0111-KDIB3-3.4012.262.2026.2.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(X.)

(ul. (…), (…) (…), NIP: (…))

„Cesjonariusz”

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(Y.)

(ul. (…), (…) (…), NIP: (…))

„Cedent”

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

(X.) (dalej: „Wnioskodawca” lub „Cesjonariusz”) z siedzibą w (…) jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Cesjonariusz będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji (zdefiniowanej poniżej).

(Y.) (dalej: „Cedent”) z siedzibą w (…) jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Cedent będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji (zdefiniowanej poniżej).

W dalszej części niniejszego wniosku Cesjonariusz wraz z Cedentem będą łącznie zwani „Zainteresowanym” lub „Stronami”.

Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem praw do nieruchomości gruntowych w celu realizacji na nich inwestycji polegającej na (…) (dalej: „Inwestycja”). Wnioskodawca zamierza skomercjalizować Inwestycję i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku/budynkach. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto, Wnioskodawca nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie nieruchomości gruntowych przez Wnioskodawcę będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Wnioskodawcę.

Cesjonariusz i Cedent nie są podmiotami powiązanymi.

2. Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającymi M. D. i J. D. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr. (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 1”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu, która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym: (…), objętej księgą wieczystą numer (…), położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…),

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu, która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym: (…), objętej księgą wieczystą numer (…), położonej w miejscowości (…) (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…).

Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 1”.

Natomiast transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 zostanie dokonana z M. D. oraz spadkobiercami J. D., tj. M. D., M. D., P. D. oraz R. D..

Jednocześnie planowane jest zawarcie przez Cedenta z M. D., M. D., P. D. oraz R. D. przedwstępnej umowy ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej na działce gruntu nr (…), objętej księgą wieczystą numer (…) położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…) (…), województwie (…) oraz na działce gruntu, która powstanie w wyniku podziału działki o numerze (…) objętej księgą wieczystą nr (…) położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…), która nie będzie stanowiła Nieruchomości 1 (dalej: „Przedwstępna Umowa Służebności”).

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającą M. P. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 2”), na podstawie której Cedent oraz sprzedająca zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, które zostaną wydzielone z działek o numerach ewidencyjnych: (…) oraz (…), objętych księgą wieczystą numer (…), położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…)(…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 2”.

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającymi A. K. i G. K. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 3”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, które zostaną wydzielone z działek o numerach ewidencyjnych: (…) oraz (…), objętych księgą wieczystą numer (…), położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 3”.

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającym J. R. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 4”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu, która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym: (…), objętej księgą wieczystą numer (…), położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 4”.

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającymi B. R., K. R. i M. R. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 5”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności wszystkich udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, które zostaną wydzielone z działek o numerach ewidencyjnych: (…) oraz (…), objętych księgą wieczystą numer (…), położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 5”.

Dalej łącznie Umowa Przedwstępna 1 - Umowa Przedwstępna 5 będą zwane łącznie: „Umowami Przedwstępnymi”, zaś Nieruchomość 1 - Nieruchomość 5 będą zwane łącznie: „Nieruchomościami”.

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) dla fragmentu wsi (…) (…), wszystkie Nieruchomości mają przeznaczenie: (…).

Zgodnie z postanowieniami Umów Przedwstępnych, zawarcie umów przenoszących prawo własności Nieruchomości ma nastąpić po spełnieniu poszczególnych warunków zawieszających określonych w tychże umowach. Co więcej, zawarcie umów przyrzeczonych może nastąpić zarówno po spełnieniu warunków zawieszających wskazanych w Umowach Przedwstępnych, jak również w przypadku nieziszczenia się warunków zawieszających wskazanych w tych umowach, o ile kupujący zażąda zawarcia umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości.

W treści Umów Przedwstępnych, sprzedający wyrazili zgodę, na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z tych umów przez Cedenta na rzecz dowolnej spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej. Planowane jest dokonanie cesji na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca oraz sprzedający planują wystąpić z wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych (wnioski wspólne), w których zwrócą się do Organu o potwierdzenie zasad opodatkowania sprzedaży prawa własności Nieruchomości (czy transakcje podlegają opodatkowaniu VAT czy PCC).

3. Cesja umów przedwstępnych oraz zawarcie umów przyrzeczonych

W celu realizacji Inwestycji, w dniu (…) r., Zainteresowani zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Umów Przedwstępnych oraz z Przedwstępnej Umowy Służebności - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa”).

Na podstawie Umowy, z zastrzeżeniem ziszczenia się albo zrzeczenia przez Cesjonariusza warunków zawieszających, Strony zobowiązały się do zawarcia umowy właściwej, na podstawie której Cedent sprzeda na rzecz Cesjonariusza wszelkie prawa i przeniesie na niego wszelkie obowiązki wynikające z Umów Przedwstępnych oraz z Przedwstępnej Umowy Służebności (dalej: „Umowa Przyrzeczona Cesji” lub „Cesja”) za wynagrodzeniem.

Umowa obejmuje także przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy nr (…) z dnia (…) r. zawartej pomiędzy Cedentem a Gminą (…) (umowa drogowa), przedmiotem której jest realizacja inwestycji drogowej w postaci drogi gminnej oraz związaną infrastrukturą, niezbędną dla celów zapewnienia Inwestycji dostępu do drogi publicznej.

Po dokonaniu Cesji na Cesjonariusza przejdą wszelkie pełnomocnictwa udzielone w ramach Umów Przedwstępnych oraz prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane (tj. na cele związane z działaniami podejmowanymi w celu przygotowania procesu inwestycyjnego).

Jednocześnie Cedent jest zobligowany do wykonania określonych zobowiązań wynikających z Umowy oraz które będą wynikały z Umowy Przyrzeczonej Cesji. Do zobowiązań Cedenta na podstawie Umowy należą w szczególności:

-        doprowadzenie do geodezyjnego wydzielenia Nieruchomości na podstawie ostatecznych i prawomocnych decyzji podziałowych;

-        współdziałanie przy uzyskaniu pozwolenia na budowę przez Cesjonariusza, przy czym Cedent jest zobowiązany do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji oraz uzgodnień które są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę;

-        doprowadzenie do uzyskania przez Cesjonariusza warunków technicznych o których mowa w Umowie;

-        przeniesienie na rzecz Cesjonariusza decyzji środowiskowej wydanej na rzecz Cedenta oraz pozwoleń wodnoprawnych, na mocy ostatecznych i prawomocnych decyzji właściwych organów;

-        współdziałanie w celu uzyskania wspólnych interpretacji podatkowych pomiędzy Cesjonariuszem a sprzedającymi Nieruchomości;

-        udzielenie Cesjonariuszowi, na podstawie upoważnień udzielonych Cedentowi w Umowach Przedwstępnych, prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane;

-        doprowadzenie do wykreślenia służebności osobistej (KW (…));

-        doprowadzenie do wykreślenia ostrzeżenia (KW (…));

-        zawarcie Przedwstępnej Umowy Służebności;

-        zapewnienie aktualności oświadczeń i zapewnień Cedenta na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji;

-        współpraca z Cesjonariuszem w celu umożliwienia ziszczenia się wszystkich warunków zawieszających oraz zawarcia Cesji i umów sprzedaży Nieruchomości.

Ostateczna data Cesji nie jest jeszcze znana, jednak Strony planują zawrzeć Umowę Przyrzeczoną Cesji najpóźniej do (…) r., natomiast termin ten może być ostatecznie późniejszy. W tym samym dniu planowane jest zawarcie umów sprzedaży Nieruchomości ze sprzedającymi oraz umowy przyrzeczonej w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Służebności.

Oznacza to, że po dokonaniu Cesji, sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości oraz p. D. - umowy ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej.

W zamian za sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków wynikających z Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności przez Cedenta na rzecz Cesjonariusza (oraz przeniesienie praw z umowy drogowej) Cesjonariusz zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Cedenta wynagrodzenia (dalej: „Cena za Cesję”). Cena za Cesję zostanie powiększona o podatek od towarów i usług w stawce 23% (o ile będzie miał zastosowanie). Płatności są/będą dokonane w następujący sposób:

-        Po zawarciu Umowy, Cesjonariusz zapłacił na rzecz Cedenta ustaloną kwotę zaliczki na poczet Ceny za Cesję (dalej: „Zaliczka”), przy czym podatek VAT od Zaliczki zostanie zapłacony po uzyskaniu interpretacji podatkowej potwierdzającej, że Cesja podlega pod VAT. Cedent wystawił fakturę VAT zaliczkową na otrzymaną kwotę.

-        Przed zwarciem Umowy Cesjonariusz, na zabezpieczenie płatności części Ceny za Cesję, wpłacił na depozyt notarialny czyniącego notariusza ustaloną kwotę (dalej: „Depozyt”).

-        Przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji Cesjonariusz wpłaci na rachunek depozytowy notariusza pozostałą części Ceny za Cesję (dalej: „Pozostała część Ceny za Cesję”), tj. pomniejszoną o Zaliczkę oraz o kwotę Depozytu.

-        Depozyt i Pozostała część Ceny za Cesję, zostaną zwolnione z rachunku depozytowego czyniącego notariusza na rzecz Cedenta (na jego rachunek bankowy) pod warunkiem i po zawarciu przez Strony Umowy Przyrzeczonej Cesji oraz po nabyciu przez Cesjonariusza własności wszystkich Nieruchomości.

Wraz z zawarciem Umowy Przyrzeczonej Cesji, Cedent wystawi i doręczy Cesjonariuszowi fakturę VAT końcową, zgodnie z art. 106f ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług dokumentującą dostawę przedmiotu Umowy Przyrzeczonej Cesji, z uwzględnieniem (rozliczeniem) Zaliczki.

Realizacja Inwestycji planowana jest w dwóch fazach. Umowy Przedwstępne oraz Umowa Przyrzeczona Cesji, będące przedmiotem niniejszego wniosku, dotyczą transakcji realizowanej w ramach fazy pierwszej (Faza I).

Wnioskodawca wskazuje, że w ramach fazy drugiej Inwestycji (dalej: „Faza II”) planuje nabycie również innych działek sąsiadujących z Nieruchomościami, dla których Cedent zawarł odrębne warunkowe przedwstępne umowy sprzedaży. W tym celu zostanie zawarta druga umowa cesji obejmująca nieruchomości z Fazy II. Realizacja Fazy II planowana jest najpóźniej do dnia (…) r., przy czym termin ten może ulec zmianie.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest określenie zasad opodatkowania podatkiem VAT oraz PCC Cesji realizowanej w ramach Fazy I.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT?

2. Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, czy Cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury/faktur otrzymanych od Cedenta dokumentujących dokonaną Cesję praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego będzie stanowiło świadczenie usług na gruncie VAT podlegające opodatkowaniu oraz niepodlegające zwolnieniu z VAT.

2. Zdaniem Zainteresowanych, Cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury/faktur otrzymanych od Cedenta dokumentujących dokonaną Cesję praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, a tym samym prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Cesjonariusz i Cedent będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa [Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 z późn. zm. dalej: „Ordynacja Podatkowa], występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Cesja podlega opodatkowaniu VAT jako usługa z punktu widzenia Cedenta wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Cesjonariusza (kupującego) oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Wnioskodawcy, określenie czy Cesja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako usługa bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za dokonanie Cesji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze Stron planowanej Cesji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy, należy uznać, że pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które może się składać zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Z powołanych wyżej regulacji Ustawy o VAT wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem VAT transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

Zgodnie z art. 45 Kodeksu cywilnego [Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”], rzeczami są tylko przedmioty materialne.

W myśl art. 509-517 Kodeksu cywilnego skutkiem zawarcia umowy cesji praw jest zmiana podmiotowa stron stosunku prawnego. Na podstawie danej umowy cedent przenosi odpłatnie, swoje prawa i obowiązki wynikające z określonego stosunku umownego, na rzecz cesjonariusza. Cesja nie ma wpływu na treść i kształt stosunku umownego, który powstał pierwotnie, gdyż prawa i obowiązki wynikające z tej umowy pozostają bez zmian. Na podstawie powyższych przepisów należy stwierdzić, że przedmiotem cesji jest prawo majątkowe oraz obowiązki cedenta, nie zaś „towar”.

Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe oraz konkretne obowiązki cedenta. Na cesjonariusza przechodzą wyłącznie prawa i obowiązki, a nie konkretny towar, nawet jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem wniosku, w związku z cesją pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym. Jednocześnie, w związku z ustanowieniem wynagrodzenia, należy uznać tę transakcję za świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT:

1) Cedent podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie.

2) Cesjonariusz stanie się beneficjentem tej czynności - będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na niego prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności.

W ocenie Zainteresowanych, planowane przeniesienie przez Cedenta na Cesjonariusza praw i obowiązków wynikających z Umów Przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości oraz Przedwstępnej Umowy Służebności nie będzie stanowiło dostawy towarów w rozumieniu Ustawy o VAT– tym bardziej, że w momencie Cesji Cedent ani nie dysponował „towarem”, ani też nie dokonał przedpłaty za „towar”.

Ponadto, aby czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podatnika. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym obie strony Cesji mają - i na moment dokonania czynności – będą miały status czynnych podatników VAT, zatem planowana Cesja powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, do Cesji nie powinno znaleźć zastosowania żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. Jako „zwykłe” świadczenie usług powinna ona podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Podsumowując, Cesja praw i obowiązków z Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności spełnia wszystkie warunki pozwalające na uznanie jej za świadczenie usług w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. A zatem Cesja przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Powyższe znalazło potwierdzenie w stanowisku wyrażanym przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 20 maja 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.217.2025.3.KK, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) stwierdził, że:

„Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowa prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako "efektem końcowym" scedowanego zobowiązania.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem usług, za które cedent otrzyma wynagrodzenie ustalone przez strony transakcji.

Jednocześnie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia z opodatkowania cesji praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych”.

Stanowisko Stron znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.560.2020.1.AA, w której Dyrektor KIS, stwierdził, że:

„Przeniesienie przez B. praw i obowiązków określonych w Umowy Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji na rzecz A. będzie świadczeniem, za które B otrzyma ustalone wynagrodzenie (świadczenie pieniężne). W ramach tej transakcji gospodarczej B zrealizuje wobec A świadczenie polegające na umożliwieniu A. wstąpienia w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji, dzięki czemu A uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki B., wynikające z Umowy Przedwstępnej) w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na jego rzecz określonego w Umowie Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji wynagrodzenia. Pomiędzy Zainteresowanymi powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy VAT stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT. B podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei A stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności - będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na niego wskazane w Umowie Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji prawa i obowiązki. W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy oraz wskazane przez Zainteresowanych w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności, należy stwierdzić, że przeniesienie przez B Sp. z o.o. na A Sp. z o.o. praw i obowiązków, wskutek zawarcia Umowy cesji, stanowić będzie usługę świadczoną przez B na rzecz A za wynagrodzeniem”.

Powyższe stanowisko, zostało również w wielu innych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora KIS np.:

-        Interpretacja indywidualna z dnia 20 maja 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.217.2025.3.KK,

-        Interpretacja indywidualna z dnia 27 czerwca 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.209.2024.3.IK,

-        Interpretacja indywidualna z dnia 15 marca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.41.2024.1.KT,

-        Interpretacja indywidualna z dnia 15 września 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.539.2023.1.AB,

-        Interpretacja indywidualna z dnia 26 sierpnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.476.2022.2.IK,

-        Interpretacja Indywidualna z dnia 26 maja 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.223.2022.2.IK,

-        Interpretacja Indywidualna z dnia 28 lutego 2022 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.659.2021.1.DS,

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Cedenta na Cesjonariusza praw i obowiązków wynikających z Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności stanowić będzie odpłatne świadczenie usług przez Cedenta na rzecz Cesjonariusza.

Przepisy Ustawy o VAT nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków. Wobec tego wykonanie przedmiotowej usługi opodatkowane będzie stawką VAT w wysokości 23%.

W konsekwencji, transakcja będąca przedmiotem Cesji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23% jako świadczenie usług.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z dokonaniem planowanej Cesji, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż transakcja Cesji ma finalnie doprowadzić do realizacji przez Cesjonariusza Inwestycji, w celu jej wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze, że zdaniem Zainteresowanych sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności w ramach Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT, to po stronie Cesjonariusza wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Cesjonariusza od Cedenta (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Co więcej, biorąc pod uwagę, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

-        w konsekwencji zawarcia przez Cedenta i Cesjonariusza umowy Cesji, Cesjonariusz i sprzedający będą zobowiązani do zawarcia na podstawie Umów Przedwstępnych, umów przyrzeczonych tj. umów sprzedaży Nieruchomości oraz na podstawie Przedwstępnej Umowy Służebności – umowę przyrzeczoną ustanowienia służebności gruntowej;

-        Cesjonariusz zamierza zrealizować na Nieruchomościach Inwestycję i wykorzystywać ją w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT;

-        Cesjonariusz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości, które nabędzie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zainteresowani są i na dzień dokonania Cesji będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT oraz będą spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, w związku z dokonaniem planowanej transakcji Cesji i otrzymaniem prawidłowo wystawionej faktury/faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie (w tym dokumentujących Zaliczkę), Cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, gdyż spełniony zostanie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Końcowo, należy wyjaśnić, że w przypadku uznania za prawidłowe stanowisko Zainteresowanych w zakresie dotyczącym pytania nr 1, do faktury/faktur z tytułu sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Skoro sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Cesjonariusza podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Cedenta.

