0111-KDIB3-2.4012.440.2026.2.DK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.
Uzupełnili go Państwo pismem z 5 sierpnia 2026 r. (wpływ 5 sierpnia 2026 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; („Sprzedający” lub „Zbywca”)

(…);

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) („Kupujący” lub „Nabywca”)

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

Na początku należy wskazać, że 5 sierpnia 2026 r. złożyli Państwo uzupełnienie wniosku wyjaśniając, jego złożenie zmianami w sposobie przeprowadzenia planowanej Transakcji (definicje zgodnie z pierwotnym wnioskiem) ustalonymi przez Strony w toku negocjacji.

(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest spółką funkcjonującą w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Zbywca jest właścicielem nieruchomości handlowo-usługowej położonej (...) i funkcjonującej pod nazwą (...), która składa się z dwóch kompleksów budynków i została szczegółowo opisana w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”). Działalność Zbywcy polega głównie na wynajmie Nieruchomości do podmiotów trzecich i czerpaniu z tego pożytków.

(...) (dalej jako: „Kupujący” lub „Nabywca”) planuje nabyć od Sprzedającego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”). Transakcja zostanie przeprowadzona w drodze umowy sprzedaży i zostanie udokumentowana aktem notarialnym. Przed zawarciem umowy ostatecznej może dojść do zawarcia umowy przedwstępnej.

Sprzedający i Kupujący w dalszych częściach niniejszego wniosku nazywani są łącznie „Wnioskodawcami” albo „Stronami”.

Dalsze punkty opisu zdarzenia przyszłego zawierają: (i) Opis Nieruchomości, (ii) Charakterystykę działalności Sprzedającego i Kupującego, (iii) Historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz (iv) Opis przedmiotu Transakcji.

(i)        Opis Nieruchomości

Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji i należy do Zbywcy, obejmuje:

1.  Prawo własności gruntu położonego (...):

a)  działki ewidencyjne nr A, D, E, F, G, dla których Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

b)  działka ewidencyjna nr B, dla której ww. Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

c)  działka ewidencyjna nr C, dla której ww. Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

2.  Prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego (...), działka ewidencyjna nr H, dla której ww. Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze X (działki z pkt 1. i pkt 2. będą nazywane dalej łącznie „Gruntem”);

3.  Posadowione na działce B cztery budynki kompleksu handlowo-usługowego następującego rodzaju (zgodnie z wypisem z rejestru budynków): (a) budynek handlowo-usługowy, (b) budynek transportu i łączności, oraz (c) dwa budynki należące do kategorii: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe;

4.  Posadowione na działce H pięć budynków osobnego kompleksu handlowego następującego rodzaju (zgodnie z wypisem z rejestru budynków): (a) budynek handlowo-usługowy, (b) budynek handlowo-usługowy, (c) budynek należący do kategorii pozostałe budynki niemieszkalne, oraz (d) dwa budynki należące do kategorii: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe;

(budynki z pkt 3. i pkt 4. będą nazywane dalej łącznie „Budynkami”);

5.  Naniesienia na lub w Gruncie stanowiące budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.2025.418 z późn. zm.), obejmujące:

a)  ogrodzenie – zlokalizowane na działce H;

b)  parking z kostki brukowej, jezdnie i chodniki – działki A, D, E, F, G, B, C, H, tj. wszystkie działki składające się na Grunt;

c)  elementy sieci telekomunikacyjnej - działki B i H;

d)  elementy sieci elektroenergetycznej - działki B, G, F, C, H;

e)  elementy sieci wodociągowej – działki B, D, G, F, C, H;

f)   elementy sieci kanalizacyjnej - działki A, D, E, F, G, B, C, H, tj. wszystkie działki składające się na Grunt;

g)  elementy sieci gazowej – działki B i H;

h)  elementy sieci ciepłowniczej – działki B, H i C;

i)    pylon reklamowy – działka C

(naniesienia wymienione w pkt 5. będą nazywane dalej łącznie „Budowlami”).

Budynki, Budowle oraz Grunt będą nazywane dalej łącznie „Nieruchomością”.

Na lub w Gruncie mogą znajdować się również części infrastruktury technicznej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji.

Każda z działek ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu jest zabudowana, zgodnie z opisem powyżej.

Grunt jest położony na terenie, dla którego obowiązują następujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego: (i) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (...) obejmujący obszar wyodrębniony z części terytorium miasta (...) pomiędzy ulicami: (...), (...), (...), terenami PKP, przyjętym uchwałą nr X Rady Miejskiej (...) z dnia (...) 1998 r. („Plan Miejscowy 1”); (ii) (częściowo) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (...) dla obszaru położonego w rejonie ulicy (...) oraz (...), (...) i (...), przyjętym uchwałą nr X Rady Miasta (...) z dnia (...) 2023 r. („Plan Miejscowy 2”); (iii) (częściowo) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (...) dla obszaru położonego w rejonie ulicy (...) i (...), pomiędzy (...) i terenami kolejowymi, przyjętym uchwałą nr X Rady Miasta (...) z dnia (...) 2012 r. („Plan Miejscowy 3”), to jest:

Działka ewidencyjna nr C objęta jest:

•      Planem Miejscowym 1 zgodnie z którym położona jest na terenach przeznaczonych pod: i) obiekty handlowe, obiekty administracji oraz usług administracyjnych i biurowych, parkingi jako element zagospodarowania towarzyszącego lub samodzielnego bez zabudowy kubaturowej oraz urządzenia i sieci infrastruktury technicznej związane z powyższym (teren oznaczony symbolem „23‑UH,A/KSp”); oraz ii) teren ulicy lokalnej służący realizacji celów publicznych, o przeznaczeniu podstawowym terenu: (a) obsługa komunikacyjna obszaru objętego planem; (b) dojazd do terenów sąsiednich; (c) trasa przebiegu podziemnej infrastruktury technicznej (teren oznaczony symbolem „5‑KL*”);

•      Planem Miejscowym 2, zgodnie z którym jego odpowiednie części położone są na terenach przeznaczonych pod: i) parkingi oraz tereny zieleni (teren oznaczony symbolem „14‑KS/ZP”); ii) drogę główną ruchu przyspieszonego o charakterze publicznym (teren oznaczony symbolem „1‑KD‑GP*”).

