0111-KDIB3-2.4012.522.2026.3.DK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem z 31 lipca 2026 r. (wpływ 31 lipca 2026 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 września 2026 r. (wpływ 24 września 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) („Nabywca”)

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) („Zbywca”)

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

i. Informacje wstępne

Na wstępie, w zakresie prawidłowości umocowania (…) i (…) do reprezentacji (…) („Nabywca”) niniejszym wyjaśniam, iż:

-        zgodnie z art. 14 statutu Nabywcy, spółką zarządzającą Nabywcą jest (…) („Spółka Zarządzająca”). Powyższe znajduje również potwierdzenie w treści wyciągu z rejestru handlowego dotyczącego Nabywcy, gdzie wprost wskazano Spółkę Zarządzającą jako zarządcę Nabywcy;

-        stosownie do treści art. 15 statutu Nabywcy, Spółce Zarządzającej przysługują najszersze możliwe uprawnienia do działania, we wszelkich okolicznościach w imieniu Nabywcy. Spółce Zarządzającej przysługuje w szczególności uprawnienie do reprezentowania jej wobec osób trzecich i wszelkich organów administracji, jak również do sporządzania i odbioru wszelkiej korespondencji Nabywcy;

-        zgodnie z art. 16 statutu Nabywcy, Spółka Zarządzająca może przyznać dowolnej osobie ze swojej organizacji wszelkie uprawnienia w zakresie realizacji swojej misji w granicach uprawnień, które zostały jej samej przyznane. Reprezentacja prawna Nabywcy należy do Spółki Zarządzającej;

-        zgodnie z art. 12 statutu Spółki Zarządzającej, spółką tą kieruje prezes zarządu, który reprezentuje Spółkę Zarządzającą na zewnątrz i posiada możliwie najszersze uprawnienia do działania, we wszelkich okolicznościach, w imieniu spółki, w ramach jej przedmiotu działalności (art. 12 ust. 1 pkt d statutu Spółki Zarządzającej);

-        W świetle powyższego, prezes Spółki Zarządzającej jest osobą prawidłowo umocowaną do reprezentowania Spółki Zarządzającej we wszelkich sprawach;

-        zgodnie z wyciągiem z rejestru handlowego dotyczącym Spółki Zarządzającej, prezesem Spółki Zarządzającej jest pan (…), który udzielił (…) i (…)pełnomocnictw do reprezentowania Nabywcy.

Mając na uwadze powyższe, pełnomocnictwa (PPS-1) udzielone (…) oraz (…) przez (…) (pełniącego funkcję prezesa Spółki Zarządzającej, która to spółka reprezentuje Nabywcę) w sposób ważny i skuteczny, uprawniają wspomniane osoby do reprezentowania Nabywcy w niniejszej sprawie (w tym także do podpisania w imieniu Nabywcy formularza ORD-WS/B).

ii. Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja

(…) z siedzibą w (…), (dalej: „Zbywca”) jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych, w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek, działającym w formie prawnej odpowiadającej polskiej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Zbywca posiada polski numer identyfikacji podatkowej (…) oraz jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Zbywca i Nabywca będą dalej łącznie określani jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”).

Zbywcy przysługuje wyłączne prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym A, obręb (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…), (dalej: Grunt). Zbywca jest właścicielem inwestycji położonej na wskazanym wyżej Gruncie, obejmującej budynek magazynowo-przemysłowy o łącznej powierzchni użytkowej (…) m² zlokalizowany w (…) przy (…), (…) (dalej: „Budynek”) wraz z dwoma mniejszymi budynkami o powierzchni odpowiednio (…) m² oraz (…) m² oraz budowlami i infrastrukturą towarzyszącą. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą polegającą m. in. na wynajmie komercyjnym powierzchni Budynku. Zbywca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Zbywca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży Gruntu wraz z Budynkiem oraz opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”). Zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji jest planowane przez Strony na 2026 r.

Nabywca jest (…) podmiotem zbiorowego inwestowania funkcjonującym w formie spółki lokującej kapitał w nieruchomości (…). Nabywca jest podmiotem zarządzanym przez Spółkę Zarządzającą, która posiada odpowiednie zezwolenia do prowadzenia takiej działalności. Nabywca specjalizuje się w inwestycjach w komercyjne nieruchomości z segmentów biurowych, opieki zdrowotnej, edukacji, logistyki, zakwaterowania i innych, położonych w Europie, w tym w Polsce.

Nabywca realizuje swoją strategię poprzez inwestycyjne nabywanie skomercjalizowanych (tj. wynajętych) nieruchomości, czerpanie z nich pożytków w formie czynszu najmu/dzierżawy oraz zwiększaniu ich wartości w celu ostatecznego wyjścia z inwestycji, tj. sprzedaży na wolnym rynku.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Nabywca zamierza zatem prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości, ani jej części na cele zwolnione z opodatkowania VAT. Nabywca może również, w zależności od okoliczności rynkowych, dokonać w przyszłości dalszej sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca jest w trakcie uzyskiwania polskiego numeru NIP oraz rejestracji jako czynny podatnik VAT. Na dzień Transakcji Nabywca będzie posiadał numer NIP oraz będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.).

W dalszych punktach Wnioskodawcy opisują przedmiot Transakcji, elementy wyłączone z Transakcji, historię nieruchomości, inne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

iii. Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż Gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami w postaci Budynku i dwóch mniejszych budynków niestanowiących odrębnego przedmiotu własności oraz następujących budowli:

1. sieci energetycznej,

2. sieci wodociągowej,

3. sieci kanalizacji deszczowej,

4. sieci gazowej,

5. pompowni ścieków sanitarnych,

6. zbiornika zapasu wody ppoż.,

7. podziemnego zbiornika retencyjnego,

8. dróg i placów,

9. linii oświetleniowej,

10. murów oporowych,

11. ogrodzenia terenu ze szlabanem,

12. wiaty na rowery,

13. palarni,

14. wiaty wolnostojącej,

15. zespołu pomiarowo-redukcyjnego oraz

16. pylonu informacyjnego,

17. przyłącza elektroenergetycznego,

– dalej zwanych: „Budowlami”.

Powyższe Budowle stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524; dalej: jako „Prawo budowlane”), są obiektami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa Budowlanego, niebędącymi jednocześnie budynkiem ani obiektem małej architektury.

Natomiast Budynek oraz dwa mniejsze budynki powinny zostać uznane za budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach, a jednocześnie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych.

Wszystkie wymienione wyżej budynki i Budowle zlokalizowane są na Gruncie (za wyjątkiem przyłącza elektroenergetycznego, które znajduje się również poza Gruntem i przebiega przez okoliczne działki nienależące do Zbywcy). Tym samym, Grunt należy uznać za zabudowany.

Ponadto, na Gruncie lub przez Grunt przebiegają również urządzenia, które jednak nie są własnością Zbywcy i nie będą przedmiotem Transakcji.

Wskazane urządzenia w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie urządzenia nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie urządzenia nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Ponadto w ramach Transakcji, Zbywca przeniesie również na rzecz Nabywcy własność oznaczonych przynależności, tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzeń i wyposażenia. Grunt, Budynek dwa mniejsze budynki oraz Budowle wraz ze związanymi z nimi przynależnościami stanowiącymi własność Zbywcy, które łącznie będą przedmiotem Transakcji, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Grunt nie znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Gruntu w dniu (...) 2020 r. została wydana przez Prezydenta Miasta (…) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustalającą warunki zabudowy dla Gruntu w związku z planowaną w tamtym czasie na Gruncie inwestycją polegającą na budowie Budynku (o czym była mowa w punkcie dot. historii Nieruchomości).

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu. Począwszy od 2020 r. Nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu zawartej z jednym najemcą – „(…)” sp. z o.o. prowadzącą działalność w zakresie opracowywania i dostarczania specjalistycznych rozwiązań instalacyjnych i konserwacyjnych z wykorzystaniem zaawansowanych technologii automatycznego spawania, w szczególności dla sektora energetycznego.

Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalny podmiot na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością. Zbywca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości. Czynności te są wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej Nieruchomością na podstawie wspomnianej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji – następujących składników majątku:

a) prawa własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz innych ruchomości, które na dzień Transakcji będą stanowić własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu;

c) praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy na podstawie umowy najmu, w tym w formie gwarancji lub poręczenia, a także kaucji (depozytów) zdeponowanych przez najemcę;

d) praw z gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczących robót budowlanych związanych z budową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w zakresie posiadanym przez Zbywcę na moment Transakcji, o ile będą występowały;

e) określonych autorskich praw majątkowych do planów, wzorów lub projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Zbywcę, wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości, takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty, na których takie projekty zostały utrwalone;

f) praw lub licencji do oprogramowania przeznaczonego do zarządzania Nieruchomością;

g) dokumentacji prawnej i technicznej, w oryginałach lub kopiach, dotyczącej Nieruchomości, w szczególności Budynku, w tym umów wymienionych w niniejszym wniosku, pozwoleń związanych z Nieruchomością itp., jak również kart dostępu, kodów, informacji itp., niezbędnych do obsługi Budynku;

h) prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związaną z Nieruchomością;

i) będących w posiadaniu Zbywcy instrukcji użytkowania lub innych instrukcji dotyczących obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn i urządzeń związanych z Nieruchomością;

j) praw i obowiązków wynikających z decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości, np. decyzji wodnoprawnych; w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie, w trybie administracyjnym, praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie, w jakim taka zgoda będzie wymagana, o ile takie decyzje wystąpią.

Nieruchomość oraz składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Zbywcę lub odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Wnioskodawcy podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

iv. Elementy wyłączone z Transakcji

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Zbywcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

a) firma (nazwa przedsiębiorstwa) Zbywcy;

b) istniejące i wymagalne na dzień Transakcji należności i zobowiązania Zbywcy, z zastrzeżeniem lit. c) powyżej;

c) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie aktywami (asset management); – Zbywca nie jest stroną takiej umowy

d) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością (property management);

e) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości, z zastrzeżeniem uwag poniżej;

f) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

g) prawa i obowiązki wynikające z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

h) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

i) księgi rachunkowe Zbywcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

j) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy, w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą, oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy, z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemcę;

k) pracownicy ani zakład pracy Zbywcy – przy czym Zbywca nie zatrudnia pracowników;

l) tajemnice i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach okazanych lub przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

W odniesieniu do umów takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Zakładane jest, iż:

-        w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemcy,

-        czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemcy, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemcy za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

-        Zbywca przeleje Nabywcy kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

Nie można wykluczyć, że Strony postanowią ostatecznie o innym sposobie dokonania wzajemnych rozliczeń lub w ogóle nie dojdzie do rozliczeń w tym zakresie.

W związku z Transakcją Strony mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Zbywca i Nabywca za okres przed i po Transakcji.

Jak wskazano powyżej, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W związku z powyższym, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności Budynku, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

v. Historia Nieruchomości

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości wraz z innymi prawami oraz obowiązkami związanymi z Nieruchomością w ramach transgranicznego połączenia przez przejęcie spółki (…) sp. z o.o. sp. k. (dalej: „(…)”), które miało miejsce w 2023 r. W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki (…) i stał się jej następcą prawnym w ramach sukcesji uniwersalnej. Zbywca wstąpił zatem również we wszelkie prawa i obowiązki związane z Nieruchomością oraz związane z rozliczeniami podatkowymi (…), w tym w zakresie podatku VAT.

(…) nabyła w 2020 r. prawo własności Gruntu od (…) w (…).

Dla uzupełnienia warto wspomnieć, że pierwotnie, przedwstępna umowa sprzedaży Gruntu została zawarta przez (…) sp. z o.o., a następnie w drodze odpłatnej cesji prawa i obowiązki wynikające z tej umowy, w tym prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Gruntu zostały przeniesione na (…) (w tamtym czasie działającą pod firmą (…) sp. z o.o.).

Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na (…) oraz nabycie przez (…) Gruntu od (…) w (…) nastąpiło w ramach jednej umowy z dnia 21.10.2020 r. zawartej w formie aktu notarialnego (Repertorium (…)). Obie te transakcje (tj. cesja i nabycie Gruntu) podlegały opodatkowaniu VAT.

W momencie nabycia przez (…) Grunt pozostawał niezabudowany, a dla potrzeb VAT stanowił teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, z uwagi na objęcie go decyzją Prezydenta Miasta (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie hali magazynowo-usługowo-produkcyjnej wraz z pomieszczeniami biurowo-socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Po nabyciu Gruntu, (…) zrealizowała na nim inwestycję polegającą na budowie Budynku wraz z pozostałą infrastrukturą. W 2021 r. doszło do zakończenia realizacji inwestycji, oddania Budynku wraz z pozostałą infrastrukturą do użytkowania oraz oddania przez (…) powierzchni Budynku najemcy do użytkowania w ramach odpłatnej umowy najmu zawartej w 2020 r. jeszcze przed ukończeniem realizacji inwestycji.

Wobec powyższego, Budynek, pozostałe budynki i Budowle zostały wybudowane/nabyte już po nabyciu Gruntu, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Wyżej wymienione nabycia/budowa podlegały opodatkowaniu VAT, a (…) przysługiwało z tego tytułu prawo odliczenia podatku VAT i (…) z tego prawa skorzystała.

Od momentu nabycia/wybudowania, Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, początkowo przez (…), a następie przez Zbywcę, polegającej na najmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości, podlegającym opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była więc wykorzystywana wyłącznie w ramach działalność zwolnionej z VAT.

Od momentu nabycia przez (…) Gruntu oraz wybudowania na nim Budynków, Budowli i innych naniesień, Nieruchomość była przedmiotem ulepszeń, z tytułu których właścicielowi Nieruchomości ((…) a następnie Zbywcy) przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT. Przy czym od momentu nabycia Nieruchomości przez (…) (a tym bardziej przez Zbywcę w wyniku połączenia) Budynek oraz poszczególne Budowle i inne naniesienia nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

vi. Wyodrębnienie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Jak wskazano wyżej, w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Zbywcy (wskazane powyżej), a nie jego całość.

Składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Zbywcy (np. oddziału wyodrębnionego w odpowiednim rejestrze i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą Transakcją).

W odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. Potencjalnie Zbywca może przypisać poszczególne przychody lub koszty (czy też należności i zobowiązania) do Nieruchomości (lub inne przychody i koszty do ogólnej działalności spółki) jednak takie przyporządkowanie nie jest robione.

vii. Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Nie jest wykluczone, że po przeprowadzeniu Transakcji może dojść do likwidacji Zbywcy.

Nabywca, po uzupełnieniu Przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe zgodnie z założeniami opisanymi wcześniej) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wsparciu Spółki Zarządzającej oraz w oparciu o własne zasoby i know-how wypracowany w tym zakresie, względnie również przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowy z zakresu asset management i property management),

2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych oraz umów o dostawę mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (przy czym w wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków, w szczególności z umów o dostawę mediów, na Nabywcę),

3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,

– w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie musiał zapewnić: zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, jak również zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie doszło do przerwy w świadczeniu usług w oparciu o Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

W zakresie, w jakim do Transakcji będzie mogło mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy zamierzają, przed dniem dokonania Transakcji, złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT albo zawrzeć takie oświadczenie w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości VAT.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Stron do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności oświadczeń ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Uzupełniając wniosek na wezwanie udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zadane pytania:

Na pytanie: „Co rozumieją Państwo pod pojęciem „w ramach Transakcji, Zbywca przeniesie również na rzecz Nabywcy własność oznaczonych przynależności, tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzeń i wyposażenia.”? Czy są to urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 524 ze zm.), a jeśli tak, to czy są częścią składową gruntu bądź Budynku – proszę wskazać które. Czy sformułowanie to dotyczy wyposażenia Budynków i budowli?”, odpowiedzieli Państwo: „Pojęcie „przynależności”, tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzeń i wyposażenia, Wnioskodawcy we wskazanym kontekście rozumieją w znaczeniu ogólnym, jako obejmujące ruchomości związane z korzystaniem z Budynku oraz jego prawidłowym funkcjonowaniem, które mają zostać przeniesione w ramach Transakcji.

Wnioskodawcy użyli wskazanego określenia w celu wyczerpującego opisania w ramach zdarzenia przyszłego wszystkich składników majątkowych, które mogą być przenoszone w ramach Transakcji, innych niż składniki odrębnie zdefiniowane we wniosku. Wnioskodawcy wskazują, że przykładowo, Transakcja obejmie wybrane meble. Na obecnym etapie nie dysponują jednak pełną i ostateczną listą tych „przynależności”, ponieważ ich zakres będzie ustalony przez strony dopiero na dzień Transakcji. Sformułowanie to dotyczy w szczególności wyposażenia Budynku, natomiast nie dotyczy wyposażenia Budowli. Wnioskodawcy nie są jednak w stanie wykluczyć, że w ramach Transakcji dojdzie również do przeniesienia wyposażenia Budowli, o ile takie będzie istniało na dzień Transakcji.

Opisane w powyższym fragmencie przynależności nie stanowią urządzeń budowlanych ani obiektów małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 524 ze zm.).”

Na pytanie: „W odniesieniu do przynależności związanych z budynkami i budowlami, proszę osobno wskazać:

a) Czy w związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b) Czy Zbywca wykorzystywał ww. wyposażenie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

c) Czy którykolwiek z elementów ww. wyposażenia został umieszczony/zamontowany w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku?

d) Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów ww. wyposażenia umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku?

e) Czy demontaż poszczególnych elementów ww. wyposażenia spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń? W odniesieniu do powyższego wskazuję, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce.”, odpowiedzieli Państwo:

„Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem lub wytworzeniem ww. wyposażenia.

Zbywca nie wykorzystywał ww. wyposażenia wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Zbywca wykorzystywał je wyłącznie na cele działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Żaden z elementów ww. wyposażenia, które Strony zamierzają przenieść na obecnym etapie, nie został umieszczony/zamontowany w Budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych Budynku. Ostateczna lista przynależności zostanie jednak ustalona na dzień Transakcji.

Sposób zamocowania poszczególnych elementów ww. wyposażenia, które Strony zamierzają przenieść na obecnym etapie, umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji Budynku. Elementy te mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku.

Demontaż poszczególnych elementów ww. wyposażenia, które Strony zamierzają przenieść na obecnym etapie, nie spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych Budynku (takich jak fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce).”

Na pytanie: „Czy wszystkie naniesienia tj. budowle wymienione we wniosku (znajdujące się na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży), są częścią składową gruntu lub budynku? (proszę wskazać które).”, odpowiedzieli Państwo: „Nie. Nie wszystkie naniesienia tj. Budowle wymienione we wniosku (znajdujące się na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży), są częścią składową Gruntu lub Budynku.

Budowle (wymienione i zdefiniowane we wniosku), znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży, będące częścią składową Gruntu to: pompownia ścieków sanitarnych, zbiornik zapasu wody ppoż., podziemny zbiornik retencyjny, drogi i place, linia oświetleniowa, mury oporowe, ogrodzenie terenu ze szlabanem, wiata na rowery, palarnia, wiata wolnostojąca, zespół pomiarowo-redukcyjny, pylon informacyjny.

Pozostałe wymienione we wniosku Budowle tj. sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć gazowa oraz przyłącze elektroenergetyczne nie są częścią składową Gruntu ani Budynku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności z uwagi na złożenie przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3. Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie jak we wniosku)

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  Planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.  Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności z uwagi na złożenie przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3.  W zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż Przedmiotu Transakcji stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy powinna ona zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy Przedmiot Transakcji spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz wyrażaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

•      oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

•      własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

•      prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

•      wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

•      koncesje, licencje i zezwolenia;

•      patenty i inne prawa własności przemysłowej;

•      majątkowe prawa autorskie i majątkowe  prawa pokrewne;

•      tajemnice przedsiębiorstwa;

•      księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności” pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że Przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, a co za tym idzie, ustawy o VAT, jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Zbywcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym np. firma (nazwa przedsiębiorstwa) Zbywcy, środki finansowe, istniejące i wymagalne na dzień Transakcji należności i zobowiązania Zbywcy, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umowy o zarządzanie Nieruchomością, zawarcie umów serwisowych, zapewnienie dostawy mediów oraz zapewnienie obsługi księgowej, prawnej i podatkowej. Dodatkowo, intencją Nabywcy jest także zawarcie nowych umów na dostawę mediów, przy czym Strony nie wykluczają, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może tymczasowo korzystać z praw wynikających z wybranych umów, jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Nabywcę.

Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych, potwierdzona została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe. Przykładowo interpretacja indywidualna z dnia 29 października 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB oraz interpretacja indywidualna z dnia 22 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej i funkcjonalnej całości, za pomocą której można by samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

•        istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

•        zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

•        składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

•        zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań. Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, np. interpretacja indywidualna z 21 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.438.2024.3.AR.

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Wnioskodawców, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W związku z faktem, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, w tym brak jest również wyodrębnienia faktycznego Przedmiotu Transakcji w istniejącej strukturze Zbywcy, a składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Zbywcy, np. oddziału wyodrębnionego w odpowiednim rejestrze i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą Transakcją, Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być w postaci oddziału samodzielnie się rozliczającego. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku, tak aby można było przejąć funkcje gospodarcze.

W przedmiotowej sprawie Zbywca jest spółką, której jednym z głównych składników majątku jest Nieruchomość i potencjalnie możliwe jest przypisanie do niej określonych kosztów i przychodów, niemniej wyodrębnienie finansowe nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów, należności i zobowiązań, związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość, była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. Potencjalnie Zbywca może przypisać poszczególne przychody lub koszty, czy też należności i zobowiązania, do Nieruchomości lub inne przychody i koszty do ogólnej działalności spółki, jednak takie przyporządkowanie nie jest robione.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

•      Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej, księgowej, handlowej ani korporacyjnej związanej z przedsiębiorstwem Zbywcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

•      Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Zbywcy ani środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach bankowych, z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemcę;

•      Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy na podstawie umowy najmu, w tym w formie gwarancji lub poręczenia, a także kaucji (depozytów) zdeponowanych przez najemcę;

•      Nabywca nie przejmie zobowiązań Zbywcy związanych z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym praw i obowiązków z umów związanych z finansowaniem działalności Zbywcy.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa, i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 23 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Zbywcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę wyłącznie za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki majątku jak:

•      prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania działalności;

•      prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami (asset management) – Zbywca nie jest stroną takiej umowy;

•      prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością (property management);

•      co do zasady, prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości;

•      prawa i obowiązki wynikające z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy.

Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy. Zbywca nie zatrudnia pracowników, a wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością, która nie będzie przedmiotem Transakcji.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Nabywca przejmie natomiast prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu i będzie ją kontynuował. Jednakże, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wsparciu Spółki Zarządzającej oraz przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zapewnić zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, jak również zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości. Przy czym, Strony nie wykluczają tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z umów serwisowych lub umów na dostawę mediów zawartych przez Zbywcę, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Stronami – jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „[…] co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

•      przenoszony na kupującego zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

•      nabywca, w ramach swojej działalności, ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia, czy przenoszony na kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, jako element konieczny dla uznania składników za ZCP, należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

•      prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

•      umowy o zarządzanie nieruchomością;

•      umowy zarządzania aktywami;

•      należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą powyżej wskazane elementy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące Przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem zasadniczo elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które, zgodnie z Objaśnieniami MF, nie są istotne dla oceny Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP, jak np. ruchomości, prawa autorskie czy dokumentacja. Pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy w prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy, Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą Przedmiotem Transakcji.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Zbywcy.

Powyższej konkluzji nie zmienia również fakt, że część umów na dostawę mediów oraz świadczenie usług serwisowych może być kontynuowana po dokonaniu Transakcji. Przeniesienie praw i obowiązków ze wskazanych umów nie stanowi bowiem elementu istotnego w zakresie kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie Objaśnień MF.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Ad. 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę Gruntu, Budynku, dwóch mniejszych budynków oraz Budowli wraz z przynależnościami będącymi własnością Zbywcy i znajdującymi się na Gruncie.

Na wstępie należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku” czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów Prawa budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek oraz dwa mniejsze budynki powinny zostać uznane za budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach, a jednocześnie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast Budowle powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ są obiektami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, niebędącymi jednocześnie budynkiem ani obiektem małej architektury.

Tym samym, do Transakcji zastosowanie powinny mieć przepisy odnoszące się do dostawy budynków, budowli lub ich części.

Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Gruncie lub przez Grunt przebiegają również urządzenia, które nie są własnością Zbywcy i nie będą przedmiotem Transakcji. Wskazane urządzenia w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, takie urządzenia nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie urządzenia nie będą przedmiotem planowanej Transakcji i nie powinny wpływać na zasady opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku, dwóch mniejszych budynków oraz Budowli znajdujących się na Gruncie. W związku z czym kluczowa dla oceny opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości będzie analiza opodatkowania VAT Budynku, dwóch mniejszych budynków i Budowli.

Na gruncie ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

•      dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

•      pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Powyższe uregulowania wskazują, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż dwa lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

•      wybudowaniu lub

•      ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków lub budowli na potrzeby własne albo do oddania budynków lub budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką, pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż, ale także zasiedlenie budynków lub budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, (…) nabyła w 2020 r. prawo własności Gruntu, który w momencie nabycia pozostawał niezabudowany i dla potrzeb VAT stanowił teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Po nabyciu Gruntu, (…) zrealizowała na nim inwestycję polegającą na budowie Budynku wraz z pozostałą infrastrukturą. W 2021 r. doszło do zakończenia realizacji inwestycji, oddania Budynku wraz z pozostałą infrastrukturą do użytkowania oraz oddania przez (…) powierzchni Budynku najemcy do użytkowania w ramach odpłatnej umowy najmu zawartej w 2020 r. jeszcze przed ukończeniem realizacji inwestycji.

Wobec powyższego, Budynek, dwa mniejsze budynki i Budowle zostały wybudowane lub nabyte już po nabyciu Gruntu, jednak na ponad dwa lata przed planowaną Transakcją. Wyżej wymienione nabycia lub budowa podlegały opodatkowaniu VAT, a (…) przysługiwało z tego tytułu prawo odliczenia podatku VAT i (…) z tego prawa skorzystała.

Od momentu nabycia lub wybudowania, Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, początkowo przez (…), a następnie przez Zbywcę, polegającej na najmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości, podlegającym opodatkowaniu VAT.

W ocenie Wnioskodawców, opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia”, do pierwszego zasiedlenia Budynku, dwóch mniejszych budynków i Budowli doszło najpóźniej w 2021 r., tj. w momencie oddania ich do użytkowania i rozpoczęcia ich wykorzystywania przez (…) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w tym poprzez oddanie powierzchni Budynku najemcy do użytkowania w ramach odpłatnej umowy najmu.

Dodatkowo, od momentu nabycia przez (…) Gruntu oraz wybudowania na nim Budynku, dwóch mniejszych budynków, Budowli i innych naniesień, Nieruchomość była przedmiotem ulepszeń, z tytułu których właścicielowi Nieruchomości, tj. (…), a następnie Zbywcy, przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT. Przy czym od momentu nabycia Nieruchomości przez (…), a tym bardziej przez Zbywcę w wyniku połączenia, Budynek oraz poszczególne Budowle i inne naniesienia nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodać przy tym należy, że transgraniczne połączenie przez przejęcie (…) przez Zbywcę prowadziło do sukcesji praw i obowiązków, a tym samym na potrzeby niniejszej analizy należy założyć, iż czynności lub działania wykonywane lub realizowane przez (…) w odniesieniu do Nieruchomości mają znaczenie również dla oceny sytuacji Zbywcy jako następcy prawnego (…).

Tym samym, należy uznać, że Transakcja zostanie przeprowadzona w okresie ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, a tym samym będzie mogła korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przy czym należy wskazać, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

•      są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

•      złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

•      imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

•      planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

•      adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zamierzają, przed dniem dokonania Transakcji, złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT albo zawrzeć takie oświadczenie w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości VAT.

Podsumowując, w związku ze złożeniem przez Wnioskodawców oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dostawy Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do Transakcji nie będą miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, w szczególności zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT o VAT nie znajdzie zatem zastosowania.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

•      towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku;

•      dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia, importu lub wytworzenia.

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Tym samym, przy założeniu złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, tym samym rezygnując ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, Transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT i będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Ad. 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)  nabycia towarów i usług;

b)  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a, powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W rozumieniu art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności dających prawo do odliczenia VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania, w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Przedmiotu Transakcji, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

a)  Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy

b)  Transakcja będzie opodatkowana VAT.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej opodatkowanej VAT działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Nabywca zamierza zatem wykorzystywać Przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, która nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, ze względu na fakt, że od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości minęły co najmniej dwa lata, Transakcja będzie mogła podlegać zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, z której to możliwości Wnioskodawcy zamierzają skorzystać. Transakcja będzie zatem opodatkowana VAT. Jak wskazano, zastosowania do Transakcji nie będą miały również zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiot planowanej Transakcji do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy

Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych, w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. Nabywca specjalizuje się w inwestycjach w komercyjne nieruchomości z segmentów biurowych, opieki zdrowotnej, edukacji, logistyki, zakwaterowania i innych, położonych w Europie, w tym w Polsce.

Nabywca realizuje swoją strategię poprzez inwestycyjne nabywanie skomercjalizowanych (tj. wynajętych) nieruchomości, czerpanie z nich pożytków w formie czynszu najmu/dzierżawy oraz zwiększaniu ich wartości w celu ostatecznego wyjścia z inwestycji, tj. sprzedaży na wolnym rynku.

Zbywca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży Gruntu wraz z Budynkiem oraz innymi składnikami majątku.

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż Gruntu – działki nr A – wraz z posadowionymi na nim naniesieniami w postaci Budynku i dwóch mniejszych budynków niestanowiących odrębnego przedmiotu własności oraz następujących budowli:

1)    sieci energetycznej,

2)    sieci wodociągowej,

3)    sieci kanalizacji deszczowej,

4)    sieci gazowej,

5)    pompowni ścieków sanitarnych,

6)    zbiornika zapasu wody ppoż.,

7)    podziemnego zbiornika retencyjnego,

8)    dróg i placów,

9)    linii oświetleniowej,

10) murów oporowych,

11) ogrodzenia terenu ze szlabanem,

12) wiaty na rowery,

13) palarni,

14) wiaty wolnostojącej,

15) zespołu pomiarowo-redukcyjnego oraz

16) pylonu informacyjnego,

17) przyłącza elektroenergetycznego,

– dalej zwanych: „Budowlami”.

Ponadto w ramach Transakcji, Zbywca przeniesie również na rzecz Nabywcy własność oznaczonych przynależności, tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzeń i wyposażenia. Grunt, Budynek dwa mniejsze budynki oraz Budowle wraz ze związanymi z nimi przynależnościami stanowiącymi własność Zbywcy, które łącznie będą przedmiotem Transakcji, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji – następujących składników majątku:

a)  prawa własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz innych ruchomości, które na dzień Transakcji będą stanowić własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b)  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu;

c)  praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy na podstawie umowy najmu, w tym w formie gwarancji lub poręczenia, a także kaucji (depozytów) zdeponowanych przez najemcę;

d)  praw z gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczących robót budowlanych związanych z budową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w zakresie posiadanym przez Zbywcę na moment Transakcji, o ile będą występowały;

e)  określonych autorskich praw majątkowych do planów, wzorów lub projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Zbywcę, wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości, takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty, na których takie projekty zostały utrwalone;

f)   praw lub licencji do oprogramowania przeznaczonego do zarządzania Nieruchomością;

g)  dokumentacji prawnej    i technicznej, w oryginałach lub kopiach, dotyczącej Nieruchomości, w szczególności Budynku, w tym umów wymienionych w niniejszym wniosku, pozwoleń związanych z Nieruchomością itp., jak również kart dostępu, kodów, informacji itp., niezbędnych do obsługi Budynku;

h)  prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związaną z Nieruchomością;

i)    będących w posiadaniu Zbywcy instrukcji użytkowania lub innych instrukcji dotyczących obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn i urządzeń związanych z Nieruchomością;

j)    praw i obowiązków wynikających z decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości, np. decyzji wodnoprawnych; w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie, w trybie administracyjnym, praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie, w jakim taka zgoda będzie wymagana, o ile takie decyzje wystąpią.

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Zbywcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

a)  firma (nazwa przedsiębiorstwa) Zbywcy;

b)  istniejące i wymagalne na dzień Transakcji należności i zobowiązania Zbywcy, z zastrzeżeniem lit. c) powyżej;

c)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie aktywami (asset management) – Zbywca nie jest stroną takiej umowy;

d)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością (property management);

e)  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości, z zastrzeżeniem uwag poniżej;

f)   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

g)  prawa i obowiązki wynikające z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

h)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

i)    księgi rachunkowe Zbywcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

j)    prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy, w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą, oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy, z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemcę;

k)  pracownicy ani zakład pracy Zbywcy – przy czym Zbywca nie zatrudnia pracowników;

l)    tajemnice i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach okazanych lub przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z wybranymi składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem, że Składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Zbywcy (np. oddziału wyodrębnionego w odpowiednim rejestrze i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą Transakcją).

W odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że Przedmiotem Transakcji będzie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej i funkcjonalnej całości, za pomocą której można by samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.

Wszystkie powyższe okoliczności przesądzają o braku samodzielnego wyodrębnienia finansowego przedmiotowych składników w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy.

Składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą również stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Choć Nieruchomość jest niewątpliwie istotna dla działalności Zbywcy, nie tworzy ona samodzielnego segmentu działalności zdolnego do odrębnego funkcjonowania.

Składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą także stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych zdolnych do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy bez podjęcia dodatkowych działań przez Nabywcę. Sprzedawany zespół składników nie obejmuje kluczowych elementów koniecznych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy.

Nabywca w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie musiał zapewnić: zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, jak również zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe pozbawione są cechy niezależności organizacyjnej i funkcjonalnej. Zespół tych składników stanowi jedynie majątek o charakterze inwestycyjnym (nieruchomość z infrastrukturą), a nie przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będzie m.in. działka gruntu nr A zabudowana budynkiem magazynowo-przemysłowy wraz z dwoma mniejszymi budynkami oraz budowlami: siecią energetyczną, siecią wodociągową, siecią kanalizacji deszczowej, siecią gazową, pompownią ścieków sanitarnych, zbiornikiem zapasu wody ppoż., podziemnym zbiornikiem retencyjnym, drogami i placami, linią oświetleniową, murami oporowymi, ogrodzeniem terenu ze szlabanem, wiatą na rowery, palarnią, wiatą wolnostojącą, zespołem pomiarowo-redukcyjnym oraz pylonem informacyjnym, przyłączem elektroenergetycznym.

Powyższe Budowle stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Budowle: pompownia ścieków sanitarnych, zbiornik zapasu wody ppoż., podziemny zbiornik retencyjny, drogi i place, linia oświetleniowa, mury oporowe, ogrodzenie terenu ze szlabanem, wiata na rowery, palarnia, wiata wolnostojąca, zespół pomiarowo-redukcyjny, pylon informacyjny znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży są częścią składową Gruntu.

Pozostałe Budowle tj. sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć gazowa oraz przyłącze elektroenergetyczne nie są częścią składową Gruntu ani Budynku.

Ponadto, na Gruncie lub przez Grunt przebiegają również urządzenia, które jednak nie są własnością Zbywcy i nie będą przedmiotem Transakcji.

Inwestycję w wyniku, której powstał Budynek, pozostałe budynki i Budowle zakończono i oddano do użytkowania w 2021 r.

Budynek oraz poszczególne Budowle i inne naniesienia nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanej działki zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tej działce Budynku, pozostałych budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku, pozostałych budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynek ten, pozostałe budynki i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku, pozostałych budynków i Budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak bowiem Państwo wskazali, w 2021 r. doszło do zakończenia realizacji inwestycji, oddania Budynku wraz z pozostałą infrastrukturą do użytkowania oraz oddania przez (…) powierzchni Budynku najemcy do użytkowania w ramach odpłatnej umowy najmu zawartej w 2020 r. jeszcze przed ukończeniem realizacji inwestycji. Wobec powyższego – wskazali Państwo, że Budynek, pozostałe budynki i Budowle zostały wybudowane/nabyte już po nabyciu Gruntu, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Ponadto, Budynek oraz poszczególne Budowle i inne naniesienia nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do ww. Budynku, pozostałych dwóch mniejszych budynków i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku, pozostałych dwóch mniejszych budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, na moment Transakcji, Zbywca i Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Ponadto Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy dostawie Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynku, pozostałych dwóch mniejszych budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działki nr A), na którym posadowione są ww. Budynek, pozostałe dwa mniejsze budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Ponadto wskazali Państwo, że w ramach Transakcji, Zbywca przeniesie również na rzecz Nabywcy własność oznaczonych przynależności, tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzeń i wyposażenia. Grunt, Budynek dwa mniejsze budynki oraz Budowle wraz ze związanymi z nimi przynależnościami stanowiącymi własność Zbywcy, które łącznie będą przedmiotem Transakcji, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Odnosząc się więc do przedmiotu Transakcji, który zgodnie z ww. Państwa wskazaniem, obejmuje również przynależności związane z budynkami i budowlami należy stwierdzić co następuje.

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga kwestia tzw. świadczeń złożonych.

W odniesieniu do tej kwestii należy zauważyć, że ani dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE, ani też przepisy krajowe nie zawierają definicji świadczenia złożonego. Brak również szczególnych uregulowań dotyczących przesłanek uznawania danego świadczenia za świadczenie złożone. Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE). Przy czym zastrzec należy, że wprawdzie TSUE w wielu orzeczeniach w sposób pomocny przy interpretacji przepisów wypowiadał się w kwestii świadczeń złożonych, to i tak każdorazowo rozstrzygnięcie w tym przedmiocie musi uwzględniać specyfikę konkretnego stanu faktycznego w danej sprawie. W szczególności wskazać należy wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r. w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v. Commissioners of Customs & Excise, w którym Trybunał stwierdził, że należy dać prymat ochronie zasady nierozszerzania zwolnienia podatkowego nad traktowaniem kilku dostaw jako świadczenia złożonego, opodatkowanego wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Każde odstępstwo od zasadniczej stawki podatku od towarów i usług winno być zatem interpretowane ściśle i ta ogólna zasada musi być brana bezwzględnie pod uwagę przy ocenie okoliczności konkretnej sprawy.

Zatem dla określenia skutków podatkowych transakcji złożonych należy badać, czy mamy do czynienia z kompozycją świadczenia głównego – dominującego, wzbogaconą jedynie o świadczenia pomocnicze, czy też dany dostawca realizuje kilka odrębnych i niezależnych świadczeń. Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna dostawa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za dostawę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako czynności pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do dostawy zasadniczej.

