0111-KDWB.4014.82.2026.2.BB
Wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 przy zakupie lokalu mieszkalnego.
Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 sierpnia 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
20 marca 2026 r. nabył Pan lokal mieszkalny na rynku wtórnym. Sprzedającym była osoba fizyczna, która nie działała jako podatnik VAT. Transakcja została dokonana na podstawie aktu notarialnego. Cena nabycia lokalu wyniosła (...) zł. Nabyty lokal stanowi lokal mieszkalny, a jego sprzedaż nie była objęta podatkiem VAT. Kupującym jest wyłącznie Pan.
Zakup został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym, który został udzielony wspólnie z małżonką, jednak w akcie notarialnym jako jedyny nabywca widnieje wyłącznie Pan. Kredyt współdzielony nie wpływa na prawo własności lokalu.
Nabywany lokal jest Pana pierwszym lokalem mieszkalnym. Nie posiada Pan ani nie posiadał wcześniej żadnego innego lokalu mieszkalnego, domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani udziału w takim prawie przekraczającego 50%.
Pana żona posiada dom jednorodzinny, który otrzymała w drodze darowizny. Dom ten stanowi jej majątek osobisty, zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, i nie wchodzi do majątku wspólnego. W związku z tym posiadanie tego domu przez żonę nie wpływa na Pana status nabywcy pierwszego mieszkania.
Uzupełnienie wniosku
Wskazał Pan, że nie zawarł wraz z żoną umowy majątkowej małżeńskiej w formie aktu notarialnego ustanawiającej ustrój rozdzielności majątkowej. W związku z powyższym nie występuje data zawarcia takiej umowy, ponieważ umowa ustanawiająca rozdzielność majątkową nie została zawarta.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym powstał obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) z tytułu nabycia pierwszego lokalu mieszkalnego?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie w opisanym stanie faktycznym nie powstał obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ nabycie pierwszego lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pana zdaniem, spełnia Pan wszystkie warunki zwolnienia:
- nabył Pan pierwszy lokal mieszkalny,
- lokal ma charakter mieszkalny,
- transakcja została dokonana na własne cele mieszkaniowe,
- nie posiada Pan ani nie posiadał wcześniej innego lokalu mieszkalnego ani udziału w takim prawie przekraczającego 50%.
Fakt, że Pana żona posiada dom stanowiący jej majątek osobisty, nie wpływa na Pana prawo do skorzystania ze zwolnienia, ponieważ jej majątek osobisty nie jest Pana majątkiem i nie wpływa na Pana status nabywcy pierwszego mieszkania.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwolnieniu z PCC podlega nabycie pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez osobę, która nie posiada i nie posiadała wcześniej innego lokalu mieszkalnego, domu ani udziału w takim prawie przekraczającego 50%. Celem wprowadzenia tego przepisu było obniżenie kosztów zakupu pierwszego mieszkania, niezależnie od tego, czy transakcja odbywa się na rynku pierwotnym czy wtórnym.
Pana zdaniem, w opisanym stanie faktycznym spełnia Pan wszystkie warunki zwolnienia. Posiadanie domu przez Pana żonę nie ma wpływu na Pana prawo do zwolnienia, ponieważ zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nieruchomość nabyta przez małżonka w drodze darowizny stanowi jego majątek osobisty, a nie majątek wspólny. Nie oznacza to więc, że Pan posiada jakikolwiek udział w tej nieruchomości. W związku z powyższym nabycie przez Pana pierwszego lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z PCC i obowiązek podatkowy nie powstał.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:
Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolnieniem tym objęte jest nabycie przez osoby fizyczne m.in. prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego pod warunkiem, że kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw określonych w tym przepisie ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Opis sprawy wskazuje, że 20 marca 2026 r. nabył Pan na własność lokal mieszkalny na podstawie aktu notarialnego. Kupującym lokal mieszkalny był wyłącznie Pan. Zakup lokalu mieszkalnego został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym, który został udzielony Panu wspólnie z małżonką. Nie posiada Pan, ani nie posiadał wcześniej żadnego innego lokalu mieszkalnego, domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani udziału w takim prawie przekraczającego 50%. Pozostaje Pan w związku małżeńskim i nie zawarł Pan z żoną umowy ustanawiającej ustrój rozdzielności majątkowej. Pana żona posiada dom jednorodzinny, który otrzymała w drodze darowizny i który stanowi jej majątek osobisty i nie wchodzi do majątku wspólnego.
Kwestie stosunków majątkowych małżeńskich reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).
Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Stosownie do art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Zgodnie z utrwaloną linią doktryny „Istotne znaczenie dla określenia przynależności praw do określonych mas majątkowych ma moment nabycia prawa. Przyjmuje się z zasady, iż prawa nabyte przez małżonków w trakcie trwania wspólności wchodzą do majątku wspólnego na co wskazuje dominujący charakter majątku wspólnego”. (Komentarz Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, Art. 31 KRO red. Załucki 2023, wyd. 1/Balwicka-Szczyrba).
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego nastąpiło do Państwa majątku wspólnego, skoro posiada Pan wraz z żoną wspólność majątkową (wspólność ustawową). Tym samym - w świetle Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego - jest to nabycie na współwłasność.
Zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z nabywców musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem mając na uwadze fakt, że Pana żona jest już właścicielką domu jednorodzinnego, nabytego w drodze innej niż dziedziczenie (w drodze darowizny), to do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nie znajduje zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia w niniejszej sprawie - gdy lokal mieszkalny nabywany jest na współwłasność - jest bowiem to, żeby Pan oraz Pana żona nie posiadali wcześniej nieruchomości (prawa) lub udziału w niej (nim), chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W związku z powyższym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych powstałych po Pana stronie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów