0111-KDWB.4014.43.2026.2.BB
Wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 przy zakupie nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym w sytuacji gdy żona posiada już inną nieruchomość.
Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 lipca 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca planuje zakupić wraz z żoną nieruchomość gruntową zabudowaną domem mieszkalnym, położoną w miejscowości (…) (powiat (…)). Transakcja zostanie przeprowadzona na rynku wtórnym na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Małżonkowie nabędą nieruchomość w udziałach ułamkowych wynoszących po 50% dla każdego z nich.
Wnioskodawca w dniu zakupu nieruchomości nie będzie posiadał i nigdy wcześniej nie posiadał prawa własności innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu/domu. Spełnia on tym samym podmiotowe warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Druga strona czynności - żona Wnioskodawcy - posiada już inną nieruchomość mieszkalną, w związku z czym nie spełnia kryteriów do wspomnianego zwolnienia podatkowego.
Uzupełnienie wniosku
Przedmiotem opisanej we wniosku umowy sprzedaży będzie cała nieruchomość gruntowa zabudowana domem mieszkalnym, w której Wnioskodawca nabędzie ½ udziału, a żona Wnioskodawcy ½ udziału.
Nabycie ww. nieruchomości nastąpi w jednym czasie w jednym akcie notarialnym.
Żona Wnioskodawcy posiada inną nieruchomość mieszkalną, którą jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (znajdujące się w budynku wielorodzinnym/bloku). Żona Wnioskodawcy nabyła wyżej wymienioną inną nieruchomość mieszkalną w drodze darowizny, a jej udział w tej nieruchomości to 100%.
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w związku z planowanym zakupem nieruchomości w miejscowości (…) w udziałach po 50% dla każdego z małżonków, Wnioskodawca będzie zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC w zakresie przypadającego na niego udziału (50%), z uwagi na fakt, że jest to jego pierwsza nieruchomość mieszkalna, mimo że druga strona czynności (żona) posiada już inną nieruchomość i prawa do takiego zwolnienia nie posiada?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, przysługuje mu pełne zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC w wysokości proporcjonalnej do jego udziału w nabywanej nieruchomości, czyli w wysokości 50% kwoty podatku, jaka byłaby należna od całej czynności.
Zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC (tzw. ulga na zakup pierwszego mieszkania), ma charakter podmiotowo-przedmiotowy (personalny). Oznacza to, że warunki uprawniające do zwolnienia należy badać odrębnie w stosunku do każdego z nabywców, a nie globalnie wobec całej umowy sprzedaży. Przepisy ustawy o PCC nie wprowadzają zasady odpowiedzialności solidarnej podatników w stopniu, który pozbawiałby osobę spełniającą kryteria ustawowe prawa do należnej jej ulgi podatkowej.
Stanowisko to znajduje pełne potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym w przełomowym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25). NSA jednoznacznie wskazał, że w przypadku zakupu nieruchomości przez dwie osoby, z których tylko jedna spełnia warunki „pierwszego mieszkania”, zwolnienie z PCC powinno zostać zastosowane proporcjonalnie do udziału tej osoby. Odmienna interpretacja (tzw. zasada „wszystko albo nic” stosowana dotychczas przez organy podatkowe) w sposób nieuzasadniony dyskryminuje podatnika spełniającego wszystkie ustawowe kryteria i stoi w sprzeczności z prorodzinnym i społecznym celem wprowadzonej nowelizacji.
W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca nabywa 50% udziału w nieruchomości i nigdy wcześniej nie posiadał nieruchomości mieszkalnej, czynność ta w zakresie jego udziału (50%) podlega zwolnieniu z PCC. Druga połowa transakcji (50% udziału żony) powinna zostać opodatkowana stawką 2% PCC.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:
Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści tego przepisu wynika, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W przypadku, gdy prawo własności budynku mieszkalnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pan zakupić wraz z żoną nieruchomość gruntową zabudowaną domem mieszkalnym, w której nabędzie Pan ½ udziału, a Pana żona ½ udziału. Nabycie ww. nieruchomości nastąpi w jednym czasie w jednym akcie notarialnym. W dniu zakupu nieruchomości nie będzie Pan posiadał i nigdy wcześniej nie posiadał prawa własności innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu/domu. Pana żona posiada inną nieruchomość mieszkalną, którą jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (znajdujące się w budynku wielorodzinnym/bloku). Pana żona nabyła wyżej wymienioną inną nieruchomość mieszkalną w drodze darowizny, a jej udział w tej nieruchomości to 100%.
Pana zdaniem, przysługuje Panu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, proporcjonalnie do nabywanego udziału wynoszącego ½ - mimo że drugi współnabywca (Pana żona) warunków tego zwolnienia nie spełnia.
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,
- żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
W przypadku opisanym przez Pana, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem planują Państwo zakupić dom mieszkalny na współwłasność z drugim kupującym (Pana żoną), co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo własności budynku mieszkalnego.
Drugi warunek nie będzie jednak spełniony, ponieważ drugi kupujący (Pana żona) posiada udział w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wynoszący 100%, nabyty w drodze innej niż dziedziczenie (w drodze darowizny).
W tym miejscu ponownie należy zauważyć, że w przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dla możliwości objęcia zwolnieniem tej umowy sprzedaży, w tym żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie (np. lokalu mieszkalnego), za wyjątkiem nabytego - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.
Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej Pana udziałowi), nie będzie mogła korzystać z omawianego zwolnienia.
W związku z powyższym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych powstałych po Pana stronie.
Odnosząc się do przywołanego przez Pana wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazać należy, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów