0111-KDWB.4014.4.2026.2.BB

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

8 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 27 maja 2026 r.

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X

ul. (…)

(…)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y

ul. (…)

(…)

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Państwo - X (PESEL: (…) i Y (PESEL: (…), osoby fizyczne pozostające w związku partnerskim, posiadające małoletnie dziecko - zamierzają nabyć na współwłasność ułamkową (po 1/2) nieruchomość od osoby fizycznej (rynek wtórny), na podstawie umowy przyrzeczonej zawartej nie później niż do (…) 2026 r. Przedmiotem nabycia jest nieruchomość gruntowa zabudowana, działka nr (…), obręb (…), o powierzchni (…) m², położona w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), wraz z udziałem we współwłasności drogi dojazdowej - działka nr (…). Cena nabycia: (…)zł.

Posadowiony na działce budynek mieszkalny jednorodzinny posiada: fundamenty, ściany nośne i działowe, dach z pokryciem, stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne. Brak tynków wewnętrznych, wylewek podłogowych i drzwi wewnętrznych. Budynek nie posiada pozwolenia na użytkowanie ani złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy i nie będzie ich posiadał na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej.

Żadnemu z Państwa nie przysługiwało ani nie przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w tych prawach (z wyjątkiem udziałów nabytych w drodze dziedziczenia nieprzekraczających 50%). Jest to pierwsza nieruchomość nabywana przez każdego z Państwa. Nieruchomość nabywana jest wyłącznie w celu zaspokojenia Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych i Państwa małoletniego dziecka.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym będą Państwo uprawnieni do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191), pomimo, że będący przedmiotem nabycia budynek mieszkalny jednorodzinny nie będzie posiadał w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej pozwolenia na użytkowanie ani złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, przysługuje Państwu zwolnienie z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 u.p.c.c.

Ustawa o PCC nie zawiera definicji pojęcia „budynek mieszkalny jednorodzinny”, co nie upoważnia organu do automatycznego stosowania definicji z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Prawo podatkowe jest autonomiczną gałęzią prawa posługującą się własną siatką pojęciową. Przeniesienie definicji legalnej z innej ustawy wymaga wyraźnego odesłania ustawodawcy - którego u.p.c.c. nie zawiera. Uzależnienie zwolnienia od posiadania pozwolenia na użytkowanie stanowi wymóg pozaustawowy. Nawet budynek z pozwoleniem na użytkowanie w stanie surowym zamkniętym nie umożliwia zamieszkiwania - zatem kryterium formalne jest nieracjonalne i sprzeczne z celem regulacji.

Celem art. 9 pkt 17 u.p.c.c. - wprowadzonego ustawą z dnia 26 maja 2023 r. (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) - było wspieranie osób nabywających pierwszą nieruchomość mieszkalną z rynku wtórnego. Wskazali Państwo, że realizują ten cel w sposób wzorcowy.

Państwa zdaniem, dla uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny decydujący powinien być cel, któremu ma służyć - tj. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Stanowisko to potwierdzają:

  - wyrok WSA w Gliwicach z 3 września 2024 r. sygn. I SA/Gl 227/24 - sąd uchylił interpretację KIS, stwierdzając, że brak definicji w u.p.c.c. nie upoważnia do stosowania definicji z prawa budowlanego;

  - wyrok WSA w Krakowie z 20 lutego 2026 r. sygn. I SA/Kr 28/26 - sąd po raz kolejny uchylił interpretację KIS w analogicznym stanie faktycznym, wskazując, że decydujący jest cel nabycia, nie formalne pozwolenie na użytkowanie.

Ewentualne wątpliwości co do wykładni art. 9 pkt 17 u.p.c.c. organ zobowiązany jest rozstrzygnąć na korzyść podatnika stosownie do art. 2a Ordynacji podatkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 powyższej ustawy:

 

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 cytowanej ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo zakup jednorodzinnego budynku mieszkalnego, który nie posiada pozwolenia na użytkowanie ani złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy i nie będzie ich posiadał na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej. Żadnemu z Państwa nie przysługiwało ani nie przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w tych prawach (z wyjątkiem udziałów nabytych w drodze dziedziczenia nieprzekraczających 50%). Jest to pierwsza nieruchomość nabywana przez każdego z Państwa.

Uważają Państwo, że powinno Państwu przysługiwać zwolnienie z podatku na gruncie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny, do którego należy sięgać w przypadku czynności opisanych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

 

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ustawy prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

 2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

                2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku.

Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ustawy prawo budowlane:

Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.

We wniosku wskazali Państwo, że nabywany przez Państwa budynek nie będzie posiadał pozwolenia na użytkowanie ani złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy, co jest jednoznaczne z tym, że nie będzie formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Umowa sprzedaży budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.

Skoro więc nabędą Państwo budynek mieszkalny jednorodzinny, który nie będzie posiadał pozwolenia na użytkowanie ani złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy, to nie będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowo wskazać należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie było podstaw do zastosowania wspomnianego przez Państwa art. 2a Ordynacji podatkowej, albowiem w sprawie nie występują niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych we wniosku wyroków sądów administracyjnych stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan Y (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.