0111-KDIB3-2.4012.199.2026.2.MGO

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

˗       nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania sprzedaży 9 działek budowlanych przez Sprzedającą (…) za czynność wykonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

˗       prawidłowe w części dotyczącej nieuznania sprzedaży 9 działek budowlanych przez Sprzedającego (…) za czynność wykonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 10 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 5 maja 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

…

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

…

Opis zdarzenia przyszłego

Stan wyjściowy do zdarzenia przyszłego

Nabycie nieruchomości i jej pierwotny charakter.

W dniu … lipca 2008 r., na podstawie umowy o dział spadku (po ojcu) oraz zniesienie współwłasności (pomiędzy matką a rodzeństwem), Rep. A …, Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność (ze spłatą na rzecz siostry - współspadkobierczyni), nieruchomości gruntowe położone w …, obejmujące działki nr … oraz … o łącznej powierzchni … ha. W dacie nabycia grunty te miały charakter rolny, były niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone (z wyjątkiem odcinka wodociągu miejskiego na działce nr …). Dla przedmiotowego terenu nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sposób wykorzystywania nieruchomości.

Przez cały okres posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni nie wykorzystywała jej do prowadzenia działalności gospodarczej. Grunty były udostępniane nieodpłatnie (umowa użyczenia) najpierw matce Wnioskodawczyni, a następnie rolnikowi, który uprawiał je rolniczo na własne potrzeby do 2020 roku. W jego miejsce wstąpił inny rolnik zawodowy, sąsiadujący z omawianymi gruntami. Wnioskodawczyni z tytułu posiadania gruntu nie czerpała pożytków, ponosząc jedynie ciężary publiczno-prawne w postaci podatku rolnego.

Podziały geodezyjne i pierwsze transakcje zbycia.

Z uwagi na brak zamiaru prowadzenia działalności rolniczej oraz potrzeby osobiste, Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem, podjęła decyzję o sprzedaży części majątku prywatnego. W celu umożliwienia zbycia części gruntu, zainicjowano procedury administracyjne:

•      W 2010 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy działek nr … i …, dla budowy czterech budynków mieszkalnych (decyzja utraciła ważność po uchwaleniu MPZP).

•      W 2011 r. dokonano podziału geodezyjnego działek nr … i …, w wyniku czego wydzielono działki nr: …, …, …, …, … oraz działkę nr ...

•      W 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży na rzecz osób fizycznych dwóch działek: nr … - o pow. … ha oraz nr … - o pow. … ha. Uzyskane środki zostały w całości przeznaczone na cele prywatne (pomoc rodzicom, remonty lokali mieszkalnych).

•      W 2011 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy działki nr …, dla budowy … budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Na jej podstawie z działki … nie została wydzielona żadna działka budowlana, natomiast został na niej wybudowany własny, jednorodzinny dom mieszkalny.

•      W 2016 roku Wnioskodawczyni sprzedała osobom fizycznym działki nr … o pow. … ha i nr … (poprzednio …) o pow. … ha.

Zmiana przeznaczenia terenu i budowa domu na własne potrzeby.

W 2015 r. wszedł w życie MPZP, zgodnie z którym pozostałe w posiadaniu Wnioskodawczyni działki, zyskały symbol MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). W tym samym roku Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem, rozpoczęła na działce nr … budowę domu jednorodzinnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Środki na inwestycję pozyskano ze sprzedaży 2 działek w 2016 roku. Budowa domu została zakończona w … 2016 r., od kiedy to Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem, zamieszkują w przedmiotowym budynku.

Darowizny rodzinne i dalsze podziały.

W 2016 roku, w celu zagwarantowania rolniczego dostępu z drogi publicznej do działki nr …, dokonano podziału działki nr … na 3 odrębne działki, tj. nr … - na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, nr … - pod wewnętrzną drogę dojazdową dla rolnika użytkującego grunty rolne w działce … oraz nr … - na działkę budowlaną.

W 2017 r., w odpowiedzi na prośbę córki Małżonka, o pomoc w zabezpieczeniu jej potrzeb mieszkaniowych, Wnioskodawczyni dokonała podziału działki nr … na 14 mniejszych jednostek geodezyjnych (10 działek budowlanych, 1 działkę pod drogę wewnętrzną, 2 działki porządkujące, przeznaczone do połączenia z sąsiadującymi oraz 1 działkę zabudowaną budynkiem Wnioskodawczyni). Działki oznaczone zostały numerami od … do … . Przyjęcie takiej liczby wydzielonych działek wynikało z optymalizacji kosztów i procedur geodezyjnych (jeden proces podziałowy zamiast kilku rozłożonych w czasie).

Przez cztery, z wyżej wymienionych działek budowlanych, tj. nr … do … oraz przez działkę nr …, wydzieloną pod drogę wewnętrzną, przebiega od miejskiego rurociągu przyłącze wodociągowe fi 110 mm, do budynku mieszkalnego Wnioskodawczyni, na działce nr … (obecnie nr …). Przyłącze wybudowane zostało w 2015 roku, na koszt Wnioskodawczyni i jej Małżonka. Przedsiębiorstwo Wodociągowe odmówiło sfinansowania przyłącza. Przyłącze wytyczone zostało najkrótszą i jedyną linią, dopuszczoną przez Przedsiębiorstwo Wodociągowe. W późniejszych latach, po zasiedleniu nowego domu przez Wnioskodawczynię, Przedsiębiorstwo Wodociągowe wydało pozwolenie na podłączenie do przyłącza fi 110 mm, dwóch nowowybudowanych budynków mieszkalnych.

•   W 2017 r. Wnioskodawczyni dokonała darowizny działki nr … na rzecz siostry (powiększenie nieruchomości sąsiedniej).

•   W 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem zawarli umowę majątkową małżeńską, rozszerzając wspólność ustawową na przedmiotowe nieruchomości.

•   W 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem dokonali darowizny działki nr … na rzecz córki Małżonka.

Zdarzenia z lat 2020-2026

Nieruchomości nadal pozostają w nieodpłatnym użyczeniu rolniczym sąsiada - rolnika. W 2025 r. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem dokonali kolejnych czynności o charakterze nieodpłatnym (darowizny):

•   Przekazanie działki nr … (pasek gruntu bez możliwości zabudowy, nieposiadający dostępu do drogi publicznej) na rzecz sąsiada w celu uporządkowania granic.

•   Wydzielenie działki nr …, w celu przyszłego darowania na rzecz córki Małżonka, z przeznaczeniem pod budowę garażu przy jej domu. W wyniku podziału geodezyjnego działki nr …, wydzielona została ww. działka nr … oraz działka nr … (pow. … ha), zabudowana budynkiem mieszkalnym Wnioskodawczyni i jej Małżonka.

W chwili składania niniejszego wniosku do KIS, Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem są właścicielami gruntu o łącznej powierzchni … ha, na który składają się:

•   9 wydzielonych działek pod budowę budynków mieszkalnych (działki nr … do … oraz … do …)

•   2 nieutwardzone działki wydzielone pod drogę wewnętrzną (działka nr … i nr …), zapewniające dojazd z drogi publicznej do wyżej wymienionych 9 działek.

•   1 działka wydzielona w celu przekazania w formie darowizny córce męża , z przeznaczeniem pod budowę garażu (działka nr …)

•   1 działka, na której posadowiony jest budynek mieszkalny Wnioskodawczyni i jej Małżonka (działka nr …)

Status zawodowy i osobisty Wnioskodawczyni oraz Małżonka:

Wnioskodawczyni (… lata) oraz jej Małżonek (… lata) są emerytami.

•   Wnioskodawczyni do … roku prowadziła biuro rachunkowe (S.C.), a następnie pracowała na umowę o pracę. Od roku 2022 jest na emeryturze. Nie prowadziła, nie prowadzi i nie będzie prowadziła działalności rolniczej, działalności gospodarczej w zakresie usług i handlu nieruchomościami, usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

•   Małżonek do 2018 roku zatrudniony był na umowę o pracę, po czym przeszedł na emeryturę. Nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie prowadził działalności rolniczej, działalności gospodarczej w zakresie usług i handlu nieruchomościami, usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

•   Wnioskodawczyni wspólnie z Małżonkiem nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, nie są i nigdy nie byli rolnikami ryczałtowymi. Nie uzyskują i nigdy nie uzyskiwali dochodów i innych pożytków z posiadanych gruntów pod uprawami rolniczymi. Regularnie ponoszą koszty związane z utrzymaniem rowów przylegających do dużej części działek, opłacaniem podatku rolnego i składki do Spółki Wodnej.

•   Obecnie oboje zmagają się z poważnymi, przewlekłymi schorzeniami (onkologicznymi, immunologicznymi oraz kardiologicznymi).

Opis zdarzenia przyszłego

Od nabycia nieruchomości gruntowej w 2008 roku upłynęło ponad 17 lat. W tym okresie - pomijając mniejsze działki nienadające się pod zabudowę - Wnioskodawczyni sprzedała 4 działki budowlane, a jedną (również budowlaną) darowała bliskiemu członkowi rodziny. Z uwagi na wiek Wnioskodawczyni i jej Małżonka, stan zdrowia oraz naturalny ubytek sił, dalsze utrzymywanie i zarządzanie majątkiem prywatnym staje się trudne, a wręcz, w pewnych aspektach niemożliwe. Wyzbycie się części majątku jest koniecznością życiową, która pozwoli łatwiej funkcjonować w jesieni życia.

Dlatego Wnioskodawczyni i Małżonek zamierzają sprzedać 9 działek budowlanych wraz z dwiema działkami dojazdowymi do drogi publicznej. Cały teren nieruchomości (9 działek, 2 działki dojazdowe oraz działka zabudowana Państwa domem) objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jako teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ich zamiarem jest pozostawienie sobie jedynie działki, na której znajduje się budynek mieszkalny.

Proces zbywania nieruchomości Wnioskodawczyni i Małżonek planują rozłożyć w czasie. W pierwszej kolejności przewidują sprzedaż 4 działek:

•          nr … (pow. … ha),

•          nr … (pow. … ha),

•          nr … (pow. … ha),

•          nr … (pow. … ha)

wraz z udziałami w drogach dojazdowych. Za taką kolejnością przemawia ich lokalizacja - położone są w linii zabudowy istniejących już domów (Wnioskodawczyni i jej Małżonka oraz córki męża), co umożliwi dalsze rolnicze użytkowanie pozostałego terenu (5 niesprzedanych jeszcze działek i działka zamieszkana).

Przewidywany czas sprzedaży to lata 2026-2028. Pozostałe 5 działek zostanie wystawionych na sprzedaż w kolejnych latach, zależnie od potrzeb ekonomicznych oraz stanu zdrowia Wnioskodawczyni i jej Małżonka. Jednocześnie nie jest wykluczona sprzedaż wszystkich 9 działek jednorazowo (np. deweloperowi), choć zdecydowanie nie jest to priorytet.

Realizacja sprzedaży odbywać się będzie według minimalistycznych reguł sugerowanych w wyroku NSA, nie wykraczając poza zwykłe formy ogłoszenia typowe dla zarządu majątkiem prywatnym:

•   Minimum kosztów: tablica „…” na działce oraz darmowe lub najtańsze ogłoszenia internetowe.

•   Ograniczenie kanałów informacyjnych: głównie portal … .

•   Minimum informacji: ogłoszenia będą zawierać jedynie dane techniczne i prawne (powierzchnia, numer działki, cena, uzbrojenie, dostęp do drogi, klasyfikacja w MPZP, fotografia terenu, wymiary działek).

Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem nie będą podejmować działań reklamowych, promocyjnych ani marketingowych (np. zdjęcia z …, wizualizacje, koncepcje zagospodarowania, opisy o charakterze emocjonalnym dotyczące ciszy czy bliskości natury). Zakładają również nie korzystać z usług pośredników.

Dziewięć działek przewidzianych do sprzedaży cechuje zaledwie cząstkowe uzbrojenie. Przez cztery z nich (od nr … do …) oraz przez działkę dojazdową nr …, które przeznaczono do sprzedaży w pierwszej kolejności, przebiega przyłącze wodociągowe fi 110 mm prowadzące od rurociągu miejskiego do budynku Wnioskodawczyni i jej męża, na działce … . Przyłącze to zostało wybudowane w 2015 roku, staraniem i na koszt Wnioskodawczyni i jej Małżonka. Wytyczono je najkrótszą, jedyną drogą dopuszczoną wówczas przez Przedsiębiorstwo Wodociągowe, które odmówiło sfinansowania inwestycji.

Ponadto w skład terenu przeznaczonego do sprzedaży wchodzą dwie nieutwardzone działki dojazdowe. Położenie przyszłej drogi na działce …, mającej służyć przejazdowi sprzętu rolniczego, okazało się nietrafione. Wzdłuż całego …-metrowego odcinka zlokalizowany jest rów melioracyjny, którego wody w okresie roztopów i wzmożonych opadów zalewają ten teren. Stopień rozmiękczenia gruntu uniemożliwia wówczas przejazd jakimkolwiek sprzętem rolniczym. Zjawisko to nasiliło się w ostatnich latach, co zgłaszał rolnik korzystający z gruntu. Wcześniej odcinek ten miał charakter między łąkowej miedzy, a rów nie stanowił zagrożenia.

W grudniu 2025 roku Wnioskodawczyni i jej Małżonek porozumieli się z użytkownikiem gruntu zagospodarowanego rolniczo i uzgodnili, że w 2026 roku wspólnymi siłami utwardzą działkę …, aby utrzymać jej stałą przejezdność rolniczą do drogi publicznej. Działka ta, nawet po utwardzeniu, nie zapewni działkom sprzedażowym dostępu do drogi publicznej. Funkcję tę pełni druga działka … (przedłużenie …), wydzielona w 2017 r. w celu skomunikowania wszystkich 9 działek z drogą publiczną. Każdy nabywca będzie zobowiązany - własnym staraniem i na własny koszt - utwardzić odcinek drogi w działce … przylegający do jego granicy. Przy okazji skorzysta on z utwardzenia drogi na działce …, wykonanego wspólnie przez Wnioskodawczynię z mężem i rolnika.

Nieruchomości objęte zamiarem sprzedaży - poza umową użyczenia na rzecz rolnika zawodowego - nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem nie zawierali i nie zamierzają zawierać umów przedwstępnych; nie udzielali również w przeszłości i nie planują udzielać pełnomocnictw ani upoważnień do działania w imieniu własnym lub współmałżonka w związku ze sprzedażą działek. Wnioskodawczyni zastrzega jednak, że w przypadku konieczności ubiegania się przez nabywcę o finansowanie bankowe, dopuszcza możliwość zawarcia umowy przedwstępnej, jeżeli będzie ona niezbędna do uzyskania kredytu. Wnioskodawczyni oraz jej Małżonek nie posiadają innych nieruchomości, a przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Podsumowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem planują sprzedaż 9 działek budowlanych wraz z działkami dojazdowymi, wydzielonymi z nabytego w 2008 r. majątku prywatnego, motywowaną potrzebami życiowymi i stanem zdrowia. Proces, rozłożony na lata 2026-2028 i dalej, realizowany będzie samodzielnie, bez pośredników i obejmie minimalne działania marketingowe, niewykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

Na pytanie Organu „Z jakiego powodu i w jakim celu w 2010 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy działek nr … i …, dla budowy czterech budynków mieszkalnych? Czy o wydanie tej decyzji wystąpili Sprzedający (tj. Pani … oraz Pan …)?”, odpowiedziała Pani „Z powodu braku zamiaru prowadzenia działalności rolniczej i związanej z tym konieczności stopniowego wygaszania powierzchni rolniczej oraz potrzeby osobistej uzupełniania bieżącego budżetu rodzinnego, w tym na przewidywaną budowę domu mieszkalnego, w dużej mierze na pomoc matce Wnioskodawczyni i rodzicom jej Męża, tj. wyremontowanie lokali, w których mieszkali i zakup nowych mebli, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży części majątku prywatnego.

W celu umożliwienia zbycia części z posiadanego gruntu, konieczne było pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy (bez niej nie był możliwy podział geodezyjny) i na jej podstawie dokonanie podziału geodezyjnego wydzielenia działek budowlanych.

Na podstawie złożonego przez Wnioskodawczynię (…) wniosku o ustalenie warunków zabudowy, Burmistrz …, w dniu … października 2010 roku wydał decyzję nr …, o ustaleniu warunków zabudowy działek nr … i … dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych zlokalizowanych przy ulicy …, z terminem ważności do uchwalenia MPZP.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Z jakiego powodu i w jakim celu w 2011 r. dokonano podziału geodezyjnego działek nr … i …?”, odpowiedziała Pani „Z uwagi na brak zamiaru prowadzenia działalności rolniczej, a tym samym konieczność stopniowego wygaszania powierzchni rolniczej, oraz z powodu potrzeby uzupełniania bieżącego budżetu rodzinnego — w szczególności w związku z planowaną budową domu mieszkalnego oraz udzielaniem pomocy matce Wnioskodawczyni i rodzicom jej Męża, obejmującą m.in. remont zajmowanych przez nich lokali i zakup nowych mebli — Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży części majątku prywatnego.

Na podstawie opisanej decyzji … Wnioskodawczyni wystąpiła o podział nieruchomości. W dniu … marca 2011 roku Burmistrz, wydał decyzję nr …, zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, obejmującej działki nr … i …, polegający na wydzieleniu działek oznaczonych numerami …, …, …, … i ... Po odłączeniu wymienionych 5 działek ze spadkobranego gruntu powstała nowa działka o numerze ...”

Na pytanie Organu „Z jakiego powodu i w jakim celu w 2011 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy działki nr …, dla budowy osiemnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (skoro na jej podstawie z działki … nie została wydzielona żadna działka budowlana i został na niej wybudowany wyłącznie jeden własny, jednorodzinny dom mieszkalny)? Czy o wydanie tej decyzji wystąpili Sprzedający (tj. Pani … oraz Pan …)?”, odpowiedziała Pani „W dniu … grudnia 2011 roku, na podstawie złożonego przez Wnioskodawczynię (…) wniosku, Burmistrz wydał decyzję nr … o ustaleniu warunków zabudowy działki nr … (powstałej w wyniku podziału działek … i …), zlokalizowanej w … przy ulicy …, dla inwestycji pn. ...

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że uzyskana w 2011 roku decyzja o warunkach zabudowy (WZ) dla 18 budynków mieszkalnych miała na celu wyłącznie zapewnienie prawa do budowy jednego domu, na własne potrzeby bytowe, w dowolnym miejscu rozległej działki (… ha). Przy ówczesnych trudnościach z dostępem do mediów i niepewności co do warunków technicznych przyłączy i warunków zabudowy, wskazanie 18 potencjalnych lokalizacji było jedynym sposobem na urzędowe zagwarantowanie sobie możliwości posadowienia własnego budynku w najbardziej dogodnej części działki. Intencja ta została skonsumowana 4 lata później w roku 2015 poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego przez Starostę na budowę domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawczyni obecnie zamieszkuje. Decyzja WZ stanowiła podstawę do opracowania Projektu … dla inwestora ... Budowa przez inwestora jednego domu jednorodzinnego na własne potrzeby nie wymagała wydzielenia działki budowlanej. Decyzja WZ nie została zmaterializowana dla potrzeb podziałów geodezyjnych i ewentualnej sprzedaży działek budowlanych lub budowę osiedla domów jednorodzinnych. Do momentu wygaśnięcia decyzji WZ nie wydzielono żadnej działki budowlanej.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy w stosunku do działek nr … do … i … do … oraz działek nr … i nr …, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, Sprzedający (Pani … oraz/lub Pan …) występowali z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek, jeśli tak to kiedy i w jakim celu?”, odpowiedziała Pani „Wnioskodawczyni i jej Małżonek nie występowali z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działek … do … i … do … oraz działek … i ...”

Na pytanie Organu „Co było przyczyną sprzedaży przez Wnioskodawczynię (Panią …) dwóch działek (nr … i nr …) w 2011 r. i dwóch działek (nr … i nr …) w 2016 r.?”, odpowiedziała Pani „Z uwagi na brak zamiaru prowadzenia działalności rolniczej, a tym samym konieczność stopniowego wygaszania powierzchni rolniczej oraz z powodu potrzeby uzupełniania bieżącego budżetu rodzinnego — w szczególności w związku z planowaną budową domu mieszkalnego oraz udzielaniem pomocy matce Wnioskodawczyni i rodzicom jej Męża, obejmującą m.in. remont zajmowanych przez nich lokali i zakup nowych mebli — Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży części majątku prywatnego. Wnioskodawczyni podejmowała bieżąco decyzje o sprzedaży działek …, …, … i ...”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy z tytułu sprzedaży dwóch działek (nr … i nr …) w 2011 r. i dwóch działek (nr … i nr …) w 2016 r. Wnioskodawczyni była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług?”, odpowiedziała Pani „Z tytułu sprzedaży działek nr … i … w 2011 roku oraz działek nr … i … w 2016 roku, Wnioskodawczyni nie była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.”

Na pytanie Organu „Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję Sprzedających (Pani … i Pana …) o sprzedaży 9 działek budowlanych (nr … do … oraz … do …) i udziałów w 2 działkach (nr … i nr …)?”, odpowiedziała Pani „Decyzja o sprzedaży 9 działek budowlanych i udziałów w 2 działkach, podyktowana została problemami związanymi z utrzymywaniem i zarządzaniem majątkiem prywatnym przez Wnioskodawczynię i jej Małżonka. Z uwagi na ich wiek i stan zdrowia oraz naturalny ubytek sił, dalsze zajmowanie się sprawami związanymi z gruntami (wynajem, opłaty publicznoprawne, utrzymanie rowów przylegających do gruntów) staje się trudne, a wręcz, w pewnych aspektach niemożliwe. Wyzbycie się części majątku jest koniecznością życiową, która pozwoli łatwiej funkcjonować w jesieni życia.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Na jakie cele Sprzedający zamierzają przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. działek?”, odpowiedziała Pani „Proces zbywania nieruchomości Wnioskodawczyni i Małżonek planują rozłożyć w czasie i dostosować do potrzeb ekonomicznych i zdrowotnych. Uzyskane ze sprzedaży środki, zamierzają przeznaczyć na bieżące potrzeby mieszkaniowe (remonty, naprawy, wyposażenie), opłacenie doraźnych usług wspomagających utrzymanie domu i ogrodu, wydatki zdrowotne (leki, usługi medyczne), a w razie konieczności pokrycie kosztów stałej opieki medycznej lub pobytu w domu opieki.”

