0111-KDIB3-3.4012.288.2026.2.MW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Pana wniosek z 23 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy zbycie przez Wnioskodawcę jednej lub kilku z nieruchomości wskazanych we wniosku, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wpłynął 23 czerwca 2026 r. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 sierpnia 2026 r., które wpłynęło do Organu 12 sierpnia 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Pan (…), będący polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowych położonych w (…) stanowiących działki ewidencyjne nr (…).

Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte etapami w częściowych udziałach, na podstawie dziedziczenia, po rodzicach (…) (w 2001 r. oraz 2020 r.), oraz częściowo w drodze darowizny od brata (…) (3 grudnia 2024 r.).

Z chwilą przekazania nieruchomości przez darczyńców zaprzestano prowadzenia na nich działalności rolniczej. Jednocześnie działki były ukształtowane w sposób uniemożliwiający ich racjonalne wykorzystanie - miały niekorzystne parametry, w szczególności były zbyt wąskie, aby mogły zostać zagospodarowane zgodnie z ich przeznaczeniem.

W konsekwencji od momentu nabycia nieruchomości (jak i przed nim) nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane gospodarczo ani zarobkowo. Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności o charakterze odpłatnym. Nieruchomości nie generowały żadnych przychodów, natomiast ich utrzymanie wiązało się z koniecznością ponoszenia stałych obciążeń publicznoprawnych, w szczególności podatku od nieruchomości. Tym samym posiadanie działek miało charakter wyłącznie pasywny i w istocie prowadziło do ponoszenia strat, bez jakiejkolwiek możliwości ich zrekompensowania.

Wnioskodawca nie prowadził na tych gruntach działalności rolniczej, nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych ani nie podejmował jakichkolwiek działań zmierzających do osiągania dochodu z nieruchomości.

Nieruchomości nigdy nie były związane z działalnością gospodarczą, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i przez cały okres stanowiły majątek prywatny Wnioskodawcy.

Ze względu na wieloletni brak możliwości wykorzystania nieruchomości oraz ponoszenie kosztów ich utrzymania, Wnioskodawca - wraz z właścicielami sąsiednich nieruchomości - podjął działania zmierzające do uregulowania sytuacji gruntów w sposób umożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie. Było to podyktowane brakiem jakiejkolwiek innej realnej możliwości wykorzystania tych nieruchomości.

W związku z powyższym, w dniu 1 września 2025 r. Wnioskodawca wraz z bratem (…) złożył wniosek o połączenie i podział nieruchomości, obejmujących działki nr (…) - własność (…), działki nr (…) - własność Wnioskodawcy oraz działki nr (…) - współwłasność Wnioskodawcy i (…).

Decyzją z dnia 3 grudnia 2025 r. Burmistrz Miasta (…) zatwierdził geodezyjny projekt podziału nieruchomości. Podział ten był konieczny z uwagi na dotychczasowy sposób ukształtowania działek, który uniemożliwiał ich zabudowę pomimo przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działki przed podziałem były zbyt wąskie i nie spełniały wymogów umożliwiających ich wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem.

W wyniku podziału powstały nowe działki oznaczone numerami (…), przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, posiadające dostęp do drogi publicznej - ul. (…) poprzez wydzieloną działkę nr (…), stanowiącą drogę wewnętrzną. Dodatkowo wydzielono działkę nr (…) przeznaczoną pod tereny zieleni nieurządzonej.

Zarówno przed, jak i po podziale nieruchomości pozostają nieuzbrojone. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ich uzbrojenie ani przygotowanie do sprzedaży, nie podejmował działań marketingowych ani inwestycyjnych zmierzających do zwiększenia ich wartości.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w przyszłości, jednak na moment sporządzania niniejszego wniosku nie ma żadnych konkretnych nabywców. Nie zawarto żadnych umów przedwstępnych, nie pobrano zadatków ani zaliczek.

Planowana sprzedaż wynika wyłącznie z potrzeby ograniczenia wieloletnich strat związanych z utrzymywaniem nieruchomości, które przez wiele lat nie przynosiły żadnych dochodów i nie mogły być w żaden sposób wykorzystane. Czynności te nie mają charakteru zorganizowanej działalności handlowej, lecz stanowią racjonalne zarządzanie majątkiem prywatnym w sytuacji braku innych możliwości.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na cele prywatne, w szczególności na zakup obligacji Skarbu Państwa lub budowę niedużego budynku jednorodzinnego na użytek własny.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a ewentualne transakcje sprzedaży będą miały charakter incydentalny i będą uzależnione wyłącznie od pojawienia się zainteresowanych nabywców.

 

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

   - Pod pojęciem nieruchomość, należy rozumieć nieruchomość gruntową, której Wnioskodawca jest właścicielem, lub też współwłaścicielem, która to została wymieniona we wniosku jak i w uzupełnieniu.

   - Wnioskodawca, jest współwłaścicielem działek (…).

   - Na tę chwilę Wnioskodawca nie ogłaszał ani nie zamierza ogłaszać sprzedaży nowopowstałych działek w środkach masowego przekazu.

   - Wnioskodawca nie podjął ani nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości przed ich sprzedażą.

   - Dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który:

 a) dla działek (…) oraz (…) (działka stanowiąca drogę dojazdową) wskazuje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wynika z niego możliwość zabudowy;

 b) dla działki (…) wskazuje przeznaczenie pod tereny zieleni nieurządzonej. Jednocześnie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wynika expressis verbis zakaz jakiejkolwiek zabudowy.

   - Dla wszystkich działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy zbycie przez Wnioskodawcę jednej lub kilku z nieruchomości wskazanych we wniosku, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (uwzględniające uzupełnienie wniosku z 12 sierpnia 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie jednej lub kilku z nieruchomości wskazanych we wniosku, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 2 pkt 6 i 22 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii; 22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie powyższych regulacji oraz definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych należy traktować jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, a która co do zasady może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność mogła być objęta tym podatkiem, musi być dokonana przez podmiot mający w związku z jej wykonaniem status podatnika VAT.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

 1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

 2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny i obejmuje wszystkie podmioty, które podejmują działania w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Jednocześnie pozwala wykluczyć z grona podatników te osoby fizyczne, które dokonują czynności w zakresie swojego majątku prywatnego, a więc nabytego nie w celu odsprzedaży, lecz dla zaspokojenia własnych potrzeb.

Nie jest więc podatnikiem VAT osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnych transakcji, w tym sprzedaży składników majątku osobistego, bez zamiaru prowadzenia działalności handlowej, usługowej czy deweloperskiej. Działania takie - incydentalne i niezorganizowane - pozostają poza zakresem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Choć pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost w ustawie, jego rozumienie wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy oraz z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności ze sprawy C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Trybunał wskazał, że majątek prywatny stanowi ta część mienia osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana do celów działalności gospodarczej. Aby zachować taki status, właściciel musi w całym okresie posiadania nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania jej w ramach majątku osobistego. Typowym przykładem jest wybudowanie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych czy - jak w przypadku Wnioskodawcy - nabycie działki niemal 40 lat temu, która przez cały ten czas nie była używana w działalności gospodarczej.

Stanowisko to potwierdza także wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), w którym wskazano, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zagadnienie rozróżnienia między sprzedażą majątku osobistego a działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami zostało szeroko omówione w wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów) oraz C-181/10 (Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie).

Z orzeczenia tego wynika, że czynności polegające na zwykłym wykonywaniu prawa własności nie stanowią działalności gospodarczej. Liczba transakcji czy wysokość osiągniętego przychodu nie ma znaczenia decydującego. Nawet sprzedaż kilku działek może stanowić czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym, jeśli nie towarzyszy jej aktywność charakterystyczna dla profesjonalnych handlowców. W niniejszej sprawie Wnioskodawca działa właśnie w taki sposób - nie prowadzi aktywnej sprzedaży i nie poszukuje w sposób aktywny nabywców.

Podobnie, sam fakt dokonania przez właściciela podziału gruntu na mniejsze działki nie jest równoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej. Takie działanie może być jedynie elementem racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym. O działalności gospodarczej można mówić dopiero wówczas, gdy właściciel podejmuje aktywne działania o charakterze zawodowym - np. uzbraja teren, prowadzi szeroko zakrojone działania marketingowe, inicjuje uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy organizuje proces inwestycyjny.

Z powyższego wynika, że kluczowym elementem pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od czynności prywatnych jest stopień zorganizowania i zawodowy charakter podejmowanych działań.

W analizowanej sprawie żadna z tych przesłanek nie występuje. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie uzbrajał działek, nie występował o zmianę przeznaczenia terenu, ani nie inwestował w infrastrukturę. Tak jak wykazano w stanie faktycznym, działania dokonane przez Wnioskodawcę, nie miały na celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a jedynie możliwości przyszłego rzeczywistego z niej korzystania, z uwagi na to iż nieruchomość w dotychczasowej formie, nie mogła spełniać żadnej funkcji.

Dodatkowo, zgodnie z najnowszym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz organów podatkowych i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 16 kwietnia 2025 r. (sygn. I SA/Ol 119/25), powołując się jednocześnie na liczne orzeczenia NSA, wskazał, że: „W ocenie Sądu, na podstawie okoliczności opisanych we wniosku o wydanie interpretacji skarżącemu nie można przypisać cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W stanie niniejszej sprawy skarżący dysponuje określonymi zasobami, ma majątek, który obiektywnie jest znaczny i planuje działania polegające na sukcesywnym zbywaniu tego majątku. Zdaniem Sądu, obiektywnie duży areał i ilość działek, które skarżący wydzielił z gospodarstwa rolnego, a który będzie sukcesywnie zbywany (12 z 13 wydzielonych działek), jest niczym innym jak formą gospodarowania własnym mieniem. Specyfika tych zasobów majątkowych (nieruchomości) wymusza określone formy zarządzania nimi, do których należy najem, dzierżawa czy sprzedaż. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT” (zob.: wyroki NSA z: 24 marca 2023 r., sygn. akt IFSK 2068/22; 17 marca 2023 r., sygn. akt IFSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., sygn. akt IFSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 2036/17).

Wskazania wymaga, że w wyroku NSA z 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17, wprost wskazano, że dokonanie podziału nieruchomości celem sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Również w wyroku NSA z 5 listopada 2020 r., sygn. akt I FSK 1039/20, uznano, że podział nieruchomości celem uzyskania wyższej ceny nie przesądza o przyznaniu osobie fizycznej statusu podatnika VAT. Wyodrębnienie drogi wewnętrznej, także nie stanowi okoliczności przeświadczającej o statusie podatnika podatku VAT. Wskazuje na to bezpośrednio art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344). W wyroku z 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18, NSA wskazał, że nie można przyjąć, że jakakolwiek aktywność osoby sprzedającej nieruchomość (taka jak złożenie wniosku o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy, scalenie, a następnie nowy podział gruntów czy ogłoszenie o sprzedaży działek w internecie za pośrednictwem biura nieruchomości) powoduje już, że można ją kwalifikować jako podatnika VAT, jeżeli te czynności mają na celu jedynie umożliwienie w ogóle sprzedaży danej nieruchomości, czy też zwiększenie jej atrakcyjności.

W ocenie Sądu, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym również uzyskanie warunków zabudowy (w stanie niniejszej sprawy: budowa zagrody gospodarstwa ogrodniczego). Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki, a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami”.

Podobnie również uznał w Wyroku TSUE z 3.04.2025 r., C-213/24:

Art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

Z przytoczonych orzeczeń wynika jednoznacznie, że aby sprzedaż gruntu mogła być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT, konieczne jest wystąpienie aktywnych działań o charakterze profesjonalnym, podejmowanych w sposób zorganizowany i ciągły, często przez pełnomocników lub pośredników działających w imieniu właściciela. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca takich działań nie podejmuje - nie korzysta z profesjonalnych usług, nie angażuje podmiotów trzecich, nie prowadzi marketingu ani działań inwestycyjnych.

W konsekwencji brak jest przesłanek uzasadniających uznanie sprzedaży działki za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa, a także utrwalone orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, sądów administracyjnych i praktykę interpretacyjną organów podatkowych, należy uznać, że planowana sprzedaż działki przez Wnioskodawcę nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nabył nieruchomość wiele lat temu do majątku prywatnego, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmował żadnych aktywnych działań o charakterze handlowym ani inwestycyjnym, które wskazywałyby na zawodowy i zorganizowany charakter jego czynności.

Brak zatem podstaw do przyjęcia, że dokonując sprzedaży działki Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.

W konsekwencji, transakcja zbycia działki będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. 

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.; dalej jako: „Dyrektywa 2006/112/WE”):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy zbycie przez Pana jednej lub kilku z nieruchomości wskazanych we wniosku, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej przedmiotowych działek, których jest Pan właścicielem i współwłaścicielem  podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przy czym należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ponadto warto także wskazać, że sam podział gruntu, nawet jeżeli był dokonany w celu uzyskania wyższej ceny, sam w sobie nie jest decydujący do przyjęcia, że właściciel takiej dzielonej nieruchomości działał jak przedsiębiorca.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy i uzupełnienia wniosku wynika, że jest właścicielem nieruchomości gruntowych położonych w (…). Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte etapami w częściowych udziałach, na podstawie dziedziczenia, po rodzicach w 2001 r. oraz 2020 r., oraz częściowo w drodze darowizny od brata 3 grudnia 2024 r. Z chwilą przekazania nieruchomości przez darczyńców zaprzestano prowadzenia na nich działalności rolniczej. Jednocześnie działki były ukształtowane w sposób uniemożliwiający ich racjonalne wykorzystanie - miały niekorzystne parametry, w szczególności były zbyt wąskie, aby mogły zostać zagospodarowane zgodnie z ich przeznaczeniem. W konsekwencji od momentu nabycia nieruchomości (jak i przed nim) nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane gospodarczo ani zarobkowo. Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności o charakterze odpłatnym. Nieruchomości nie generowały żadnych przychodów, natomiast ich utrzymanie wiązało się z koniecznością ponoszenia stałych obciążeń publicznoprawnych, w szczególności podatku od nieruchomości. Tym samym posiadanie działek miało charakter wyłącznie pasywny
i w istocie prowadziło do ponoszenia strat, bez jakiejkolwiek możliwości ich zrekompensowania.

Nie prowadzi pan działalności gospodarczej. Nie prowadził Pan na tych gruntach działalności rolniczej, nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych ani nie podejmował jakichkolwiek działań zmierzających do osiągania dochodu z nieruchomości. Nieruchomości nigdy nie były związane z działalnością gospodarczą, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i przez cały okres stanowiły majątek prywatny Wnioskodawcy.

Podjął Pan, wraz z właścicielami sąsiednich nieruchomości działania zmierzające do uregulowania sytuacji gruntów w sposób umożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie. W związku z powyższym, 1 września 2025 r. wraz z bratem (…) oraz (…) złożył wniosek o połączenie i podział nieruchomości, obejmujących działki (…) - własność (…), działki nr (…) - własność Wnioskodawcy oraz działki nr (…) - współwłasność Wnioskodawcy i (…). Decyzją z dnia 3 grudnia 2025 r. Burmistrz Miasta (…) zatwierdził geodezyjny projekt podziału nieruchomości.

W wyniku podziału powstały nowe działki oznaczone numerami (…) oraz (…), przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, posiadające dostęp do drogi publicznej - ul. (…) poprzez wydzieloną działkę nr (…), stanowiącą drogę wewnętrzną. Dodatkowo wydzielono działkę nr (…) przeznaczoną pod tereny zieleni nieurządzonej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan - w odniesieniu do działek po podziale - że jest Pan współwłaścicielem działek (…).

Zarówno przed, jak i po podziale nieruchomości pozostają nieuzbrojone. Nie ponosił Pan żadnych nakładów na ich uzbrojenie ani przygotowanie do sprzedaży, nie podejmował działań marketingowych ani inwestycyjnych zmierzających do zwiększenia ich wartości. Rozważa Pan sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w przyszłości, jednak na moment sporządzania niniejszego wniosku nie ma żadnych konkretnych nabywców. Nie zawarto żadnych umów przedwstępnych, nie pobrano zadatków ani zaliczek.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawca zamierza Pan przeznaczyć na cele prywatne, w szczególności na zakup obligacji Skarbu Państwa lub budowę niedużego budynku jednorodzinnego na użytek własny.

Nie prowadzi Pan i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a ewentualne transakcje sprzedaży będą miały charakter incydentalny i będą uzależnione wyłącznie od pojawienia się zainteresowanych nabywców.

Na tę chwilę nie ogłaszał ani nie zamierza Pan ogłaszać sprzedaży nowopowstałych działek w środkach masowego przekazu.

Nie podjął Pan, ani nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości przed ich sprzedażą.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienie wniosku można więc stwierdzić, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych kupujących. W szczególności nie zawierał Pan umowy z podmiotami, które miałyby uatrakcyjnić działkę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana działek o których mowa we wniosku, których jest Pan właścicielem i współwłaścicielem nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że jej sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUE C‑180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, których jest Pan właścicielem lub współwłaścicielem będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując - w przedstawionych okolicznościach zdarzenia przyszłego dokonując sprzedaży działek których jest Pan właścicielem lub współwłaścicielem będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek i udziału w działkach, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

     Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.