0111-KDIB3-3.4012.283.2026.2.JSU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 16 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od całości ceny sprzedaży, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Przedmiotu transakcji, wpłynął 16 czerwca 2026 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 4 sierpnia 2026 r. (wpływ 4 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Przeważającym przedmiotem działalności Wnioskodawcy, zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, jest działalność oznaczona kodem PKD 68.10.Z, tj. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nabywane przez Wnioskodawcę nieruchomości są lub mają być wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, w szczególności działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, co pozostaje istotne z perspektywy prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z ich nabyciem.

W dniu (...) r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”) w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr (...)) z osobami fizycznymi - panem (...) nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz panią (...) (łącznie: „Sprzedający”) prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą (...), wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, posługująca się numerem NIP: (...) oraz numerem REGON: (...), będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „Sprzedająca”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie Sprzedających do sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy prawa własności nieruchomości obejmującej następujące działki ewidencyjne:

1) działkę o nr A o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), (dalej: „Działka 1”);

2) działkę o nr B o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), (dalej: „Działka 2”);

3) działkę o nr C o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej: „Działka 3”).

Działka 1 oraz Działka 2 są zabudowane budynkiem jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy (...) m², o rodzaju zabudowy: budynki handlowo-usługowe, identyfikator (...) (dalej: „Budynek 1”) oraz (Działka 1) budynkiem jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy (…) m², o rodzaju zabudowy: pozostałe budynki niemieszkalne, identyfikator (…) (dalej: „Budynek 2”).

Z kolei Działka 3 zabudowana jest budynkiem (...) o powierzchni ok. (…) m² (dalej „Budynek 3”), który został wybudowany przez spółkę (...) będącą dzierżawcą wspomnianej działki na podstawie umowy dzierżawy zawartej ze Sprzedającą.

Wnioskodawca wskazuje, że Budynek 3, mimo że znajduje się na Działce 3, nie będzie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedających, ponieważ pozostaje w faktycznym władztwie (...) jako dzierżawcy tej działki. W ramach planowanej transakcji Sprzedający przeniosą na Wnioskodawcę prawo własności Działki 3, natomiast nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę prawa do rozporządzania Budynkiem 3 jak właściciel.

Działki wchodzące w skład Przedmiotu transakcji stanowią przedmiot ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej Sprzedających. Zgodnie z informacjami przekazanymi Wnioskodawcy przez Sprzedającą, działki te zostały nabyte przez Sprzedających w (...) r. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Transakcja nabycia nie była dokumentowana fakturą VAT, lecz podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającej, składniki majątkowe objęte Przedmiotem transakcji zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającą jednoosobowej działalności gospodarczej. W ewidencji tej ujęte zostały Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3, a także Budynek 1, Budynek 2 oraz parking stanowiący budowlę.

Sprzedająca wykorzystywała składniki majątkowe objęte Przedmiotem transakcji na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności poprzez oddawanie ich w najem lub dzierżawę na cele usługowo-handlowe. Czynności te były dokumentowane przez Sprzedającą fakturami VAT z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Natomiast małżonek Sprzedającej, pozostaje współwłaścicielem działek wchodzących w skład Przedmiotu transakcji na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nie prowadząc przy tym działalności gospodarczej.

Na moment zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Sprzedająca oraz Wnioskodawca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Sprzedająca i Wnioskodawca złożyli zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, które zostało złożone do (...) w dniu (...) r.

Sprzedaż Przedmiotu transakcji zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, przy czym podstawą opodatkowania będzie całość zapłaty za dostawę Budynków i Działek będących przedmiotem umowy.

Sprzedająca uzyskała interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 kwietnia 2026 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.95.2026.2.JZ, dotyczącą skutków podatkowych planowanej sprzedaży działek objętych Umową Przedwstępną. Dyrektor KIS potwierdził w interpretacji prawidłowość rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do sprzedaży działek A oraz B, oraz brak zwolnienia z opodatkowania VAT dla dostawy działki nr C.

Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nabyty Przedmiot transakcji wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Przedmiot transakcji nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności zwolnionych od podatku VAT ani do czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT.

Planowana transakcja nie będzie obejmowała przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającej. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę w szczególności firmy Sprzedającej, środków pieniężnych, należności, zobowiązań, ksiąg podatkowych, umów rachunków bankowych, tajemnic przedsiębiorstwa, pracowników ani innych składników organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębnionych jako samodzielny zespół służący prowadzeniu działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku podali Państwo poniższe informacje:

Wnioskodawca wyjaśnia, że przedmiotem jego wątpliwości przedstawionych we wniosku nie jest odrębna ocena możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT do dostawy poszczególnych budynków, budowli i działek wchodzących w skład Przedmiotu transakcji. Przedmiotem wniosku pozostaje ustalenie, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Przedmiotu transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca nie oczekuje zatem od Organu przeprowadzenia odrębnej analizy możliwości zastosowania zwolnienia z VAT do dostawy poszczególnych budynków, budowli oraz działek.

Wnioskodawca wskazuje, że dostawa wszystkich składników Przedmiotu transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku. Sposób opodatkowania poszczególnych składników Przedmiotu transakcji będzie przedstawiał się następująco:

1. Budynek 1, znajdujący się na działkach nr A i B - jego dostawa będzie co do zasady objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Strony zrezygnują jednak z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W rezultacie dostawa Budynku 1 będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

2. Budynek 2, znajdujący się na działce nr A - jego dostawa będzie co do zasady objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Strony zrezygnują jednak z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W rezultacie dostawa Budynku 2 będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

3. Parking stanowiący budowlę, który będzie wchodził w skład Przedmiotu transakcji - jego dostawa będzie co do zasady objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Strony zrezygnują jednak z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W rezultacie dostawa parkingu będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

4. Działka nr A oraz Działka nr B - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT sposób opodatkowania gruntu będzie odpowiadał sposobowi opodatkowania budynków i budowli trwale z nim związanych. W związku z rezygnacją przez Strony ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa Działki nr A oraz Działki nr B będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

5. Działka nr C - jej dostawa będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Znajdujący się na Działce nr C Budynek 3 został wybudowany przez dzierżawcę tej działki i pozostaje w jego faktycznym władztwie. W ramach planowanej transakcji Sprzedający nie przeniosą na Wnioskodawcę prawa do rozporządzania Budynkiem 3 jak właściciel. Budynek 3 nie będzie zatem przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji do dostawy Działki nr C nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ przepisy te dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich części.

Do dostawy Działki nr C nie będzie miało również zastosowania zwolnienie określone w:

• art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ na działce faktycznie; znajduje się Budynek 3, wobec czego działka nie stanowi terenu niezabudowanego;

• art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Działka nr C nie była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT, lecz była przedmiotem opodatkowanej VAT dzierżawy.

Wnioskodawca wraz ze Sprzedającą zamierzają zrezygnować ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Przedmiotu transakcji.

W celu dokonania rezygnacji ze zwolnienia Sprzedająca i Wnioskodawca złożyli zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części.

Oświadczenie zostało złożone do (...) w dniu (...) r. Na moment dokonania dostawy zarówno Sprzedająca, jak i Wnioskodawca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Rezygnacja ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie dotyczyła:

1. Budynku 1;

2. Budynku 2;

3. parkingu stanowiącego budowlę.

Rezygnacja ze zwolnienia nie będzie dotyczyła Budynku 3 znajdującego się na Działce nr C, ponieważ Budynek 3 nie będzie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedających.

Wnioskodawca nie oczekuje od Organu dokonania analizy możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT do poszczególnych budynków, budowli i działek. W szczególności Wnioskodawca nie formułuje w tym zakresie dodatkowego pytania ani odrębnego stanowiska.

Pytanie

Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od całości ceny sprzedaży, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Przedmiotu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od całości ceny sprzedaży wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Przedmiotu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, stosownie (do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W konsekwencji grunty, budynki, budowle lub ich części stanowią towary w rozumieniu ustawy o VAT. Planowana sprzedaż Przedmiotu transakcji będzie prowadziła do przeniesienia na Wnioskodawcę prawa do rozporządzania składnikami majątkowymi wchodzącymi w skład Przedmiotu transakcji jak właściciel, a tym samym będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji Sprzedająca będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Składniki majątkowe wchodzące w skład Przedmiotu transakcji zostały bowiem wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającą jednoosobowej działalności gospodarczej oraz były wykorzystywane przez Sprzedającą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w szczególności poprzez oddawanie ich w najem lub dzierżawę na cele usługowo-handlowe. Czynności te były dokumentowane przez Sprzedającą fakturami VAT.

Na powyższą ocenę nie wpływa okoliczność, że Przedmiot transakcji stanowi składnik majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską Sprzedających. Z przedstawionego opisu wynika bowiem, że gospodarcze wykorzystanie Przedmiotu transakcji było realizowane przez Sprzedającą w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Małżonek Sprzedającej, pomimo że pozostaje współwłaścicielem Przedmiotu transakcji na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nie wykorzystywał go w ramach odrębnej działalności gospodarczej, nie wystawiał faktur dokumentujących najem lub dzierżawę oraz nie rozliczał podatku VAT należnego z tego tytułu. Jego udział w planowanej transakcji będzie wynikał z cywilnoprawnego statusu Przedmiotu transakcji jako składnika majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską.

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja nie będzie również podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Przepis ten wyłącza z zakresu stosowania ustawy o VAT transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W analizowanym przypadku transakcja będzie obejmowała wyłącznie składniki majątkowe opisane we wniosku jako Przedmiot transakcji, a nie przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającej.

W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę zespołu składników materialnych i niematerialnych umożliwiających samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. W szczególności przedmiotem transakcji nie będą firma Sprzedającej, środki pieniężne, należności, zobowiązanie., księgi podatkowe, umowy rachunków bankowych, tajemnice przedsiębiorstwa, pracownicy ani inne składniki organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębnione w działalności Sprzedającej.

Ewentualne przejście na Wnioskodawcę praw i obowiązków z umów najmu lub dzierżawy dotyczących składników objętych Przedmiotem transakcji będzie miało charakter uboczny względem samego nabycia tych składników i nie będzie oznaczało przeniesienia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającej. Sam Przedmiot transakcji, nawet jeżeli jest wykorzystywany gospodarczo, nie stanowi jeszcze przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeżeli nie towarzyszy mu przeniesienie odpowiednio zorganizowanego zespołu składników pozwalających na kontynuowanie działalności w dotychczasowym kształcie.

W konsekwencji planowana sprzedaż Przedmiotu transakcji na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt dzieli sposób opodatkowania budynków lub budowli, które są na nim posadowione. Skoro zatem dostawa Budynku 1, Budynku 2 oraz parkingu stanowiącego budowlę będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to zwolnieniem tym objęta będzie również dostawa Działki 1 oraz Działki 2, na których znajdują się te obiekty.

Jednocześnie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli dokonujący dostawy i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy.

W analizowanym przypadku na moment zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Sprzedająca oraz Wnioskodawca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Strony złożyły zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, które zostało złożone do (...) w dniu (...) r.

W konsekwencji, mimo że dostawa Działki 1 oraz Działki 2, wchodzących w skład Przedmiotu transakcji, zabudowanych Budynkiem 1, Budynkiem 2 oraz parkingiem stanowiącym budowlę, będzie co do zasady objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wskutek skutecznej rezygnacji przez Strony z tego zwolnienia dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Na Działce 3, wchodzącej w skład Przedmiotu transakcji, znajduje się Budynek 3, który został wybudowany przez (...), będącą dzierżawcą tej działki. Budynek 3 pozostaje w faktycznym władztwie tego podmiotu i nie będzie przedmiotem ekonomicznej dostawy dokonywanej przez Sprzedających. W ramach planowanej transakcji Sprzedający przeniosą na Wnioskodawcę prawo własności Działki 3, natomiast nie przeniosą na Wnioskodawcę prawa do rozporządzania Budynkiem 3 jak właściciel.

Na gruncie podatku od towarów i usług pojęcie dostawy towarów nie jest tożsame z cywilnoprawnym przeniesieniem prawa własności. Zgodnie z art. 7 ust. 1. ustawy o VAT istotne jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, rozumiane jako przeniesienie ekonomicznego władztwa nad rzeczą. Oznacza to, że jeżeli określony budynek znajduje się na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży, lecz zbywca nie dysponuje tym budynkiem jak właściciel i nie przenosi na nabywcę ekonomicznego władztwa nad tym budynkiem, to na gruncie VAT nie dochodzi do dostawy tego budynku.

W konsekwencji w analizowanym przypadku przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedających w odniesieniu do Działki 3 będzie wyłącznie grunt, a nie Budynek 3. Skoro Sprzedający nie dokonają dostawy Budynku 3, to do planowanej transakcji w tej części nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane dla dostaw budynków, budowli lub ich części, w szczególności zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ przepis ten także odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części, które nie są objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie Działka 3 nie może zostać potraktowana jako teren niezabudowany. Na Działce 3 faktycznie znajduje się bowiem Budynek 3. Okoliczność, że Budynek 3 nie będzie przedmiotem ekonomicznej dostawy dokonywanej przez Sprzedających, nie zmienia faktu, że z perspektywy faktycznego zagospodarowania Działka 3 jest działką zabudowaną. W konsekwencji do dostawy Działki 3 nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W ocenie Wnioskodawcy do dostawy Działki 3 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie dotyczące dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Działka 3 była bowiem wykorzystywana przez Sprzedającą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności jako przedmiot dzierżawy, a czynności te były dokumentowane fakturami VAT. Nie można zatem uznać, że Działka 3 była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do Działki 3 nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane dla dostawy budynków, budowli lub ich części, zwolnienie przewidziane dla dostawy terenów niezabudowanych ani zwolnienie dotyczące towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej, dostawa Działki 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z przepisu tego wynika, że podstawowymi warunkami skorzystania z prawa do odliczenia są posiadanie statusu podatnika VAT oraz związek nabytych towarów lub usług z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.

W analizowanej sprawie powyższe warunki będą spełnione. Wnioskodawca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a nabyty Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania działalności opodatkowanej VAT. Przedmiot transakcji nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT ani do działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Jednocześnie planowana sprzedaż Przedmiotu transakcji będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, sprzedaż Przedmiotu transakcji będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W zakresie Działki 1 oraz Działki 2 dostawa co do zasady korzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT, jednak Strony złożyły już zgodne oświadczenie o wyborze jej opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W konsekwencji, przy spełnieniu warunku posiadania przez Strony statusu podatników VAT czynnych na moment dostawy, dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W zakresie Działki 3, wchodzącej w skład Przedmiotu transakcji, dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, ponieważ Budynek 3 znajdujący się na tej działce nie będzie przedmiotem ekonomicznej dostawy dokonywanej przez Sprzedających, a jednocześnie Działka 3 nie będzie mogła zostać potraktowana jako teren niezabudowany.

W konsekwencji faktura dokumentująca sprzedaż Przedmiotu transakcji będzie dokumentowała czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Nie znajdzie zatem zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym faktury nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi więc wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku. Mając na uwadze konstrukcję normatywną podstawy opodatkowania wyrażoną w art. 29a ust. 1 ustawy należy podkreślić, że podstawą opodatkowania jest kwota należna, co istotne, pomniejszona o należny z tytułu danej dostawy podatek. Wobec powyższego podstawę opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy będzie stanowiła kwota ustalona przez strony tej transakcji, tj. całe wynagrodzenie otrzymane od Kupującego z tytułu sprzedaży nieruchomości, pomniejszone o należny z tytułu tej dostawy podatek, w sytuacji gdy dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Wnioskodawca wskazuje również, że skoro planowana transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, faktura wystawiona przez Sprzedającą nie będzie dokumentowała czynności wyłączonej z opodatkowania VAT. Tym samym również z tej perspektywy nie wystąpi negatywna przesłanka odliczenia podatku naliczonego.

W rezultacie, skoro Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT czynnym, Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a sprzedaż Przedmiotu transakcji zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającą, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury, na zasadach określonych w art. 86 ustawy o VAT. Ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany, co do zasady, za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo spółką prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, które są lub mają być wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie Sprzedających do sprzedaży prawa własności nieruchomości obejmującej działki nr: A (Działka 1), B (Działka 2) oraz nr C (Działka 3).

Działka 1 oraz Działka 2 są zabudowane budynkiem jednokondygnacyjnym (Budynek 1) oraz (Działka 1) budynkiem jednokondygnacyjnym (Budynek 2).

Z kolei Działka 3 zabudowana jest budynkiem (...) (Budynek 3”), który został wybudowany przez dzierżawcę tej działki.

Wskazali Państwo, że Budynek 3, mimo że znajduje się na Działce 3, nie będzie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedających, ponieważ pozostaje w faktycznym władztwie dzierżawcy działki. W ramach planowanej transakcji Sprzedający przeniosą na Państwa Spółkę prawo własności Działki 3, natomiast nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania Budynkiem 3 jak właściciel.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od całości ceny sprzedaży, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Przedmiotu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Aby odnieść się do powyższych wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić czy czynność sprzedaży Przedmiotu transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanej sprawie wskazali Państwo, że zgodnie z oświadczeniem Sprzedającej, składniki majątkowe objęte Przedmiotem transakcji zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającą jednoosobowej działalności gospodarczej. W ewidencji tej ujęte zostały Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3, a także Budynek 1, Budynek 2 oraz parking stanowiący budowlę.

Sprzedająca wykorzystywała składniki majątkowe objęte Przedmiotem transakcji na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności poprzez oddawanie ich w najem lub dzierżawę na cele usługowo-handlowe. Czynności te były dokumentowane przez Sprzedającą fakturami VAT z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w związku ze sprzedażą składników majątkowych objętych Przedmiotem transakcji, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług. Świadczy o tym sposób wykorzystywania przez Sprzedającą przedmiotowych składników majątkowych w ramach Jej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. W konsekwencji sposób wykorzystywania składników majątkowych objętych Przedmiotem transakcji, spowodował, że były one wykorzystywane w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem, dostawa Przedmiotu transakcji będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu, a w konsekwencji powyższego dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ cytowanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Ponadto - jak sami wprost wskazali Państwo w opisie sprawy - planowana transakcja nie będzie obejmowała przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającej. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Państwa Spółkę w szczególności firmy Sprzedającej, środków pieniężnych, należności, zobowiązań, ksiąg podatkowych, umów rachunków bankowych, tajemnic przedsiębiorstwa, pracowników ani innych składników organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębnionych jako samodzielny zespół służący prowadzeniu działalności gospodarczej.

Tym samym zbywany Przedmiot transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że składniki majątkowe, będące Przedmiotem planowanej transakcji, nie mogą zostać uznane za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającej.

W konsekwencji, sprzedaż Przedmiotu transakcji nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Przy czym czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, dostawa wszystkich składników Przedmiotu transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku. Wyjaśnili Państwo, że dostawa:

-   Budynku 1, znajdującego się na działkach nr A i B - będzie co do zasady objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednak Strony zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W rezultacie dostawa Budynku 1 będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

-   Budynku 2, znajdującego się na działce nr A - będzie co do zasady objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednak Strony zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W rezultacie dostawa Budynku 2 będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

-   Parkingu stanowiącego budowlę, który będzie wchodził w skład Przedmiotu transakcji - będzie co do zasady objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Strony zrezygnują jednak z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W rezultacie dostawa parkingu będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

-   Działki nr A oraz Działki nr B - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT będzie odpowiadała sposobowi opodatkowania budynków i budowli trwale z nim związanych. W związku z rezygnacją przez Strony ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa Działki nr A oraz Działki nr B będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

-   Działki nr C - będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Ponadto, w związku z podaną przez Państwa informacją, że znajdujący się na Działce nr C Budynek 3 został wybudowany przez dzierżawcę tej działki i pozostaje w jego faktycznym władztwie, a w ramach planowanej transakcji Sprzedający nie przeniosą na Spółkę prawa do rozporządzania Budynkiem 3 jak właściciel, tym samym Budynek 3 nie będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji do dostawy Działki nr C nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ przepisy te dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich części.

Wskazali Państwo również, że do dostawy Działki nr C nie będzie miało również zastosowania zwolnienie określone w:

• art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ na działce faktycznie; znajduje się Budynek 3, wobec czego działka nie stanowi terenu niezabudowanego;

• art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Działka nr C nie była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT, lecz była przedmiotem opodatkowanej VAT dzierżawy.

Ponadto, wraz ze Sprzedającą zamierzają Państwo zrezygnować ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Przedmiotu transakcji. W celu dokonania rezygnacji ze zwolnienia złożyli Państwo - do (...) w dniu (...) r. - zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części.

Rezygnacja ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie dotyczyła Budynku 1, Budynku 2; parkingu stanowiącego budowlę.

Rezygnacja ze zwolnienia nie będzie dotyczyła Budynku 3 znajdującego się na Działce nr C, ponieważ Budynek 3 nie będzie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Sprzedających.

Mając na uwadze powyższe, że transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z podatku - to nie znajdzie zastosowania ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedaż Przedmiotu transakcji zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającą na rzecz Spółki, oraz że zamierzają Państwo wykorzystywać nabyty Przedmiot transakcji wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (Przedmiot transakcji nie będzie wykorzystywany przez Spółkę do czynności zwolnionych od podatku VAT ani do czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT), i co istotne na moment zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Tym samym zostanie spełniony warunek wynikający z art. 86 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, że:

- sprzedaż będzie dokonana przez podatnika w ramach prowadzonej działalności

- transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy

- transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT,

- przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Spółkę do działalności opodatkowanej

- to będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od całości ceny sprzedaży, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Przedmiotu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić należy, że z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego – niniejsza interpretacja skierowana jest wyłącznie do Państwa (Wnioskodawcy) i nie wywołuje skutków prawnych dla Sprzedających.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.