0111-KDWB.4014.171.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 30 września 2026 r., 22 października 2026 r. oraz 23 października 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W (…) roku Pana ojciec, będący schorowaną osobą w podeszłym wieku, przekazał Panu oraz Pana siostrze w drodze darowizny działkę. Na niej znajdował się bardzo stary, drewniany budynek, wybudowany ponad 100 lat temu. Budynek ten nie nadawał się do zamieszkania i z uwagi na swój skrajnie zły stan techniczny – całkowite spróchnienie elementów konstrukcyjnych, brak dachu, okien i drzwi, zalane wnętrze pełne śmieci, brak jakichkolwiek przyłączy (prąd, woda, kanalizacja, gaz) – stanowił realne zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi. Ze względu na jego stan nie było możliwości bezpiecznego przebywania w pobliżu, a tym bardziej użytkowania go jako budynku mieszkalnego. Metraż budynku wynosił niespełna 50 m². Budynek nie spełniał żadnych norm budowlanych ani wymogów technicznych stawianych współcześnie budynkom mieszkalnym – nie był zamieszkały od 30 lat i nie nadawał się do zamieszkania. Był jedynie zbiorowiskiem śmieci.

Pana ojciec nie był w stanie zadbać o usunięcie budynku przed podpisaniem z Państwem darowizny. Po dokonaniu darowizny, rozbiórka budynku została niezwłocznie zgłoszona i przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Do momentu wejścia w życie przepisów dotyczących zwolnienia z PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie (31 sierpnia 2023 r.), budynku już fizycznie nie było – działka była oczyszczona i niezabudowana.

W (…) roku planuje Pan zakupić swoje pierwsze mieszkanie i uiścić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), nie korzystając z przysługującego obecnie zwolnienia, ponieważ obawia się Pan, że wcześniejsze nabycie działki z niezdatnym do zamieszkania budynkiem może Pana z tej ulgi wykluczyć. Ma Pan wątpliwości, czy w świetle powyższych okoliczności – tj. faktu, że budynek nie pełnił żadnej funkcji mieszkalnej i stanowił jedynie formalny, nieużytkowany, zdewastowany oraz zagrażający życiu obiekt, który został rozebrany – był Pan współwłaścicielem „budynku mieszkalnego” w rozumieniu przepisów ustawy o PCC.

Uzupełnienie wniosku

Wskazał Pan, że posiada dwa wypisy z rejestru gruntów. Jeden stan podany jest na (…) r., gdzie jako „budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności” widnieje budynek mieszkalny. Na aktualnym wypisie już nie ma tego wpisu.

Nie posiada Pan decyzji od nadzoru budowlanego nakazującej rozbiórkę, ponieważ nie wiedział Pan, że będzie to tak istotne w przyszłości. Chęć rozbiórki tego budynku zgłosili Państwo do odpowiednich podmiotów. W dokumencie zgłoszenia rozbiórki ujęte są informacje, że dom grozi samoistnym zawaleniem z powodu złego stanu technicznego. Zły stan techniczny tego budynku był ewidentny i niepodjęcie żadnych kroków w celu rozbiórki zagrażało życiu osób, które zbliżyłyby się do niego, działka nie jest ogrodzona.

Pytanie

Czy, gdy w (…) r. nabył Pan w drodze darowizny udział w działce, na której znajdował się całkowicie zdegradowany, zagrażający życiu, niezdatny do zamieszkania i rozebrany niezwłocznie po darowiźnie budynek – będzie Pan mógł uznać, że nie był Pan współwłaścicielem budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy podatku od czynności cywilnoprawnych? W konsekwencji, czy w takiej sytuacji spełnia Pan warunki do zastosowania zwolnienia z PCC na podstawie wyżej wskazanego przepisu przy zakupie pierwszego mieszkania, który będzie miał miejsce w (…) roku?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym (winno być zdarzeniu przyszłym) spełnia Pan warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ przed dniem zakupu mieszkania nie był Pan właścicielem lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego – ani też żadne z tych praw Panu nie przysługiwało.

Budynek znajdujący się na działce otrzymanej w darowiźnie w (…) r. nie spełniał żadnych cech budynku mieszkalnego w rozumieniu potocznym, technicznym ani funkcjonalnym. Był to ponad 100-letni, drewniany obiekt w stanie całkowitej degradacji, bez dachu, okien, drzwi i jakichkolwiek mediów. Wnętrze było całkowicie zniszczone, zalane, zanieczyszczone odpadami. Powierzchnia budynku nie przekraczała 50 m², a stan techniczny obiektu stwarzał zagrożenie dla zdrowia i życia – nie można było się do niego zbliżać, a tym bardziej w nim przebywać. Nie istniała żadna realna możliwość wykorzystania tego budynku do celów mieszkaniowych.

Rozbiórka budynku została przeprowadzona niezwłocznie po otrzymaniu darowizny, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, i została odpowiednio zgłoszona do właściwego organu. Już w chwili wejścia w życie przepisów o zwolnieniu z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania (tj. 31 sierpnia 2023 r.) budynku fizycznie nie było. Działka, którą Pan otrzymał, była już wtedy niezabudowana. Co istotne, budynek nie spełniał żadnych norm technicznych ani przepisów prawa budowlanego, które pozwalałyby uznać go za bezpieczny i zdatny do użytkowania budynek mieszkalny. Nie posiadał instalacji wewnętrznych ani podłączeń do sieci.

W Pana ocenie sam fakt istnienia wpisu o budynku w ewidencji gruntów nie może przesądzać o utracie prawa do zwolnienia z PCC, skoro w sensie rzeczywistym, funkcjonalnym i technicznym nie był to budynek mieszkalny, a jedynie nieruchomość do rozbiórki. Z tych powodów uważa Pan, że nie był współwłaścicielem budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i tym samym spełnia Pan przesłanki do zastosowania zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania w (…) r.

W związku z tym, zgodnie z art. 72 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383), uiszczony przez Pana podatek PCC będzie stanowił nadpłatę, ponieważ zostanie zapłacony nienależnie – mimo że spełnia Pan warunki do zwolnienia, (…). W przypadku pozytywnej interpretacji niniejszego wniosku, zamierza Pan wystąpić do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot tej nadpłaty - o ile oczywiście nastąpi to po zakupie mieszkania i opłaceniu podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

·      prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

·      prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

·      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że w (…) roku Pana ojciec przekazał Panu oraz Pana siostrze w drodze darowizny działkę, na której znajdował się bardzo stary, drewniany budynek, wybudowany ponad 100 lat temu. Budynek ten nie nadawał się do zamieszkania i z uwagi na swój skrajnie zły stan techniczny – całkowite spróchnienie elementów konstrukcyjnych, brak dachu, okien i drzwi, zalane wnętrze pełne śmieci, brak jakichkolwiek przyłączy (prąd, woda, kanalizacja, gaz) – stanowił realne zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi. Ze względu na jego stan nie było możliwości bezpiecznego przebywania w pobliżu, a tym bardziej użytkowania go jako budynku mieszkalnego. Budynek nie spełniał żadnych norm budowlanych ani wymogów technicznych stawianych współcześnie budynkom mieszkalnym – nie był zamieszkały od 30 lat i nie nadawał się do zamieszkania. Po dokonaniu darowizny, rozbiórka budynku została niezwłocznie zgłoszona i przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Posiada Pan dwa wypisy z rejestru gruntów. Jeden stan podany jest na (…) r., gdzie jako „budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności” widnieje budynek mieszkalny. Na aktualnym wypisie już nie ma tego wpisu.

Nie posiada Pan decyzji od nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę, ponieważ nie wiedział Pan, że będzie to tak istotne w przyszłości. Chęć rozbiórki tego budynku zgłosili Państwo do odpowiednich podmiotów. W dokumencie zgłoszenia rozbiórki ujęte są informacje, że dom grozi samoistnym zawaleniem z powodu złego stanu technicznego.

Planuje Pan zakupić swoje pierwsze mieszkanie.

Ma Pan wątpliwości czy spełnia Pan warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w nich lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Wskazał Pan, że w drodze umowy darowizny stał się Pan współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Pana zdaniem, budynek ten nie spełniał żadnych cech budynku mieszkalnego, tj. był to drewniany obiekt w stanie całkowitej degradacji, bez dachu, okien, drzwi i jakichkolwiek mediów. Stan techniczny obiektu stwarzał zagrożenie dla zdrowia i życia.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), która określa czynności cywilnoprawne, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku określonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy Prawo budowlane:

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z opisu sprawy wynika, że budynek nie posiadał dachu, okien i drzwi a jego stan techniczny stwarzał zagrożenie dla zdrowia i życia – nie można było się do niego zbliżać, a tym bardziej w nim przebywać. Jak wynika z treści wniosku, w dokumencie zgłoszenia rozbiórki ujęte są informacje, że dom grozi samoistnym zawaleniem z powodu złego stanu technicznego.

Z przywołanej powyżej definicji budynku, znajdującej się w ustawie Prawo budowlane, wynika wprost, że aby naniesienie stanowić mogło budynek, musi posiadać fundamenty i dach. Znajdujący się na opisanej przez Pana nieruchomości obiekt nie posiadał dachu.

Z całokształtu powyższych okoliczności wynika, że obiekt znajdujący się na nieruchomości, będącej Pana współwłasnością nie stanowił budynku. Tym bardziej nie mógł więc stanowić budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym można byłoby zaspokajać potrzeby mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że posiadał Pan wyłącznie udział w budynku, który nie stanowił budynku mieszkalnego jednorodzinnego – przy nabywaniu lokalu mieszkalnego będzie podlegał Pan zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych określonym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, skoro jako kupujący nie był Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu opisanej we wniosku umowy sprzedaży, to kwota podatku od czynności cywilnoprawnych, która zostanie pobrana przez płatnika (notariusza), uiszczona zostanie nienależnie, a zatem w sprawie – zgodnie z brzmieniem art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej – wystąpi nadpłata, o której zwrot może się Pan ubiegać.

Dodatkowe informacje

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo nadmienić należy, iż Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jako organ wydający interpretację – w ramach danych mu uprawnień – może jedynie wyjaśnić brzmienie przepisu podatkowego mającego zastosowanie w sytuacji opisanej przez osobę składającą wniosek o interpretację. W interpretacji tej wskazuje jakie prawa i obowiązki płyną dla tej osoby z tego przepisu, w kontekście przedstawionego przez nią zdarzenia. Organ interpretacyjny nie ma kompetencji, aby prowadzić postępowanie wyjaśniające i oceniać załączone do wniosku dowody. Analiza dokumentów (dowodów) zastrzeżona jest dla naczelnika właściwego urzędu skarbowego. To on ma też uprawnienia do tego, aby ustalić jaki był stan rzeczywisty zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.