0112-KDIL1-1.4012.488.2026.3.EB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 6 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący podlegania opodatkowania sprzedaży gruntu, który został zabudowany przez dzierżawcę. Uzupełnił go Pan pismem z 22 lipca 2026 r. (wpływ 24 lipca 2026 r.) oraz pismem z 14 września 2026 r. (wpływ 18 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W prowadzonej działalności gospodarczej posiada Pan grunt w użytkowaniu wieczystym na działce 1/2, (zakupiony w roku 2004) oraz działki gruntu nr 1/9, nr 1/11 dokupione w roku 2022 również w użytkowaniu wieczystym, znajdujące się na terenie przeznaczonym pod zabudowę.

Grunt ten od 1 stycznia 2016 r. do chwili obecnej wydzierżawił Pan osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która jest Pana synem.

Dzierżawca ten na wydzierżawionym od Pana gruncie wybudował za Pana zgodą, ze swoich środków budynek magazynowy – wiatę (kategoria obiektu budowlanego XIII), która jest mu niezbędna w prowadzonej działalności gospodarczej.

Oddanie do użytkowania nastąpiło 6 marca 2024 r. Budowa przedmiotowej wiaty poprzedzona była rozbiórką istniejącego budynku magazynowego na terenie działki nr 1/2, a realizowana na podstawie projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją, z grudnia 2022 r. wydanej przez Starostę.

Dzierżawca ten obecnie jest zainteresowany zakupem tego gruntu po cenie tak skalkulowanej, aby nie obejmowała wartości tejże wiaty magazynowej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy (ostatecznie przedstawione w piśmie z 22 lipca 2026 r.)

1.  Na pytanie dotyczące wskazania, w jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą oraz czy była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, odpowiedział Pan, że:

„Obecnie ze wszystkich kodów PKD jakie w latach wcześniejszych zarejestrowałem w GUS prowadzę jedynie działalność w zakresie wynajmu nieruchomości PKD 68.20.Z, pozostałych kodów związanych z robotami budowlanymi nie wykreśliłem do tej pory jako, że nigdy nie wiadomo czy nie zaistnieje sytuacja w której mógłbym do tej działalności powrócić.

Przedmiotowa działka została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez mnie działalności gospodarczej”.

2.  Działkę nr 1/2 nabył Pan na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wykonywaniu usług budowlanych, ww. działka służyła do przechowywania sprzętu, maszyn oraz pojazdów.

3.  Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, nie prowadzi Pan też działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

4.  Działka nr 1/2 była/jest/będzie (dopóki będzie Pan prowadził działalność gospodarczą) wykorzystywana w tej działalności. Do czasu prowadzenia usług budowlanych działka służyła do przechowywania sprzętu, maszyn oraz pojazdów, po zaprzestaniu świadczenia tych usług ww. działka jest przedmiotem dzierżawy.

5.  Nabycie działki nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podatek VAT nie został naliczony przez sprzedającego.

6.  Podatek VAT nie został odliczony, ponieważ nie wystąpił.

7.  Działka nr 1/2 od chwili nabycia do chwili obecnej wykorzystywana była wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej, podatek należny był i jest rozliczany w comiesięcznych deklaracjach VAT składanych do urzędu skarbowego i tak będzie do chwili planowanej jej sprzedaży.

8.  Udostępnienie działki miało i ma charakter odpłatny, dokumentowane było i jest fakturami VAT wystawianymi przez Pana i tak będzie do chwili planowanej jej sprzedaży.

9.  Przedmiotem sprzedaży będzie jedynie użytkowanie wieczyste gruntu, tj. działka nr 1/2 jako, że uważa Pan, co podniósł Pan w części „własne stanowisko w sprawie”, że nie można sprzedać czegoś co w sensie ekonomicznym nie stanowi Pana własności.

10.  Władztwo ekonomiczne nad budynkiem magazynowym – wiatą (czyli prawo do rozporządzania nim jak właściciel w momencie sprzedaży posiadał będzie dzierżawca.

11.  Do dnia dzisiejszego nie rozliczył Pan się z dzierżawcą z nakładów jakie poniósł na wybudowanie budynku magazynowego i nie ma Pan takich zamiarów na przyszłość.

Ponadto doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

Informuje Pan, że przedmiotem sprzedaży będzie działka 1/2 oraz przyległe do niej działki 1/9 i 1/11, które zgodnie z decyzję Burmistrza Miasta z listopada 2021 r. nie stanowią samodzielnych działek budowlanych, przeznaczone są na poprawę warunków zagospodarowania przyległej nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1/2 (na której posadowiona jest wiata).

1.  Działki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

2.  Działki zostały nabyte w celu poprawy warunków zagospodarowania działki 1/2 ponieważ bez tego dzierżawca działki 1/2 nie uzyskałby pozwolenia na postawienie wiaty magazynowej. Dzierżawca działki 1/2 po uzyskaniu od Pana zgody na budowę wiaty magazynowej oraz rozbiórkę budynku magazynowego posadowionego również na ww. działce, zwrócił się do Starostwa Powiatowego o udzielenie zgody na odstępstwo od warunków zabudowy i wyrażeniu zgody na usytuowanie projektowanego budynku dwiema ścianami zewnętrznymi przy granicy działki 1/2 z działkami 1/3 i 1/8. W związku z odmową udzielenia zgody na budowę przy granicy działki, zwrócił się Pan do Współwłaścicieli działek 1/3 i 1/8 (do których również Pan należy), stanowiących części wspólne i graniczących z działką 1/2, o wyrażenie zgody na podział ww. działek w taki sposób aby wyodrębnić z każdej z nich działkę przyległą do działki 1/2 z przeznaczeniem na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości oznaczonej jako działka 1/2 oraz o sprzedaż tych wydzielonych działek na Pana rzecz. W związku z pozytywnym zaopiniowaniem zaproponowanego podziału, Burmistrz wydał decyzję, w której postanowił zatwierdzić podział dwóch działek przyległych do działki 1/2 o numerach: 1/3 i 1/8, na 4 działki o numerach: 1/9, 1/10, 1/11, 1/12. Powyższy podział zaopiniowano jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W powołanej decyzji wydano postanowienie o następującym przeznaczeniu działek 1/10 i 1/12 – nie stanowią samodzielnych działek, stanowią dojazd do drogi publicznej, są do zagospodarowania z przyległymi nieruchomościami. Natomiast działki 1/9 i 1/11, zgodnie z decyzją, również nie stanowią samodzielnych działek budowlanych i są przeznaczone na poprawę warunków zagospodarowania przyległej do nich nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1/2. Odkupił je Pan od pozostałych współwłaścicieli wydzielone działki nr 1/9 i 1/11, wynajął je Pan dla dzierżawcy działki 1/2, wówczas dzierżawca wystąpił o pozwolenie na budowę wiaty magazynowej. Na działce 1/2 usytuowany był wówczas również budynek gospodarczy, który zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę wiaty magazynowej został rozebrany. Dzierżawcy udzielono pozwolenia na budowę wiaty na terenie działek 1/2, 1/9, 1/11. Zgodnie z uzasadnieniem decyzji o pozwoleniu na budowę, działki zlokalizowane są na terenie oznaczonym w planie symbolem (…) o przeznaczeniu: obiekty produkcyjne, składy i magazyny, usługi.

Zakup działek 1/9 i 1/11 został dokonany na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 24 maja 2022 r. zawartej w formie aktu notarialnego oraz umowy przenoszącej własność z dnia 21 czerwca 2022 r. zawartej w formie aktu notarialnego.

3.  Dwóch sprzedających oświadczyło przed notariuszem, że z tytułu dokonania tej czynności są podatnikami podatku VAT, o których mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. i wystawiło faktury zawierające podatek VAT, natomiast trzeci oświadczył, że z tytułu dokonania tej czynności jest podatnikiem podatku VAT o którym mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. zwolnionym od podatku od towarów i usług, powołując się w treści faktury na zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

4.  Uważa Pan, że przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z którego to prawa skorzystał Pan jako, że zakupione przeze Pana działki wydzierżawiane są dotychczasowemu dzierżawcy.

5.  Jako że działki 1/9 i 1/11 nie stanowią samodzielnych działek budowlanych a jedynie poprawę warunków zagospodarowania przyległej do nich działki 1/2, działki te stanowią przedmiot najmu dla dotychczasowego dzierżawcy od momentu ich zakupu.

6.  Działki nie były i nie są wykorzystywane na cele prywatne.

7.  Działki są wykorzystywane na cele prowadzenia działalności gospodarczej, stanowią przedmiot najmu od momentu ich zakupu

8.  Nie wykonuje i nie planuje Pan wykonywać działalności zwolnionej od podatku VAT, co oznacza, ze przedmiotowe działki nie były i nie będą wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

9.  Od momentu zakupu działek stanowią one przedmiot najmu na podstawie umowy najmu, czynsz jest i był opłacany na podstawie wystawianych przez moją firmę faktur VAT. Należny podatek VAT wykazywany na fakturze rozliczano na miesięcznych deklaracjach VAT.

10.  Działki 1/11 i 1/9 zostały zakupione jako niezabudowane, natomiast w chwili obecnej na obydwie te działki lekko nachodzi zbudowana wiata. Nastąpiło bowiem przekroczenie działek ścianami zewnętrznymi na (…) cm dla działki 1/9 oraz (…) cm dla działki 1/11, przy czym fundamenty obiektu wkraczają na działki 1/9 i 1/11 więcej niż (…) cm.

Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W momencie składania wniosku o podział terenów wspólnych i wyodrębnienie z nich działek na poprawę warunków zagospodarowania działki 1/2 plan zagospodarowania przestrzennego już istniał. Nie ma Pan wiedzy na temat kto i kiedy wystąpił o jego uchwalenie. Pan nie zwracał się z taki wnioskiem.

Zgodnie z planem miejscowym wszystkie działki oznaczone są symbolem (…) o podstawowym przeznaczeniu terenu – obiekty produkcyjne, składy i magazyny, usługi.

Nie będzie wydawana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ponieważ nie ma takiej potrzeby.

6 marca 2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania wiaty magazynowej. I jeżeli uznać, że przekroczenia ścianami zewnętrznymi na (…) cm i (…) cm, oraz wkroczenie fundamentów obiektu więcej niż (…) cm na działki 1/9 i 1/11 spowodowało, że należy uznać je za zabudowane, to należy uznać, że od tego momentu działka jest zabudowana budowlą jaką jest wiata.

Na przedmiotowych działkach występują następujące instalacje: na działce 1/9 wodna, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i elektryczna, natomiast na działce 1/11 wodna, kanalizacji sanitarnej, deszczowej. Instalacje są powiązane z okolicznymi (sąsiednimi) obiektami.

Pierwsze zasiedlenie może w tym przypadku dotyczyć jedynie postawionej przez dzierżawcę wiaty magazynowej, oddanej do użytkowania 6 marca 2024 r. W związku z tym, że budynek ten nie jest Pana nie ponosił, nie ponosi i nie będzie Pan ponosił żadnych wydatków na jego pobudowanie, czy jakiekolwiek ulepszenia.

Wobec nie ponoszenia wydatków o których mowa w zdaniu poprzednim, nie było takiej możliwości aby miał Pan prawo do odliczenia vat naliczonego.

Tak jak wskazał Pan w odpowiedzi do punktu 10 w chwili obecnej na obydwu tych działkach częściowo usytuowana jest wiata. Nastąpiło bowiem przekroczenie działek ścianami zewnętrznymi na (…) cm dla działki 1/9 oraz (…) cm dla działki 1/11, przy czym fundamenty obiektu wkraczają na sąsiednie działki więcej niż (…) cm.

Do dnia dzisiejszego nie rozliczył się Pan z dzierżawcą z nakładów poniesionych przez niego na Pana działkach i nie zamierza Pan tego robić w przyszłości, o czym już Pan pisał.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 22 lipca 2026 r.)

1.  Czy sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu, który obecnie jest gruntem zabudowanym będzie odpłatną dostawą gruntu nieobejmującą wartości zabudowań na nim wzniesionych?

2.  Czy przy założeniu, że będzie to sprzedaż gruntu, a nie nieruchomości zabudowanej, to jego sprzedaż podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 22 lipca 2026 r.)

Ad 1.

W kwestii tego, czy sprzedaż gruntu zabudowanego przez dzierżawcę będzie odpłatną dostawą gruntu nie obejmującą wartości zabudowań na nim wzniesionych jest Pan zdania, że tak, będzie to odpłatna dostawa gruntu bez zabudowań na nim wzniesionych.

Bez znaczenia bowiem dla tej transakcji pozostaje fakt, że w świetle prawa cywilnego budynki trwale związane z gruntem stanowią jego części składowe, a tym samym własność gruntu rozciąga się również na nie. Jako, że analizując skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na względzie nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z treścią art. 7 ust. 1 w brzmieniu: „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, co oznacza, że to prawo właśnie jest kluczowym elementem dla takiej transakcji.

O tyle o ile w zakresie gruntu takie przeniesienie własności nastąpi, to w zakresie wiaty, która stanowi własność ekonomiczną dzierżawcy już nie, jako że została wzniesiona z jego środków i stanowi jego odrębną własność ekonomiczną. Zatem w przypadku sprzedaży gruntu na rzecz tego dzierżawcy, nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel, ponieważ wiata ta w sensie ekonomicznym już do Niego należy.

Pana przekonanie, że cena sprzedaży tego gruntu nie powinna obejmować wartości wzniesionego na nim budynku i że w sensie ekonomicznym przy tego typu dostawach, dochodzi do powstania obowiązku opodatkowania dostawy wyłącznie gruntu jest zgodne z rozstrzygnięciami zawartymi w wyrokach wydawanych przez sądy administracyjne. I tak dla przykładu:

·      Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 maja 2021 r. (sygn. I FSK 336/18), który potwierdza, że w sensie ekonomicznym przy tego typu dostawach obowiązek podatkowy dotyczy wyłącznie gruntu;

·      Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 7 kwietnia 2022 r. (sygn. I SA/OI 106/22), w którym Sąd wprost podzielił stanowisko organów podatkowych, że przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt jako grunt zabudowany.

Ad 2.

W kwestii opodatkowania sprzedaży takiej działki, jest Pan zdania, że w tej sytuacji należy wyłączyć zapisy art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, jako że budynek na niej posadowiony, bez względu na to kiedy został wzniesiony, nie będzie stanowił przedmiotu dostawy, a zatem jego wartość pozostanie bez wpływu na podstawę opodatkowania a on sam nie będzie decydował o stawce podatku dla tej transakcji. Biorąc pod uwagę, że przedmiotem ww. sprzedaży pozostaje sam grunt, co podnosił Pan we własnym stanowisku w sprawie w części dotyczącej pytania pierwszego, to należy przyjąć, że w efekcie planowanej sprzedaży dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel tylko w odniesieniu do nieruchomości gruntowej położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę, nie może ona zatem korzystać ze zwolnienia zawartego w art. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Kluczowe argumenty zawarte w tych wyrokach:

·      brak dostawy budynków: Sądy wskazują, że mimo iż budynek jest częścią składową nieruchomości w myśl prawa cywilnego, to na gruncie ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania nim jak właściciel, ponieważ nabywca (dzierżawca) już to władztwo posiada;

·      wyłączenie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: Skoro budynki nie są przedmiotem dostawy ze strony Gminy, ich wartość nie wpływa na podstawę opodatkowania, a one same nie decydują o stawce podatku VAT dla tej transakcji;

·      definicja gruntu: Ponieważ na działce fizycznie znajdują się obiekty budowlane, nie można jej uznać za grunt niezabudowany (co mogłoby ewentualnie pozwolić na zwolnienie), a traktowanie jej jako gruntu zabudowanego przy jednoczesnym braku dostawy budynków skutkuje zastosowaniem stawki podstawowej 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”, zgodnie z którym:

Dzierżawa jest zatem umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego dzierżawcę.

W przedmiotowej sprawie w pierwszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu, który obecnie jest gruntem zabudowanym będzie odpłatną dostawą gruntu nieobejmującą wartości zabudowań na nim wzniesionych.

Celem rozstrzygnięcia ww. kwestii należy najpierw ustalić, czy przy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek nr 1/2, 1/9, 1/11) wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazał Pan, że:

-     w prowadzonej działalności gospodarczej posiada Pan grunt w użytkowaniu wieczystym – działkę nr 1/2 oraz działki gruntu nr 1/9, nr 1/11;

-     ww. działki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej;

-     działkę nr 1/2 nabył Pan na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wykonywaniu usług budowlanych – służyła do przechowywania sprzętu, maszyn oraz pojazdów, a działki 1/9 i 1/11 zostały nabyte w celu poprawy warunków zagospodarowania działki 1/2;

-     działka nr 1/2 oraz działki nr 1/9 i 1/11 do chwili obecnej wydzierżawia Pan osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która to umowa ma charakter odpłatny, dokumentowany fakturami.

