0111-KDWB.4014.18.2026.1.HK
Zwolnienie z opodatkowania z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego i udziału w prawie własności działki gruntu.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W pierwszej kolejności nabyła Pani wraz z mężem (obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej) nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, natomiast po kilku miesiącach nabyli Państwo prawo do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz udział w prawie własności działki gruntu.
28 stycznia 2026 r. kupili Państwo nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, która jest zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym, murowanym, parterowym z użytkowym poddaszem, niepodpiwniczonym, o powierzchni użytkowej 91,91m2 nieoddanym do użytkowania, w stanie surowym zamkniętym, wybudowanym na podstawie ostatecznej decyzji Starosty.
Na ww. zakup nie naliczono podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na zakup została wystawiona faktura VAT z 8% stawką VAT. Budynek mieszkalny na dzień 21 maja 2026 r. ma wykonaną konstrukcję, dach, elewację zewnętrzną wraz z ociepleniem, wylewki podłogowe, stolarkę okienną i drzwiową oraz instalacje wewnętrzne (instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja elektryczna, instalacja ogrzewania podłogowego). Nieruchomość posiada podłączenie do sieci wodociągowej. Instalacja elektryczna nie jest podłączona do sieci energetycznej, przez co budynek nie posiada dostępu do energii elektrycznej. Kanalizacja również nie jest czynna, ze względu na formalności związane z zmianą odprowadzania ścieków z projektowanego szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe, który nie został zamontowany na zabudowę przydomowej oczyszczalni ścieków. Budynek znajduje się w stanie niewykończonym wewnątrz. Nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie ww. budynku oraz nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku.
W dniu 21 maja 2026 r. nabyli Państwo prawo do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego kupna prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność poinformował Państwa, że mając prawo własności budynku mieszkalnego zakupionego 28 stycznia 2026 r. w stanie surowym zamkniętym, tj. w stanie opisanym powyżej nie spełniają Państwo warunków określonych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych uprawniających do zwolnienia.
Oprócz ww. prawa własności nieruchomości wraz z zabudowanym budynkiem mieszkalnym w stanie opisanym powyżej, nie przysługiwało Pani oraz Pani mężowi inne prawo własności.
W związku z zakupem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność 21 maja 2026 r. został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 9 września 2000 r.
Pytanie
Czy w zaistniałej sytuacji może Pani skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia 21 maja 2026 r. prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz udziału w prawie własności działki gruntu, na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, posiadając już prawo własności nieruchomości, która jest zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym w stanie opisanym powyżej?
Pani stanowisko w sprawie
Nabyta 28 stycznia 2026 r. nieruchomość zabudowana wolnostojącym budynkiem nie nadaje się do zamieszkania, co jest jednoznaczne z tym, że nie może być formalnie oddana do użytkowania. Budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W związku z powyższym przysługuje zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup drugiej nieruchomości 21 maja 2026 r., tj. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz udział w prawie własności działki gruntu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 powołanej ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
· prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
· prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
· spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 28 stycznia 2026 r. kupili Państwo nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, która jest zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym nieoddanym do użytkowania, w stanie surowym zamkniętym. Budynek znajduje się w stanie niewykończonym wewnątrz. Nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie ww. budynku oraz nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku.
Oprócz ww. prawa własności nieruchomości wraz z zabudowanym budynkiem mieszkalnym w stanie opisanym powyżej, Pani ani Pani mężowi nie przysługiwało inne prawo własności.
W dniu 21 maja 2026 r. nabyli Państwo prawo do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.
Zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Pani ani Pani mężowi przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Jak wynika z wniosku posiadali Państwo wcześniej prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie w stanie surowym zamkniętym. Nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie ww. budynku oraz nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b, można przystąpić, z uwzględnieniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
1. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii:
(…)
– o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
1a. Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
1b. Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
2. Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zatem, jeżeli posiadała Pani wyłącznie udział w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym, który nie został oddany do użytkowania, w którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiadała Pani udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy Prawo budowlane.
Tym samym, z tytułu zakupu 21 maja 2026 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy.
W związku z powyższym Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pani i tylko Pani może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pani męża. Gdyby Pani mąż chciał skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winien wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów