0111-KDIB3-2.4012.603.2026.3.AR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

7 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem z 15 września 2026 r. (wpływ 15 września 2026 r. ) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 15 września 2026 r. (wpływ 21 września 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

         - X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

     (….);

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

   - Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…).

 

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży prawa własności opisanej poniżej nieruchomości w towarzyszących jej okolicznościach (dalej: Planowana Transakcja). W tym celu Strony zawrą umowę sprzedaży nieruchomości.

1. Strony Planowanej Transakcji

Y Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: Sprzedający lub Zbywca) jest polską spółką celową (SPV), prowadzoną obecnie w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (z zastrzeżeniem Przekształcenia), a opisana poniżej nieruchomość stanowi jej główne aktywo. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski, której głównym przedmiotem jest (…).

Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości planowana jest zmiana formy prawnej Sprzedającego poprzez przekształcenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie art. 55¹ ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 18 ze zm.) i następnych w spółkę jawną (dalej: Przekształcenie).

Sprzedający na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak i na dzień Planowanej Transakcji, jest i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

X Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: Nabywca, Kupujący lub Wnioskodawca) jest nowozałożoną polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak i na dzień Planowanej Transakcji, jest i będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony, stosownie do art. 86 Ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką celową (SPV), utworzoną w celu nabycia opisanej poniżej nieruchomości oraz prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowych znajdujących się w położonym na niej budynku. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego będzie zarządzanie nieruchomościami na własny rachunek tzn. czerpanie pożytków z najmu jak również zbywanie nieruchomości.

2. Opis Nieruchomości

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech działek gruntu o następujących numerach ewidencyjnych: 1, 2 i 3, położonych przy ulicy (…) w (…), w województwie (…), w gminie (…), w obrębie (…), o obszarze (…) ha (… metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Grunt).

Dla Gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr (…) (…) rejon dworca kolejowego, ulicy (…) i ulicy (…) w mieście (…), zatwierdzony uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z dnia (…) 2012 r. (Dz. U. Woj. (…)., poz. 740, dn. 21 lutego 2012 roku) – z przeznaczeniem określonym jako „002-U33” – teren zabudowy usługowej.

Grunt jest zabudowany budynkiem biurowo-usługowym położonym na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu tj. działkach nr 1, 2 oraz 3 (dalej: Budynek). Budynek posiada 6 kondygnacji naziemnych oraz 1 kondygnację podziemną o łącznej powierzchni użytkowej GLA (…) m².

Dodatkowo, składnikiem Planowanej Transakcji będą naniesienia posadowione na Gruncie, stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tj. Dz. U z 2026 r., poz. 524 ze zm.), na które składają się drogi, chodniki, agregat prądotwórczy, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącze wody oraz kanalizacja deszczowa (dalej: Budowle). Budowle położone są na poszczególnych działkach wchodzących w skład Gruntu w następujący sposób:

   a) na działce nr 1 znajdują się: chodnik, wjazd do garażu (droga), agregat prądotwórczy, kanalizacja teletechniczna, przyłącze kanalizacji deszczowej oraz przyłącze kanalizacji sanitarnej;

   b) na działce nr 2 znajduje się chodnik;

   c) na działce nr 3 znajdują się: chodnik, przyłącze kanalizacji deszczowej, przyłącze kanalizacji sanitarnej oraz przyłącze wodociągowe.

Sprzedający jest również właścicielem budowli położonych poza granicami Gruntu, które służą Nieruchomości. Zaliczają się do nich przyłącza do Budynku obsługujące Budynek, a w części położone poza Gruntem: przyłącze wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej – posadowione na gruntach sąsiednich na podstawie umów użyczenia zawartych z Gminą Miasta (…) – (…) lub decyzji (…) zezwalającej na umieszczenie infrastruktury w pasie drogowym drogi publicznej (dalej „Budowle poza Gruntem”). Dodatkowo poza Gruntem znajduje się szlaban wjazdowy i wyjazdowy obsługujący parking podziemny Budynku, posadowiony na podstawie decyzji (…) na umieszczenie infrastruktury w pasie drogowym drogi publicznej (dalej: Szlaban).

Grunt, Budynek oraz Budowle, Budowle poza Gruntem i Szlaban zwane będą dalej łącznie jako Nieruchomość.

Na Gruncie zlokalizowane są również przyłącza przedsiębiorstw przesyłowych (energetyczne i ciepłownicze), których właścicielem nie jest Sprzedający, a więc nie będą one przedmiotem Transakcji.

Sprzedający nabył własność Gruntu w dniu (…) 2021 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z podmiotem powiązanym. Grunt został nabyty w stanie niezabudowanym, z uzyskaną dla Budynku ostateczną decyzją z dnia (…) 2021 roku zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Budynku wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (przedmiotem nabycia były również prawa do dokumentacji, wraz z prawami autorskimi, uzyskanej w celu wystąpienia o pozwolenie na budowę Budynku).

Sprzedający wybudował Budynek wraz z niezbędną infrastrukturą, a w dniu (…) 2026 r. uzyskał, w drodze decyzji, pozwolenie na użytkowanie Budynku. Budynek wraz z Budowlami oraz Budowlami poza Gruntem i Szlabanem został wtedy ujęty w księgach Sprzedającego jako nieruchomość inwestycyjna. Sprzedający poniósł koszty nabycia Gruntu (wraz z dokumentacją) oraz koszty budowy Budynku oraz Budowli, Budowli poza Gruntem i Szlabanu z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Gruntu i budową Budynku oraz Budowli, Budowli poza Gruntem i Szlabanu. Sprzedający ponosił i ponosi także koszty bieżącego utrzymania i konserwacji Nieruchomości i z tego tytułu przysługuje mu prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

3. Sposób użytkowania Nieruchomości przez Sprzedającego

Od daty rozpoczęcia użytkowania Budynku Sprzedający wykorzystywał Budynek w swojej działalności gospodarczej, stopniowo oddając powierzchnię Budynku w najem podmiotom trzecim. Na dzień składania niniejszego wniosku, (…)% powierzchni Budynku przeznaczonej na wynajem (GLA) jest objęta zawartymi umowami najmu oraz fizycznie przekazana najemcom do używania (przekazanie następuje po spełnieniu warunków wynikających z umów najmu dotyczących m.in. wykonania przez Sprzedającego prac wykończeniowych „fit-out”). Budowle (oraz Budowle poza Gruntem i Szlaban) jako służące Budynkowi również wykorzystywane są przez Sprzedającego w jego działalności gospodarczej.

Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Budynku, które są doliczane do powierzchni najmu (tj. na powierzchnię najmu określoną w poszczególnych umowach najmu zawieranych przez Sprzedającego z najemcami, składa się powierzchnia lokalu oraz udział w powierzchniach wspólnych piętra i Budynku).

Pierwsza umowa najmu została zawarta w dniu (…) 2024 r., natomiast wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w dniu (…) 2026 r. (dalej: Data wydania najemcom). Przed Datą wydania najemcom Budynek nie był użytkowany w żaden inny sposób. Kupujący i Sprzedający zakładają, że Planowana Transakcja zostanie zrealizowana przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom.

Sprzedający nie wykonywał i nie wykonuje działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie wykorzystywał Budynku na cele związane z taką działalnością. Nieruchomość była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich.

W okresie od rozpoczęcia użytkowania Budynku do momentu złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedający nie dokona również tego rodzaju wydatków do dnia Planowanej Transakcji.

4. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego. Grunt, Budynek i Budowle, stanowią środki trwałe Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budowle poza Gruntem i Szlaban stanowią budowle na cudzym gruncie. Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie, w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych ani nie przygotowuje odrębnych bilansów dla Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) ani nie wyodrębnia jej w ramach raportowania zarządczego lub raportowania dla potrzeb swych wspólników. Niemniej, pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, hipotetycznie możliwe jest alokowanie do Nieruchomości przychodów/kosztów według kluczy podziałowych.

Sprzedający zapewnia pełną obsługę Nieruchomości korzystając z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców mediów i usług. W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania i obsługi technicznej Nieruchomości – umowy property oraz facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management).

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

5. Zakres Planowanej Transakcji

W wyniku Planowanej Transakcji:

   - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości, w tym prawa własności Budynku i Budowli oraz Budowli poza Gruntem i Szlabanu, które będą stanowiły przedmiot Planowanej Transakcji;

   - Sprzedający sprzeda Kupującemu ruchomości, tj. środki trwałe należące do Sprzedającego, związane z Nieruchomością, takie jak np. stoliki, regały, fotele, wentylatory, klimakonwektory – wraz z cesją praw z gwarancji producentów tych ruchomości (w zakresie w jakim gwarancje istnieją i mogą być przeniesione);

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa z zabezpieczeń (tj. wszelkich instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców z umów najmu, np. gwarancji bankowych czy też kaucji gotówkowych);

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa autorskie majątkowe do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i Budowlami poza Gruntem, Szlabanem), oraz treścią strony internetowej związanej z nazwą identyfikującą Budynek, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji ww. utworów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji ww. utworów – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone (w zakresie, w jakim Sprzedający posiada takie nośniki na dzień Planowanej Transakcji);

   - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawa do dwóch znaków towarowych zarejestrowanych pod numerami (…) i (…), służących identyfikacji Budynku;

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo do posługiwania się nazwą domeny internetowej związanej z nazwą identyfikującą Budynek oraz do logowania się na serwerze, na którym znajduje się ta domena, łącznie z przekazaniem wszystkich haseł (kodów) i innych narzędzi zabezpieczających do posługiwania się nazwą domeny oraz prawem do rejestracji Kupującego (lub dowolnej osoby wskazanej przez Kupującego) jako upoważnionego użytkownika nazwy domeny;

   - Sprzedający wyda w uzgodnionym zakresie dokumentację związaną z Nieruchomością znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności prawną, techniczną i projektową, w tym materiały Due Diligence, decyzje administracyjne, kopie korespondencji z podmiotami publicznymi, projekty architektoniczne i wykonawcze, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn, instrukcje BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienniki budowy, dokumentację projektową, dokumenty związane z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentację powykonawczą oraz dokumentację związaną z aktualnymi na dzień Planowanej Transakcji najmami powierzchni w Budynku (w tym umowy najmu);

- w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Dodatkowo, Sprzedający wyrazi zgodę konieczną do przeniesienia na rzecz Kupującego decyzji zezwalających na umieszczenie infrastruktury technicznej w pasie drogowym w zakresie Szlabanu i przyłącza kanalizacji sanitarnej, które znajdują się poza granicą Gruntu (na działce 4). W odniesieniu do umów użyczenia dotyczących posadowienia pozostałych przyłączy zlokalizowanych poza Gruntem, w zależności od ostatecznych ustaleń pomiędzy Sprzedającym, Kupującym oraz właściwymi podmiotami administrującymi gruntami, umowy te mogą zostać rozwiązane przez Sprzedającego i zastąpione nowymi umowami zawartymi przez Kupującego albo zostać przeniesione (w drodze cesji lub innego dopuszczalnego prawnie mechanizmu) na Kupującego.

Kupujący na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2026 r., poz. 795 ze zm.; dalej: k.c.) przejmie prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie do powierzchni Budynku.

W ramach negocjacji biznesowych strony mogą ustalić, że przedmiotem Planowanej Transakcji mogą być dodatkowo prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku.

Planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego. Przedmiotem Planowanej Transakcji nie będą w szczególności:

   - umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

   - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania (zakup Gruntu oraz budowa Budynku była przez Sprzedającego finansowana długiem, jednakże dług ten będzie spłacany bezpośrednio z ceny zakupu, zatem Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania).

   - umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych Sprzedającego,

   - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

   - należności Sprzedającego,

   - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

   - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu),

   - firma Sprzedającego,

   - know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,

   - prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie i obsługę techniczną Nieruchomości, w tym tzw. property management, facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego).

Z uwagi na to, iż aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Planowanej Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników, w wyniku Planowanej Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm., dalej: Kodeks pracy) ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości zostaną po dniu zamknięcia (tj. dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości) przez Sprzedającego wypowiedziane (z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia części z nich, zgodnie z informacją powyżej, a także z ostatnim zdaniem tego akapitu). Do czasu upływu okresu wypowiedzenia tych umów Kupujący będzie ponosił koszty usług świadczonych na rzecz Nieruchomości zgodnie z tymi umowami (w drodze zwrotu kosztów ponoszonych przez Sprzedającego jako strony tych umów). Po wygaśnięciu tych umów, Kupujący zawrze we własnym zakresie analogiczne umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z powyższych umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami, jednak w takim przypadku ich zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług i mediów. W przypadku umów o świadczenie mediów na rzecz Nieruchomości, część z tych umów może zostać przeniesiona na rzecz Kupującego przez Sprzedającego, za zgodą danego operatora (o ile jest wymagana) w sytuacji, gdy jest to niezbędne do zapewnienia nieprzerwanego świadczenia odpowiednich usług (dostawy lub odbioru mediów) na rzecz Nieruchomości na warunkach korzystniejszych niż wynikałoby to z nowo zawartych umów przez Kupującego albo gdy rozwiązanie takich umów jest zagrożone niewspółmierną karą dla Sprzedającego.

Możliwa jest również sytuacja, w której po dniu zamknięcia Planowanej Transakcji Kupujący będzie czasowo korzystał z niektórych usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego. Korzystanie takie będzie miało wyłącznie charakter przejściowy, tj. nastąpi do czasu zawarcia przez Kupującego własnych umów lub przejęcia odpowiednich praw i obowiązków oraz będzie uzasadnione względami operacyjnymi (tj. celem korzystania z ww. usług będzie zapewnienie nieprzerwanego funkcjonowania Nieruchomości po dniu zamknięcia Planowanej Transakcji i płynne kontynuowanie działalności operacyjnej). Zainteresowani dokonają stosownych rozliczeń w tym zakresie.

Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości (przy czym możliwe jest, że nowa umowa zarządzania zostanie zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach).

W ramach Planowanej Transakcji Sprzedający udostępni Kupującemu szereg danych finansowych i operacyjnych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością i z zawartymi umowami najmu.

Zgodnie z dotychczasowymi ustaleniami pomiędzy Zainteresowanymi planowane jest, iż:

   - w ramach Planowanej Transakcji lub po zamknięciu Planowanej Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Planowanej Transakcji  (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Planowanej Transakcji), bez zaangażowania najemców;

   - zgodnie z ustaleniami Stron, czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Planowana Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Sprzedającego na podstawie faktur dla najemców, a Kupujący nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

   - Sprzedający przeleje Kupującemu kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Planowanej Transakcji do końca miesiąca, w którym dojdzie do Planowanej Transakcji na podstawie uprzednio wystawionego przez Kupującego dokumentu księgowego. Dodatkowo, w związku z Planowaną Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Planowanej Transakcji. Rozliczenie z tego tytułu nastąpi na podstawie dokumentu księgowego wystawionego przez stronę zobowiązaną, w zależności od ostatecznego salda.

Dodatkowo wskazać należy, że dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy podjęcie dodatkowych działań organizacyjnych lub prawnych, pozyskanie finansowania. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzanie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane w ramach Planowanej Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawę mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Planowanej Transakcji. Możliwa jest również sytuacja, iż Kupujący wystąpi o dodatkowe decyzje lub decyzje zezwalające na umieszczenie infrastruktury technicznej w pasie drogowym w związku z obsługą Nieruchomości.

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Sprzedający zamierza nadal kontynuować swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. W szczególności Sprzedający zamierza świadczyć usługi najmu parkingu zewnętrznego na rzecz najemców Budynku oraz będzie gwarantem w zakresie zawartej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym umowy gwarancji budowlanej.

Co więcej, Zainteresowani planują zawrzeć dodatkowe umowy odnoszące się do Nieruchomości, a niebędące częścią Planowanej Transakcji. W przypadku, gdyby powierzchnie w Budynku nie były w 100% wynajęte na dzień Planowanej Transakcji, planowane jest zawarcie pomiędzy Sprzedającym a Kupującym umowy typu  (…) na okres 6 lat od dnia zamknięcia Planowanej Transakcji. Umowa ta będzie przewidywać mechanizm rekompensaty na rzecz Kupującego w związku z niewynajętymi powierzchniami Budynku oraz określać zasady rozliczeń pomiędzy stronami do czasu ich komercjalizacji.

6. Plany Kupującego względem Nieruchomości

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Oznacza to, iż Nieruchomość będzie wykorzystywania przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne, podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Planowanej Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz najemców oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Kupującego tak szybko, jak będzie to możliwe, tj. w dniu lub niezwłocznie po dniu Planowanej Transakcji.

Kupujący pozyska finansowanie w związku z Planowaną Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Przedmiot Planowanej Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: Cena). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Planowanej Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Zainteresowani zakładają, że do Planowanej Transakcji dojdzie w czwartym kwartale 2026 r.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2026 r., poz. 554 ze zm., dalej: Ustawa o CIT).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Pastwo, że:

Na wstępie, Spółka pragnie doprecyzować stan faktyczny przedstawiony we Wniosku, poprzez wskazanie, że pojęciem Budowli, zdefiniowanych we Wniosku, tj. naniesień posadowionych na Gruncie, oprócz dróg, chodników, agregatu prądotwórczego, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącza wody oraz kanalizacji deszczowej, objęta jest również kanalizacja teletechniczna, położona na działkach nr 1 i 3 oraz na działce nr 5 (obręb …). Działka nr 5 nie stanowi własności Sprzedającego i jest mu udostępniona na podstawie umowy użyczenia zawartej pomiędzy Sprzedającym a Gminą (…) – (…) i w tym zakresie stanowić będzie Budowlę poza Gruntem.

Na pytanie Organu „Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budowli tj. naniesień posadowionych na Gruncie na które składają się drogi, chodniki, agregat prądotwórczy, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącze wody oraz kanalizacja deszczowa w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Informacje proszę podać odrębnie do każdej budowli.”, wskazali Państwo, że „W ocenie Spółki, analiza przepisu dotyczącego pierwszego zasiedlenia (tj. art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.) jest niezbędna w celu prawidłowej interpretacji przepisów dotyczących zwolnienia z opodatkowania VAT, o które Spółka pyta we Wniosku i powinna zostać przeprowadzona przez Organ w ramach postępowania interpretacyjnego. W konsekwencji, poniższe stwierdzenia dotyczące określenia momentu pierwszego zasiedlenia stanowią element uzasadnienia Wniosku prezentowanego przez Spółkę.

W tym kontekście, Spółka wskazuje, że zgodnie z tym, co zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało uzyskane w styczniu 2026 r. Po oddaniu do użytkowania, Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w jego działalności gospodarczej. W styczniu 2026 r. pierwszy najemca otrzymał dostęp do Nieruchomości na cele testowe, zaś pierwsze przekazanie powierzchni do korzystania najemcy miało miejsce w kwietniu 2026 r.

Spółka wskazuje, że wszystkie wymienione we Wniosku Budowle, tj. naniesienia posadowione na Gruncie, na które składają się drogi, chodniki, agregat prądotwórczy, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącze wody oraz kanalizacja deszczowa i teletechniczna służą prawidłowemu korzystaniu z Budynku i są z nim ściśle związane. W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia ww. Budowli w zw. z ich wykorzystywaniem przez Sprzedającego na cele prowadzonej działalności gospodarczej doszło w styczniu 2026 r. razem z rozpoczęciem wykorzystania Budynku w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Na pytanie Organu „Czy pierwsze zasiedlenie ww. budowli nastąpi przed sprzedażą? Jeżeli tak, to czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informację proszę podać odrębnie dla każdej budowli.”, wskazali Państwo, że „Jak wskazano w odpowiedzi na pyt. 1, pierwsze zasiedlenie ww. Budowli miało miejsce w styczniu 2026 r., tj. przed Planowaną Transakcją. Z uwagi na to, że zawarcie Planowanej Transakcji również przewidywane jest na rok 2026, pomiędzy pierwszym zasiedleniem wszystkich z ww. obiektów a sprzedażą (Planowaną Transakcją) nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.”

Na pytanie Organu „Czy były ponoszone/będą ponoszone do momentu Planowanej Transakcji wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ww. budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdej budowli odrębnie? Jeśli tak należy wskazać odrębnie do każdej ulepszonej budowli:

 a. Kiedy takie wydatki były ponoszone?

 b. Czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budowli, będących przedmiotem sprzedaży, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

 c. Czy po ulepszeniu – stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej każdej budowli odrębnie – miało miejsce pierwsze zasiedlenie budowli lub ich części?

 d. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budowli lub ich części po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat?”,

wskazali Państwo, że „Spółka wskazuje, że do momentu Planowanej Transakcji wydatki na ulepszenie ww. Budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdej Budowli odrębnie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie były i nie będą ponoszone.”

Na pytanie Organu „Z wniosku wynika, że „Planowana transakcja zostanie zrealizowana przed upływem 2 lat od Daty wydania najemcom” oraz że „Na dzień składania niemniejszego wniosku (…)% powierzchni Budynku przeznaczonej na wynajem (GLA) jest objęta zawartymi umowami najmu oraz fizycznie przekazana najemcom do używania (…)” proszę jednoznacznie wskazać czy na dzień dokonania transakcji cała powierzchnia budynku przeznaczona na wynajem będzie oddana najemcom do używania, czy też w budynku będzie się znajdowała powierzchnia, która jeszcze nie zostanie oddana najemcom do używania?”, wskazali Państwo, że „Spółka wskazuje, że – mając na uwadze charakter działalności prowadzonej przez Sprzedającego, której głównym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, cała powierzchnia Budynku jest przeznaczona na wynajem. Intencją Sprzedającego jest, aby na dzień Planowanej Transakcji cała powierzchnia Budynku przeznaczona na wynajem była objęta umowami najmu oraz została oddana najemcom do używania. Spółka podkreśla, że Sprzedający będzie podejmował działania zmierzające do osiągnięcia powyższego stanu.

Niemniej, biorąc pod uwagę uwarunkowania rynkowe oraz okoliczność, że poziom komercjalizacji Budynku na dzień Planowanej Transakcji nie jest okolicznością zależną wyłącznie od Spółki ani od Sprzedającego, na moment sporządzania niniejszej odpowiedzi nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, czy na dzień dokonania Planowanej Transakcji cała powierzchnia Budynku przeznaczona na wynajem będzie oddana najemcom do używania.

Należy tym samym przyjąć, iż na dzień Planowanej Transakcji w Budynku będzie się znajdowała powierzchnia, która jeszcze nie zostanie oddana najemcom do używania, ale będzie oferowana na wynajem w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.”

Dodatkowe zagadnienia

1. Możliwa zmiana kwalifikacji prawnej umów użyczenia

Dodatkowo, Spółka pragnie wskazać, iż na dzień sporządzenia niniejszego pisma Sprzedający pozostaje stroną umów użyczenia, opisanych we Wniosku, odnoszących się do umieszczenia infrastruktury obsługującej Budynek, położonej na działkach do tej pory stanowiących drogi wewnętrzne. Jednocześnie Wnioskodawcy wyjaśniają, że obecnie prowadzone są działania mające na celu nadanie drodze objętej przedmiotowymi umowami statusu drogi publicznej. W przypadku zakończenia tej procedury przed dniem Planowanej Transakcji i zmiany statusu ww. działek drogowych na drogi publiczne, korzystanie z drogi będzie odbywać się na zasadach właściwych dla infrastruktury publicznej. Powyższe może skutkować wygaśnięciem, rozwiązaniem lub ustaniem gospodarczego uzasadnienia dalszego obowiązywania wskazanych umów użyczenia. W konsekwencji, nie można wykluczyć, że na dzień Planowanej Transakcji przedmiotowe umowy nie będą już pozostawały w mocy i tym samym nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Niemniej, w ocenie Spółki, powyższa okoliczność pozostaje jednak bez wpływu na zasadnicze elementy opisanego zdarzenia przyszłego oraz przedstawioną przez Wnioskodawców ocenę skutków podatkowych Planowanej Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 1) Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Planowanej Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

 2) Czy dostawa Gruntu, Budynku oraz Budowli w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT oraz czy dostawa Budowli poza Gruntem oraz Szlabanu w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2 ostatecznie sformułowane w piśmie z 15 września 2026 r.).

 3) Czy po dokonaniu Planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał (i) prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Planowanej Transakcji oraz (ii) prawo do przeniesienia nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na następne okresy lub prawo do zwrotu ww. nadwyżki na rachunek bankowy? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Zainteresowanych:

 1) Dostawa przedmiotu Planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że składniki majątkowe będące przedmiotem tej dostawy nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

 2) Dostawa Gruntu, Budynku oraz Budowli w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT oraz dostawa Budowli poza Gruntem oraz Szlabanu w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT (stanowisko ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 15 września 2026 r.).

 3) Po dokonaniu Planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał (i) prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Planowanej Transakcji oraz (ii) prawo do przeniesienia nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na następne okresy lub prawo do zwrotu ww. nadwyżki na rachunek bankowy.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW (GRUPY ZAINTERESOWANYCH).

V.1. Uwagi wstępne

Z uwagi na to, że Nabywca i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Planowanej Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

V.2 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Planowana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej również jako: ZCP) nie znajdą zastosowania przepisy Ustawy o VAT.

Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach, o których mowa poniżej.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT tj. „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-ITPP2.4512.143.2017.1.AJ, w dniu 9 marca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK oraz w dniu 17 września 2020 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW, wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT należy odwołać się do art. 55¹ k.c. Zgodnie z art. 55¹ k.c. przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ k.c. elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: Objaśnienia):

„Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55[1] Kc wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.”.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ k.c. Ponadto, przekazywane w ramach Planowanej Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

W ramach Planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami k.c., stanowią przedsiębiorstwo. Opis zdarzenia przyszłego w zakresie składników majątku Sprzedającego przenoszonych w ramach Planowanej Transakcji na rzecz Kupującego nie przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak:

   - umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

   - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania (zakup Gruntu oraz budowa Budynku była przez Sprzedającego finansowana długiem, jednakże dług ten będzie spłacany bezpośrednio z ceny zakupu, zatem Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania),

   - umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych Sprzedającego,

   - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza opisanymi w stanie faktycznym depozytami Najemców),

   - należności Sprzedającego,

   - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

   - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu),

   - firma Sprzedającego,

   - know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będzie wyłącznie składnik majątkowy w postaci Nieruchomości oraz ruchomości i prawa majątkowe związane z Nieruchomością.

Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności o zarządzanie Nieruchomością (ponieważ nie będą one przenoszone w ramach Planowanej Transakcji). Kupujący będzie musiał samodzielnie zawrzeć większość umów na dostawę mediów oraz inne umowy o świadczenie usług, ponieważ co do zasady nie będzie miał do nich dostępu w ramach Planowanej Transakcji (jak wskazano w opisie stanu faktycznego, jedynie w drodze wyjątku dojdzie do przeniesienia ściśle określonych umów). Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Prawa i zobowiązania wynikające z umów najmu zostaną przeniesione na Kupującego jednak skutek ten następuje z mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa (wstąpienie Kupującego w prawa i obowiązki Sprzedającego jako wynajmującego).

Po dokonaniu Planowanej Transakcji Sprzedający zamierza nadal kontynuować swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. W szczególności, Sprzedający zamierza świadczyć usługi najmu parkingu zewnętrznego na rzecz najemców Budynku oraz być gwarantem na podstawie umowy gwarancji budowlanej. Sprzedający będzie również stroną umowy (…), przewidującej mechanizm rekompensaty w związku z niewynajęciem całości powierzchni Budynku. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu stwierdzenia, czy Planowana Transakcja będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić czy jej przedmiot może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP). Zdaniem Zainteresowanych składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

 

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

a. wyodrębniony organizacyjnie,

b. wyodrębniony finansowo,

c. wyodrębniony funkcjonalnie.

 

W oparciu o ww. definicję ustawową, w literaturze zwraca się uwagę na: „trzy zasadnicze elementy, które muszą łącznie występować w zespole składników materialnych i niematerialnych, aby uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

- wyodrębnienie organizacyjne i finansowe,

- przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych [wyodrębnienie funkcjonalne],

- możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.”

 

Ponadto, zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną transakcję.

Zdaniem Zainteresowanych, taka analiza przeprowadzona w stosunku do składników majątkowych, które mają być przedmiotem Planowanej Transakcji pokazuje, że nie mogą być one uznane za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W doktrynie podkreśla się również, iż „elementem kluczowym definicji jest zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w strukturach przedsiębiorstwa”. Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach Ustawy o VAT kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku składników majątku, które zostaną nabyte przez Kupującego od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Planowanej Transakcji wspomniane wyżej więzi nie występują, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Przepisy Ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.

Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in. „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość” . Zatem już sam wstępny fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych, podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, w skład takiego zespołu – aby można było mówić o ZCP – muszą wchodzić zarówno składniki materialne, jak i niematerialne oraz zobowiązania.

Przy czym w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone, hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego faktu posiadania pewnych składników majątkowych).

W ocenie Zainteresowanych, nie sposób przyjąć, że w ramach Planowanej Transakcji Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że nabędzie on zorganizowaną część jego przedsiębiorstwa. W szczególności, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, które zostały zawarte przez Sprzedającego z zewnętrznymi usługodawcami, w tym umowy zarządzania aktywami (Zbywca nie jest stroną tego rodzaju umowy), umowy zarządzania nieruchomościami (ang. property management), umowy zarządzania Budynkiem (ang. facility management). Umowy te są kluczowe dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu.

Kwestia wstąpienia przez Kupującego w stosunki najmu jest konsekwencją nabycia Budynku, będącego przedmiotem najmu i wynika z przepisów prawa (zgodnie z art. 678 § 1 k.c., w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia). Ponadto, przeniesienie na Kupującego praw i zobowiązań z zabezpieczeń ustanowionych przez Najemcę jest wprost konsekwencją wspomnianego wyżej skutku w postaci wstąpienia przez Kupującego w istniejące stosunki najmu.

Wstąpienie w dotychczasowy stosunek najmu przez Nabywcę oznacza jedynie, że następuje zmiana podmiotowa po jednej ze stron tego stosunku – nie zaś, że Nabywca przejmuje jakiekolwiek, istniejące w momencie zbycia, zobowiązania Zbywcy. Znajduje to potwierdzenie w literaturze, w której podkreśla się, że: „Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 KC zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia.”.

W ocenie Zainteresowanych, dla wyłączenia danej transakcji z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 27e Ustawy o VAT jako zbycia ZCP konieczne jest, aby zobowiązania stanowiły element zbywanego (przenoszonego na nabywcę) zespołu składników materialnych i niematerialnych, tzn., aby ich przeniesienie mieściło się w przedmiocie Planowanej Transakcji i było objęte wolą stron. Fakt, że w związku z nabyciem określonych składników majątkowych na nabywcy z mocy prawa czy też w wyniku okoliczności faktycznych zaczynają ciążyć określone zobowiązania, nie wystarczy do stwierdzenia, że takie zobowiązania stanowiły element zbywanego zespołu składników materialnych i niematerialnych (szczególnie biorąc pod uwagę, że art. 678 k.c. jest przepisem o charakterze imperatywnym, którego skutków strony nie mogą wyłączyć).

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie przejmie w ramach Planowanej Transakcji zobowiązań Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że Planowana Transakcja stanowi ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Planowanej Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z dnia 6 października 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.567.2020.2.MK.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Planowanej Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych, takich jak statut czy regulamin. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu Planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. II FSK 1896/11).

W przedmiotowej sprawie główny element majątku Sprzedawcy stanowi Nieruchomość i możliwe jest przypisanie jej większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Możliwość alokacji kosztów/przychodów na Nieruchomość i korzystanie z niej w ramach procesów zarządczych nie powoduje, iż odpowiednie obiekty są wyodrębnione finansowo.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

   - Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

   - Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedawcy,

   - Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Planowanej Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych,

   - Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z przejmowanych stosunków najmu (w szczególności związanych z kaucjami najemców).

W opisanym zdarzeniu przyszłym brak jest wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego przedmiotu Planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Planowanej Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego przedmiotu Planowanej Transakcji. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego,

- umowy o zarządzanie Nieruchomością,

- umowy zarządzania aktywami (w tym przypadku Sprzedający takiej umowy nie zawarł),

- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedawcy oraz utrzymania Nieruchomości.

Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Planowanej Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

   - funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

   - przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

   - składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedmiotu Planowanej Transakcji, powyższe warunki nie są spełnione i o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego nie może być mowy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie można zatem mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu przedmiotu Planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdolność przedmiotu Planowanej Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

Przy ocenie czy zespół składników majątkowych stanowi ZCP lub przedsiębiorstwo pozostające poza zakresem opodatkowania VAT pod uwagę należy brać dwie podstawowe przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie do kontynuowania działalności sprzedającego; po drugie – fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych. Co przy tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, niespełnienie którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej na rzecz podmiotów trzecich, podlegającej w całości opodatkowaniu VAT. Natomiast głównym przedmiotem działalności Zbywcy jest zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi oraz realizacja inwestycji budowlanych, tj. realizacja przedsięwzięcia polegającego na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej i następnie jej komercjalizacji. Po dokonaniu Planowanej Transakcji główne aktywo Zbywcy w postaci Nieruchomości zostanie zbyte, natomiast Zbywca będzie kontynuował działalność gospodarczą w ograniczonym zakresie, w szczególności osiągając przychody z najmu parkingu zewnętrznego. Nabywca będzie natomiast prowadził działalność gospodarczą w oparciu o nabytą Nieruchomość. Powyższe wskazuje, że po dokonaniu Planowanej Transakcji strony będą prowadziły działalność gospodarczą w oparciu o odmienne aktywa i w odmiennym zakresie. Jednocześnie dla oceny skutków VAT Planowanej Transakcji kluczowe znaczenie ma fakt, że na kupującego nie zostanie przeniesione zaplecze organizacyjne i operacyjne Zbywcy umożliwiające prowadzenie działalności bez podejmowania dodatkowych działań faktycznych i prawnych.

W tym kontekście należy również zbadać, czy zbywany w ramach Planowanej Transakcji zespół aktywów oraz powiązanych z nim praw i obowiązków Sprzedającego pozwoli Nabywcy na prowadzenie tego rodzaju działalności bez podejmowania istotnych dodatkowych działań, czy też zbyte zostaną jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych. Przedstawione zdarzenie przyszłe jednoznacznie wskazuje na to, że wskutek Planowanej Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione jedynie te standardowe elementy, tj. Nieruchomość, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (przechodzące z mocy prawa) – których przeniesienie, zgodnie z orzecznictwem oraz treścią Objaśnień stanowi dostawę towarów, tj. zbycie poszczególnych aktywów dla celów VAT.

Niezbędnym elementem działalności prowadzonej przez Sprzedającego jest zarządzanie i administracja Nieruchomością. W przypadku działalności Sprzedającego, wypełnienie powyższych warunków zostało zapewnione przez zawarcie niezbędnych umów, m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomościami (której przeniesienie nie jest przedmiotem Planowanej Transakcji).

Umowy te, zawarte w przeszłości między Sprzedającym i podmiotami trzecimi, zostaną rozwiązane przed dokonaniem Planowanej Transakcji lub niezwłocznie po niej, w związku z czym prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie przejdą na Nabywcę w ramach Planowanej Transakcji.

Nabywca, chcąc zapewnić dalsze prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości, co jest niezbędne w związku z planowanym kontynuowaniem działalności, będzie musiał samodzielnie podjąć kroki w tym kierunku (a więc zawrzeć nowe umowy o zarządzanie lub we własnym zakresie podjąć tego typu działania). Kupujący musi zatem dokonać szeregu czynności niezbędnych dla zapewnienia organizacji swojego przedsiębiorstwa umożliwiającej racjonalne i efektywne prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości na rzecz osób trzecich. Dodatkowo Kupujący musi we własnym zakresie zapewnić finansowanie dla nabycia tego projektu, bez tego elementu nie byłoby możliwe nabycie/funkcjonowanie tego majątku.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawców, Planowanej Transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż nie dochodzi do kontynuacji działalności przez Kupującego, a dodatkowo zbywany zestaw aktywów nie pozwala na prowadzenie analogicznej działalności gospodarczej bez podejmowania istotnych dodatkowych czynności, a ww. przesłanki muszą być spełnione łącznie.

Tym samym, ze względu na niespełnienie przesłanek, zdaniem Wnioskodawców należy uznać, że Planowana Transakcja nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o której mowa w art. 6 Ustawy o VAT, a tym samym będzie podlegać VAT.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiot Planowanej Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja w sposób wyraźny wskazuje, że przedmiotem Planowanej Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani ZCP, podlegające wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z powyższym, Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Planowanej Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień.

Zgodnie z Objaśnieniami: „[…] co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”.

Klasyfikacja Planowanej Transakcji w świetle treści Objaśnień

Zgodnie z treścią Objaśnień, transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnych, co do zasady, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu tj. w przypadku kwalifikacji nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak zostało wskazane w Objaśnieniach, dostawa wynajętej nieruchomości może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

 a. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności bez konieczności angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawierania umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki (zwane dalej: Kryterium 1);

 b. nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (zwane dalej: Kryterium 2).

Kryterium 1

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów wyrażonym w Objaśnieniach, w celu ustalenia czy Kryterium 1 jest spełnione, należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

   i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,

  ii. umowy o zarządzanie nieruchomością,

 iii. umowy zarządzania aktywami, oraz

 iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jednocześnie, Objaśnienia wskazują listę składników majątkowych, praw i obowiązków, których przeniesienie nie jest istotne dla klasyfikacji dostawy wynajętej nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wśród takich składników majątkowych i praw zostały wymienione m.in.:

   i. prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów,

  ii. ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

 iii. prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców (gwarancje bankowe i depozyty, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

 iv. prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

  v. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących ochrony, sprzątania, obsługi budynku,

 vi. prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

vii. dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynku.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, Planowana Transakcja obejmuje standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak Grunt, Budynek. Dochodzi również – z mocy prawa – do przejęcia praw i obowiązków z umów najmu.

Planowana Transakcja obejmuje lub może objąć również elementy wskazane w Objaśnieniach jako niewpływające na ocenę czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT takie jak m.in.:

  i. zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców,

 ii. ruchomości stanowiące wyposażenie Budynku,

iii. prawa autorskie majątkowe i prawa zależne do projektów budowlanych lub projektów wykonawczych dotyczących Budynku lub Budowli;

iv. prawa do znaku towarowego przysługującego w celu identyfikacji Budynku;

 v. prawo do posługiwania się nazwą domeny internetowej.

Zainteresowani niniejszym wskazują, że budowa Budynku finansowana była długiem, jednakże dług ten zostanie w całości spłacony bezpośrednio z ceny zakupu Nieruchomości płaconej przez Kupującego i na moment Planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania budowy.

Nie zostanie przejęte zarządzanie Nieruchomością. Kupujący wdroży własne procedury zarządcze oraz sieć umów z dostawcami usług serwisowych oraz mediów.

Tym samym, przedmiotem Planowanej Transakcji nie będzie przeniesienie praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów finansowania, umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Sprzedającego. W konsekwencji, Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji nie będzie zdolna do samodzielnego funkcjonowania bez uzyskania odpowiedniego wsparcia operacyjnego i w rezultacie po stronie Kupującego pozostanie podjęcie stosownych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do zapewnienia sfinansowania nabycia Nieruchomości i późniejszego zarządzania Nieruchomością.

W ramach Planowanej Transakcji nie zostaną przeniesione również należności o charakterze pieniężnym. Kupujący nie nabędzie żadnego roszczenia o charakterze pieniężnym w stosunku do najemców a jedynie – ewentualnie, w zależności od daty Planowanej Transakcji – uzyska od Sprzedającego część czynszu należnego z uwagi na wstąpienie przez Kupującego w stosunek najmu w trakcie miesiąca.

Kryterium 2

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Sprzedający jest deweloperem prowadzącym działalność w zakresie budowy oraz komercjalizacji nieruchomości komercyjnych. W zależności od sytuacji rynkowej Sprzedający może dokonywać sprzedaży nieruchomości lub też pozostawać właścicielem wybudowanych nieruchomości komercyjnych i uzyskiwać przychód z wynajmu takich nieruchomości. Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie inwestycji w nieruchomości komercyjne, przy czym zakres działalności Kupującego obejmuje nabywanie, osiąganie dochodu z najmu oraz sprzedaży nieruchomości komercyjnych.

W opinii Zainteresowanych, zakres działalności prowadzonej przez Kupującego i Sprzedającego jest zatem różny. W szczególności, jedną z najistotniejszych części działalności Sprzedającego jest działalność deweloperska i następnie dokonywana we własnym imieniu pierwsza komercjalizacja budynku, podczas gdy działalność Kupującego polega na zakupie już wybudowanych nieruchomości komercyjnych i późniejszego uzyskiwania dochodu z wynajmu lub sprzedaży takiej nieruchomości. Tym samym należy uznać, iż Kupujący nie będzie kontynuował działalności Sprzedającego przy wykorzystaniu kupionego Budynku. Konkluzja ta znajduje potwierdzenie w treści Przykładu 1 wskazanego w pkt 4.4 Objaśnień dotyczącego sprzedaży budynku wybudowanego przez podmiot prowadzący głównie działalność deweloperską na rzecz nabywcy prowadzącego działalność polegającą na wynajmie nieruchomości.

Podsumowując, skoro przedmiot Planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów Ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

V.3 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład przedmiotu Planowanej Transakcji wejdzie przede wszystkim Nieruchomość, na którą składa się własność Gruntu, na którym posadowiony jest Budynek, a także Budowle.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a Ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT do Planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, Planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (była przedmiotem najmu podlegającego opodatkowaniu standardową stawką VAT).

Podsumowując, w odniesieniu do Planowanej Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT do Planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Grunt zabudowany jest Budynkiem i/lub Budowlami, nie stanowi on zatem terenów niezabudowanych, w związku z czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 nie znajdzie do nich zastosowania.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania we własnym zakresie.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz opis Nieruchomości przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego należy uznać, iż dostawa Budynku nastąpi w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało uzyskane w styczniu 2026 r. i w tym samym roku planowane jest zawarcie Planowanej Transakcji. W ocenie Wnioskodawców, po oddaniu do użytkowania Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w jego działalności – udostępniana częściowo na podstawie umów najmu oraz Sprzedający poszukiwał nowych najemców. W styczniu 2026 r. pierwszy najemca otrzymał dostęp do Nieruchomości na cele testowe, zaś pierwsze zasiedlenie (w rozumieniu przekazania powierzchni do korzystania najemcy) miało miejsce w kwietniu 2026 r.

W konsekwencji, dostawa Budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dokonywana „w ramach pierwszego zasiedlenia”.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Rozważyć należy również treść art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Zainteresowanych, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do Budynku, wynikające z nabycia Gruntu wraz z dokumentacją oraz budowy Budynku we własnym zakresie.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie korzystała również ze zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania dostawy Budynku nie będzie wyodrębniana wartość Gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad, jak dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na tym Gruncie.

Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy poniesione zostały nakłady na gruncie, który nie stanowi własności podmiotu, który wybudował te naniesienia, nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi gruntu.

Nakłady poniesione przez Sprzedającego jako inwestycja na obcym gruncie, w skład którego wchodzą budowle i urządzenia budowlane nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Zatem w odniesieniu do zbycia Budowli poza Gruntem i Szlabanu należy uznać, że przedmiotem, który Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego będą ww. nakłady stanowiące inwestycję na obcym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem po stronie Sprzedającego roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem należy przyjąć, że przeniesienie nakładów w obcym środku trwałym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Budowli poza Gruntem i Szlabanu należących do Sprzedającego, nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż - jak wyżej wskazano - nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak dysponując pewnym prawem w postaci nakładów, można to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem dokonując zbycia tych naniesień Sprzedający dokona w istocie zbycia nakładów. Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów (naniesień) stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT właściwą stawką podatku od towarów i usług.

W efekcie planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

V.4 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację Planowanej Transakcji oraz dokonywanej w jej ramach dostawy Nieruchomości dla celów podatku VAT, Kupującemu będzie przysługiwało pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do przeniesienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na następne okresy lub prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji będzie bowiem wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych (polegających na najmie komercyjnym), a jej nabycie nastąpi, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu właściwą stawką VAT i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Na dzień dokonania Planowanej Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (wynajem na cele komercyjne).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Przy nabyciu Nieruchomości Kupujący wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki z umowy najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni Budynku. Taka działalność stanowi co do zasady działalność opodatkowaną VAT. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedającego faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Jak Zainteresowani wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot Planowanej Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z Ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej Planowanej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Nie będą również zachodziły okoliczności wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego, o których mowa w art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Planowanej Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Dodatkowo, nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, ponieważ dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w  którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego – zdaniem Wnioskodawców – po dokonaniu Planowanej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Planowaną Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu Planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Planowanej Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 z zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech działek gruntu o następujących numerach ewidencyjnych: 1, 2 i 3. Zainteresowani zakładają, że do planowanej Transakcji dojdzie w czwartym kwartale 2026 r.

Grunt jest zabudowany budynkiem biurowo-usługowym położonym na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu tj. działkach nr 1, 2 oraz 3 (dalej: Budynek).

Dodatkowo, składnikiem Planowanej Transakcji będą naniesienia posadowione na Gruncie, stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, na które składają się drogi, chodniki, agregat prądotwórczy, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącze wody oraz kanalizacja deszczowa (dalej: Budowle). Budowle położone są na poszczególnych działkach wchodzących w skład Gruntu w następujący sposób:

 a) na działce nr 1 znajdują się: chodnik, wjazd do garażu (droga), agregat prądotwórczy, kanalizacja teletechniczna, przyłącze kanalizacji deszczowej oraz przyłącze kanalizacji sanitarnej;

 b) na działce nr 2 znajduje się chodnik;

 c) na działce nr 3 znajdują się: chodnik, przyłącze kanalizacji deszczowej, przyłącze kanalizacji sanitarnej oraz przyłącze wodociągowe.

Sprzedający jest również właścicielem budowli położonych poza granicami Gruntu, które służą Nieruchomości. Zaliczają się do nich przyłącza do Budynku obsługujące Budynek, a w części położone poza Gruntem: przyłącze wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej – posadowione na gruntach sąsiednich na podstawie umów użyczenia zawartych z Gminą (…)–(…) lub decyzji (…) zezwalającej na umieszczenie infrastruktury w pasie drogowym drogi publicznej (dalej „Budowle poza Gruntem”). Dodatkowo poza Gruntem znajduje się szlaban wjazdowy i wyjazdowy obsługujący parking podziemny Budynku, posadowiony na podstawie decyzji (…) na umieszczenie infrastruktury w pasie drogowym drogi publicznej (dalej: Szlaban).

Grunt, Budynek oraz Budowle, Budowle poza Gruntem i Szlaban zwane będą dalej łącznie jako Nieruchomość.

Na Gruncie zlokalizowane są również przyłącza przedsiębiorstw przesyłowych (energetyczne i ciepłownicze), których właścicielem nie jest Sprzedający, a więc nie będą one przedmiotem Transakcji.

Wskazali Państwo, że w wyniku Planowanej Transakcji:

   - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości, w tym prawa własności Budynku i Budowli oraz Budowli poza Gruntem i Szlabanu, które będą stanowiły przedmiot Planowanej Transakcji;

   - Sprzedający sprzeda Kupującemu ruchomości, tj. środki trwałe należące do Sprzedającego, związane z Nieruchomością, takie jak np. stoliki, regały, fotele, wentylatory, klimakonwektory – wraz z cesją praw z gwarancji producentów tych ruchomości (w zakresie w jakim gwarancje istnieją i mogą być przeniesione);

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa z zabezpieczeń (tj. wszelkich instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców z umów najmu, np. gwarancji bankowych czy też kaucji gotówkowych);

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa autorskie majątkowe do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i Budowlami poza Gruntem, Szlabanem), oraz treścią strony internetowej związanej z nazwą identyfikującą Budynek, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji ww. utworów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji ww. utworów – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone (w zakresie, w jakim Sprzedający posiada takie nośniki na dzień Planowanej Transakcji);

   - Sprzedający sprzeda Kupującemu prawa do dwóch znaków towarowych zarejestrowanych pod numerami (…) i (…), służących identyfikacji Budynku;

   - Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo do posługiwania się nazwą domeny internetowej związanej z nazwą identyfikującą Budynek oraz do logowania się na serwerze, na którym znajduje się ta domena, łącznie z przekazaniem wszystkich haseł (kodów) i innych narzędzi zabezpieczających do posługiwania się nazwą domeny oraz prawem do rejestracji Kupującego (lub dowolnej osoby wskazanej przez Kupującego) jako upoważnionego użytkownika nazwy domeny;

   - Sprzedający wyda w uzgodnionym zakresie dokumentację związaną z Nieruchomością znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności prawną, techniczną i projektową, w tym materiały Due Diligence, decyzje administracyjne, kopie korespondencji z podmiotami publicznymi, projekty architektoniczne i wykonawcze, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn, instrukcje BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienniki budowy, dokumentację projektową, dokumenty związane z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentację powykonawczą oraz dokumentację związaną z aktualnymi na dzień Planowanej Transakcji najmami powierzchni w Budynku (w tym umowy najmu);

- w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Dodatkowo, Sprzedający wyrazi zgodę konieczną do przeniesienia na rzecz Kupującego decyzji zezwalających na umieszczenie infrastruktury technicznej w pasie drogowym w zakresie Szlabanu i przyłącza kanalizacji sanitarnej, które znajdują się poza granicą Gruntu (na działce 4). W odniesieniu do umów użyczenia dotyczących posadowienia pozostałych przyłączy zlokalizowanych poza Gruntem, w zależności od ostatecznych ustaleń pomiędzy Sprzedającym, Kupującym oraz właściwymi podmiotami administrującymi gruntami, umowy te mogą zostać rozwiązane przez Sprzedającego i zastąpione nowymi umowami zawartymi przez Kupującego albo zostać przeniesione (w drodze cesji lub innego dopuszczalnego prawnie mechanizmu) na Kupującego.

Kupujący na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przejmie prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie do powierzchni Budynku.

W ramach negocjacji biznesowych strony mogą ustalić, że przedmiotem Planowanej Transakcji mogą być dodatkowo prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku.

Jak Państwo wskazali, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego. Przedmiotem Planowanej Transakcji nie będą w szczególności:

   - umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

   - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania (zakup Gruntu oraz budowa Budynku była przez Sprzedającego finansowana długiem, jednakże dług ten będzie spłacany bezpośrednio z ceny zakupu, zatem Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania).

   - umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych Sprzedającego,

   - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

   - należności Sprzedającego,

   - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

   - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu),

   - firma Sprzedającego,

   - know-how Sprzedającego związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,

   - prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie i obsługę techniczną Nieruchomości, w tym tzw. property management, facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego).

Z uwagi na to, iż aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Planowanej Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników, w wyniku Planowanej Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Po Transakcji Nabywca lub bezpośrednio Najemca zawrą własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Państwa jako Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy, na warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego. Grunt, Budynek i Budowle, stanowią środki trwałe Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budowle poza Gruntem i Szlaban stanowią budowle na cudzym gruncie. Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie, w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Wskazali Państwo, iż Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych ani nie przygotowuje odrębnych bilansów dla Nieruchomości (Gruntu lub Budynku) ani nie wyodrębnia jej w ramach raportowania zarządczego lub raportowania dla potrzeb swych wspólników. Niemniej, pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, hipotetycznie możliwe jest alokowanie do Nieruchomości przychodów/kosztów według kluczy podziałowych.

Sprzedający zapewnia pełną obsługę Nieruchomości korzystając z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców mediów i usług. W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania i obsługi technicznej Nieruchomości – umowy property oraz facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą również ustalenia, czy dostawa Gruntu, Budynku oraz Budowli w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT oraz czy dostawa Budowli poza Gruntem oraz Szlabanu w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ponadto jak stanowi art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy przeanalizować, czy względem budynku i budowli posadowionych na działkach nr 1, 2 i 3 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

We wniosku wskazali Państwo, że Sprzedający wybudował Budynek wraz z niezbędną infrastrukturą, a w dniu (…) stycznia 2026 r. uzyskał, w drodze decyzji, pozwolenie na użytkowanie Budynku. Od daty rozpoczęcia użytkowania Budynku Sprzedający wykorzystywał Budynek w swojej działalności gospodarczej, stopniowo oddając powierzchnię Budynku w najem podmiotom trzecim. Na dzień składania niniejszego wniosku, (…)% powierzchni Budynku przeznaczonej na wynajem (GLA) jest objęta zawartymi umowami najmu oraz fizycznie przekazana najemcom do używania (przekazanie następuje po spełnieniu warunków wynikających z umów najmu dotyczących m.in. wykonania przez Sprzedającego prac wykończeniowych „fit-out”). Budowle (oraz Budowle poza Gruntem i Szlaban) jako służące Budynkowi również wykorzystywane są przez Sprzedającego w jego działalności gospodarczej. Pierwsza umowa najmu została zawarta w dniu (…) grudnia 2024 r., natomiast wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w dniu (…) kwietnia 2026 r. Przed Datą wydania najemcom Budynek nie był użytkowany w żaden inny sposób. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że mając na uwadze charakter działalności prowadzonej przez Sprzedającego, której głównym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, cała powierzchnia Budynku jest przeznaczona na wynajem. Intencją Sprzedającego jest, aby na dzień Planowanej Transakcji cała powierzchnia Budynku przeznaczona na wynajem była objęta umowami najmu oraz została oddana najemcom do używania. Spółka podkreśla, że Sprzedający będzie podejmował działania zmierzające do osiągnięcia powyższego stanu. Niemniej, biorąc pod uwagę uwarunkowania rynkowe oraz okoliczność, że poziom komercjalizacji Budynku na dzień Planowanej Transakcji nie jest okolicznością zależną wyłącznie od Spółki ani od Sprzedającego, na moment sporządzania niniejszej odpowiedzi nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, czy na dzień dokonania Planowanej Transakcji cała powierzchnia Budynku przeznaczona na wynajem będzie oddana najemcom do używania. Należy tym samym przyjąć, iż na dzień Planowanej Transakcji w Budynku będzie się znajdowała powierzchnia, która jeszcze nie zostanie oddana najemcom do używania, ale będzie oferowana na wynajem w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Podali Państwo, że pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało uzyskane w styczniu 2026 r. Po oddaniu do użytkowania, Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w jego działalności gospodarczej. W styczniu 2026 r. pierwszy najemca otrzymał dostęp do Nieruchomości na cele testowe, zaś pierwsze przekazanie powierzchni do korzystania najemcy miało miejsce w kwietniu 2026 r.

Wskazali Państwo, że wszystkie wymienione we wniosku Budowle, tj. naniesienia posadowione na Gruncie, na które składają się drogi, chodniki, agregat prądotwórczy, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącze wody oraz kanalizacja deszczowa i teletechniczna służą prawidłowemu korzystaniu z Budynku i są z nim ściśle związane. W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia ww. Budowli w zw. z ich wykorzystywaniem przez Sprzedającego na cele prowadzonej działalności gospodarczej doszło w styczniu 2026 r. razem z rozpoczęciem wykorzystania Budynku w działalności gospodarczej Sprzedającego. Wskazali Państwo, że do momentu Planowanej Transakcji wydatki na ulepszenie ww. Budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdej Budowli odrębnie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie były i nie będą ponoszone. Z uwagi na to, że zawarcie Planowanej Transakcji również przewidywane jest na rok 2026, pomiędzy pierwszym zasiedleniem wszystkich z ww. obiektów a sprzedażą (Planowaną Transakcją) nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Odnosząc się zatem do części powierzchni Budynku, która została już wydana najemcom do używania i budowli posadowionych na ww. działkach, w stosunku do których na dzień zawarcia Planowanej Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, tj. budynku posadowionego na działkach nr 1, 2 i 3, budowli w postaci chodnika wjazdu do garażu (drogi), agregatu prądotwórczego, kanalizacji teletechnicznej, przyłącza kanalizacji deszczowej oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej, znajdujących się na działce nr 1, budowli w postaci chodnika znajdującego się na działce nr 2 oraz budowli w postaci chodnika, przyłącza kanalizacji deszczowej, przyłącza kanalizacji sanitarnej, kanalizacji teletechnicznej oraz przyłącza wodociągowego znajdującego się na działce nr 3, należy stwierdzić, że nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie do ich dostawy zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast dostawa tej części powierzchni Budynku, która zostanie dopiero oddana najemcom do używania również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa ww. części powierzchni Budynku, która na moment transakcji pozostaje jeszcze niewynajęta, tj. zostanie dopiero oddana najemcom do używania nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

W tym miejscu należy wskazać, że względem budynku i budowli, które są przeznaczone pod najem, pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania danej powierzchni budynku/budowli w najem.

Wyjaśnić w tym miejscu należy, że Organ nie podziela Państwa argumentacji dotyczącej wykładni art. 2 pkt 14 ustawy. Wprawdzie podają Państwo, że z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania we własnym zakresie, to jednak w dalszej kolejności wskazane zostało, że biorąc pod uwagę powyższe oraz opis Nieruchomości przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego należy uznać, iż dostawa Budynku nastąpi w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Wiążą to Państwo, z tym, że pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało uzyskane w styczniu 2026 r. i w tym samym roku planowane jest zawarcie Planowanej Transakcji. W ocenie Wnioskodawców, po oddaniu do użytkowania Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w jego działalności – udostępniana częściowo na podstawie umów najmu oraz Sprzedający poszukiwał nowych najemców. W styczniu 2026 r. pierwszy najemca otrzymał dostęp do Nieruchomości na cele testowe, zaś pierwsze zasiedlenie (w rozumieniu przekazania powierzchni do korzystania najemcy) miało miejsce w kwietniu 2026 r.

Wskazać tu trzeba, że takie okoliczności jak intencje czy zamiar wynajęcia powierzchni znajdujących się w sprzedawanym Budynku nie spełniają kryterium rozpoczęcia użytkowania niewynajętej powierzchni na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Do dostawy ww. budynku i budowli posadowionych na gruncie nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ – jak wynika z opisu sprawy – Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Gruntu i budową Budynku oraz Budowli, Budowli poza gruntem i Szlabanu.

Dostawa ww. Budynku oraz budowli posadwionych na działkach nr 1, 2 i 3, nie będzie także zwolniona od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wskazano wyżej Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w stosunku do ww. nieruchomości. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nieruchomości nie były wykorzystywane do wykonywania działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji planowana sprzedaż ww. Budynku i Budowli, tj. budynku posadowionego na działkach nr 1, 2 i 3, budowli w postaci chodnika wjazdu do garażu (drogi), agregatu prądowtwórczego, kanalizacji teletechnicznej, przyłącza kanalizacji deszczowej oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej, znajdujących się na działce nr 1, budowli w postaci chodnika znajdującego się na działce nr 2 oraz budowli w postaci chodnika, przyłącza kanalizacji deszczowej, przyłącza kanalizacji sanitarnej, kanalizacji teletechnicznej oraz przyłącza wodociągowego znajdującego się na działce nr 3, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani na podtawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Budynku posadowionego na działkach nr 1, 2 i 3, budowli w postaci chodnika wjazdu do garażu (drogi), agregatu prądowtwórczego, kanalizacji teletechnicznej, przyłącza kanalizacji deszczowej oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej, znajdujących się na działce nr 1, budowli w postaci chodnika znajdującego się na działce nr 2 oraz budowli w postaci chodnika, przyłącza kanalizacji deszczowej, przyłącza kanalizacji sanitarnej, kanalizacji teletechnicznej oraz przyłącza wodociągowego znajdującego się na działce nr 3, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest również właścicielem budowli położonych poza granicami Gruntu, które służą Nieruchomości. Zaliczają się do nich przyłącza do Budynku obsługujące Budynek, a w części położone poza Gruntem: przyłącze wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej – posadowione na gruntach sąsiednich na podstawie umów użyczenia zawartych z Gminą (…) – (…) lub decyzji (…) zezwalającej na umieszczenie infrastruktury w pasie drogowym drogi publicznej (dalej „Budowle poza Gruntem”). Dodatkowo poza Gruntem znajduje się szlaban wjazdowy i wyjazdowy obsługujący parking podziemny Budynku, posadowiony na podstawie decyzji (…) na umieszczenie infrastruktury w pasie drogowym drogi publicznej (dalej: Szlaban).

Należy zatem ocenić, czy – w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – budowle te należy traktować jako towar. W tym celu niezbędne staje się odwołanie do przepisów cytowanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny.

Na podstawie art. 45 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli), poniesione na cudzym gruncie stanowią część składową gruntu, a tym samym własność właściciela gruntu. W konsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do niego tytułu prawnego. Niemniej jednak dysponuje on pewnym prawem do poniesionych nakładów, i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu.

Wprawdzie ustawa o podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy towarów posługuje się sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a więc nie uzależnia dostawy towarów od tytułu własności, jednak nakłady poniesione na nieruchomość nie stanowią odrębnych rzeczy, które mogłyby stanowić towar (w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy), a więc ich przekazanie nie może uchodzić za dostawę towarów.

Zatem sprzedaż nakładów poniesionych na wybudowanie ww. naniesień położonych poza granicami Gruntu, należy traktować jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że dla ww. usług, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia, a zatem ww. usługi będą opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, dostawa Nieruchomości wraz z ewentualnymi naniesieniami znajdującymi się poza Gruntem, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Gruncie zlokalizowane są również przyłącza przedsiębiorstw przesyłowych (energetyczne i ciepłownicze), których właścicielem nie jest Sprzedający, a więc nie będą one przedmiotem transakcji.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania w podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe. Wywiedli Państwo bowiem pomimo częściowo odmiennej argumentacji prawidłowy skutek prawny.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3), wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z okoliczności sprawy wynika, że jako Nabywca są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wskazali Państwo we wniosku, że po dokonaniu Planowanej Transakcji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Oznacza to, iż Nieruchomość będzie wykorzystywania przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, jako Nabywca będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę podatku należnego na następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania w podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.