0111-KDIB3-1.4012.628.2026.3.MSO

Interpretacja indywidualna2026-10-16Dyrektor Krajowej Informacji SkarbowejAktualna

Interpretacja indywidualna w zakresie ustalenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

nieruchomości-nieruchomość zabudowana nieruchomości-sprzedaż nieruchomości odliczenia-prawo do odliczenia zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie m.in. podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 września 2026 r. (data wpływu 15 września 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

X („Nabywca”)

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(„Zbywca”)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Wnioskodawców oraz ogólny opis Transakcji

A. Działalność Zbywcy

Y sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”). Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Zbywca jest spółką powołaną w celu nabycia i posiadania nieruchomości komercyjnych. Zbywca nabył nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego Wniosku. Nieruchomość nie stanowi jedynego aktywa nieruchomościowego Zbywcy.

Grunty, Budynki, Budowle oraz Nieruchomość zostały zdefiniowane poniżej w ramach sekcji 2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

B. Działalność Nabywcy

X z siedzibą w (…) (dalej: „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej we (…) i jest zarejestrowanym przedsiębiorcą prowadzącym działalność komercyjną.

Nabywca jest na co dzień zarządzany przez (…) (…) z siedzibą w (…). (…) pełni w tym modelu rolę (…), zgodnie z przepisami (…) (…) oraz (…) (…).

Działalność (…) podlega wymogowi posiadania licencji (…) i spełnienia szeregu regulacyjnych wymagań dotyczących organizacji, przejrzystości działania oraz ochrony inwestorów.

Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT na dzień Transakcji.

Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze (…) przedsiębiorstw, przeważającym przedmiotem działalności Nabywcy jest (…), w tym w szczególności nabywanie i zarządzanie nieruchomościami (…) i (…).

C.Powiązania między Wnioskodawcami

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U.2026.554, „Ustawa CIT”).

Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

D. Ogólny opis Transakcji

Wnioskodawcy zamierzają zawrzeć transakcję, w której Zbywca sprzeda, a Nabywca nabędzie prawo własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych zlokalizowanych (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…)) przy ul. (…) oraz (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…)) przy ul. (…), stanowiących funkcjonalną całość gospodarczą, wraz z posadowionymi na nich budynkami, budowlami oraz innymi urządzeniami budowlanymi, a także z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków wynikających z określonych tam umów) (dalej łącznie: „Transakcja”).

W takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (lub fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę zgodnie z przepisami ustawy o VAT. Strony dopuszczają możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunty, Budynki, Budowle.

Przedmiotem niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

2. Przedmiot planowanej Transakcji

A. Ogólny opis składników majątkowych wchodzących w zakres planowanej Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

· nieruchomość położoną w (…), województwo (…), powiat (…), gmina (…), przy ul. (…) oraz (…) obejmującą:

o prawo własności działek o numerach ewidencyjnych „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, dla której Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 1”);

o prawo własności działek o numerach ewidencyjnych „k” oraz „l”, dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 2”);

Grunt 1 oraz Grunt 2 w dalszej części będą łącznie nazywane „Gruntami”.

o prawo własności posadowionych na Gruntach:

§ budynku przemysłowo/magazynowego z wydzieloną częścią socjalno-biurową („Hala”);

§ budynku pompowni przeciwpożarowej;

zwanych dalej „Budynkami”.

o prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będące własnością Zbywcy: (i) znajdujące się w Gruntach lub na Gruntach, jak również (ii) mogące znajdować się poza Gruntami (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntów lub poza Gruntami), jednak służące do obsługi Nieruchomości (wymienione szczegółowo poniżej).

zwanych dalej „Budowlami”.

· inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku.

Grunty, Budynki oraz Budowle (zdefiniowane powyżej) łącznie dalej będą określane jako „Nieruchomość”.

Poza Nieruchomością, w ramach Transakcji na Nabywcę przejdzie również prawo własności naniesień wybudowanych przez podmioty trzecie, korzystające z części Gruntów na podstawie umów zawartych z najemcą Zbywcy ((…)S.A., dalej „(…)”), obejmujące:

o posadowione na Gruntach budynki:

§ jednokondygnacyjna hala;

§ dwukondygnacyjny budynek biurowy;

zwane dalej „Budynkami Podnajemców”.

o posadowione na Gruntach budowle (wymienione szczegółowo poniżej).

zwane dalej „Budowlami Podnajemców”.

Budynki Podnajemców oraz Budowle Podnajemców łącznie dalej będą określane jako „Zabudowania Podnajemców”.

Nakłady poniesione w powyższym zakresie przez podmioty trzecie nie zostały rozliczone ze Zbywcą, w związku z czym Zbywca nie jest w ich ekonomicznym posiadaniu (Zbywca nie ma władztwa ekonomicznego nad Budynkami Podnajemców oraz Budowlami Podnajemców).

Budynki, Budowle, Budynki Podnajemców oraz Budowle Podnajemców są trwale związane z Gruntami, zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny i stanowią części składowe Gruntów.

Budynki oraz Budynki Podnajemców stanowią budynki w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tj. Dz.U.2026.524 t.j.; dalej: „Prawo budowlane”).

Budowle oraz Budowle Podnajemców stanowią budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego.

B. Szczegółowe zestawienie Budynków i Budowli oraz ich położenie

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego wchodzące w skład Nieruchomości na moment Transakcji:

l.p.	Budynki	Położenie na działkach:
1	Hala	„c”, „e”, „j”
2	Budynek pompowni przeciwpożarowej	„c”, „a”
l.p.	Budowle	Położenie na działkach:
1	Fundamenty	„l”, „f”, „c”
2	Nawierzchnie utwardzone (w tym parkingi)	„k”, „l”, „g”, „h”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”
3	Ogrodzenia	„l”, „a”, „d”, „f”, „b”, „c”, „j”
4	Oświetlenie i kamery	„k”, „l”, „f”, „i”, „b”, „c”, „j”
5	Reklamy i słupy informacyjne	„k”, „l”, „f”, „e”, „c”, „j”
6	Sieć energetyczna	„k”, „l”, „a”, „d”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”
7	Sieć kanalizacyjna	„k”, „l”, „a”, „g”, „h”, „d”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”
8	Sieć wodociągowa	„l”, „a”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”
9	Budowle inne (mury oporowe, schody, słup, magazyn odpadów)	„l”, „d”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”
10	Barierki	„e”, „b”, „c”, „j”
11	Maszty	„g”, „j”
12	Ograniczniki	„c”
13	Ograniczniki nietrwałe	„i”, „c”, „j”
14	Sieć gazowa	„k”, „l”, „c”
15	Zsyp na śmieci	„c”
16	Wiaty	„e”, „c”, „j”
17	Inne obiekty kubaturowe, kontenery	„c”
18	Stróżówka	„i”, „j”
19	Zbiornik przeciwpożarowy	„a”, „c”

C. Szczegółowe zestawienie Budynków Podnajemców i Budowli Podnajemców oraz ich położenie

W skład Transakcji wejdą w szczególności następujące Zabudowania Podnajemców, stanowiące budynki i budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego:

l.p.	Budynki Podnajemców	Położenie na działkach:
1	Jednokondygnacyjna hala „(…)”	„f”, „c”
2	Dwukondygnacyjny budynek biurowy „(…)”	„c”, „e”
l.p.	Budowle Podnajemców	Położenie na działkach:
1	3 nośniki reklamowe „(…)” na 2 słupach	„f”, „j”
2	lokal (…) (barak/kontener na parkingu przed (…))	„c”
3	Schowki/boksy (…)	„f”
4	Ogrodzenie „(…)”	„f”, „c”, „e”, „j”, „i”

D. Inne naniesienia oraz instalacje

Poza ww. Budynkami i Budowlami, na Gruntach lub w Gruntach mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury, urządzenia budowlane, infrastruktura zapewniająca dostawę mediów do Nieruchomości) będące własnością Zbywcy (wchodzące w zakres Transakcji) lub podmiotów trzecich (niewchodzące w zakres Transakcji) i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budynkami ani budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego). Wszystkie takie naniesienia są trwale związane z Gruntami i nie stanowią odrębnych ruchomości. Na potrzeby niniejszego wniosku naniesienia te, znajdujące się w ekonomicznym władztwie Zbywcy będą objęte definicją Budowli.

Wnioskodawcy wskazują, że część infrastruktury (np. przyłącza) może znajdować się poza Gruntami, jednak z uwagi na przeznaczenie do obsługi Nieruchomości będzie przenoszona ze Zbywcy na Nabywcę w ramach Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunty mogą przechodzić urządzenia przesyłowe będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

E. Pozostałe składniki majątku

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione także w szczególności:

· prawa i obowiązki z umowy dzierżawy Nieruchomości (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego);

· prawa i obowiązki wynikające z instrumentu zabezpieczenia wykonania zobowiązań dzierżawcy wynikających z umowy dzierżawy (w formie gwarancji podmiotu dominującego) w zakresie, w jakim instrument ten będzie istniał i będzie zbywalny na dzień Transakcji;

· wynikające z przenoszonej umowy dzierżawy zobowiązania Zbywcy wobec dzierżawcy, który wpłacił kaucję, do jej zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednią umową dzierżawy, oraz zobowiązania Zbywcy wobec dzierżawcy, który dostarczył odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednią umową dzierżawy (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

· dokumentacja prawna (w tym oryginał umowy dzierżawy oraz zabezpieczenia umowy dzierżawy, pozwolenia) i techniczna dotycząca Nieruchomości, znajdująca się w posiadaniu Zbywcy, określona szczegółowo w Umowie Sprzedaży oraz pozostałej dokumentacji transakcyjnej;

· praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (o ile i w zakresie w jakim takie elementy będą posiadane przez Zbywcę i będą możliwe do przeniesienia na dzień Transakcji);

· prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntami, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci sanitarnej, gazowej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w tym również powiązane z nimi przyłącza (o ile znajdują się poza Gruntami).

Niezależnie od powyższego, w wyniku planowanego zawarcia Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji Zbywca zobowiąże się wydać wszelkie dokumenty w posiadaniu Zbywcy, określone szczegółowo w ramach Umowy Sprzedaży, dotyczące Nieruchomości, takie jak: oryginały dokumentacji prowadzonej dla Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości zgodnie z wymogami prawa budowlanego (w tym karty gwarancyjne, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książki obiektów, dokumentację związaną z okresowymi przeglądami itp.) i świadectwo charakterystyki energetycznej. Szczegółową listę wydanych elementów w związku z Umową Sprzedaży będzie określał załącznik do Umowy Sprzedaży.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Zbywcę do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

3. Planowana data Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji planowane jest w IV kwartale 2026 r., a zatem do dnia zamknięcia Transakcji, upłynie okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli znajdujących się na Gruntach.

4. Prace ulepszeniowe dotyczące Nieruchomości

Od czasu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę w 2019 r., Zbywca nie poniósł wydatków na jej ulepszenie.

Dzierżawca Nieruchomości – (…) – ponosi i ponosił w ww. okresie nakłady na Nieruchomość. Nie można również wykluczyć, że na moment zawarcia Transakcji lub po jej dokonaniu (…) będzie prowadziło dalsze prace adaptacyjne lub ulepszeniowe. (...) poniosło / poniesie koszty tych prac w całości i koszty te nie zostały ani nie zostaną rozliczone ze Zbywcą do dnia przeprowadzenia Transakcji. W konsekwencji, nakłady ponoszone przez (…) będą stanowiły — po stronie (…) — inwestycję w obcym środku trwałym. Jednocześnie, na dzień Transakcji, jako nakłady nieponiesione przez Zbywcę i nierozliczone ze Zbywcą, nie będą zwiększały wartości początkowej Nieruchomości po stronie Zbywcy.

Prace prowadzone aktualnie przez (…) obejmują w szczególności rozbudowę hali o biuro oraz strefę dostaw z podjazdem, w tym utworzenie platformy dystrybucyjnej, dodanie ramp dostawczych, (…) oraz (…), wymianę posadzki, bram oraz oświetlenia. Przebudowa wiąże się z powstaniem na zapleczu obszarów operacyjnych (zarówno w hali jak i nowej strefie dostaw) oraz dostosowaniem stanowisk działów quality. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku zakończenie prac zasadniczych planowane jest na przełom (…) i (…) 2026 r., a formalne zakończenie przebudowy na (…) 2026 r.

W ocenie Wnioskodawców powyższe nakłady, jako ponoszone samodzielnie przez (…) i nierozliczane ze Zbywcą, nie powinny być traktowane jako wydatki Zbywcy na ulepszenie Budynków po stronie Zbywcy.

5. Dzierżawa Nieruchomości, wydanie przedmiotu dzierżawy i działalność operacyjna

Nieruchomość posiada ugruntowaną historię operacyjną – centrum handlowe typu (…) funkcjonuje na jej terenie nieprzerwanie od 1995 r. kiedy to (…) (lub jej poprzednik prawny) rozpoczęło prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Nieruchomości jako jej właściciel. W następnych latach, na skutek przekształceń wewnątrzgrupowych oraz kolejnych umów sprzedaży do podmiotów trzecich, (…) kontynuowało prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Nieruchomości jako właściciel lub na podstawie umowy dzierżawy zawieranej z każdoczesnym właścicielem Nieruchomości od jej sprzedaży w 2014 r. W związku z nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę w dniu (…) 2019 r. obowiązująca wówczas umowa dzierżawy została zastąpiona nową umową dzierżawy z dnia (…) 2019 r. zawartą pomiędzy Zbywcą jako wydzierżawiającym a (…) jako dzierżawcą, zapewniającą ciągłość nieprzerwanie trwającej od 1995 r. działalności operacyjnej na Nieruchomości.

Nieruchomość w dacie nabycia przez Zbywcę była już zabudowana budynkami, budowlami oraz innymi urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą. Zbywca po nabyciu Nieruchomości nie realizował żadnych prac budowlanych ani inwestycji na Nieruchomości.

Zbywca zawarł aktualnie obowiązującą umowę dzierżawy Nieruchomości z (…) w dniu (…) 2019 r., tj. przed datą nabycia nieruchomości ((…) 2019 r.). Na podstawie tej umowy (…) prowadzi na terenie Nieruchomości działalność gospodarczą w formie centrum handlowego typu (…). Umowa dzierżawy obowiązuje nieprzerwanie od dnia jej zawarcia do dnia planowanej sprzedaży.

Przedmiot dzierżawy został jednak po raz pierwszy wydany dzierżawcy w dniu (…) 1995 r., tj. z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie centrum handlowego „(…)” i od tej daty (…) (w tym jej poprzednicy prawni) nieprzerwanie prowadzi na terenie Nieruchomości działalność gospodarczą w formie centrum handlowego typu (…), obejmującą całość powierzchni użytkowej, pomimo kolejnych zmian po stronie wydzierżawiającego wynikających ze zmian właściciela Nieruchomości.

Na podstawie obowiązującej umowy dzierżawy działalność ta jest kontynuowana w oparciu o strukturę (…), co oznacza, że wszelkie koszty eksploatacyjne, koszty mediów oraz obciążenia podatkowe związane z Nieruchomością obciążają bezpośrednio dzierżawcę, z zastrzeżeniem standardowych wyłączeń przewidzianych w umowie (m.in. kosztów administracyjnych i zarządczych Zbywcy, podatku dochodowego Zbywcy oraz podatku od przychodów z budynków). Umowy o dostawę mediów zawarte są bezpośrednio pomiędzy dzierżawcą a dostawcami mediów. Na podstawie obecnej umowy dzierżawy (...) (dzierżawca) jest uprawniony do zawierania umów podnajmu dotyczących całości lub części Nieruchomości we własnym imieniu oraz na własną odpowiedzialność, bez konieczności uzyskania uprzedniej zgody Zbywcy (wydzierżawiającego). Zbywca (wydzierżawiający) nie jest stroną umów podnajmu ani nie uczestniczy w ich zawieraniu. Korzystając z powyższych uprawnień, (...) zawarło kilka umów podnajmu dotyczących wybranych części Nieruchomości.

(...) udzieliło Zbywcy gwarancję korporacyjną pełniącą funkcję zabezpieczenia pod umową dzierżawy.

Zbywca przewiduje, że na moment Transakcji cała Nieruchomość będzie nadal przedmiotem dzierżawy na podstawie obowiązującej umowy dzierżawy, a dzierżawca będzie nieprzerwanie prowadził działalność operacyjną na terenie Nieruchomości.

Zgodnie z zamiarem Nabywcy, będzie on kontynuował powyższa umowę dzierżawy z (...).

6. Status działek na moment Transakcji – zabudowa, decyzja, WZ, MPZP

l.p.	Działka	Przeznaczenie WZ / MPZP	Zabudowana / niezabudowana
1	„a”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren aktywności gospodarczej	Zabudowana
2	„b”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren aktywności gospodarczej	Zabudowana
3	„c”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren aktywności gospodarczej	Zabudowana
4	„f”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – (…)	Zabudowana
5	„g”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – (…)	Zabudowana
6	„i”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren aktywności gospodarczej	Zabudowana
7	„j”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren aktywności gospodarczej	Zabudowana
8	„d”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren aktywności gospodarczej	Zabudowana
9	„e”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren aktywności gospodarczej	Zabudowana
10	„h”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – (…)	Zabudowana
11	„k”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren przeznaczony pod drogi dojazdowe i parkingi samochodowe	Zabudowana
12	„l”	MPZP przyjęty przez (…) z dnia (…) r., uchwałą nr (…) – teren przeznaczony pod drogi dojazdowe i parkingi samochodowe	Zabudowana

7. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo własności działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego dnia (…) 2019 r., pomiędzy (…) sp. z o.o. (jako sprzedającym) a (…) sp. z o.o. (jako kupującym). Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pozwolenie na użytkowanie Hali zostało wydane w 1995 r., zaś pozwolenie na użytkowanie obiektów towarzyszących w 1998 r.

Zbywca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT i nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zamiarem Zbywcy jest sprzedaż Gruntów wraz z naniesieniami. Aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z długoterminowej dzierżawy Nieruchomości, co znajduje odzwierciedlenie w danych ujawnionych w Krajowym Rejestrze Sądowym, zgodnie z którymi przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zbywca jest stroną umowy o zarządzanie aktywami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”).

Zbywca nie jest stroną umowy o zarządzenie Nieruchomością. Zbywca nie jest też stroną umów o dostawę mediów do Nieruchomości ani umów serwisowych (związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości) – umowy tego rodzaju zawierane są przez (...).

8. Wykorzystanie Nieruchomości w działalności gospodarczej Nabywcy

Nabycie Nieruchomości ma nastąpić wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu/wydzierżawiania powierzchni na cele komercyjne, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani też innej działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

9. Elementy nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

2) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

4) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

5) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

6) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności – w szczególności –z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

7) praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucje na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

8) praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania tzw. asset management;

9) koncesji, licencji (w tym licencji na oprogramowanie wykorzystywane do zarządzania Nieruchomością) i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

10) patentów i innych praw własności przemysłowej;

11) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych;

12) tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

10. Kwestia kluczowych z perspektywy kwalifikacji jako ZCP elementów

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

· Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi jedno z kilku aktywów nieruchomościowych będących własnością Zbywcy.

· Umowa o Zarządzanie Aktywami: Umowa o Zarządzenie Aktywami nie będzie przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach Transakcji.

· Umowa o zarządzanie Nieruchomością, umowy o dostawę mediów do Nieruchomości, umowy serwisowe (związane z bieżącą obsługą Nieruchomości): Zbywca nie jest stroną takich umów (tego rodzaju umowy nie wejdą w zakres Transakcji).

· Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

Na dzień dokonania planowanej Transakcji:

· przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze;

· przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Zbywcy;

Po dokonaniu Transakcji Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przy użyciu Nieruchomości polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynków) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. W szczególności, jak wskazano wyżej, Nabywca będzie kontynuował umowę dzierżawy z (...). Obsługa Nieruchomości w zakresie funkcji pozostających po stronie wydzierżawiającego będzie kontynuowana na obecnych zasadach, w tym w szczególności Nabywca może zawrzeć we własnym imieniu umowę o zarządzanie Nieruchomością oraz zapewni obsługę księgową, prawną i inne usługi wsparcia niezbędne do prowadzenia działalności. Umowa o Zarządzanie Aktywami zawarta przez Zbywcę nie zostanie przeniesiona na Nabywcę. Pozostałe umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości (w szczególności umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe) pozostają – zgodnie z modelem triple-net – po stronie (...) jako dzierżawcy i nie będą przedmiotem Transakcji.

Strony ustalą zasady powiadomienia (...) o zmianie wydzierżawiającego oraz o przeniesieniu zabezpieczenia oraz w zakresie stosownego zawiadomienia wystawcy co do przeniesienia przedstawionego przez (...) zabezpieczenia.

Strony Transakcji dokonają rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. czynszu dzierżawnego oraz kosztów podatku od nieruchomości) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg ustalonych procedur.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Budynków, Budowli, umowy dzierżawy oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów, ksiąg prowadzonych przez zarządcę w odniesieniu do Nieruchomości, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego pismem z 15 września 2026 r. (data wpływu 15 września 2026 r.)

Ad pkt I. Pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli oraz upływ okresu 2 lat

Zbywca nabył Nieruchomość (…) 2019 r. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę ((…)2019 r.), Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie – w rozumieniu przepisów Ustawy o CIT – poszczególnych Budynków lub Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku lub Budowli.

W konsekwencji: i) od dnia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia Budynków lub Budowli, ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli a planowaną Transakcją upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Ad pkt II. Prawo Zbywcy do rozporządzania Zabudowaniami Podnajemców jak właściciel (władztwo ekonomiczne) na moment Transakcji

Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego, Spółka wyjaśnia, że Zabudowania Podnajemców zostały wzniesione przez podmioty trzecie (Podnajemców) z ich własnych środków. Podstawą do prowadzenia działalności na terenie Nieruchomości, w tym realizacji naniesień były umowy podnajmu, które Podnajemcy zawarli z (...) jako dzierżawcą Nieruchomości.

Nakłady, które Podnajemcy ponieśli na wzniesienie Zabudowań Podnajemców, nie były i zgodnie z zamiarem stron nie zostaną rozliczone ze Zbywcą do dnia Transakcji, ani za pośrednictwem (...), ani bezpośrednio z Podnajemcami. Wartość tych zabudowań nie wejdzie również do ceny należnej Zbywcy za Nieruchomość.

Na moment Transakcji Zbywca nie będzie zatem faktycznie władał Zabudowaniami Podnajemców w sposób odpowiadający uprawnieniom właściciela tj. nie poniósł na nie nakładów, nie rozliczy ich z żadnym podmiotem, a tym samym, z uwagi na brak faktycznego, czy ekonomicznego władztwa Zbywcy nad tymi naniesieniami, ich wartość nie zostanie uwzględniona w cenie sprzedaży. Zabudowania Podnajemców pozostaną w faktycznym władaniu Podnajemców, którzy je wznieśli i z nich korzystają. Jednocześnie, z uwagi na art. 48 w zw. z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, obiekty te stanowią części składowe Gruntów i w tym charakterze przejdą na Nabywcę wraz z prawem do Gruntów.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

1. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?

2. Czy dostawa Budynku i Budowli będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie złożenie wspólnego dla stron Transakcji oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, będzie skutkowało tym, że Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT?

3. Czy sprzedaż Zabudowań Podnajemców będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 lub jako świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT?

4. Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

Zdaniem Wnioskodawców:

1. Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

2. Dostawa Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie, złożenie wspólnego dla stron Transakcji oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, będzie skutkowało tym, że Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT.

3. Sprzedaż Zabudowań Podnajemców nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 lub jako świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

4. Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny, dalej: NSA, w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09).

Definicja przedsiębiorstwa a przedmiot Transakcji

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż – dla celów VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5. koncesje, licencje i zezwolenia,

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8. tajemnice przedsiębiorstwa,

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo, muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale także ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹KC. Niemniej przedmiotowe składniki, aby mogły zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Jednocześnie jednak, pojęcie „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji ustawy o VAT charakteryzuje się pewną autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż same przepisy dyrektywy 2006/112 pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku.

W orzeczeniu z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes (C-497/01) TSUE stwierdził, że „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które, łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”.

Ponadto, w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie Christel Schriever (C-444/10) TSUE zaznaczył, że uregulowania Dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że pojęcie „przekazanie [...] całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz nie obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Jeżeli działalność gospodarcza nie wymaga użytkowania konkretnych pomieszczeń lub pomieszczeń wyposażonych w stałe instalacje konieczne do jej prowadzenia, przekazanie aktywów w rozumieniu wspomnianego przepisu szóstej dyrektywy może mieć miejsce również bez przekazania prawa własności nieruchomości.

Z orzecznictwa TSUE wynika więc, iż dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku.

Słusznie więc stwierdza się również w polskim orzecznictwie (NSA, w wyroku z 25 czerwca 2013 r., I FSK 955/12 oraz w wyroku z 23 lipca 2015 r., I FSK 334/14), że czynność objęta jest podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przekazywany zespół aktywów przedsiębiorstwa jest niewystarczający do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej (w oparciu o przekazane składniki majątkowe).

Zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT, ma zatem miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowana część przechodzi co do zasady na własność nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. Kontynuacja działalności przez nabywcę jest warunkiem wyłączenia spod działania Ustawy o VAT zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, dalej: WSA, w Białymstoku z dnia 2 października 2019 r., sygn. I SA/Bk 320/19). Jednocześnie jednak, jeżeli dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie stanowiły przedmiotu transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, to nie można stwierdzić, że zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (wyrok WSA w Szczecinie z 12 czerwca 2019 r., sygn. I SA/Sz 328/19). Co istotne jednak, w praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. W takiej sytuacji, dla przyjęcia iż pozostałe elementy będące przedmiotem transakcji mogą w dalszym ciągu stanowić przedsiębiorstwo konieczne jest, aby zbywane składniki materialne i niematerialne pozostawały ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej. Wyłączenie więc ze zbycia istotnych elementów przedsiębiorstwa powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa. Jeśli natomiast wyłączone ze zbycia składniki przedsiębiorstwa nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego, wówczas czynność taka na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług uznana będzie za zbycie przedsiębiorstwa, chociażby nie obejmowała ona wszystkich jego składników (tak np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dalej: Dyrektor KIS, z dnia 29 marca 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.4512.902.2016.2.ASz).

Podsumowując, z punktu widzenia uznania składników majątkowych za przedsiębiorstwo istotne jest tylko to, czy przedmiot zbycia jest przedsiębiorstwem po stronie zbywcy – w chwili zbycia.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (Nieruchomość oraz inne składniki Transakcji) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że wyżej przedstawiona definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ KC określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Zatem, składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Jak zauważył również Dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM, „składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.”

Tymczasem Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość wraz z innymi składnikami Transakcji. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu opisanych wcześniej kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, takich jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części. W szczególności na Nabywcę nie zostanie przeniesiony know-how związany z prowadzoną przez Zbywcę działalnością gospodarczą.

Jak wynika z powyższego, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę elementów składających się na przedsiębiorstwo Zbywcy ani zasobów niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami komercyjnymi w dotychczasowym modelu operacyjnym.

Ponadto, poza zakresem Transakcji pozostaną prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością, Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych, a także finansowanie dłużne, należności pieniężne, rachunki bankowe, oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy oraz know-how związany z komercjalizacją i obsługą przedmiotu Transakcji. Tym samym, choć z chwilą zamknięcia Transakcji Nabywca wstąpi z mocy prawa – na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego – w prawa i obowiązki wydzierżawiającego z umowy dzierżawy zawartej z (...)S.A., faktyczne prowadzenie działalności w oparciu o nabywane składniki będzie wymagało podjęcia szeregu samodzielnych działań organizacyjnych i prawnych, w tym zawarcia nowej umowy zarządzania aktywami lub zarządzania nieruchomością.

Powyższe potwierdza, że przedmiotem Transakcji jest jedynie aktywo wykorzystywane dotychczas przez Zbywcę w prowadzonej działalności, które nie może być utożsamiane z jego przedsiębiorstwem ani jego zorganizowaną częścią.

Po finalizacji Transakcji Nabywca będzie zatem prowadził działalność w zakresie dzierżawy w oparciu o własne zasoby oraz przyjętą przez siebie koncepcję biznesową. Nie ulega wątpliwości, że pełnienie funkcji wydzierżawiającego w odniesieniu do obiektu o charakterze komercyjnym wymaga odpowiedniego stopnia zorganizowania, w którym kluczową rolę odgrywa czynnik ludzki – sama Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami stanowi jedynie bazę majątkową umożliwiającą świadczenie tego rodzaju usług. Z tych względów nie sposób przyjąć, by przenoszony zespół składników odznaczał się więzią organizacyjną wymaganą dla uznania go za przedsiębiorstwo.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Warunki do uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Z kolei – w myśl regulacji art. 2 pkt 27e Ustawy VAT – przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z utrwaloną praktyką organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 6 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.406. 2021.2.WH, z 13 września 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.341.2021.2.MS, z 27 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.384.2021.3.AM, z 26 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.430. 2021.2.MC, z 25 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.330.2021.2.RMA i wielu innych), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Zatem, samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym. Ważne jest przypisanie jednostce uprawnień skutkujących samodzielnym prowadzeniem działalności „widocznym z zewnątrz”. Oznacza to, że wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych (zarządczych itp.), które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń (tak WSA w Gdańsku w wyroku z 7 września 2021 r., sygn. I SA/Gd 534/21, NSA w wyroku z 28 stycznia 2019 r., sygn. I FSK 293/17 oraz WSA w Rzeszowie, w wyroku z 21 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 691/19).

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Słusznie w związku z tym podnosi się w doktrynie, iż elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czy też kadra pracownicza (podobnie w wyroku WSA w Rzeszowie z 6 listopada 2019 r.,sygn. I SA/Rz 525/19).

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy, których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Jak podkreślił NSA w orzeczeniu z 23 listopada 2017 r., sygn. I FSK 327/16, „okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy. Innymi słowy, możliwość kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP powinna wynikać z faktu, że tworzy ją zespół składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej (wyrok WSA w Warszawie z 20 lutego 2018 r., sygn. III SA/Wa 1896/17).

Z kolei w orzeczeniu z 13 grudnia 2022 r., sygn. III FSK 1346/21, NSA uznał, iż czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

(i) Brak odrębności organizacyjnej przedmiotu Transakcji

W niniejszym przypadku zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji. Zbywca nie wydzielił organizacyjnie Nieruchomości, ani żadnej części Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych (jak statut czy regulamin).

Zdaniem Wnioskodawców odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

(ii) Brak odrębności finansowej przedmiotu Transakcji

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawców, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia niejako odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W niniejszym przypadku nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu Transakcji, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, a możliwe jest jedynie przyporządkowanie przez Zbywcy do Nieruchomości związanych z nią przychodów, kosztów z uwagi na to, że Nieruchomość stanowi w istocie jedyne aktywo Zbywcy.

(iii) Brak odrębności funkcjonalnej przedmiotu Transakcji

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Wnioskodawców nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Zbywcy. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jak niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Przy czym należy uznać, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym, zakres wyodrębnionych zadań gospodarczych musi odróżniać je od innych funkcji gospodarczych realizowanych przy pomocy tego przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

1) funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

2) przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

3) składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

Na samodzielność jako kluczową okoliczność ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jak słusznie stwierdził NSA w swoich najnowszych orzeczeniach, fakt, że nieruchomość może stanowić przedmiot najmu tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z niej zorganizowanej części przedsiębiorstwa (wyroki NSA z dnia 12 marca 2021 r. sygn. I FSK 177/20 oraz z 12 stycznia 2021 r., sygn. I FSK 299/20).

W wyroku NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, stwierdzono, iż „decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania Ustawy o VAT dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Jak stwierdził WSA w Szczecinie w wyroku z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Co więcej, okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze bez modyfikacji (wyrok WSA w Poznaniu z 11 grudnia 2019 r., sygn. I SA/Po 747/19). W wyroku z 3 grudnia 2020 r. sygn. WSA w Warszawie stwierdził, iż skoro art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT określa skutki zbycia przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to uprawniony jest wniosek, że cechy wskazane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT dany zespół składników majątkowych musi posiadać w momencie jego zbycia.

Z kolei jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej – bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa – nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.” (podobnie w wyroku NSA z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12).

W orzeczeniu z 12 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 1831/17 NSA analizował przypadek transakcji sprzedaży centrum handlowego wskazując, iż w sprawie tej umowa sprzedaży nieruchomości nie obejmowała takich elementów, jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa sprzedającego), znak towarowy galerii handlowej, domeny internetowe związane z funkcjonowaniem galerii handlowej, inne niż wynikające z umów wierzytelności i zobowiązania sprzedającego, prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby sprzedającego, koncesje, licencje i zezwolenia, wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej sprzedającego oraz zakład pracy sprzedającego lub jakakolwiek jego część (spółka nie przejęła personelu zatrudnionego u sprzedającego). Z tych względów sąd wskazał iż trudno w takiej sytuacji mówić o przejęciu ZCP i o tym, by doszło do przeniesienia środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej bez jakichkolwiek modyfikacji, również w kontekście akcentowanej przez spółkę okoliczności braku przeniesienia na stronę umowy o zarządzanie nieruchomością. W realiach sprawy bowiem zbywca samodzielnie zarządzał sprzedanym centrum handlowym przy pomocy pracowników, których spółka nie przejęła. Nie posiadając odpowiedniego zaplecza osobowego zmuszona była do zawiązania umowy na zarząd z podmiotem trzecim, która to umowa oprócz zwykłej obsługi technicznej i utrzymania obiektu, dotyczyła również komercjalizacji powierzchni handlowych oraz przeprowadzania rozliczeń z najemcami. W tym zakresie więc, kluczowy dla prowadzenia działalności gospodarczej element spółka pozyskała już po zawarciu transakcji.

Wreszcie, jak stwierdził słusznie WSA w Rzeszowie w wyroku z 26 listopada 2019 r.,sygn. I SA/Rz 730/19, sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność tego rodzaju, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Okoliczność, że przedmiotu Transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie można uznać za przedsiębiorstwo / zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy znajduje potwierdzenie również w nowszych interpretacjach indywidualnych - dla przykładu wskazać można na najświeższe interpretacje indywidualne Dyrektora KIS z 23 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.278. 2021.3.SKJ, z 19 czerwca 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.249.2019.3.AK oraz 0114-KDIP1-2.4012.228. 2019.2.WH, w których Dyrektor KIS zgodził się z Wnioskodawcami, iż nie można uznać przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo bądź zorganizowaną jego część z uwagi na fakt, iż w celu prowadzenia działalności w zakresie komercyjnego najmu Nieruchomości, Nabywca będzie obowiązany do podjęcia szeregu działań zarówno faktycznych jak i prawnych, bez których prowadzenie działalności, a wręcz odpowiednie jej utrzymanie i administrowanie nią nie byłoby możliwe. Tożsama linia interpretacyjna jest konsekwentnie kontynuowana przez Dyrektora KIS w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości handlowych i magazynowych.

Mając na uwadze przedmiot Transakcji oraz określenie funkcji i zakres działalności, jakiej ma służyć Nieruchomość, nie ulega wątpliwości, iż nie będzie on stanowił zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na wynajmie lub dzierżawie Nieruchomości. W przypadku przedmiotu Transakcji o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę nie może być mowy.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Objaśnienia Ministra Finansów w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych

Przedstawione stanowisko w zakresie braku spełnienia warunków do zakwalifikowania przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa znajduje potwierdzenie w Objaśnieniach. Zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2. nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

1. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

2. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

3. umowy zarządzania aktywami;

4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunty, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umowy dzierżawy, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością (Zbywca nie jest stroną takiej umowy), czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Nabywca będzie zobowiązany do samodzielnego zorganizowania działalności Nieruchomości, podpisania nowych umów, tak aby umożliwić sobie prowadzenie z jej wykorzystaniem dalszej działalności gospodarczej.

W świetle Objaśnień: „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych", czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wydzierżawione lub wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wydzierżawianiu lub wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wydzierżawieniem lub wynajęciem Budynku lub Budynków, utrzymaniem i obsługą najemców lub dzierżawców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wydzierżawianiu lub wynajmie powierzchni komercyjnych.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również z perspektywy kryterium faktycznej możliwości kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Choć Nabywca po Transakcji wstąpi z mocy prawa w stosunek dzierżawy łączący Zbywcę z (...) i będzie czerpał przychody z tego tytułu, to samo to nie jest wystarczające do uznania, że dochodzi do przejęcia zorganizowanego zespołu składników umożliwiającego prowadzenie działalności w dotychczasowym kształcie. Nabywca będzie bowiem zobowiązany do podjęcia szeregu samodzielnych działań organizacyjnych i prawnych – w tym do zawarcia we własnym zakresie nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych, umów ubezpieczeniowych oraz do zorganizowania zaplecza administracyjnego, finansowo-księgowego i prawnego niezbędnego dla obsługi Nieruchomości. Tym samym, w świetle Objaśnień Ministra Finansów, kryterium faktycznej możliwości kontynuowania działalności wyłącznie w oparciu o przenoszone składniki majątkowe nie zostanie w niniejszej Transakcji spełnione.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu, czy przejęcie na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego praw i obowiązków z umów dzierżawy) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna KIS z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722. 2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012. 220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012. 322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012. 528.2021.3.DS). Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntów wraz z posadowionymi na nim Budynkami i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości są zabudowane Budynkami i Budowlami, dla których pozwolenia na użytkowanie zostały wydane w latach 1995 oraz 1998 na rzecz ówczesnego właściciela Nieruchomości.

Tym samym, dostawa wszystkich działek wchodzących w skład Gruntów nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ są to działki zabudowane, a zgodnie z powołanym przepisem zwolnieniu podlega wyłącznie dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z uwagi na obiekty budowlane, które się na nich znajdują oraz ich przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej), działki te docelowo należy traktować jako zabudowane tereny budowlane. W konsekwencji, dostawa wskazanych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według zasad właściwych dla dostawy budynków, budowli oraz innych urządzeń budowlanych trwale związanych z tymi gruntami.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu, lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli doszło najpóźniej z chwilą oddania ich do używania na podstawie pozwolenia na użytkowanie nr (…) z dnia (…)1995 r. (w odniesieniu do budynku „(...)”) oraz pozwolenia na użytkowanie nr (…) z dnia (…) 1998 r. (w odniesieniu do obiektów towarzyszących), a w konsekwencji w związku z rozpoczęciem ich wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej. Niezależnie od powyższego, Budynki i Budowle są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej (w tym w ramach umowy dzierżawy) nieprzerwanie od ponad dwóch lat poprzedzających planowaną Transakcję.

Od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę w 2019 r., nie miały miejsca przebudowy Budynków ani Budowli znajdujących się na Nieruchomości, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli, co w konsekwencji sprawia, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli a planowaną Transakcją upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości znajduje zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z którego strony Transakcji mogą zrezygnować w trybie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy bowiem dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podczas gdy w odniesieniu do Transakcji spełnione są przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Podsumowując, w odniesieniu do Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji, z uwagi na upływ okresu przekraczającego dwa lata od jej pierwszego zasiedlenia, dostawa Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Ponadto, w odniesieniu do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z pozostałych zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT.

W celu ustalenia, czy przeniesienie własności Zabudowań Podnajemców na Nabywcę w ramach Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów lub świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, w pierwszej kolejności należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego regulujących relacje pomiędzy właścicielem gruntu a podmiotami, które wznoszą naniesienia na tym gruncie.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Dzierżawa jest zatem umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną.

W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów szczególnych.

Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zgodnie z art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, co – w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego – znajduje odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia poniesionych przez dzierżawcę (lub podnajemcę korzystającego z części nieruchomości na podstawie umowy z dzierżawcą) nakładów, powstaje co do zasady w momencie zwrotu przedmiotu dzierżawy, a nie w momencie zawarcia z osobą trzecią umowy sprzedaży nieruchomości. Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane wyżej art. 676 i art. 705 Kodeksu cywilnego.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży nieruchomości zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami, budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na wydzierżawianym gruncie.

Podkreślić jednak należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, zawartego w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, nie należy utożsamiać z prawem własności w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną" funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Enterprise Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym, jednocześnie zastrzegając, że zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel miało miejsce.

Dla właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z towarem jak właściciel. Pojęcie dostawy towarów, o którym mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, ma charakter autonomiczny i pozostaje niezależne od pojęć znanych prawu cywilnemu – takich jak sprzedaż czy przeniesienie prawa własności. Z tego względu okoliczność, że w danej transakcji dochodzi (lub nie dochodzi) do przeniesienia prawa własności w rozumieniu Kodeksu cywilnego, nie przesądza automatycznie o tym, czy miała miejsce dostawa towarów na gruncie Ustawy o VAT. Kluczowe jest bowiem to, czy nabywca uzyskał realną możliwość postępowania z towarem w sposób właściwy dla właściciela – rozumianą jako faktyczne, ekonomiczne władztwo nad rzeczą, a nie jej cywilnoprawne rozporządzanie. Zwrot „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie może być zatem utożsamiany z prawem własności w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

Nabycie własności ekonomicznej nad towarem nie musi być powiązane z uzyskaniem cywilnoprawnego prawa własności do rzeczy. Pojęcie dostawy towarów na gruncie Ustawy o VAT jest bowiem szersze niż cywilnoprawna czynność przenoszenia własności i nie jest z nią automatycznie powiązane. O dokonaniu dostawy towarów w rozumieniu Ustawy o VAT decyduje zatem sam fakt uzyskania przez dany podmiot możliwości faktycznego dysponowania towarem – niezależnie od tego, czy równolegle doszło do przeniesienia prawa własności w sensie cywilnoprawnym.

Rozważając zatem skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu, na którym znajdują się naniesienia wybudowane przez podmiot trzeci, należy mieć na uwadze nie aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia Ustawy o VAT.

Skutkiem sprzedaży gruntu jest – zgodnie z art. 48 w zw. z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego – przejście na nabywcę własności wszystkich posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu. Cywilnoprawna konsekwencja takiej transakcji nie przesądza jednak o tym, że wszystkie te obiekty stanowią przedmiot dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że Zabudowania Podnajemców, tj. Budynki Podnajemców oraz Budowle Podnajemców, zostały wybudowane przez podmioty trzecie (Podnajemców) na podstawie umów podnajmu zawartych z (...) jako dzierżawcą Nieruchomości. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, (...) zawiera umowy podnajmu we własnym imieniu i na własną odpowiedzialność, bez konieczności uzyskania uprzedniej zgody Zbywcy. Zbywca (wydzierżawiający) nie jest stroną umów podnajmu ani nie uczestniczy w ich zawieraniu. Zbywca nie jest zatem powiązany żadnym stosunkiem umownym z Podnajemcami, którzy faktycznie ponieśli nakłady na wybudowanie Zabudowań Podnajemców. Nakłady poniesione w tym zakresie przez podmioty trzecie nie zostały rozliczone ze Zbywcą i – zgodnie z zamiarem Stron – nie zostaną rozliczone ze Zbywcą do dnia Transakcji. W konsekwencji Zbywca nie ma i nie będzie miał na moment Transakcji władztwa ekonomicznego nad Zabudowaniami Podnajemców. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wartość Zabudowań Podnajemców nie zostanie uwzględniona w cenie nabycia Nieruchomości.

Skoro zatem Zabudowania Podnajemców powstały z własnych środków Podnajemców, na podstawie umów podnajmu zawieranych przez nich z (...), a do dnia Transakcji nie dojdzie do rozliczenia poniesionych nakładów – ani w relacji łączącej Zbywcę z (...), ani w jakiejkolwiek relacji Zbywcy z Podnajemcami – przedmiotem dostawy realizowanej przez Zbywcę w ramach Transakcji pozostanie wyłącznie Nieruchomość, tj. Grunty wraz z posadowionymi na nich Budynkami i Budowlami Zbywcy. Zabudowania Podnajemców, choć na gruncie prawa cywilnego przejdą na Nabywcę wraz z Gruntami jako ich części składowe, nie będą objęte dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ na moment Transakcji nie będą pozostawały w ekonomicznym posiadaniu Zbywcy.

Analogicznie, w ramach Transakcji nie dojdzie również do odpłatnego świadczenia usług przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w odniesieniu do Zabudowań Podnajemców w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT.

Warunkiem uznania określonej czynności za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy świadczeniem a wynagrodzeniem otrzymanym w zamian za to świadczenie, przy czym pomiędzy stronami transakcji musi istnieć stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wzajemnej wymiany świadczeń. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Zbywca nie świadczy na rzecz Nabywcy jakiejkolwiek usługi w odniesieniu do Zabudowań Podnajemców – w szczególności nie dochodzi do rozliczenia nakładów pomiędzy Zbywcą a jakimkolwiek podmiotem trzecim, a wartość Zabudowań Podnajemców nie zostanie uwzględniona w cenie należnej Zbywcy z tytułu Transakcji. W konsekwencji brak jest wynagrodzenia należnego Zbywcy z tytułu jakiegokolwiek świadczenia dotyczącego Zabudowań Podnajemców, a tym samym nie zostanie spełniona podstawowa przesłanka uznania takiej czynności za odpłatne świadczenie usług.

W rezultacie, przedmiotem dostawy dokonywanej przez Zbywcę w ramach Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość (Grunty wraz z Budynkami i Budowlami). Natomiast Zabudowania Podnajemców nie będą przedmiotem sprzedaży na gruncie podatku VAT jako dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT ani jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym nie będą podlegały opodatkowaniu VAT w ramach opisanej we wniosku Transakcji.

4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz niespełnieniu przesłanek do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 Ustawy o VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Ponadto, Nabywca planuje nabyć Nieruchomość (Grunty oraz własność Budynków, Budowli lub ich części znajdujące się na Gruntach) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Nabywcy jest prowadzenie działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wydzierżawiana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W świetle powyższego, przy dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, pod warunkiem skutecznego złożenia przez Zbywcę i Nabywcę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć transakcję („Transakcja”), w ramach której Zbywca sprzeda, a Państwo jako Nabywca nabędą:

- prawo własności działek o numerach ewidencyjnych „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j” („Grunt 1”);

- prawo własności działek o numerach ewidencyjnych „k” oraz „l”, („Grunt 2”);

Grunt 1 oraz Grunt 2 łącznie nazywane będą „Gruntami”.

- prawo własności posadowionych na Gruntach:

- budynku przemysłowo/magazynowego z wydzieloną częścią socjalno-biurową położonego na działkach nr „c”, „e”, „j” („Hala”);

- budynku pompowni przeciwpożarowej położonego na działkach nr „c”, „a”;

zwanych dalej „Budynkami”.

- prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będące własnością Zbywcy: znajdujące się w Gruntach lub na Gruntach, jak również mogące znajdować się poza Gruntami, jednak służące do obsługi Nieruchomości:

- Fundamenty położone na działkach nr „l”, „f”, „c”,

- Nawierzchnie utwardzone (w tym parkingi) położone na działkach nr „k”, „l”, „g”, „h”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”,

- Ogrodzenia położone na działkach nr „l”, „a”, „d”, „f”, „b”, „c”, „j”,

- Oświetlenia i kamery położone na działkach nr „k”, „l”, „f”, „i”, „b”, „c”, „j”,

- Reklamy i słupy informacyjne położone na działkach „k”, „l”, „f”, „e”, „c”, „j”

- Sieć energetyczna położona na działkach „k”, „l”, „a”, „d”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”,

- Sieć kanalizacyjna położona na działkach „k”, „l”, „a”, „g”, „h”, „d”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”,

- Sieć wodociągowa położona na działkach „l”, „a”, „f”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”,

- Budowle inne (mury oporowe, schody, słup, magazyn odpadów) położone na działkach „l”, „d”, „i”, „e”, „b”, „c”, „j”,

- Barierki położone na działkach „e”, „b”, „c”, „j”,

- Maszty położone na działkach „g”, „j”,

- Ograniczniki położone na działce „c”,

- Ograniczniki nietrwałe położone na działkach „i”, „c”, „j”,

- Sieć gazowa położona na działkach „k”, „l”, „c”,

- Zsyp na śmieci położony na działce „c”,

- Wiaty położone na działkach „e”, „c”, „j”,

- Inne obiekty kubaturowe, kontenery położone na działce „c”,

- Stróżówka położona na działkach „i”, „j”,

- Zbiornik przeciwpożarowy położony na działkach „a”, „c”,

zwanych dalej „Budowlami”.

- inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku.

Grunty, Budynki oraz Budowle łącznie dalej będą określane jako „Nieruchomość”.

- posadowione na Gruntach budynki:

- Jednokondygnacyjna hala „(…)” położona na działkach „f”, „c”,

- Dwukondygnacyjny budynek biurowy „(…)” położony na działkach „c”, „e”.

zwane dalej „Budynkami Podnajemców”.

- posadowione na Gruntach budowle:

- 3 nośniki reklamowe „(…)” na 2 słupach położone na działkach „f”, „j”,

- lokal gastronomiczny (…) (barak/kontener na parkingu przed (...)) położony na działce „c”,

- Schowki/boksy (…)położone na działkach „f”,

- Ogrodzenie „(…)” położone na działkach „f”, „c”, „e”, „j”, „i”,

zwane dalej „Budowlami Podnajemców”.

Budynki Podnajemców oraz Budowle Podnajemców łącznie dalej będą określane jako „Zabudowania Podnajemców”.

Poza ww. Budynkami i Budowlami, na Gruntach lub w Gruntach mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury, urządzenia budowlane, infrastruktura zapewniająca dostawę mediów do Nieruchomości) będące własnością Zbywcy (wchodzące w zakres Transakcji) lub podmiotów trzecich (niewchodzące w zakres Transakcji) i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budynkami ani budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego). Wszystkie takie naniesienia są trwale związane z Gruntami i nie stanowią odrębnych ruchomości. Naniesienia te, znajdujące się w ekonomicznym władztwie Zbywcy są objęte definicją Budowli.

Część infrastruktury (np. przyłącza) mogą znajdować się poza Gruntami, jednak z uwagi na przeznaczenie do obsługi Nieruchomości będzie przenoszona ze Zbywcy na Nabywcę w ramach Transakcji.

Przez Grunty mogą przechodzić urządzenia przesyłowe będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle, które nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione także w szczególności:

- prawa i obowiązki z umowy dzierżawy Nieruchomości (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego);

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentu zabezpieczenia wykonania zobowiązań dzierżawcy wynikających z umowy dzierżawy (w formie gwarancji podmiotu dominującego) w zakresie, w jakim instrument ten będzie istniał i będzie zbywalny na dzień Transakcji;

- wynikające z przenoszonej umowy dzierżawy zobowiązania Zbywcy wobec dzierżawcy, który wpłacił kaucję, do jej zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednią umową dzierżawy, oraz zobowiązania Zbywcy wobec dzierżawcy, który dostarczył odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednią umową dzierżawy (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- dokumentacja prawna (w tym oryginał umowy dzierżawy oraz zabezpieczenia umowy dzierżawy, pozwolenia) i techniczna dotycząca Nieruchomości, znajdująca się w posiadaniu Zbywcy, określona szczegółowo w Umowie Sprzedaży oraz pozostałej dokumentacji transakcyjnej;

- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (o ile i w zakresie w jakim takie elementy będą posiadane przez Zbywcę i będą możliwe do przeniesienia na dzień Transakcji);

- prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntami, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci sanitarnej, gazowej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w tym również powiązane z nimi przyłącza (o ile znajdują się poza Gruntami).

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

- praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

- praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

- dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności – w szczególności –z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

- praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucje na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania tzw. (…);

- koncesji, licencji (w tym licencji na oprogramowanie wykorzystywane do zarządzania Nieruchomością) i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

- patentów i innych praw własności przemysłowej;

- majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych;

- tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

W ramach Transakcji – jak Państwo wskazali we wniosku –nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Po dokonaniu Transakcji Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przy użyciu Nieruchomości polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. Nabywca będzie kontynuował umowę dzierżawy. Obsługa Nieruchomości w zakresie funkcji pozostających po stronie wydzierżawiającego będzie kontynuowana na obecnych zasadach, w tym w szczególności Nabywca może zawrzeć we własnym imieniu umowę o zarządzanie Nieruchomością oraz zapewni obsługę księgową, prawną i inne usługi wsparcia niezbędne do prowadzenia działalności. Umowa o Zarządzanie Aktywami zawarta przez Zbywcę nie zostanie przeniesiona na Nabywcę. Pozostałe umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości pozostają po stronie dzierżawcy i nie będą przedmiotem Transakcji.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie na dzień planowanej Transakcji wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Ponadto jak wynika z wniosku, przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto w ramach Transakcji nie zostanie przeniesiona na Państwa jako Nabywcę umowa o Zarządzanie Aktywami.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Państwu jako Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa Budynku i Budowli będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie złożenie wspólnego dla stron Transakcji oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, będzie skutkowało tym, że Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na moment Transakcji na każdej z działek Gruntu, w skład którego wchodzi „Grunt 1” i „Grunt 2” wchodzących w skład Nieruchomości będzie znajdowała się na datę planowanej Transakcji co najmniej jedna Budowla/Budynek.

Poza Nieruchomością, w ramach Transakcji na Nabywcę przejdzie również prawo własności naniesień wybudowanych przez podmioty trzecie („Budowle Podnajemców”).

Część infrastruktury (np. przyłącza) może znajdować się poza Gruntami, jednak z uwagi na przeznaczenie do obsługi Nieruchomości będzie przenoszona ze Zbywcy na Państwa jako Nabywcę w ramach Transakcji.

Przez Grunty mogą przechodzić urządzenia przesyłowe będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, które nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Odnosząc się zatem do przedmiotowej Nieruchomości, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży działek wchodzących w jej skład, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak Państwo wskazali we wniosku do dnia zamknięcia Transakcji, upłynie okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli znajdujących się na Gruntach. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę ((…)2019 r.), Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie – w rozumieniu przepisów Ustawy o CIT – poszczególnych Budynków lub Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku lub Budowli. W konsekwencji planowana dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, zarówno Państwo jak i Zbywca będziecie w momencie dokonania Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto wskazali Państwo we wniosku, że Zbywca i Państwo jako Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków i Budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu („Grunt 1” i „Grunt 2”), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które należy traktować, jako elementy przynależne do Budynku/Budowli i opodatkować łącznie z Budynkiem/Budowlą, z którym są powiązane. Tym samym do sprzedaży urządzeń budowlanych należy przypisać stawkę właściwą dla znajdujących się na tej samej działce co urządzenie Budynków/Budowli. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od Budynków/Budowli do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury znajdujących się na Gruncie, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury posadowionych na ww. działkach będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ich dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 3 dotyczą ustalenia czy sprzedaż Zabudowań Podnajemców będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 lub jako świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Na mocy art. 47 cytowanej wcześniej ustawy Kodeks cywilny:

§ 1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2 Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3 Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 ustawy Kodeks cywilny, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Jak stanowi art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 694 ustawy Kodeks cywilny:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (…).

W myśl art. 676 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie art. 705 ustawy Kodeks cywilny:

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

„Wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1).

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

„Zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego nakładów poniesionych przez dzierżawcę, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości.

Właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Zatem, z punktu widzenia prawa cywilnego, nakłady poniesione na nieruchomość (np.: wybudowanie budynku lub budowli), stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. Oznacza to, że właściciel gruntu staje się właścicielem wszelkich rzeczy z nim związanych, nawet w przypadku, gdy nie uczestniczy w ich powstaniu, np. nie dokonuje budowy budynku posadowionego przez podmiot, który korzysta z gruntu na podstawie innego tytułu niż własność (np. dzierżawa czy też najem). Natomiast po stronie podmiotu, który poniósł nakłady, powstaje roszczenie o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to stanowi jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu dokonanych nakładów.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, należy wskazać, że Zabudowania Podnajemców, tj. Budynki Podnajemców oraz Budowle Podnajemców, zostały wybudowane przez podmioty trzecie (Podnajemców) na podstawie umów podnajmu zawartych z dzierżawcą Nieruchomości. Podnajemcy zawierają umowy podnajmu we własnym imieniu i na własną odpowiedzialność, bez konieczności uzyskania uprzedniej zgody Zbywcy. Zbywca (wydzierżawiający) nie jest stroną umów podnajmu ani nie uczestniczy w ich zawieraniu. Nakłady poniesione w tym zakresie przez podmioty trzecie nie zostały rozliczone ze Zbywcą i nie zostaną rozliczone ze Zbywcą do dnia Transakcji. W konsekwencji Zbywca nie ma i nie będzie miał na moment Transakcji władztwa ekonomicznego nad Zabudowaniami Podnajemców. Ponadto – jak Państwo wskazali – wartość Zabudowań Podnajemców nie zostanie uwzględniona w cenie nabycia Nieruchomości.

Skoro zatem Zabudowania Podnajemców powstały z własnych środków Podnajemców, na podstawie umów podnajmu, a do dnia Transakcji nie dojdzie do rozliczenia poniesionych nakładów, to przedmiotem dostawy realizowanej przez Zbywcę w ramach Transakcji pozostanie wyłącznie Nieruchomość, tj. Grunty wraz z posadowionymi na nich Budynkami i Budowlami Zbywcy. Zabudowania Podnajemców, choć na gruncie prawa cywilnego przejdą na Nabywcę wraz z Gruntami jako ich części składowe, nie będą objęte dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ na moment Transakcji nie będą pozostawały w ekonomicznym posiadaniu Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do odpłatnego świadczenia usług przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w odniesieniu do Zabudowań Podnajemców w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących ustalenia, czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT) (pytanie oznaczone we wniosku nr 4), należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje niewcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że są Państwo i na moment zawarcia Transakcji będą Państwo zarejestrowani jako czynny podatnik VAT. Nabycie Nieruchomości ma nastąpić wyłącznie w celu prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej w zakresie wynajmu/wydzierżawiania powierzchni na cele komercyjne, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nie zamierzają Państwo świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani też innej działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ich dostawa będzie również opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, dla dostawy Budynków i Budowli będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu ww. dostawy. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będą Państwo również mieli prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Państwa jako Kupującego organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

a) z zastosowaniem art. 119a;

b) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

c) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine

Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.

✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów

Pobierz TaxMachine Zobacz wersje programu →