Aby móc natomiast wskazać, że dana dostawa jest czynnością złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na dostawę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast dostawę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania dostawy zasadniczej. Pojedyncza dostawa traktowana jest zatem jak element dostawy kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia dostawy pomocniczej jest zdeterminowany przez dostawę główną oraz nie można dokonać dostawy głównej bez dostawy pomocniczej.

Zatem z ekonomicznego punktu widzenia dostawy nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną dostawę kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład dokonywanej dostawy wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu dostawy kompleksowej.

Jednocześnie należy podkreślić, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej, nie regulują pojęcia „części składowych”. Zatem w tym celu należy odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Aby jednak uzyskać atrybut części składowej rzeczy nadrzędnej, w tym przypadku budynku, wyposażenie powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

- więź fizykalno-przestrzenna oraz,

- więź funkcjonalna (gospodarcza)

a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przy czym przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji takiego połączenia elementy wyposażenia powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym. Zatem elementy wyposażenia trwale związane z budynkiem nie będą mogły samoistnie stanowić rzeczy, lecz powinny tworzyć z budynkiem jedną całość.

Przy czym, zgodnie z art. 47 § 3 kodeksu cywilnego:

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jednocześnie stosownie do art. 51 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

W myśl art. 51 § 3 Kodeksu cywilnego:

Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.

Pojęcie przynależności należy zatem odróżnić od pojęcia części składowej, bowiem związek, jaki zachodzi pomiędzy rzeczą przynależną (pomocniczą) a rzeczą główną, jest luźniejszy niż związek pomiędzy częścią składową a rzeczą nadrzędną. Wprawdzie przynależności i części składowe dzielą los prawny rzeczy głównej (nadrzędnej), lecz w przypadku przynależności zasada ta nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Pomiędzy rzeczą główną a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. W stosunku przynależności występują dwa odrębne podmiotowe prawa własności – do rzeczy głównej i do rzeczy pomocniczej. Zatem przynależność (rzecz pomocnicza) nie traci samodzielnego bytu prawnego wskutek jej związku z rzeczą główną – pozostaje, w przeciwieństwie do części składowej, samoistną rzeczą ruchomą. Dlatego też przynależność może stanowić przedmiot samoistnego obrotu, natomiast część składowa nie może być przedmiotem odrębnej dostawy.

W kontekście powyższych uwag podkreślić należy, że wszelkie elementy wyposażenia, które zostaną połączone z budynkiem w sposób trwały, będąc jego częściami składowymi, będą stanowiły nierozerwalną część sprzedawanego budynku. Nie można zatem przenieść prawa do rozporządzenia budynkiem bez przenoszenia własności jego części składowych. Czynność dostawy budynku i związanych z nim trwale elementów składowych będzie zatem jedną czynnością dostawy, która będzie opodatkowana właściwą stawką podatku lub będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Pojęcia dostawy budynku nie można zatem rozszerzać na dostawę elementów, które nie są nierozerwalnie związane z konstrukcją budynku. Elementy wyposażenia budynku, które nie będą w sposób trwały związane z bryłą budynku, jako mogące być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, będą stanowić wyposażenie niebędące częściami składowymi budynku i winny zostać opodatkowane odrębnie od dostawy budynku, według stawki właściwej dla dostawy danego rodzaju towaru.

Zatem dostawa wyposażenia, które może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego lub też wyposażenia, które nie stanowi części składowej, winna zostać opodatkowana według przepisów właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru.

Wracając na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przez pojęcie przynależności należy rozumieć rzeczy ruchome związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie, w znaczeniu ogólnym rozumiane, jako obejmujące ruchomości związane z korzystaniem z Budynku oraz jego prawidłowym funkcjonowaniem, które mają zostać przeniesione w ramach Transakcji, które nie stanowią urządzeń budowlanych ani obiektów małej architektury w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Mogą to być przykładowo wybrane meble oraz inne wyposażenie Budynku.

Wskazali Państwo, że żaden z elementów ww. wyposażenia, które Strony zamierzają przenieść na obecnym etapie, nie został umieszczony/zamontowany w Budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych Budynku. Sposób zamocowania poszczególnych elementów ww. wyposażenia, które Strony zamierzają przenieść na obecnym etapie, umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji Budynku. Elementy te mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku. Demontaż poszczególnych elementów ww. wyposażenia, które Strony zamierzają przenieść na obecnym etapie, nie spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych Budynku (takich jak fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce).

Zatem dostawa przynależności, tj. ruchomości, które nie są fizycznie i trwale połączone z gruntem lub zlokalizowanymi na nim naniesieniami powinna zostać opodatkowana stawką właściwą dla tych towarów.

Jak wynika z treści wniosku, żaden z elementów przynależności nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem lub wytworzeniem wszelkich przynależności związanych z budynkami i budowlami, które są objęte Transakcją. W konsekwencji dostawa przynależności, tj. ruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zatem dostawa przynależności, tj. ruchomości, będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT i będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 zgodnie z którym Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności z uwagi na złożenie przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że na moment Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Ponadto Nabywca nabywa Przedmiot Transakcji na potrzeby własnej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT w Polsce (czyli długoterminowego wynajmu nieruchomości), prowadzonej w formie stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynku, pozostałych dwóch mniejszych budynków i Budowli, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

W tym kontekście zatem nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budynku, pozostałych dwóch mniejszych budynków i Budowli, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy prowadzony w banku mającym siedzibę na terytorium Polski.

Podsumowując, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, w myśl którego z uwagi na fakt, że Nabywca zamierza wykorzystać przedmiot planowanej Transakcji do wykonywania czynności opodatkowanych, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.