0111-KDIB3-1.4012.712.2026.2.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 września 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 września 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem które wpłynęło 16 października 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dwie Spółki z o.o. których przedmiotem działalności jest między innymi „(…)” planuje kupić od (…) (…) nieruchomość składającą się z: prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i dwóch budynków stanowiących odrębną nieruchomość posadowionych na tym gruncie, to jest (...)kondygnacyjnego budynku biurowego i (...)kondygnacyjnego budynku niemieszkalnego. Dnia (…) 2026 r. Spółki zawarły aktem notarialnym umowę przedwstępną zakupu ww. nieruchomości.

Zakup nieruchomości planowany jest na (…) 2026 r. i będzie on korzystał ze zwolnienia z VAT.

Powyższa nieruchomość zostanie kupiona jako towar handlowy z przeznaczeniem do dalszej sprzedaży poszczególnych wyodrębnionych lokali.

Planowane jest przekształcenie (...)kondygnacyjnego budynku biurowego w budynek wielorodzinny z wydzielonymi mieszkaniami.

Na dzień dzisiejszy nie są dokładnie znane koszty remontu lokali dlatego rozpatrywane są dwa warianty:

1.    koszty remontu nie przekroczą 30% ceny nabycia lokalu

2.    koszty remontu przekroczą 30% ceny nabycia lokalu

Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego pismem, które wpłynęło 16 października 2026 r.

Ad III.

Podmiot zainteresowany: Wnioskodawca, tj. „(…)” Sp. z o.o., jednoznacznie wskazuje, że to on jest podmiotem bezpośrednio zainteresowanym.

Wskazane we wniosku „Dwie spółki z o.o.” to właśnie Wnioskodawca oraz drugi podmiot. Spółka „(…)” Sp. z o.o. wspólnie z drugą spółką zamierza kupić od (…) opisaną we wniosku nieruchomość w udziałach wynoszących (…) (…), co bezpośrednio kształtuje sytuację prawnopodatkową Wnioskodawcy w zakresie pytań przedstawionych we wniosku.

Ad IV.

1.  Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynku?

Jak wskazano w pierwotnym opisie, obiekt znajduje się w gminnej ewidencji zabytków (wykaz obiektów ujętych w (…)) i powstał w latach (…)– w okresie (…). Z uwagi na historyczny charakter obiektu obiektywnie nie jest możliwe ustalenie dokładnego dnia i miesiąca jego pierwszego zajęcia.

Niewątpliwie jednak pierwsze zajęcie (używanie) miało miejsce nie później niż w (…) roku, a dokonali go ówcześni właściciele (ich poprzednicy).

2.   Czy od pierwszego zajęcia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Tak, od pierwszego zajęcia (używania) (...)kondygnacyjnego budynku biurowego do chwili jego sprzedaży z całą pewnością upłynął okres znacznie dłuższy niż 2 lata.

3.  Czy Państwo będą podmiotem, który zamierza kupić nieruchomość i ją przekształcić?

Tak, Wnioskodawca („(…)” Sp. z o.o.) wspólnie z drugą spółką (w udziałach …) kupi od (…) opisaną nieruchomość, a następnie przekształci budynek biurowy w budynek wielorodzinny.

4.  Czy to Państwo będą dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych?

Tak, Wnioskodawca („(…)” Sp. z o.o.) będzie dokonywał sprzedaży lokali mieszkalnych (odpowiednio w ramach swoich udziałów).

Pytanie

Czy przy sprzedaży lokali w przekształconym budynku z lokali biurowych na lokale mieszkalne i po wykonaniu remontu części wspólnych budynku spółka będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT niezależnie od wysokości poniesionych nakładów na remont oraz na zmianę przeznaczenia lokali z biurowych na mieszkalne gdyż planowana sprzedaż nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia?

Państwa stanowisko w sprawie

Naszym zdaniem sprzedaż lokali mieszkalnych po przeprowadzonym remoncie części wspólnych i przekwalifikowania lokali z biurowych na mieszkalne objęta będzie zwolnieniem z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak ustawodawca przewidział przypadki szczególne pozwalające skorzystać przez podatników ze zwolnienia od podatku VAT. Naszym zdaniem w opisanym powyżej przypadku znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o VAT w art. 2 pkt 14 mówi, iż przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)     wybudowaniu lub,

b)     ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei definicja ulepszenia została zawarta w art. 22g ust. 17 ustawy o pdof oraz art. 16g ust. 13 ustawy o pdop. Jak wynika z tych przepisów, środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł. Z zapisu wynika, że o ulepszeniu możemy mówić w przypadku środka trwałego a nie towaru handlowego.

Z dostępnych nam informacji obiekt znajduje się w gminnej ewidencji zabytków (wykaz obiektów ujętych w (…)) i powstał w latach (...) – w okresie (…). Zatem pierwszego zasiedlenia budynku i lokali dokonali jego obecni właściciele i ich poprzednicy i nie ma tu znaczenia aktualna zmiana sposobu użytkowania lokalu, a od zakupów związanych z planowanym remontem Spółka nie będzie odliczała podatku VAT.

Na potwierdzenie prawidłowości przyjęcia powyższego założenia poniżej zamieszczamy fragment wyroku NSA który opisuje pierwsze zasiedlenie w praktyce.

Fragment wyroku NSA z dnia 19.09.2019 r. o sygn. I FSK 1294/17:

„(…) kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. (…)”.

Z brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie wynika, że użytkowanie budynku lub jego części ma nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu.

Po analizie przepisów oraz ich interpretacji naszym zdaniem pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce w (...) roku, w tym roku została zakończona budowa i budynek stał się „przedmiotem konsumpcji”. Dokładnego dnia i miesiąca nie możemy ustalić, ale uważamy, że nie ma to wpływu na wyliczenie okresu, który upłynął od tego momentu do dnia planowanej sprzedaży.

Naszym zdaniem od pierwszego zasiedlenia budynku i lokali mieszkalnych, potem przekształconych na biurowe, która zostaną na powrót przez Spółkę przekształcone w lokale mieszkalne, a następnie sprzedane, czyli od roku (…) do 2026 upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle powyższego w sytuacji, gdy nieruchomość została zakupiona jako towar handlowy, a następnie zostanie wykonany remont nawet w wysokości przekraczającej 30% wartości ceny nabycia lokalu to sprzedaż takiego lokalu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT z uwagi na fakt, iż nie mamy do czynienia z wydatkami na ulepszenie, bo przedmiotem dostawy towarów nie jest środek trwały lecz towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży.

Gdyby w ocenie Organu Podatkowego opisane powyżej okoliczności były niewystarczające do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 przeanalizowaliśmy w drugiej kolejności możliwość zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Naszym zdaniem planowana sprzedaż spełnia warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Od zakupu budynku, Spółce nie będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT. Litera „b” przepisu dotyczący wydatków na ulepszenie nie będzie miał tutaj zastosowania bo przedmiotem sprzedaży będzie towar handlowy, a nie środek trwały.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

-        przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

-        rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

-        rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

-        adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

-        modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo kupić od (…) (…) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i dwóch budynków stanowiących odrębną nieruchomość posadowionych na tym gruncie, to jest (...)kondygnacyjnego budynku biurowego i (...)kondygnacyjnego budynku niemieszkalnego. Powyższa nieruchomość zostanie kupiona jako towar handlowy z przeznaczeniem do dalszej sprzedaży poszczególnych wyodrębnionych lokali.

Planują Państwo przekształcić (...)kondygnacyjny budynek biurowy w budynek wielorodzinny z wydzielonymi mieszkaniami. Wskazali Państwo, że pierwsze zajęcie (używanie) (...)kondygnacyjnego budynku biurowego, w którym lokale biurowe zostaną przekształcone na lokale mieszkalne miało miejsce nie później niż w (…) roku. Od pierwszego zajęcia (używania) (...)kondygnacyjnego budynku biurowego do chwili jego sprzedaży upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży lokali w przekształconym budynku z lokali biurowych na lokale mieszkalne po wykonaniu remontu.

Jak wynika z powyższego, przed sprzedażą lokali dokonają Państwo ich remontu. Należy jednak podkreślić, że przedmiotowy budynek, w którym znajdują się lokale biurowe, które zostaną przekształcone na lokale mieszkalne będące przedmiotem planowanej sprzedaży, stanowi dla Państwa towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowe lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego dla dostawy opisanych lokali będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak Państwo wskazali w opisie sprawy, w przypadku (...)kondygnacyjnego budynku biurowego, w którym lokale biurowe zostaną przekształcone na lokale mieszkalne doszło już do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zajęciem, a planowaną datą sprzedaży upłynie okres powyżej 2 lat. Tym samym planowana dostawa lokali nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokalu minie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym planowana dostawa lokali stanowiących towar handlowy w okolicznościach wskazanych we wniosku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Państwa, a nie wywiera skutku prawnego dla Spółki będącej współwłaścicielem lokali.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.