0111-KDIB3-3.4012.281.2026.1.MPU

Interpretacja indywidualna2026-08-19Dyrektor Krajowej Informacji SkarbowejAktualna

Dotyczy kwestii czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT w przypadku nabycia nieruchomości.

czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu dostawa-dostawa towarów działalność-działalność gospodarcza majątek-majątek prywatny nieruchomości-nieruchomość niezabudowana nieruchomości-sprzedaż nieruchomości podatek-obniżenie podatku należnego o naliczony podatek-podatek należny podatek-podatek naliczony podatnik

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek wspólny z 11 czerwca 2026 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług, wpłynął 18 czerwca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

D.D. („Wnioskodawca”)

(ul. (…),(…) )

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(X.) („Inwestor” lub „Nabywca”)

(ul. (…), (…), NIP: (…))

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

D. D. (dalej: „Wnioskodawca”) jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…) (…) w gminie (…) dla której Sąd prowadzi księgi wieczyste:

- dla działki (…) jest założona księga wieczysta nr (…),

- dla działki (…) jest założona księga wieczysta nr (…)

- dla działki (…) jest założona księga wieczysta nr (…),

zwanej dalej: „Nieruchomość”. Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę D. D. w formie darowizny.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest podatnikiem podatku VAT. Proces sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości gruntowej został podzielony na III etapy.

- sprzedaż I etapu nastąpiła według aktu notarialnego z dnia (…) r. Rep. A Nr (…),

- sprzedaż II etapu nastąpiła według aktu notarialnego z dnia (…) r. Rep. A Nr (…)

- sprzedaż III etapu zaplanowana jest na pierwszy kwartał (…) roku (data nie została jeszcze ustalona).

Dla Nieruchomości został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia (…) r., poz. (…)., jak również został sporządzony Projekt zagospodarowania terenu, celem przystosowania działki pod zabudowę mieszkaniową. Została również wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Zainteresowanie nabyciem Nieruchomości wyraziła firma (X.) (dalej: jako „Inwestor” lub „Nabywca”). Przedmiotowa nieruchomość jest w procesie sprzedaży na cele inwestycyjne związane z prowadzoną przez Nabywcę działalnością gospodarczą. Za dwa pierwsze etapy sprzedaży Nieruchomości, Nabywca odprowadził podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych).

Numery działek wchodzących w skład „Nieruchomości” gruntowej będącej przedmiotem sprzedaży.

- dla działki (…) jest założona księga wieczysta nr (…),

- dla działek od numeru (…), (…), (…), (…) będą założone nowe księgi wieczyste w związku ze sprzedażą z dnia (…) roku, bo wniosek nie został jeszcze rozpoznany,

Udział w prawie własności

Nabył Pan 100% udziałów w prawie własności sprzedawanej nieruchomości na podstawie darowizny.

Przedmiotem są działki w posiadaniu Wnioskodawcy. Prawo własności posiadanych przez Wnioskodawcę działek będących przedmiotem wniosku w III etapach sprzedaży.

- dla działki (…) jest założona księga wieczysta nr (…),

Nabył Pan działki w formie darowizny dnia (…).

Od dnia nabycia do daty sprzedaży wykorzystywał Pan Nieruchomość ww. działki wyłącznie na swoje cele prywatne. Nie była i nie jest tam organizowana, żadna działalność komercyjna lub zarobkowa.

Nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze na moment sprzedaży przedmiotowych działek.

Nie jest i nie był Pan zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku VAT.

Nie została i nie zostanie zawarta umowa najmu lub dzierżawy z nabywcą nieruchomości.

Działki wchodzące w skład nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego.

Nieruchomość składająca się z działek będących przedmiotem sprzedaży nie była dzierżawiona na cele działalności rolniczej.

Nie posiada Pan innych nieruchomości, które planuje sprzedać w najbliższej przyszłości.

Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

Na Pana własne cele mieszkaniowe.

Sprzedaż ww. nieruchomości nie była ogłaszana i komunikowana marketingowo.

Nie dokonywał i nie podejmował Pan działań dotyczących zwiększenia wartości ww. Nieruchomości tj. uzbrojenie terenu, wyposażenia w urządzenia sieci energetycznej, działania marketingowe, ogłoszenia sprzedaży.

Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. Nieruchomości.

Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w związku z uchwaleniem przez gminę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

(X.), wiedząc o posiadanym przez sprzedających gruncie, przyszła z propozycją zakupu.

Nie udzielał i nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictw w sprawie sprzedaży ww. Nieruchomości.

Zawarł Pan z kupującym (X.) umowę sprzedaży nieruchomości podzielonej na 3 etapy sprzedaży. Umowa nie zawierała dodatkowych zgód i pozwoleń.

Strony transakcji Pan D. D. oraz (X.) rozliczyły (I i II etap sprzedaży) i planują rozliczyć (III etap sprzedaży) należny podatek od sprzedaży Nieruchomości deklaracją PCC-3.

(X.) w II etapach sprzedaży była zarejestrowanym czynnym płatnikiem [podatnikiem] VAT i będzie na dzień zaplanowanego III etapu transakcji sprzedaży.

Nabywca (X.), wykorzystuje i będzie wykorzystywała nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Pytania

1. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w opisanym zdarzeniu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT?

2. W konsekwencji, czy Nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT w przypadku nabycia opisanej nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ transakcja ta nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca dokonują sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a niejako podatnicy VAT.

W konsekwencji, skoro sprzedaż nie będzie czynnością opodatkowaną VAT, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 Ustawy, przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji:

Zakres opodatkowania VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nieruchomość stanowi towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż - dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże sama kwalifikacja czynności jako dostawy towarów nie przesądza jeszcze o opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała VAT, musi zostać wykonana przez podatnika działającego w ramach działalności gospodarczej.

Status podatnika VAT

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Z kolei ust. 2 wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje m.in. działalność producentów, handlowców i usługodawców, a także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, aby sprzedaż nieruchomości podlegała VAT, konieczne jest wykazanie, że sprzedający działa jak handlowiec, tj. podejmuje aktywność wykraczającą poza zwykłe wykonywanie prawa własności.

Orzecznictwo

W uchwale siedmiu sędziów NSA z 29 października 2007 r. (I FPS 3/07) wskazano, że o uznaniu danej czynności za działalność gospodarczą decyduje charakter działań podejmowanych przez sprzedającego, a nie sam fakt sprzedaży nieruchomości. NSA podkreślił, że:

- formalny status podatnika VAT nie ma znaczenia.

- liczba transakcji również nie przesądza o opodatkowaniu,

- kluczowe jest ustalenie, czy sprzedający działa jak profesjonalny handlowiec.

W orzecznictwie i interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja z 30 września 2021 r., nr 0114-KDIP4-2.4012.529.2021.2.AS) konsekwentnie wskazuje się, że sprzedaż majątku prywatnego nie podlega VAT, jeżeli sprzedający nie podejmuje działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Brak przesłanek działalności gospodarczej po stronie Wnioskodawcy

W analizowanym przypadku Wnioskodawca:

- nabył nieruchomość w drodze darowizny – D. D.,

- nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,

- nie podejmował działań typowych dla handlowców (np. uzbrojenia terenu, działań marketingowych, inwestycji zwiększających wartość),

- dokonują sprzedaży majątku prywatnego

Takie okoliczności jednoznacznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, a nie działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie występuje zatem w charakterze podatników VAT.

Skutki podatkowe

Skoro sprzedaż nieruchomości nie będzie wykonywana przez podatnika VAT, to:

- nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

- transakcja pozostaje poza zakresem VAT,

- Nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT, ponieważ podatek ten nie wystąpi po stronie sprzedającego (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest podatnikiem podatku VAT. Jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…) (…) w gminie (…) dla której Sąd prowadzi księgi wieczyste:

- dla działki (…) jest założona księga wieczysta nr (…),

Prawo własności posiadanych przez Wnioskodawcę działek będących przedmiotem wniosku sprzedawanych w III etapach Wnioskodawca nabył w formie darowizny dnia (…).

Proces sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości gruntowej został podzielony na trzy etapy.

- sprzedaż I etapu nastąpiła według aktu notarialnego z dnia (…) r. Rep. A Nr (…),

- sprzedaż II etapu nastąpiła według aktu notarialnego z dnia (…) r. Rep. A Nr (…)

- sprzedaż III etapu zaplanowana jest na pierwszy kwartał (…) roku (data nie została jeszcze ustalona).

Przedmiotowa nieruchomość jest w procesie sprzedaży na cele inwestycyjne związane z prowadzoną przez Nabywcę działalnością gospodarczą. Za dwa pierwsze etapy sprzedaży Nieruchomości, Nabywca odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych. Strony transakcji rozliczyły (I i II etap sprzedaży) i planują rozliczyć (III etap sprzedaży) należny podatek od sprzedaży Nieruchomości deklaracją PCC-3.

Wnioskodawca od dnia nabycia do daty sprzedaży wykorzystywał Nieruchomość ww. działki wyłącznie na swoje cele prywatne. Nie była i nie jest tam organizowana, żadna działalność komercyjna lub zarobkowa. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze na moment sprzedaży przedmiotowych działek. Nie jest i nie był zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku VAT. Nie została i nie zostanie zawarta umowa najmu lub dzierżawy z nabywcą nieruchomości. Działki wchodzące w skład nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Nieruchomość składająca się z działek będących przedmiotem sprzedaży nie była dzierżawiona na cele działalności rolniczej. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które planuje sprzedać w najbliższej przyszłości. Nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości. Na własne cele mieszkaniowe. Sprzedaż ww. nieruchomości nie była ogłaszana i komunikowana marketingowo. Nie dokonywał i nie podejmował działań dotyczących zwiększenia wartości ww. Nieruchomości tj. uzbrojenie terenu, wyposażenia w urządzenia sieci energetycznej, działania marketingowe, ogłoszenia sprzedaży. Nie występował z wnioskiem o opracowanie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. Nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w związku z uchwaleniem przez gminę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Nabywca, wiedząc o posiadanym przez sprzedających gruncie, przyszła z propozycją zakupu. Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielać pełnomocnictw w sprawie sprzedaży ww. Nieruchomości. Wnioskodawca zawarł z kupującym umowę sprzedaży nieruchomości podzielonej na 3 etapy sprzedaży. Umowa nie zawierała dodatkowych zgód i pozwoleń.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży w ramach trzech etapów sprzedaży prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy Wnioskodawca spełni przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa w ramach trzech etapów sprzedaży prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Wnioskodawcy za podatnika tego podatku.

W związku z przedstawionymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży prawa własności ww. działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca od dnia nabycia do daty sprzedaży wykorzystywał Nieruchomość ww. działki wyłącznie na swoje cele prywatne. Nie była i nie jest tam organizowana, żadna działalność komercyjna lub zarobkowa. Nieruchomość nie była dzierżawiona na cele działalności rolniczej. Nie dokonywał i nie podejmował działań dotyczących zwiększenia wartości ww. Nieruchomości. Nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze na moment sprzedaży przedmiotowych działek. Tym samym Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Wnioskodawcy w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży prawa własności ww. działek w ramach III opisanych we wniosku etapów, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Wnioskodawcę działania do momentu dostawy w ramach trzech opisanych etapów, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art.15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust.1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości wyrażone w pytaniu nr 2 dotyczą ustalenia, czy Nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT w przypadku nabycia opisanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa prawa własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w analizowanej sprawie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca nie będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży ww. działek ponieważ podatek ten nie powinien być w ogóle naliczony.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

- zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych w stanowisku Wnioskodawcy wyroków, zauważa się, że istnienie orzecznictwa sądów administracyjnych nie odbiera organowi wydającemu interpretację prawa do samodzielnej oceny zdarzeń i wykładni przepisów w sprawach innych niż ta, w której konkretny wyrok zapadł. Organ wydający interpretację ma wręcz obowiązek dokonania samodzielnej oceny przedstawionego we wniosku zagadnienia. Rzeczą organu i w konsekwencji sądu kontrolującego zaskarżone interpretacje indywidualne jest ocena, czy i na ile określone orzeczenia sądów administracyjnych są przydatne w konkretnej sprawie.

Mając powyższe na uwadze, odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, zauważyć należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników. W konsekwencji interpretacje te kształtują niewątpliwie sytuację prawną tych podatników, w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. D. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine

Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.

✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów

Pobierz TaxMachine Zobacz wersje programu →