0111-KDIB3-1.4012.588.2026.4.KO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytań nr 1, 2, 3, 5 i 7 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 7 września 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Sp. z o.o.

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawcy i planowana transakcja

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest w szczególności wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”). Nabywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie składania niniejszego wniosku, ale będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest w szczególności wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Działek wraz z Budynkiem i Budowlami (zdefiniowanymi poniżej), w tym infrastruktury elektroenergetycznej opisanej w dalszej części wniosku jako Przyłącze, a także innych powiązanych z nimi materialnych i niematerialnych składników majątku związanych z Nieruchomością (zdefiniowaną szczegółowo w dalszej części wniosku) lub jej funkcjonowaniem za cenę i na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (w tym zakresie praw i obowiązków wynikających ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą po otrzymaniu w tym zakresie interpretacji indywidualnej, której dotyczy niniejszy wniosek.

Nabywca i Zbywca nie są i w momencie Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 z późn. zm.; dalej „ustawa o CIT”). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

2.         Opis Nieruchomości i pozostałych elementów Transakcji

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest położona w (…), składająca się z:

(i)     działki nr 1 zlokalizowanej w (...) oraz

(ii)    działki nr 2 zlokalizowanej w (…),

dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działki”). Obie Działki są zabudowane Budynkami i Budowlami, zdefiniowanymi poniżej, i będącymi własnością Zbywcy.

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Działek oraz posadowionych na nich, będących własnością Zbywcy:

a)        budynków (dalej: „Budynki”):

-        hali produkcyjno-magazynowej wraz z zapleczem socjalno-biurowym, infrastrukturą techniczną oraz zadaszeniem,

-        budynku portierni wraz z zadaszeniem,

-        budynku pompowni przeciwpożarowej,

-        budynku PZO – punktu zdawczo-odbiorczego;

b) budowli oraz pozostałych naniesień będących własnością Zbywcy i położonych na Działkach, w szczególności (dalej: „Budowle”):

-        infrastruktury elektroenergetycznej służącej zasilaniu jednego z Budynków, obejmującej w szczególności instalacje, przyłącza, sieć elektroenergetyczną kablową średniego napięcia/ linię kablową SN, transformatory, liczniki, rozdzielnię, tablicę rozdzielczą i związane z tym urządzenia, elementy techniczne związane z punktem zdawczo-odbiorczym, z wyłączeniem budynku PZO ujętego powyżej w definicji Budynków, oraz powiązane z nimi pozostałe elementy infrastruktury (dalej: „Przyłącze”),

-        zbiornika retencyjnego,

-        zbiornika wody pożarowej,

-        infrastruktury zasilającej szlabany wjazdowe,

-        ogrodzenia terenu wraz z przesuwanymi bramami i furtkami,

-        dróg wewnętrznych i parkingów wraz z utwardzeniem terenu,

-        chodników,

-        oświetlenia terenu wraz ze słupami,

-        wiat rowerowych,

-        zadaszenia nad miejscami wypoczynku,

-        fundamentów wraz z zasilaniem pod agregaty przeciwpożarowe,

-        instalacji i fundamentów pod stacją ładowania pojazdów ciężarowych oraz ładowarkami aut osobowych,

-        kołowrotów (urządzeń kontroli dostępu),

-        instalacji i fundamentów pod wagę najazdową,

-        masztów z flagami,

-        totemów reklamowych,

-        sieci energetycznej,

-        sieci wodociągowej,

-        sieci kanalizacyjnej (deszczowej i sanitarnej),

-        sieci teletechnicznej,

-        kanalizacji teletechnicznej,

-        sieci przeciwpożarowej.

Budynki i Budowle stanowią, odpowiednio, budynki i budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 poz. 524 z późn. zm.; „Prawo Budowlane”). Działki, Budynki oraz Budowle będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Przyłącze położone jest częściowo poza Działkami będącymi przedmiotem Transakcji, w szczególności przebiega przez grunty stanowiące własność lub pozostające w użytkowaniu wieczystym podmiotów trzecich, które nie będą przedmiotem Transakcji, w tym przez części działek ewidencyjnych nr 3 (…), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz przez część działki oznaczonej numerem 4 dla której prowadzona jest księga wieczysta (…). W odniesieniu do części Przyłącza zlokalizowanej w pasie drogowym drogi gminnej, Sprzedający uzyskał decyzję Burmistrza nr (…) z dnia (...) 2025 r., zezwalającą na zajęcie pasa drogowego drogi gminnej nr (…) w celu umieszczenia sieci elektroenergetycznej kablowej na czas nieokreślony. Ponadto, w odniesieniu do części Przyłącza przebiegającej przez nieruchomości podmiotu trzeciego Sprzedający zawarł (...) 2025 r. umowę na korzystanie z nieruchomości, dotyczącą korzystania z części działek nr 3 obręb (…) oraz nr 5 (…) w celu budowy i pozostawienia infrastruktury elektroenergetycznej dla zasilania hali produkcyjno-magazynowej.

W zakresie dotyczącym elementów Przyłącza znajdujących się na gruntach podmiotów trzecich, przedmiotem Transakcji będą przysługujące Sprzedającemu prawa i obowiązki umożliwiające pozostawienie, eksploatację, konserwację, naprawę i wymianę tych elementów.

W dniu (...) 2026 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie wydał decyzję nr (…), znak: (…), udzielającą Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie hali produkcyjno-magazynowej wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną w rejonie miejscowości (…) na działkach ewidencyjnych 6, 1, 7, 2 (dalej: „Pozwolenie na użytkowanie”). Pozwolenie na użytkowanie obejmuje również działki nr 6 i 7, które nie będą przedmiotem Transakcji. Począwszy od dnia (...) 2025 r. najemcy umożliwiono wcześniejszy dostęp do powierzchni magazynowej w ramach tzw. early access. Następnie, w dniu (...) 2026 r., po wydaniu Pozwolenia na użytkowanie, rozpoczął się okres najmu i Nieruchomość została przekazana najemcy do używania na podstawie Umowy Najmu.

Planowana Transakcja zostanie przeprowadzona przed upływem dwóch lat od (...) 2025 r.

Przyłącze zostało uruchomione i oddane do odbioru (...) 2026 r. na podstawie protokołu odbioru przeprowadzonego przez (…).

Od dnia przyjęcia Budynków i Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, których łączna wartość osiągnęłaby co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku lub danej Budowli. Zbywca może do dnia Transakcji ponosić dalsze wydatki dotyczące tych składników, jednak wydatki stanowiące ich ulepszenie nie osiągną wskazanego progu 30%.

3.  Okoliczności nabycia Działek przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Sprzedający nabył własność niezabudowanych działek ewidencyjnych od osób fizycznych i podatników VAT na podstawie umów sprzedaży:

-     z dnia 26 marca 2008 r. (Rep. …),

-     z dnia 17 lipca 2008 r. (Rep. …),

-     z dnia 22 grudnia 2008 r. (Rep. …).

Działki nabyte przez Sprzedającego na podstawie powyższych umów sprzedaży podlegały następnie zmianom ewidencyjnym, obejmującym w szczególności scalenia i podziały geodezyjne. W wyniku tych zmian powstały m.in. działki ewidencyjne nr 1 oraz nr 2 będące przedmiotem planowanej Transakcji.

Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) na mocy uchwały nr (…) Rady Miejskiej z dnia (...) 2009 roku, zgodnie z którą Działki położone są w granicach terenów oznaczonych symbolami „1-P” (tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej i usługowej), „UC” (tereny zabudowy wielkopowierzchniowych obiektów handlowych) „U(T)” (tereny zabudowy usługowej i infrastruktury technicznej) oraz 1 KDZ (tereny pasa drogowego ulicy klasy zbiorczej).

Nieruchomość została wybudowana przez Zbywcę na mocy decyzji nr (…) wydanej przez starostę z dnia (...) 2022 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Nieruchomość obejmująca Budynki i Budowle została wybudowana z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest i nie będzie na moment Transakcji wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności:

-          nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym jako dział, wydział lub oddział,

-          nie jest dla niej prowadzona odrębna księga rachunkowa, odrębny bilans ani rachunek zysków i strat,

-          Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w tym odrębnego personelu przypisanego wyłącznie do obsługi Nieruchomości, który miałby zostać przejęty przez Nabywcę.

W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu oraz administracyjne.

4.         Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, sprzęt związany z Nieruchomością (dalej: „Sprzęt”), który w ocenie Wnioskodawców nie stanowi budynków ani budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, w zakresie, w jakim będzie ono własnością Zbywcy na moment Transakcji oraz inne prawa i obowiązki opisane poniżej, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Na Sprzęt będzie się składać m.in. siłownia plenerowa, waga najazdowa czy ławki wraz ze stolikami oraz zadaszeniem. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) nastąpi w wykonaniu zawartej przez strony umowy przedwstępnej z dnia (...) 2026 r. (Repertorium A nr …).

Ponadto w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości i Sprzętu, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

-          prawa i obowiązki z umowy najmu, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795; dalej „Kodeks Cywilny”),

-          prawa wynikające z wszelkich zabezpieczeń dostarczonych przez najemcę na podstawie umowy najmu,

-          prawa i roszczenia wynikające z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i prac projektowych na podstawie zawartych umów z wykonawcami obowiązujących na moment Transakcji oraz wszystkich innych niewygasłych na Datę Zamknięcia praw umownych i ustawowych wobec wykonawców dotyczących budowy Budynku lub Budowli lub ich części, w zakresie, w jakim takie prawa są w posiadaniu Sprzedającego i są przenoszalne na Kupującego („Gwarancje Budowlane”) ,

-          prawa wynikające z wszelkich zabezpieczeń Gwarancji Budowlanych dostarczonych przez wykonawców,

-          prawa, obowiązki i tytuły prawne dotyczące Przyłącza oraz korzystania z gruntów, przez które ono przebiega, w zakresie skutecznie przenoszonym na Nabywcę albo ustanawianym na jego rzecz;

-          wszelkie autorskie prawa majątkowe do wszelkiej dokumentacji projektowej sporządzonej dla Nieruchomości („Projekty”), prawa do wykonywania i zezwalania na wykonywanie praw zależnych do opracowań Projektów, wraz ze wszystkimi związanymi z nimi zgodami i upoważnieniami dotyczącymi praw osobistych lub zależnych, obejmującymi zgody i upoważnienia do dalszego wykonywania i przenoszenia tych praw, wszystkie należności i roszczenia dotyczące takich praw, zgód i upoważnień, a także wszystkie przenoszalne zgody na modyfikację takich Projektów, w każdym przypadku na polach eksploatacji i w zakresie, w jakim są one w posiadaniu Sprzedającego, jak również wersji papierowej projektu budowlanego i projektów powykonawczych, a także własności nośników zawierających projekty powykonawcze,

-          prawa wynikające z umów licencyjnych i certyfikatów dotyczących oprogramowania, o ile będą przysługiwały Zbywcy na moment Transakcji i będą mogły zostać skutecznie przeniesione na Nabywcę.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji, w szczególności:

-          prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego,

-          umowy zarządzania aktywami,

-          umowy o zarządzanie nieruchomością,

-          polisa ubezpieczeniowa Nieruchomości,

-          prawa i obowiązki z umów serwisowych,

-          prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów,

-          oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy),

-          wierzytelności Zbywcy,

-          środki pieniężne i umowy rachunków bankowych,

-          zobowiązania Zbywcy,

-          wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi,

-          zakład pracy lub jego część w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy – Zbywca nie zatrudnia pracowników, wobec czego w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników na Nabywcę,

-          księgi rachunkowe, dokumentacja księgowa i podatkowa przedsiębiorstwa Zbywcy, z wyjątkiem dokumentów ściśle związanych z Nieruchomością i niezbędnych dla wykonywania praw do niej.

Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy związane z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości. Nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne, lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług. Możliwe jest także, że Strony zawrą z dostawcami mediów lub usług umowy trójstronne, na mocy których dana umowa ze Zbywcą zostanie rozwiązana, a jednocześnie zostanie zawarta nowa umowa z Nabywcą.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i przekaże Nabywcy dokumenty dotyczące głównie aspektów prawnych i technicznych Nieruchomości.

Przed Transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306e oraz art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

5.         Rozliczenia związane z czynszem najmu, opłatami eksploatacyjnymi oraz kosztami mediów

Na moment Transakcji Nieruchomość będzie przedmiotem umowy najmu zawartej przez Zbywcę jako wynajmującego (dalej: „Umowa Najmu”). W ramach Transakcji Nabywca nabędzie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umowy Najmu, w zakresie uzgodnionym przez Strony oraz wynikającym z właściwych przepisów prawa.

Na podstawie Umowy Najmu najemca jest zobowiązany do zapłaty kwot czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz kosztów mediów. W związku z Transakcją Strony uzgodniły zasady rozliczenia tych należności oraz związanych z nimi kosztów pomiędzy Zbywcą i Nabywcą, z uwzględnieniem momentu przeniesienia własności Nieruchomości oraz okresu, którego dane należności lub koszty dotyczą.

Jeżeli Transakcja zostanie dokonana w trakcie miesiąca kalendarzowego, może wystąpić sytuacja, w której określone kwoty należne od najemcy albo koszty związane z funkcjonowaniem Nieruchomości będą dotyczyć częściowo okresu przed dniem Transakcji, a częściowo okresu po dniu Transakcji.

Zgodnie z uzgodnioną przez Strony mechaniką rozliczeń, Zbywca, jako wynajmujący przed dniem Transakcji, będzie uprawniony do obciążenia najemcy czynszem najmu, opłatami eksploatacyjnymi oraz, w zakresie właściwym zgodnie z Umową Najmu, kosztami mediów należnymi za okres do końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpi Transakcja. Zbywca będzie również uprawniony do pobrania od najemcy płatności z tego tytułu.

W odniesieniu do czynszu najmu należnego za miesiąc kalendarzowy, w którym nastąpi Transakcja, Strony przewidują rozliczenie pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, bez zaangażowania najemcy. Czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktury wystawionej na rzecz najemcy, a Nabywca nie będzie wystawiał faktury na rzecz najemcy za część miesiąca, w której będzie już właścicielem Nieruchomości. Następnie Zbywca przekaże Nabywcy kwotę odpowiadającą czynszowi najmu należnemu na podstawie Umowy Najmu za okres od dnia Transakcji, rozumianego jako dzień przeniesienia własności Nieruchomości, włącznie, do ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpi Transakcja, tj. za okres, za który ekonomiczna korzyść z czynszu najmu powinna przypadać Nabywcy jako właścicielowi Nieruchomości (dalej: „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę. Kwota Płatności odpowiadać będzie kwocie netto czynszu najmu należnego za wskazany okres, z wyłączeniem podatku VAT należnego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę i odprowadzanego przez Zbywcę do właściwego organu podatkowego.

Jeżeli dzień Transakcji przypadnie na ostatni dzień miesiąca kalendarzowego, rozliczenie czynszu najmu, o którym mowa w poprzednim akapicie, nie będzie dokonywane.

Jeżeli Nabywca otrzyma od najemcy, omyłkowo albo z innej przyczyny, jakiekolwiek kwoty czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych lub kosztów mediów należne na podstawie Umowy Najmu za okres do końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpi Transakcja, Nabywca przekaże takie kwoty Zbywcy, zgodnie z zasadami uzgodnionymi przez Strony.

Jednocześnie, w odniesieniu do okresu rozpoczynającego się od dnia następującego po miesiącu kalendarzowym, w którym nastąpi Transakcja, Zbywca nie będzie uprawniony do obciążania najemcy czynszem najmu ani opłatami eksploatacyjnymi. Jeżeli Zbywca otrzyma od najemcy, omyłkowo albo z innej przyczyny, jakiekolwiek kwoty czynszu najmu lub opłat eksploatacyjnych należne za okres rozpoczynający się od dnia następującego po miesiącu kalendarzowym, w którym nastąpi Transakcja, Zbywca przekaże takie kwoty Nabywcy.

Niezależnie od rozliczenia czynszu najmu opisanego powyżej, Strony dokonają po Transakcji pomiędzy sobą odrębnego rozliczenia wyrównawczego dotyczącego opłat eksploatacyjnych oraz kosztów funkcjonowania Nieruchomości, w tym kosztów mediów w zakresie, w jakim zgodnie z Umową Najmu podlegają one odzyskaniu od najemcy. Rozliczenie to będzie uwzględniało, z jednej strony, kwoty opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy, a z drugiej strony, rzeczywiście poniesione lub należne koszty funkcjonowania Nieruchomości, w zakresie w jakim koszty te podlegają odzyskaniu od najemcy zgodnie z Umową Najmu (dalej: „Opłaty eksploatacyjne”). Rozliczenie wyrównawcze wynikające z porównania tych kwot zostanie przeprowadzone wyłącznie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą, na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży. Rozliczenie to będzie uwzględniać również koszty przypadające na wskazany okres, które będą należne od najemcy w wyniku rozliczenia Opłat eksploatacyjnych zgodnie z Umową Najmu.

Zbywca przygotuje zestawienie rozliczeniowe obejmujące okres od dnia 1 stycznia 2026 r. do ostatniego dnia miesiąca, w którym zostanie zawarta Umowa Sprzedaży. Zestawienie to będzie obejmowało w szczególności łączną kwotę kosztów operacyjnych dotyczących Nieruchomości poniesionych lub należnych do poniesienia przez Zbywcę, w zakresie w jakim koszty te podlegają odzyskaniu od najemcy jako Opłaty eksploatacyjne, oraz łączną kwotę Opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy za ten okres. Jeżeli z takiego rozliczenia będzie wynikało, że kwoty opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy przewyższają koszty operacyjne przypadające na ten okres, odpowiednia kwota wyrównania będzie należna Nabywcy od Zbywcy. Jeżeli natomiast z rozliczenia będzie wynikało, że koszty operacyjne przypadające na ten okres przewyższają kwoty Opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy, odpowiednia kwota wyrównania będzie należna Zbywcy od Nabywcy.

Opisane powyżej rozliczenia będą służyły przypisaniu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz kosztów mediów do właściwych okresów oraz do właściwej Strony, z uwzględnieniem daty przeniesienia własności Nieruchomości.

6.         Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowaniem Transakcji

Nabywca będzie zobowiązany zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT – jeśli Transakcja będzie podlegała VAT – będzie płatna w PLN.

7.         Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Nabywca planuje prowadzić przy użyciu nabytej Nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej i komercyjnej, tj. działalność opodatkowaną VAT według stawki 23%. Na moment Transakcji Nabywca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT ani do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Pismem z 7 września 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

Pytanie 1

Czy ww. „Sprzęt” (m.in. siłownia plenerowa, waga najazdowa, ławki wraz ze stolikami oraz zadaszeniem) jest:

-          urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.) związanym z budynkiem lub budowlą?

-          obiektem małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 ww. ustawy Prawo budowlane?

A Jeżeli „Sprzęt” nie jest urządzeniem budowlanym ani obiektem małej architektury, to proszę wskazać, czym jest w rozumieniu przepisów ww. ustawy Prawo budowlane.

Odpowiedź na pytanie 1

Wnioskodawcy poniżej przedstawiają listę elementów składających się na Sprzęt, wraz z ich klasyfikacją wg. Prawa Budowlanego:

W odniesieniu do wskazanego powyżej obiektu Ławki wraz ze stolikami, z wyłączeniem fundamentów oraz zadaszenia, w ramach sprostowania Wnioskodawcy informują, że zadaszenie nie stanowi Sprzętu.

Doprecyzowanie definicji Budowli na potrzeby Wniosku

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że fundamenty oraz instalacje związane z posadowieniem lub funkcjonowaniem wskazanych urządzeń (wymienionych powyżej) stanowią odrębne budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego oraz wchodzą w zakres definicji Budowli w rozumieniu Wniosku. Tym samym Wnioskodawcy pragną doprecyzować, że oprócz fundamentów oraz instalacji wymienionych na str. 5 Wniosku, Budowlami na potrzeby Wniosku są także:

-     fundamenty pod ławkami i stolikami,

-     fundamenty pod elementami siłowni plenerowej,

-     fundamenty pod szlabanami.

Ponadto, Wnioskodawcy wskazali we Wniosku, że jedną z Budowli są fundamenty wraz z zasilaniem pod agregatami przeciwpożarowymi. Wnioskodawcy pragną sprostować, że są trzy agregaty prądotwórcze, z których jeden służy do celów przeciwpożarowych

Pytanie 2

W odniesieniu „Sprzętu” proszę wskazać:

a)     Czy „Sprzęt” był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

b)     Czy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia „Sprzętu” nie przysługiwało Sprzedającemu go prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź na pytanie 2, pkt a)

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzęt był wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, niekorzystających ze zwolnienia.

Odpowiedź na pytanie 2, pkt b)

Wnioskodawcy wskazują, że z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia Sprzętu Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytanie 3

Co rozumiecie Państwo pod pojęciem „pozostałych składników majątkowych”, o których mowa w pytaniu nr 2 wniosku, proszę opisać.

Ponadto proszę wskazać:

a)     Czy którykolwiek z elementów pozostałych składników majątkowych został umieszczony/zamontowany w Budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku? Jeżeli tak, proszę wskazać, który to element?

b)     Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów pozostałych składników majątkowych umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku?

c)     Czy demontaż poszczególnych elementów pozostałych składników majątkowych spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń? W odniesieniu do powyższego wskazuję, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce.

d)     Czy pozostałe składniki majątkowe były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

e)     Czy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia pozostałych składników majątkowych nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź na pytanie 3

Wnioskodawcy wyjaśniają, że przez „pozostałe składniki majątkowe”, o których mowa w pytaniu nr 2 we Wniosku, rozumieją:

-     Sprzęt (elementy wymienione i sklasyfikowane w odpowiedzi na pytanie nr 1 z niniejszego Wezwania, z uwzględnieniem wskazanego tam rozróżnienia pomiędzy samymi urządzeniami a związanymi z nimi fundamentami, instalacjami i pozostałą infrastrukturą, stanowiącymi Budowle w rozumieniu Wniosku), oraz

-     Przenoszone Prawa i Obowiązki wskazane w opisie zdarzenia przyszłego we Wniosku.

