0111-KDIB3-3.4012.358.2026.3.AW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek wspólny z 30 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług, w zakresie skutków podatkowych dostawy nieruchomości, wpłynął 30 lipca 2026 r. Wniosek - w odpowiedzi na wezwanie Organu - uzupełnili Państwo pismem z 4 września 2026 r., które wpłynęło tego samego dnia.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

ABC (Nabywca)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

XYZ (Sprzedawca)

 

Opis zdarzenia przyszłego

 

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Przedmiotowej Nieruchomości

ABC jest spółką z siedzibą w Polsce.

 

Druga strona transakcji (dalej: Sprzedawcy) to osoby fizyczne, tj.:

-  A (dalej: Sprzedawca 1);

- XYZ (dalej: Sprzedawca 2);

- B (dalej: Sprzedawca 3).

Sprzedawcy w 2004 roku nabyli nieruchomość położoną w (...) stanowiącą działkę ewidencyjną numer X (dalej: Nieruchomość) w częściach ułamkowych w drodze dziedziczenia po ojcu (postanowienie o stwierdzeniu nabycia tego spadku przez Sprzedawców jest datowane na (…) r.). Nabycie to nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT.

Nabywca planuje nabyć od Sprzedawców nieruchomość (dalej: Planowana Transakcja).

Na potrzeby Planowanej Transakcji z Nieruchomości wydzielona została działka ewidencyjna numer Y, która ma być przedmiotem zbycia (dalej: Przedmiotowa Nieruchomość). Podział Nieruchomości w celu wydzielenia Przedmiotowej Nieruchomości dokonany został na podstawie pełnomocnictwa udzielonego bezpośrednio przez Sprzedawców geodecie. Kontakt Sprzedawców z geodetą był organizowany przez Nabywcę.

Przedmiotowa Nieruchomość ma zostać nabyta przez Spółkę w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie na niej budynku o funkcji handlowo-usługowej z parkingiem i pylonem reklamowym oraz prowadzeniu na niej obiektu handlowego przez Spółkę (dalej: Inwestycja).

Przedmiotowa Nieruchomość jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną w (…) r., zgodnie z którą Przedmiotowa Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę. Wskazana decyzja uzyskana została przez podmiot, któremu Nabywca zlecił jej pozyskanie, a następnie przeniesiona na Nabywcę i na jej podstawie Spółka uzyskała pozwolenie na budowę na Przedmiotowej Nieruchomości.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak i na dzień Planowanej Transakcji.

W sytuacji, w której organ uzna, że dostawa Przedmiotowej Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu VAT, na dzień Planowanej Transakcji Sprzedawcy będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Planowana Transakcja.

Celem realizacji Planowanej Transakcji, w dniu (…) 2023 r. Sprzedawcy złożyli Nabywcy w formie aktu notarialnego ofertę zawarcia umowy przedwstępnej (dalej: Umowa Przedwstępna) sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości (dalej: Oferta).

Z treści Oferty wynika w szczególności, że:

   - Sprzedawcy są współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/3;

   - w dziale księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości jest wpisana służebność przesyłu na rzecz określonej spółki z ograniczeniem do korzystania z pasa gruntu o określonej powierzchni, obejmującej strefę ochronną sieci wodociągowej i sieci wodociągowej;

   - z Nieruchomości zostanie wydzielona działka geodezyjna o określonej powierzchni (Przedmiotowa Nieruchomość);

   - Nieruchomość położona jest częściowo na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym to planie jej część położona jest na terenie przeznaczonym pod zieleń (symbol 2Z), niemniej część objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie wejdzie w skład Przedmiotowej Nieruchomości; natomiast dla pozostałej części Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; a ponadto w odniesieniu do Nieruchomości w (…) roku wydano decyzję o warunkach zabudowy,

   - ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku o funkcji handlowo-usługowej z parkingiem i pylonem reklamowym przewidzianej do realizacji na jej terenie i ta część, objęta wymienionymi warunkami zabudowy, stanowić będzie Przedmiotową Nieruchomość;

   - zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem ŁV - łąki trwałe klasy V i RVI - grunty orne klasy VI,

   - Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do terenów stanowiących ogólnodostępne drogi publiczne, umożliwiający prawo przechodu i przejazdu dla ruchu pieszego i kołowego, a Przedmiotowa Nieruchomość, po podziale Nieruchomości również będzie posiadała taki dostęp;

   - stan uzbrojenia Przedmiotowej Nieruchomości przedstawia się następująco: wszystkie media, niezbędne do realizacji przedsięwzięcia (Inwestycji), znajdują się bezpośrednio na gruncie lub w pobliżu jego granic. Obecnie w ramach działki ewidencyjnej stanowiącej Przedmiotową Nieruchomość znajdują się następujące instalacje:

a) infrastruktura wodociągowa,

b) kanalizacja sanitarna,

c) kanalizacja deszczowa,

- należące do innych (niż Sprzedawcy) podmiotów trzecich,

   - część Nieruchomości jest wydzierżawiona na podstawie umów z 2004 roku zawartych z osobami fizycznymi, przy czym do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedawcy zobowiązują się do doprowadzenia do rozwiązania względnie wygaśnięcia w inny sposób wyżej wymienionych umów dzierżawy;

   - Nieruchomość nie stanowi wkładu w spółdzielni produkcji rolnej, nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej, w jej skład nie wchodzi las w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, nie jest wpisana do rejestru zabytków, a nadto na jej terenie nie znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy Prawo wodne;

   - Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą Rady Miejskiej w (...), wymienioną w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 cyt. ustawy o rewitalizacji;

   - Nieruchomość jest aktualnie w części nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, przy czym Sprzedawcy zdają sobie sprawę, że zamiarem Stron w ramach niniejszej Umowy jest doprowadzenie do sytuacji, aby w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotowa Nieruchomość nie była nieruchomością rolną w rozumieniu powołanej ustawy i aby nie miały do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, a tym samym aby możliwe było nabycie przez Spółkę prawa własności Przedmiotowej Nieruchomości na cel Inwestycji.

 

Zgodnie z treścią Oferty Sprzedawcy zobowiązali się do przedłożenia przed zawarciem umowy sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości (zwana jako: Umowa Przyrzeczona):

   - aktualnego wydruku z księgi wieczystej, prowadzonej dla Przedmiotowej Nieruchomości potwierdzającej, że są jej współwłaścicielami oraz stan prawny Przedmiotowej Nieruchomości;

   - wypisu z rejestru gruntów i wyrysu mapy ewidencyjnej, wydanych przez właściwy organ dla Przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z którymi Przedmiotowa Nieruchomość oznaczona będzie w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy;

   - zaświadczenia, wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia przez Sprzedawców Przedmiotowej Nieruchomości nie należy się, a w skład spadku zgłoszony został udział we własności Przedmiotowej Nieruchomości;

   - ostateczną decyzję, wydaną przez odpowiedni organ, z której będzie wynikał podział geodezyjny w wyniku którego powstała Przedmiotowa Nieruchomość, jeżeli wydanie takiej decyzji będzie konieczne;

   - aktualnego zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

   - zaświadczeń o braku zaległości Sprzedawców z tytułu podatków, składek;

   - zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie czy Przedmiotowa Nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji względnie na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji;

   - zaświadczenia, wydanego przez właściwy organ, stwierdzającego, że Przedmiotowa Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją właściwego organu, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Ponadto w oparciu o Ofertę Sprzedawcy zobowiązali się do udzielenia, udostępnienia lub okazania znajdujących się w ich posiadaniu informacji lub dokumentów, o które wystąpi Nabywca, dotyczących Przedmiotowej Nieruchomości. Zobowiązanie to dotyczy również udzielenia Nabywcy stosownych pełnomocnictw, uprawniających jego do uzyskania informacji o stanie prawnym lub faktycznym Nieruchomości oraz Sprzedawców.

Po spełnieniu przesłanek określonych w Ofercie, strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie której Sprzedawcy dokonają sprzedaży przysługujących im udziałów w Przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Nabywcy w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem wskazanej służebności przesyłu) za uzgodnioną cenę, a Nabywca zobowiązał się nabyć Przedmiotową Nieruchomość za tę cenę w oznaczonym terminie, w celu realizacji Inwestycji.

Strony oświadczyły, że Umowa Przyrzeczona zawarta zostanie niezwłocznie po ziszczeniu się wszystkich przesłanek wskazanych w Ofercie, nie później niż do ustalonego terminu. Strony postanowiły, że skuteczność zobowiązania Nabywcy do zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest uzależniona od ziszczenia się, w przyjętych terminach, następujących przesłanek:

  a) uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości, kolidujących z planowaną przez Nabywcę Inwestycją; 

  b) uzyskania przez Nabywcę, na własny koszt i staraniem, ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej realizację na Przedmiotowej Nieruchomości Inwestycji;

  c) uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznej i prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Przedmiotową Nieruchomość (o ile jej uzyskanie będzie konieczne do nabycia Przedmiotowej Nieruchomości i realizacji Inwestycji);

  d) uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznej i prawomocnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na Przedmiotową Nieruchomość z drogi publicznej;

  e) uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania obiektu za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia obiektu do sieci gazowej, zgodnie z wymogami i standardem Nabywcy;

   f) uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów, koniecznych dla pełnej realizacji planowanej przez Nabywcę Inwestycji, w tym w szczególności: ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestycji, w tym obiektu wraz ze wszystkimi koniecznymi uzgodnieniami dotyczącymi przyłączy mediów, z których wynikać będzie możliwość zabudowy Przedmiotowej Nieruchomości budynkiem w standardzie Nabywcy i parkingu, zawierającej uzgodnienia dotyczące budynku w standardzie Nabywcy, mediów i sposobu skomunikowania gruntu;

  g) uzyskania przez Nabywcę, działającego we własnym imieniu lub w imieniu Sprzedawców, na podstawie udzielonych pełnomocnictw, ostatecznych, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych decyzji przenoszących na Nabywcę (w zakresie, w jakim dopuszczają to przepisy prawa) wszystkie decyzje potrzebne do zrealizowania Inwestycji w ramach Przedmiotowej Nieruchomości, przy czym Sprzedawcy przed przeniesieniem przedmiotowych rozstrzygnięć administracyjnych, udzielą Nabywcy prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane, a Nabywca złoży oświadczenie o przyjęciu praw i obowiązków wynikających z tych rozstrzygnięć administracyjnych;

  h) doprowadzenia przez Nabywcę działającego w imieniu Sprzedawców, do zmiany oznaczenia użytku gruntów wchodzących w skład Przedmiotowej Nieruchomości w taki sposób, aby Przedmiotowa Nieruchomość nie była nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, a tym samym aby możliwe było nabycie Przedmiotowej Nieruchomości przez Nabywcę;

   i) doprowadzenia przez Sprzedawców, własnym staraniem i na swój koszt, do rozwiązania i wygaszenia wszelkich umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze, na podstawie których osoby trzecie korzystają z Przedmiotowej Nieruchomości lub zlokalizowanych na niej obiektów budowlanych i urządzeń, jak również doprowadzenia przez Sprzedawców, własnym staraniem i na swój koszt do opuszczenia przez powołane osoby trzecie Przedmiotowej Nieruchomości, wraz ze wszystkimi rzeczami;

   j) przedłożenia odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotowej Nieruchomości, a z odpisu tego wynikać będzie, że Sprzedawcy są wpisani w dziale, jako wyłączni współwłaściciele, a Przedmiotowa Nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek praw, roszczeń i obciążeń na rzecz osób trzecich, poza opisaną służebnością przesyłu, oraz wniosków o ich wpis, poza ewentualnymi prawami oraz roszczeniami Nabywcy;

  k) uprawomocnienia się decyzji przenoszącej prawa wynikające z prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nabywcę;

   l) przekazania Stronie zobowiązanej do nabycia dokumentów i zaświadczeń wskazanych w Ofercie.

Wskazane przesłanki nie będą uznane za spełnione, jeżeli przed upływem zastrzeżonych terminów nie będzie istniała możliwość zrealizowania na Przedmiotowej Nieruchomości Inwestycji w celu prowadzenia w jej ramach działalności handlowej, polegającej na sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych lub nie będzie istniała możliwość prowadzenia takiej działalności, bez względu na jakiekolwiek przyczyny braku takiej możliwości, w tym także będące następstwem zmian ustawowych, albo możliwość taka będzie wprawdzie istniała, ale ze względu na toczące się postępowania administracyjne, związane z wydanymi rozstrzygnięciami administracyjnymi, obarczona będzie ryzykiem wynikającym z prawdopodobieństwa ich uchylenia, stwierdzenia nieważności albo wznowienia w stosunku do nich postępowania.

Zgodnie z Ofertą Sprzedawcy oświadczyli, że najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej zobowiązują się wyrazić w odpowiedniej formie i treści oraz w ramach ustalonej ceny, zgodę na przeniesienie na Nabywcę wszelkich praw wynikających z uzyskanych rozstrzygnięć administracyjnych wskazanych w Ofercie, umożliwiających kompletną i sprawną realizację Inwestycji oraz prawidłowe korzystanie z niej, o ile przeniesienie tych rozstrzygnięć będzie dopuszczone przez obowiązujące przepisy prawa, a w wypadku, gdyby terminy obowiązywania tych rozstrzygnięć administracyjnych były krótsze zobowiązują się wyrazić zgodę przed upływem przedmiotowych terminów.

 

Ponadto stosownie do treści Oferty:

   - Sprzedawcy zobowiązali się obciążyć Przedmiotową Nieruchomość, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela Przedmiotowej Nieruchomości służebnością gruntową, polegającą na prawie przeprowadzenia przez nieruchomość obciążoną mediów (kanalizacja deszczowa), z prawem wybudowania tej kanalizacji wraz z przyłączem, prawem wykonywania konserwacji i usuwania awarii przez właściwe podmioty odpowiedzialne za podłączone media, o ile ustanowienie powyższej służebności będzie konieczne dla realizacji Inwestycji;

   - Nabywca jest uprawniony do wejścia na Przedmiotową Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie, w celu prowadzenia działań przygotowawczych do zrealizowania Inwestycji. Strony przyjęły, że wydanie Przedmiotowej Nieruchomości nastąpi w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń lub ograniczeń przysługujących osobom trzecim, za wyjątkiem opisanej służebności przesyłu;

   - w celu dokonania pomiarów i analiz Sprzedawcy zobowiązali się udostępnić Nabywcy Nieruchomość w czasie obowiązywania Umowy Przedwstępnej. Ponadto Nabywca uprawniony jest do podejmowania wszelkich działań, zarówno faktycznych (usunięcie wierzchniej warstwy ziemi i formalne rozpoczęcie budowy), jak i prawnych, w celu doprowadzenia do zmiany oznaczenia użytku gruntu wchodzącego skład Przedmiotowej Nieruchomości, tak aby Przedmiotowa Nieruchomość nie stanowiła nieruchomości rolnej;

   - Sprzedawcy i Nabywca zobowiązali się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy. Ustalono, że zobowiązanie to dotyczy również okresu po zawarciu Umowy Przyrzeczonej i odnosi się w szczególności do obowiązku wyrażenia zgody na przeniesienie na Nabywcę uprawnień wynikających z uzyskanych przez Sprzedawców rozstrzygnięć administracyjnych;

   - Sprzedawcy zobowiązali się do podejmowania niezwłocznych działań we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z Inwestycją. Sprzedawcy zobowiązali się również do bieżącego informowania Nabywcy o stanie będących w toku postępowań administracyjnych;

   - Nabywca zobowiązał się do zapewnienia pomocy Sprzedawcom, oraz współdziałania w podejmowaniu niezwłocznych działań we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z Inwestycją, zainicjowanych przez Nabywcę;

   - Sprzedawcy zapewnili, że w wypadku wszczęcia lub prowadzenia przez Nabywcę - po zawarciu Umowy Przyrzeczonej - postępowań administracyjnych związanych z zamierzoną rozbudową, nadbudową lub przebudową obiektu, albo realizacją na Przedmiotowej Nieruchomości innej inwestycji, nie będzie - w razie uznania jej za stronę takich postępowań - składać jakichkolwiek protestów, skarg, żądań, odwołań lub zażaleń.

 

W ramach Oferty Sprzedawcy udzielili osobom wskazanym przez Nabywcę pełnomocnictwa, którego zobowiązali się nie odwoływać w całym okresie związania Umową Przedwstępną, upoważniającego do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Sprzedawców postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

    a) decyzji o podziale Nieruchomości;

    b) decyzji o rozgraniczeniu Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do realizacji Inwestycji;

    c) decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Przedmiotową Nieruchomość, gdyby okazała się ona potrzebna do realizacji Inwestycji;

    d) zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na Przedmiotową Nieruchomość;

    e) uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg;

     f) uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

    g) zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Przedmiotową Nieruchomość;

    h) zezwolenia na zajęcie pasa drogowego;

     i) zezwolenia na usunięcie z Przedmiotowej Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych;

     j) zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Przedmiotowej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją;

    k) pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Przedmiotowej Nieruchomości, gdyby okazało się ono potrzebne do prawidłowej realizacji Inwestycji;

     l) innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

 

Ponadto w ramach Oferty Sprzedawcy:

   - udzielili Nabywcy oraz osobom wskazanym przez Nabywcę pełnomocnictwa, którego zobowiązali się nie odwoływać w całym okresie związania Umową Przedwstępną oraz niegasnącego z chwilą śmierci, do występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie zaświadczeń o ewentualnych zaległościach publicznoprawnych Sprzedawców, a ponadto do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotowej Nieruchomości oraz do występowania o wydanie dotyczących jej wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

   - udzielili Nabywcy pełnomocnictwa, którego zobowiązali się nie odwoływać do dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji oraz niegasnącego z chwilą śmierci, upoważniającego do prowadzenia w imieniu Sprzedawców, ale na koszt i staraniem Nabywcy, rozmów lub negocjacji, w tym zawarcia porozumień lub umów, określających warunki przeniesienia lub likwidacji znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci.

 

Jednocześnie Zainteresowani zaznaczają, że na chwilę obecną zasadniczo Nabywca nie korzystał ze wskazanych pełnomocnictw, przy czym zostały one udzielone na potrzeby realizacji Planowanej Transakcji. Zatem nie jest wykluczone, że Nabywca może korzystać z niektórych ze wskazanych pełnomocnictw po złożeniu niniejszego wniosku (na moment składania wniosku Nabywca nie jest w stanie tego jednoznacznie stwierdzić).

 

W ramach Oferty Sprzedawcy również:

   - udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane; na podstawie udzielonego prawa Nabywca jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane;

   - udzielili Nabywcy nieodwołalnej i niegasnącej zgody na ujawnienie w dziale księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, na jego rzecz praw i roszczeń o zawarcie Umowy Przyrzeczonej, wynikających z Umowy Przedwstępnej;

   - wyrazili bezwarunkową zgodę na przeniesienie na Nabywcę lub osobę przez niego wskazaną wszelkich praw i obowiązków, wynikających z rozstrzygnięć administracyjnych umożliwiających zabudowę Przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z Umową Przedwstępną, a w szczególności decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość wybudowania na Przedmiotowej Nieruchomości budynku handlowego wraz z infrastrukturą.

Nabywca korzystał z prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane chociażby na potrzeby uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę. Ponadto nie jest wykluczone, że Nabywca może korzystać z niektórych ze wskazanych upoważnień/zgód po złożeniu niniejszego wniosku (na moment składania wniosku Nabywca nie jest w stanie tego jednoznacznie stwierdzić).

W dniu 13.12.2023 r. doszło do przyjęcia przez Nabywcę Oferty, a tym samym do zawarcia Umowy Przedwstępnej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z treścią Oferty.

Kolejno miały miejsce zmiany w zakresie terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości, tj. oferta zmiany Umowy Przedwstępnej z dnia (…) 2025 r. (przyjęta w dniu (…) 2025 r.), oferta zmiany Umowy Przedwstępnej z dnia (…) 2026 r. (przyjęta w dniu (…) 2026 r.).

Termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości jest aktualnie przyjęty jako: najpóźniej do dnia (…) 2027 r. (o ile Nabywca nie wskaże inaczej w powiadomieniu), przy ww. termin ten może ulegać dalszym zmianom po złożeniu niniejszego wniosku (na moment składania wniosku Nabywca nie jest w stanie tego jednoznacznie stwierdzić).

Historyczne wykorzystanie Przedmiotowej Nieruchomości.

Część Nieruchomości (z której następnie wydzielono Przedmiotową Nieruchomość) była przez wszystkich Sprzedawców odpłatnie dzierżawiona w latach 2004 - 2025 r. na rzecz osób fizycznych celem powiększenia ich ogrodów (dalej łącznie: Umowy dzierżawy 1 a pojedynczo: Umowa dzierżawy 1) - było to około 2% powierzchni Nieruchomości. Na chwilę obecną Umowy dzierżawy 1 zostały zakończone. Powierzchniowo wskazana część Nieruchomości dzierżawiona na podstawie Umów dzierżawy 1 obecnie stanowi część Przedmiotowej Nieruchomości, która ma być sprzedana Spółce.

Ponadto Sprzedawcy zawarli w 2025 r. z Nabywcą odpłatną umowę dzierżawy Przedmiotowej Nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą Spółki (dalej: Umowa dzierżawy 2). Na podstawie Umowy dzierżawy 2 Nabywca przeprowadził wycinkę drzew na Przedmiotowej Nieruchomości (w tym uzyskując stosowną decyzję administracyjną).

Zgodnie z Umową dzierżawy 2 w celu umożliwienia Nabywcy (dzierżawcy) uzyskania niezbędnych rozstrzygnięć administracyjnych, w szczególności wynikających z prawa budowlanego, prawa ochrony przyrody, prawa energetycznego lub prawa wodnego, Sprzedawcy (wydzierżawiający) udzielili Nabywcy (dzierżawcy) zgody na dysponowanie przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07.07.1994 roku - Prawo budowlane. Na podstawie przedmiotowej zgody Nabywca (dzierżawca) jest uprawniony do złożenia oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością (przedmiotem dzierżawy) na cele budowlane, stosownie do przepisów ustawy z dnia 07.07.1994 roku - Prawo budowlane. W okresie obowiązywania Umowy dzierżawy 2 Sprzedawcy (wydzierżawiający) zobowiązali się umożliwić Nabywcy (dzierżawcy) nieograniczony, w szczególności ze względu na porę dnia, dostęp i dojazd do przedmiotu dzierżawy. Umowa dzierżawy 2 została zawarta na czas nieoznaczony.

Sprzedawca 2 - dodatkowe informacje.

Sprzedawca 2 (XYZ):

   - oprócz Przedmiotowej Nieruchomości jest właścicielem trzech budynków wynajmowanych na cele gospodarcze, domu (stanowiącego jego miejsce zamieszkania), lasu i działek rolnych;

   - uzyskuje przychody z tytułu:

a) wynajmu budynków na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą (jego główne źródło przychodów);

b) dzierżawy Przedmiotowej Nieruchomości w oparciu o Umowę dzierżawy 2;

   - ponadto uzyskiwał on przychody z dzierżawy części Nieruchomości w oparciu o Umowę dzierżawy 1.

Sprzedawca 2 nie figuruje w rejestrze przedsiębiorców (CEIDG).

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Przedmiotem sprzedaży jest Przedmiotowa Nieruchomość (grunt). Obecnie w ramach działki ewidencyjnej stanowiącej Przedmiotową Nieruchomość znajdują się następujące instalacje:

a) infrastruktura wodociągowa,

b) kanalizacja sanitarna,

c) kanalizacja deszczowa,

   - należące do innych (niż Sprzedawcy) podmiotów.

W pozostałym zakresie na Przedmiotowej Nieruchomości nie ma zabudowań.

Jak zostało wskazane, Nabywca planuje zrealizować na Przedmiotowej Nieruchomości Inwestycję polegającą na prowadzeniu na niej obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Nabywca wskazuje, że chcąc przeprowadzić Inwestycję, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo - administracyjnych, w tym zawarcia umów o roboty budowlane oraz innych umów niezbędnych dla prawidłowego procesu budowlanego.

Strony Planowanej Transakcji podkreślają, że ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składnika majątkowego w postaci Przedmiotowej Nieruchomości. Nabywca nie przejmie od Sprzedawców jakichkolwiek umów gospodarczych, należności ani zobowiązań tworzących funkcjonalną całość. Nie ulega wątpliwości, że bez zorganizowania przez Nabywcę zaplecza techniczno - zarządczego, sprawne i niezakłócone przeprowadzenie Inwestycji nie będzie możliwe.

Po zrealizowaniu Inwestycji Nabywca będzie realizował zyski z tytułu funkcjonowania obiektu handlowego ulokowanego na Przedmiotowej Nieruchomości. Nabycie Przedmiotowej Nieruchomości nastąpi w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Z niniejszym wnioskiem występują wspólnie Nabywca oraz Sprzedawca 2. Ponadto z odrębnymi wnioskami wspólnymi o wydanie interpretacji indywidualnej wystąpią Nabywca oraz Sprzedawca 1 oraz Nabywca oraz Sprzedawca 3. Wszystkie trzy ww. wnioski wspólne dotyczą nabycia Przedmiotowej Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji.

Uzupełnienie wniosku z 4 września 2026 r.

XYZ (Sprzedawca 2) nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Nie dokonywał on dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej ani nie świadczył usług rolniczych, a w konsekwencji nie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Ani Nieruchomość (działka nr X), ani wydzielona z niej Przedmiotowa Nieruchomość (działka nr Y) nie były wykorzystywane przez Sprzedawcę 2 na cele rolnicze, tj. do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. XYZ nie prowadził na tym gruncie upraw, nie dokonywał zbiorów, nie prowadził produkcji zwierzęcej ani nie świadczył usług rolniczych.

Sposób faktycznego wykorzystania powyższych gruntów przez Sprzedawcę 2 ograniczał się do:

   - odpłatnej dzierżawy części Nieruchomości na rzecz osób fizycznych w latach 2004-2025 na cele powiększenia przydomowych ogrodów (Umowy dzierżawy 1); oraz

   - odpłatnej dzierżawy Przedmiotowej Nieruchomości (wraz z pozostałymi sprzedawcami) na rzecz Nabywcy od 2025 r. na cele związane z działalnością gospodarczą Nabywcy (Umowa dzierżawy 2).

XYZ (Sprzedawca 2) nie prowadził i nie prowadzi zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej - nie figuruje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Nieruchomość ani Przedmiotowa Nieruchomość nie były wprowadzone przez Sprzedawcę 2 do ewidencji środków trwałych jakiegokolwiek przedsiębiorstwa ani wykorzystywane w zarejestrowanej działalności gospodarczej Sprzedawcy 2. Głównym źródłem jego przychodów jest wynajem budynków.

Jednocześnie Zainteresowani wskazują, że Sprzedawca 2 wykorzystywał i nadal wykorzystuje Nieruchomość (obecnie Przedmiotową Nieruchomość) do odpłatnej dzierżawy o charakterze ciągłym:

- w latach 2004-2025 - na podstawie Umów dzierżawy 1;

- od 2025 r. i nadal - na podstawie Umowy dzierżawy 2 zawartej z Nabywcą.

 

Przychody uzyskiwane przez XYZ (Sprzedawcę 2) z tytułu dzierżawy części Nieruchomości na podstawie Umów dzierżawy 1 nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Podstawą było zwolnienie podmiotowe, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

 

Sprzedawca 2 (XYZ) podejmował opisane we wniosku o wydanie interpretacji czynności w związku ze sprzedażą Przedmiotowej Nieruchomości, w tym:

   1) udzielił pełnomocnictwa bezpośrednio geodecie w celu dokonania podziału Nieruchomości i wydzielenia Przedmiotowej Nieruchomości;

   2) złożył, w formie aktu notarialnego, ofertę zawarcia Umowy Przedwstępnej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości oraz uczestniczył w zmianach terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

   3) udzielił Nabywcy oraz osobom przez niego wskazanym szerokich pełnomocnictw - nieodwołalnych w okresie związania Umową Przedwstępną, a częściowo niegasnących z chwilą śmierci - upoważniających do wszczęcia i prowadzenia w jego imieniu postępowań administracyjnych, w szczególności o wydanie: decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o podziale i rozgraniczeniu, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, zezwolenia na zajęcie pasa drogowego, zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów, zgód na przebudowę lub likwidację kolidujących sieci i urządzeń, uzgodnień i warunków technicznych przyłączenia do sieci;

   4) udzielił pełnomocnictw do występowania o zaświadczenia dotyczące jego zaległości publicznoprawnych, przeglądania akt księgi wieczystej oraz uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

   5) udzielił pełnomocnictwa do prowadzenia w jego imieniu rozmów i negocjacji oraz zawierania porozumień określających warunki przeniesienia lub likwidacji instalacji, urządzeń i sieci znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości - nieodwołalnego do dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji;

   6) udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane;

   7) wyraził bezwarunkową zgodę na przeniesienie na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z rozstrzygnięć administracyjnych umożliwiających zabudowę Przedmiotowej Nieruchomości, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę;

   8) udzielił zgody na ujawnienie w dziale księgi wieczystej praw i roszczeń Nabywcy o zawarcie Umowy Przyrzeczonej;

   9) zobowiązał się do obciążenia Przedmiotowej Nieruchomości służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego jej właściciela, umożliwiającą przeprowadzenie i wybudowanie kanalizacji deszczowej wraz z przyłączem;

               10) udostępnił Nabywcy Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie, w celu prowadzenia pomiarów, analiz i działań przygotowawczych do realizacji Inwestycji, w tym usunięcia wierzchniej warstwy ziemi i formalnego rozpoczęcia budowy;

               11) zawarł z Nabywcą w 2025 r. odpłatną Umowę dzierżawy 2 Przedmiotowej Nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą Nabywcy;

               12) zobowiązał się do doprowadzenia do rozwiązania lub wygaśnięcia Umów dzierżawy 1, a także do wydania Przedmiotowej Nieruchomości w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem służebności przesyłu);

               13) zobowiązał się do współdziałania z Nabywcą we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących Inwestycji, do podejmowania w nich niezwłocznych działań i bieżącego informowania Nabywcy o ich przebiegu oraz do niewnoszenia protestów, skarg, żądań, odwołań i zażaleń w postępowaniach związanych z dalszą rozbudową lub przebudową obiektu.

Zainteresowany wskazuje, że wymienione wyżej czynności prowadzą do uatrakcyjnienia Przedmiotowej Nieruchomości i zwiększenia jej wartości rynkowej.

Grunt dotychczas nieprzygotowany do procesu inwestycyjnego uzyskał w ten sposób stan pozwalający na niezwłoczne rozpoczęcie zabudowy - co stanowi cechę podnoszącą jego wartość i atrakcyjność niezależnie od tego, kto byłby jego nabywcą.

Wydzielenie działki nr Y (Przedmiotowej Nieruchomości) nastąpiło z inicjatywy Nabywcy.

Pod względem formalnoprawnym podział został jednak dokonany na podstawie pełnomocnictwa udzielonego geodecie bezpośrednio przez Sprzedawców, w tym Sprzedawcę 2 (XYZ). Stroną postępowania podziałowego i adresatami decyzji zatwierdzającej podział byli Sprzedawcy jako współwłaściciele Nieruchomości. Zobowiązanie do doprowadzenia do wydzielenia Przedmiotowej Nieruchomości wynikało z treści Oferty złożonej przez Sprzedawców.

Znajdujące się na Przedmiotowej Nieruchomości instalacje - infrastruktura wodociągowa, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa - stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Zainteresowany wskazuje jednocześnie, że jak zaznaczono we wniosku o wydanie interpretacji, wskazane instalacje należą do innych (niż Sprzedawcy) podmiotów trzecich. Stąd też w ocenie Zainteresowanego przedmiotem Planowanej Transakcji nadal jest nieruchomość niezabudowana.

Przy czym nawet w sytuacji uznania, że w ramach Planowanej Transakcji dojdzie do zbycia Przedmiotowej Nieruchomości jako gruntu zabudowanego, zgodnie z interpretacjami podatkowymi Dyrektora KIS, w takim przypadku przedmiotu zbycia nie stanowią instalacje należące do podmiotów trzecich.

Jak wskazał przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 15 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.234.2025.2.MMA: „(…) skoro znajdująca się na działce instalacja energetyczna, wodociągowa oraz gazowa są własnością podmiotu trzeciego, to nie sposób przyjąć, że dokona Pan dostawy działki wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami”.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

   1) Czy dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT jako dostawa dokonana przez podatnika VAT, niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

   2) Czy dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 będzie opodatkowana VAT, jako niekorzystająca ze zwolnienia z opodatkowania przedmiotowym podatkiem?

   3) Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż ww. udziału w Przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

   1) Dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT (przepisom Ustawy o VAT). Dostawa dokonana zostanie bowiem przez podatnika VAT i nie będzie stanowić dostawy przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

   2) Dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 będzie opodatkowana VAT, w tym nie znajdą do niej zastosowania zwolnienia z VAT o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

   3) Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż ww. udziału w Przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy - na rachunek bankowy, skoro Nabywca otrzyma od Sprzedawcy 2 fakturę VAT potwierdzającą faktyczne dokonanie Planowanej Transakcji.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

1.  Status podatnika na gruncie Ustawy o VAT - uwagi ogólne.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Sprzedawca 2 w ramach Planowanej Transakcji będzie występować jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

2. Status Sprzedawcy 2 jako podatnika VAT.

2.1. Cechy działalności gospodarczej w VAT.

Biorąc pod uwagę powyższą analizę regulacji Ustawy o VAT uznać należy, że Sprzedawca 2 przy transakcji sprzedaży udziału w Przedmiotowej Nieruchomości będzie działać w charakterze podatnika VAT, o czym świadczą m.in.:

  a) zakres współdziałania Sprzedawcy 2 z Nabywcą w związku z realizacją Planowanej Transakcji;

b) udzielenie Nabywcy stosownych upoważnień, pełnomocnictw i zgód na potrzeby realizacji Przedmiotowej Transakcji;

c) udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane;

d) dokonanie podziału Nieruchomości przez Sprzedawców, w tym Sprzedawcę 2 (w celu wyodrębnienia Przedmiotowej Nieruchomości);

e) uzyskiwanie przychodów z dzierżawy nieruchomości przez Sprzedawcę 2, w tym:

- zawarcie odpłatnych Umów dzierżawy 1 dotyczących powierzchni, która obecnie stanowi część Przedmiotowej Nieruchomości sprzedawanej Spółce;

- zawarcie Umowy dzierżawy 2 celem korzystania z Przedmiotowej Nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę;

f) uzyskiwanie przychodów z tytułu najmu nieruchomości przez Sprzedawcę 2.

Z przywołanych na wstępie regulacji Ustawy o VAT wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga z kolei oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W ocenie Zainteresowanych za uznaniem Sprzedawcy 2 za podatnika VAT w ramach Planowanej Transakcji przemawia całokształt podejmowanych przez niego czynności, które - rozpatrywane łącznie - wykraczają poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i odpowiadają aktywności podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Odnosząc się do poszczególnych okoliczności wskazanych powyżej:

Ad a) - c) - współdziałanie z Nabywcą oraz udzielenie pełnomocnictw, upoważnień i zgód, prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedawca 2 udzielił Nabywcy stosownych pełnomocnictw, upoważnień i zgód na potrzeby realizacji Planowanej Transakcji dotyczącej Przedmiotowej Nieruchomości. Zgodnie z art. 95 § 2 i art. 96 Kodeksu cywilnego czynności podejmowane przez pełnomocnika w granicach umocowania wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Oznacza to, że działania faktyczne i prawne podejmowane na Przedmiotowej Nieruchomości przez Nabywcę jako pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio po stronie Sprzedawcy 2, a przygotowanie Przedmiotowej Nieruchomości do zbycia następuje na jego rzecz.

Okoliczność, że na moment złożenia wniosku Nabywca zasadniczo nie korzystał z części udzielonych upoważnień, nie zmienia tej oceny. Po pierwsze, pełnomocnictwa/upoważnienia zostały udzielone właśnie w celu realizacji Przedmiotowej Transakcji, a Zainteresowani nie wykluczają skorzystania z nich po złożeniu wniosku. Kolejno - co kluczowe - Nabywca już skorzystał z prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane uzyskując pozwolenie na budowę czy przeprowadzając wycinkę drzew na Przedmiotowej Nieruchomości. Udzielone upoważnienia nie mają zatem charakteru wyłącznie potencjalnego, lecz są realnie wykorzystywane do podejmowania czynności faktycznych na Przedmiotowej Nieruchomości jeszcze przed jej zbyciem, a ich skutki - w świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego - powstają bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedawcy 2.

Udzielenie pełnomocnictw/upoważnień czy zgód stanowi jeden z elementów szerszego ciągu czynności Sprzedawcy 2 (podział Nieruchomości, oddanie Nieruchomości/Przedmiotowej Nieruchomości w odpłatną dzierżawę, najem nieruchomości, współdziałanie z Nabywcą na potrzeby realizacji Przedmiotowej Transakcji), które rozpatrywane łącznie wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Zgodnie z linią orzeczniczą o profesjonalnym charakterze aktywności przesądza ciąg okoliczności, a nie wystąpienie pojedynczego zdarzenia, a całokształt działań Sprzedawcy 2 wskazuje na jego występowanie jako podatnika VAT w ramach Planowanej Transakcji.

Ponadto w niniejszej sprawie skutki działań pełnomocnika nie ograniczają się do sfery Nabywcy. Czynności podejmowane na podstawie upoważniania (dysponowanie Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, wycinka drzew, a także potencjalnie dalsze czynności objęte upoważnieniami/pełnomocnictwami) prowadzą do uatrakcyjnienia i wzrostu wartości samej nieruchomości, a więc oddziałują na przedmiot dostawy należący - do chwili sprzedaży - do Sprzedawcy 2.

Jednocześnie stanowisko Zainteresowanych pozostaje w zgodzie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości z dnia 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, w którym Trybunał potwierdził, że za podatnika VAT może zostać uznana osoba sprzedająca grunt pierwotnie należący do jej majątku osobistego, jeżeli przygotowanie sprzedaży powierza profesjonalnemu podmiotowi, który jako jej pełnomocnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Trybunał, nawiązując do wyroku w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, wskazał, że tego rodzaju działania nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym fakt posłużenia się pełnomocnikiem nie wyłącza przypisania jego aktywności mocodawcy, o ile to mocodawca uzyskuje wynik ekonomiczny i ponosi związane z transakcją ryzyko, co ma miejsce w niniejszej sprawie.

W konsekwencji udzielenie pełnomocnictw/upoważnień i zgód stanowi w okolicznościach niniejszej sprawy jeden z elementów potwierdzających działanie Sprzedawcy 2 w charakterze podatnika VAT, a nie okoliczność neutralną.

Ponadto należy podkreślić, że udzielenie prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane umożliwia Nabywcy podjęcie czynności faktycznych i prawnych, które zwiększają wartość i atrakcyjność handlową gruntu jeszcze przed jego zbyciem. Tego rodzaju działanie nie mieści się w katalogu czynności typowych dla zarządu majątkiem osobistym, lecz odpowiada zachowaniu podmiotu dążącego do zoptymalizowania warunków zbycia w celach zarobkowych.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że Dyrektor KIS wielokrotnie wskazywał, że fakt, iż dane działania nie są podejmowane bezpośrednio przez sprzedającego, lecz przez osoby trzecie (kupującego) na podstawie pełnomocnictwa, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną sprzedającego. Takie stanowisko Dyrektor KIS zajął m.in. w interpretacjach z dnia 13 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.293.2024.1.RR, oraz z dnia 30 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.547.2020.2.KK, gdzie wskazał: „Po wyrażeniu zgody na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem umowy na cele budowlane czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni”.

Ad d) - podział Nieruchomości.

Wyodrębnienie Przedmiotowej Nieruchomości nastąpiło w drodze podziału geodezyjnego dokonanego przez wszystkich współwłaścicieli Nieruchomości, w tym Sprzedawcę 2 (każdemu z trzech współwłaścicieli przysługiwał udział wynoszący 1/3 w Nieruchomości).

Dokonanie podziału Nieruchomości w celu wyodrębnienia Przedmiotowej Nieruchomości stanowi czynność o charakterze organizacyjnym, ukierunkowaną na przygotowanie przedmiotu sprzedaży. Podział geodezyjny zmierzający do wydzielenia działki na potrzeby jej sprzedaży świadczy o aktywnym kształtowaniu przedmiotu transakcji i wykracza poza zwykłe czynności zachowawcze właściciela majątku prywatnego.

Powyższą ocenę potwierdza wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 3 kwietnia 2025 r. w sprawie    C-213/24, w którym Trybunał - nawiązując do wyroku w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 - podtrzymał, że działania zmierzające do przygotowania gruntu do sprzedaży i podniesienia jego wartości nie należą do zakresu zwykłego wykonywania prawa własności, lecz wpisują się w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania dochodu. 

Czynności przygotowawcze współkształtujące przedmiot dostawy, do których zalicza się również podział Nieruchomości, należy zatem oceniać w kontekście całokształtu aktywności Sprzedawcy 2, prowadzącego do uznania go za podatnika VAT w odniesieniu do Przedmiotowej Transakcji.

Ad e) i f) - uzyskiwanie przychodów z dzierżawy i najmu.

W odniesieniu do Nieruchomości (w tym powierzchni stanowiących obecnie część Przedmiotowej Nieruchomości) Sprzedawca 2 uzyskiwał przychody z tytułu odpłatnej dzierżawy (w ramach Umów dzierżawy 1, zawartych z osobami fizycznymi). Ponadto Sprzedawca 2 jest aktualnie wydzierżawiającym Przedmiotową Nieruchomość na rzecz Nabywcy na podstawie Umowy dzierżawy 2. Sprzedawca 2 uzyskuje również przychody z najmu budynków na potrzeby działalności gospodarczej.

Okoliczność dzierżawy/najmu nieruchomości przez Sprzedawcę 2 - rozpatrywana łącznie z pozostałymi opisanymi we wniosku działaniami Sprzedawcy 2 - wzmacnia stanowisko o występowaniu Sprzedawcy 2 w ramach Planowanej Transakcji obejmującej zbycie Przedmiotowej Nieruchomości jako podatnika VAT.

