0112-KDIL1-1.4012.494.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan pismem z 22 lipca 2026 r. (wpływ 29 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Grunt o powierzchni (...) ha został nabyty w roku 1987 jako grunt rolny od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Grunt od chwili nabycia stanowi majątek prywatny.

Grunt był wykorzystywany wyłącznie w gospodarstwie rolnym, na którym prowadzona była działalność rolnicza polegająca między innymi na pozyskiwaniu siana i innych upraw rolnych.

Grunt nigdy nie był:

·     wykorzystywany w działalności gospodarczej,

·     przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania zarówno w formie odpłatnej jak i nieodpłatnej, ani innych umów o podobnym charakterze,

·     wykorzystywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych,

·     przedmiotem działań inwestycyjnych.

Postanowił Pan sprzedać ww. grunt dzieląc go na 17 działek z wydzieleniem drogi wewnętrznej nieutwardzonej oraz drogi dojazdowej do działek.

Decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości została wydana przez Naczelnika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami dnia (…) 2022 r. dała Panu prawo do podziału gruntu na działki zgodnie z decyzją wg przedłożonego projektu.

Dokonał Pan podziału gruntu na 17 działek wraz z wydzieleniem drogi wewnętrznej nieutwardzonej oraz drogi dojazdu do działek.

Przedmiotem planowanej sprzedaży są następujące działki objęte księgą wieczysta KW (...):

1.  Działka nr 1 o pow. (…) ha

2.  Działka nr 2 o pow. (…) ha

3.  Działka nr 3 o pow. (...) ha

4.  Działka nr 4 o pow. (...) ha

5.  Działka nr 5 o pow. (...) ha

6.  Działka nr 6 o pow. (...) ha

7.  Działka nr 7 o pow. (...) ha

8.  Działka nr 8 o pow. (...) ha – droga wew.

9.  Działka nr 9 o pow. (...) ha

10.  Działka nr 10 o pow. (...) ha

11.  Działka nr 11 o pow. (...) ha

12.  Działka nr 12 o pow. (...) ha

13.  Działka nr 13 o pow. (...) ha

14.  Działka nr 14 o pow. (...) ha

15.  Działka nr 15 o pow. (...) ha

16.  Działka nr 16 o pow. (...) ha

17.  Działka nr 17 o pow. (...) ha – przeznaczona pod drogę dojazdową.

Na ww. działkach nie prowadzi Pan działań inwestycyjnych mających na celu zwiększenie wartości każdej działki.

Działki nie są uzbrojone, nie posiadają urządzeń ani sieci wodociągowej, nie posiadają kanalizacji sanitarnej ani szamba, nie posiadają przyłączy energetycznych.

Działki nie są ogrodzone. Droga wewnętrzna jest widoczna tylko na mapie. Działki nie są zabudowane w momencie sprzedaży także nie będą zabudowane.

Nie prowadzi Pan działalności deweloperskiej ani handlowej nieruchomościami.

Nie podejmował Pan działań marketingowych.

Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb oraz zabezpieczenie najbliższej rodziny.

Uzupełnienie opisu sprawy

1.  Na pytanie:

„Czy poniósł Pan/planuje ponieść przed sprzedażą działek jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem ich do sprzedaży (inne niż wskazane w opisie sprawy), np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie były/będą to czynności (nakłady)”,

odpowiedział Pan, że nie ponosił ani nie ponosi żadnych nakładów na przedmiotowe nieruchomości.

2.  Nie występował Pan o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

3.  Na pytanie:

„Czy dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to kiedy i kto o nią wystąpił”,

odpowiedział Pan, że nie planuje Pan występować o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

4.  Na pytanie:

„Czy zamierza Pan zawrzeć z nabywcami poszczególnych działek umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę?

Jeśli tak – jakie działania może podjąć do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?”,

odpowiedział Pan, że nie zamierza zawierać umów przedwstępnych.

5.  Na pytanie:

„Czy udzieli Pan nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tych działek? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)?’,

odpowiedział Pan, że nie posiada nabywców, o które pyta Organ w ww. punkcie wezwania.

6.  Na pytanie, czy komukolwiek zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu, w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży, odpowiedział Pan, że nie udzielił nikomu żadnych pełnomocnictw.

7.  Nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości innych niż grunt związany z działalnością rolniczą.

8.  Nie prowadził Pan ani nie prowadzi działalności polegającej na handlu nieruchomościami. Nie zamierza Pan również nabywać nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

9.  Nie zamierza Pan nabywać w przyszłości innych nieruchomości w celu odsprzedaży.

10.  Nie prowadził Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie był Pan czynnym podatnikiem VAT.

11.  Dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych z własnych upraw na przykład: zbóż, siano, ziemniaki dla ludności, nie dla firm ani sklepów.

12.  Nie był Pan rolnikiem ryczałtowym, sprzedawał Pan płody rolne: zboże, siano.

13.  Na pytanie:

„Czy jest/był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim okresie i w jakim zakresie prowadzi/prowadził Pan działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą”,

odpowiedział Pan, że nie był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

14.  Przedmiotowe działki były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby lub nadmiar produktów sprzedaż na targach, nieopodatkowane podatkiem VAT.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 22 lipca 2026 r. (data wpływu 29 lipca 2026 r.)