Odpowiedź na pytanie 3, pkt a)

W odniesieniu do „pozostałych składników majątkowych” o charakterze materialnym, tj. Sprzętu oraz nośników danych, Wnioskodawcy wskazują, że żaden z tych elementów nie został umieszczony ani zamontowany w Budynku z istotnym wykorzystaniem jego elementów konstrukcyjnych.

Odpowiedź na pytanie 3, pkt b)

Nie dotyczy, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 3 pkt a).

Odpowiedź na pytanie 3, pkt c)

Nie dotyczy, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 3 pkt a).

Odpowiedź na pytanie 3, pkt d)

Wnioskodawcy wskazują, że „pozostałe składniki majątkowe” o charakterze materialnym tj. Sprzęt oraz nośniki danych, były wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, niekorzystających ze zwolnienia.

Odpowiedź na pytanie 3, pkt e)

Wnioskodawcy wskazują, że z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia do „pozostałych składników majątkowych” o charakterze materialnym, tj. Sprzętu oraz nośników danych Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Pytanie 4

Czy wymienione we wniosku naniesienia, zdefiniowane we wniosku jako Budowle oraz Sprzęt, których własność będzie przedmiotem sprzedaży są częścią składową gruntu bądź budynku – proszę wskazać które.

Odpowiedź na pytanie 4

Wnioskodawcy wskazują, że Budowle, w zakresie w jakim są zlokalizowane na Działkach, stanowią części składowe Działek (gruntu), nie stanowią części składowych Budynków. Dotyczy to:

-          części Przyłącza zlokalizowanej na Działkach;

-          zbiornika retencyjnego;

-          zbiornika wody pożarowej;

-          infrastruktury zasilającej szlabany wjazdowe;

-          ogrodzenia terenu wraz z przesuwanymi bramami i furtkami;

-          dróg wewnętrznych i parkingów wraz z utwardzeniem terenu;

-          chodników;

-          oświetlenia terenu wraz ze słupami;

-          wiat rowerowych;

-          zadaszenia nad miejscami wypoczynku;

-          fundamentów wraz z zasilaniem pod agregaty (z których, jak Wnioskodawcy doprecyzowali w ramach niniejszej odpowiedzi, tylko jeden pełni funkcje przeciwpożarowe);

-          instalacji oraz fundamentów pod stacją ładowania pojazdów ciężarowych oraz ładowarkami samochodów osobowych,

-          kołowrotów, tj. urządzeń kontroli dostępu;

-          instalacji i fundamentów pod wagę najazdową;

-          masztów z flagami;

-          totemów reklamowych;

-          sieci energetycznej;

-          sieci wodociągowej;

-          sieci kanalizacyjnej, deszczowej i sanitarnej;

-          sieci teletechnicznej;

-          kanalizacji teletechnicznej;

-          sieci przeciwpożarowej,

-          fundamenty pod ławkami i stolikami,

-          fundamenty pod elementami siłowni plenerowej,

-          fundamenty pod szlabanami.

W zakresie Sprzętu, wymienionego w odpowiedzi na pytanie nr 1 powyżej, urządzenia znajdujące się na fundamentach można wymontować, nie stanowią one części Działek (gruntu) ani Budynków. Dotyczy to:

-          ławek wraz ze stolikami, z wyłączeniem zadaszenia,

-          siłowni plenerowej,

-          szlabanów, z wyłączeniem infrastruktury zasilającej oraz fundamentów,

-          trzech zewnętrznych agregatów prądotwórczych, z wyłączeniem fundamentów i zasilania,

-          ładowarek dla pojazdów ciężarowych oraz ładowarek dla samochodów osobowych, z wyłączeniem instalacji, fundamentów i pozostałej infrastruktury towarzyszącej,

-          wagi najazdowej, z wyłączeniem fundamentów oraz instalacji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie jak we wniosku)

1.     Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu Cywilnego ani transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

2.     Czy dostawa Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3.     Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań nr 1-2 za prawidłowe, tj. uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT albo – gdyby wbrew stanowisku Wnioskodawców właściwe zwolnienie z VAT znalazło zastosowanie – pod warunkiem skutecznej rezygnacji przez Strony z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o VAT?

5.     Czy dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiło wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT?

6.     Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5 za nieprawidłowe i uznania przez organ interpretacyjny, iż dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiło wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Nabywcę w celu udokumentowania wykonania usługi i otrzymania Płatności?

7.     Czy rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą a Nabywcą będzie stanowiło wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu ustawy o VAT?

8.     Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 7 za nieprawidłowe i uznania przez organ interpretacyjny, iż rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą i Nabywcą będzie stanowiło wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, Strona uznana za nabywcę tej usługi będzie uprawniona do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej rozliczenie Opłat eksploatacyjnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.     Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu Cywilnego ani transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

2.     Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

3.     Zdaniem Wnioskodawców w przypadku uznania ich stanowiska w zakresie pytań nr 1-2 za prawidłowe, tj. w przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT albo – gdyby wbrew stanowisku Wnioskodawców właściwe zwolnienie z VAT znalazło zastosowanie – pod warunkiem skutecznej rezygnacji przez Strony z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o VAT.

5.     Zdaniem Wnioskodawców, dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie stanowiło wynagrodzenia za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

6.    Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 5 za nieprawidłowe i uznania przez organ interpretacyjny, iż dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiło wynagrodzenia za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego w celu udokumentowania wykonania usługi i otrzymania Płatności.

7.     Zdaniem Wnioskodawców, rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą a Nabywcą na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie stanowiło wynagrodzenia za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

8.     Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 7 za nieprawidłowe i uznania przez organ interpretacyjny, iż rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą a Nabywcą będzie stanowiło wynagrodzenia za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, nabywca tej usługi, odpowiednio Zbywca bądź Nabywca, będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej rozliczenie Opłat eksploatacyjnych.

Uzasadnienie

1.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1

1.1.     Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja obejmująca Nieruchomość, Sprzęt oraz pozostałe Przenoszone Prawa i Obowiązki będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz czy żadne spośród wyłączeń z opodatkowania, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przepis ten stanowi implementację artykułu 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej: „Dyrektywa VAT”), zgodnie z którym, „w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.”

Wyłączenie zbycia majątku z opodatkowania oparte jest więc na możliwości stworzonej przez art. 19 Dyrektywy VAT, który przewiduje, że w przypadku, gdy przedmiotem dostawy („odpłatnie lub nieodpłatnie, lub w formie aportu”) jest całość lub część majątku podatnika („totality of assets or part thereof”), państwa członkowskie mogą uznać, że czynność taka nie stanowi dostawy towarów i w takim przypadku nabywca będzie traktowany jak następca prawny przekazującego.

Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej „ZCP” lub „Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa”) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – tj. przedsiębiorstwa oraz ZCP – ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT albo o jej wyłączeniu z zakresu stosowania ustawy o VAT.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji, tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zbycia ZCP czy też zbycia indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub ZCP.

1.2.     Pojęcie przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, że – dla celów podatku VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego). Przy czym, jak podkreśla się w orzecznictwie (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16), przy wykładni tego pojęcia kierować się przede wszystkim należy autonomią prawa podatkowego, z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z systemu prawa Unii Europejskiej.

W myśl regulacji zawartej w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

a)     oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

b)     własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

c)     prawa wynikające z umowy najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

d)     wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

e)     koncesje, licencje i zezwolenia,

f)      patenty i inne prawa własności przemysłowej,

g)     majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

h)     tajemnice przedsiębiorstwa,

i)       księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo powinno stanowić funkcjonalnie zorganizowany zespół składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu Cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Powyższe potwierdzają również organy podatkowe, w szeregu wydawanych interpretacji podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) z dnia 3 kwietnia 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.4512.919.2016.2.EJ).

Przepis Dyrektywy VAT pozwala państwom członkowskim na wyłączenie z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku. Dyrektywa nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz pojęciem „całości lub części majątku”. Można więc postawić tezę, że z art. 19 Dyrektywy VAT wynika szersza norma prawna, aniżeli zawarta w art. 6 pkt 1 ustawy VAT. Niemniej polski ustawodawca skorzystał z możliwości, którą stwarza art. 19 Dyrektywy VAT, normując wyłączenie z opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która niewątpliwie mieści się w zakresie pojęcia „całości lub części majątku”.

Biorąc pod uwagę autonomię wykładni pojęcia przedsiębiorstwo, w pierwszej kolejności należy odwołać się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) dotyczącego art. 19 Dyrektywy VAT. W orzeczeniu z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes (C-497/01) TSUE stwierdził, że „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które, łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Ponadto, w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie Christel Schriever (C-444/10) TSUE zaznaczył, że uregulowania Dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że pojęcie „przekazanie [...] całości lub części aktywów” obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz nie obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Jeżeli działalność gospodarcza nie wymaga użytkowania konkretnych pomieszczeń lub pomieszczeń wyposażonych w stałe instalacje konieczne do jej prowadzenia, przekazanie aktywów w rozumieniu wspomnianego przepisu szóstej dyrektywy może mieć miejsce również bez przekazania prawa własności nieruchomości.

Z orzecznictwa TSUE wynika więc, iż dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który pozwala na prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. Dotychczasowe orzecznictwo TSUE i wnioski z niego płynące potwierdzono także w postanowieniu TSUE z dnia 16 stycznia 2023 r. sygn. C-729/21.

Powyższe podejście pozostaje również spójne z objaśnieniami podatkowymi Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczącymi opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych. Zgodnie z tymi objaśnieniami, dostawa nieruchomości komercyjnych co do zasady stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Jedynie w wyjątkowych okolicznościach taka transakcja może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli przenoszony zespół składników umożliwia kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej przez zbywcę przy wykorzystaniu tych składników.

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa Zbywcy. Transakcji nie będzie bowiem towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa lub determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania Zbywcy, finansowanie, środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, umowy zarządzania aktywami, umowy zarządzania nieruchomością, umowy serwisowe oraz zaplecze organizacyjne i pracownicze.

Prawidłowość stanowiska, że brak objęcia zakresem Transakcji kluczowych składników funkcjonalnie związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa przemawia przeciwko uznaniu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 stycznia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM), zgodnie z którą: „(…) w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji – po nabyciu Nieruchomości – Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem – zdaniem Zainteresowanych – uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.”

1.3.     Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część przedsiębiorstwa oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 kwietnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), aby zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

-          istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

-          zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

-          składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

-          zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zespół składników jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze

Wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Innymi słowy, możliwość kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP powinna wynikać z faktu, że tworzy ją zespół składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że ZCP tworzy zespół składników majątkowych umożliwiający prowadzenie niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on umożliwiać wykonywanie określonych zadań gospodarczych bez modyfikacji. Przy czym przy ocenie, czy zespół składników majątkowych stanowi funkcjonujące przedsiębiorstwo lub jego część, należy uwzględnić raczej aspekt ekonomiczny, niż prawny.

Podobnie stwierdził NSA w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), wskazując że „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy” oraz że „zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i łączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa”. Za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części NSA uznał więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).

1.4.     Ocena zbywanych składników majątkowych jako przedsiębiorstwa bądź ZCP

W ocenie Wnioskodawców, planowana Transakcja, obejmująca Nieruchomość, Sprzęt oraz pozostałe Przenoszone Prawa i Obowiązki, nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP.

Przedmiotem Transakcji nie będzie w szczególności przedsiębiorstwo Zbywcy. W związku z Transakcją nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego szeregu aktywów i zobowiązań stanowiących składniki przedsiębiorstwa. Mianowicie na Kupującego nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego, umowy zarządzania aktywami, umowy o zarządzanie nieruchomością, polisa ubezpieczeniowa Nieruchomości, prawa i obowiązki z umów serwisowych, prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów, umowy niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością, oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy), wierzytelności Zbywcy, środki pieniężne i umowy rachunków bankowych, inne zobowiązania Zbywcy, wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, ani też zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Ponadto, zbywane składniki majątkowe nie będą odpowiadać definicji ZCP. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest i nie będzie na moment Transakcji wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy. Nie jest ona wyodrębniona jako dział, wydział lub oddział. Nie jest dla niej prowadzona odrębna księga rachunkowa, odrębny bilans ani rachunek zysków i strat, a Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w tym personelu przypisanego do obsługi Nieruchomości, który miałby zostać przejęty przez Nabywcę.

Sam fakt, że w ramach Transakcji na Nabywcę przejdą prawa i obowiązki z Umów Najmu oraz wybrane prawa ściśle związane z Nieruchomością, nie oznacza, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. Przenoszone składniki majątkowe nie będą tworzyć u Zbywcy wyodrębnionej struktury organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej zdolnej do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego zespołu składników materialnych i niematerialnych zdolnego do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Tym samym Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ponadto, w kontekście prowadzonej analizy dotyczącej Transakcji Wnioskodawcy pragną się odwołać do treści wytycznych zawartych w „Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: "Objaśnienia"):

Zgodnie z Objaśnieniami: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Jak wynika z Objaśnień, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

-     przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

-     nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

-     prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

-     umowy o zarządzanie nieruchomością;

-     umowy zarządzania aktywami;

-     należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki – np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły w/w usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę – np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

-     ruchomości,

-     prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

-     prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

-     prawa autorskie,

-     dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

-     umowa o zarządzanie Nieruchomością,

-     umowa zarządzania aktywami,

-     należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

-     nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania przez Nabywcę dodatkowych działań faktycznych i prawnych, w szczególności zawarcia we własnym zakresie umów związanych z bieżącym utrzymaniem i obsługą Nieruchomości oraz zaangażowania własnych zasobów lub profesjonalnych usługodawców zewnętrznych. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy związane z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości, a działalność będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, nie stanowiąc zarazem zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Co za tym idzie, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

2.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2

2.1.     Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe zwolnienie ma zastosowanie wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia dwóch przesłanek, tj.:

-     towary będące przedmiotem dostawy były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT;

-     dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została wybudowana z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

2.2.     Zasady opodatkowania gruntu wraz z Budynkami i Budowlami

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że dla celów VAT sposób opodatkowania dostawy Działek powinien być analizowany łącznie z zasadami opodatkowania dostawy posadowionych na nich Budynków i Budowli. Innymi słowy, grunt dzieli co do zasady sposób opodatkowania VAT właściwy dla Budynków i Budowli trwale z nim związanych.

W konsekwencji, skoro Działki są zabudowane Budynkami i Budowlami będącymi własnością Zbywcy, zasadnicze znaczenie dla oceny możliwości zastosowania zwolnienia z VAT do dostawy Nieruchomości ma analiza zwolnień przewidzianych dla dostawy budynków, budowli lub ich części, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

2.3.     Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

-     dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

-     pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

-     wybudowaniu lub

-     ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie wydał w dniu (...) 2026 r. decyzję nr (…), znak: (…), udzielającą Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie hali produkcyjno-magazynowej wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną. Pozwolenie na użytkowanie obejmuje także działki nr 6 i 7, które nie będą przedmiotem Transakcji.

Z kolei Przyłącze zostało uruchomione i oddane do odbioru w (...) 2026 r. na podstawie protokołu odbioru przeprowadzonego przez (…).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, od dnia (...) 2025 r. najemca posiadał wcześniejszy dostęp do powierzchni magazynowej w ramach tzw. early access, natomiast okres najmu i przekazanie Nieruchomości najemcy do używania na podstawie Umowy Najmu rozpoczęły się w dniu (...) 2026 r.

Niezależnie od tego, które z powyższych zdarzeń zostanie uznane za pierwsze zasiedlenie Nieruchomości, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, od dnia przyjęcia Budynków i Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie, których łączna wartość osiągnęłaby co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku lub danej Budowli. Zbywca może wprawdzie ponosić do dnia Transakcji dalsze wydatki dotyczące tych składników, jednak wydatki stanowiące ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie osiągną wskazanego progu 30%.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, planowana dostawa Budynków i Budowli będzie dokonywana przed upływem 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, dostawa Budynków i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku natomiast uznania, że dostawa Nieruchomości lub jej części będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości lub jej odpowiedniej części na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia w tym zakresie w Umowie Sprzedaży.

2.4.     Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

·      w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

·      dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów

Powyższe przesłanki muszą być spełnione łącznie. Oznacza to, że brak spełnienia którejkolwiek z nich wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została wybudowana z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Nieruchomości.

W konsekwencji, w stosunku do Budynków oraz Budowli nie zostanie spełniona przesłanka braku prawa do odliczenia VAT naliczonego po stronie Zbywcy. Tym samym dostawa Budynków i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Pozostałe składniki majątkowe i prawa przenoszone w ramach Transakcji będą funkcjonalnie związane ze sprzedażą Nieruchomości i w przedstawionych okolicznościach ich przeniesienie nie wpłynie na powyższą konkluzję dotyczącą opodatkowania Transakcji VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Pismem z 7 września 2026 r. Wnioskodawcy uzupełnili własne stanowisko w zakresie pytania nr 2, w części dotyczącej dostawy Sprzętu:

Sprzęt był wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie do czynności opodatkowanych oraz z tytułu jego nabycia lub wybudowania przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dostawa Sprzętu w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych i nie będzie zwolniona od VAT.

3.         Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 ustawy o VAT, jest w danym okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe albo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Prawo do odliczenia VAT stanowi podstawowy element konstrukcyjny podatku VAT i jest wyrazem zasady neutralności tego podatku dla podatników prowadzących działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Oznacza to, że podatnik VAT powinien mieć możliwość odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów lub usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przysługuje zatem, co do zasady, jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

-          odliczenia dokonuje podatnik VAT,

-          nabywane towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,

-          podatnik posiada fakturę dokumentującą nabycie towarów lub usług, z której wynika kwota podatku naliczonego,

-          nie zachodzą przesłanki wyłączające prawo do odliczenia VAT, w szczególności określone w art. 88 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Ponadto, zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Jednocześnie, Nabywca planuje, po dokonaniu Transakcji, prowadzić przy użyciu nabytej Nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej i komercyjnej, tj. działalność opodatkowaną VAT według właściwej stawki VAT.

W konsekwencji nabycie przedmiotu Transakcji będzie związane z planowanym wykonywaniem przez Nabywcę czynności opodatkowanych VAT. Tym samym spełniona będzie podstawowa przesłanka prawa do odliczenia VAT wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wskazano w stanowisku Wnioskodawców do pytań nr 1-2, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W przypadku natomiast uznania, że dostawa Nieruchomości lub jej części będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości lub jej odpowiedniej części na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia w tym zakresie w Umowie Sprzedaży.

W związku z powyższym, przy założeniu prawidłowości stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań nr 1-2, Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę z wykazaną kwotą VAT. VAT wykazany na tej fakturze będzie stanowił dla Nabywcy podatek naliczony z tytułu nabycia towarów i usług w rozumieniu art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT.

Jednocześnie w analizowanej sytuacji nie powinno znaleźć zastosowania ograniczenie wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Przy założeniu prawidłowości stanowiska Wnioskodawców do pytań nr 1-2, Transakcja będzie bowiem podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT albo Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z VAT i wybiorą opodatkowanie VAT. W konsekwencji faktura dokumentująca Transakcję nie będzie dokumentowała czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT ani czynności zwolnionej z VAT.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie. Jak bowiem wskazał TSUE w wyroku z 12 listopada 2020 r. w sprawie ITH Comercial Timişoara SRL przeciwko Agenţia Naţională de Administrare Fiscală – Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti (C-734/19): „To zatem nabycie towaru lub usługi przez podatnika działającego w takim charakterze determinuje stosowanie systemu VAT i w konsekwencji mechanizmu odliczenia. Faktyczne lub zamierzone wykorzystanie towarów i usług wyznacza jedynie zakres wstępnego odliczenia, do którego podatnik jest uprawniony na mocy art. 168 dyrektywy VAT, oraz zakres ewentualnych korekt w późniejszych okresach, nie ma on jednakże wpływu na powstanie prawa do odliczenia (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira – Investimentos Imobiliários, C‑672/16, EU:C:2018:134, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo). W tym względzie Trybunał wielokrotnie orzekał, że nabyte prawo do odliczenia pozostaje co do zasady zachowane, nawet jeśli później, ze względu na okoliczności niezależne od jego woli, podatnik nie korzysta z tych towarów i usług, które prowadziły do odliczenia w ramach opodatkowanych transakcji (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira – Investimentos Imobiliários, C‑672/16, EU:C:2018:134, pkt 40 i przytoczone tam orzecznictwo).”

W świetle powyższego, skoro Nabywca będzie czynnym podatnikiem VAT, a przedmiot Transakcji zostanie nabyty z zamiarem wykorzystywania do działalności opodatkowanej VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję, na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o VAT.

Ponadto, jeżeli w rozliczeniu VAT Nabywcy za właściwy okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym wynikająca, w całości lub w części, z nabycia przedmiotu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia o zwrot tej nadwyżki na rachunek bankowy albo do przeniesienia jej na kolejne okresy rozliczeniowe, zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 87 ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań nr 1-2 za prawidłowe, tj. w przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, albo – gdyby wbrew stanowisku Wnioskodawców właściwe zwolnienie z VAT znalazło zastosowanie – pod warunkiem skutecznej rezygnacji przez Strony z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytań nr 5 i 7

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

(i)     przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

(ii)    zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

(iii)   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

(iv)  istnieją jasno określone strony świadczenia, tj. podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca;

(v)   świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony, tj. istniejąca pomiędzy stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;

(vi)  istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem; istnieje precyzyjnie określone wynagrodzenie należne w zamian za wykonane świadczenie (świadczenia, które ma zostać wykonane), które stanowi korzyść świadczącego usługę i wynagrodzenie to jest wyrażalne w pieniądzu;

(vii) świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunatu Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynności, które miały być opodatkowane VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Talsma przeciwko lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę, a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby uznać dane świadczenie za świadczenie odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem, i w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). Tym samym, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku, którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawców, Płatność oraz rozliczenie Opłat eksploatacyjnych nie spełniają powyżej wskazanych przesłanek uznania relacji pomiędzy dwoma podmiotami za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W szczególności, Płatność i rozliczenie Opłat eksploatacyjnych nie przewidują żadnego konkretnego, zindywidualizowanego świadczenia ze strony Nabywcy na rzecz Zbywcy, bądź Zbywcy na rzecz Nabywcy.