Działka ewidencyjna nr H objęta jest Planem Miejscowym 1, zgodnie z którym położona jest na terenach przeznaczonych pod: i) adaptację istniejącej stacji transformatorowej lub lokalizację stacji transformatorowej nowej (teren oznaczony symbolem „21‑E”); oraz ii) obiekty handlowe, usługi motoryzacyjne związane z handlem (stacje obsługi pojazdów, warsztaty naprawcze), z wyłączeniem stacji paliw, obiekty administracji, usług administracyjnych i biurowych, obiekty nieuciążliwego rzemiosła usługowego i produkcyjnego, parkingi oraz urządzenia i sieci infrastruktury technicznej towarzyszące powyższym (teren oznaczony symbolem „22‑UH,UKS”).

Działka ewidencyjna nr B objęta jest Planem Miejscowym 1, zgodnie z którym położona jest na terenach przeznaczonych pod: i) lokalizację obiektów handlowych, administracji, usług administracyjnych i biurowych, parkingów oraz urządzeń i sieci infrastruktury technicznej towarzyszących powyższym obiektom (teren oznaczony symbolem „25‑UH,UA/KSp”); ii) lokalizację ogólnodostępnych parkingów terenowych oraz urządzeń i sieci infrastruktury technicznej z nimi związanych (teren oznaczony symbolem „26‑KSp”); oraz iii) teren ulicy lokalnej służący realizacji celów publicznych, o przeznaczeniu podstawowym terenu: (a) obsługa komunikacyjna obszaru objętego planem; (b) dojazd do terenów sąsiednich; (c) trasa przebiegu podziemnej infrastruktury technicznej (teren oznaczony symbolem „5‑KL*”).

Działka ewidencyjna nr A objęta jest Planem Miejscowym 1, zgodnie z którym położona jest na terenach przeznaczonych pod i) lokalizację obiektów handlowych, administracji, usług administracyjnych i biurowych, parkingów oraz urządzeń i sieci infrastruktury technicznej towarzyszących powyższym obiektom (teren oznaczony symbolem „25‑UH,UA/KSp”); oraz ii) teren ulicy lokalnej służący realizacji celów publicznych, o przeznaczeniu podstawowym terenu: (a) obsługa komunikacyjna obszaru objętego planem; (b) dojazd do terenów sąsiednich; (c) trasa przebiegu podziemnej infrastruktury technicznej (teren oznaczony symbolem „5‑KL*”).

Działka ewidencyjna nr F objęta jest:

•      Planem Miejscowym 1, zgodnie z którym położona jest na terenach przeznaczonych pod lokalizację obiektów handlowych, administracji, usług administracyjnych i biurowych, parkingów oraz urządzeń i sieci infrastruktury technicznej towarzyszących powyższym obiektom (teren oznaczony symbolem „25‑UH,UA/KSp”);

•      Planem Miejscowym 2, zgodnie z którym położona jest na terenie przeznaczonym pod parkingi oraz tereny zieleni (teren oznaczony symbolem „14‑KS/ZP”).

Działki ewidencyjne nr E oraz G objęte są Planem Miejscowym 1, zgodnie z którym położone są na terenach przeznaczonych pod lokalizację obiektów handlowych, obiektów administracyjnych, usług administracyjno‑biurowych, parkingów oraz urządzeń i sieci infrastruktury technicznej związanych z powyższym (teren oznaczony symbolem „25‑UH,UA/KSp”).

Działka ewidencyjna nr D objęta jest:

•      Planem Miejscowym 1, zgodnie z którym położona jest na terenach przeznaczonych pod i) lokalizację obiektów handlowych, administracji, usług administracyjnych i biurowych, parkingów oraz urządzeń i sieci infrastruktury technicznej towarzyszących powyższym obiektom (teren oznaczony symbolem „25‑UH,UA/KSp”); oraz ii) lokalizację ogólnodostępnych parkingów terenowych oraz urządzeń i sieci infrastruktury technicznej z nimi związanych (teren oznaczony symbolem „26‑KSp”);

•      Planem Miejscowym 3, zgodnie z którym położona jest na terenach przeznaczonych pod drogę lokalną publiczną (teren oznaczony symbolem „5 KD-L*”).

(ii)       Charakterystyka działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, założoną w 2004 r. Działalność Sprzedającego skupia się na wynajmie Nieruchomości i czerpaniu z tego pożytków w postaci czynszu oraz innych opłat.

Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Większość czynności związanych z prowadzeniem jego działalności gospodarczej wykonywana jest na podstawie umów o świadczenie usług przez inne podmioty.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi – w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość i jej części składowe stanowią główny składnik majątkowy Sprzedającego i główne źródło przychodów.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i pozostanie zarejestrowany na dzień Transakcji. Sprzedający odlicza podatek VAT od nabywanych towarów i usług w całości, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Kupujący jest francuskim funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez francuską spółkę (...) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Kupujący został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, obiekty handlowe, hotele, obiekty rekreacyjne, związane z opieką zdrowotną i edukacją) zlokalizowane we Francji i w innych państwach Unii Europejskiej (m.in. w Polsce).

Kupujący, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu VAT.

Po Transakcji Kupujący planuje kontynuowanie wynajmu Nieruchomości na rzecz obecnych Najemców i ewentualnych przyszłych najemców. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do działalności objętej w całości opodatkowaniem VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT. Pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

(iii)      Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w dwóch etapach:

1.  W 2005 r. Sprzedający nabył od podmiotu niepowiązanego prawo własności działek Gruntu wskazanych w pkt 1. sekcji (i) niniejszego wniosku, wraz z Budynkami wskazanymi w pkt 3 i Budowlami położonymi na tych działkach. Transakcja podlegała w całości opodatkowaniu VAT, który został odliczony przez Sprzedającego. Nabyta część Nieruchomości była już wówczas przedmiotem wynajmu do podmiotu trzeciego.

2.  W 2012 r. Sprzedający nabył od innego podmiotu niepowiązanego drugą część Nieruchomości, tj. prawo użytkowania wieczystego działki H, o której mowa w pkt 2. ww. sekcji wniosku, wraz z posadowionymi na niej Budynkami z pkt 4. i Budowlami. Transakcja podlegała w całości opodatkowaniu VAT, który został odliczony przez Sprzedającego. Ta część Nieruchomości była wówczas niewynajęta (była wykorzystywana przez poprzedniego właściciela do działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu warsztatu oraz myjni samochodowej) – Sprzedający rozpoczął jej wynajem do podmiotu trzeciego na przełomie 2012 i 2013 r.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia wszystkich Budynków i Budowli doszło najpóźniej w 2013 r., w związku z wykorzystaniem całości Nieruchomości do działalności gospodarczej przez Sprzedającego - samodzielnie lub poprzez wynajem powierzchni Nieruchomości podmiotom trzecim.

Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość mogłaby przekroczyć 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i odlicza podatek naliczony dotyczący ponoszonych wydatków, w tym od wydatków związanych z Nieruchomością. Sprzedający nie wykorzystywał nigdy Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT (w szczególności nie wynajmował jej na cele mieszkaniowe).

(iv) Przedmiot Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, przedmiotem Transakcji będą lub mogą być:

1.    Grunt, Budynki i Budowle składające się na Nieruchomość;

2.    prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego [Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2025. 1071 z późn. zm.), dalej: „Kodeks cywilny”]  i w pozostałym zakresie (w jakim nie przejdą z mocy prawa) na podstawie zgodnego oświadczenia stron);

3.    depozyty, gwarancje (w tym w formie poręczeń spółki matki lub gwarancji bankowych) i kaucje pieniężne złożone przez najemców lub podmioty z nimi powiązane lub banki działające na zlecenie najemców dotyczące zabezpieczenia umów najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

4.    prawa Sprzedającego wobec dostawców i wykonawców z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich podmiotów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów (o ile wystąpią na moment Transakcji);

5.    autorskie prawa majątkowe i prawa zależne, w tym prawa do projektów i opracowań architektonicznych związanych z Nieruchomością, na polach eksploatacji i w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego (o ile wystąpią na moment Transakcji);

6.    własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, w ramach których ww. projekty i opracowania zostały utrwalone;

7.    własność wyposażenia i innych ruchomości związanych z korzystaniem z Nieruchomości.

Ponadto, w związku z Transakcją Sprzedający przekaże Kupującemu m.in.:

8.    oryginały lub kopie umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz inne dokumenty związane z umowami najmu (np. dokumenty zabezpieczeń dostarczonych przez najemców);

9.    dokumentację techniczną (w tym projektową) dotyczącą Nieruchomości będącą w posiadaniu Sprzedającego na moment Transakcji oraz kopie lub oryginały decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością;

10. instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, książkę obiektu budowlanego oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów);

11. kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Wymienione powyżej składniki, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, w szczególności:

1.  zarządzania Nieruchomością (tzw. property management), z podmiotem powiązanym;

2.  zarządzania aktywami (tzw. asset management), z podmiotem powiązanym;

3.  na obsługę księgową i podatkową, z podmiotem powiązanym;

4.  umowy serwisowe dotyczące dostawy mediów, sprzątania, ochrony itp. – z podmiotami niepowiązanymi (część najemców zawiera podobne umowy we własnym zakresie i Sprzedający nie jest ich stroną).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 z późn. zm., dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy następujących składników majątkowych lub praw i obowiązków istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, tj. poniższe elementy nie wejdą w skład Przedmiotu Transakcji:

1. prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością i zarządzanie aktywami zawartych przez Sprzedającego, tj. z umów o zarządzanie aktywami (asset management) oraz zarządzania Nieruchomością (property management);

2. prawa i obowiązki z tytułu umowy kredytu dotyczącej Nieruchomości zawartej przez Sprzedającego w charakterze kredytobiorcy – Kupujący zapewni finansowanie Transakcji i dalsze funkcjonowanie Nieruchomości we własnym zakresie;

3. prawa i obowiązki z tytułu umowy pożyczki grupowej zawartej przez Sprzedającego w charakterze pożyczkodawcy;

4. prawa i obowiązki wynikające z umowy na obsługę księgową i podatkową Sprzedającego;

5. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości i na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, z uwzględnieniem koniecznych rozliczeń między stronami (szczegóły poniżej);

6. istniejące na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne Sprzedającego;

7. know-how Sprzedającego, rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszów), z zastrzeżeniem informacji o takim charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

8. dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

9. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego, m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami;

10. gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych dotyczących zabezpieczenia umów najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

11. należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

12. firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego.

W odniesieniu do umów serwisowych i na dostawę mediów wskazanych w pkt 5. powyżej, intencją Wnioskodawców nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie, z zachowaniem obowiązujących warunków umownych.

Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji biznesowej Nabywca zawrze nowe umowy o podobnym charakterze z tymi samymi usługodawcami. Nie można również wykluczyć tymczasowego korzystania przez Nabywcę z istniejących umów, w celu zapewnienia odpowiedniej obsługi Nieruchomości w okresie następującym po Transakcji (do momentu zawarcia przez Nabywcę własnych umów) – w takich przypadkach może dojść do zawarcia odpowiednich porozumień z udziałem Sprzedającego, Kupującego lub dostawców, a także refaktury kosztów usług poniesionych przez Sprzedającego na Kupującego.

Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Sprzedającego i po jego zbyciu Sprzedający najprawdopodobniej nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i docelowo zostanie zlikwidowany.

Ponadto należy wskazać, że:

-     ani sama Nieruchomość ani zespół elementów objęty całą planowaną Transakcją (Przedmiot Transakcji) nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego;

-     Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych (z wyjątkiem wykazania Budynków, Budowli oraz Gruntu w rejestrze środków trwałych, do czego Sprzedający był zobowiązany na podstawie obowiązujących przepisów);

-     Sprzedający nie wyodrębnia dla przenoszonej Nieruchomości aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań;

-     Sprzedający nie przypisuje na bieżąco do Nieruchomości przychodów i kosztów;

-     Sprzedający nie opracowuje odrębnego rachunku przepływów pieniężnych, bilansu czy rachunku zysków i strat dla Nieruchomości;

-     dla Nieruchomości nie zostały założone odrębne rachunki bankowe.

Wnioskodawcy złożą w umowie ostatecznej dokumentującej Transakcję wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Z przyczyn komercyjnych Strony planują dokonać Transakcji w rozbiciu na dwa etapy, dotyczące różnych części Nieruchomości:

a)  w ramach pierwszego etapu Sprzedający dokona dostawy na rzecz Kupującego części Nieruchomości składającej się z: prawa własności działek ewidencyjnych C (..), B (…) oraz A, D, E, F, G (…), wraz z posadowionymi na nich Budynkami i Budowlami. Każda z ww. działek jest zabudowana (dalej „Etap 1”);

b)  w ramach drugiego etapu Sprzedający dokona dostawy na rzecz Kupującego części Nieruchomości składającej się z: prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej H (…), wraz z prawem własności posadowionych na niej Budynków i Budowli (dalej „Etap 2”)

(dalej Etap 1 oraz Etap 2 łącznie jako „Etapy Transakcji” lub indywidualnie jako „Etap Transakcji”).

Możliwe jest także, że Etap 2 zostanie zrealizowany pomiędzy Sprzedającym, a innym podmiotem powiązanym z Kupującym (zarządzanym przez ten sam podmiot – (…).

Elementy opisane w pkt (iv) Przedmiot Transakcji pozostają bez zmian, przy czym w ramach danego Etapu Transakcji, przeniesieniu przez Sprzedającego na Kupującego będą podlegać elementy dotyczące części Nieruchomości będącej przedmiotem danego Etapu Transakcji.

Strony planują przeprowadzenie obu Etapów Transakcji w 2026 r. Tym samym rozbicie Transakcji na dwa Etapy Transakcji nie będzie rzutować na opisany we Wniosku moment pierwszego zasiedlenia Budynków, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości tj. moment ten nie uległ i nie ulegnie zmianie w porównaniu do statusu opisanego w pierwotnym Wniosku. W rezultacie oba Etapy Transakcji zostaną dokonane po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynków, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z dwuetapową strukturą Transakcji, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT (art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) złożone zostanie dwukrotnie: w umowie przyrzeczonej w formie aktu notarialnego dotyczącej Etapu 1 oraz w osobnej umowie przyrzeczonej w formie aktu notarialnego dotyczącej Etapu 2.

Dodatkowo, w sekcji I. Opis zdarzenia przyszłego, (i) Opis Nieruchomości pierwotnego wniosku, w pkt 5. Strony pragną doprecyzować, że część Budowli „elementy sieci wodociągowej (lit. e) na liście Budowli w pierwotnym wniosku) w postaci przyłącza, znajduje się poza Gruntem, na działkach sąsiednich będących własnością innych podmiotów. W związku z Transakcją, w odniesieniu do części przyłącza w sąsiedniej działce prywatnej, planowane jest obciążenie tej działki służebnością gruntową na czas nieoznaczony, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr B wchodzącej w skład Gruntu. Z kolei w odniesieniu do części przyłącza w sąsiednich działkach, na których położone są drogi publiczne, Sprzedający i Kupujący poczynią starania, aby odpowiedni organ zarządzający drogą udzielił zgody na zajęcie pasa drogowego w tym zakresie.

Pozostałe elementy opisu zdarzenia przyszłego przedstawione w pierwotnym wniosku pozostają bez zmian.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku) – ostatecznie sformułowane pismem z 5 sierpnia 2026 r.

1.  Czy przedmiot Transakcji, rozpatrywany odrębnie dla części realizowanej w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2, jak również łącznie dla obu Etapów Transakcji, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w konsekwencji czy przedmiot Transakcji realizowanej w ramach Etapu 1 oraz przedmiot Transakcji realizowanej w ramach Etapu 2 będą stanowić dostawy towarów podlegające opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2.  Czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie wszystkich Budynków i Budowli, sprzedaż Nieruchomości odpowiednio w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2 Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT?

3.  Czy w przypadku opodatkowania VAT Etapu 1 i Etapu 2 Transakcji w całości, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Etapu 1 i Etapu 2 Transakcji, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) i ust. 11 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług – ostatecznie sformułowane pismem z 5 sierpnia 2026 r.

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Transakcji, rozpatrywany odrębnie dla części realizowanej w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2, jak również łącznie dla obu Etapów Transakcji, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w konsekwencji czy przedmiot Transakcji realizowanej w ramach Etapu 1 oraz przedmiot Transakcji realizowanej w ramach Etapu 2 będą stanowić dostawy towarów podlegające opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie wszystkich Budynków i Budowli, sprzedaż Nieruchomości w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2 Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku opodatkowania VAT Etapu 1 i Etapu 2 Transakcji w całości, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Etapu 1 i Etapu 2 Transakcji, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) i ust. 11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ewentualne prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ewentualny obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1

Uwagi wstępne

W celu ustalenia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W dalszej kolejności należy ustalić, czy nie znajdzie zastosowania żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – tj. „przedsiębiorstwo” oraz „ZCP” – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenia podatkowe mają wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W konsekwencji, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP.

Uprawnienie i zarazem obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07).

Klasyfikacja Przedmiotu Transakcji

Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni przepisów ustawy o VAT, orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”), a także wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnieniach Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia MF”).

(i)    Kryteria ustawowe

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając fakt, iż definicja „przedsiębiorstwa” nie została uregulowana w innych ustawach podatkowych - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo zgodnie z definicją z art. 55¹ Kodeksu cywilnego (co wskazano m.in. również w Objaśnieniach MF).

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

•      oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

•      własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

•      prawa wynikające z umów najmu nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

•      wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

•      koncesje, licencje i zezwolenia;

•      patenty i inne prawa własności przemysłowej;

•      majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

•      tajemnice przedsiębiorstwa;

•      księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Z tych względów przedsiębiorstwo powinno stanowić funkcjonalnie zorganizowany zespół składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Z kolei – w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT – przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

(ii)   Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie zdarzenia przyszłego kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących m.in.

•        aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, jako Przedmiot Transakcji;

•        praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

•        środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z wynajmem Nieruchomości (czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją);

•        praw i obowiązków z umowy kredytowej służącej finansowaniu działalności Sprzedającego;

•        prawa i obowiązki wynikające z umów zarządzania aktywami (asset management) i zarzadzania Nieruchomością (property management) zawartych przez Sprzedającego;

•        firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Sprzedającego;

Po Transakcji to na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie usług asset i property management, dostawy usług serwisowych oraz finansowania.

W świetle przedstawionych wyżej faktów, należy stwierdzić, iż Przedmiot Transakcji nie będzie wyczerpywał definicji „przedsiębiorstwa” z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W konsekwencji, planowana Transakcja nie powinna zostać zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT.

Zgodnie z interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską  [Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku] (wielokrotnie przytaczaną przez organy podatkowe), za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem, w przypadku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością, jak również nie zostaną przeniesione m.in. umowy zarządzania Nieruchomością. Z tego względu, pomimo, iż Przedmiot Transakcji obejmuje Budynki przeznaczone na wynajem, jego sprzedaż nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa.

(iii)  Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP

Kryteria ZCP

Na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia z ZCP jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:

•      istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), który byłby wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo – tzn. aby w spółce istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze;

•      wyodrębnienie organizacyjne i finansowe – tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego (w tym z umów dotyczących finansowania Przedmiotu Transakcji czy też z umowy o zarządzanie Nieruchomością) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Zbywana Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie Przedmiot Transakcji został przeniesiony do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej żadnego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o Przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe istotne (znaczące) elementy i/lub zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji. Innymi słowy, Przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego niewchodzących w skład Przedmiotu Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić – już we własnym zakresie – szereg usług i czynności faktyczno-prawnych. W ramach planowanej Transakcji nie zostanie również przeniesione finansowanie Nieruchomości, kluczowe dla funkcjonowania każdego przedsięwzięcia gospodarczego. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż Przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i prowadzona w oparciu o nie działalność Sprzedającego nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji nie jest również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności Sprzedający wykorzystuje zarówno składniki wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i zarządzania Nieruchomością).

Przedmiot Transakcji nie stanowi również finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla obiektów będących Przedmiotem Transakcji.

Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów

Należy dodatkowo zwrócić uwagę na poglądy wyrażane przez sądy administracyjne (w tym NSA) i TSUE, które wskazują na właściwe kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespół składników stanowi ZCP na gruncie VAT.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Równocześnie, w przedmiotowym wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.

Jak wskazał NSA, zabudowane nieruchomości nie tworzą bowiem same w sobie całości zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej (nawet jeżeli efektywnie wykorzystywane są do celów wynajmu). Warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej spełniony mógłby być potencjalnie dopiero wówczas, gdyby powyższa działalność w zakresie najmu prowadzona była poprzez wydzielony w strukturze organizacyjnej zbywcy zakład, obejmujący nie tylko przypisane do tej działalności nieruchomości, ale też obsługę (pracowników), finansowanie, umowy itp. Innymi słowy, za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części NSA uznaje więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).

Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany zespół składników nie będzie zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, w składzie takim, w jakim będzie przenoszony do Nabywcy. Zdolności takiej nabierze on dopiero po uzupełnieniu go przez Nabywcę o inne istotne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie Nieruchomością czy umowę o zarządzanie aktywami, umowy na dostawę mediów czy też chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonywane będą rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów będzie niezbędne do zapewnienia właściwego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Zbliżone stanowisko zostało wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych z 2018 r. Jak wskazuje NSA w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17: „Na skarżącą poza własnością i współwłasnością nieruchomości lokalowych przeszły wyłącznie prawa ściśle związane z nabytymi nieruchomościami pozwalające na ich użytkowanie (urządzenia, instalacje, przynależności i wyposażenie) oraz skarżąca stała się z mocy prawa stroną umów najmu zawartych przez zbywcę. (…) Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej u zbywcy części przedsiębiorstwa.”

W świetle wymienionych wyżej poglądów prezentowanych w orzecznictwie, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił ZCP, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Jak zostało bowiem wskazane wyżej, Nabywca nie przejmie wielu składników materialnych i niematerialnych niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni Budynków wchodzących w skład Nieruchomości. Planowana Transakcja nie będzie zatem stanowiła sprzedaży gotowej „struktury” umożliwiającej prowadzenie działalności gospodarczej wynajmu Nieruchomości. Jak wykazano wyżej, taka „struktura” nie została również wyodrębniona – w sposób organizacyjny i finansowy – w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

(iv)  Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Prezentowane wyżej stanowisko, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF. W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (przy czym - jak Wnioskodawcy wykażą w dalszej części wniosku - w przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).

Jak wskazano w treści Objaśnień MF, mają one służyć „zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w VAT przez organy podatkowe”. Tym samym, Objaśnienia MF powinny – zdaniem Stron – zostać uwzględnione przy wydawaniu interpretacji.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, „[...] co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia MF nakazują uwzględnić – w szczególności – następujące okoliczności: zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1.  przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2.  nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Jak zostało też wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W świetle powyższych uwag ogólnych, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy przedstawią bliżej, jakimi kryteriami należy – w świetle Objaśnień MF – kierować się przy ocenie spełnienia powyższych warunków oraz odniosą je do okoliczności planowanej Transakcji.

Okoliczności istotne dla ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności

Jak wskazano w Objaśnieniach MF, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

•      angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

•      podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy – oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) – na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Treść Objaśnień MF wskazuje również jednoznacznie, iż za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. W szczególności, sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt. a - d Objaśnień MF, w szczególności:

•      W ramach planowanej Transakcji Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem Nieruchomości;

•      Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego w zakresie zarządzania aktywami (asset management) i zarządzania Nieruchomością (property management);

•      Przedmiotem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie należności o charakterze pieniężnym (w tym należności przysługujących Sprzedającemu względem najemców).

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać – w świetle Objaśnień MF – że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

W tym kontekście, nie będzie miało zatem znaczenia, że profil działalności i plany biznesowe Sprzedającego i Kupującego względem Nieruchomości mają zbliżony charakter – obejmujący czerpanie dochodów z jej długoterminowego najmu lub dzierżawy. Jak wskazano powyżej, bez uzupełniania Przedmiotu Transakcji przez Kupującego po Transakcji (m.in. zapewnienie finansowania i usług zarządzania Nieruchomością), nie będzie bowiem możliwe kontynuowanie przez Kupującego działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Reasumując, planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkami i Budowlami.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie.

W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość – w tym poszczególne Budynki, poszczególne Budowle lub Grunt – nie była przez Sprzedającego wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej. W związku z tym, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać z ww. zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt (wszystkie wchodzące w jego skład działki ewidencyjne) są zabudowane Budynkami oraz Budowlami. Tym samym, dostawa prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego poszczególnych działek Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

•      dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

•      pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby budynków, budowli lub ich części, po ich:

•      wybudowaniu lub

•      ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

•      są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

•      złożą

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

   – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

W ocenie Wnioskodawców, do pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do poszczególnych części Budynków i Budowli doszło najpóźniej w 2013 r., tj. w okresie rozpoczęcia wykorzystywania całości Nieruchomości przez Sprzedającego do działalności gospodarczej, w tym w związku z przekazaniem powierzchni najemcom. Od tego czasu Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynków lub Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, których wartość byłaby równa lub przekroczyła 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli niewątpliwie doszło wcześniej niż dwa lata temu. Tym samym, Transakcja może być objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

-     w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

-     dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w omówionym powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Transakcja w zakresie dostawy wszystkich Budynków i Budowli będzie wypełniała hipotezę przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co wykazano powyżej. W konsekwencji, do sprzedaży Budynków oraz Budowli (a w efekcie całej Nieruchomości), nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Skoro w niniejszej sprawie nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 oraz pkt 10a ustawy o VAT, ale zwolnienie fakultatywne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwe jest zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 dla Budynków i Budowli i wybór ich opodatkowania przez Zainteresowanych, po spełnieniu ustawowych warunków w tym zakresie.

Rezygnacja ze zwolnienia i opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT jest możliwa pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

 – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, w umowie przyrzeczonej Wnioskodawcy złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT i wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli (Wnioskodawcy spełniają warunki do złożenia ww. oświadczenia i dopełnią wszelkich wymaganych prawem wymogów w tym zakresie). W jego konsekwencji, na mocy tego oświadczenia, dostawa wszystkich Budynków i Budowli, a tym samym całej Nieruchomości, będzie w całości opodatkowana VAT.

Reasumując, w wyniku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

(i)  Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy

(ii) jej zbycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Na dzień Transakcji Kupujący będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Kupujący dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej działalności, opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na wynajmie Nieruchomości podmiotom trzecim (nie będzie to wynajem korzystający ze zwolnienia z VAT). W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Sprzedający na dzień Transakcji również będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz wystawi na rzecz Kupującego odpowiednią fakturę.

