0111-KDIB3-3.4012.121.2026.2.MW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe

 

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Pani wniosek z 17 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy sprzedaż zabudowanej działki nr (…) jest zwolniona z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, wpłynął 17 marca 2026 r. Uzupełniła Pani wniosek - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły do Organu 24 i 27 kwietnia 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), którą to nieruchomość nabyła na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…). Nieruchomość położona jest w miejscowości (…) i utworzona jest z działki oznaczonej nr ewidencyjnym (…) obszaru (…) ha.

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…).

W planie miejscowym działka (…) oznaczona jest jako MNU-l tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej usługowej. W rejestrze gruntów działka o numerze (…), użytek i klasa bonitacyjna: B - tereny mieszkaniowe i Br-RIIIa - Grunty rolne zabudowane.

Działka gruntu (…) zabudowana jest budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności: identyfikator: (…), budynki mieszkalne, kondygnacje podziemne: 0, wraz z klauzulą, że niniejszy dokument jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej.

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka numer (…) nie została objęta decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie została objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, nie została objęta obszarem specjalnej strefy ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie jest położona na terenach specjalnej strefy rewitalizacji. Działka (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce działkę gruntu nr (…). Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działki gruntu o nr gruntu (…) - spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej -umowa dzierżawy nr (…).

Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (…) - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działce To jest spółka zobowiązała się do:

 1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;

 2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

 3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

 4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki;

 5. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych;

 6. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego;

 7. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

 8. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

 9. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

               10. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę (…).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

 1. Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;

 2. W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia;

 3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu;

 4. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

 5. Działka nr (…) jest zabudowana;

 6. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata;

 7. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

 8. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

 9. Wnioskodawca przedmiotowe działki wykorzystywał w celach mieszkaniowych, wyłącznie na użytek własny i do czynności zwolnionych.

Ponadto Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2023r., poz. 628 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

  - Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni oświadcza również, że przedmiotowa Nieruchomość nie jest i nie była w okresie ostatnich 5 lat wykorzystywana w ramach prowadzonej przez nią działalności. Dotyczy to wszystkich obiektów znajdujących się na działce. Działka służyła do celów prywatnych jako forma zabezpieczenia majątkowego;

  - Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach takiej działalności. Działka i budynki służyły do celów prywatnych jako forma zabezpieczenia majątkowego;

  - Działka ani budynki nie były wykorzystywane do działalności rolniczej;

  - Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym;

  - Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie dokonuje takich sprzedaży [z własnej produkcji rolniczej - przypis Organu] (…);

  - prawo własności przedmiotowej nieruchomości nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy [poza dzierżawą opisaną w treści wniosku - przypis Organu];

  - na działce nr (…) znajduje się budynek mieszkalny o identyfikatorze (…);

  - Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość (…) na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 4 sierpnia 2021 roku. Nabyte w drodze spadku;

  - budynki zostały odziedziczone;

  - dokumentacja potwierdza nabycie przez dziedziczenie;

  - Wnioskodawczyni jest właścicielem budynków od 4 sierpnia 2021 roku, więc upłynął okres dłuższy niż 2 lata [od pierwszego zasiedlenia - przypis Organu];

  - Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków w stosunku do budynków/budowli znajdujących się na działce, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli (…);

  - uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Rozbiórka nastąpi po sprzedaży;

  - Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać;

  - Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem);

  - Kupujący przedmiotową nieruchomość sam się zgłosił.

 

Pytanie

 

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr (…) opisanej w stanie faktycznym [winno być w zdarzeniu przyszłym - przypis Organu] jest zwolniona z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. 

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.; dalej jako: „Dyrektywa 2006/112/WE”):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Natomiast zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

 

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Pani wątpliwość dotyczy ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej działki nr (…) jest zwolniona z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT.

Aby odpowiedzieć na Pani pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przy czym należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Pani prawo własności do nieruchomości - zabudowanej działki nr (…), którą to nieruchomość nabyła Pani na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia.

Nieruchomość nie została nabyta przez Panią w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Zamierza Pani sprzedać działkę gruntu nr (…) Spółce.

Oddała Pani w dzierżawę działkę gruntu o nr (…) kupującej Spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Pani określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

27.09.2024 r. została zawarta umowa przedwstępna, w której kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działce.

Spółka zobowiązała się do:

 1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;

 2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;

 3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

 4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki;

 5. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych;

 6. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego;

 7. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

 8. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

 9. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

               10. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Wskazała Pani również, że:

  - W stosunku do tej działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia;

  - W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała Pani sprzedaży w internecie, prasie, radiu;

  - Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

  - Wykorzystywała Pani przedmiotową działkę w celach mieszkaniowych, wyłącznie na użytek własny.

Udzieliła Pani Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniła Pani Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani m.in., że:

  - Nieruchomość nie jest i nie była w okresie ostatnich 5 lat wykorzystywana w ramach prowadzonej przez nią działalności. Dotyczy to wszystkich obiektów znajdujących się na działce. Działka służyła do celów prywatnych jako forma zabezpieczenia majątkowego;

  - Na działce nr (…) znajduje się budynek mieszkalny;

  - Budynek został odziedziczony;

  - Działka ani budynek nie były wykorzystywane do działalności rolniczej;

  - Nie była Pani i nie jest rolnikiem ryczałtowym;

  - Nie dokonywała Pani i nie dokonuje sprzedaży z własnej produkcji rolniczej;

  - Prawo własności przedmiotowej nieruchomości nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy - poza dzierżawą opisaną w treści wniosku;

  - Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Rozbiórka nastąpi po sprzedaży;

  - Nie posiada Pani innych nieruchomości, które zamierza sprzedać;

  - Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem);

  - Kupująca przedmiotową nieruchomość Spółka sama się zgłosił z ofertą zakupu.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienie wniosku można więc stwierdzić, że nie podejmowała Pani działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych kupujących. W szczególności nie zawierała Pani umowy z podmiotami, które miałyby uatrakcyjnić działkę.

Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Działania podejmowane przez kupującą spółkę nie prowadzą do rynkowego podwyższenia atrakcyjności działki, lecz spółka ta wykonuje - na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Panią - czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do wykorzystania na swoją rzecz. W świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności zmierzających do dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, na mocy umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią zabudowanej działki nr (…) nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że jej sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUE C‑180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr (…) będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W tym wypadku działania Spółki, która zamierza nabyć od Pani opisaną nieruchomość, nie będą powodowały uznania Pani za podatnika, który pozyskuje nabywcę dokonując uatrakcyjnienia posiadanej nieruchomości i zachowując się jak podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami. Wskazana spółka (przyszły nabywca nieruchomości) działa bowiem we własnym interesie, przygotowując się do przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

W okolicznościach zdarzenia przyszłego przedstawionych przez Panią (związanych z udzieleniem pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy nieruchomości) nie znajdą więc zastosowania argumenty przedstawione przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 3 kwietnia 2025 r., w sprawie C-213/24. Sprawa ta dotyczyła bowiem odmiennej sytuacji, w której małżonkowie zainteresowani sprzedażą nieruchomości zlecili jej przygotowanie profesjonalnemu podmiotowi:

„Zleceniobiorca był w szczególności odpowiedzialny za dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki i za podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane), uzbrojenie nieruchomości w media, przeprowadzenie reklamy wśród potencjalnych nabywców i przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia aktów notarialnych sprzedaży działek ich nabywcom”.

W sprawie C-213/24 TSUE orzekł więc:

„Artykuł 9 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że:

można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu”.

Reasumując - w przedstawionych okolicznościach zdarzenia przyszłego fakt, że udzieliła Pani Spółce -przyszłemu nabywcy zabudowanej działki nr (…) pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu nie spowoduje, że zostanie Pani w wyniku działań pełnomocnika uznana za podatnika. Pełnomocnik będzie bowiem działał nie w celu uatrakcyjnienia zbywanej nieruchomości i znalezienia potencjalnego nabywcy, ale w celu przygotowania realizacji inwestycji na tej nieruchomości przez spółkę (nabywcę nieruchomości). Dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr (…) będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie zabudowanej działki nr (…), a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż zabudowanej działki nr (…), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.