Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 września 2026 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

X („Kupujący”)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y („Sprzedająca”)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. Przedmiot składanego wniosku.

X (dalej: „Kupujący”) zamierza kupić na zasadach opisanych poniżej od Y (dalej: „Sprzedająca”, zaś Kupujący i Sprzedająca dalej również łącznie jako: „Strony” lub „Wnioskodawcy”) nieruchomość położoną w miejscowości (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…)) obejmującą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt”).

Nieruchomość nie jest zabudowana budynkami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418; dalej: „Prawo Budowlane”). Na Nieruchomości znajdują się rowy melioracyjne z betonowymi przepustami (dalej: „Urządzenia Wodne”). Grunt oraz Urządzenia Wodne dalej określane będą łącznie jako: „Nieruchomość”. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej dalej określane będzie jako: „Transakcja”.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią szczegółowe informacje dotyczące Nieruchomości, Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

- II. Opis Nieruchomości;

- III. Opis Sprzedającej;

- IV. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającą;

- V. Dotychczasowe przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję;

- VI. Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

- VII. Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji;

- VIII. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

II. Opis Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, Grunt nie jest zabudowany żadnymi budynkami w rozumieniu Prawa Budowlanego. Na Gruncie znajdują się Urządzenia Wodne, które stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Urządzenia Wodne zostały zaprojektowane i wykonane w okresie wykorzystywania działki (…) (tj. działki, po której podziale doszło do wyodrębnienia m. in. działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), tj. Gruntu) na cele rolnicze. Urządzenia Wodne znajdowały się na działce (…) już na moment nabycia jej przez Sprzedającą w oparciu o umowę darowizny zawartą (…) r.

Nieruchomość, początkowo była wykorzystywana przez Sprzedającą na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej aż do momentu jej wydzierżawienia, od września 2025 nieruchomość jest znowu wykorzystywana przez Sprzedającą na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej. Nieruchomość obecnie nie jest wydzierżawiona, jednak była przedmiotem dzierżaw opisanych poniżej.

Urządzenia Wodne w okresie ich używania były modernizowane, ale ostatnie wydatki modernizacyjne były ponoszone przez Sprzedającą ok. 15 lat temu. W okresie ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją Sprzedająca nie ponosiła nakładów na ulepszenie Urządzeń Wodnych, których wartość mogłaby być równa bądź przekroczyć 30% ich wartości początkowej.

Przez Grunt przechodzą również instalacje (sieć elektroenergetyczna oraz wodociąg biegnący wzdłuż północnej granicy Nieruchomości), będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Niemniej jednak z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) i wcielonym uchwałą (…), a następnie zmienionego uchwałą nr (…). Plan przewiduje przeznaczenie Gruntu jako Teren Produkcji „1P”.

Możliwe sposoby zabudowy i zagospodarowania terenu 1P to:

a) lokalizacja budynków produkcyjnych, magazynowych, wiat, placów składowych,

b) lokalizacja zabudowy produkcyjno-usługowej z zakresu rzemiosła usługowego, z zakresu instytucji finansowych, instytucji gospodarczych, instytucji administracji, centrów wystawienniczych i centrów konferencyjnych, powierzchni biurowych, centrów logistycznych, centrum przetwarzania danych, serwerowni,

c) lokalizacja zabudowy socjalno-biurowej dla obsługi funkcji produkcji lub usług,

d) lokalizacja zabudowy usługowej, z wyłączeniem usług społecznych, tj. usług z zakresu oświaty, wychowania, zdrowia, opieki społecznej, kultury, sportu i rekreacji, a także z wyłączeniem handlu wielkopowierzchniowego (obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²),

e) lokalizacja urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii, o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW w postaci wolnostojących paneli fotowoltaicznych wraz z ich strefą ochronną związaną z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu,

f) lokalizacja obiektów budowlanych i urządzeń towarzyszących stanowiących całość technicznoużytkową z urządzeniami wytwarzającymi energię z odnawialnych źródeł energii, w tym magazynów energii,

g) lokalizacja zabudowy towarzyszącej głównej funkcji terenu (gospodarczej, technicznej),

h) lokalizacja zabudowy obsługi produkcji rolnej,

i) lokalizacja zieleni towarzyszącej, w tym pasów zieleni izolacyjno-krajobrazowej,

j) lokalizacja dojść i dojazdów, dróg przeciwpożarowych, placów manewrowych oraz miejsc parkingowych dla potrzeb własnych,

k) lokalizacja obiektów infrastruktury technicznej.

Należy doprecyzować, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla Gruntu przewiduje się jedno przeznaczenie – przeznaczeniem tym jest Teren Produkcji, oznaczony symbolem „1P”. Powyżej wskazano wynikające z MPZP możliwe sposoby zagospodarowania gruntu o tym przeznaczeniu, ale nie są to inne przeznaczenia Gruntu. Cały Grunt jest bowiem oznaczony jednym symbolem „1P” jako Teren Produkcji. Oznacza to, że dla Gruntu nie ma obszarów gdzie obowiązuje zakaz jakiejkolwiek zabudowy, bowiem na terenach oznaczonych symbolem 1P możliwa jest (i) lokalizacja budynków produkcyjnych, magazynowych, wiat, placów składowych, (ii) lokalizacja zabudowy produkcyjno-usługowej z zakresu rzemiosła usługowego, z zakresu instytucji finansowych, instytucji gospodarczych, instytucji administracji, centrów wystawienniczych i centrów konferencyjnych, powierzchni biurowych, centrów logistycznych, centrum przetwarzania danych, serwerowni, (iii) lokalizacja zabudowy socjalno-biurowej dla obsługi funkcji produkcji lub usług oraz innych obiektów wymienionych we Wniosku.

III. Opis Sprzedającej.

Sprzedająca jest osobą fizyczną, obywatelką Polski oraz (…). Sprzedająca od wielu lat prowadzi przedsiębiorstwo rolne, a także dodatkową jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), posiadającą NIP: (…). Przedmiot tej dodatkowej działalności sklasyfikowany jest wg. PKD 2007 pod kodem „69.10.Z Działalność prawnicza”. Działalność ta jest wykonywana przez Sprzedającą od (…) r.

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, Sprzedająca jest również zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Od momentu zarejestrowania działalności gospodarczej, Sprzedająca jest również czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej. Sprzedająca pozostaje w związku małżeńskim, ale Nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Sprzedającej.

Sprzedająca dalej prowadzi działalność rolniczą, przy czym działka (…) (a następnie wydzielona z tej działki Nieruchomość) była wykorzystywana w działalności rolniczej w następujący sposób:

-    Sprzedająca została właścicielem działki (…) (z której następnie wydzielono między innymi Grunt stanowiący Nieruchomość) w wyniku darowizny od rodziców, która miała miejsce w (…) r. (transakcja nie objęta podatkiem VAT). Od daty nabycia działki (…) Sprzedająca dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z tej działki do września (…) r.; sprzedaże te nie były opodatkowane podatkiem VAT;

-    Następnie od września (…) r. działka (…) była wydzierżawiana na podstawie umowy o dzierżawę na cele rolnicze. Ostatnią umową w tym zakresie była umowa z (…) r. zawarta między Sprzedającą a podmiotem trzecim, na podstawie której Nieruchomość została oddana w dzierżawę na cele rolnicze na czas 1 roku gospodarczego, tj. do czasu zebrania plonów z przedmiotu dzierżawy w roku (…), nie później jednak niż do dnia (…) r. (dalej: „Dzierżawa na Cele Rolnicze”). Dzierżawa ta wygasła i nie została odnowiona. Sprzedająca otrzymywała z tytułu tej dzierżawy roczny czynsz, który nie był powiększany o podatek VAT;

-    Począwszy od (…) r. Sprzedająca planowała zbycie Nieruchomości na rzecz innego podmiotu w celu wykorzystania Nieruchomości pod zabudowę komercyjną; w toku procesu inwestycyjnego nabyciem Nieruchomości było zainteresowanych kilku inwestorów, z którymi Sprzedająca zawierała umowy dzierżawy i przedwstępne umowy nabycia Nieruchomości (szczegółowo opisane w części IV Wniosku);

-    Sprzedająca sama również dzierżawi od (…) (...) ha ziemi w obrębie (…), gmina (…), które wykorzystuje na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo, Sprzedająca jest właścicielem również innych ziemi rolnych w gminie (…). Sprzedająca nabywa usługi rolne w stosunku do tych ziemi (tj. aby uniknąć wątpliwości: ziemi innych niż Nieruchomość), nie są one jednak poddzierżawiane nikomu innemu;

-    Od (…) r. Sprzedająca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą sklasyfikowaną jako działalność prawnicza. Od momentu rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej w (…) r. również prowadzone osobiście przez Sprzedającą przedsiębiorstwo rolne było wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej objętej VAT. Obecnie Sprzedająca w ramach prowadzonej działalności rolniczej dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z nieruchomości dzierżawionej przez Sprzedającą (innej niż działka o nr (…) i (…)) – sprzedaż ta od (…) r. jest opodatkowana podatkiem VAT;

-    Sprzedająca nie była nigdy rolnikiem ryczałtowym;

-    Nieruchomość (działka nr (…), w tym części, z których został wydzielony Grunt) była przedmiotem tylko dzierżawy na cele rolnicze i dzierżawy Poprzedniego Inwestora 1 (zdefiniowany w dalszej części wniosku) i nie było żadnych innych podobnych umów, a dzierżawy te nie były opodatkowane podatkiem VAT. Sprzedająca wykorzystywała tę działkę tylko w celu działalności rolniczej, dzierżawy na cele rolnicze i dzierżawy na rzecz Poprzedniego Inwestora 1; Sprzedająca potwierdza, że jednocześnie grunt nie był wykorzystywany na inne cele, w tym nie był wykorzystywany na cele pozarolniczej działalności gospodarczej Sprzedającej;

-    W okresie ostatnich 10 lat w Polsce, Sprzedająca dokonała następujących sprzedaży nieruchomości; Sprzedająca potwierdza, że żadna z tych transakcji nie była opodatkowana podatkiem VAT:

1. Gospodarstwo rolne o powierzchni około (...) ha (większa część przedsiębiorstwa rolnego):

- Sprzedająca nabyła ww. gospodarstwo od rodziców tytułem darowizny około (…) r., najpierw jako dzierżawa a potem zakup od (…);

- Rodzice Sprzedającej pragnęli jej przekazać gospodarstwo;

- Było to gospodarstwo rolne – ziemie były wykorzystywane czysto na cele rolnicze;

- Do sprzedaży doszło w (…) r.; ojciec sprzedającej zaczął chorować (…), sprzedająca w większości mieszkała poza terenem Polski i nie była w stanie doglądać całego gospodarstwa więc większość ziemi została sprzedana pozostawiając mniejsze kawałki;

- Środki zostały wykorzystane na spłacenie długów rodziców (wliczając kredyt na mieszkanie w (…), gdzie się przeprowadzili) i długi Sprzedającej; na wsparcie rodziców i na zakup drugiego mieszkania w (…) (na użytek przyrodniej siostry Sprzedającej);

- Nieruchomość ta obejmowała:

-     Grunty orne,

-     Pastwiska trwałe,

-     Grunty pod rowami,

-     Grunty zadrzewione i zakrzewione,

-     Nieużytki,

-      Istniejąca zabudowa bezpośrednio związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego w postaci budynków gospodarczych, obory, magazynów, podwórza i innych placów. Dla uniknięcia wątpliwości, zabudowa ta służyła celom związanym z gospodarstwem i nie była to zabudowa mieszkaniowa.

2. Mieszkanie w (…):

- Mieszkanie zostało kupione po sprzedaży gospodarstwa (powyżej) pod koniec (…) r.;

- Nieruchomość została nabyta, aby wesprzeć przyrodnią siostrę Sprzedającej;

- Przyrodnia siostra (…);

- Siostra przyrodnia się wyprowadzała i mieszkanie zostało sprzedane w (…) r.;

- Środki zostały wykorzystane na remont mieszkania w (…), gdzie mieszkali rodzice Sprzedającej oraz częściowo aby wesprzeć przyrodnią siostrę;

- Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości które obecnie są przeznaczonych do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku).

IV. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającą.

(…) r. Sprzedająca nabyła własność nieruchomości obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (z której został później wydzielony Grunt) na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego (rep. (…)). Na moment nabycia, działka ta stanowiła grunty orne. Od momentu nabycia nieruchomości do (…) r. grunt ten stanowił część prowadzonego przez Sprzedającą przedsiębiorstwa rolnego. Z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) został później wydzielony Grunt – Decyzją nr (…) Wójt Gminy (…) orzekł o zatwierdzeniu projektu podziału działki ew. nr (…) na działki nr (…), (…) oraz (…) - tj. Nieruchomości.

Sprzedająca wydzierżawiała działkę (…) (w tym część, z której następnie został wydzielony Grunt), a po podziale wydzierżawiała Grunt podmiotowi trzeciemu specjalizującemu się w produkcji rolniczej na cele rolnicze (dzierżawa ta już wygasła). Aktualnie Sprzedająca wykorzystuje Grunt w prowadzonej działalności rolniczej i równolegle prowadzi opisane poniżej działania w celu sprzedaży Nieruchomości na cele komercyjne.

Począwszy od (…) r. Sprzedająca planowała sprzedaż działki (…) (a następnie wydzielonej z tej działki Nieruchomości) na cele komercyjnej zabudowy i podejmowała różnego rodzaju działania w celu znalezienia nabywcy (umowy z agentami którzy reklamowali działkę, również reklama we własnym zakresie). W związku z powyższym, Sprzedająca zawarła szereg umów przedwstępnych i umów dzierżawy (najpierw działki (…), a następnie, po jej podziale, Nieruchomości).

Pierwsza przedwstępna umowa sprzedaży działki nr (…) została zawarta przez Sprzedającą (…) r. ze Z (dalej: „Poprzedni Inwestor 1”). Umowa ta została zawarta przed datą zarejestrowania obecnie prowadzonej przez Sprzedającą dodatkowej działalności gospodarczej.

Poprzedni Inwestor 1 zamierzał nabyć ten grunt w celu realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Poprzedni Inwestor 1 zainteresowany był nabyciem działki (…) lub jej części, w zakresie której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zezwalał na realizację zamierzonej przez Poprzedniego Inwestora 1 inwestycji. Umowa przedwstępna została zawarta z zastrzeżeniem szeregu warunków zawieszających, odnoszących się m. in. do:

-    przeprowadzenia przez Poprzedniego Inwestora 1 (lub na jego koszt) analiz prawnych, glebowo-środowiskowych i technicznych, które potwierdzą, że na gruncie możliwa jest realizacja zamierzonej przez Poprzedniego Inwestora 1 inwestycji;

-    podziału geodezyjnego gruntu (tj. wydzielenia Gruntu);

-    uzyskania przez Poprzedniego Inwestora 1 warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych i jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na/w gruncie i które mogłyby kolidować z zamierzoną przez Poprzedniego Inwestora 1 inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

-    uzyskania przez Poprzedniego Inwestora 1 ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji.

Warunki zawieszające były zastrzeżone na korzyść Poprzedniego Inwestora 1, który mógł jednostronnie zrzec się któregokolwiek lub wszystkich warunków zawieszających.

Sprzedająca oraz Poprzedni Inwestor 1 zawarli również (…) aneksów do umowy przedwstępnej od momentu jej podpisania (m.in. w zakresie przesunięcia daty sprzedaży), niemniej do dziś Sprzedająca nie zawarła umowy przyrzeczonej z Poprzednim Inwestorem 1. Sprzedająca zawierała również umowy dzierżawy z Poprzednim Inwestorem 1 w celu umożliwienia inwestorowi realizacji zamierzonej inwestycji (w głównej mierze w celu przygotowania pod inwestycję, w tym poprzez uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych, przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci itp.).

Jak już wcześniej wspomniano, decyzją nr (…) Wójt Gminy (…) orzekł o zatwierdzeniu projektu podziału działki ew. nr (…) na działki nr (…), (…) oraz (…) (tj. Grunt). Nieruchomość (powstała po podziale) była przedmiotem umowy dzierżawy z (…) r. zawartej między Sprzedającą a Poprzednim Inwestorem 1, we wspomnianym powyżej zakresie przygotowania Nieruchomości pod zamierzoną inwestycję (dalej: „Dzierżawa Poprzedniego Inwestora 1”).

W ramach Dzierżawy Poprzedniego Inwestora 1 Sprzedająca wydzierżawiała Poprzedniemu Inwestorowi 1, za wynagrodzeniem (czynsz) Nieruchomość. Na podstawie tej umowy, Sprzedająca zezwalała Poprzedniemu Inwestorowi 1 na używanie Nieruchomości w celu realizacji zamierzenia inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną m.in. w zakresie pozyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych, pozwoleń, zgłoszeń, uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz przebudowy lub usunięcia kolizji sieci. Ponadto, zgodnie z umową Dzierżawy Poprzedniego Inwestora 1, Sprzedająca udzieliła Poprzedniemu Inwestorowi 1 prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskiwania niezbędnych dla realizacji inwestycji zgód, zezwoleń, warunków technicznych, decyzji i pozwoleń.

Dzierżawa Poprzedniego Inwestora 1 została zawarta do dnia (…) r. Sprzedająca wydzierżawiała Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Inwestora 1 na podobnych warunkach również przed zawarciem ostatniej obowiązującej Dzierżawy Poprzedniego Inwestora 1 (poprzednia umowa w tym zakresie została zawarta do dnia (…) r.).

Plany inwestycyjne Poprzedniego Inwestora 1 ulegały zmianie i rozważał na pewnym etapie inwestycji rezygnację z nabycia Nieruchomości. W tym zakresie Poprzedni Inwestor 1 rozważał sprzedaż praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej ze Sprzedającą. (…) r. Poprzedni Inwestor 1 zawarł przedwstępną umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z A („Cesjonariusz”). Intencją Cesjonariusza było przeprowadzenie inwestycji w zakresie odpowiadającym inwestycji planowanej przez Poprzedniego Inwestora 1.

Ostatecznie, ze względów komercyjnych nie doszło do zawarcia wcześniej planowanej umowy przyrzeczonej między Poprzednim Inwestorem 1 a Cesjonariuszem. Zamiast tego, Poprzedni Inwestor 1 planował następnie przeniesienie swoich praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej ze Sprzedającą na rzecz spółki B („Poprzedni Inwestor 2”) jako cesjonariusza a Poprzedni Inwestor 2, w wykonaniu tej umowy przedwstępnej, zamierzał kupić Nieruchomość od Sprzedającej – planowana wcześniej transakcja z Poprzednim Inwestorem 2, w której miała uczestniczyć Sprzedająca, była przedmiotem interpretacji indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: interpretacja z (...) oraz interpretacja z (...).

Interpretacje te potwierdzały, że:

-    Sposób wykorzystywania przez Sprzedającą Nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego, co oznacza, że sprzedaż działki nr (…), wykorzystywanej w działalności gospodarczej Sprzedającej, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług;

-    Grunt będący przedmiotem sprzedaży stanowi teren zabudowany, ze względu na posadowione na gruncie Urządzenia Wodne, które w całości spełniają definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego;

-    Mając na względzie, że w zakresie dostawy Budowli strony zamierzały zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa Budowli (Urządzeń Wodnych) w takiej sytuacji będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku;

-    Właściwą stawką podatku będzie również opodatkowana dostawa Gruntu, na którym posadowione są ww. Urządzenia Wodne;

-    Skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony zamierzały zrezygnować ze zwolnienia w zakresie podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja z Poprzednim Inwestorem 2 nie doszła jednak do skutku. W (…) r. między Poprzednim Inwestorem 1 a Cesjonariuszem została zawarta umowa przedwstępna cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości, a (…) r. zawarto aneks do tej umowy przedłużający terminy na jej realizację. Docelowo nabywcą Nieruchomości ma być Kupujący, który albo wejdzie wcześniej w prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej, albo przystąpi od razu do ostatecznej umowy nabycia Nieruchomości od Sprzedającej.

V. Dotychczasowe przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję.

W związku z przedwstępną umową sprzedaży zawartą pomiędzy Sprzedającą a Poprzednim Inwestorem 1, Sprzedająca udzieliła osobom wskazanym przez Poprzedniego Inwestora 1 pełnomocnictw do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej działki (…) (a po wydzieleniu - Gruntu), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do ich odbioru, a także przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których ta działka została odłączona;

2.   uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego działki (…) (a po wydzieleniu - Gruntu), koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4.  reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę (…) bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej inwestycji;

5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia działki (…) (a po wydzieleniu - Gruntu) do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożlwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, a jeśli okaże się to konieczne do realizacji inwestycji, decyzji zatwierdzającej plan remediacji;

7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8.  uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na działce (…) (a po wydzieleniu - na Gruncie) planowanej inwestycji. Jednakże, jakiekolwiek prace fizyczne w wykonaniu tych decyzji nie będą prowadzone do dnia zawarcia umowy sprzedaży gruntu;

9.  składania wniosków o podział działki (…) w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej dla zrealizowania planowanej inwestycji, do reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;

10. wejścia na teren Nieruchomości przez pełnomocników lub wskazanych przez nich doradców technicznych w celu przeprowadzenia czynności mających na celu weryfikację stanu technicznego, geotechnicznego i środowiskowego Nieruchomości oraz jej przydatności na potrzeby prowadzenia planowanej inwestycji, w tym także do wykonania pomiarów oraz odwiertów (z odszkodowaniem za utratę plonów);

11. zatwierdzenia w drodze decyzji administracyjnej dokumentacji hydrogeologicznej, geologiczno-inżynierskiej oraz geologicznej, składania wniosków, prawo odbioru, składania wyjaśnień i uzupełnień, zmian.

Ponadto, zgodnie z udzielonymi pełnomocnictwami:

-    wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej obciążają pełnomocników,

-    pełnomocnicy mogą w granicach umocowania ustanawiać innych pełnomocników.

Sprzedająca udzieliła również Poprzedniemu Inwestorowi 1 prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane.

Warto zaznaczyć, że w związku z umową zawartą pomiędzy Poprzednim Inwestorem 1 a Cesjonariuszem, Cesjonariuszowi udzielono również określonych pełnomocnictw w imieniu Sprzedającej, które jednak swoim zakresem nie przekraczały pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą osobom wskazanym przez Poprzedniego Inwestora 1, a także udzielono Cesjonariuszowi prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane.

Poprzedni Inwestor 1 oraz Cesjonariusz podejmowali szereg działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do planowanej inwestycji mających na celu w szczególności pozyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych, a także podjęcie rozmów z dostawcami mediów odnośnie zmiany przebiegu mediów kolidujących z planowaną inwestycją.

Dla Nieruchomości pozyskano również określone decyzje w imieniu i na rzecz Sprzedającej (tj. postępowania zostały zainicjowane przez pełnomocników, ale adresatem decyzji jest Sprzedająca), są to w szczególności:

-    wspomniana wyżej decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału działki ewidencyjnej nr (…) na działki nr (…), (…) oraz (…) (tj. Gruntu),

-    decyzja o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych zlokalizowanych na Gruncie,

-    decyzja zezwalająca na lokalizację dwóch zjazdów publicznych do Nieruchomości z drogi gminnej (decyzja ta została później przeniesiona na Cesjonariusza).

Celem uzyskania wskazanych decyzji (w tym wydanych dla Sprzedającej) było umożliwienie realizacji inwestycji logistycznej na Gruncie. Dotychczas nie rozpoczęto jednak żadnych prac budowlanych na Gruncie. Niemniej jednak należy uznać, że podjęto szereg działań mających na celu umożliwienie rozpoczęcia procesu budowlanego i realizację inwestycji na Gruncie.

Poprzedni Inwestor 1 uzyskał decyzję zezwalającą na likwidację Urządzeń Wodnych, która została następnie przeniesiona na Cesjonariusza – obecnie trwa postępowanie wszczęte przez Cesjonariusza mające na celu przedłużenie terminu obowiązywania ww. decyzji (Urządzenia Wodne zostaną zlikwidowane dopiero po sfinalizowaniu Transakcji). Dodatkowo Cesjonariusz uzyskał decyzję zezwalającą na wycinkę drzew i krzewów zlokalizowanych na Nieruchomości.

VI. Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji.

Jak wskazano powyżej, dotychczas nie doszło do finalizacji umowy przedwstępnej zawartej między Sprzedającą a Poprzednim Inwestorem 1, ani umowy przedwstępnej zawartej między Poprzednim Inwestorem 1 a Cesjonariuszem, a obecnie planowana struktura Transakcji to przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy Poprzednim Inwestorem 1 a Sprzedającą na Kupującego i nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej w wykonaniu tej umowy przedwstępnej.

Dla uniknięcia wątpliwości, przedmiotem niniejszego wniosku jest jedynie nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej (tj. Transakcja). Przedmiotem niniejszego wniosku nie jest ocena skutków podatkowych przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej przez Poprzedniego Inwestora 1 na Kupującego.

W ramach Transakcji planowane jest przeniesienie na Kupującego prawa własności Gruntu oraz Urządzeń Wodnych. Poza prawem własności Strony nie planują przeniesienia na Kupującego w ramach Transakcji innych istotnych aktywów. W szczególności na Kupującego nie przejdzie własność żadnych budynków, bowiem żadne takie obiekty nie znajdują się na Gruncie i nie będą znajdowały się na moment podpisania umowy przyrzeczonej przeniesienia prawa własności Nieruchomości ze Sprzedającej na Kupującego.

Dalsze prace zmierzające do realizacji inwestycji na gruncie (jak i do jej dalszego przygotowania) będą prowadzone przez Kupującego (samodzielnie bądź przy wsparciu wyspecjalizowanych usługodawców) po nabyciu własności Nieruchomości.

Dla kompletności opisu, Kupujący wskazuje, że może dojść do przeniesienia pewnych decyzji administracyjnych na Kupującego przez Poprzedniego Inwestora 1 bądź Cesjonariusza uzyskanych przez te podmioty w czasie ich przygotowań do realizacji inwestycji na Nieruchomości. Niemniej takie przeniesienia będą działy się poza zakresem Transakcji, której stronami będą Sprzedająca i Kupujący.

VII. Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystać Grunt w celu realizacji inwestycji o zakresie zbliżonym do Poprzedniego Inwestora 1, tj. polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną oraz komercyjnym wynajmie powierzchni w inwestycji i pobieraniu pożytków z najmu – działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Kupujący jest spółką celową założoną w celu realizacji tej inwestycji.

Jak wspomniano powyżej, zgodnie z zamierzeniami Kupującego, po Transakcji Urządzenia Wodne zostaną (przynajmniej częściowo) zlikwidowane z uwagi na brak możliwości dostosowania ich do planowanej inwestycji (budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego), a wykonane zostaną inne urządzenia drenarskie, zgodne z profilem zamierzonej inwestycji. Urządzenia Wodne nie reprezentują żadnej realnej wartości dla Kupującego, bowiem nadrzędnym celem Kupującego jest pozyskanie Gruntu i realizacja na nim inwestycji budowlanej, dla której Urządzenia Wodne są nieprzydatne i muszą zostać zlikwidowane. Poprzedni Inwestor 1 uzyskał decyzję zezwalającą na likwidację Urządzeń Wodnych, która została następnie przeniesiona na Cesjonariusza – obecnie trwa postępowanie wszczęte przez Cesjonariusza mające na celu przedłużenie terminu obowiązywania ww. decyzji (Urządzenia Wodne zostaną zlikwidowane dopiero po sfinalizowaniu Transakcji). 

VIII. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

Przy negocjacjach dotyczących przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej między Sprzedającą a Poprzednim Inwestorem 1, Sprzedająca korzystała ze wsparcia kancelarii prawnej. W Transakcji pośredniczy również podmiot świadczący profesjonalnie usługi pośrednictwa.

Sprzedająca jest związana umową z (…) r. z pośrednikiem Sp. z o.o. z siedzibą w (…), przy (…), zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym (…), zwana dalej: „Sp. z o.o”. Umowa ma na celu znalezienie przez Sp. z o.o. nabywcę Nieruchomości. Sprzedająca potwierdza, że w okresie od (…) r. sama nie podejmowała czynnej aktywności nakierowanej na znalezienie nabywcy na Nieruchomość.

Dodatkowo Sprzedająca potwierdza, że dalej jest reprezentowana w tej Transakcji przez profesjonalnych pełnomocników (radców prawnych).

Wnioskodawcy wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Na dzień zawarcia Transakcji Strony, tj. zarówno Sprzedająca jak i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Sprzedająca wskazuje, że do (…) r. była objęta (…), natomiast od (…) r. objęta jest jedynie (…) (z powodu wartości dochodów nowej działalności rozpoczętej w (…) r., o czym wskazano powyżej).

W przypadku potwierdzenia w uzyskanej interpretacji indywidualnej, że Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem VAT i rezygnują ze zwolnienia. Oświadczenie zostanie złożone w formie i terminie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Uzupełnienie wniosku

Kodeks cywilny nie zawiera definicji ruchomości, a doktrynalna definicja rzeczy ruchomych jest zbudowana w sposób negatywny. Ruchomościami są te rzeczy, które nie są nieruchomościami.

Zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2 Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3 Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Ponadto, zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z powyższych przepisów wynika zasada, że wszystko co zostało trwale z gruntem złączone stanowi jego część składową. Wyjątkiem od tej zasady, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, są urządzenia przesyłowe, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa – niemniej Urządzenia Wodne nie stanowią takich urządzeń.

Urządzenia Wodne są trwale związane z Gruntem oraz stanowią własność Sprzedającej (nie są własnością innego podmiotu). W efekcie należy uznać, że Urządzenia Wodne stanowią część składową Gruntu i nie stanowią ruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC, czynnością opodatkowaną tym podatkiem jest umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.

Niemniej jednak, jak stanowi art. 2 pkt 4 (winno być: art. 2 pkt 4 lit. a i b) Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Stron, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o PCC w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT (pod warunkiem złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w takim zakresie w jakim może ono znaleźć zastosowanie) - co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 powyższej ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

Jak stanowi art. 2 pkt 4 lit. a i b cytowanej ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W myśl art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenia oznaczają podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811 ) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w ustawie ściśle wskazanym).

Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającej) nieruchomość, tj. prawo własności gruntu działki nr (…) na którym znajdują się Urządzenia Wodne (rowy melioracyjne z betonowymi przepustami); łącznie te przedmioty sprzedaży określono we wniosku jako Nieruchomość. Oprócz Urządzeń Wodnych na Gruncie znajdują się także instalacje (sieć elektroenergetyczna oraz wodociąg) które należą do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będą przedmiotem Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-    dostawa działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 tej ustawy,

-    dostawa Budowli (Urządzeń Wodnych) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy,

-    mając na względzie, że w zakresie dostawy Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, składając stosowne oświadczenie, dostawa Budowli (Urządzeń Wodnych) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku. Tą samą stawką podatku będzie również opodatkowana dostawa Gruntu, na którym posadowione są ww. Urządzenia Wodne.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony zrezygnują ze zwolnienia w zakresie podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.