0111-KDWB.4014.89.2026.2.APA
Możliwości zwolnienia z opodatkowania zakupu nieruchomości składającej się z dwóch działek (na pierwszej budynek mieszkalny jednorodzinny i 3 budynki gospodarcze a druga to rolna bez zabudowań), które mają wspólna księgę wieczystą w ramach jednej umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego.
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 lipca 2026 r., wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 sierpnia 2026 r.
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
(...)
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
(...)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Mają Państwo zamiar kupić jako małżonkowie posiadający wspólność ustawową nieruchomość gruntową składającą się z dwóch działek w ramach jednej umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Działki są częścią tej samej księgi wieczystej, mają tych samych właścicieli i są jedynymi działkami widniejącymi w tej księdze wieczystej.
Dwie działki, które będą przedmiotem transakcji to działki rolne. Na jednej z nich o pow. (...) ha (...) znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny i 3 budynki gospodarcze (według wypisu z rejestru gruntów użytki: grunty rolne zabudowane, pastwiska trwałe, grunty orne). Zakupiony budynek mieszkalny będzie służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Druga działka jest typowo rolna, bez zabudowań i ma pow. (...) ha ((...), użytki: łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty orne).
Zarówno Pani, jak i Pani małżonek są osobami fizycznymi, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw ani udział w prawach wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pytania
1. Czy zakupienie działki rolnej o pow. (...) ha, na której znajdują się zabudowania, w tym dom mieszkalny jednorodzinny i budynki gospodarcze będzie zwolnione od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
2. Czy działka rolna (niezabudowana) będąca przedmiotem tej samej umowy i występująca w tej samej księdze wieczystej również będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych?
Państwa stanowisko w sprawie
W Państwa opinii mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia kupna powyższej nieruchomości gruntowej w części dotyczącej działki o Id działki (...) z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż nabywają Państwo prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego i są Państwo osobami fizycznymi, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
W Państwa opinii zwolnienie to nie będzie dotyczyło drugiej działki, rolnej, o Id działki: (...).
Jednocześnie uważają Państwo, że działki mogą być przedmiotem tej samej umowy w formie aktu notarialnego, pod warunkiem wyszczególnienia w nich cen poszczególnych działek na potrzeby uiszczenia ww. podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko spraw będących przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191, dalej: „ustawa PCC”) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC:
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy PCC:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ustawy PCC:
1. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
2. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy PCC, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC:
Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy PCC:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo kupić nieruchomość gruntową składającą się z dwóch działek w ramach jednej umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Działki są częścią tej samej księgi wieczystej, mają tych samych właścicieli i są jedynymi działkami widniejącymi w tej księdze wieczystej. Na jednej z nich znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny i 3 budynki gospodarcze. Druga działka jest typowo rolna, bez zabudowań. W dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało Państwu żadne z praw ani udział w prawach wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W Państwa ocenie mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia w odniesieniu do zakupu działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, natomiast zwolnienie to nie będzie dotyczyło drugiej, niezabudowanej działki rolnej.
Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
Opisana umowa sprzedaży podlega bowiem zwolnieniu z opodatkowania tylko w zakresie tej działki ewidencyjnej, na której znajduje się budynek mieszkalny.
Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. budynek mieszkalny. Mając zatem na uwadze ww. zasadę superficies solo cedit, z omawianego zwolnienia korzysta sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi, o ile stanowią one część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.
Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych, a więc tych, na których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.
Tym samym, w stosunku do nabycia działki rolnej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i trzema budynkami gospodarczymi, będzie Państwu przysługiwało zwolnienie z podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - z uwagi na nieposiadanie przez Państwa w dniu sprzedaży i przed tym dniem praw lub udziałów w prawach, o których mowa w tym przepisie.
Natomiast do sprzedaży drugiej działki rolnej bez zabudowań, pomimo objęcia jej tą samą księgą wieczystą co ww. działka, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania. Zwolnieniu podlega jedynie sprzedaż obejmująca m.in. budynek mieszkalny i tym samym części składowe działki, na której jest usytuowany. Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych, a więc tych, na których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.
Tym samym, ta część transakcji, która dotyczyć będzie nabycia działki rolnej bez zabudowań, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a stawka podatku wyniesie 2%.
W związku z powyższym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pani (...) (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów