0111-KDWB.4014.100.2026.1.BB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca planuje nabyć wraz ze swoją partnerką, z którą nie pozostaje obecnie w związku małżeńskim, nieruchomość położoną w (…). Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będzie nieruchomość w zabudowie szeregowej, nabywana na rynku wtórnym w (…). Cena sprzedaży nieruchomości wyniesie (…) PLN. Wnioskodawca i jego partnerka nabędą nieruchomość do współwłasności w częściach ułamkowych, Wnioskodawca 4/5 udziałów, a partnerka 1/5. Każdy z nabywców będzie zatem właścicielem odrębnego udziału wynoszącego 80% i 20% odpowiednio prawa własności nieruchomości.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie był właścicielem lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wnioskodawcy nie przysługiwało również wcześniej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani udział w którymkolwiek z wymienionych praw. Wnioskodawca spełnia zatem indywidualnie warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Partnerka Wnioskodawcy jest natomiast właścicielką lokalu mieszkalnego. Z tego względu partnerka Wnioskodawcy nie spełnia warunków zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Planowana transakcja zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca i jego partnerka będą nabywali określone udziały w prawie własności nieruchomości, a ich sytuacja prawna i podatkowa w zakresie spełnienia przesłanek zwolnienia będzie odmienna.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nabycie przez Wnioskodawcę udziału wynoszącego 80% w prawie własności nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, mimo że drugi współnabywca – partnerka Wnioskodawcy – posiada już lokal mieszkalny i nie spełnia warunków tego zwolnienia? Innymi słowy, czy podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać naliczony wyłącznie od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia z tego podatku. Czy zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe wspomniane w art. 3 ust. 4a–6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych mogą być wykorzystane do interpretacji i naliczania należnego podatku PCC od współwłaścicieli nabywających nieruchomość proporcjonalnie do udziałów w prawie własności?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest między innymi prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw mieszkaniowych wymienionych w tym przepisie, z wyjątkiem udziału nieprzekraczającego 50% nabytego w drodze dziedziczenia. W przypadku nabycia nieruchomości przez kilka osób każda z nich nabywa określony udział we własności. Udział stanowi samodzielne prawo majątkowe, a każdy ze współnabywców uzyskuje własne prawo do określonej części nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy nie ma podstaw, aby posiadanie mieszkania przez jednego ze współnabywców pozbawiało drugiego współnabywcę zwolnienia, jeżeli ten drugi samodzielnie spełnia wszystkie warunki ustawowe. Prowadziłoby to do uzależnienia prawa Wnioskodawcy do zwolnienia nie od jego własnej sytuacji majątkowej i mieszkaniowej, lecz od sytuacji odrębnego podatnika.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje bezpośrednie potwierdzenie w wyroku NSA z 7 kwietnia 2026 r. sygn. akt III FSK 281/25. W powołanym wyroku NSA rozpatrywał sytuację wspólnego zakupu nieruchomości, w której jeden z nabywców spełniał przesłanki zwolnienia dotyczącego zakupu pierwszej nieruchomości, natomiast drugi nabywca posiadał już prawo do nieruchomości mieszkalnej. NSA uznał, że zwolnienie może zostać zastosowane proporcjonalnie – w zakresie udziału nabywanego przez osobę, która indywidualnie spełnia warunki ustawowe. Okoliczność, że drugi współnabywca nie spełnia tych warunków, nie wyłącza zwolnienia w odniesieniu do udziału pierwszego nabywcy. NSA wskazuje, że chociaż przywoływany wyżej przepis odnosi się do czynności sprzedaży, to ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych kupujących przy powstawaniu zobowiązania podatkowego. NSA odwołał się w swojej decyzji do wcześniejszego orzecznictwa tego sądu, co prawda odnoszącego się do podatku od nieruchomości, ale adekwatnego również do podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym uprawnienia do zwolnienia jednego ze współwłaścicieli mają wpływ na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela (zob. wyrok NSA z 24 lutego 2017 r. sygn. akt II FSK 3543/16). W wyroku tym słusznie powoływano się na pogląd (m.in. w wyrokach z 27 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 2096/11, z 5 marca 2014 r. sygn. akt II FSK 748/12, z 15 stycznia 2015 r. sygn. akt II FSK 3012/12), że „w przypadku, gdy jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości przysługuje zwolnienie podatkowe w podatku od nieruchomości, to wprawdzie nie korzystają z niego pozostali współwłaściciele, ale okoliczność ta powinna być uwzględniona przy określaniu wysokości zobowiązania podatkowego. Należy ustalić, jaka część nieruchomości zajęta jest na prowadzenie zakładu pracy chronionej lub zakładu aktywności zawodowej. W tej części podatkiem nie może być obciążony żaden ze współwłaścicieli, jeżeli spełnione są warunki zwolnienia podatkowego. Solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli dotyczyć będzie natomiast tych przedmiotów opodatkowania, które są ich współwłasnością, a których nie obejmuje zwolnienie podatkowe. Tylko w ten sposób możliwe jest zrealizowanie celu zwolnienia podatkowego.”

