0111-KDWB.4014.106.2026.2.APA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

1)  X

2)  Y

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Spółka działa na rynku nieruchomości i jej przedmiot działalności obejmuje m.in.: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dniu (...) r. Spółka zawarła z X i Y (dalej: „Sprzedający”) w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Spółce, w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha, położoną w (...) (dalej: „Nieruchomość”). Planowana data nabycia Nieruchomości to nie później niż (...) r. Na mocy zawartego aneksu została ona przedłużona do (...) r. (dalej: „Transakcja”).

Zawarcie umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się następujących warunków:

1)  Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich,

2)  wyniki analizy prawnej i technicznej Nieruchomości, przeprowadzonych na koszt i staraniem Spółki, będą satysfakcjonujące dla Spółki,

3)  wyniki badania środowiskowego Nieruchomości przeprowadzonego na koszt i staraniem Spółki nie wykażą zanieczyszczeń Nieruchomości (powietrza albo gleby, albo wód) przekraczających dopuszczalne prawem normy dla nieruchomości przeznaczonych do korzystania w sposób zamierzony przez Spółkę,

4)  Spółka uzyska potwierdzenie od właściwych organów i dostawców mediów, że na Nieruchomości mogą zostać przeprowadzone przyłącza mediów (zaopatrzenie w energię elektryczną, wodę, gaz, ciepło, odprowadzanie wód opadowych, przyłącze teleinformatyczne) o właściwościach pozwalających na realizację i funkcjonowanie planowanej inwestycji,

5)  Spółka uzyska (w imieniu Sprzedających, na podstawie pełnomocnictwa) ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję podziałową, dokonującą podziału Nieruchomości oraz ujawni taki podział we właściwych rejestrach (w ewidencji gruntów, w księdze wieczystej),

6)  Spółka uzyska ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji, zezwalającej na realizację na terenie obejmującym Nieruchomość budynku o przeznaczeniu magazynowym lub logistycznym lub produkcyjnym,

7)  Spółka przedstawi zgodę wspólników Spółki na nabycie Nieruchomości, wyrażoną w formie uchwały.

Również na moment Transakcji Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość została wyodrębniona w wyniku wydania decyzji z (...) r. z upoważnienia Wójta Gminy (...), w której zatwierdzono podział działki oznaczonej nr (...), o powierzchni (...) ha na działkę: (i) nr (...) o powierzchni (...) ha, oraz (ii) nr (...) o powierzchni (...) ha. Powyższa decyzja została wydana po rozpatrzeniu wniosku Z Sp. z o.o., która działała jako pełnomocnik Sprzedających.

Z Sp. z o.o., zainteresowany zakupem nieruchomości, z własnej inicjatywy wystąpił o podział działki nr (...).

Sprzedający nabyli Nieruchomość (a dokładnie rzecz ujmując działkę, z której została wyodrębniona Nieruchomość) w trakcie trwania związku małżeńskiego do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (...) r. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie było opodatkowane VAT ani nie było opodatkowane PCC na podstawie art. 9 ustawy o PCC w brzmieniu ówcześnie obowiązującym.

Sprzedający nabyli nieruchomość, z której została wyodrębniona niezabudowana działka nr (...) w celu poszerzenia gospodarstwa rolnego oraz z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej (uprawa zbóż). Nabycie zostało sfinansowane ze środków prywatnych Sprzedających (zatem wyodrębniona działka nr (...) również została sfinansowana ze środków prywatnych).

X obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. W przeszłości prowadził działalność gospodarczą związaną z szyciem i sprzedażą odzieży damskiej.

Z kolei Y w przeszłości prowadziła pozarolniczą działalność dodatkową w postaci szycia i sprzedaży odzieży damskiej, która została zakończona z końcem (...) r., przy czym jej głównym źródłem dochodu było i jest rolnictwo.

Sprzedający są rolnikami podlegającymi ubezpieczeniu społecznemu rolników, o którym mowa w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników z dnia 20 grudnia 1990 r. (Dz.U. 2025 r. poz. 197).

Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający są rolnikami ryczałtowymi od momentu wprowadzenia w tym zakresie odpowiednich przepisów, tj. od około (...) lat.

Nieruchomość była, jest i do momentu sprzedaży będzie wykorzystywana przez Sprzedających do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT (uprawa zbóż). Jednocześnie Nieruchomość nie była, nie jest i do dnia sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze, Sprzedający od początku prowadzenia działalności rolniczej, tj. od około (...) lat, dokonują sprzedaży płodów rolnych (zbóż) pochodzących z własnej działalności rolniczej. Sprzedaż była zwolniona z opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Nieruchomość nie była przez Sprzedających uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadzili również aktywnej sprzedaży, tj. nie podejmowali żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamieszczali także ogłoszeń na portalach internetowych. Nie korzystali również z usług pośredników. Potencjalni nabywcy we własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali kontakt ze Sprzedającymi. W związku z tym Sprzedający byli wyłącznie adresatami oferty od pochodzącej od potencjalnych nabywców, w tym od Spółki.

W stosunku do Nieruchomości, która ma stanowić przedmiot Transakcji, Sprzedający nie zamierzają poczynić do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości tej nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.).

Sprzedający, w okresie, gdy są właścicielami Nieruchomości nie inicjowali zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”).

Spółka i Sprzedający będą dalej łączni określani jako: „Wnioskodawcy”.

W przeszłości Sprzedający udzielili pełnomocnictw/upoważnień potencjalnym nabywcom w zakresie:

•      prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

•      reprezentowanie właścicieli Nieruchomości wobec organów administracji państwowej i samorządowej, oraz w urzędach i instytucjach,

•      uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji dotyczących Nieruchomości.

Ponadto w ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Spółce i wskazanym przez nią osobom trzecim pełnomocnictw/upoważnień w następującym zakresie:

•      wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz do uzyskiwania wszelkich zaświadczeń jakie mogą okazać się konieczne w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego lub ekonomicznego Nieruchomości,

•      wystąpienia w ich imieniu do dostawców mediów w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci: gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, teleinformatycznej, kanalizacji deszczowej lub innej niezbędnej infrastruktury technicznej,

•      wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu uzyskania dokumentów wymaganych do przeprowadzenia podziału nieruchomości, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych potrzebnych dla uzyskania decyzji podziałowej oraz ujawnienia podziału w ewidencji gruntów i księdze wieczystej,

•      dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz w celu podjęcia innych czynności koniecznych do przygotowania zamierzenia budowlanego i uzyskania powyższej decyzji tj. w szczególności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej inwestycji, składania wniosków, dokonywania ustaleń i uzgodnień, uzyskiwania opinii, warunków technicznych przyłączy, z zastrzeżeniem, iż takie działania nie mogą powodować żadnych kosztów ani wydatków dla Sprzedających, nie mogą skutkować obowiązkami Sprzedających ani odpowiedzialnością prawną Sprzedających chyba, że nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z wyłącznej winy Sprzedających,

•      zawarcia w ich imieniu przyrzeczonej umowy sprzedaży na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, a także złożenia wszelkich oświadczeń opisanych w Umowie Przedwstępnej.

Dodatkowo na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do:

•      niezawierania, bez zgody Spółki, jakichkolwiek umów, które prowadziłyby do zbycia lub obciążenia, całości lub części Nieruchomości, jak również nie będą prowadzili negocjacji dotyczących takich umów,

•      udostępnienia, bez zbędnej zwłoki, Spółce oraz doradcom Spółki informacji oraz dokumenty o które zwróci się Spółka, o ile są one w posiadaniu Sprzedających, niezbędnych Spółce do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego Nieruchomości,

•      umożliwienia doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwienia wstępu na Nieruchomość w celu przeprowadzenia wszelkich badań, pobierania próbek i dokonywania odwiertów, z zastrzeżeniem, że wszelkie takie czynności będą wykonywane przez podmioty profesjonalne i w taki sposób, aby było to dla Sprzedających możliwie mało uciążliwe,

•      niewykonywania przysługującego im prawa do odwoływania się od decyzji dotyczących zagospodarowania Nieruchomości, w tym, przede wszystkim postępowań mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany, chyba że takie zmiany naruszałyby przepisy prawa lub przepisy techniczno-budowlane,

•      wystąpienia, na żądanie Spółki, we współpracy ze Spółką, w terminie wskazanym przez Spółkę, do właściwego organu z wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, określającego czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu.

Spółka i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554).

Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment Transakcji nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524.; dalej: „Prawo budowlane”).

Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedających.

Na moment złożenia niniejszego wniosku oraz na moment Transakcji na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się również żadne obiekty, które stanowiłyby własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj. oznaczenie PU – teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usług.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować lub umożliwić podmiotowi trzeciemu (dalej Spółka i podmiot trzeci łącznie: „Inwestor”) realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu hali magazynowej (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Inwestor będzie wynajmował powierzchnię w wybudowanych obiektach lub Inwestor dokona zbycia Inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego na którymkolwiek etapie realizacji Inwestycji. Najem ten będzie opodatkowany VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość – po jej nabyciu – nie będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności zwolnionych z VAT.

Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Inne działki Sprzedającego niebędące przedmiotem Transakcji:

1.  X w przyszłości zamierza podzielić działkę nr (...), położoną w miejscowości (...), na dwie osobne działki. Jedną z nich przekaże synowi na cele budowlane. X jest wyłącznym właścicielem tej działki. Nabył ją w drodze darowizny od rodziców. Działka jest częścią gospodarstwa rolnego.

2.  Ponadto X w odniesieniu do działki nr (...), położonej w miejscowości (...), uzyskał warunki przyłączenia do sieci energetycznej. Przyłącze ma mieć charakter „na przyszłość”. X nie zamierza sprzedać tej działki. Nabył ją w drodze darowizny od rodziców. Działka jest częścią gospodarstwa rolnego.

3.  Dodatkowo X planuje sprzedaż na rzecz Spółki niezabudowanych działek gruntu nr: (...), położonych w miejscowości (...). Transakcja ta ma zostać przeprowadzona na warunkach analogicznych do Transakcji dotyczącej Nieruchomości.

4.  Niezależnie od działek wskazanych w pkt 1, 2 i 3 Sprzedający są również właścicielami i współwłaścicielami innych działek. W zależności od swojej sytuacji finansowej nie wykluczają w przyszłości ich podziału lub sprzedaży kolejnej działki bądź kolejnych działek. Na moment złożenia wniosku nie podejmują jednak żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży i nie prowadzą sprzedaży innych nieruchomości poza planowaną Transakcją i transakcją wskazaną w pkt 3. Poza transakcjami wskazanymi w niniejszym wniosku Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Zdaniem Wnioskodawców Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu PCC według stawki 2% wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Z kolei stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności prawnej.

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o PCC wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stawka podatku przy umowie sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, wynosi 2%.

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu PCC i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o PCC przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania PCC.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o PCC wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika VAT, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana VAT lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z VAT, wyłączenie z opodatkowania PCC nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania PCC jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana VAT (z wyjątkiem ściśle określonym).

W związku z tym należy podkreślić, że w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT w świetle przepisów ustawy o VAT, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży PCC. Objęcie tej czynności opodatkowaniem VAT będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Skoro zatem Sprzedający nie działali jako podatnicy VAT i transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to sprzedaż Nieruchomości powinna zostać opodatkowana PCC.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest rozstrzygnięcie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczonego we wniosku nr 3). W pozostałym zakresie, tj. w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczonego we wniosku nr 1 i 2), wniosek został rozpatrzony odrębnie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Spółka nabędzie od Sprzedających umową sprzedaży Nieruchomość, w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha. Nieruchomość nie była, nie jest i do dnia sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była przez Sprzedających uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadzili również aktywnej sprzedaży, tj. nie podejmowali żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamierzają poczynić do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości tej nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.). Sprzedający, w okresie, gdy są właścicielami Nieruchomości nie inicjowali zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, Znak: (...) wydanej w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr (...) Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Skoro, omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (2%).

W związku z powyższym, Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja, Znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14 r Ordynacji podatkowej.