0112-KDIL1-1.4012.225.2026.3.EK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży 3 działek, które powstaną z podziału geodezyjnego nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 9 kwietnia 2026 r. (wpływ 16 kwietnia 2026 r.) oraz pismem z 28 kwietnia 2026 r. (wpływ 5 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Do Wnioskodawcy (osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej) zgłosiły się osoby zainteresowane nabyciem od niego będącej przedmiotem jego własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…).

Po przeprowadzonych rozmowach strony zdecydowały się zawrzeć umowę przedwstępną. (…) stycznia 2026 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną warunkową sprzedaży prawa własności części nieruchomości.

Warunkami zawarcia umów przyrzeczonych jest:

·      dokonanie przez kupującego działającego w imieniu strony sprzedającej na koszt strony kupującej scalania i podziału nieruchomości w taki sposób, by powstały działki będące przedmiotem umów przyrzeczonych;

·      uzyskanie przez kupującego na własny koszt prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy;

·      niestwierdzenie przez kupującego ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

·      potwierdzenie przez kupującego badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotach umów budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

·      uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego;

·      uzyskanie przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT od umów przyrzeczonych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy przedstawione w piśmie z 9 kwietnia 2026 r.

1.  Na pytanie: Jaki jest numer ewidencyjny nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży? Proszę wymienić konkretnie ile i jakie działki planuje Pan sprzedać;

odpowiedział Pan:

Tak jak wskazano we wniosku Wnioskodawca jest potencjalnym nabywcą nieruchomości. Transakcja dotyczy części nieruchomości wpisanej do KW prowadzonej przez Sąd Rejonowy pod numerem (…). Przedmiotem transakcji będą działki, które dopiero powstaną.

Przedmiotem sprzedaży będą 3 z 4 działek, które powstaną, każda o powierzchni ok. (…) ha. Ostatnią działkę Wnioskodawca pozostawia dla siebie.

2.  Na pytanie: Kiedy, w jakim celu i w jaki sposób (na podstawie jakiej umowy) nabył Pan nieruchomość będącą przedmiotem planowanej sprzedaży? Proszę szczegółowo opisać;

odpowiedział Pan:

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z (…) lipca 2007 r. Nabycie nastąpiło do majątku osobistego w celu budowy domu dla niego i jego córki po planowanym powrocie do Polski z USA.

3.  Na pytanie: Czy jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…)? Proszę opisać sytuację;

odpowiedział Pan:

Tak, Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości objętej księgą wieczystą (…).

4.  Na pytanie: Czy będzie Pan jedynym właścicielem działki/działek, które planuje Pan sprzedać? Jeśli nie, proszę wskazać jaki udział w ww. działce/działkach będzie Pan posiadać;

odpowiedział Pan:

Wnioskodawca nie będzie właścicielem działek, które sprzeda. Na tym polega umowa sprzedaży, że zmienia się właściciel.

Nie potrafiąc odpowiedzieć na tak zadane pytanie, wskazał Pan, że:

1)  Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości,

2)  po powstaniu działek wskutek podziału, Wnioskodawca będzie ich jedynym właścicielem do czasu dokonania czynności przeniesienia własności,

3)  po sprzedaniu działek (3 z 4) oczywiście, że Wnioskodawca nie będzie ich właścicielem.

5.  Na pytanie: Czy w czasie posiadania nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży był/jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim zakresie prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą;

odpowiedział Pan:

W okresie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

6.  Na pytanie: Czy nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była/jest/będzie do tego czasu wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

odpowiedział Pan:

Nieruchomość nigdy nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani rolniczej.

7.  Na pytanie: Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

odpowiedział Pan:

Nie, Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia z VAT.

8.  Na pytanie: W jaki konkretnie sposób nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była/jest/będzie przez Pana wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do dnia sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywał Pan ww. nieruchomość?

odpowiedział Pan:

Od momentu nabycia w roku 2007 nieruchomość stanowiła element majątku osobistego. Nie była wykorzystywana do wykonywania jakichkolwiek czynności, w tym czynności opodatkowanych, zwolnionych ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Przez cały okres posiadania nieruchomość pozostawała niezagospodarowana i była przeznaczona jako rezerwa na cele prywatne, tj. pod przyszłą budowę budynku mieszkalnego.