W konkluzji NSA stwierdził, że właściwe odczytanie przepisu art. 9 pkt 17 PCC pozwala na przyjęcie, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej spośród kupujących, która spełnia ustawowe warunki zwolnienia. Oznacza to, że w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony tylko od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia.

Odwołując się do zaprezentowanej linii orzeczniczej oraz dyspozycji art. 3 ust. 4–6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podnosi się, iż preferencje podatkowe (ulgi) przysługują współwłaścicielowi indywidualnie i są wymierzane proporcjonalnie do przypisanego mu udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej.

Mając to na uwadze Wnioskodawca wskazuje, że jego sytuacja ma przełożenie w prawie podatkowym i podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać naliczony wyłącznie od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia z tego podatku. Pozbawienie Wnioskodawcy zwolnienia wyłącznie dlatego, że nieruchomość nabywa wspólnie z osobą posiadającą lokal mieszkalny, byłoby sprzeczne z celem regulacji. Prowadziłoby również do nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji osób kupujących swój pierwszy udział w nieruchomości w zależności od sytuacji majątkowej drugiego współnabywcy.

Zwolnienie powinno zatem zostać przyporządkowane do udziału nabywanego przez Wnioskodawcę. Brak prawa do zwolnienia po stronie współnabywcy powinien powodować opodatkowanie wyłącznie nabywanego przez niego udziału, a nie całej czynności w zakresie odnoszącym się również do prawa nabywanego przez Wnioskodawcę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści tego przepisu wynika, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W przypadku, gdy prawo własności budynku/lokalu mieszkalnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pan nabyć wraz ze swoją partnerką nieruchomość w zabudowie szeregowej. Nabędzie Pan wraz z partnerką nieruchomość do współwłasności w częściach ułamkowych, Pan 4/5 udziałów, a partnerka 1/5. Nigdy wcześniej nie był Pan właścicielem lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nie przysługiwało Panu również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani udział w którymkolwiek z wymienionych praw. Pana partnerka jest natomiast właścicielką lokalu mieszkalnego. Wskazał Pan, że z tego względu partnerka nie spełnia warunków zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, co przyjęto jako element opisu sprawy niepodlegający ocenie.

Pana zdaniem, zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przysługuje w odniesieniu do Pana udziału w lokalu, mimo że drugi współnabywca nie spełnia warunków tego zwolnienia.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

·      w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,

·      żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym przez Pana, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup nieruchomości w zabudowie szeregowej. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem planują Państwo zakupić nieruchomość na współwłasność z drugim kupującym, co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo własności nieruchomości w zabudowie szeregowej.

Drugi warunek nie będzie jednak spełniony, ponieważ, jak wskazał Pan we wniosku, drugi kupujący (Pana partnerka) nie spełnia warunków tego zwolnienia (jest właścicielką lokalu mieszkalnego).

W tym miejscu ponownie należy zauważyć, że w przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dla możliwości objęcia zwolnieniem tej umowy sprzedaży, w tym żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie (np. lokalu mieszkalnego), za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.

Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej Pana udziałowi), nie będzie mogła korzystać z omawianego zwolnienia.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i przepisy ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.) są odrębnymi regulacjami prawnymi dotyczącymi innych podatków. Tym samym wskazane przez Pana przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (art. 3 ust. 4–6 ww. ustawy) nie mogą znaleźć zastosowania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów − z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego − przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych powstałych po Pana stronie.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana wyroków sądów wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.