W szczególności zawarcie Umowy dzierżawy 2 ze Spółką (Nabywcą), umożliwiającej korzystanie z Przedmiotowej Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, potwierdza powiązanie sposobu wykorzystania tej nieruchomości z celami gospodarczymi bezpośrednio przed jej zbyciem. Ponadto okoliczność, że część Nieruchomości, z której następnie wyodrębniono Przedmiotową Nieruchomość, była uprzednio przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz osób fizycznych (Umowy dzierżawy 1) oraz fakt, że Sprzedawca 2 uzyskuje również przychody z odpłatnego najmu budynków na cele gospodarcze, wpisują się w obraz wykorzystywania nieruchomości w sposób wykraczający poza wyłącznie osobiste cele Sprzedawcy 2.

Zainteresowani wskazują ww. okoliczności jako jeden z elementów współtworzących obraz aktywności Sprzedawcy 2 w odniesieniu do Planowanej Transakcji. Zgodnie z kryteriami wynikającymi z wyroku Trybunału Sprawiedliwości w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 o działaniu w charakterze podatnika VAT przesądza ciąg okoliczności rozpatrywanych łącznie. Uzyskiwanie przychodów z dzierżawy i najmu, w zestawieniu z udzieleniem pełnomocnictw, upoważnień oraz zgody na dysponowanie Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane oraz podziałem Nieruchomości, dopełnia obrazu aktywności wykraczającej poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i wskazuje na występowanie Sprzedawcy 2 w charakterze podatnika VAT przy zbyciu Przedmiotowej Nieruchomości.

Stanowisko, zgodnie z którym wykorzystywanie nieruchomości na potrzeby odpłatnej dzierżawy stanowi istotny argument przemawiający za uznaniem sprzedającego za podatnika VAT przy jej sprzedaży, znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej Dyrektora KIS. Przykładowo:

   - w interpretacji indywidualnej z dnia 18 marca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.36.2024.1.KAK, Dyrektor KIS wskazał, że „(…) w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pana środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia udziału w nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”. Przy czym jako jedną z istotnych okoliczności organ wskazał oddanie nieruchomości w dzierżawę nabywcy;

   - w interpretacji indywidualnej z dnia 12 marca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.804.2023.3.MSU, Dyrektor KIS przyjął analogiczne stanowisko w odniesieniu do sprzedaży udziału w nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, oddanej uprzednio w dzierżawę nabywcy;

   - w interpretacji indywidualnej z dnia 15 kwietnia 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.154.2025.2.KM, Dyrektor KIS również powiązał status podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości z wcześniejszym wykorzystywaniem działki w ramach odpłatnej dzierżawy.

Konkludując, łączne wystąpienie opisanych okoliczności świadczy o podjęciu aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami z zaangażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, co przesądza o działaniu Sprzedawcy 2 w charakterze podatnika VAT w ramach Planowanej Transakcji.

Ponadto powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają przykładowo następujące interpretacje indywidualne:

   a) interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 14 marca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.54.2025.3.EJU: „Jak wynika z opisu sprawy Sprzedawcy oświadczyli również, że udzielają Nabywcy prawa do dysponowania przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Nabywca jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie strony zgodnie postanowiły, że Nabywca będzie uprawniony do przeniesienia tego prawa na rzecz osoby lub podmiotu realizującego prace projektowe dotyczące zamierzonej Inwestycji. Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki nr (...) i (...) będące nadal współwłasnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. (…) Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedających zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a oni sami będą działali jako podatnicy VAT”.

   b) interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 18 marca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.36.2024.1.KAK: „(…) dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr..., nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. (…) w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pana środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia udziału w nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość została wydzierżawiona Kupującemu na czas nieoznaczony. (…) W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanego przez Pana udziału w niezabudowanej działce nr... będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

   c) interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 12 marca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.804.2023.3.MSU: „W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają nieruchomości będące we współwłasności o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości będącej we współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nieruchomości, które mają być przedmiotem sprzedaży, zostały wydzierżawione Kupującemu. Dzierżawca w zamian zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny. (…) czynność sprzedaży posiadanego przez Panią udziału w prawie własności niezabudowanych działek nr A i B objętego wspólnością małżeńską będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

2.2. Status Sprzedawcy 2 - ocena indywidualna.

Ocena statusu podatnika VAT dokonywana jest odrębnie dla każdego ze Sprzedawców. W odniesieniu do Sprzedawcy 2 za uznaniem go za podatnika VAT w ramach Planowanej Transakcji przemawia całokształt okoliczności opisanych powyżej.

Sprzedawca 2 był stroną Umów dzierżawy 1, na podstawie których odpłatnie wydzierżawiano część Nieruchomości, oraz jest wydzierżawiającym w ramach Umowy dzierżawy 2 dotyczącej Przedmiotowej Nieruchomości. Dodatkowo Sprzedawca 2 uzyskuje przychody z odpłatnego najmu budynków na cele gospodarcze. Powyższe natomiast - w połączeniu z pozostałymi okolicznościami - wskazuje na zaangażowanie w czynności dotyczące nieruchomości o charakterze powtarzalnym.

Powtarzalność transakcji dotyczących nieruchomości, rozpatrywana łącznie z pozostałymi okolicznościami, potwierdza, że sprzedaż Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 nie ma już charakteru incydentalnego i nie stanowi jednorazowego wyzbycia się składnika majątku osobistego.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności dotyczących Sprzedawcy 2, należy uznać, że przy dokonaniu Planowanej Transakcji Sprzedawca 2 działać będzie jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT.

3. Opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości - zasady ogólne.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest kolejno ustalenie, czy planowana dostawa Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast w myśl art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP).

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, należy wskazać, czy Planowana Transakcja dostawy Przedmiotowej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przy czym zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Planowanej Transakcji (Przedmiotowa Nieruchomość) stanowi przedsiębiorstwo. Wynika to z faktu, iż przedmiot Planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

W szczególności z uwagi na to, że przedmiotem Planowanej Transakcji ma być działka ewidencyjna (grunt) stanowiąca Przedmiotową Nieruchomość. Ponadto Nabywca wskazuje, że chcąc przeprowadzić Inwestycję, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo - administracyjnych, w tym zawarcia umów o roboty budowlane oraz innych umów niezbędnych dla prawidłowego przeprowadzenia procesu budowlanego. Zainteresowani podkreślają również, iż Nabywca nie przejmie od Sprzedawców jakichkolwiek umów gospodarczych, należności ani zobowiązań tworzących funkcjonalną całość.

Zatem w ocenie Zainteresowanych Planowana Transakcja sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawców (w tym Sprzedawcę 2) nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W szczególności w związku z nią nie dojdzie do zbycia zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

W ocenie Stron w związku z ww. sprzedażą Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawców (w tym Sprzedawcę 2) nie dojdzie również do zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych planowana dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2:

- będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT oraz

- nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

4. Weryfikacja zastosowania zwolnienia z VAT.

4.1. Uwagi ogólne.

Jak już wskazano powyżej, dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości realizowana przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przy czym w treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy wskazana dostawa nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

4.2. Podleganie dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

„W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od opodatkowania VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że "zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.” (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 18 marca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.36.2024.1.KAK)”.

Odnosząc powyższe do dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji opisanej w niniejszym wniosku należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie warunki zastosowania ww. zwolnienia nie są spełnione. W szczególności Nieruchomość nabyta została przez Sprzedawców w 2004 r. w drodze dziedziczenia - nabycie nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej VAT, zatem podatek naliczony w ogóle nie wystąpił.

Podsumowując, w odniesieniu do dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

4.3. Podleganie dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, opodatkowaniu nie podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Grunt należy uznać za niezabudowany, jeżeli nie ma na nim żadnych obiektów, bądź znajdują się obiekty niespełniające definicji budynku/budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Przez tereny budowlane rozumie się zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będzie nieruchomość gruntowa (Przedmiotowa Nieruchomość).

Jednocześnie Przedmiotowa Nieruchomość jest przeznaczona w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod zabudowę.

Zatem z uwagi na okoliczność, że Przedmiotowa Nieruchomość na moment Planowanej Transakcji będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przeznaczona w tej decyzji pod zabudowę, do dostawy ww. działki nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W konsekwencji powyższego, do dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 nie może znaleźć zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, ponieważ w ocenie Zainteresowanych będzie to dostawa nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę.