9.  Na pytanie: Czy nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była/jest wykorzystywana przez Pana (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pana zaspokajała i w jakim okresie?

odpowiedział Pan:

Tak, nieruchomość przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do dnia planowanej sprzedaży, była i będzie wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne (osobiste). Służy ona zaspokajaniu potrzeb osobistych Wnioskodawcy oraz jego rodziny, w szczególności jako miejsce okazjonalnych odwiedzin podczas wizyt w Polsce. Ponadto nieruchomość stanowiła zabezpieczenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych rodziny związanych z planowanym powrotem z emigracji.

10. Na pytanie: Czy nieruchomość będącą przedmiotem planowanej sprzedaży jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest niezabudowana proszę o wskazanie:

a)    czy były/są/będą dokonywane przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, czy też przeznacza/przeznaczał Pan produkty rolne z ww. nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby?

b)    jeśli dokonywał Pan sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

c)    czy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać, czy miał Pan wpływ na przeznaczenie gruntu wynikające z tego planu oraz kiedy i w jakim celu o to Pan wystąpił;

odpowiedział Pan:

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomością niezabudowaną:

a)    w okresie posiadania nieruchomości nie były dokonywane zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, jak również nie były one przeznaczane na własne potrzeby;

b)    nie dokonywano sprzedaży produktów rolnych z przedmiotowej nieruchomości;

c)    dla terenu, na którym położona jest nieruchomość, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Właściciel nie miał wpływu na przeznaczenie gruntu oraz nie występował o objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

11. Na pytanie: Czy w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży ponosił/będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą nakłady;

odpowiedział Pan:

W odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawca nie ponosił oraz nie będzie ponosił do dnia sprzedaży żadnych nakładów mających na celu jej uatrakcyjnienie. Nieruchomość nie została uzbrojona w przyłącza do sieci infrastrukturalnych, nie została ogrodzona ani nie dokonano utwardzenia dróg czy innych prac zwiększających jej wartość lub atrakcyjność. Jednocześnie wszelkie ewentualne działania przygotowawcze podejmowane są przez stronę kupującą na jej własny koszt oraz ryzyko. Wynika to z załączonej do wniosku umowy.

12. Na pytanie: W związku z informacją o zawarciu warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży proszę wskazać, czy kupujący dokona opisanych we wniosku czynności w ramach udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa? Proszę szczegółowo opisać;

odpowiedział Pan:

Wnioskodawca udzielił kupującym stosownych pełnomocnictw wyłącznie w celu umożliwienia im realizacji ich własnych zamierzeń inwestycyjnych. W ramach udzielonych pełnomocnictw kupujący mogą podejmować czynności takie jak m.in. występowanie o wydanie warunków zabudowy, uzyskiwanie warunków technicznych przyłączy do mediów czy podejmowanie działań związanych ze scaleniem lub podziałem nieruchomości.

Czynności te są podejmowane przez kupujących w ich własnym interesie i na ich rzecz, w celu przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję. Wnioskodawca nie angażuje się w te działania ani organizacyjnie, ani finansowo.

13. Na pytanie: Czy udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa innej osobie niż kupującemu do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości? Jeśli tak, należy wskazać zakres tego pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił;

odpowiedział Pan:

Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictw innym osobom niż kupujący oraz niżej podpisany.

14. Na pytanie: Czy nieruchomość, o której mowa we wniosku, była kiedykolwiek wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to w jakiej konkretnie?

odpowiedział Pan:

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

15. Na pytanie: W jaki sposób poszukiwał Pan nabywcy nieruchomości, o której mowa we wniosku? Gdzie prezentował Pan ofertę sprzedaży? Czy prowadził Pan jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży ww. nieruchomości (jeśli tak – jakie?)? Proszę opisać;

odpowiedział Pan:

Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Nabywcy zgłosili się z ofertą zakupu samodzielnie, z własnej inicjatywy.

16. Na pytanie: Czy nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była/jest/będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    komu i na podstawie jakiej konkretnie umowy udostępnił Pan ww. nieruchomość?

b)    jeśli została zawarta ww. umowa z kupującym, to kiedy ją zawarto i czy będzie ona obowiązywała do dnia zawarcia umowy ostatecznej umowy sprzedaży?

c)    na jaki okres (np. miesiąc, rok) ww. nieruchomość była/jest udostępniona?

d)    czy była to czynność odpłatna, czy nie odpłatna?

e)    na jaki cel ww. nieruchomość była/jest udostępniona?

odpowiedział Pan:

Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Jest wolna od obciążeń na rzecz osób trzecich. Nieruchomość zostanie wydana w posiadanie nabywcom dopiero po ich sprzedaży, choć strony mogą postanowić inaczej.

17. Na pytanie: Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

odpowiedział Pan:

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani usług o charakterze zbliżonym.