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający dokonywali w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości z majątku prywatnego? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie i ile nieruchomości Sprzedający sprzedali oraz czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości (wskazać jakiej) byli zobowiązani zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług?”, odpowiedziała Pani „Oprócz wskazanych we wniosku nieruchomości, Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem dokonali w 2016 roku sprzedaży 19-letniego budynku mieszkalnego, w którym mieszkali przez całe 19 lat, do czasu wybudowania nowego domu. Z tytułu tej sprzedaży nie byli zobowiązani do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy Sprzedający zamierzają nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”, odpowiedziała Pani „Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem nie zamierzają nabywać jakichkolwiek nieruchomości w celu ich sprzedaży.”

Pytanie

Czy na gruncie opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego - rozważane przyszłe transakcje sprzedaży 9 działek budowlanych (nr … do … oraz … do …) i udziałów w 2 działkach (nr … i nr …), stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, jako czynność wykonywaną w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię i jej Małżonka działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług i stanowić będzie czynność opodatkowaną ww. podatkiem, czy też, zostanie zakwalifikowana do czynności zarządu majątkiem osobistym (prywatnym) małżonków, pozostawiając ich poza zakresem podmiotowym podatku od towarów i usług, nie rodząc zobowiązania podatkowego w zakresie VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Podstawa prawna

Art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Art. 15 ust. 2 „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Dla przedstawienia własnego stanowiska w sprawie Wnioskodawczyni posiłkuje się prawomocnym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lipca 2023 r., sygn. akt I FSK 427/23.

NSA w zawartej w wyroku ocenie prawnej - dotyczącej tego, czy osobę fizyczną dokonującą sprzedaży gruntu należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług - odwołuje się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10).

W orzeczeniu tym Trybunał przyjął, że same w sobie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Decydującego charakteru nie ma również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, nie jest przesądzająca. Takiego charakteru nie ma również długość okresu, w jakim transakcje te następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów, gdyż całość powyższych elementów może mieścić się w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Naczelny Sąd Administracyjny odwołuje się także do przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. ...Inaczej jest natomiast w sytuacji, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Trybunał jako przykład takiej aktywności wskazał: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Stwierdził przy tym, że mogą one świadczyć o nadaniu czynnościom sprzedającego formy zawodowej (profesjonalnej), a w konsekwencji zorganizowanej. W ocenie Trybunału prowadzenie tak ukształtowanej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika VAT

W świetle ugruntowanej linii orzeczniczej NSA kwalifikacja sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (działalność handlowa) wymaga każdorazowo szczegółowej analizy charakteru podejmowanych kroków. Zgodnie z wytycznymi Sądu uznanie zbywcy za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą jest uzależnione od wykazania, że jego aktywność przybiera cechy profesjonalne. Kluczowym kryterium jest w tym przypadku stopień zorganizowania czynności w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczający poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W przywołanym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wyróżnił następujące przykładowe elementy, które takimi ustaleniami należy objąć;

1.  nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,

2.  jego uzbrojenie,

3.  wydzielenie dróg wewnętrznych,

4.  działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia

5.  uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),

6.  wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

7.  prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze), NSA zaznaczył, że na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Podzielając argumentację zaprezentowaną przez NSA, Wnioskodawczyni przedstawia własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego.

Ad.1)

O pozabiznesowym charakterze nabycia terenu przeznaczonego pod zabudowę dowodzi sposób oraz cel nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Opisaną wyżej nieruchomość gruntową Wnioskodawczyni nabyła w 2008 roku w drodze spadkobrania oraz zniesienia współwłasności. Podstawowym celem ówczesnej umowy notarialnej było zwolnienie matki z ciężaru prowadzenia gospodarstwa rolnego o powierzchni … ha przez jej cztery córki. Podział spadku po zmarłym ojcu był naturalnym następstwem tego zamiaru. Tryb nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni uznaje za sukcesję prawną; prawo współwłasności majątku osobistego zmarłego ojca zostało przeniesione na majątek osobisty jego żony oraz czterech córek, w tym do majątku prywatnego Wnioskodawczyni.

Istotny jest również sposób wykorzystania terenu przeznaczonego do sprzedaży. Przez 18 lat cały obszar był wykorzystywany na cele rolnicze na podstawie umowy użyczenia (początkowo ustnej, później pisemnej). Użyczenie całości areału zawodowemu rolnikowi przez cały okres posiadania stanowi przeciwieństwo szybkiego obrotu majątkiem w ramach działalności gospodarczej i potwierdza pozabiznesowy charakter działań Wnioskodawczyni. W realiach rynkowych - poza działaniami typu pro bono - nikt nie przekazuje nieodpłatnie swoich aktywów do użytkowania osobom trzecim. Działki nigdy nie zostały wprowadzone do obrotu gospodarczego, którego podstawową cechą jest cykliczny obieg kapitału wyrażony w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT : „ ...w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. W ciągu minionych 18 lat nigdy nie wystąpiła sytuacja, w której Wnioskodawczyni wykorzystałaby środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości do nabycia nowych gruntów w celu ich dalszej odsprzedaży. Tylko takie czynności, polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), mogłyby pozwolić na twierdzenie, że Wnioskodawczyni działa w charakterze handlowca.

Ponadto budowa domu w 2016 roku i zamieszkanie na tym terenie potwierdzają, że nabyte grunty rodzinne od niemal 10 lat służą zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, a nie prowadzeniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego nabycie to nie miało charakteru inwestycyjnego, nie zostało dokonane przez handlowca ani nie miało na celu odsprzedaży z zyskiem. Nieruchomość ta, z uwzględnieniem zachodzących zmian, pozostaje do dziś naturalnym składnikiem prywatnego majątku rodzinnego Wnioskodawczyni.

