0111-KDIB3-3.4012.303.2026.3.MW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest w zakresie ustalenia:

  - czy Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości byli podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT (pytanie nr 1) - prawidłowe;

  - czy sprzedaż Nieruchomości stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie nr 2) - prawidłowe;

  - czy sprzedaż Nieruchomości podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz czy strony transakcji były uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia (pytanie nr 3)

- w odniesieniu do zabudowanej działki nr (…) - prawidłowe;

- w pozostałej części - nieprawidłowe;

  - czy Spółka posiadała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie nr 4) - prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek z 30 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący transakcji zbycia Nieruchomości, wpłynął 30 czerwca 2026 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 sierpnia 2026 r. (data wpływu 19 sierpnia 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania: X

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

3. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Z

 

Opis stanu faktycznego

Celem wniosku jest określenie skutków podatkowych sprzedaży przez Zainteresowanych 2 i 3 na rzecz Zainteresowanego 1 nieruchomości położonej w (…), obejmującej działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi, dla której Sąd (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…) - działki ewidencyjne nr (…) i nr (…) o łącznej powierzchni (…) ha (dalej jako: „Nieruchomość”).

Y i Z (dalej jako: „Sprzedający”) wskazują, że na podstawie umów darowizn zawartych w 1982 r. (w części) oraz 2004 r. (ostatecznie w całości) byli właścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość ta służyła im do celów mieszkalnych, w przeszłości również do działalności rolniczej. W okresie dwóch lat przed sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie ponosili nakładów na jej ulepszenie, przekraczających 30% jej wartości początkowej.

Sprzedający uczestniczyli w procesie przygotowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość (dalej: MPZP). Miało to na celu wprowadzenie jak najkorzystniejszych zapisów w MPZP, z punktu widzenia możliwości sprzedaży Nieruchomości i uzyskania jak najwyższej ceny, tj. zapewnienia jak największej atrakcyjności Nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Sprzedający zawarli umowę z podmiotem świadczącym profesjonalne usługi związane z udziałem w opracowywaniu planów miejscowych. W tym zakresie wykonano koncepcję i chłonność zabudowy na podstawie zapisów projektu MPZP oraz monitorowano przebieg procesu uzgadniania MPZP. Ponadto poprzez pełnomocnika złożono wnioski do projektu MPZP. Jeden z nich, który dotyczył realizacji usług na obszarze Nieruchomości został uwzględniony w przyjętym MPZP. Ponadto składano uwagi do projektu planu ogólnego. Sprzedający poprzez pełnomocnika brali również udział w debacie publicznej związanej z opracowaniem MPZP.

Sprzedający wskazują ponadto, że:

   - zawarli z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa na obsługę procesu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży oraz sprzedaży Nieruchomości;

   - ofertę sprzedaży Nieruchomości Kupujący otrzymał od profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, a nie bezpośrednio od Sprzedających;

   - zawarli umowę z kancelarią prawną, której przedmiotem jest obsługa prawna w relacjach z Kupującym;

   - udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do pozyskania dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości;

   - przed zawarciem umowy sprzedaży dokonali rejestracji jako czynni podatnicy VAT; w zgłoszeniach rejestracyjnych VAT-R, w części C.1. „Okoliczności określające obowiązek podatkowy” zaznaczono poz. 34 „podatnik rezygnuje (zrezygnował) ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy”.

Zainteresowani wskazują, że 12 marca 2026 roku Uchwałą (…) został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zmienił przeznaczenie Nieruchomości na przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i przeznaczenie uzupełniające - usługi.

W dniu 8 czerwca 2026 r. Sprzedający zawarli umowę w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości z X (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”). W umowie wskazano, że Sprzedający w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości są podatnikami podatku VAT. W umowie strony złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania podatkiem VAT.

Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a następie ich sprzedaży, tj. zamierza wykorzystywać przedmiot nabycia do własnej działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Spółka na moment transakcji posiadała status czynnego podatnika VAT.

W uzupełnieniu wniosku - w odpowiedzi na pytania - wskazali Państwo, że:

 1. Czy obie działki będące przedmiotem (…) wniosku są zabudowane? - proszę wskazać jakie naniesienia znajdują się na każdej z działek oddzielnie.

Odpowiedź:

Na działce (…) znajdują się następujące budynki:

1) budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy (…) m²;

2) budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy (…) m²;

3) budynek  o 1 kondygnacji i powierzchni zabudowy (…) m²;

4) budynek  o  kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m²;

5) budynek  o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m²;

6) budynek o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m².

Na działce nr (…) nie znajdują się żadne budynki.

Dodatkowo na obu działkach znajduje się wspólne ogrodzenie otaczające łącznie obie działki.

 2. Czy ww. naniesienia znajdujące się na działce/działkach spełniają definicję budynków, budowli lub ich części w myśl ustawy Prawo budowlane? - proszę odnieść się do każdego naniesienia oddzielnie ze wskazaniem nr działki na której się znajduje.

Odpowiedź:

Jedynie naniesienia będące wskazanymi w odpowiedzi na pytanie 1 budynkami, stanowią, w świetle Prawa Budowlanego budynki. Na żadnej z działek nie znajdują się naniesienia stanowiące budowle.

 3. Czy działki nr (…) wraz z budynkami/budowlami wykorzystywane były przez Sprzedających w działalności gospodarczej? - jeżeli tak, to czy Sprzedający byli z tego tytułu czynnymi podatnikami VAT? Proszę aby odpowiadając na to pytanie odnieśli się Państwo do każdego budynku/budowli znajdującego się na działce/działkach oddzielnie oraz wskazali dla każdego Sprzedającego oddzielnie.

Odpowiedź:

Obydwoje Sprzedający prowadzili w przeszłości działalność rolniczą i wykorzystywali do tego celu wszystkie wskazane obiekty. W zakresie działalności, do której wykorzystywane były wskazane obiekty żadna z osób sprzedających nie była czynnym podatnikiem VAT, co wynikało z faktu, iż działalność rolniczą prowadzili do 1990 r., czyli w czasie, w którym nie obowiązywał w Polsce podatek VAT. Jedynie w latach 2007-2010 Sprzedający oddali w ramach umowy dzierżawy cześć gruntu (…) i w tym okresie działali jako czynni podatnicy VAT, byli zarejestrowani dla celów podatku VAT oraz rozliczali podatek VAT związany z dzierżawą gruntu.

 4. Czy dostawa działek nr (…) na rzecz Sprzedających była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i czy z tytułu ich nabycia przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Jak wskazano we wniosku nabycie nieruchomości (obu działek) przez Sprzedających zostało dokonane w formie umów darowizn. Były to darowizny od członków rodziny. Czynności darowizny nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem czynności te nie były udokumentowane fakturami VAT. Z tych względów Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż podatek naliczony nie wystąpił.

 5. Czy Sprzedający wykorzystywali działki nr (…) wraz z budynkami/budowlami wyłącznie do czynności zwolnionych - proszę odnieść się do każdego budynku/budowli oddzielnie oraz jeśli nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych, proszę wskazać podstawę zwolnienia. Proszę o wskazanie dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Nie, Sprzedający nie wykorzystywali działki nr (…) wraz z budynkami wyłącznie do czynności zwolnionych, gdyż - jak wskazano we wniosku - nieruchomość była również wykorzystywana w celach prywatnych.

Powyższa odpowiedź odnosi się do obydwojga Sprzedających oraz do wszystkich obiektów i działek.

 6. Czy z tytułu wykorzystywania działek będących przedmiotem wniosku w działalności rolniczej Sprzedający byli czynnymi podatnikami podatku VAT? Proszę o wskazanie dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Obydwoje Sprzedający z tytułu wykorzystywania działek będących przedmiotem wniosku w działalności rolniczej nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT, co wynikało z faktu, iż działalność rolniczą prowadzili do 1990 r., czyli w czasie, w którym w Polsce nie obowiązywał podatek VAT.

 7. Czy Sprzedający byli rolnikami ryczałtowymi? Jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie? Proszę o wskazanie dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Obydwoje Sprzedający nie mieli statusu rolnika ryczałtowego, co wynikało z faktu, iż działalność rolniczą prowadzili do 1990 r., czyli w czasie, w którym nie obowiązywały obecne regulacje dotyczące instytucji rolnika ryczałtowego.

 8. Czy z działek nr (…) sprzedający dokonywali sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT? Proszę o wskazanie dla każdej działki i dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Obie działki służyły obydwojgu Sprzedającym do produkcji rolnej. Na obydwu działkach były uprawiane warzywa: kalafiory, cebula, seler. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT gdyż była realizowana do 1990, czyli w czasie, w którym w Polsce nie obowiązywał podatek VAT.

 9. Czy działki nr (…) oraz budynki/budowle znajdujące się na tych działkach były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki Sprzedający czerpali z tego tytułu? Proszę o wskazanie dla każdej działki i dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Jedynie w okresie 1.03.2007 - 31.03.2010 obydwoje Sprzedający jako właściciele oddali w ramach umowy dzierżawy pas gruntu o powierzchni (…) m² obejmujący całą działkę nr (…) i część działki (…) i otrzymywali z tego tytułu wynagrodzenie.

               10. Jakie czynności w imieniu Sprzedających dokonał profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami, w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży? - czy czynności te były wykonywane w imieniu obu Sprzedających? - jeśli nie proszę wskazać, który ze Sprzedających był stroną umowy z pośrednikiem.

Odpowiedź:

W celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży zgłaszane były uwagi do MPZP. Jedna z nich dotyczyła dopuszczenia realizacji usług w parterach budynków - uwaga ta została uwzględniona. Ponadto wnioskowana była zmiana wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej z 35% na 25% oraz dopuszczenie dla terenu dodatkowego dostępu z drogi - wnioski te nie zostały jednak uwzględnione.

Składane były również uwagi do Planu ogólnego, dotyczące parametrów możliwej zabudowy.

Sprzedający poprzez pełnomocnika brali również udział w debacie publicznej związanej z opracowaniem MPZP.

Ponadto w ramach czynności związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, mających na cele uatrakcyjnienie Nieruchomości wykonana zostało opracowanie: koncepcja i chłonność zabudowy - na podstawie przyjętego MPZP. Dokument ten z jednej strony dla Sprzedających był potrzebny do ustalenia żądanej ceny nieruchomości (czyli również był niezbędny w negocjacjach z nabywcami), jak również zwiększał atrakcyjność działki z punktu widzenia potencjalnego nabywcy dla którego stanowił istotną informację o atrakcyjności działki - przedstawiał informacje dotyczącego zakresu inwestycji możliwej do zrealizowania na nieruchomości.

Wskazane powyżej działania realizowane były przez pośrednika, Dotyczyły całej nieruchomości i były dokonywane w imieniu obu Sprzedających, na podstawie zawartej przez Sprzedających umowy z pośrednikiem, w której udzielono mu pełnomocnictwa. Przy czym w przypadku niektórych czynności pełnomocnik formalnie działał tylko w imieniu jednego ze Sprzedających, tj. wnoszone było pełnomocnictwo tylko od jednego Sprzedających. Wynikało to jedynie z faktu, iż Nieruchomość należy do majątku wspólnego Sprzedających będących małżonkami i odrębne składanie pełnomocnictw udzielanych odrębnie przez obydwoje Sprzedających nie było wymagane. Nie zmienia to faktu, iż intencją stron było działanie pośrednika, pełnomocnika w imieniu obydwojga Sprzedających.

               11. Czy Sprzedający inicjowali dokonanie zmian w MPZP dla obszaru działek nr (…)? - jeśli tak, to z jakiego powodu. Proszę o wskazanie dla każdej działki i dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Sprzedający inicjowali zmiany, przy czym nie były to zmiany w obowiązującym już MPZP, tylko w projekcie MPZP - na etapie jego uchwalania. Wnioski Sprzedających w tym zakresie zostały opisane w odpowiedzi na pytanie nr 10.

Powodem Wnioskowanych zmiana było uatrakcyjnienie nieruchomości dla potencjalnych nabywców, co z kolei miało zapewnić większe zainteresowanie zakupem nieruchomości jak też uzyskanie wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości.

Wnioskowane zmiany dotyczyły możliwych do realizacji na nieruchomości Sprzedających inwestycji (np. deweloperskich), gdyż odnosiły się do możliwości wbudowania lokali usługowych na parterach budynków czy też zmniejszenia powierzchni biologicznie czynnej (co z kolei mogłoby przekładać się zwiększenie liczby możliwych do wybudowania miejsc parkingowych, utwardzeń terenu itp.), czy też dostępu do drogi, co również jest istotne z punktu widzenia możliwości realizacji inwestycji na nieruchomości Sprzedających.

Wnioskowane zmiany nie odnosiły się do aktualnego sposobu wykorzystania Nieruchomości (czyli wykorzystania jej przez Sprzedających do celów prywatnych) i nie miały z nimi związku. Gdyby Sprzedawcy nie byli zainteresowani zwiększeniem atrakcyjności nieruchomości w kontekście możliwej sprzedaży i uzyskania jak najwyższej ceny sprzedaży to nie byliby zainteresowani wprowadzeniem powyższych zmian do projektu MPZP.

Powyższa odpowiedź odnosi się do obydwojga Sprzedających i obu działek, gdyż były to wspólne działania dotyczące MPZP dotyczącego obydwu działek.

               12. Czy Sprzedający w jakikolwiek sposób uatrakcyjniali działki będące przedmiotem sprzedaży? Proszę o wskazanie dla każdej działki i dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Sprzedający, co zostało wyżej opisane, podejmowali działania zmierzające do wprowadzenia zmian w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i Planu Ogólne, celem uatrakcyjnienia obu działek. Ponadto wykonane zostało opracowanie: koncepcja i chłonność zabudowy - na podstawie przyjętego MPZP. Dla potencjalnego nabywca zwiększa ono atrakcyjność działki gdyż wynikają z niego informacje o atrakcyjności działki - przedstawia informacje dotyczącego zakresu inwestycji możliwej do zrealizowania na nieruchomości.

Sprzedający podejmowali powyższe działania wspólnie, w odniesieniu do obu działek.

             13. Z jakiego tytułu Sprzedający korzystali ze zwolnienia o którym mowa w art. 113 ustawy. Czy korzystanie ze zwolnienia miało związek z działkami o których mowa we wniosku? Proszę o wskazanie dla każdej działki i dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Przed transakcją sprzedaży nieruchomości nie prowadzono sprzedaży, która korzystałaby ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT. We wniosku o interpretację jedynie z ostrożności wskazano jak Sprzedający wypełnili formularze VAT-R. Wskazanie na rezygnację ze zwolnienia oznaczało jedynie to, że Sprzedający przewidywali, iż transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, zatem nie mogą korzystać ze zwolnienia o którym mowa w powyższym przepisie.

Powyższa odpowiedź odnosi się do obydwojga Sprzedających oraz w odniesieniu do każdej z działek.

               14. Jakie budynki i budowle (w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane -  (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.) znajdowały się na działkach nr (…) w momencie sprzedaży? Proszę wymienić wszystkie budynki i budowle posadowione na działkach ze wskazaniem na której działce się znajdowały.

Odpowiedź:

Na działce nr (…) znajdują się budynki:

a) budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy (…) m²;

b) budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy (…) m²;

c) budynek o 1 kondygnacji i powierzchni zabudowy (…) m²;

d) budynek o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m²;

e) budynek o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m²;

 f) budynek o 1 kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (…) m².

Na działce (…) nie znajdują się obiekty stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu ustawy - Prawo Budowlane.

               15. Czy budynki/budowle posadowione na działkach zostały przez Sprzedających wybudowane, czy znajdowały się już na działce w momencie otrzymania nieruchomości w darowiźnie? (proszę odnieść się odrębnie do każdego budynku/budowli).

Odpowiedź:

Sprzedający w 1982 r., jako małżeństwo, otrzymali do majątku wspólnego darowiznę % udziału we własności całej nieruchomości. Następnie w 2004 r. w wyniku kolejnej darowizny, Sprzedający otrzymali pozostały udział % w nieruchomości, w efekcie od tego momentu byli jedynymi właścicielami nieruchomości.

Wszystkie budynki znajdowały się już na działce nr (…) w momencie pierwszej darowizny (były wzniesione w poprzednich latach), z wyjątkiem budynku o 2 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy (…) m². Budowa tego obiektu rozpoczęła się w 1981 r. a oddany został do użytkowania w 1984 r.

               16. Jeśli budynki/budowle były przez Sprzedających wybudowane - to z jakim zamiarem Sprzedający je wybudowali?

Odpowiedź:

Budynek został wybudowany w celach prywatnych - z zamiarem zamieszkania w nim, przy czym jego część była wykorzystywana w działalności rolniczej, opisanej wyżej w niniejszym piśmie.

               17. Jeżeli budynki/budowle zostały przez Sprzedających wybudowane, to czy w związku z ich wybudowaniem Sprzedającym przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy z tego prawa Sprzedający skorzystali? (proszę odnieść się odrębnie do każdego budynku/budowli). Proszę o wskazanie dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Budynek był wybudowany w okresie gdy nie obowiązywał w Polsce podatek VAT. Nie wystąpił zatem podatek VAT naliczony, a w efekcie obydwoje Sprzedający nie mieli prawa do jego odliczenia (gdyż podatek nie wystąpił oraz w tym czasie nie obowiązywały regulacje dotyczące odliczenia podatku).

               18. Czy od oddania budynków/budowli do użytkowania do momentu sprzedaży upłynął okres co najmniej dwóch lat? (proszę wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli).

Odpowiedź:

Tak. Odpowiedź odnosi się do każdego z obiektów.

               19. Czy w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości Sprzedający ponosili w stosunku do budynków/budowli znajdujących się na działce wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli? (proszę wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli).

Odpowiedź:

Nie. Odpowiedź odnosi się do każdego z obiektów.

               20. Jeśli tak, to czy Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie budynków/budowli? (proszę wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli). Proszę o wskazanie dla każdego ze Sprzedających oddzielnie.

Odpowiedź:

Ze względu na negatywną odpowiedź na pytanie nr 19, odpowiedzi na powyższe pytanie nie jest wymagana.

               21. Czy Sprzedający i Nabywca, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożyli:

 a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

 b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części?

Odpowiedź:

Tak, Wnioskodawcy złożyli oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia , o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 [winno być art. 43. ust. 10 - przypis Organu]. Wskazane oświadczenie zostało złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku ze sprzedażą nieruchomości - czyli w umowie sprzedaży. W pierwotnie złożonym wniosku omyłkowo wskazano błędną informację o treści oświadczenia.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-4)

 

 1. Czy Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

 2. Czy sprzedaż Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT?

 3. Czy sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i czy strony transakcji są uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia (wybór dostawy opodatkowanej VAT)?

 4. Czy Spółka posiada prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

W ocenie Zainteresowanych:

 1. Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

 2. Sprzedaż Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

 3. Sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony transakcji były uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia (wyboru dostawy opodatkowanej VAT).

 4. Spółka posiada prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie Zainteresowanych:

Ad. 1.

W ocenie Zainteresowanych małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi działalność w rozumieniu ustawy o VAT istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Zatem, podatnikami podatku od towarów i usług mogą być obydwoje małżonkowie, którzy dokonują czynności podlegającej opodatkowaniu VAT np. w zakresie sprzedaży majątku wspólnego.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przyjętą praktyką, określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Jednakże przepisy wskazują, iż „w szczególności’’ jest to działalność gospodarcza. Zatem w definicji działalności gospodarczej mieścić będą się również transakcje o charakterze jednorazowym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.- K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej będzie w wypadku, gdy sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo - działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych wykraczają, w ocenie Trybunału poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie, warto zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału z 3 kwietnia 2025 r., o sygnaturze akt C-213/24, w którym odniesiono się kwestii granicy między zarządzaniem majątkiem prywatnym a sprzedażą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Stan faktyczny sprawy dotyczył sytuacji, w której małżeństwo (osoby prywatne), zdecydowało się na sprzedaż swoich nieruchomości we współwłasności, jednak czynności przygotowawcze do tej sprzedaży zlecono profesjonalnemu podmiotowi. Ten, działając m.in. jako pełnomocnik, przeprowadził szereg działań przygotowawczych do sprzedaży.

Trybunał uznał, że choć wszystkie czynności były podejmowane przez profesjonalnego pełnomocnika, to nie zmienia to oceny sytuacji podatkowej w VAT samych właścicieli których dochód ze sprzedaży nieruchomości powinien zostać opodatkowany VAT. Trybunał podkreślił, że nawet jeśli dana osoba powierza działania sprzedażowe innemu podmiotowi, to nadal może być uznana za podatnika VAT jeżeli bezpośrednio (lub za pośrednictwem pełnomocnika) podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.

Również w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, iż bez znaczenia pozostaje fakt powierzenia działań innym profesjonalnym podmiotom, zamiast wykonywania wszelkich czynności samodzielnie. Przykładowo w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 5 sierpnia 2025 r. (sygn. I SA/Wr 92/23) wskazano:

Fakt powierzenia wykonywania tych zadań Zleceniobiorcy, nie wyklucza uznania, że to Zleceniodawcy prowadzą działalność gospodarczą. Nie każdy bowiem przedsiębiorca wykonuje swoją działalność osobiście. Posługiwanie się przy prowadzeniu działalności osobami trzecimi stanowi normalną praktykę rynkową.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawie, w ocenie Zainteresowanych wykonane czynności przez Sprzedających w ramach obrotu Nieruchomością stanowią ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybrały formę zawodową (profesjonalną). Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży Nieruchomości w sposób profesjonalny i z zyskiem. Sprzedający podejmowali wspólnie świadome czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie Nieruchomości, które nie miały na celu zaspokajania jedynie potrzeb własnych.

Dokonanie czynności takich jak:

   - prowadzenie aktywnych działań na etapie przygotowania i uchwalenia MPZP w celu zapewnienia jak najwyższej atrakcyjności Nieruchomości pod kątem możliwej sprzedaży;

   - zawarcie z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa na obsługę procesu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży oraz sprzedaży Nieruchomości;

   - otrzymanie oferty sprzedaży Nieruchomości przez Kupującego od profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, a nie bezpośrednio od Sprzedających;

   - zawarcie umowy z kancelarią prawną, której przedmiotem jest obsługa prawna w relacjach z Kupującym;

   - udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do pozyskania dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości;

   - pozwala na stwierdzenie, że Sprzedający działali w ramach przygotowania i doprowadzenia do sprzedaży Nieruchomości jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.

Zamiarem Sprzedających było wyjście na rynek obrotu nieruchomościami, pozyskanie kompetencji podmiotów trzecich wspierających proces profesjonalnego obrotu Nieruchomości i prowadzenie działań maksymalizujących szanse na przeprowadzenie transakcji i uzyskanie najlepszej ceny. Jest to odmienna sytuacja od tej, w której sprzedający nie podejmuje żadnych dodatkowych działań, jedynie minimalnym nakładem koniecznych czynności zbywa nieruchomość, nie kierując się maksymalizacją zysku.

W tym sensie sprzedaż Nieruchomości obejmujących szereg czynności realizowanych Sprzedających wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to stanowi ona działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający wystąpili dla tej czynności w charakterze podatników podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy i zgodnie z orzecznictwem Trybunału unijnego. W związku z czym należy uznać, że Sprzedający w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości działali w charakterze podatników VAT.

Tożsame stanowisko przyjęto w interpretacji z dnia 22 maja 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.252.2026.4.KAB

Ad. 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie zaś do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości - zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11).

Zgodnie z przedstawionymi powyżej przepisami, należy uznać, że Nieruchomość opisana w stanie faktycznym niniejszego wniosku, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż Spółce winna być traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, skoro jest realizowana przez Sprzedających występujących w odniesieniu do dostawy w charakterze podatników VAT.

 

Ad. 3.