A zatem, z uwagi na fakt, iż Cesja w całości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z zawarciem planowanej Umowy Przyrzeczonej Cesji - zarówno od faktury (faktur) dokumentującej zaliczkę (pod warunkiem jej zapłaty) oraz faktury (faktur) końcowej - a tym samym prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 , rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy.

Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

-        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

-        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych wart. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 cyt. ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (np. wyrok z dnia 8marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise), przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego.

Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Zatem za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być takie sytuacje, w których:

-        istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

-        wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,

-        istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,

-        odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

-        istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

Z opisu sprawy wynika, że Cesjonariusz (Zainteresowany będący strona postępowania) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Zainteresowany jest nabyciem praw do nieruchomości gruntowych w celu realizacji na nich inwestycji polegającej na (…).

W celu realizacji Inwestycji, w dniu (…) r., Zainteresowani zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Umów Przedwstępnych oraz z Przedwstępnej Umowy Służebności - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa”).

Na podstawie Umowy, z zastrzeżeniem ziszczenia się albo zrzeczenia przez Cesjonariusza warunków zawieszających, Strony zobowiązały się do zawarcia umowy właściwej, na podstawie której Cedent sprzeda na rzecz Cesjonariusza wszelkie prawa i przeniesie na niego wszelkie obowiązki wynikające z Umów Przedwstępnych oraz z Przedwstępnej Umowy Służebności „Umowa Przyrzeczona Cesji” lub „Cesja” za wynagrodzeniem.

Umowa obejmuje także przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy nr (…) z dnia (…) r. zawartej pomiędzy Cedentem a Gminą (…) (umowa drogowa), przedmiotem której jest realizacja inwestycji drogowej w postaci drogi gminnej oraz związaną infrastrukturą, niezbędną dla celów zapewnienia Inwestycji dostępu do drogi publicznej.

Po dokonaniu Cesji na Cesjonariusza przejdą wszelkie pełnomocnictwa udzielone w ramach Umów Przedwstępnych oraz prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane (tj. na cele związane z działaniami podejmowanymi w celu przygotowania procesu inwestycyjnego).

Po dokonaniu Cesji, sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości oraz p. D. - umowy ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej.

W zamian za sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków wynikających z Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności przez Cedenta na rzecz Cesjonariusza (oraz przeniesienie praw z umowy drogowej) Cesjonariusz zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Cedenta wynagrodzenia.

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającymi M. D. i J. D. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr. (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 1”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu, która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym: (…), objętej księgą wieczystą numer (…), położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…),

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu, która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym:…, (…) objętej księgą wieczystą numer (…), położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…).

Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 1”.

Natomiast transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 zostanie dokonana z M. D. oraz spadkobiercami J. D., tj. M. D., M. D., P. D. oraz R. D..

Jednocześnie planowane jest zawarcie przez Cedenta z M. D., M. D., P. D. oraz R. D. przedwstępnej umowy ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej na działce gruntu nr (…), objętej księgą wieczystą numer (…) położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…) (…), województwie (…) oraz na działce gruntu, która powstanie w wyniku podziału działki o numerze (…) objętej księgą wieczystą nr (…) położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…), która nie będzie stanowiła Nieruchomości 1 (dalej: „Przedwstępna Umowa Służebności”).

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającą M. P. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 2”), na podstawie której Cedent oraz sprzedająca zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, które zostaną wydzielone z działek o numerach ewidencyjnych: (…) oraz (…), objętych księgą wieczystą numer (…), położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 2”.

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającymi A. K. i G. K. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 3”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, które zostaną wydzielone z działek o numerach ewidencyjnych: (…) oraz (…), objętych księgą wieczystą numer (…), położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 3”.

W dniu (…)r. Cedent zawarł ze sprzedającym J. R. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 4”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu, która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym: (…), objętej księgą wieczystą numer (…), położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 4”.

W dniu (…) r. Cedent zawarł ze sprzedającymi B. R., K. R. i M. R. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości - Repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna 5”), na podstawie której Cedent oraz sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

-        prawa własności wszystkich udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, które zostaną wydzielone z działek o numerach ewidencyjnych: (…) oraz (…), objętych księgą wieczystą numer (…), położonych w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…) (…), województwo (…). Dalej zwane łącznie: „Nieruchomością 5”.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia czy Cesja która zostanie dokonana w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego, stanowić będzie świadczenie usług na gruncie VAT podlegające opodatkowaniu oraz niepodlegające zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy należy przywołać przepis art. 509 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

§ 1. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś „towar”. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność, czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.

Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowa prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem usług, za które cedent otrzyma wynagrodzenie ustalone przez strony transakcji.

W wyniku zawarcia Umowy cesji to na Cesjonariusza przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością. Z tytułu zawarcia Umowy Cesjonariusz wypłaci na rzecz Cedenta wynagrodzenia.

Zatem Cedent podejmie określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Cesjonariusz stanie się niewątpliwie beneficjentem tego działania – Cesjonariusz będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na Cesjonariusza wskazane w Umowie cesji prawa i obowiązki wynikające z Umów przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości oraz Przedwstępnej Umowy Służebności. Pomiędzy Cesjonariuszem a Cedentem powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o VAT, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, stanowi odpłatne świadczenie usług i podlega w myśl art. 5 ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia z opodatkowania cesji praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w kwestii objętej pytaniem nr 1, że planowana sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego będzie stanowiło świadczenie usług na gruncie VAT podlegające opodatkowaniu oraz niepodlegające zwolnieniu z VAT jest prawidłowe.

Dokonując oceny stanowiska Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 2, należy wyjaśnić, iż kwestie dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego regulują przepisy art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 , przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114 , art. 119 ust. 4 , art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 .

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powołanego przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego) oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby pozwoliło to podatnikowi na odliczenie podatku naliczonego. Związek ten może być zatem bezpośredni lub pośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą można mówić wówczas, gdy nabywane towary lub usługi służą, np. dalszej odprzedaży, bowiem bezpośrednio wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast, ze związkiem pośrednim mamy do czynienia w sytuacji, gdy ponoszone wydatki nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych obrotach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje uzyskanie obrotu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług przyczynia się pośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości.

Wskazać należy również, że aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z dokonanym nabyciem towarów i usług, powinien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Trzeba jednak zauważyć, że – co do zasady – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, przy nabyciu których podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak wynika z przytoczonych wyżej regulacji prawnych, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT uzależnione jest nie tylko od spełnienia warunków wynikających z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, ale również od niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepisy art. 88 ustawy o VAT enumeratywnie określają przypadki, w których podatnik został pozbawiony prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

W myśl art. 88 ust. 3a ustawy o podatku od towarów i usług,

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona)

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony)

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony)

7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Odnosząc się do oceny Państwa stanowiska w kwestii prawa do obniżenia kwoty należnego o kwotę naliczonego wynikającego z faktury/faktur otrzymanych od Cedenta dokumentujących dokonaną Cesję praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności, należy uznać, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie nieruchomości gruntowych przez Cesjonariusza będzie bowiem związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Cesjonariusza.

Cesjonariusz zamierza skomercjalizować Inwestycję i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku/budynkach. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto, Cesjonariusz nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji. Jednocześnie zarówno Cesjonariusz jak i Cedent są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Ponadto w analizowanej sprawie nie zajdzie przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji zawarcia Umów cesji na podstawie, których Cesjonariusz nabył ogół praw i obowiązków przysługujących Cedentowi do wymienionych we wniosku Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku to Cesjonariuszowi jako Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury/faktur VAT otrzymanej od Cedenta dokumentującej dokonaną Cesję, na podstawie art. 86 ust. 1 i 2. W przypadku gdy w rozliczeniu wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym Cesjonariuszowi przysługuje prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy lub Cesjonariuszowi przysługuje prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w kwestii objętej pytaniem nr 2, tj. w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury/faktur otrzymanych od Cedenta dokumentujących dokonaną Cesję praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych oraz Przedwstępnej Umowy Służebności oraz prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych w stanowisku Wnioskodawcy wyroków, zauważa się, że istnienie orzecznictwa sądów administracyjnych nie odbiera organowi wydającemu interpretację prawa do samodzielnej oceny zdarzeń i wykładni przepisów w sprawach innych niż ta, w której konkretny wyrok zapadł. Organ wydający interpretację ma wręcz obowiązek dokonania samodzielnej oceny przedstawionego we wniosku zagadnienia. Rzeczą organu i w konsekwencji sądu kontrolującego zaskarżone interpretacje indywidualne jest ocena, czy i na ile określone orzeczenia sądów administracyjnych są przydatne w konkretnej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(X.) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.