Całkowity okres posiadania nieruchomości przez Wnioskodawczynię wynosi już ponad 17 lat. Podejmowane przez nią (a w późniejszym okresie wspólnie z Małżonkiem) działania są mocno rozłożone na osi czasu. Od dnia nabycia nieruchomości do pierwszej sprzedaży dwóch działek upłynęły 3 lata, do sprzedaży kolejnych dwóch działek - 8 lat. Do wydzielenia 10 działek budowlanych, których dotyczy niniejszy wniosek, doszło dopiero po 8 latach od nabycia. Do dnia dzisiejszego, mimo upływu 8 lat od rozparcelowania, a od nabycia nieruchomości łącznie 16 lat, Wnioskodawczyni nie dokonała sprzedaży żadnej z 10 wydzielonych działek (z wyjątkiem zbycia jednej przekazanej w drodze darowizny). Tak znaczne rozproszenie czynności w czasie świadczy o braku profesjonalnego planu biznesowego oraz braku cech zawodowego handlowca ukierunkowanego na szybki obrót kapitałem. Dowodzi to raczej ewolucyjnego i pozbawionego pośpiechu zarządzania majątkiem prywatnym, zmierzającego do stopniowego wygaszania zasobów mienia nabytego w 2008 roku. Podejmowane czynności nie charakteryzują się częstotliwością ani natężeniem właściwym dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym samym nie spełniają one przesłanek z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dotyczących „wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W opisanych okolicznościach faktycznych i zdarzeniach przyszłych Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że nie prowadzi aktywnego procesu inwestycyjnego zmierzającego do profesjonalnej sprzedaży nieruchomości. Logiki powyższego wywodu nie zmieni również ewentualna, jednorazowa sprzedaż pozostałych 9 działek w przyszłości (np. w roku 2027), gdyż byłaby ona jedynie finalnym etapem wyzbywania się majątku osobistego, a nie wynikiem zorganizowanej działalności handlowej.

Ad. 2)

W rozumieniu przepisów techniczno-budowlanych, przez uzbrojenie działki budowlanej należy rozumieć wyposażenie terenu w sieci i urządzenia techniczne (przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne) oraz zapewnienie dostępu do drogi publicznej, co jest niezbędne do rozpoczęcia procesu budowy. Działkę uznaje się za uzbrojoną jedynie wtedy, gdy jest gotowa do natychmiastowego rozpoczęcia inwestycji, a media znajdują się w jej granicach lub w bezpośrednim sąsiedztwie (tzw. dostępność w drodze).

Z opisanego stanu faktycznego o mediach wynika, że jedynie przez cztery działki przeznaczone do sprzedaży przebiega nitka wodociągowa. Należy jednak podkreślić, że stanowi ona przyłącze do budynku mieszkalnego Wnioskodawczyni. Zostało ono wybudowane w 2015 roku wyłącznie w celach bytowych mieszkańców tego budynku. W momencie jego realizacji, działki przeznaczone do sprzedaży nie istniały, a celem budowy przyłącza nie było podniesienie standardu terenu, lecz zapewnienie warunków niezbędnych do zamieszkania przez Wnioskodawczynię. Żadna z 9 działek nie posiada uzbrojenia w sieci elektroenergetyczne, gazowe ani telekomunikacyjne. Przeto działania podjęte przez Wnioskodawczynię związane są ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie są to działania aktywne angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców, bo takie w ogóle nie były poniesione.

Ad. 3)

Żadna z planowanych do sprzedaży działek nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Komunikacja została przewidziana poprzez działki nr … oraz nr ... Obecnie obie te działki nie są utwardzone ani przejezdne i są użytkowane rolniczo.

Działka nr … została wydzielona w 2016 roku w celu zapewnienia dojazdu ciężkim maszynom rolniczym do gruntów oddanych w użyczenie. Ze względu na sąsiedztwo rowu melioracyjnego i okresowe zalewania, odcinek ten stał się nieprzejezdny. W związku z powyższym, w grudniu 2025 roku Wnioskodawczyni porozumiała się z rolnikiem w kwestii zamiaru wspólnego utwardzenia tej działki w 2026 roku. Działanie to ma na celu wyłącznie utrzymanie rolniczej użyteczności gruntu. Samo utwardzenie działki nr … nie stworzy dla pozostałych 9 działek pełnej dostępności do drogi publicznej, gdyż wymagałoby to utwardzenia kolejnej działki drogowej (nr …) na odcinku … metrów, czego Wnioskodawczyni nie planuje realizować.

Zdaniem Wnioskodawczyni, samo wydzielenie dróg wewnętrznych i dodatkowo, cząstkowe utwardzenie mniejszej działki dojazdowej, z powodów przejezdności maszyn rolniczych do terenów uprawnych, pomimo, że wpływają na zmianę ceny, same przez się nie przesądzają o prowadzeniu działalności handlowej, gdyż same w sobie są związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w majątku prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawczyni, żadna z wyznaczonych do sprzedaży działek nie spełnia warunków działki uzbrojonej. Brak sieci przesyłowych oraz fakt, że jedyne istniejące przyłącze wodociągowe służy celom prywatnym Wnioskodawczyni, wyklucza uznanie tych działań za biznesowe. Również cząstkowe utwardzenie krótkiego odcinka drogi ((...) m z łącznych (...) m), wymuszone potrzebami gospodarki rolnej i utrzymaniem przejezdności dla maszyn, nie nadaje nieruchomościom statusu terenu uzbrojonego. Profesjonalni inwestorzy dokonują kompleksowego uzbrojenia terenu (drogi wewnętrzne, pełna infrastruktura sieciowa, oświetlenie, marketing). W niniejszej sprawie działania Wnioskodawczyni - takie jak geodezyjne wydzielenie dróg dojazdowych czy zapewnienie mediów na własne potrzeby bytowe - mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie wyczerpują znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad.4)

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni w szczegółach zobrazowała zakres i sposób zaangażowania w sprzedaż działek. Wskazuje na brak jakiegokolwiek aktywnego marketingu i handlowego charakteru działań w przyszłym procesie sprzedaży. W celu zbycia działek nie będą podejmowane czynności wykraczające poza zwykłe formy ogłoszeń. Profesjonalne podmioty korzystają z usług biur nieruchomości, wielkoformatowych nośników reklamowych czy płatnych kampanii w mediach społecznościowych. W przypadku Wnioskodawczyni sprzedaż ma charakter okazjonalny, a jej rozproszenie w czasie (w połączeniu z najprostszą formą informowania o ofercie) potwierdza, że mamy do czynienia z etapową wyprzedażą majątku prywatnego, a nie z prowadzeniem przedsiębiorstwa obrotu nieruchomościami.

Ad. 5)

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że uzyskana w 2011 roku decyzja o warunkach zabudowy WZ dla 18 budynków mieszkalnych miała na celu wyłącznie zapewnienie prawa do budowy jednego domu, na własne potrzeby bytowe, w dowolnym miejscu rozległej działki (… ha). Przy ówczesnych trudnościach z dostępem do mediów i niepewności co do warunków technicznych, wskazanie 18 potencjalnych lokalizacji było jedynym sposobem na urzędowe zagwarantowanie sobie możliwości posadowienia własnego budynku w najbardziej dogodnej części działki. Intencja ta została skonsumowana 4 lata później w roku 2015 poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego przez Starostę na budowę domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawczyni obecnie zamieszkuje. Gdyby Wnioskodawczyni działała jako handlowiec, decyzja WZ zostałaby niezwłocznie zmaterializowana poprzez podział geodezyjny i sprzedaż 18 działek lub budowę osiedla.

Tymczasem do momentu wygaśnięcia decyzji WZ nie wydzielono żadnej działki budowlanej.

Ad. 6)

Co więcej, Wnioskodawczyni nie brała czynnego udziału w uchwalaniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) z 2015 roku. Proces jego sporządzania trwał od września 2012 roku do października 2015 roku. Zainteresowanie Wnioskodawczyni i jej Małżonka MPZP ograniczyło i zakończyło się na pozyskaniu informacji, że już w pierwotnej wersji, przed wydaniem MPZP do społecznych konsultacji, działki Wnioskodawczyni oznaczone były symbolem MN-Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W październiku 2015 został uchwalony MPZP dla Osiedla … i całość gruntów będących w posiadaniu Wnioskodawczyni została zaliczona do terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zatwierdzony w 2017 roku podział na 10 działek budowlanych stanowi formę racjonalnego zagospodarowania pozostałej części terenu, która po wybudowaniu domu stała się zbędna dla celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Działanie to, podjęte na rok przed przejściem małżonka Wnioskodawczyni na emeryturę, ma na celu jedynie przyszłe, stopniowe wyzbywanie się składników majątku osobistego w celu szanowania zdrowia, oszczędzania sił i wsparcie budżetu domowego.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że podejmowanie czynności zwiększających atrakcyjność gruntu (takich jak uzyskanie decyzji o podziale czy dbałość o uzyskanie rynkowej ceny) mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Brak takich działań doprowadziłby do degradacji prawnej nieruchomości i naruszałby zasadę racjonalnego dysponowania własnym mieniem. Planowana sprzedaż nie stanowi zorganizowanego ani ciągłego źródła dochodu, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, lecz jest naturalnym etapem upłynniania aktywów zgromadzonych w majątku rodzinnym od 18 lat.

Ad. 7)

Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem oświadczają, że nie prowadzili, nie prowadzą i nie będą prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług handlu nieruchomościami, usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Podsumowanie:

Prywatny charakter posiadanych nieruchomości:

•   Sposób nabycia: Grunt pozyskano w 2008 r. w drodze sukcesji prawnej (spadek i zniesienie współwłasności), co wyklucza pierwotny zamiar inwestycyjny czy handlowy. Celem było odciążenie starszej matki od prowadzenia gospodarstwa.

•   Sposób wykorzystania: Przez 18 lat teren był nieodpłatnie użyczany rolnikowi, co zaprzecza logice biznesowej (brak celu zarobkowego). Dodatkowo od 10 lat nieruchomość służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych (budowa domu i zamieszkanie).

•   Brak rotacji kapitału: Wnioskodawczyni nigdy nie reinwestowała środków ze sprzedaży w nowe grunty pod handel, co jest niezbędną cechą działalności gospodarczej (brak „ciągłego wykorzystywania towarów dla celów zarobkowych”).

•   Rozproszenie w czasie: Działania (podziały, pojedyncze sprzedaże) rozciągnięte na przestrzeni kilkunastu lat świadczą o braku profesjonalnego planu biznesowego i pośpiechu właściwego dla handlowców.

•   Zarządzanie mieniem: Planowana sprzedaż 9 działek jest ewolucyjnym wygaszaniem zasobów majątku osobistego, a nie zorganizowaną działalnością komercyjną w rozumieniu ustawy o VAT.

Uzbrojenie i drogi wewnętrzne:

•   Brak profesjonalnego uzbrojenia: W rozumieniu przepisów techniczno-budowlanych działki nie są uzbrojone. Brakuje sieci elektroenergetycznej, gazowej i telekomunikacyjnej, co uniemożliwia natychmiastowe rozpoczęcie inwestycji przez nabywców.

•   Prywatny charakter przyłącza wodociągowego: Sieć wodociągowa wybudowana w 2015 roku stanowiła przyłącze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb bytowych przyszłego budynku mieszkalnego Wnioskodawczyni. Przebieg sieci przez działki sprzedażowe jest przypadkowy i podyktowany był wyłącznie uwarunkowaniami technicznymi, a nie zamiarem podniesienia wartości gruntu.

•   Działania wymuszone potrzebami rolniczymi: Planowane utwardzenie krótkiego odcinka drogi (działka …) wynika z konieczności utrzymania przejezdności dla maszyn rolniczych (zalewanie terenu przez rów), a nie z chęci przygotowania terenu pod sprzedaż.

•   Brak kompleksowej infrastruktury drogowej: Wnioskodawczyni nie podejmuje aktywnych działań infrastrukturalnych typowych dla przedsiębiorców. Nie zamierza utwardzać głównej drogi dojazdowej (…), co przerzuca ciężar inwestycyjny na przyszłych nabywców.

Sposób i motywacja sprzedaży, historia planistyczna:

•   Minimalistyczny marketing: Rezygnacja z profesjonalnych narzędzi sprzedażowych; z biur nieruchomości, profesjonalnego marketingu (drony, wizualizacje, kampanie płatne, social media) na rzecz prostego ogłoszenia na tablicy na działce i podstawowe ogłoszenie w internecie, dowodzą pozagospodarczego i niezorganizowanego charakteru działań.

•   Wyjaśnienie decyzji WZ: Uzyskana w 2011 r. decyzja WZ na 18 domów nie miała celu handlowego. Była jedynie „bezpiecznikiem” prawnym, który przy ówczesnych trudnościach technicznych miał zagwarantować możliwość wybudowania jednego własnego domu w dowolnym miejscu dużej działki. Potwierdza to fakt, że Wnioskodawczyni nie wykorzystała tej decyzji do podziału gruntu przed jej wygaśnięciem.

•   Brak wpływu na MPZP: Przeznaczenie terenu pod budownictwo (MN) w miejscowym planie z 2015 r. nastąpiło bez aktywnego udziału Wnioskodawczyni. Zmiana funkcji gruntu była decyzją gminy, a nie wynikiem zabiegów Wnioskodawczyni.

•   Racjonalny podział majątku: Wydzielenie 10 działek w 2017 r. (tuż przed emeryturą małżonka) uznano za formę racjonalnego zarządzania mieniem, które stało się zbędne po budowie domu. Działanie to ma na celu stopniowe wyzbywanie się składników majątku osobistego w celu szanowania zdrowia, oszczędzania sił i wsparcie budżetu domowego.

•   Zwykły zarząd majątkiem: Podział geodezyjny na działki budowlane oraz uzyskanie rynkowej ceny za grunt są wyrazem racjonalnego dysponowania własnym mieniem i - zgodnie z orzecznictwem NSA oraz TSUE - same w sobie nie nadają właścicielowi statusu przedsiębiorcy. Zaś wydzielenie dróg wewnętrznych i zapewnienie mediów na własne potrzeby to standardowe wykonywanie prawa własności.

Końcowa ocena prawna Wnioskodawczyni:

Przyjmując wykładnię prezentowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny, Wnioskodawczyni uważa, iż dla uznania sprzedaży 9 działek budowlanych za przejaw działalności gospodarczej niezbędne jest stwierdzenie, że podatnik występuje w roli handlowca. Status ten determinowany jest przez profesjonalny charakter podejmowanych działań, przejawiający się w zorganizowanej aktywności skierowanej na obrót nieruchomościami. Zatem tylko takie czynności, które wskazują na formę zorganizowaną i zawodową - a takich Wnioskodawczyni w swoich działaniach nie dostrzega - mogą stanowić podstawę do objęcia transakcji reżimem ustawy o podatku od towarów i usług.

Działania przeszłe i przyszłe zdaniem Wnioskodawczyni mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

Nie są nacechowane ciągłością, nie mają charakteru zarobkowego ani nie angażują środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców. Ponadto działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek nie wykraczają poza zwykłe formy ogłoszeń, zatem nie przybierają formy zawodowej (profesjonalnej), a w konsekwencji zorganizowanej.