Jednocześnie, jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja:

•      nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;

•      nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a w konsekwencji przy założeniu, że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości VAT (co jest zamiarem Wnioskodawców wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, w przypadku planowanej Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 95D oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy nieruchomość handlowo-usługową położoną (...) i funkcjonującą pod nazwą (...). W skład Nieruchomości wchodzi m.in. prawo własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi A, B, C, D, E, F,G, prawo wieczystego użytkowania działki o numerze ewidencyjnym H („Grunt”) oraz posadowionych na tych działkach Gruntu budynki i budowle. Wskazane w pkt 3 posadowione na działce cztery budynki kompleksu handlowo-usługowego następującego rodzaju: (a) budynek handlowo-usługowy, (b) budynek transportu i łączności, oraz (c) dwa budynki należące do kategorii: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe. Wskazane w pkt 4 posadowione na działce H pięć budynków osobnego kompleksu handlowego następującego rodzaju: (a) budynek handlowo-usługowy, (b) budynek handlowo-usługowy, (c) budynek należący do kategorii pozostałe budynki niemieszkalne, oraz (d) dwa budynki należące do kategorii: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe.  Wskazane w pkt 5 naniesienia na lub w gruncie stanowiące budowle w rozumieniu prawa budowlanego obejmujące ogrodzenie – zlokalizowane na działce H, parking z kostki brukowej, jezdnie i chodniki – działki A, D, E, F, G, B, C, H (tj. wszystkie działki składające się na Grunt), elementy sieci telekomunikacyjnej - działki B i H, elementy sieci elektroenergetycznej - działki B, G, F, C, H, elementy sieci wodociągowej – działki B, D, G, F, C, H, elementy sieci kanalizacyjnej - działki A, D, E, F, G, B, C, H (tj. wszystkie działki składające się na Grunt), elementy sieci gazowej – działki B i H, elementy sieci ciepłowniczej – działki B, H i C, pylon reklamowy – działka C. Wszystkie działki będące przedmiotem planowanego zbycia stanowią tereny zabudowane.

Na lub w Gruncie mogą znajdować się również części infrastruktury technicznej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, przedmiotem Transakcji będą lub mogą być:

-     Grunt, Budynki i Budowle składające się na Nieruchomość;

-     prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego  i w pozostałym zakresie (w jakim nie przejdą z mocy prawa) na podstawie zgodnego oświadczenia stron);

-     depozyty, gwarancje (w tym w formie poręczeń spółki matki lub gwarancji bankowych) i kaucje pieniężne złożone przez najemców lub podmioty z nimi powiązane lub banki działające na zlecenie najemców dotyczące zabezpieczenia umów najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

-     prawa Sprzedającego wobec dostawców i wykonawców z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich podmiotów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów (o ile wystąpią na moment Transakcji);

-     autorskie prawa majątkowe i prawa zależne, w tym prawa do projektów i opracowań architektonicznych związanych z Nieruchomością, na polach eksploatacji i w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego (o ile wystąpią na moment Transakcji);

-     własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, w ramach których ww. projekty i opracowania zostały utrwalone;

-     własność wyposażenia i innych ruchomości związanych z korzystaniem z Nieruchomości.

Ponadto, w związku z Transakcją Sprzedający przekaże Kupującemu m.in.:

-     oryginały lub kopie umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz inne dokumenty związane z umowami najmu (np. dokumenty zabezpieczeń dostarczonych przez najemców);

-     dokumentację techniczną (w tym projektową) dotyczącą Nieruchomości będącą w posiadaniu Sprzedającego na moment Transakcji oraz kopie lub oryginały decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością;

-     instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, książkę obiektu budowlanego oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów);

-     kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Wymienione powyżej składniki, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Natomiast w ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy następujących składników majątkowych lub praw i obowiązków istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, tj. poniższe elementy nie wejdą w skład Przedmiotu Transakcji:

-     prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością i zarządzanie aktywami zawartych przez Sprzedającego, tj. z umów o zarządzanie aktywami (asset management) oraz zarządzania Nieruchomością (property management);

-     prawa i obowiązki z tytułu umowy kredytu dotyczącej Nieruchomości zawartej przez Sprzedającego w charakterze kredytobiorcy – Kupujący zapewni finansowanie Transakcji i dalsze funkcjonowanie Nieruchomości we własnym zakresie;

-     prawa i obowiązki z tytułu umowy pożyczki grupowej zawartej przez Sprzedającego w charakterze pożyczkodawcy;

-     prawa i obowiązki wynikające z umowy na obsługę księgową i podatkową Sprzedającego;

-     prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości i na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, z uwzględnieniem koniecznych rozliczeń między stronami (szczegóły poniżej);

-     istniejące na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne Sprzedającego;

-     know-how Sprzedającego, rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszów), z zastrzeżeniem informacji o takim charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

-     dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

-     prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego, m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami;

-     gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych dotyczących zabezpieczenia umów najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

-     należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

-     firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że z przyczyn komercyjnych Strony planują dokonać Transakcji w rozbiciu na dwa etapy, dotyczące różnych części Nieruchomości:

1.  w ramach pierwszego etapu Sprzedający dokona dostawy na rzecz Kupującego części Nieruchomości składającej się z: prawa własności działek ewidencyjnych A, B, C, D, E, F, G wraz z posadowionymi na nich Budynkami i Budowlami. Każda z ww. działek jest zabudowana (dalej „Etap 1”);

2.  w ramach drugiego etapu Sprzedający dokona dostawy na rzecz Kupującego części Nieruchomości składającej się z: prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej H wraz z prawem własności posadowionych na niej Budynków i Budowli (dalej „Etap 2”)

Wskazali Państwo również, że może się zdarzyć tak, że Etap 2 (dostawa części Nieruchomości składającej się z prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej H wraz z prawem własności posadowionych na niej Budynków i Budowli) nie zostanie zrealizowany pomiędzy Sprzedającym a Kupującym. 

