0111-KDIB3-3.4012.298.2026.2.JSU

Interpretacja indywidualna2026-08-25Dyrektor Krajowej Informacji SkarbowejAktualna

Określenie skutków podatkowych w podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości, w związku z uznaniem Sprzedającego za podatnika podatku VAT.

budowle działalność-działalność gospodarcza działalność-działalność opodatkowana działalność-działalność rolnicza nieruchomości-sprzedaż nieruchomości odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług opodatkowanie podatek-podatek od towarów i usług-zwrot podatku od towarów i usług podatnik-podatnik podatku od towarów i usług sprzedaż-sprzedaż działek zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku numerami 1-3) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 24 czerwca 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. podatku od towarów i usług, wpłynął 25 czerwca 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A. sp. z o.o.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- Pan B.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

B. (dalej: „Sprzedający”) oraz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości (...) w gminie (...), stanowiącej działkę gruntu, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki o numerze (…). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji (zdefiniowane poniżej). W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), miejscowości (...), która na moment zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) będzie stanowiła odrębną działkę ewidencyjną o łącznej przybliżonej powierzchni ok. (...) ha lub innym o obszarze niezbędnym dla potrzeb realizacji Inwestycji.

Nieruchomość ta zostanie wydzielona w drodze podziału geodezyjnego z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Nabywana działka gruntu wraz ze znajdującymi się na nich urządzeniami melioracyjnymi stanowiącymi budowle (opisane w dalszej części Wniosku) dalej określane będą łącznie jako „Nieruchomość”. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego dalej określane będzie jako „Transakcja”.

Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia (...) r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy dla fragmentu wsi (dalej: „Uchwała”), Nieruchomość ma przeznaczenie: 1U-PS - tereny usług lub składów i magazynów.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku działka ewidencyjna nr (...) nie jest w całości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, zgodnie z Uchwałą, część działki nr (...) - odpowiadająca obszarowi planowanemu do wydzielenia jako Nieruchomość (będąca przedmiotem Transakcji) - jest objęta tym planem i przeznaczona pod tereny usług lub składów i magazynów (1U-PS).

Strony wskazują, że na moment zawarcia umowy sprzedaży podział geodezyjny zostanie dokonany, a Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji będzie w całości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem 1U-PS - tereny usług lub składów i magazynów.

Tym samym Nieruchomość na dzień finalizacji Transakcji będzie stanowiła tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Na Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne w postaci rurociągów drenarskich stanowiących budowle hydrotechniczne, trwale związane z gruntem, spełniające definicje budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego [Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tj. Dz. U z 2025 r. poz. 418 z późn. zm. (dalej: „Prawo budowlane”) - przyp. Zainteresowanych]. Przedmiotowe urządzenia melioracyjne, powstały przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego w (…) r. (tj. znajdowały się na Nieruchomości już na moment nabycia jej przez Sprzedającego). Od momentu nabycia budowle (urządzenia melioracyjne) nie były przedmiotem ulepszeń (w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej) i Sprzedający nie planuje również dokonywać ich ulepszeń przed dokonaniem Transakcji.

W ocenie Wnioskodawców, należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych doszło najpóźniej na moment nabycia działki oraz rozpoczęcia wykorzystywania jej przez Sprzedającego, tym samym od pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych do dnia Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że urządzenia melioracyjne znajdujące się na Nieruchomości nie stanowią, z ekonomicznego punktu widzenia, przedmiotu zainteresowania Kupującego ani celu planowanego nabycia. Celem Transakcji jest nabycie gruntów przeznaczonych pod realizację Inwestycji. Przejście na Kupującego urządzeń melioracyjnych (jako trwale związanych z gruntem oraz będących własnością Sprzedającego) będzie miało charakter wtórny i akcesoryjny wobec zasadniczego przedmiotu Transakcji, jakim jest nabycie Nieruchomości jako terenu inwestycyjnego. Wnioskodawcy wskazują również, że w związku z planowaną realizacją Inwestycji, w (...) r. właściwy organ wydał na rzecz Agenta (zdefiniowanego poniżej) decyzję - pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotycząca likwidacji sieci drenarskiej znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją), przy czym likwidacja tych urządzeń nastąpi dopiero po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

Poza wyżej wskazanymi urządzeniami melioracyjnymi na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, inne budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzi/znajduje się na niej żadna instalacja wchodząca w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, która w świetle Prawa budowlanego powinna być kwalifikowana jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Nieruchomość jest obecnie obciążona nieodpłatną służebnością osobistą mieszkania ustanowioną na rzecz matki Sprzedającego, polegającą na dożywotnim i nieodpłatnym prawie zamieszkiwania dwóch izb domu mieszkalnego posadowionego na działce nr (…), położonych od strony północnej i południowej, wraz z prawem korzystania z budynków oraz podwórka w zakresie odpowiadającym jej uzasadnionym potrzebom.

Przedmiotowa służebność została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Sprzedający w dniu (...) r. złożył jednak wniosek o wykreślenie tej służebności z księgi wieczystej, a w księdze odnotowano wzmiankę o złożonym wniosku. Tym samym, przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości wpis zostanie wykreślony z księgi wieczystej albo, w przypadku braku jego wykreślenia, Nieruchomość powstała w ramach podziału geodezyjnego zostanie wydzielona do odrębnej księgi wieczystej.

Jednocześnie należy podkreślić, że działka nr (...), której dotyczy służebność osobista mieszkania, stanowi odrębną nieruchomość i nie jest objęta zakresem planowanej Transakcji. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji oraz działka nr (...) objęte są jedną księgą wieczystą nr (...), w której ujawniona została wskazana służebność.

Tym samym, Nieruchomość na dzień zawarcia planowanej Transakcji nie będzie obciążona żadnymi służebnościami.

Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych na dzień (...) r. z upoważnienia Starosty (znak: (...)), Nieruchomość stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R o klasyfikacji RIIIb, RIVa i RIVb.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest osobą fizyczną zarejestrowaną od (...) r. jako czynny podatnik VAT. Sprzedający prowadzi działalność rolniczą opodatkowaną VAT (Sprzedający nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego dla rolników ryczałtowych). Sprzedający jako osoba fizyczna prowadząca jedynie działalność rolniczą nie posiada zarejestrowanej działalności gospodarczej w CEIDG). Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT [Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm. dalej: „Ustawa o CIT”) - przyp. Zainteresowanych], ani art. 23m Ustawy o PIT [Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm. dalej: „Ustawa o PIT”) - przyp. zainteresowanych]. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystania

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości, na podstawie umowy o dział spadku oraz zniesienia współwłasności z dnia (...) r. Rep. A (...). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego było nabyciem do majątku prywatnego (osobistego) i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

Na moment nabycia, na Nieruchomości poza wyżej wskazanymi urządzeniami melioracyjnymi nie znajdowały się żadne budynki, inne budowle lub obiekty budowlane i stanowiła ona działkę rolną Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość (z urządzeniami melioracyjnymi) do celów rolniczych (działalność rolna opodatkowana VAT).

Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Nieruchomość wykorzystywana jest dla celów rolniczych, w tym pobierania plonów oraz ich sprzedaży (sprzedaż opodatkowana VAT). Nieruchomość stanowi fragment gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim.

Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych lub promocyjnych. To Agent zwrócił się do Sprzedającego z ofertą zakupu Nieruchomości.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Strony planują zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży Nieruchomości (umowę przenoszącą własność) najpóźniej do (...) r. (ale data ta może być i późniejsza).

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

W dniu (...) r. spółka C. sp. z o.o. (dalej: „Agent”) zawarła ze Sprzedającym warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości repertorium A nr. (...) (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”). Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1. uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2. przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3. uzyskanie przez kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację planowanej przez niego Inwestycji;

4. potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości planowanej Inwestycji;

5. potwierdzenie, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6. uchwalenie i wejście w życie (obowiązywanie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmującego Nieruchomość, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji;

7. podział geodezyjny Nieruchomości, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej zostanie dokonany na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej niniejszy podział;

8. uzyskanie przez kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji;

9.uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego Inwestycji;

10. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w § 1 Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie ostatecznej;

11. przedstawienie przez kupującego uchwały wspólników kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości,

12. niezwłocznie po dokonaniu podziału działki o numerze (…), Sprzedający podejmie wszelkie konieczne działania zmierzające do wykreślenia służebności osobistej mieszkania przysługującej (...) w stosunku do części działki nr (...), która nie jest zabudowana lub działki powstałej z jej podziału, która stanowiła będzie Przedmiot Sprzedaży.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść kupującego (Agenta), co oznacza, że kupujący (Agent) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej wyraził zgodę na dysponowanie przez Agenta - od dnia jej zawarcia do daty zawarcia umowy przyrzeczonej - Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Agent. Ponadto Sprzedający wyraża zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Agenta, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne. Sprzedający oświadczył, że Agent ma prawo do dalszego wyrażania zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane o których mowa powyżej, na rzecz innych podmiotów, a także do udzielania dalszych zgód w zakresie, w jakim zostały one udzielone Agentowi.

Jednocześnie, Sprzedający udzielił przedstawicielowi Agenta pełnomocnictwa (z prawem substytucji) do:

1. przeglądania akt księgi wieczystej nr KW Nr (...), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

2. uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3. uzyskania wydanych na podstawie art. 306e i art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległości z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4. reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia lub zmiany planu ogólnego oraz uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmującego przedmiot sprzedaży;

5. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz warunków likwidacji kolizji planowanego przedsięwzięcia z istniejącymi sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

7. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, a jeśli okaże się to konieczne do realizacji Inwestycji, decyzji zatwierdzającej plan remediacji;

8. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

9. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez kupującego Inwestycji;

10. składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez Kupującego Inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;

11. składania wniosków o okazanie, ustalenie, wznowienie oraz rozgraniczenie granic dla Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, decyzji i postanowień związanych z postępowaniami wszczętymi na podstawie tych wniosków;

12. zatwierdzenia w drodze decyzji administracyjnej dokumentacji hydrogeologicznej, geologiczno - inżynierskiej oraz geologicznej, a także prawo podpisywania oraz składania wniosków, prawo odbioru, składania wyjaśnień i uzupełnień, zmian, a także reprezentowanie Sprzedającego w toczących się postępowaniach administracyjnych.

Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dodatkowo, Sprzedający oświadczył, iż w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie spowoduje jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z jej postanowieniami.

Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie kupującego polegające na realizacji Inwestycji na terenie obejmującym między innymi Nieruchomość, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej Inwestycji, a ponadto zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Sprzedający oświadczył, że na wezwanie kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp. wskazanych w Umowie Przedwstępnej.

Do dnia złożenia niniejszego Wniosku, Agent z wykorzystaniem udzielonych mu upoważnień oraz pełnomocnictw od Sprzedającego przeprowadził szereg czynności zmierzających do realizacji Inwestycji, w szczególności:

1. Wszedł na teren działek będących przedmiotem Transakcji (w tym Nieruchomości) wykonując otwory wiertnicze w celu opracowania opinii geotechnicznej i ustalenia warunków gruntowo - wodnych.

2. Przeprowadził pomiary terenowe niezbędne do pozyskania mapy do celów projektowych.

3. Prowadzi przed Burmistrzem w imieniu Sprzedającego (i sprzedających pozostałe działki) postępowanie w sprawie podziału geodezyjnego działek będących przedmiotem Transakcji pod całość planowanej Inwestycji. Na moment zawarcia umowy przyrzeczonej podział będzie dokonany, a Nieruchomość odpowiednio wydzielona.

Poza wyżej wskazanymi działaniami Agent (na wniosek i w imieniu samego Agenta, bez otrzymania pełnomocnictwa od Sprzedającego), w szczególności:

1. Uzyskał Decyzję Burmistrza nr (...) z dnia (...) r. o braku konieczności przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko i określeniu środowiskowych uwarunkowań zgody na realizacje przedsięwzięcia.

2. Brał czynny udział przy procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktywnie koordynując działania.

Natomiast należy wskazać, że formalnie to Sprzedający i sprzedający pozostałych działek występowali w ww. procedurze w imieniu własnym. W wyniku czego została wydana Uchwała (tj. uchwała nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia (...) r.)

3. Uzyskał warunki techniczne dla Nieruchomości: wodne, gazowe oraz prądowe.

4. Uzyskał zgodę na lokalizację rurociągu kanalizacji deszczowej w pasie drogi gminnej w celu odprowadzenia wód opadowych i roztopowych z Nieruchomości, w tym uzyskał warunki techniczne odprowadzenia ww. wód.

5. Uzyskał decyzję - pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotycząca likwidacji sieci drenarskiej znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją)

6. Uzyskał decyzję - pozwolenie wodnoprawne na: (i.) wykonanie urządzenia wodnego w postaci wylotu kanalizacji deszczowej w biegu rzeki, (ii.) usługę wodną polegającą na odprowadzaniu wód opadowych lub roztopowych z powierzchni Inwestycji, (iii). szczególne korzystanie z wód polegające na realizacji robót lub obiektów budowlanych, skutkujących zmniejszeniem naturalnej retencji terenowej przez ograniczenie powierzchni biologicznie czynnej, (iv.) lokalizację sieci kanalizacji deszczowej na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią.

7. Złożył wniosek o zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych objętych Inwestycją (w tym Nieruchomości) z produkcji rolnej.

8. Zawarł porozumienie drogowe (umowę) z gminą celem budowy publicznej drogi dojazdowej do planowanej Inwestycji (przy czym Nieruchomość nie będzie posiadała bezpośredniego dostępu do tej drogi).

9. Uzyskał decyzję Konserwatora Zabytków o braku konieczności przeprowadzenia badań archeologicznych na Nieruchomości.

10. Przygotował plan podziału Nieruchomości.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Agent uprawniony jest do dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Kupujący zamierza zawrzeć z Agentem umowę cesji, na podstawie, której wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki tego podmiotu wynikające z Umowy Przedwstępnej. W wyniku zawarcia umowy cesji, Transakcji ze Sprzedającym dokona nie Agent, a właśnie Kupujący. Jednocześnie, po dokonaniu cesji to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością.

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej i działkach sąsiadujących Inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować Inwestycję i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku/budynkach. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług i, będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Dodatkowo w przypadku potwierdzenia w uzyskanej interpretacji indywidualnej, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem VAT i rezygnują ze zwolnienia. Oświadczenie zostanie złożone w formie i terminie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT.

1. Wszedł na teren działek będących przedmiotem Transakcji (w tym Nieruchomości) wykonując otwory wiertnicze w celu opracowania opinii geotechnicznej i ustalenia warunków gruntowo - wodnych.

2. Przeprowadził pomiary terenowe niezbędne do pozyskania mapy do celów projektowych.

Poza wyżej wskazanymi działaniami Agent (na wniosek i w imieniu samego Agenta, bez otrzymania pełnomocnictwa od Sprzedającego), w szczególności:

Podsumowując:

- Nieruchomość na dzień finalizacji Transakcji będzie terenami budowlanymi. Na Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego;

- Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny usług lub składów i magazynów.

- Nieruchomość stanowi grunt rolny;

- Sprzedający i Kupujący są podatnikami VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

- Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli, w zakresie w jakim będzie mieć to zastosowanie, Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

3. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT, to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

2. W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje jako podatnik VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli, w zakresie w jakim będzie mieć to zastosowanie, Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (tj. zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i wybiorą opodatkowanie VAT). Wówczas Sprzedający powinien udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą VAT.

3. W ocenie Wnioskodawców, jeśli Organ uzna, iż sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT (uznając stanowisko Wnioskodawców w pytaniach 1 i 2 za prawidłowe) to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa [Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 z późn. zm. dalej: „Ordynacja Podatkowa”) - przyp. Zainteresowanych], występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Strony zawarły Umowę Przedwstępną na podstawie, której Sprzedający udzielił Agentowi pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

5. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

8. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

12. zatwierdzenia w drodze decyzji administracyjnej dokumentacji hydrogeologicznej, geologiczno-inżynierskiej oraz geologicznej, a także prawo podpisywania oraz składania wniosków, prawo odbioru, składania wyjaśnień i uzupełnień, zmian, a także reprezentowanie Sprzedającego w toczących się postępowaniach administracyjnych.

Sprzedający wyraził dodatkowo zgodę na przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na inna spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dodatkowo, Sprzedający oświadczył, iż w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie spowoduje jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z jej postanowieniami.

Do dnia złożenia niniejszego Wniosku, Agent z wykorzystaniem udzielonych mu upoważnień oraz pełnomocnictw przeprowadził szereg czynności zmierzających do realizacji Inwestycji, w szczególności:

1. Wszedł na teren działek będących przedmiotem Transakcji (w tym Nieruchomości) wykonując otwory wiertnicze w celu opracowania opinii geotechnicznej i ustalenia warunków gruntowo-wodnych.

2. Przeprowadził pomiary terenowe niezbędne do pozyskania mapy do celów projektowych.

Poza wyżej wskazanymi działaniami Agent (na wniosek i w imieniu samego Agenta, bez otrzymania pełnomocnictwa od Sprzedającego):

2. Brał czynny udział przy procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktywnie koordynując działania.

3. Uzyskał warunki techniczne dla Nieruchomości: wodne, gazowe oraz prądowe.

6. Uzyskał decyzję - pozwolenie wodnoprawne na: (i.) wykonanie urządzenia wodnego w postaci wylotu kanalizacji deszczowej w biegu rzeki, (ii.) usługę wodną polegającą na odprowadzaniu wód opadowych lub roztopowych z powierzchni Inwestycji, (iii). Szczególne korzystanie z wód polegające na realizacji robót lub obiektów budowlanych, skutkujących zmniejszeniem naturalnej retencji terenowej przez ograniczenie powierzchni biologicznie czynnej, (iv.) lokalizację sieci kanalizacji deszczowej na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią.

7. Złożył wniosek o zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych objętych Inwestycją (w tym Nieruchomości) z produkcji rolniczej.

9. Uzyskał decyzję Konserwatora Zabytków o braku konieczności przeprowadzenia badań archeologicznych na Nieruchomości.

10. Przygotował plan podziału Nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego [Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, dalej: „Kodeks cywilny”) - przyp. Zainteresowanych], z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedający będzie podejmował pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Agenta/Kupującego będą wywoływały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Można zatem uznać, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane (planowane) przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności będą wykluczały sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający udzielając pełnomocnictwa w ramach planowanej Umowy Przedwstępnej na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą), będzie podejmował pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Powyższe, zdaniem Wnioskodawców, wskazuje na kompleksowe i profesjonalne prowadzenie prac mających na celu przygotowanie terenu do realizacji inwestycji, które wykracza poza zwykłą sprzedaż nieruchomości.

Co więcej, jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wyroku sygn. C-213/24 (Grzera): art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

Tym samym, osoba fizyczna która dokonuje sprzedaży gruntu stanowiącego część jej majątku prywatnego, w przypadku, gdy działa poprzez profesjonalnego przedsiębiorcę, sama może zostać uznana za podatnika VAT, co potwierdza stanowisko Wnioskodawców.

Dodatkowo należy wskazać, że w niniejszej sprawie istotne znaczenie ma również okoliczność, iż Sprzedający prowadzi działalność rolniczą, a dokonywana przez niego sprzedaż płodów rolnych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki, tj. Sprzedający nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla rolnika ryczałtowego.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT) uznać należy, że działalność rolnicza (art. 2 pkt 15 Ustawy o VAT) mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów Ustawy o VAT, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Tym samym nie ulega wątpliwości, że Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, przy czym Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji pozostaje związana z tą działalnością. W ocenie Wnioskodawców okoliczność ta wyklucza możliwość przyjęcia, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zwykłego wykonywania prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego. Skoro bowiem grunt jest wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach opodatkowanej działalności rolniczej, to jego zbycie nie może być utożsamiane z rozporządzaniem składnikiem majątku osobistego, pozostającym poza zakresem działalności gospodarczej.

Powyższe znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej z dnia 21 stycznia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.1000. 2025.3.KC, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej analizował sytuację osoby fizycznej prowadzącej gospodarstwo rolne i posiadającej status rolnika -vatowca. Organ odniósł się zatem do przypadku, w którym zbycie nieruchomości następowało po stronie podmiotu wykonującego działalność rolniczą opodatkowaną VAT, co potwierdza, że okoliczność ta ma kluczowe znaczenie, przy analizie czy sprzedaż gruntu następuje w charakterze podatnika VAT.

Z kolei w interpretacji indywidualnej z dnia 6 marca 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.112. 2026.4.AWY, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej analizował sprzedaż działek wydzielonych z nieruchomości przynależącej do gospodarstwa rolnego prowadzonego przez czynnego podatnika VAT. Również ta interpretacja potwierdza, że w sytuacji, w której grunt pozostaje związany z działalnością rolniczą opodatkowaną VAT, brak jest podstaw do uznania jego sprzedaży za czynność dokonywaną wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie całokształt okoliczności towarzyszących Transakcji, ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji wystąpi w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawców na powyższe stanowisko, wpływ ma całokształt okoliczności tj.: wykorzystywanie Nieruchomości do celów rolniczych opodatkowanych VAT oraz udzielenie przez Sprzedającego Agentowi/Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej.

Stanowisko przedstawione przez Wnioskodawców zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

- Interpretacja z dnia 7 maja 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.245.2025.2.JG;

- Interpretacja z dnia 7 maja 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.254.2025.2.PRM;

- Interpretacja z dnia 5 maja 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.224.2025.2.WL;

- Interpretacja z dnia 14 stycznia 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.923.2024.2.JSZ;

- Interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT [Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09) - przyp. Zainteresowanych].

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. działka gruntu, na której znajdują się urządzenia melioracyjne.

Natomiast przedmiotem planowanej Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składniki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego. Nieruchomość wykorzystywana jest jedynie dla własnych celów rolniczych. Dodatkowo, należy wskazać, że działka, będąca przedmiotem Transakcji nie jest uzbrojona, ani nie została przez Sprzedającego zawarta żadna umowa związana z Nieruchomością (dzierżawa, najem itp.).

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, tj:

- z dnia 9 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.763.2025.3.AW,

- z dnia 5 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.752.2025.3.MAZ,

- z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG,

- z dnia 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części tj. dostawa terenów zabudowanych.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, oraz

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie ich nastąpiło od osoby fizycznej na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności i w ogóle nie było opodatkowane VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Dodatkowo, nie został spełniony również drugi warunek, tj. Nieruchomość nie służyły wyłącznie działalności zwolnionej VAT, gdyż przeznaczona była i jest na działalność rolniczą opodatkowaną VAT.

Tym samym w przypadku Nieruchomości nie wystąpiły łącznie dwa warunki wskazane w art. 42 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT - a więc zwolnienie z tego przepisu nie znajduje zastosowania dla żadnej z działek.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak zostało wskazane, w opisie zdarzenia przyszłego, na Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne w postaci rurociągów drenarskich (stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego), które nie stanowią, z ekonomicznego punktu widzenia, przedmiotu zainteresowania Kupującego ani celu planowanego nabycia. Celem Transakcji jest nabycie gruntów przeznaczonych pod realizację Inwestycji. Urządzenia melioracyjne wymagają usunięcia w celu możliwości realizacji Inwestycji. Na dzień złożenia niniejszego wniosku została wydana decyzja - pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotycząca likwidacji sieci drenarskiej znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją).

W ocenie Wnioskodawców praktyka TSUE oraz sądów administracyjnych wskazuje, że do oceny statusu gruntu należy kierować się kontekstem ekonomicznym przy ustaleniu sposobu opodatkowania VAT dostawy nieruchomości. Dla przykładu, TSUE w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 (Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën) orzekł, że „(...) W konsekwencji dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą (...) uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki. Transakcja taka rozpatrywana w całości nie jest zatem objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 13 część B lit. g szóstej dyrektywy niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki. W tych okolicznościach do sądu krajowego należeć będzie sprawdzenie, czy rozpatrywana działka jest »działką budowlaną« w rozumieniu art. 4 ust. 3 lit. b oraz art. 13 część B lit. h szóstej dyrektywy. (...)”. W konsekwencji, zgodnie z poglądem Trybunału, niezależnie od stanu rozbiórki (w analizowanym przypadku, składany będzie wniosek o dokonanie rozbiórki), należy uznać, że przedmiotem dostawy jest niezabudowana nieruchomość.

Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 kwietnia 2021 r. (FSK 560/18) wskazał: „(...) oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego. (...) Ponownie rozpatrując sprawę, Sąd pierwszej instancji powinien ocenić, czy opis stanu faktycznego sprawy pozwala na odstępstwo od zasady, że istotny jest stan faktyczny związany z rzeczywistym zabudowaniem działki, co oznacza, że będzie mógł uznać teren za niezabudowany jedynie wówczas, gdy zawarty we wniosku o interpretację opis stanu faktycznego, pozwala na uznanie, że obiekty posadowione na gruncie nie mają znaczenia wiodącego dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu niezabudowanego. (...)”.

Powyższą argumentację podzielił również skład Naczelnego Sądu Administracyjnego, w wyroku z dnia 23 sierpnia 2024 r. (I FSK 1670/20), wskazując, że: „O terenie "zabudowanym" w rozumieniu art. 43 ust. 9 ustawy o VAT można mówić w sytuacji, gdy istniejąca zabudowa ma dla tego terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Natomiast nie jest istotna "zabudowa", jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 listopada 2021 r., sygn. akt I FSK 575/18, dostępny w CBOSA). Odnosząc powyższe do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że zabrakło w niej oceny, czy zlokalizowane na działkach o nr (7) i (8) naniesienia w postaci części gazociągów niskiego i średniego ciśnienia mają podstawowe, dominujące znaczenie i czy przesądzają o tym, że są to działki "zabudowane".

W ocenie Wnioskodawców, kierując się ekonomicznym charakterem Transakcji, należy uznać, że Transakcja obejmuje dostawę niezabudowanej Nieruchomości, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę (jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem: 1U-PS - tereny usług lub składów i magazynów). Natomiast urządzeniom melioracyjnym nie należy przypisywać znaczenia wiodącego dla charakteru Transakcji, bowiem nadrzędnym celem Kupującego jest nabycie działek gruntu, a nie urządzeń melioracyjnych (których z Transakcji nie można wyłączyć z uwagi na uregulowania prawa cywilnego).

W takim przypadku wskazać należy, iż Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

W efekcie, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W przypadku jednak uznania, że dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji należy rozpatrywać jako dostawę gruntu zabudowanego, to dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla urządzeń melioracyjnych (budowli).

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT

Jak wskazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę aspekt ekonomiczny analizowanej Transakcji (tj. że znajdujące się na Nieruchomości urządzenia melioracyjne, nie stanowią, z ekonomicznego punktu widzenia przedmiotu zainteresowania Kupującego ani celu planowanego nabycia) należy uznać, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT nie powinno znajdować zastosowania ponieważ, przedmiotem dostawy nie są budynki, budowle lub ich części lecz niezabudowane działki gruntu.

Niezależnie od powyższego, na wypadek uznania przez Organ, że przedmiotem dostawy są działki gruntu zabudowane budowlami (tj. urządzeniami melioracyjnymi), Wnioskodawcy przedstawiają poniżej argumentację dotyczącą zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia czy zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy względem budowli (urządzeń melioracyjnych) wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko i obejmuje wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby własne lub na działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia budowli (urządzeń melioracyjnych) doszło najpóźniej na moment ich nabycia przez Sprzedającego w (…) r. oraz rozpoczęcia ich użytkowania (wykorzystywania) na własne potrzeby, co bez wątpienia nastąpiło ponad 2 lata od daty Transakcji. Ponadto, urządzenia melioracyjne nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej, w okresie ponad 2 lat poprzedzających Transakcję.

Podsumowując, w stosunku do Nieruchomości na moment Transakcji niewątpliwie więc spełniona będzie przesłanka upływu 2 lat licząc od dnia pierwszego zasiedlenia. Tym samym, dostawa dokonywana w ramach Transakcji będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- złożą:

- przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

- l w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, jeśli Organ uzna, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT, wówczas zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami podatku VAT oraz podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowane właściwą dla przedmiotu dostawy stawką podatku VAT.

Ponadto jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ponieważ:

- dostawa Nieruchomości, w stosunku do której pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata przed Transakcją, podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - nie może być więc objęta tym zwolnieniem,

- nabycie przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu VAT (nabycie nastąpiło poza systemem VAT), stąd nie została spełniona przesłanka do zastosowania tego zwolnienia w stosunku do dostawy Nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, w przypadku uznania, że przedmiotem dostawy jest zabudowana budowlami działka gruntu to do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie dokonywana przez Sprzedającego działającego w charakterze podatnika VAT. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli, w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie, Strony (będąc zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT) przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Wówczas Sprzedający powinien udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług (pytania oznaczone nr 1-3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Zgodnie z zapisem art. 2 pkt 15 ustawy:

Przez działalność rolniczą rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro'', fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym - rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy) uznać należy, że działalność rolnicza (art. 2 pkt 15 ustawy) mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W analizowanej sprawie wskazali Państwo, że Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości, na podstawie umowy o dział spadku oraz zniesienia współwłasności z dnia (...) r. Na moment nabycia, na Nieruchomości poza urządzeniami melioracyjnymi nie znajdowały się żadne budynki, inne budowle lub obiekty budowlane i stanowiła ona działkę rolną. Sprzedający prowadzi działalność rolniczą opodatkowaną VAT i nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego dla rolników ryczałtowych. Wskazali Państwo również, że Sprzedający jest zarejestrowany od (…) r. jako czynny podatnik VAT, a jako osoba fizyczna prowadząca jedynie działalność rolniczą nie posiada zarejestrowanej działalności gospodarczej w CEIDG.

Nieruchomość stanowi fragment gospodarstwa rolnego i wykorzystywana jest (wraz z urządzeniami melioracyjnymi) dla celów rolniczych (działalność rolna opodatkowana VAT), w tym pobierania plonów oraz ich sprzedaży (sprzedaż opodatkowana VAT). Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Podali Państwo także, że Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim. Ponadto, Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną i nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych lub promocyjnych - Agent zwrócił się do Sprzedającego z ofertą zakupu Nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy Sprzedający w ramach opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie pod przepisy ustawy o VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości, która zostanie wydzielona w drodze podziału geodezyjnego z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sposób wykorzystywania przez Sprzedającego (czynnego podatnika podatku VAT od (…) roku) Nieruchomości w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT, spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Powyższe okoliczności wskazują, że Nieruchomość, tj. działka gruntu, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki nr (...), i którą Sprzedający ma zamiar sprzedać, stanowi składnik majątku służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą - w rozumieniu ustawy - jest działalność rolnicza, z tytułu której Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT.

Zatem sprzedaż Nieruchomości, która zostanie wydzielona w drodze podziału geodezyjnego z działki gruntu nr (...), wykorzystywanej w działalności gospodarczej Sprzedającego, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu.

Aby natomiast odnieść się do kwestii dotyczącej uznania czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy ustawy o VAT, należy ustalić, czy sprzedaż tej Nieruchomości będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która to czynność jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ cytowanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W tym miejscu należy przypomnieć, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, tj. działka gruntu, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki o numerze (…). Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wskazali Państwo, że Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej i działkach sąsiadujących Inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą. Po realizacji Inwestycji Kupujący zamierza skomercjalizować Inwestycję i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku/budynkach. Zatem, w celu realizacji powyższego zamierzenia inwestycyjnego, Kupujący będzie musiał angażować własne środki.

Tym samym zbywana Nieruchomość (działka, która zostanie wydzielona w drodze podziału geodezyjnego z działki gruntu nr (...)) nie posiada zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej transakcji, nie może zostać uznana za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zgodzić należy się z Państwem, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać pod przepisy ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług, a sprzedaż nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod ustawę o VAT, mają Państwo wątpliwości czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli, w zakresie w jakim będzie mieć to zastosowanie, Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, a tym samym czy sprzedaż powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, na Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej Transakcji, znajdują się urządzenia melioracyjne w postaci rurociągów drenarskich stanowiących budowle hydrotechniczne, trwale związane z gruntem, spełniające definicje budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie wskazali Państwo, że urządzenia melioracyjne znajdujące się na Nieruchomości nie stanowią, z ekonomicznego punktu widzenia, przedmiotu zainteresowania Kupującego ani celu planowanego nabycia. Celem Transakcji jest nabycie gruntów przeznaczonych pod realizację Inwestycji. Przejście na Kupującego urządzeń melioracyjnych (jako trwale związanych z gruntem oraz będących własnością Sprzedającego) będzie miało charakter wtórny i akcesoryjny wobec zasadniczego przedmiotu Transakcji, jakim jest nabycie Nieruchomości jako terenu inwestycyjnego. Podali Państwo również, że w związku z planowaną realizacją Inwestycji, wydana została decyzja - pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotycząca likwidacji sieci drenarskiej znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją), przy czym likwidacja tych urządzeń nastąpi dopiero po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

Ponadto, podali Państwo, że poza ww. urządzeniami melioracyjnymi na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, inne budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Dodatkowo zaznaczyli Państwo, że przez Nieruchomość nie przechodzi/znajduje się na niej żadna instalacja wchodząca w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, która w świetle Prawa budowlanego powinna być kwalifikowana jako budowle (np. urządzenia przesyłowe).

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość, na której znajdują się urządzenia melioracyjne w postaci rurociągów drenarskich, a w konsekwencji Nieruchomość ta stanowi teren zabudowany. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowione są ww. urządzenia melioracyjne stanowiące budowle hydrotechniczne, trwale związane z gruntem, które - jak sami Państwo wskazali - spełniają definicję budowli w myśl Prawa budowlanego. Nie można więc zgodzić się z Państwa argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu własnego stanowiska, zgodnie z którą, kierując się ekonomicznym charakterem Transakcji, należy uznać przedmiotową Transakcję za dostawę niezabudowanej Nieruchomości, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę. Państwa zdaniem, urządzeniom melioracyjnym nie należy przypisywać znaczenia wiodącego dla charakteru Transakcji, bowiem - jak Państwo wskazali - nadrzędnym celem Kupującego jest nabycie działek gruntu, a nie urządzeń melioracyjnych, których z Transakcji nie można wyłączyć z uwagi na uregulowania prawa cywilnego.

Odnosząc się do okoliczności sprawy przedstawionych przez Państwa, nie można zgodzić się z Państwem, w zakresie uznania, że Transakcja będzie obejmowała dostawę niezabudowanej Nieruchomości, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że - jak Państwo twierdzą - jest to grunt (niezabudowany) przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości, na której znajdują się urządzenia melioracyjne w postaci rurociągów drenarskich stanowiących budowle hydrotechniczne, stanowi teren zabudowany.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy zabudowanej Nieruchomości (działki gruntu, która powstanie z wydzielenia z działki nr (...)) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem przedmiotowych budowli (urządzeń melioracyjnych) doszło, do pierwszego zasiedlenia, a jeśli tak to kiedy.

Z przedstawionego przez Państwa opisu zdarzenia przyszłego wynika, że urządzenia melioracyjne, powstały przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego w (…) r. (tj. znajdowały się na Nieruchomości już na moment nabycia jej przez Sprzedającego). Od momentu nabycia budowle (urządzenia melioracyjne) nie były przedmiotem ulepszeń (w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej) i Sprzedający nie planuje również dokonywać ich ulepszeń przed dokonaniem Transakcji.

Podali Państwo, że do pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych doszło najpóźniej na moment nabycia działki oraz rozpoczęcia wykorzystywania jej przez Sprzedającego, tym samym od pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych do dnia Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa będących przedmiotem Transakcji budowli (urządzeń melioracyjnych) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budowle te zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem budowli, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do budowli (urządzeń melioracyjnych) zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży urządzeń melioracyjnych (budowli) przez Sprzedającego będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione są budynki i budowle, dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wskazano wcześniej, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że w przypadku potwierdzenia przez Organ, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem VAT i zrezygnują ze zwolnienia. Oświadczenie zostanie złożone w formie i terminie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. Jednocześnie, Sprzedający i Kupujący są podatnikami VAT w rozumieniu ustawy.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy budowli (urządzeń melioracyjnych) Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa budowli (urządzeń melioracyjnych) będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Właściwą stawką podatku będzie również opodatkowana dostawa działki, która powstanie z podziału działki nr (...), na której posadowione są ww. urządzenia melioracyjne.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących udokumentowania transakcji sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT, zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Faktura jest dokumentem odzwierciedlającym prawidłowy przebieg zdarzenia gospodarczego zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Co do zasady zatem, faktura musi być wystawiona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza np. fakt dostawy określonych towarów i świadczonych usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą ww. Nieruchomości będzie spółka, będącą zarejestrowanym (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowana) jako podatnik VAT czynny, a transakcja sprzedaży tej Nieruchomości - jak wyżej wskazano - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika również, że Sprzedający jest osobą fizyczną zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Zatem w sytuacji, w której dokonają Państwo sprzedaży opodatkowanej, to Sprzedający będzie miał obowiązek udokumentowania fakturą VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, która zostanie wydzielona w drodze podziału geodezyjnego z działki gruntu nr (...).

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, uznałem za prawidłowe z uwagi na fakt, że końcowo wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawnopodatkowy.

Przechodząc do Państwa dalszych wątpliwości, dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji (polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą) będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem VAT. Kupujący zamierza bowiem skomercjalizować Inwestycję i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku/budynkach - działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji. Kupujący jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Transakcja - dostawy Nieruchomości - będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, Kupujący będzie miał prawo Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine

Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.

✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów

Pobierz TaxMachine Zobacz wersje programu →