4.4. Podleganie dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

W świetle art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem nabycia w ramach Planowanej Transakcji jest nieruchomość gruntowa, na której nie ma zabudowań. Jedynie w ramach Przedmiotowej Nieruchomości znajdują się instalacje, przy czym należą one do podmiotów trzecich.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli lub ich części, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zatem z uwagi na okoliczność, że w ramach Planowanej Transakcji dojdzie do nabycia gruntu (Przedmiotowej Nieruchomości), do dostawy udziału w tej nieruchomości przez Sprzedawcę 2 nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych przedmiotem dostawy jest grunt niezabudowany.

4.5. Podleganie dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, dostawa nie może być bowiem objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Z uwagi na okoliczność, że w ramach Planowanej Transakcji dojdzie do nabycia gruntu (Przedmiotowej Nieruchomości), do dostawy udziału w tej nieruchomości przez Sprzedawcę 2 nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych przedmiotem dostawy jest grunt niezabudowany.

4.6. Infrastruktura w ramach Przedmiotowej Nieruchomości

Na okoliczność braku zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 nie ma wpływu okoliczność ulokowania w ramach tej nieruchomości infrastruktury należącej do podmiotów trzecich.

Jak wskazano w niniejszym wniosku, obecnie w ramach działki ewidencyjnej stanowiącej Przedmiotową Nieruchomość znajdują się następujące instalacje:

a) infrastruktura wodociągowa,

b) kanalizacja sanitarna,

c) kanalizacja deszczowa.

Przy czym powyższa infrastruktura (instalacje) należą do innych (niż Sprzedawcy) podmiotów trzecich.

Stąd też w ocenie Zainteresowanych przedmiotem Planowanej Transakcji nadal jest nieruchomość niezabudowana.

Przy czym nawet w sytuacji uznania, że w ramach Planowanej Transakcji dojdzie do zbycia Przedmiotowej Nieruchomości jako gruntu zabudowanego, zgodnie z interpretacjami podatkowymi Dyrektora KIS, w takim przypadku przedmiotu zbycia nie stanowią instalacje należące do podmiotów trzecich.

Jak wskazał przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 15 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.234.2025.2.MMA: „(…) skoro znajdująca się na działce instalacja energetyczna, wodociągowa oraz gazowa są własnością podmiotu trzeciego, to nie sposób przyjąć, że dokona Pan dostawy działki wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami”.

Zatem sprzedaż udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji (nawet w sytuacji ulokowania w ramach tej nieruchomości instalacji należących do podmiotów trzecich) nadal nie korzysta z żadnego ze zwolnień z opodatkowania VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT.

4.7. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych w zakresie opodatkowania VAT dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych transakcja dostawy udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 będzie podlegać opodatkowaniu VAT z uwagi na okoliczność, że nie znajdą do niej zastosowania zwolnienia z VAT o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT.

5. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Przedmiotowej Nieruchomości (dokonanej przez Sprzedawcę 2) przez Nabywcę oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż wskazanej nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Przedmiotowej Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Przedmiotowa Nieruchomość nabywana od Sprzedawców (w tym Sprzedawcy 2) będąca przedmiotem Planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

   - Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;

   - Po nabyciu Przedmiotowej Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić na niej działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięcia gospodarczego - budowy na niej budynku o funkcji handlowo-usługowej z parkingiem i pylonem reklamowym oraz prowadzeniu na niej obiektu handlowego przez Spółkę, tj. działalność podlegającą opodatkowaniu VAT.

 

W świetle powyższego zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu nabycia w ramach Planowanej Transakcji Przedmiotowej Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawców (w tym Sprzedawcy 2) prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie posiadał:

   - prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę ww. nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz

   - prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż ww. nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

 

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1, ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości;

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany, co do zasady, za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę również na kwestię dzierżawy, jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem wskazać należy, że dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego.

Ponadto, kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy Kodeks cywilny. W myśl tego przepisu:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Państwa wątpliwości w zakresie objętym pytaniem określonym jako Pytanie nr 1 dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 (Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania) ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT jako dostawa dokonana przez podatnika VAT, niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedającego 2 dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego 2 za podatnika tego podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedawcy, tj. Pan A (Sprzedawca 1), Pan XYZ (Sprzedawca 2) oraz Pan B (Sprzedawca 3), w 2004 roku nabyli nieruchomość położoną w (...) stanowiącą działkę ewidencyjną numer X w częściach ułamkowych w drodze dziedziczenia po ojcu. Nabycie to nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT. Sprzedawcy są współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/3.

ABC będąca spółką z siedzibą w Polsce, a także będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT planuje nabyć od Sprzedawców nieruchomość. Na potrzeby Planowanej Transakcji z Nieruchomości wydzielona została działka ewidencyjna numer Y, która ma być przedmiotem zbycia.

Przedmiotowa Nieruchomość ma zostać nabyta przez Spółkę w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie na niej budynku o funkcji handlowo-usługowej z parkingiem i pylonem reklamowym oraz prowadzeniu na niej obiektu handlowego przez Spółkę.

W uzupełnieniu wniosku, doprecyzowali Państwo, że Sprzedawca 2 (XYZ) podejmował opisane we wniosku o wydanie interpretacji czynności w związku ze sprzedażą Przedmiotowej Nieruchomości, w tym:

   1) udzielił pełnomocnictwa bezpośrednio geodecie w celu dokonania podziału Nieruchomości i wydzielenia Przedmiotowej Nieruchomości;

   2) złożył, w formie aktu notarialnego, ofertę zawarcia Umowy Przedwstępnej sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości oraz uczestniczył w zmianach terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

   3) udzielił Nabywcy oraz osobom przez niego wskazanym szerokich pełnomocnictw - nieodwołalnych w okresie związania Umową Przedwstępną, a częściowo niegasnących z chwilą śmierci - upoważniających do wszczęcia i prowadzenia w jego imieniu postępowań administracyjnych, w szczególności o wydanie: decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o podziale i rozgraniczeniu, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, zezwolenia na zajęcie pasa drogowego, zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów, zgód na przebudowę lub likwidację kolidujących sieci i urządzeń, uzgodnień i warunków technicznych przyłączenia do sieci;

   4) udzielił pełnomocnictw do występowania o zaświadczenia dotyczące jego zaległości publicznoprawnych, przeglądania akt księgi wieczystej oraz uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

   5) udzielił pełnomocnictwa do prowadzenia w jego imieniu rozmów i negocjacji oraz zawierania porozumień określających warunki przeniesienia lub likwidacji instalacji, urządzeń i sieci znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości - nieodwołalnego do dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji;

   6) udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane;

   7) wyraził bezwarunkową zgodę na przeniesienie na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z rozstrzygnięć administracyjnych umożliwiających zabudowę Przedmiotowej Nieruchomości, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę;

   8) udzielił zgody na ujawnienie w dziale księgi wieczystej praw i roszczeń Nabywcy o zawarcie Umowy Przyrzeczonej;

   9) zobowiązał się do obciążenia Przedmiotowej Nieruchomości służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego jej właściciela, umożliwiającą przeprowadzenie i wybudowanie kanalizacji deszczowej wraz z przyłączem;

                 10) udostępnił Nabywcy Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie, w celu prowadzenia pomiarów, analiz i działań przygotowawczych do realizacji Inwestycji, w tym usunięcia wierzchniej warstwy ziemi i formalnego rozpoczęcia budowy;

                 11) zawarł z Nabywcą w 2025 r. odpłatną Umowę dzierżawy 2 Przedmiotowej Nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą Nabywcy;

                 12) zobowiązał się do doprowadzenia do rozwiązania lub wygaśnięcia Umów dzierżawy 1, a także do wydania Przedmiotowej Nieruchomości w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem służebności przesyłu);

                 13) zobowiązał się do współdziałania z Nabywcą we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących Inwestycji, do podejmowania w nich niezwłocznych działań i bieżącego informowania Nabywcy o ich przebiegu oraz do niewnoszenia protestów, skarg, żądań, odwołań i zażaleń w postępowaniach związanych z dalszą rozbudową lub przebudową obiektu.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa Pytania nr 1, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Sprzedawcę 2 Nabywcy, a w niektórych przypadkach również osobom przez Niego wskazanym, pełnomocnictw do wykonania określonych czynności, m.in. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o podziale i rozgraniczeniu, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, zezwolenia na zajęcie pasa drogowego, zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów, zgód na przebudowę lub likwidację kolidujących sieci i urządzeń, uzgodnień i warunków technicznych przyłączenia do sieci, a także pozostałych pełnomocnictw do czynności wyżej wymienionych.

Wskazania wymaga, że udzielenie Nabywcy pełnomocnictw umożliwiających podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Jak wynika z przedstawionego opisu - Nabywca - chcąc przeprowadzić planowaną Inwestycję, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo - administracyjnych, w tym zawarcia umów o roboty budowlane oraz innych umów niezbędnych dla prawidłowego procesu budowlanego. Grunt dotychczas nieprzygotowany do procesu inwestycyjnego uzyska w ten sposób stan pozwalający na niezwłoczne rozpoczęcie zabudowy. Skutki prawne czynności wykonanych przez Nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście będą dotyczyły właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania Nabywcy jako pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb. Zatem samo udzielenie Nabywcy określonych pełnomocnictw do wykonania danych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do potrzeb Nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W tym zakresie wskazania wymaga, że bez znaczenia pozostaje również fakt dokonania podziału Nieruchomości, w szczególności, że działka nr Y została wydzielona na potrzeby Planowanej Transakcji. Kontakt Sprzedawców z geodetą był organizowany przez Nabywcę, a wydzielenie działki nr Y nastąpiło z inicjatywy Nabywcy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika również, że Sprzedawcy zawarli w 2025 r. z Nabywcą odpłatną umowę dzierżawy Przedmiotowej Nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą Spółki (Umowa dzierżawy 2). Na podstawie Umowy dzierżawy 2 Nabywca przeprowadził wycinkę drzew na Przedmiotowej Nieruchomości (w tym uzyskując stosowną decyzję administracyjną).

Zgodnie z Umową dzierżawy 2 w celu umożliwienia Nabywcy (dzierżawcy) uzyskania niezbędnych rozstrzygnięć administracyjnych, w szczególności wynikających z prawa budowlanego, prawa ochrony przyrody, prawa energetycznego lub prawa wodnego, Sprzedawcy (wydzierżawiający) udzielili Nabywcy (dzierżawcy) zgody na dysponowanie przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Na podstawie przedmiotowej zgody Nabywca (dzierżawca) jest uprawniony do złożenia oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością (przedmiotem dzierżawy) na cele budowlane, stosownie do przepisów ustawy Prawo budowlane. W okresie obowiązywania Umowy dzierżawy 2 Sprzedawcy (wydzierżawiający) zobowiązali się umożliwić Nabywcy (dzierżawcy) nieograniczony, w szczególności ze względu na porę dnia, dostęp i dojazd do przedmiotu dzierżawy. Umowa dzierżawy 2 została zawarta na czas nieoznaczony.

Zatem przedmiotowa umowa dzierżawy 2 na rzecz Spółki Kupującej została zawarta w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń. Tym samym na umowę tę należy patrzeć jako na element tego samego przedsięwzięcia, czyli realizację przez Kupującą Spółkę planowanej inwestycji.

Z powyższego wynika, że omówione wyżej, podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania przedmiotu sprzedaży na swoją rzecz. W związku z tymi czynnościami nie można więc uznać, że Sprzedawca 2 będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Należy jednak zwrócić uwagę, że część Nieruchomości, z której następnie wydzielono Przedmiotową Nieruchomość, była przez wszystkich Sprzedawców odpłatnie dzierżawiona w latach 2004 - 2025 r. na rzecz osób fizycznych celem powiększenia ich ogrodów - było to około 2% powierzchni Nieruchomości. Na chwilę obecną Umowy dzierżawy 1 zostały zakończone. Powierzchniowo wskazana część Nieruchomości dzierżawiona na podstawie Umów dzierżawy 1 obecnie stanowi część Przedmiotowej Nieruchomości, która ma być sprzedana Spółce.

Opisaną Dzierżawę 1 należy więc uznać za odpłatne świadczenie usług, nie była to bowiem dzierżawa na rzecz Spółki Kupującej w celu przygotowania działki pod inwestycję Nabywcy, tylko umowa dzierżawy 1 zawarta została w latach 2004 - 2025 r., między m.in. Sprzedającym 2, a osobami fizycznymi. Należy więc uznać, że zawarcie takich umów Dzierżawy spowodowało wyłączenie nieruchomości z majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystania przez Sprzedawcę 2 udziału w części Nieruchomości dzierżawionej na podstawie Umów dzierżawy 1, który obecnie stanowi część Przedmiotowej Nieruchomości, która ma być sprzedana Spółce, spowodował że udział w tej nieruchomości był wykorzystywany w prowadzonej przez Sprzedawcę 2 działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Tym samym, sprzedając swój udział w Przedmiotowej Nieruchomości, Sprzedawca 2, nie dokona zbycia majątku prywatnego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, Dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedawca 2  będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7

Należy także zwrócić uwagę, że stosowanie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje więc na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

 

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będzie wyłącznie działka ewidencyjna nr Y, w której Sprzedawca 2 posiada swój udział - nie można więc uznać, że tak określony Przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w myśl powołanych przepisów.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Sprzedawany udział nie będzie m.in. posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Jak wynika z opisu, Nabywca wykorzysta sprzedany przez m.in. Sprzedawcę 2, udział w Nieruchomości, jedynie jako bazę do stworzenia własnego projektu inwestycyjnego i w tym celu podejmie i podejmuje już, szereg działań opisanych we wskazanym zdarzeniu przyszłym, co jednoznacznie przesądza o tym, że Przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony w sensie funkcjonalnym.

Warto w tym miejscu również powołać wyrok WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, zgodnie z którym: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa określonego przedmiotu transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak już wcześniej wskazano, Transakcja polegająca na dostawie udziału przez Sprzedawcę 2, będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 2).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku” czy też „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

   1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

   2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

   3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wskazać w tym miejscu należy, że według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika -wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Przedmiotowa Nieruchomość jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną w 2022 r., zgodnie z którą Przedmiotowa Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę. Wskazali Państwo również, że w ramach działki ewidencyjnej stanowiącej Przedmiotową Nieruchomość znajdują się następujące instalacje:

a) infrastruktura wodociągowa,

b) kanalizacja sanitarna,

c) kanalizacja deszczowa,

- należące do innych (niż Sprzedawcy) podmiotów trzecich.

Znajdujące się na Przedmiotowej Nieruchomości instalacje stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W odniesieniu do powyższego, wskazania wymaga, że zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego dane usługi, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT nie będą wskazane wyżej instalacje.

Należy więc sprecyzować, że Przedmiotem dostawy będzie udział Sprzedawcy 2 w Przedmiotowej Nieruchomości, która nie jest zabudowana budynkami i budowlami należącymi do zbywcy, w związku z czym dostawa nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, bowiem jak już wcześniej wskazano, powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Jednocześnie nie można przyjąć, iż Przedmiotowa Nieruchomość stanowi działkę niezabudowaną, skoro - jak sami Państwo wskazali - jest zabudowana instalacjami stanowiącymi budowle należące do podmiotów trzecich. Fakt, że rzeczone budowle nie są własnością Sprzedawcy 2, nie pozwala zaprzeczyć, że jednak działka sama w sobie jest zabudowana, co jednocześnie wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, które to zwolnienie przewidziane jest wyłącznie dla działek niezabudowanych.

Powyższe oznacza, że dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości będzie mogła skorzystać ewentualnie tylko ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2.

Jak już zostało wskazane, zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym kontekście, wskazali Państwo, że nabycie nieruchomości stanowiącej działkę nr X nastąpiło w częściach ułamkowych w drodze dziedziczenia po ojcu w ramach postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku przez Sprzedawców. Nabycie to nie stanowiło czynności opodatkowanej VAT.

W tym miejscu należy powołać się na tezy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12, w którym Sąd wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z treści wniosku, udział Sprzedawcy 2, mający być przedmiotem dostawy, został nabyty w drodze dziedziczenia po ojcu w ramach postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Jak sami Państwo wskazali, nabycie to nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Tym samym, należy zauważyć, że nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Sprzedawcy 2 przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu lub, że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa udziału nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując więc, planowana sprzedaż udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a. Zatem planowana dostawa będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż ww. udziału w Przedmiotowej Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W tym kontekście wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na dzień Planowanej Transakcji. Wskazali Państwo także, że w sytuacji, w której organ uzna, że dostawa Przedmiotowej Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu VAT, na dzień Planowanej Transakcji Sprzedawcy będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa udziału w Przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawcę 2 w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedawca 2 będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7. Ponadto planowana dostawa nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 czy też 10a wobec czego będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku. Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku. Dodatkowo, Nabycie Przedmiotowej Nieruchomości (na którą składa się udział Sprzedawcy 2) nastąpi w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Należy więc zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym, uważają Państwo, że po dokonaniu nabycia w ramach Planowanej Transakcji Przedmiotowej Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawców (w tym Sprzedawcy 2) prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie posiadał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę ww. nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji.

Ponadto w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy. Przy czym wskazania wymaga, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).  Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

ABC (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.