Czy opisana sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pana stanowisko w sprawie (uzupełnione pismem z 22 lipca 2026 r.)

W Pana ocenie, planowana sprzedaż opisanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ w odniesieniu do tej czynności nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów usług, lecz zbywa Pan majątek prywatny.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, natomiast art. 15 ust. 2 ustawy wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności wykonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sprzedaż ww. działek ma charakter jednorazowy, okazjonalny transakcji, za który nie jest określona ściśle regulowana zaplata oraz nie prowadzi Pan zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko wyzbywa się Pan majątku prywatnego.

Od chwili nabycia gruntu był on wykorzystywany włącznie jako grunt rolny i nie stanowił składnika majątku przedsiębiorstwa.

Po podziale nieruchomości na 17 działek, nie podejmował Pan aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak:

•      uzbrojenie terenu,

•      budowa infrastruktury,

•      prowadzenie szeroko zakrojonych działań marketingowych,

•      organizowanie profesjonalnej sprzedaży,

•      prowadzenie działalności deweloperskiej,

•      nabywanie gruntów z zamiarem dalszej odsprzedaży.

Samo dokonanie podziału nieruchomości po uzyskaniu decyzji o podziale nieruchomości na działki, nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyrokach z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wskazał, że osoba fizyczna sprzedająca działki nie staje się podatnikiem VAT wyłącznie z tego powodu, że dokonuje podziału nieruchomości lub sprzedaje kilka działek, jeżeli nie podejmuje aktywnych działań właściwych dla profesjonalnych handlowców nieruchomościami.

Zaznaczam również, że podział nieruchomości, w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami czy wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykroczyłby poza zarząd majątkiem prywatnym.

Stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z 6 kwietnia 2022 r., sygn. I FSK 7/22, podkreśla, że sam podział nieruchomości, liczba transakcji czy dążenie do uzyskania korzystniejszej ceny sprzedaży nie przesądzają jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 5 maja 2025 r. syg.0114-KDIP-3.4012.244.2025.2KP, wskazał, iż grunt mimo, że spełnia definicję towaru to nie można uznać, że sprzedaż niezabudowanych działek wydzielonych z nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jeżeli nie są wykonywane żadne aktywne działania, które wykraczały by poza zarząd majątkiem prywatnym.

W przedstawionym stanie faktycznym brak jest przesłanek świadczących o profesjonalnym i zorganizowanym obrocie nieruchomościami. Sprzedaż działek ma charakter okazjonalny i stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności.

W konsekwencji planowana sprzedaż działek będzie stanowiła czynność wykonywaną w ramach zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z powyższym nie ma Pan obowiązku do rejestracji do podatku VAT i do rejestracji jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

Ponadto, w piśmie uzupełniającym z 22 lipca 2026 r. (wpływ 29 lipca 2026 r.) wskazał Pan, że Pana zdaniem, sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu VAT podlegają czynności wykonywane przez podmiot działający jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą.

W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż następuje wyłącznie z majątku prywatnego i nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Stanowi jedynie wykonywanie prawa własności oraz zwykły zarząd majątkiem prywatnym, wobec czego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym uważa Pan, że planowana sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych we wniosku działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

-     Nie był Pan rolnikiem ryczałtowym.

-     Nie był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

-     Nie prowadzi Pan działalności deweloperskiej ani handlowej nieruchomościami.

-     Grunt został przez Pana nabyty w roku 1987 jako grunt rolny od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej.

-     Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

-     Grunt od chwili nabycia stanowi majątek prywatny.

-     Grunt nigdy nie był:

·     wykorzystywany w działalności gospodarczej,

·     przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania zarówno w formie odpłatnej jak i nieodpłatnej, ani innych umów o podobnym charakterze,

·     wykorzystywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych,

·     przedmiotem działań inwestycyjnych.

-     Dokonał Pan podziału gruntu na 17 działek wraz z wydzieleniem drogi wewnętrznej nieutwardzonej oraz drogi dojazdu do działek.

-     Planuje Pan sprzedać działki, które nie są uzbrojone, nie posiadają urządzeń ani sieci wodociągowej, nie posiadają kanalizacji sanitarnej ani szamba, nie posiadają przyłączy energetycznych. Działki nie są ogrodzone. Działki nie są zabudowane w momencie sprzedaży także nie będą zabudowane.

-     Nie ponosił Pan ani nie ponosi żadnych nakładów na przedmiotowe nieruchomości.

-     Nie udzielił Pan nikomu żadnych pełnomocnictw w związku ze sprzedażą działek.

-     Nie zamierza Pan nabywać w przyszłości innych nieruchomości w celu odsprzedaży.

-     Dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych z własnych upraw na przykład: zbóż, siano, ziemniaki dla ludności, nie dla firm ani sklepów.

-     Przedmiotowe działki były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby lub nadmiar produktów był sprzedany na targach, czynność ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działek spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż opisanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Jedyną czynnością, jaką Pan podjął był podział gruntu nabytego w roku 1987.

Zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz informacje wynikające z uzupełnienia sprawy, nie można uznać, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż działek, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ta interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek. Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.