18. Na pytanie: Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

e)    ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

f)     czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

odpowiedział Pan:

Tak, Wnioskodawca posiadał jedną nieruchomość pod Koszalinem. Była to nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nieruchomość tę zamieszkiwał ojciec Wnioskodawcy. Nieruchomość została sprzedana ok. roku 2008, po śmierci ojca Wnioskodawcy. Z uwagi na przebywanie w podróży Wnioskodawca nie jest w stanie odszukać wszystkich danych nieruchomości (KW, dokładnej daty podpisania aktów notarialnych), ale deklaruje przekazanie takich informacji na kolejne wezwanie organu.

19. Na pytanie: Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, oprócz tych objętych wnioskiem, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c)    w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)    jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

odpowiedział Pan:

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy przedstawione w piśmie z 28 kwietnia 2026 r.

1.  Wobec odpowiedzi udzielonej na pytanie nr 3 zawartej w piśmie z 9 kwietnia 2026 r.:

oraz stwierdzenia:

w kontekście odpowiedzi udzielonej na pytanie nr 1 zawartej w piśmie z 9 kwietnia 2026 r.:

proszę o wyjaśnienie oraz skorygowanie ww. nieścisłości w zakresie roli jaką pełni Wnioskodawca w opisanej we wniosku sytuacji.

W odpowiedzi na powyższe wskazał Pan, że:

Nieścisłość zawarta w odpowiedzi na pytanie nr 1 w piśmie z dnia 9 kwietnia 2026 r. wynika wyłącznie z oczywistej omyłki pisarskiej. Prawidłowe brzmienie odpowiedzi jest następujące: „Tak jak wskazano we wniosku Wnioskodawca jest potencjalnym sprzedawcą nieruchomości”.

2.  Pytanie zadane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, tj. „Czy w przedstawionym stanie faktycznym zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”, dotyczy trzech umów sprzedaży prawa własności części nieruchomości. Umowy te zostaną zawarte z potencjalnymi nabywcami, będącymi osobami fizycznymi, którym Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw w celu przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję.

Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, opisanej we wniosku, są jednakowe dla każdego z kupujących oraz stanowią jedyne warunki zawarcia tych umów, określone w umowach przedwstępnych.

3.  Wobec odpowiedzi udzielonej na pytanie nr 13 zawartej w piśmie z 9 kwietnia 2026 r.:

proszę jednoznacznie wskazać, jaki jest zakres pełnomocnictwa udzielonego Panu AA, o którym mowa w ww. fragmencie. Proszę dokładnie opisać. Odpowiedzi proszę udzielić w odniesieniu do każdej umowy zawartej z kupującym, która jest przedmiotem Pana wniosku (Pana pytania).W odpowiedzi na powyższe wskazał Pan, że:

Zakres pełnomocnictwa udzielonego niżej podpisanemu obejmuje wyłącznie procedowanie w sprawie wydania przedmiotowej interpretacji indywidualnej. Pełnomocnictwo to zostało złożone wraz z wnioskiem inicjującym przedmiotową sprawę.

Wyjaśnił Pan, że niżej podpisany nie posiada żadnego umocowania do działania w zakresie zawierania ani wykonywania umów z potencjalnymi nabywcami.

Jednocześnie mając na względzie szereg zagadnień, które powstały na tle przedstawionego opisu stanu faktycznego przedstawił Pan jego wersję ujednoliconą, poszerzoną oraz uzupełnioną o odpowiedzi na pytania organu, tj.:

Do Wnioskodawcy – osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej – zgłosiły się osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości stanowiącej jego własność, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży z (…) lipca 2007 r. do majątku osobistego, z przeznaczeniem na realizację prywatnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy oraz jego rodziny po planowanym powrocie z USA.

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości. Nieruchomość ma charakter niezabudowany, nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani rolniczej, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem podatku VAT, nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym w szczególności działalności deweloperskiej, oraz nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Nieruchomość przez cały okres jej posiadania stanowiła składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy i była przeznaczona wyłącznie na cele osobiste, w tym jako zabezpieczenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych jego rodziny. Wnioskodawca nie podejmował działań o charakterze inwestycyjnym ani marketingowym zmierzających do sprzedaży nieruchomości – nabywcy zgłosili się samodzielnie, z własnej inicjatywy.

Po przeprowadzonych rozmowach strony zdecydowały się zawrzeć umowę przedwstępną. (…) stycznia 2026 r. została zawarta w formie aktu notarialnego warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży części nieruchomości. Przedmiotem przyszłej sprzedaży będą działki, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Z czterech planowanych do wydzielenia działek Wnioskodawca zamierza sprzedać trzy, każda o powierzchni ok. (…) ha, natomiast jedną działkę pozostawi w swoim majątku.

Zawarcie umów przyrzeczonych uzależnione zostało od spełnienia szeregu warunków, w szczególności dokonania na koszt kupujących, działających w imieniu Wnioskodawcy na podstawie udzielonych pełnomocnictw, scalenia i podziału nieruchomości, uzyskania przez kupujących ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, potwierdzenia braku ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, uzyskania pozytywnych wyników badań geotechnicznych umożliwiających posadowienie budynków w technologii tradycyjnej, uzyskania warunków technicznych przyłączy infrastruktury technicznej (wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz energetycznej), a także uzyskania przez Wnioskodawcę indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania VAT planowanej transakcji.

Wnioskodawca udzielił kupującym pełnomocnictw wyłącznie w zakresie niezbędnym do realizacji ich własnych zamierzeń inwestycyjnych, w szczególności do występowania przed organami administracji publicznej oraz uzyskiwania wymaganych decyzji i warunków technicznych, jak również dokonywania czynności związanych z podziałem nieruchomości. Czynności te są podejmowane w interesie i na rzecz kupujących, na ich koszt i ryzyko, bez udziału organizacyjnego i finansowego Wnioskodawcy.

Nieruchomość nie była w żaden sposób uzbrajana ani uatrakcyjniana przez Wnioskodawcę, w szczególności nie była wyposażana w przyłącza infrastruktury technicznej, nie była ogrodzona ani przygotowywana pod zabudowę. Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu jego uchwalenie lub zmianę. Ponadto Wnioskodawca nie podejmował nigdy działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości.

W przeszłości Wnioskodawca dokonał jednej sprzedaży nieruchomości — nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położonej pod Koszalinem, sprzedanej około roku 2008, po śmierci członka rodziny. Nieruchomość ta była wykorzystywana prywatnie. Poza wskazaną transakcją Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 775, dalej: „u.p.t.u.”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju.

Zgodnie jednak z art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (ust. 1). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (ust. 2).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (odnoszącym się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawie C-180/10, C-181/10) wskazuje się, że w kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Z wyroku Trybunału Sprawiedliwości oraz z ukształtowanego na jego tle orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że w każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywa­nych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności (zob. wyrok NSA z 14 lutego 2023 r., sygn. akt I FSK 2135/19).

Nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej osoby fizycznej, która dokonuje sprzedaży gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. W sytuacji natomiast, gdy osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej (wyrok NSA z 18 kwietnia 2024 r., sygn. akt I FSK 47/20).

„Skarżący z własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co jest całkowicie uzasadnione. Naczelny Sąd Administracyjny podziela opinię Sądu I instancji, jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem części nieruchomości zawiera umowę przedwstępną i jest akceptowany przez wszystkich współwłaścicieli, oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się, czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem czynności prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Podkreślić trzeba, że czynności, których spełnienia domagał się nabywca nie były przecież podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącego, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów” (zob. wyrok NSA z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1676/20).

W ocenie Wnioskodawcy, przedstawiony stan faktyczny w pełni wpisuje się w wykładnię wskazywaną przez powyższe orzeczenia sądów administracyjnych, zgodnie z którą taka sprzedaż nieruchomości, która nie jest dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, sprzedawca nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców i usługodawców, a nadto działania były i są podejmowane z inicjatywy nabywcy nieruchomości wyłącznie do realizacji jego celów – co wprost wynika z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej – oznacza brak podlegania sprzedaży nieruchomości w takich okolicznościach opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej przez Pana sprzedaży 3 działek, które powstaną w wyniku podziału Nieruchomości dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak zauważyłem – zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – ewentualnemu opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. dostawa towarów, a więc w kontekście złożonego wniosku – dostawa Nieruchomości.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży 3 niezabudowanych działek, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego Nieruchomości, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

·      Jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

·      Nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży z (…) lipca 2007 r. do majątku osobistego, z przeznaczeniem na realizację prywatnych potrzeb mieszkaniowych Pana oraz Pana rodziny po planowanym powrocie z USA.

·      Nieruchomość ma charakter niezabudowany, nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani rolniczej, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

·      Nie jest Pan i nie był czynnym podatnikiem podatku VAT, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, w tym w szczególności działalności deweloperskiej, oraz nie jest rolnikiem ryczałtowym.

·      Nieruchomość przez cały okres jej posiadania stanowiła składnik Pana majątku prywatnego i była przeznaczona wyłącznie na cele osobiste, w tym jako zabezpieczenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny.

·      Nie podejmował Pan działań o charakterze inwestycyjnym ani marketingowym zmierzających do sprzedaży nieruchomości – nabywcy zgłosili się do Pana samodzielnie, z własnej inicjatywy.

·      Po przeprowadzonych rozmowach strony zdecydowały się zawrzeć umowę przedwstępną – (…) stycznia 2026 r. została zawarta w formie aktu notarialnego warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży części nieruchomości.

·      Przedmiotem przyszłej sprzedaży będą działki, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Z 4 planowanych do wydzielenia działek zamierza Pan sprzedać 3 – każda o powierzchni ok. (…) ha, natomiast 1 działkę pozostawi Pan w swoim majątku.

·      Zawarcie umów przyrzeczonych uzależnione zostało od spełnienia szeregu warunków, w szczególności dokonania na koszt kupujących, działających w Pana imieniu na podstawie udzielonych pełnomocnictw, scalenia i podziału nieruchomości, uzyskania przez kupujących ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, potwierdzenia braku ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, uzyskania pozytywnych wyników badań geotechnicznych umożliwiających posadowienie budynków w technologii tradycyjnej, uzyskania warunków technicznych przyłączy infrastruktury technicznej (wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz energetycznej), a także uzyskania przez Pana indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania VAT planowanej transakcji.

·      Nieruchomość nie była przez Pana w żaden sposób uzbrajana ani uatrakcyjniana, w szczególności nie była wyposażana w przyłącza infrastruktury technicznej, nie była ogrodzona ani przygotowywana pod zabudowę. Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a Pan nie miał wpływu na przeznaczenie gruntu oraz nie występował o objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

·      W przeszłości sprzedał Pan jedną nieruchomość – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, sprzedana około roku 2008, po śmierci członka rodziny. Nieruchomość ta była wykorzystywana prywatnie. Poza wskazaną transakcją nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

·      Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że zawarcie umów przyrzeczonych uzależnione zostało od spełnienia szeregu warunków, w szczególności dokonania na koszt kupujących, działających w Pana imieniu na podstawie udzielonych pełnomocnictw, scalenia i podziału nieruchomości, uzyskania przez kupujących ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, potwierdzenia braku ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, uzyskania pozytywnych wyników badań geotechnicznych umożliwiających posadowienie budynków w technologii tradycyjnej, uzyskania warunków technicznych przyłączy infrastruktury technicznej (wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz energetycznej), a także uzyskania przez Pana indywidualnej interpretacji podatkowej. Udzielił Pan kupującym pełnomocnictw wyłącznie w zakresie niezbędnym do realizacji ich własnych zamierzeń inwestycyjnych, w szczególności do występowania przed organami administracji publicznej oraz uzyskiwania wymaganych decyzji i warunków technicznych, jak również dokonywania czynności związanych z podziałem nieruchomości. Czynności te są podejmowane w interesie i na rzecz kupujących, na ich koszt i ryzyko, bez Pana udziału organizacyjnego i finansowego. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że przyszli nabywcy już się zgłosili, a Pan jako właściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, by oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywcy wykonują opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich planów inwestycyjnych. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem samo udzielenie pełnomocnictw przyszłym nabywcom do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy w związku z zawartą umową przedwstępną nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze całokształt opisanej przez Pana sprawy stwierdzam, że w analizowanej sytuacji brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż 3 działek, które powstaną z podziału geodezyjnego nieruchomości, będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Pana w stosunku do Nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wynika z opisu sprawy Nieruchomość przez cały okres jej posiadania stanowiła składnik Pana majątku prywatnego i była przeznaczona wyłącznie na cele osobiste, w tym jako zabezpieczenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana rodziny. Nieruchomość ma charakter niezabudowany, nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani rolniczej, jak również nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie podejmował Pan działań o charakterze inwestycyjnym ani marketingowym zmierzających do sprzedaży Nieruchomości – nabywcy zgłosili się do Pana samodzielnie, z własnej inicjatywy.

Działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą 3 działek o pow. ok. (…) ha każda, które powstaną z podziału geodezyjnego Nieruchomości, nie stanowią więc ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pan podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży 3 działek, które powstaną z podziału geodezyjnego Nieruchomości, wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działek korzystać Pan będzie z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowanie

W zakresie planowanej sprzedaży Nieruchomości, tj. 3 niezabudowanych działek o pow. ok. (…) ha każda, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego Nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sytuacji sprzedaż ww. działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem sprzedaż przez Pana ww. działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko oceniłem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.