 

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnione z podatku są dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika z kolei, że pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   - są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

   - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z treści wniosku, przedmiotem dostawy była Nieruchomość obejmująca działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi - niewątpliwie zatem stanowi to dostawę nieruchomości zabudowanej, dla której zasadna jest ocena zastosowania zwolnienia z VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo, należy zauważyć, że zgodnie z treścią wniosku, w okresie dwóch lat przed sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający nie ponosili nakładów na jej ulepszenie, przekraczających 30% jej wartości początkowej. Jednocześnie Nieruchomość była użytkowana od momentu nabycia jej własności przez Kupujących.

W konsekwencji - dostawa Nieruchomości w związku z zawartą umową sprzedaży nie nastąpiła ani w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (ze względu na jej użytkowanie przez Sprzedających Nieruchomość miała status zasiedlonej), ani w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (ze względu na brak nakładów na Nieruchomość w okresie ostatnich dwóch lat nie mogło dojść do kolejnego pierwszego zasiedlenia), co oznacza, iż w odniesieniu do zbycia Nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy przy tym zaznaczyć, że ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tj. zwolnienia, które w ocenie Zainteresowanych znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Zainteresowani na moment transakcji posiadali status podatników VAT czynnych, i zawarli w akcie notarialnym dotyczącym dostawy Nieruchomości oświadczenie, o wyborze opodatkowania podatkiem VAT rezygnując tym samym z ww. zwolnienia od podatku VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT a strony transakcji miały możliwość rezygnacji ze zwolnienia, wynikającą z art. 43 ust. 10 - 11 ustawy o VAT, z czego skutecznie skorzystały składając oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania.

Ad. 4.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a. nabycia towarów i usług,

b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zarówno Spółka, jak i Sprzedający mieli na moment zbycia Nieruchomości status czynnego podatnika VAT. Strony, na skutek zgodnego oświadczenia woli wyrażonego w akcie notarialnym dotyczącym dostawy Nieruchomości zrezygnowały ze zwolnienia VAT i wybrały dostawę opodatkowaną VAT. Spółka wykorzysta przedmiot nabycia do czynności opodatkowanych VAT - nabycie Nieruchomości ma zatem bezpośredni związek ze sprzedażą opodatkowaną VAT Spółki.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w omawianej sprawie warunki uprawniające do odliczenia zostały spełnione, gdyż Spółka realizując opisane we wniosku przedsięwzięcie działała w charakterze podatnika VAT, a przedmiot nabycia będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - realizacji inwestycji budowlanej, co stanowi podstawowy przedmiot działalności Spółki.

Podsumowując, Spółka będzie mogła w tych warunkach odliczyć podatek VAT wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest w odniesieniu do ustalenia:

   - czy Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości byli podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT (pytanie nr 1) - prawidłowe;

   - czy sprzedaż Nieruchomości stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie nr 2) - prawidłowe;

   - czy sprzedaż Nieruchomości podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz czy strony transakcji były uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia (pytanie nr 3)

- w odniesieniu do zabudowanej działki nr (…) - prawidłowe;

- w pozostałej części - nieprawidłowe;

   - czy Spółka posiadała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie nr 4) - prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. 

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

 

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

§ 1.  Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2.  Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W tym miejscu należy wyjaśnić również, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro'', fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z kolei w myśl art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy również zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z opis sprawy wynika, że Sprzedający byli właścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej działek - określanych we wniosku mianem „Nieruchomość”, tj.

- zabudowanej działki nr (…) oraz

- niezabudowanej działki nr (…)

 

Na zabudowanej działce nr (…) znajdowały się budynki:

1. budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej;

2. budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych;

3. budynek o 1 kondygnacji;

4. budynek o kondygnacji;

5. budynek o 1 kondygnacji nadziemnej;

6. budynek o 1 kondygnacji nadziemnej.

8 czerwca 2026 r. Sprzedający zawarli umowę w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości składającej się z zabudowanej działki nr (…) i niezabudowanej działki nr (…) z kupującą Spółką.

Nieruchomość ta służyła Sprzedającym do celów mieszkalnych, w przeszłości również do działalności rolniczej.

Obydwoje Sprzedający prowadzili w przeszłości działalność rolniczą i wykorzystywali do tego celu wszystkie wskazane obiekty. W zakresie działalności, do której wykorzystywane były wskazane obiekty Sprzedający nie byli czynnymi podatnikami VAT, co wynikało z faktu, iż działalność rolniczą prowadzili do 1990 r., czyli w czasie, w którym nie obowiązywał w Polsce podatek VAT.

Sprzedający w latach 2007-2010 oddali w ramach umowy dzierżawy cześć gruntu - pas gruntu o powierzchni (…) m² obejmujący całą działkę nr (…) i część działki (…) i otrzymywali z tego tytułu wynagrodzenie. W tym okresie działali jako czynni podatnicy VAT, byli zarejestrowani dla celów podatku VAT oraz rozliczali podatek VAT związany z dzierżawą gruntu.

Obydwoje Sprzedający nie mieli statusu rolnika ryczałtowego, co wynikało z faktu, iż działalność rolniczą prowadzili do 1990 r., czyli w czasie, w którym nie obowiązywały obecne regulacje dotyczące instytucji rolnika ryczałtowego.

Obie działki służyły obydwojgu Sprzedającym do produkcji rolnej. Na obydwu działkach były uprawiane warzywa: kalafiory, cebula, seler. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT gdyż była realizowana do 1990 r., czyli w czasie, w którym w Polsce nie obowiązywał podatek VAT.

Sprzedający zawarli umowę z podmiotem świadczącym profesjonalne usługi związane z udziałem w opracowywaniu planów miejscowych. W tym zakresie wykonano koncepcję i chłonność zabudowy na podstawie zapisów projektu MPZP oraz monitorowano przebieg procesu uzgadniania MPZP. Ponadto poprzez pełnomocnika złożono wnioski do projektu MPZP. Jeden z nich, który dotyczył realizacji usług na obszarze Nieruchomości został uwzględniony w przyjętym MPZP. Ponadto składano uwagi do projektu planu ogólnego. Sprzedający poprzez pełnomocnika brali również udział w debacie publicznej związanej z opracowaniem MPZP.

Wskazali Państwo również, że Sprzedający:

   - zawarli z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa na obsługę procesu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży oraz sprzedaży Nieruchomości;

   - ofertę sprzedaży Nieruchomości Kupujący otrzymał od profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, a nie bezpośrednio od Sprzedających;

   - zawarli umowę z kancelarią prawną, której przedmiotem jest obsługa prawna w relacjach z Kupującym;

   - udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do pozyskania dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości.

W celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży zgłaszane były uwagi do MPZP. Jedna z nich dotyczyła dopuszczenia realizacji usług w parterach budynków - uwaga ta została uwzględniona. Ponadto wnioskowana była zmiana wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej z 35% na 25% oraz dopuszczenie dla terenu dodatkowego dostępu z drogi - wnioski te nie zostały jednak uwzględnione. Składane były również uwagi do Planu ogólnego, dotyczące parametrów możliwej zabudowy. Sprzedający poprzez pełnomocnika brali również udział w debacie publicznej związanej z opracowaniem MPZP.

Ponadto w ramach czynności związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, mających na cele uatrakcyjnienie Nieruchomości wykonana zostało opracowanie: koncepcja i chłonność zabudowy - na podstawie przyjętego MPZP. Dokument ten z jednej strony dla Sprzedających był potrzebny do ustalenia żądanej ceny nieruchomości (czyli również był niezbędny w negocjacjach z nabywcami), jak również zwiększał atrakcyjność działki z punktu widzenia potencjalnego nabywcy dla którego stanowił istotną informację o atrakcyjności działki - przedstawiał informacje dotyczącego zakresu inwestycji możliwej do zrealizowania na nieruchomości.

Powodem Wnioskowanych zmian - jak Państwo wskazali - było uatrakcyjnienie nieruchomości dla potencjalnych nabywców, co z kolei miało zapewnić większe zainteresowanie zakupem nieruchomości jak też uzyskanie wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości.

Wnioskowane zmiany dotyczyły możliwych do realizacji na nieruchomości Sprzedających inwestycji (np. deweloperskich), gdyż odnosiły się do możliwości wbudowania lokali usługowych na parterach budynków, czy też zmniejszenia powierzchni biologicznie czynnej (co z kolei mogłoby przekładać się zwiększenie liczby możliwych do wybudowania miejsc parkingowych, utwardzeń terenu itp.), czy też dostępu do drogi, co również jest istotne z punktu widzenia możliwości realizacji inwestycji na nieruchomości Sprzedających.

Wskazali Państwo, że wymienione powyżej działania realizowane były przez pośrednika, dotyczyły całej nieruchomości i były dokonywane w imieniu obu Sprzedających, na podstawie zawartej przez Sprzedających umowy z pośrednikiem, w której udzielono mu pełnomocnictwa.

Państwa wątpliwości w z zakresie pytania nr 1 i 2 dotyczą ustalenia, czy

- Sprzedający w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT (pytanie nr 1);

- Sprzedaż Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie nr 2).

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu, jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotowa Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej. Ponadto, cała działka nr (…) i część działki (…) była przedmiotem dzierżawy. Sprzedający otrzymywali z tego tytułu wynagrodzenie. W tym okresie działali jako czynni podatnicy VAT, byli zarejestrowani dla celów podatku VAT oraz rozliczali podatek VAT związany z dzierżawą gruntu.

Zatem biorąc pod uwagę podane przez Państwa informacje nie można stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Sprzedający wykorzystywali działki będące przedmiotem transakcji przez cały okres posiadania do celów prywatnych. Nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności rolniczej przez obu Sprzedających oraz cześć nieruchomości - w tym cała działka nr (…) była przedmiotem odpłatnej dzierżawy.

Ponadto sprzedający zawarli z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa na obsługę procesu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży oraz sprzedaży Nieruchomości. Po udzieleniu pełnomocnictwa działania podejmowane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy - w tym przypadku obu Sprzedających. Wszystkie te czynności wykonane przez pełnomocnika z punktu widzenia podatku VAT zostały  „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedających.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

W związku z powyższym należy przyjąć, że wskazany we wniosku katalog czynności do których Sprzedający upoważnili pełnomocnika, branych pod uwagę w całości, wskazuje, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości dokonywana będzie przez Sprzedających jako podatników prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (poprzez pełnomocnika) podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy przedmiotowej Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy bowiem przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 3 należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538, ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

 

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.).

Wg art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji były zabudowana działka nr (…) oraz niezabudowana działki nr (…).

Na zabudowanej działce nr (…) znajdowały się budynki, spełniające definicję o której mowa w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

1. budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej;

2. budynek o 2 kondygnacjach nadziemnych;

3. budynek o 1 kondygnacji;

4. budynek o kondygnacji;

5. budynek o 1 kondygnacji nadziemnej;

6. budynek o 1 kondygnacji nadziemnej.

Wskazali Państwo, że od oddania budynków znajdujących się na działce do użytkowania do momentu sprzedaży upłynął okres co najmniej dwóch lat, a także że w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości Sprzedający nie ponosili w stosunku do ww. budynków znajdujących się na działce nr (…) wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków znajdujących się na działce nr (…) nie była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Oznacza to, że zostały spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu budynków znajdujących się na działce nr (…).

Podsumowując wskazać należy, że dostawa ww. budynków korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 3 dotyczą również ustalenia, czy strony transakcji były uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia (wyboru dostawy opodatkowanej VAT).

 

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów 

    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo, że Wnioskodawcy złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 [winno być art. 43 ust. 10 - przypis Organu]. Wskazane oświadczenie zostało złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku ze sprzedażą nieruchomości - czyli w umowie sprzedaży.

Wskazać należy, że strony transakcji były uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia w odniesieniu do budynków znajdujących się na działce nr (…), bowiem na moment transakcji były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni oraz złożyły ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia.

W związku z tym, że strony wybrały opodatkowanie dostawy budynków znajdujących się na działce nr (…), poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa budynków znajdujących się na działce nr (…) podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Jak wskazano wcześniej, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy dostawa gruntu, na którym budynki są posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, trwale z tym gruntem związanych. Zatem w przedmiotowej sprawie również grunt - działka nr (…) podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3, w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz ustalenia, czy strony transakcji były uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia - w odniesieniu do działki nr (…) - należało uznać za prawidłowe.

Natomiast względem działki nr (…) wskazać należy, że z informacji podanych przez Państwa we wniosku i uzupełnieniu wniosku wynika, że jest to działka niezabudowana. Zatem w odniesieniu do tej działki nie znajduje zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10. W odniesieniu do działek niezabudowanych należy rozpatrzeć możliwość zastosowania zwolnienia o którym mowa w art. 43. ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dla obszaru działki nr (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika że jest to obszar zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (przeznaczenie podstawowe) oraz usługi (przeznaczenie uzupełniające).

Zatem działka nr (…) w całości jest działką budowlaną. Dla tej działki nie miało więc zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w związku z nabyciem działki nr (…) Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz działka ta nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, to do jej dostawy nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem sprzedaż niezabudowanej działki nr (…) również podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscy wskazać należy, że rezygnacja ze zwolnienia, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dotyczy wyłącznie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, które nie ma zastosowania w przypadku terenów niezabudowanych. Zatem strony nie mogły zrezygnować ze zwolnienia w odniesieniu do działki nr (…).

Tym samym w odniesieniu do pytania nr 3, w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz ustalenia, czy strony transakcji były uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia - w odniesieniu do działki nr (…) - Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

W stanowisku odnoszą się Państwo bowiem do całej Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, przy czym - jak Państwo podali - działka nr (…) jest działką niezabudowaną. Zatem regulacje zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 (zwolnienie z opodatkowania budynków) oraz w art 43. ust. 10 (rezygnacja ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) nie miały zastosowania w odniesieniu do działki nr (…).

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującej Spółki do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)    nabycia towarów i usług,

b)    dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały
w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a następie ich sprzedaży, tj. zamierza wykorzystywać przedmiot nabycia do własnej działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Spółka na moment transakcji posiadała status czynnego podatnika VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, przedmiotowa transakcja zbycia Nieruchomości - działek nr (…) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie nie znajdą zastosowania zwolnienia przedmiotowej transakcji z podatku VAT (w odniesieniu do budynków znajdujących się na działce nr (…) w związku z rezygnacją Stron ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do działki nr (…) w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9). Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku, albowiem opisana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupująca Spółka była uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Sprzedających faktury dokumentującej Transakcję.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.