Planowana przez Wnioskodawczynię i jej Małżonka sprzedaż nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działania te Wnioskodawczyni wraz z Mężem kwalifikują jako wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, co pozostawia małżonków poza zakresem podmiotowym podatku VAT (nie działają oni w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

˗       nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania sprzedaży 9 działek budowlanych przez Sprzedającą (…) za czynność wykonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

˗       prawidłowe w części dotyczącej nieuznania sprzedaży 9 działek budowlanych przez Sprzedającego (…) za czynność wykonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to,

że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zasada swobody umów zapisana została w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy:

˗       oddanie rzeczy do używania na pewien czas;

˗       nieodpłatność.

Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów/świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej transakcji mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny, użyczenia towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży
nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży 9 działek budowlanych i udziałów w 2 działkach, Sprzedający tj. Pani … i Pan … będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 22 lipca 2008 r., na podstawie umowy o dział spadku (po ojcu) oraz zniesienie współwłasności (pomiędzy matką a rodzeństwem), Wnioskodawczyni – Pani .. nabyła na wyłączną własność (ze spłatą na rzecz siostry - współspadkobierczyni), nieruchomości gruntowe, obejmujące działki nr … oraz … o łącznej powierzchni … ha. W dacie nabycia grunty te miały charakter rolny, były niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone (z wyjątkiem odcinka wodociągu miejskiego na działce nr …). Dla przedmiotowego terenu nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Przez cały okres posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni nie wykorzystywała jej do prowadzenia działalności gospodarczej. Grunty były udostępniane nieodpłatnie (umowa użyczenia) najpierw matce Wnioskodawczyni, a następnie rolnikowi, który uprawiał je rolniczo na własne potrzeby do 2020 roku. W jego miejsce wstąpił inny rolnik zawodowy, sąsiadujący z omawianymi gruntami. Wnioskodawczyni z tytułu posiadania gruntu nie czerpała pożytków, ponosząc jedynie ciężary publiczno-prawne w postaci podatku rolnego.
W celu umożliwienia zbycia części z posiadanego gruntu, konieczne było pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy (bez niej nie był możliwy podział geodezyjny) i na jej podstawie dokonanie podziału geodezyjnego wydzielenia działek budowlanych. Na podstawie złożonego przez Wnioskodawczynię (Panią …) wniosku o ustalenie warunków zabudowy, Burmistrz, w dniu … października 2010 roku wydał decyzję nr …, o ustaleniu warunków zabudowy działek nr … i … dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych zlokalizowanych przy ulicy …, z terminem ważności do uchwalenia MPZP (decyzja utraciła ważność po uchwaleniu MPZP). Na podstawie decyzji … Wnioskodawczyni wystąpiła o podział nieruchomości. W dniu … marca 2011 roku Burmistrz, wydał decyzję nr …, zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, obejmującej działki nr … i …, polegający na wydzieleniu działek oznaczonych numerami …, …, …, … i ... Po odłączeniu wymienionych 5 działek ze spadkobranego gruntu powstała nowa działka o numerze ...

W dniu … grudnia 2011 roku, na podstawie złożonego przez Wnioskodawczynię (Panią …) wniosku, Burmistrz wydał decyzję nr …, o ustaleniu warunków zabudowy działki nr … (powstałej w wyniku podziału działek … i …), zlokalizowanej w … przy ulicy …, dla inwestycji pn. ... Uzyskana w 2011 roku decyzja o warunkach zabudowy (WZ) dla 18 budynków mieszkalnych miała na celu wyłącznie zapewnienie prawa do budowy jednego domu, na własne potrzeby bytowe, w dowolnym miejscu rozległej działki (…). Przy ówczesnych trudnościach z dostępem do mediów i niepewności co do warunków technicznych przyłączy i warunków zabudowy, wskazanie 18 potencjalnych lokalizacji było jedynym sposobem na urzędowe zagwarantowanie sobie możliwości posadowienia własnego budynku w najbardziej dogodnej części działki. Intencja ta została skonsumowana 4 lata później w roku 2015 poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego przez Starostę na budowę domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawczyni obecnie zamieszkuje. Decyzja WZ stanowiła podstawę do opracowania Projektu Budowlanego … dla inwestora ... Budowa przez inwestora jednego domu jednorodzinnego na własne potrzeby nie wymagała wydzielenia działki budowlanej. Decyzja WZ nie została zmaterializowana dla potrzeb podziałów geodezyjnych i ewentualnej sprzedaży działek budowlanych lub budowę osiedla domów jednorodzinnych. Do momentu wygaśnięcia decyzji WZ nie wydzielono żadnej działki budowlanej. Z uwagi na brak zamiaru prowadzenia działalności rolniczej, a tym samym konieczność stopniowego wygaszania powierzchni rolniczej oraz z powodu potrzeby uzupełniania bieżącego budżetu rodzinnego — w szczególności w związku z planowaną budową domu mieszkalnego oraz udzielaniem pomocy matce Wnioskodawczyni i rodzicom jej Męża, obejmującą m.in. remont zajmowanych przez nich lokali i zakup nowych mebli — Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży części majątku prywatnego. Wnioskodawczyni podejmowała bieżąco decyzje o sprzedaży działek …, …, … i ... W 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży na rzecz osób fizycznych dwóch działek: nr … - o pow. … ha oraz nr … - o pow. … ha. Uzyskane środki zostały w całości przeznaczone na cele prywatne (pomoc rodzicom, remonty lokali mieszkalnych). W 2016 roku Wnioskodawczyni sprzedała osobom fizycznym działki nr … o pow. … ha i nr … (poprzednio …) o pow. … ha. W 2015 r. wszedł w życie MPZP, zgodnie z którym pozostałe w posiadaniu Wnioskodawczyni działki, zyskały symbol MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). W tym samym roku Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem, rozpoczęła na działce nr … budowę domu jednorodzinnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Środki na inwestycję pozyskano ze sprzedaży 2 działek w 2016 roku. Budowa domu została zakończona we wrześniu 2016 r., od kiedy to Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem, zamieszkują w przedmiotowym budynku. W 2016 roku, w celu zagwarantowania rolniczego dostępu z drogi publicznej do działki nr …, dokonano podziału działki nr … na 3 odrębne działki, tj. nr … - na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, nr …- pod wewnętrzną drogę dojazdową dla rolnika użytkującego grunty rolne w działce … oraz nr … - na działkę budowlaną.
W 2017 r., w odpowiedzi na prośbę córki Małżonka, o pomoc w zabezpieczeniu jej potrzeb mieszkaniowych, Wnioskodawczyni dokonała podziału działki nr … na 14 mniejszych jednostek geodezyjnych (10 działek budowlanych, 1 działkę pod drogę wewnętrzną, 2 działki porządkujące, przeznaczone do połączenia z sąsiadującymi oraz 1 działkę zabudowaną budynkiem Wnioskodawczyni). Działki oznaczone zostały numerami od … do ... Przyjęcie takiej liczby wydzielonych działek wynikało z optymalizacji kosztów i procedur geodezyjnych (jeden proces podziałowy zamiast kilku rozłożonych w czasie). Przez cztery, z wyżej wymienionych działek budowlanych, tj. nr … do … oraz przez działkę nr …, wydzieloną pod drogę wewnętrzną, przebiega od miejskiego rurociągu przyłącze wodociągowe fi 110 mm, do budynku mieszkalnego Wnioskodawczyni, na działce nr … (obecnie nr …). Przyłącze wybudowane zostało w 2015 roku, na koszt Wnioskodawczyni i jej Małżonka. Przedsiębiorstwo Wodociągowe odmówiło sfinansowania przyłącza. W 2017 r. Wnioskodawczyni dokonała darowizny działki nr … na rzecz siostry (powiększenie nieruchomości sąsiedniej). W 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem zawarli umowę majątkową małżeńską, rozszerzając wspólność ustawową na przedmiotowe nieruchomości. W 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem dokonali darowizny działki nr … na rzecz córki Małżonka. W 2025 r. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem dokonali kolejnych czynności o charakterze nieodpłatnym (darowizny):

•   Przekazanie działki nr … (pasek gruntu bez możliwości zabudowy, nieposiadający dostępu do drogi publicznej) na rzecz sąsiada w celu uporządkowania granic.

•   Wydzielenie działki nr …, w celu przyszłego darowania na rzecz córki Małżonka, z przeznaczeniem pod budowę garażu przy jej domu. W wyniku podziału geodezyjnego działki nr …, wydzielona została ww. działka nr … oraz działka nr … (pow. … ha), zabudowana budynkiem mieszkalnym Wnioskodawczyni i jej Małżonka.

Wnioskodawczyni wspólnie z Małżonkiem nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, nie są i nigdy nie byli rolnikami ryczałtowymi. Nie uzyskują i nigdy nie uzyskiwali dochodów i innych pożytków z posiadanych gruntów pod uprawami rolniczymi. Regularnie ponoszą koszty związane z utrzymaniem rowów przylegających do dużej części działek, opłacaniem podatku rolnego i składki do Spółki Wodnej. Od nabycia nieruchomości gruntowej w 2008 roku upłynęło ponad 17 lat. W tym okresie - pomijając mniejsze działki nienadające się pod zabudowę - Wnioskodawczyni sprzedała 4 działki budowlane, a jedną (również budowlaną) darowała bliskiemu członkowi rodziny. Cały teren nieruchomości (9 działek, 2 działki dojazdowe oraz działka zabudowana Państwa domem) objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jako teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ich zamiarem jest pozostawienie sobie jedynie działki, na której znajduje się budynek mieszkalny. Przewidywany czas sprzedaży to lata 2026-2028. Pozostałe 5 działek zostanie wystawionych na sprzedaż w kolejnych latach, zależnie od potrzeb ekonomicznych oraz stanu zdrowia Wnioskodawczyni i jej Małżonka. Jednocześnie nie jest wykluczona sprzedaż wszystkich 9 działek jednorazowo (np. deweloperowi), choć zdecydowanie nie jest to priorytet.

Dziewięć działek przewidzianych do sprzedaży cechuje zaledwie cząstkowe uzbrojenie. Przez cztery z nich (od nr … do …) oraz przez działkę dojazdową nr …, które przeznaczono do sprzedaży w pierwszej kolejności, przebiega przyłącze wodociągowe fi 110 mm prowadzące od rurociągu miejskiego do budynku Wnioskodawczyni i jej męża, na działce …. Przyłącze to zostało wybudowane w 2015 roku, staraniem i na koszt Wnioskodawczyni i jej Małżonka. Wytyczono je najkrótszą, jedyną drogą dopuszczoną wówczas przez Przedsiębiorstwo Wodociągowe, które odmówiło sfinansowania inwestycji. Ponadto w skład terenu przeznaczonego do sprzedaży wchodzą dwie nieutwardzone działki dojazdowe. Położenie przyszłej drogi na działce …, mającej służyć przejazdowi sprzętu rolniczego, okazało się nietrafione. Wzdłuż całego (...)-metrowego odcinka zlokalizowany jest rów melioracyjny, którego wody w okresie roztopów i wzmożonych opadów zalewają ten teren. Stopień rozmiękczenia gruntu uniemożliwia wówczas przejazd jakimkolwiek sprzętem rolniczym. Zjawisko to nasiliło się w ostatnich latach, co zgłaszał rolnik korzystający z gruntu. Wcześniej odcinek ten miał charakter między łąkowej miedzy, a rów nie stanowił zagrożenia.

W grudniu 2025 roku Wnioskodawczyni i jej Małżonek porozumieli się z użytkownikiem gruntu zagospodarowanego rolniczo i uzgodnili, że w 2026 roku wspólnymi siłami utwardzą działkę …, aby utrzymać jej stałą przejezdność rolniczą do drogi publicznej. Działka ta, nawet po utwardzeniu, nie zapewni działkom sprzedażowym dostępu do drogi publicznej. Funkcję tę pełni druga działka … (przedłużenie …), wydzielona w 2017 r. w celu skomunikowania wszystkich 9 działek z drogą publiczną.

Nieruchomości objęte zamiarem sprzedaży - poza umową użyczenia na rzecz rolnika zawodowego - nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni wraz z Małżonkiem nie zawierali i nie zamierzają zawierać umów przedwstępnych; nie udzielali również w przeszłości i nie planują udzielać pełnomocnictw ani upoważnień do działania w imieniu własnym lub współmałżonka w związku ze sprzedażą działek. Wnioskodawczyni zastrzega jednak, że w przypadku konieczności ubiegania się przez nabywcę o finansowanie bankowe, dopuszcza możliwość zawarcia umowy przedwstępnej, jeżeli będzie ona niezbędna do uzyskania kredytu. Wnioskodawczyni oraz jej Małżonek nie posiadają innych nieruchomości, a przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży 9 działek oraz udziałów w 2 działkach, Sprzedający (Pani …  i Pan …) będą podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali lub będą podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedającą tj. Panią … dostawa 9 działek oraz udziałów w 2 działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającej za podatnika tego podatku. Natomiast w odniesieniu do planowanej przez Sprzedającego tj. Pana … dostawy 9 działek oraz udziałów w 2 działkach nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego za podatnika tego podatku.

Należy podkreślić, że w analizowanej sprawie Sprzedająca Pani … dokonywała  takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającej tj. Pani … nie mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym. Wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek oraz udziałów w 2 działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. W analizowanej sprawie za aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem należy zatem uznać wszystkie opisane we wniosku, wykonywane przez Sprzedającą czynności tj. wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podział działek, dokonana w przeszłości sprzedaż działek, niewykorzystywanie działek wyłącznie do celów osobistych, utwardzenie a także częściowe uzbrojenie działek.

Zatem sprzedając ww. działki oraz udziały w 2 działkach Sprzedająca tj. Pani … nie będzie korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Sprzedająca wypełnia przesłanki zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i w stosunku do planowanej sprzedaży wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą. W konsekwencji, opisana we wniosku sprzedaż działek przez Sprzedającą Panią … będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast planowana przez Sprzedającego tj. Pana … dostawa 9 działek oraz udziałów w 2 działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego za podatnika tego podatku. Należy bowiem zaznaczyć, że w 2018 r. Sprzedający wraz z Małżonką zawarli umowę majątkową małżeńską, rozszerzając wspólność ustawową na przedmiotowe nieruchomości. Wskazane wyżej czynności były podejmowane w większości przed zawarciem ww. umowy majątkowej, a zatem w okresie, gdy jedynym właścicielem działek była Sprzedająca.

Zatem sprzedając ww. działki i udziały w 2 działkach Sprzedający skorzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Sprzedający nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego Pana … 9 działek budowlanych i udziałów w 2 działkach nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe w zakresie wskazania, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast za prawidłowe należało uznać Pani stanowisko, zgodnie z którym planowana przez Małżonka sprzedaż nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Zainteresowanych będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Zainteresowanych, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.