0111-KDWB.4014.81.2026.1.KP
Wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zakupu udziałów w pierwszej nieruchomości mieszkalnej. Jeden z kupujących posiada/posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną. Zatem, przy nabyciu domu − na współwłasność − nie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca planuje w niedalekiej przyszłości zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na podstawie której nabędzie na rynku wtórnym udział wynoszący 1/2 w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Pozostały udział wynoszący 1/2 nabędzie inna osoba fizyczna (współnabywca). Nabycie nastąpi w reżimie współwłasności w częściach ułamkowych. Wnioskodawca wskazuje, że w dniu zawarcia planowanej umowy sprzedaży nie będzie posiadał, ani przed tym dniem nie przysługiwało mu nigdy żadne prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dla Wnioskodawcy będzie to pierwsze w życiu nabycie nieruchomości mieszkalnej. Drugi ze współnabywców (nabywający pozostałe 1/2 udziału) nie spełnia wyżej wymienionych warunków, ponieważ był/jest już właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej.
Pytanie
Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nabywając udział wynoszący 1/2 w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rynku wtórnym, Wnioskodawca będzie korzystał ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w części odpowiadającej nabywanemu przez niego udziałowi, niezależnie od faktu, że drugi ze współnabywców nie spełnia ustawowych warunków do zastosowania tego zwolnienia?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym będzie on zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w części odpowiadającej nabywanemu przez niego udziałowi (tj. w 1/2). Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw wymienionych w tym przepisie. Wnioskodawca w sposób bezsporny spełnia te przesłanki.
Z uwagi na fakt, że nabycie następuje w reżimie współwłasności w częściach ułamkowych, ocena prawa do zwolnienia uregulowanego w art. 9 pkt 17 u.p.c.c. musi być dokonywana w sposób zindywidualizowany dla każdego z nabywców. Zwolnienie to ma charakter podmiotowo-przedmiotowy, co oznacza, że jest ściśle związane z osobistą sytuacją danego nabywcy i przysługuje konkretnej osobie, która spełnia ustawowe warunki, w odniesieniu do nabywanego przez nią udziału w majątku. Fakt, że drugi współnabywca nie spełnia warunków do zwolnienia, nie może stanowić podstawy do pozbawienia Wnioskodawcy przysługującego mu z mocy prawa zwolnienia. Taka sytuacja skutkuje wyłącznie tym, że podatek PCC powinien zostać naliczony i pobrany proporcjonalnie – jedynie od wartości rynkowej udziału nabywanego przez współnabywcę niespełniającego warunków z art. 9 pkt 17. Przewidziana w przepisach zasada solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie podatkowe nie stanowi materialnoprawnej podstawy do odmowy przyznania ulgi. Odpowiedzialność solidarna dotyczy bowiem wyłącznie podatku faktycznie i prawnie należnego od danej czynności. W przypadku Wnioskodawcy, z uwagi na spełnienie warunków ustawowych, podatek należny od jego udziału wynosi 0 zł.
Powyższe stanowisko, oparte na wykładni celowościowej i prokonstytucyjnej (zakaz dyskryminacji podatników nabywających udziały w stosunku do nabywających wyłączną własność), znajduje pełne potwierdzenie w aktualnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, w tym w przełomowym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Jak stanowi art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:
Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z inną osobą planuje Pani zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której nabędzie Pani udział wynoszący ½ w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, pozostały udział nabędzie inna osoba fizyczna (współnabywca). Nabycie nastąpi w reżimie współwłasności w częściach ułamkowych. W dniu zawarcia planowanej umowy ani przed tym dniem nie przysługiwało Pani nigdy prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Drugi ze współnabywców nie spełnia wyżej wymienionych warunków, ponieważ był/jest już właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej.
Pani zdaniem, przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w części odpowiadającej nabywanemu przez Panią udziałowi.
Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,
- żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
Należy wskazać, że przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika. Zatem w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W zdarzeniu przedstawionym przez Panią, jeden z kupujących posiada/posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną. Zatem, przy nabyciu domu − na współwłasność − nie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jeden z kupujących nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.
Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej udziałowi kupującego, który nie posiadał wcześniej żadnego z wymienionych w przepisie praw), nie będzie mogła korzystać z omawianego zwolnienia.
W związku z powyższym, Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Odnosząc się do przywołanego przez Panią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazać należy, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Gdyby drugi współwłaściciel chciał uzyskać interpretację w zakresie zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to powinien się zwrócić z odrębnym wnioskiem.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów