0111-KDWB.4014.56.2026.1.APA
Możliwości zwolnienia z opodatkowania zakupu lokalu mieszkalnego w udziałach wynoszących po 50% dla każdego z nabywców w przypadku gdy jeden z kupujących był już właścicielem lokalu mieszkalnego.
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 czerwca 2026 r., wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu lokalu mieszkalnego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca wraz z narzeczoną nabywają lokal mieszkalny na rynku wtórnym. Nieruchomość zostanie nabyta do współwłasności przez kredytowanie w udziałach wynoszących po 50% dla każdego z nabywców.
W dniu nabycia nieruchomości narzeczona Wnioskodawcy nie posiada i nie posiadała wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. Natomiast Wnioskodawca był już właścicielem lokalu mieszkalnego.
Przy zawarciu umowy sprzedaży zostanie pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych od całej wartości nabywanej nieruchomości.
Pytanie
Czy w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego przez dwie osoby fizyczne niebędące w relacji formalnej, w udziałach po 50%, z których jedna spełnia warunki zwolnienia przewidzianego dla nabycia pierwszego mieszkania, a druga tych warunków nie spełnia, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać naliczony wyłącznie od udziału nabywanego przez osobę niespełniającą warunków zwolnienia, tj. od 50% wartości nieruchomości?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać naliczony wyłącznie od udziału nabywanego przez osobę, która nie spełnia warunków zwolnienia. W przedmiotowej sprawie lokal mieszkalny został nabyty przez dwie osoby w równych udziałach wynoszących po 50%. Każdy ze współwłaścicieli nabywa odrębny udział w prawie własności nieruchomości. Oceniając skutki podatkowe transakcji należy zatem uwzględnić sytuację każdego z nabywców odrębnie.
Narzeczona Wnioskodawcy spełnia warunki zwolnienia przewidzianego dla osób nabywających swoje pierwsze mieszkanie, ponieważ przed zawarciem umowy nie posiadała prawa własności lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego, oraz nie jest związana z Wnioskodawcą żadnymi regulacjami prawnymi. W konsekwencji udział przez nią nabywany powinien korzystać ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych.
Natomiast Wnioskodawca, jako osoba posiadająca już lokal mieszkalny, nie spełnia warunków zwolnienia. W związku z tym opodatkowaniu powinien podlegać wyłącznie udział nabywany przez Wnioskodawcę, odpowiadający 50% wartości nieruchomości.
W ocenie Wnioskodawcy pobranie podatku od całej wartości nieruchomości prowadziłoby do objęcia podatkiem także tej części transakcji, która dotyczy udziału nabywanego przez osobę spełniającą warunki ustawowego zwolnienia oraz która nie tanowi własności Wnioskodawcy. W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191, dalej: „ustawa PCC”) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC:
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy PCC:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
Na podstawie art. 5 ust. 1 i 2 ustawy PCC:
1. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
2. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy PCC, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC:
Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych a obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy PCC:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Pan wraz z narzeczoną nabywają lokal mieszkalny na rynku wtórnym. Nieruchomość zostanie nabyta do współwłasności przez kredytowanie w udziałach wynoszących po 50% dla każdego z nabywców. W dniu nabycia nieruchomości Pana narzeczona nie posiada i nie posiadała wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. Natomiast Pan był już właścicielem lokalu mieszkalnego. Przy zawarciu umowy sprzedaży zostanie pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych od całej wartości nabywanej nieruchomości.
Pana zdaniem opodatkowaniu powinien podlegać wyłącznie udział nabywany przez Pana, odpowiadający 50% wartości nieruchomości.
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,
- żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
W przypadku opisanym przez Pana, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem planuje Pan zakupić lokal mieszkalny na współwłasność z drugim kupującym (Pana narzeczoną), co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo przysługujące do lokalu mieszkalnego.
Drugi warunek nie został jednak spełniony, ponieważ był Pan już właścicielem lokalu mieszkalnego.
Należy wskazać, że przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Zatem w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W zdarzeniu przedstawionym przez Pana, jeden z kupujących (Pan) posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną. Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego - na współwłasność - nie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jeden z kupujących nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.
Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej udziałowi kupującego, który nie posiadał wcześniej żadnego z wymienionych w przepisie praw), nie będzie mogła korzystać z omawianego zwolnienia.
W związku z powyższym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotowa interpretacja - zgodnie ze złożonym wnioskiem, została wydana wyłącznie dla Pana. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, tylko Pan może czerpać z wydanej interpretacji ochronę prawną. Interpretacja ta stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie powstania po Pana stronie skutków podatkowych w podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do powyższego, jeżeli Pana narzeczona chciałaby uzyskać interpretację w zakresie zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to powinna się zwrócić z odrębnym wnioskiem i uiścić wymaganą opłatę.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów