0111-KDWB.4014.102.2026.1.AZE

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 28 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani nabyć na podstawie umowy sprzedaży udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonym (…). Sprzedającym będzie osoba fizyczna, niespokrewniona z Panią. Nabycie nastąpi w formie aktu notarialnego. Przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność dwóch osób fizycznych i posiada jedną księgę wieczystą. W stosunku do nieruchomości nie zostało dokonane zniesienie współwłasności, nie ustanowiono odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz nie zostały założone odrębne księgi wieczyste dla poszczególnych części budynku.

Pomimo braku formalnego zniesienia współwłasności, pomiędzy współwłaścicielami od kilkudziesięciu lat funkcjonuje ustalony sposób korzystania z nieruchomości (podział quoad usum). W ramach tego sposobu korzystania budynek mieszkalny jest faktycznie użytkowany w sposób odpowiadający podziałowi na dwie niezależnie wykorzystywane części mieszkalne - część znajdującą się na pierwszym piętrze oraz część znajdującą się na parterze.

Nabywany przez Panią udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości odpowiada, zgodnie z istniejącym od kilkudziesięciu lat sposobem korzystania z nieruchomości, części mieszkalnej znajdującej się na pierwszym piętrze budynku. Część ta stanowi funkcjonalnie wyodrębnioną przestrzeń mieszkalną, obejmującą pomieszczenia przeznaczone do samodzielnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w tym kuchnię oraz łazienkę. Część mieszkalna znajdująca się na pierwszym piętrze posiada również odrębny licznik energii elektrycznej oraz niezależne źródło ogrzewania, co potwierdza jej samodzielne i niezależne funkcjonowanie od części mieszkalnej znajdującej się na parterze.

Drugi udział wynoszący 1/2 części nieruchomości pozostaje własnością innej osoby fizycznej i odpowiada części mieszkalnej znajdującej się na parterze budynku. Część ta również stanowi funkcjonalnie niezależną przestrzeń mieszkalną, wyposażoną w kuchnię oraz łazienkę, posiadającą odrębny licznik energii elektrycznej i niezależne źródło ogrzewania.

Części mieszkalne posiadają wspólne wejście do budynku, jednak od kilkudziesięciu lat są faktycznie użytkowane niezależnie przez poszczególnych współwłaścicieli, zgodnie z ustalonym sposobem korzystania z nieruchomości.

W wyniku planowanego nabycia udziału w nieruchomości będzie Pani korzystać wyłącznie z części mieszkalnej znajdującej się na pierwszym piętrze budynku, zgodnie z istniejącym od kilkudziesięciu lat sposobem korzystania z nieruchomości. W praktyce nabycie udziału będzie związane z uzyskaniem prawa do korzystania z tej konkretnej części mieszkalnej, która odpowiada nabywanemu udziałowi we współwłasności.

Nabywana nieruchomość będzie wykorzystywana przez Panią na własne cele mieszkaniowe.

Nabycie udziału w nieruchomości będzie Pani pierwszym nabyciem nieruchomości mieszkalnej. Do dnia zawarcia umowy sprzedaży nie będzie Pani posiadała prawa własności ani współwłasności innej nieruchomości mieszkalnej, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Przedmiotowa nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym i jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

Pytanie

Czy nabycie przez Panią udziału wynoszącego 1/2 części w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w sytuacji gdy nieruchomość pozostaje we współwłasności, nie dokonano zniesienia współwłasności ani wyodrębnienia lokali mieszkalnych, a od kilkudziesięciu lat funkcjonuje ustalony sposób korzystania z nieruchomości (quoad usum), w ramach którego nabywany udział odpowiada konkretnej niezależnej części mieszkalnej znajdującej się na pierwszym piętrze budynku, przeznaczonej do Pani wyłącznego korzystania na cele mieszkaniowe, stanowi nabycie udziału w prawie własności budynku mieszkalnego uprawniające do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie planowane nabycie udziału wynoszącego 1/2 części w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przedmiotowej sprawie nabycie udziału w nieruchomości będzie stanowiło Pani pierwsze nabycie nieruchomości mieszkalnej i będzie dokonane w celu zaspokojenia Pani własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie posiada Pani i do dnia dokonania transakcji nie będzie Pani posiadała prawa własności ani współwłasności innej nieruchomości mieszkalnej, ani praw wskazanych w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma charakter faktyczny nabywanego udziału. Pomimo że nieruchomość pozostaje formalnie we współwłasności, a lokale mieszkalne nie zostały prawnie wyodrębnione, od kilkudziesięciu lat pomiędzy współwłaścicielami funkcjonuje ustalony sposób korzystania z nieruchomości (quoad usum). W ramach tego sposobu korzystania każdemu ze współwłaścicieli przypisana jest określona część budynku, przy czym obie części stanowią funkcjonalnie niezależne przestrzenie mieszkalne, wyposażone we własne kuchnie i łazienki, posiadające odrębne liczniki energii elektrycznej oraz niezależne źródła i liczniki ogrzewania. W ramach tego sposobu korzystania każdemu ze współwłaścicieli przypisana jest konkretna część mieszkalna budynku.

Nabywany przez Panią udział wynoszący 1/2 części odpowiada części mieszkalnej znajdującej się na pierwszym piętrze budynku, która od kilkudziesięciu lat jest faktycznie użytkowana niezależnie od pozostałej części nieruchomości i stanowi miejsce zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osoby korzystającej z tego udziału. Po dokonaniu nabycia będzie Pani korzystać wyłącznie z tej części nieruchomości, zgodnie z istniejącym i utrwalonym sposobem korzystania. W ocenie Wnioskodawczyni dla zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych decydujące znaczenie powinno mieć to, że nabywane prawo dotyczy nieruchomości mieszkalnej oraz że nabycie służy realizacji celu mieszkaniowego, a nie celom inwestycyjnym lub gospodarczym. Wprowadzone zwolnienie ma bowiem na celu ułatwienie nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej przez osoby, które zaspokajają własne potrzeby mieszkaniowe.

Brak formalnego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego nie powinien pozbawiać Wnioskodawczyni prawa do zastosowania zwolnienia, skoro w wyniku nabycia uzyska on prawo do korzystania z konkretnej części mieszkalnej budynku, określonej przez istniejący od kilkudziesięciu lat sposób korzystania z nieruchomości. Odmienna wykładnia prowadziłaby do różnicowania sytuacji osób nabywających odrębną własność lokalu oraz osób nabywających udział w nieruchomości mieszkalnej, w której zakres korzystania został faktycznie i trwale określony przez współwłaścicieli.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że planowane nabycie udziału wynoszącego 1/2 części w opisanej nieruchomości spełnia przesłanki zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani nabyć na podstawie umowy sprzedaży udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność dwóch osób fizycznych i posiada jedną księgę wieczystą. W stosunku do nieruchomości nie zostało dokonane zniesienie współwłasności, nie ustanowiono odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz nie zostały założone odrębne księgi wieczyste dla poszczególnych części budynku pomiędzy współwłaścicielami od kilkudziesięciu lat funkcjonuje ustalony sposób korzystania z nieruchomości (podział quoad usum). Drugi udział wynoszący 1/2 części nieruchomości pozostaje własnością innej osoby fizycznej.

Pani zdaniem nabycie udziału wynoszącego 1/2 części w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem.

Zgodnie z art. 2 ust. 1c ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232 ze zm.):

Powyższe zatem wprost wskazuje, że w budynku mieszkalnym zdefiniowanym jako jednorodzinny możliwe prawnie jest wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych.

Pojęcie odrębnej nieruchomości zostało również ujęte w art. 2 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Natomiast art. 7 ust. 2 stanowi, że:

Zatem w świetle przepisów ustawy o własności lokali każdy prawnie wyodrębniony lokal jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności całego budynku. Wyodrębniając lokal z całej nieruchomości, dokonuje się więc jej podziału i tworzy tym samym przedmiot odrębnej własności, tj. samodzielny lokal. Do uznania lokalu jako odrębnej nieruchomości konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

Wpis do księgi wieczystej w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), co wynika z ww. art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

-     w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,

-     kupujący nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym przez Panią, pierwszy warunek zwolnienia nie będzie spełniony.

Z treści art. 9 pkt 17 ww. ustawy jednoznacznie wynika, że przedmiotem umowy sprzedaży ma być nieruchomość mieszkaniowa czy też spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego, a nie udział (udziały) w ww. prawach.

Skoro więc przedmiotem umowy sprzedaży nie będzie lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu.

W związku z powyższym, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.