0111-KDWB.4014.189.2026.2.AZE

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 13, 21 i 22 października 2026 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

     (…)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis stanu faktycznego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

(…)r. na podstawie aktu notarialnego (…) nabył Pan wraz z żoną nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr (…) położonej w miejscowości (…). Nie zastosowano wówczas zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, chociaż była to Państwa pierwsza nieruchomość mieszkalna.

Notariusz zakwestionował prawo do zwolnienia, powołując się na fakt, że na przedmiotowej działce w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) widnieją dwa budynki mieszkalne (jeden z nadanym nr (…), drugi w chwili zakupu bez nadanego numeru).

W rzeczywistości na przedmiotowej działce znajduje się tylko jeden budynek mieszkalny zdatny do użytku (w chwili zakupu odebrany przez PINB, bez nadanego numeru, obecnie nr (…)). Drugi z obiektów, uwzględniony formalnie w ewidencji, jest w stanie całkowitej ruiny (katastrofy budowlanej), ma zawalony dach/ściany i od dziesiątek lat nie pełni i nie może pełnić jakiejkolwiek funkcji mieszkaniowej (numer (…)). Obiekt ten nie posiada podstawowych elementów konstrukcyjnych wydzielających go z przestrzeni w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, o kwalifikacji obiektu jako budynku mieszkalnego nie decyduje wyłącznie sam wpis w ewidencji gruntów i budynków, lecz jego faktyczna zdatność do realizowania funkcji mieszkaniowych. Obiekt zawalony, pozbawiony dachu czy elementów nośnych, przestał być budynkiem w rozumieniu prawa budowlanego i podatkowego, a jego obecność w rejestrze wynika jedynie z opóźnień w aktualizacji danych geodezyjnych, bądź opieszałości poprzedniego właściciela, który powinien był wykreślić budynek z ewidencji.

Ponadto należy podkreślić, że oba obiekty znajdowały się na jednej działce ewidencyjnej, stanowiącej przedmiot jednej transakcji. Nie nabywali Państwo ruiny jako odrębnej nieruchomości mieszkalnej przed nabyciem domu docelowego.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo że, budynek o numerze (…) w dniu zakupu spełniał wszystkie warunki wynikające z definicji „budynku mieszkalnego jednorodzinnego” w rozumieniu Prawa budowlanego. (…)2026 r. (data rejestracji (…)2026 r.) złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) (…)2026 r. przyjął zawiadomienie oraz nie wniósł sprzeciwu.

Z informacji, które Państwo uzyskali od poprzednich właścicieli wynika, że nie została wydana decyzja nakazująca rozbiórkę budynku o numerze (…) lub zakazująca jego użytkowania.

Przed transakcją zakupu nieruchomości, Pan ani Pana żona nie posiadali prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub udział w tych prawach. Jest to Państwa pierwsza transakcja, w której stali się Państwo właścicielami nieruchomości.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Mając na uwadze fakt, że zakupiona nieruchomość jest pierwszym faktycznym budynkiem mieszkalnym służącym zaspokojeniu Państwa potrzeb mieszkaniowych, a drugi obiekt stanowi jedynie zniszczoną substancję budowlaną pozbawioną cech budynku, czy w Państwa przypadku zasadne było odrzucenie prawa do zwolnienia z podatku PCC w sytuacji zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, ze względu na stan rzeczywisty domu starego/zawalonego (oznaczonego nr (…) w ewidencji), nie można mówić, że jest on budynkiem mieszkalnym i w związku z tym podatek PCC nie powinien być naliczony. W Państwa ocenie, jako, że była to Państwa pierwsza nieruchomość (zarówno Pana jak i Pana żony) powinni Państwo być zwolnieni z podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191 ze zm.):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:

 

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

 1. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

 2. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 powyższej ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 cytowanej ustawy:

 

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że ulga przysługuje na nabycie jednego budynku mieszkalnego. W przypadku nabycia więcej niż jednego budynku mieszkalnego, nie ma możliwości korzystania z ulgi.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia wynika, że (…)2026 r. nabyli Państwo nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr (…)położonej w miejscowości (…). Na działce znajdują się dwa budynki - jeden z nadanym nr (…), drugi w chwili zakupu odebrany przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…), bez nadanego numeru, obecnie nr (…). Budynek o numerze (…) w dniu zakupu spełniał wszystkie warunki wynikające z definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu Prawa budowlanego. Natomiast drugi budynek znajdujący się na działce, uwzględniony formalnie w ewidencji gruntów i budynków, jest w stanie całkowitej ruiny (katastrofy budowlanej), ma zawalony dach/ściany i od dziesiątek lat nie pełni i nie może pełnić jakiejkolwiek funkcji mieszkaniowej. Obiekt ten nie posiada podstawowych elementów konstrukcyjnych wydzielających go z przestrzeni w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Przed transakcją zakupu nieruchomości, żadne z Państwa nie posiadało prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub udział w tych prawach. Jest to Państwa pierwsza transakcja, w której stali się Państwo właścicielami nieruchomości.

Mają Państwo wątpliwości czy w opisanym stanie faktycznym spełniają Państwo warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), która określa czynności cywilnoprawne, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku określonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy Prawo budowlane:

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że budynek ma zawalony dach/ściany i od dziesiątek lat nie pełni i nie może pełnić jakiejkolwiek funkcji mieszkaniowej, w związku z czym nie posiada podstawowych elementów konstrukcyjnych wydzielających go z przestrzeni w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Z przywołanej powyżej definicji budynku, znajdującej się w ustawie Prawo budowlane, wynika wprost, że aby naniesienie mogło stanowić budynek, musi posiadać fundamenty i dach. Znajdujący się na opisanej przez Państwa nieruchomości obiekt nie posiada dachu.

Z całokształtu powyższych okoliczności wynika, że obiekt znajdujący się na nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku, oznaczony numerem (…), nie stanowił budynku. Tym bardziej nie mógł więc stanowić budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym można byłoby zaspokajać potrzeby mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że na zakupionej przez Państwa działce znajduje się tylko jeden budynek który spełnia wszystkie warunki wynikające z definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zatem przy nabywaniu nieruchomości opisanej we wniosku podlegali Państwo zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych określonemu w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, skoro jako kupujący nie byli Państwo zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu opisanej we wniosku transakcji, to kwota podatku od czynności cywilnoprawnych pobranego przez płatnika (notariusza) uiszczona została nienależnie, a zatem w sprawie – zgodnie z brzmieniem art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej – wystąpiła nadpłata, o której zwrot mogą się Państwo ubiegać.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.