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana dostawa przedmiotu Transakcji, niezależnie czy realizowana odrębnie dla części Nieruchomości w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2, jak również łącznie dla obu Etapów  nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie w odniesienie do przedmiotu Transakcji przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że:

-     ani sama Nieruchomość ani zespół elementów objęty całą planowaną Transakcją (Przedmiot Transakcji) nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego;

-     Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych (z wyjątkiem wykazania Budynków, Budowli oraz Gruntu w rejestrze środków trwałych, do czego Sprzedający był zobowiązany na podstawie obowiązujących przepisów);

-     Sprzedający nie wyodrębnia dla przenoszonej Nieruchomości aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań;

-     Sprzedający nie przypisuje na bieżąco do Nieruchomości przychodów i kosztów;

-     Sprzedający nie opracowuje odrębnego rachunku przepływów pieniężnych, bilansu czy rachunku zysków i strat dla Nieruchomości;

-     dla Nieruchomości nie zostały założone odrębne rachunki bankowe.

Ponadto, jak Państwo wskazali, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi – w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej samodzielnej jednostki.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego, niezależnie czy realizowany odrębnie dla części Nieruchomości w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2, jak również łącznie dla obu Etapów, nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie Zbycie Nieruchomości na rzecz Kupującego niezależnie czy realizowane odrębnie dla części Nieruchomości w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2, jak również łącznie dla obu Etapów, nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji przedmiot Transakcji, rozpatrywany odrębnie dla części realizowanej w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2, jak również łącznie dla obu Etapów Transakcji, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w konsekwencji przedmiot Transakcji realizowanej w ramach Etapu 1 oraz przedmiot Transakcji realizowanej w ramach Etapu 2, jak również łącznie dla obu Etapów, będzie stanowić dostawy towarów podlegające opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również możliwości rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie wszystkich Budynków i Budowli i uznania, że sprzedaż Nieruchomości odpowiednio w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2 Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, dla dostawy nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że działka nr A zabudowana jest budowlami: parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami oraz elementami sieci kanalizacyjnej.

Działka nr B zabudowana jest czterema budynkami kompleksu handlowo-usługowego następującego rodzaju: (a) budynek handlowo-usługowy, (b) budynek transportu i łączności, oraz (c) dwoma budynkami należącymi do kategorii: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe; a także budowlami: parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami; elementami sieci: telekomunikacyjnej, elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej.

Działka nr H zabudowana jest pięcioma budynkami osobnego kompleksu handlowego następującego rodzaju: (a) budynek handlowo-usługowy, (b) budynek handlowo-usługowy, (c) budynek należący do kategorii pozostałe budynki niemieszkalne, oraz (d) dwoma budynkami należącymi do kategorii: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, a także budowlami: ogrodzeniem, parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami, elementami sieci: telekomunikacyjnej, elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej.

Działka nr C zabudowana jest budowlami: parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami oraz elementami sieci: elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej i pylonem reklamowym.

Działka nr D zabudowana jest budowlami: parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami oraz elementami sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej.

Działka nr E zabudowana jest budowlami: parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami oraz elementami sieci kanalizacyjnej.

Działka nr F zabudowana jest budowlami: parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami, elementami sieci: elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej.

Działka nr G zabudowana jest budowlami: parkingiem z kostki brukowej, jezdniami i chodnikami oraz elementami sieci: elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej.

Ponadto, na lub w Gruncie mogą znajdować się również części infrastruktury technicznej, które nie są własnością Zbywcy - stanowią własność podmiotów trzecich, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych.

Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą działki nr A, B, H, C, D, E, F, G zabudowane budynkami kompleksów handlowo-usługowych i budowlami, z wyłączeniem części infrastruktury technicznej należących do podmiotów trzecich.

Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków: kompleksów handlowo-usługowych i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, budynki i budowle znajdowały się na działkach już w momencie ich nabywania w 2005 r. oraz 2012 r. przez Sprzedającego. Zgodnie z Państwa stwierdzeniem do pierwszego zasiedlenia wszystkich Budynków i Budowli doszło najpóźniej w 2013 r., w związku z wykorzystaniem całości Nieruchomości do działalności gospodarczej przez Sprzedającego.

Wskazali Państwo, że oba Etapy Transakcji zostaną dokonane po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynków, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Jednocześnie wskazali Państwo, że Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość mogłaby przekroczyć 30% ich wartości początkowej.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Wskazali Państwo, że w związku z dwuetapową strukturą Transakcji, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT (art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) złożone zostanie dwukrotnie: w umowie przyrzeczonej w formie aktu notarialnego dotyczącej Etapu 1 oraz w osobnej umowie przyrzeczonej w formie aktu notarialnego dotyczącej Etapu 2.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków i budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr A, B, C, D, E, F, G oraz prawa wieczystego użytkowania działki nr H), na którym posadowione są ww. budynki i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. W zakresie podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy podlegającej ocenie w kwestii prawa do zwolnienie od podatku od towarów i usług jest każda geodezyjnie wyodrębniona działka. W tej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt w ramach ilu etapów zostanie zrealizowana Transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości.

W konsekwencji, w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT w zakresie wszystkich Budynków i Budowli, sprzedaż Nieruchomości (budynków i budowli posadowionych na działkach nr A, B, C, D, E, F, G oraz prawa wieczystego użytkowania działki nr H) realizowana odpowiednio w ramach Etapu 1 oraz Etapu 2 Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do działalności objętej w całości opodatkowaniem VAT. Po Transakcji Kupujący planuje kontynuowanie wynajmu Nieruchomości na rzecz obecnych Najemców i ewentualnych przyszłych najemców.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości zarówno w ramach dwóch Etapów Transakcji jak również łącznie dla obu Etapów Transakcji nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Natomiast w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanych Etapów Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja wywołuje skutki prawne dla Zainteresowanych, którzy wystąpili z wnioskiem w tej sprawie, zatem zmiana którejkolwiek Strony transakcji powoduje, że (jak wyżej wskazano) udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.