Zatem, na tle wyżej powołanych okoliczności należy stwierdzić, że przy sprzedaży nieruchomości będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników Pana majątku, wykorzystywanych w ramach Pana działalności gospodarczej. Nadto, dzierżawi Pan nieprzerwalnie od roku 2016 działkę będącą przedmiotem planowanej sprzedaży, co na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto, z uwagi na ww. Pana wątpliwość należy również podkreślić, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Jednakże na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego:

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

W myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:

Dodatkowo podkreślić należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawa Prawo budowlane.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zaznaczenia jednakże wymaga, że powołany wyżej przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady, ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że na gruncie prawa cywilnego dojdzie do przeniesienia własności obiektów, jako części składowych nieruchomości, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru.

Podobną regulację w zakresie dostawy zawiera art. 5 ust. 1 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L Nr 145 s. 1 ze zm.) oraz w art. 14 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 s. 1 ze zm.).

Dostawa towaru nie odnosi się do zbycia prawa własności zgodnie z procedurami przewidzianymi obowiązującym prawem krajowym, lecz obejmuje wszelkie zbycie majątku rzeczowego przez jedną stronę, która upoważnia drugą stronę do dysponowania w rzeczywistości tym majątkiem tak, jakby była jego właścicielem. Pogląd ten jest zgodny z celem Szóstej Dyrektywy i Dyrektywy 2006/112/WE, które zostały opracowane między innymi w celu oparcia wspólnego systemu VAT na jednolitej definicji transakcji podlegających opodatkowaniu. Celowi temu mogłaby zagrozić sytuacja, gdyby warunek zaistnienia dostawy towarów różnił się w poszczególnych państwach członkowskich, jak to ma miejsce w przypadku warunków rządzących przeniesieniem prawa własności w prawie cywilnym.

Takie stanowisko znalazło wyraz w wielu orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości, który stwierdził, że pojęcie dostawy towaru nie odnosi się do przeniesienia własności w formach przewidzianych we właściwym prawie krajowym, lecz obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego rozporządzania nim, jak gdyby była właścicielem tego dobra. Cel dyrektywy mógłby zostać zagrożony, gdyby stwierdzenie dostawy towaru, zależało od spełnienia warunków zmieniających się w zależności od prawa cywilnego danego państwa członkowskiego.

Tezy te znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financiën), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „wyrażenie »dostawa towarów« w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe opisanej we wniosku transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, na wydzierżawionym od Pana gruncie dzierżawca wybudował za Pana zgodą, ze swoich środków budynek magazynowy – wiatę (kategoria obiektu budowlanego WIII).

Zatem, z przedstawionych okoliczności sprawy – odnosząc się do Pana wątpliwości objętej pytanie nr 1 – należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem dostawy jest grunt, na którym posadowiony jest budynek magazynowy – (wiata), niestanowiący Pana własności, mimo, że ww. budynek stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług to nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym, przez sprzedającego – Pana), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Podsumowanie

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działek nr 1/2, 1/9, 1/11) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy a w analizowanej sprawie przedmiotem sprzedaży będzie zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów, nieobejmujące zabudowania na nich wzniesionego.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytanie nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kolejna Pana wątpliwość dotyczy ustalenia, przy założeniu, że będzie to sprzedaż gruntu, a nie nieruchomość zabudowana, to czy jego sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W Pana przypadku, gdy przedmiotem dostawy będzie – jak wyżej wykazano – wyłącznie grunt, należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.

Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie Prawo budowlane.

Według art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl powołanego już art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Mając na względzie powyższe przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro na działach nr 1/2, 1/9, 1/11 przeznaczonych do sprzedaży znajduje się obiekt, tj. budynek magazynowy – wiata (kategoria obiektu budowlanego XIII), to nie można uznać, że stanowi on teren niezabudowany, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem, działki nr 1/2, 1/9, 1/11 wraz z naniesieniem, tj. budynkiem, wybudowanym przez wydzierżawiającego, stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie nie będzie mieć zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że

-     działki nr 1/2, 1/9, 1/11 od chwili nabycia do chwili obecnej wykorzystywane były wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej, podatek należny był i jest rozliczany w comiesięcznych deklaracjach VAT składanych do urzędu skarbowego i tak będzie do chwili planowanej jej sprzedaży;

-     udostępnienie ww. działek miało i ma charakter odpłatny dokumentowany fakturami.

Z uwagi na powyższe Pana wskazania należy stwierdzić, że ww. działki w całym okresie posiadania przez Pana nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Tym samym, nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania dla dostawy działek nr 1/2, 1/9, 1/11 zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 1/2, 1/9, 1/11, nieobejmująca zabudowania na nich wzniesionego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ani ust. 2 ustawy. Tym samym będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.