Uzgodnienie pomiędzy stronami w tym zakresie Płatności zakłada, że strony Transakcji powinny ekonomicznie uzyskać równowartość czynszu najmu powierzchni Budynku za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja, odpowiadającą okresowi pozostawania, w tym miesiącu, właścicielem Budynku przez każdą ze stron Transakcji.

Tym samym, intencją stron przy dokonywaniu Płatności będzie techniczne dokonanie rozliczenia przychodu z czynszu najmu w sposób możliwie ograniczający obciążenia administracyjne stron Transakcji, jak również najemców.

W konsekwencji, uzasadnieniem ekonomicznym dokonania Płatności nie jest wynagrodzenie Nabywcy za konkretne, zindywidualizowane świadczenie, lecz przekazanie Nabywcy kwoty odpowiadającej kwocie czynszu najmu za okres do dnia zakończenia miesiąca, w którym Transakcja będzie miała miejsce. Należy wskazać, iż uzgodnienie w tym zakresie nie przewiduje działania Zbywcy w charakterze podnajemcy powierzchni, której dotyczy rozliczenie, jak również nie przewiduje innego specyficznego tytułu płatności niż przekazanie Nabywcy przez Zbywcę kwoty stanowiącej równowartość czynszu najmu powierzchni Budynku za okres od daty Transakcji do zakończenia miesiąca, w którym Transakcja będzie miała miejsce.

Podobnie w przypadku rozliczenia Opłat eksploatacyjnych intencją Wnioskodawców jest dokonanie rozliczenia różnicy pomiędzy kwotą opłat eksploatacyjnych pobranych od najemcy na podstawie umowy najmu z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi podlegającymi uzgodnieniu z najemcą za okres od początku roku do końca miesiąca, w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości. Rozliczenie zostanie przeprowadzone wyłącznie między Zbywcą a Nabywcą i będzie odrębne od rozliczenia opłat eksploatacyjnych z najemcą, dokonywanego zgodnie z Umową Najmu. Tym samym po żadnej ze stron nie dojdzie do przysporzenia majątkowego, a jedynie dojdzie do rozliczenia rzeczywistych kosztów operacyjnych należnych za Opłaty eksploatacyjne za okres od początku roku do końca miesiąca, w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie stanowiło wynagrodzenia za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Analogicznie, rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą a Nabywcą na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie stanowiło wynagrodzenia za świadczenie usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytań nr 6 i 8

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców do pytań nr 5 i 7, w ocenie Wnioskodawców opisane w zdarzeniu przyszłym rozliczenia pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dotyczące Płatności, Opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie Umowy Najmu, nie będą stanowiły wynagrodzenia za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

Pytania nr 6 i 8 mają charakter warunkowy. Pytanie nr 6 dotyczy sytuacji, w której Organ uznałby stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5 za nieprawidłowe i uznałby, że Płatność stanowi wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy. Pytanie nr 8 dotyczy natomiast sytuacji, w której Organ uznałby stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 7 za nieprawidłowe i stwierdziłby, że rozliczenie Opłat eksploatacyjnych stanowi wynagrodzenie za usługę świadczoną przez jedną ze Stron na rzecz drugiej Strony.

W takim wariancie Strona uznana za usługodawcę powinna udokumentować dane rozliczenie fakturą wystawioną na rzecz Strony uznanej za usługobiorcę, z wykazaną kwotą VAT. Po stronie Wnioskodawcy otrzymującego taką fakturę powstałaby wówczas konieczność ustalenia, czy VAT wynikający z tej faktury stanowiłby podatek naliczony podlegający odliczeniu na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę w ramach działalności opodatkowanej VAT, w szczególności poprzez oddanie jej do używania na podstawie Umowy Najmu. Po Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnej.

Jeżeli zatem, wbrew stanowisku Wnioskodawców przedstawionemu odpowiednio w zakresie pytania nr 5 lub pytania nr 7, Organ uznałby, że Płatność lub rozliczenie Opłat eksploatacyjnych stanowi świadczenie usług opodatkowane VAT, to ewentualne nabycie takiej usługi przez odpowiednią Stronę pozostawałoby w związku z jej działalnością opodatkowaną VAT. Związek ten wynikałby z faktu, że hipotetyczne usługi, których nabycie stanowi przedmiot pytań nr 6 i 8, byłyby związane odpowiednio z rozliczeniem czynszu najmu albo opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów dotyczących Nieruchomości, jak również z mechaniki rozliczeń pomiędzy Stronami bezpośrednio związanej z Transakcją oraz Umową Najmu.

W przypadku Zbywcy związek ten dotyczyłby działalności opodatkowanej VAT prowadzonej przy wykorzystaniu Nieruchomości przed Transakcją, w tym rozliczeń wynikających z Umowy Najmu, jak również opodatkowanej VAT sprzedaży Nieruchomości. W przypadku Nabywcy związek ten dotyczyłby działalności opodatkowanej VAT prowadzonej przy wykorzystaniu Nieruchomości po Transakcji, w szczególności działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości.

W takich okolicznościach rozliczenie udokumentowane fakturą wystawioną przez jedną ze Stron na rzecz drugiej Strony nie byłoby dla Strony otrzymującej fakturę wydatkiem związanym z działalnością zwolnioną z VAT ani z działalnością pozostającą poza zakresem VAT. Byłoby ono elementem ekonomicznego i prawnego rozliczenia Transakcji oraz należności i kosztów związanych z Umową Najmu i funkcjonowaniem Nieruchomości. Innymi słowy, gdyby uznać, że jedna ze Stron wykonuje w tym zakresie usługę na rzecz drugiej Strony, to usługa ta służyłaby prawidłowemu rozliczeniu skutków działalności opodatkowanej VAT związanej z Nieruchomością.

W konsekwencji, przy takim założeniu, spełniona byłaby podstawowa przesłanka prawa do odliczenia VAT wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek nabycia z działalnością opodatkowaną VAT Strony otrzymującej fakturę VAT wykazany na fakturze wystawionej przez jedną ze Stron stanowiłby dla drugiej Strony podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie usługi, o której mowa w art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT.

Jednocześnie, przy założeniu, że Organ uznałby Płatność lub rozliczenie Opłat eksploatacyjnych za wynagrodzenie za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, nie znajdzie zastosowania ograniczenie wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Faktura wystawiona przez Stronę uznaną za usługodawcę dokumentowałaby bowiem, zgodnie z założeniem pytania nr 6 i 8, czynność opodatkowaną VAT, a nie czynność niepodlegającą opodatkowaniu albo zwolnioną z VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania przez Organ, że Płatność lub rozliczenie Opłat eksploatacyjnych będą stanowiły wynagrodzenia za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT, Stronie będącej nabywcą danej usługi – odpowiednio Zbywcy w przypadku objętym pytaniem nr 6 lub Zbywcy lub Nabywcy w przypadku objętym pytaniem nr 8 – będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej taką usługę, na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o VAT.

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego oraz argumentacji zaprezentowanej powyżej, Wnioskodawcy wnoszą o uznanie za prawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytań nr 1-8.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w kwestiach objętych pytaniami nr 1, 2, 3, 5 i 7 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji składa się z działki nr 1 i działki nr 2. Obie Działki są zabudowane Budynkami i Budowlami.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, sprzęt związany z Nieruchomością, który w ocenie Wnioskodawców nie stanowi budynków ani budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, w zakresie, w jakim będzie ono własnością Zbywcy na moment Transakcji oraz inne prawa i obowiązki opisane poniżej, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży. Na Sprzęt będzie się składać m.in. siłownia plenerowa, waga najazdowa czy ławki wraz ze stolikami oraz zadaszeniem.

Ponadto w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości i Sprzętu, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności („Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

-          prawa i obowiązki z umowy najmu, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795; „Kodeks Cywilny”),

-          prawa wynikające z wszelkich zabezpieczeń dostarczonych przez najemcę na podstawie umowy najmu,

-          prawa i roszczenia wynikające z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i prac projektowych na podstawie zawartych umów z wykonawcami obowiązujących na moment Transakcji oraz wszystkich innych niewygasłych na Datę Zamknięcia praw umownych i ustawowych wobec wykonawców dotyczących budowy Budynku lub Budowli lub ich części, w zakresie, w jakim takie prawa są w posiadaniu Sprzedającego i są przenoszalne na Kupującego („Gwarancje Budowlane”) ,

-          prawa wynikające z wszelkich zabezpieczeń Gwarancji Budowlanych dostarczonych przez wykonawców,

-          prawa, obowiązki i tytuły prawne dotyczące Przyłącza oraz korzystania z gruntów, przez które ono przebiega, w zakresie skutecznie przenoszonym na Nabywcę albo ustanawianym na jego rzecz;

-          wszelkie autorskie prawa majątkowe do wszelkiej dokumentacji projektowej sporządzonej dla Nieruchomości („Projekty”), prawa do wykonywania i zezwalania na wykonywanie praw zależnych do opracowań Projektów, wraz ze wszystkimi związanymi z nimi zgodami i upoważnieniami dotyczącymi praw osobistych lub zależnych, obejmującymi zgody i upoważnienia do dalszego wykonywania i przenoszenia tych praw, wszystkie należności i roszczenia dotyczące takich praw, zgód i upoważnień, a także wszystkie przenoszalne zgody na modyfikację takich Projektów, w każdym przypadku na polach eksploatacji i w zakresie, w jakim są one w posiadaniu Sprzedającego , jak również wersji papierowej projektu budowlanego i projektów powykonawczych, a także własności nośników zawierających projekty powykonawcze,

-          prawa wynikające z umów licencyjnych i certyfikatów dotyczących oprogramowania, o ile będą przysługiwały Zbywcy na moment Transakcji i będą mogły zostać skutecznie przeniesione na Nabywcę.

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji, w szczególności:

-          prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego,

-          umowy zarządzania aktywami,

-          umowy o zarządzanie nieruchomością,

-          polisa ubezpieczeniowa Nieruchomości,

-          prawa i obowiązki z umów serwisowych,

-          prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów,

-          oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy),

-          wierzytelności Zbywcy,

-          środki pieniężne i umowy rachunków bankowych,

-          zobowiązania Zbywcy,

-          wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi,

-          zakład pracy lub jego część w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy – Zbywca nie zatrudnia pracowników, wobec czego w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników na Nabywcę,

-          księgi rachunkowe, dokumentacja księgowa i podatkowa przedsiębiorstwa Zbywcy, z wyjątkiem dokumentów ściśle związanych z Nieruchomością i niezbędnych dla wykonywania praw do niej.

Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy związane z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości. Nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami.

Nieruchomość nie jest i nie będzie na moment Transakcji wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności:

-          nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym jako dział, wydział lub oddział,

-          nie jest dla niej prowadzona odrębna księga rachunkowa, odrębny bilans ani rachunek zysków i strat,

-          Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w tym odrębnego personelu przypisanego wyłącznie do obsługi Nieruchomości, który miałby zostać przejęty przez Nabywcę.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest i nie będzie na moment Transakcji wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Dla dostawy działek zabudowanych Budynkami i Budowlami trzeba dokonać analizy zwolnień wynikającej z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na jego podstawie. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie prawo własności działek nr 1 i 2 oraz posadowionych na nich Budynków i Budowli.

W dniu (...) 2026 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję udzielającą Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie hali produkcyjno-magazynowej wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną na działkach ewidencyjnych 6, 1, 7, 2. Począwszy od dnia (...) 2025 r. najemcy umożliwiono wcześniejszy dostęp do powierzchni magazynowej w ramach tzw. early access. Następnie, w dniu (...) 2026 r., po wydaniu Pozwolenia na użytkowanie, rozpoczął się okres najmu i Nieruchomość została przekazana najemcy do używania na podstawie Umowy Najmu.

Od dnia przyjęcia Budynków i Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, których łączna wartość osiągnęłaby co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku lub danej Budowli. Zbywca może do dnia Transakcji ponosić dalsze wydatki dotyczące tych składników, jednak wydatki stanowiące ich ulepszenie nie osiągną wskazanego progu 30%.

Planowana Transakcja zostanie przeprowadzona przed upływem dwóch lat od (...) 2025 r.

W związku z powyższym planowana dostawa Budynków i Budowli będzie dokonywana przed upływem 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, dostawa Budynków i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dostawa Budynków i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Nieruchomość obejmująca Budynki i Budowle została wybudowana z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Nieruchomości.

Dostawa Budynków i Budowli nie będzie korzystała także ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jak wskazano wyżej Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Nieruchomości. Nieruchomość została wybudowana z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot Transakcji będzie także obejmował pozostałe składniki majątkowe tj. Sprzęt oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki.

Dostawa Sprzętu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Sprzęt był wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, niekorzystających ze zwolnienia, a z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia Sprzętu Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Odnosząc się do przedmiotu Transakcji, który obejmuje sprzedaż Przenoszonych Praw i Obowiązków należy stwierdzić, że w pierwszej kolejności rozważenia wymaga kwestia tzw. świadczeń złożonych.

W odniesieniu do tej kwestii należy zauważyć, że ani dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE, ani też przepisy krajowe nie zawierają definicji świadczenia złożonego. Brak również szczególnych uregulowań dotyczących przesłanek uznawania danego świadczenia za świadczenie złożone. Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE). Przy czym zastrzec należy, że wprawdzie TSUE w wielu orzeczeniach w sposób pomocny przy interpretacji przepisów wypowiadał się w kwestii świadczeń złożonych, to i tak każdorazowo rozstrzygnięcie w tym przedmiocie musi uwzględniać specyfikę konkretnego stanu faktycznego w danej sprawie. W szczególności wskazać należy wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r. w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v. Commissioners of Customs & Excise, w którym Trybunał stwierdził, że należy dać prymat ochronie zasady nierozszerzania zwolnienia podatkowego nad traktowaniem kilku dostaw jako świadczenia złożonego, opodatkowanego wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Każde odstępstwo od zasadniczej stawki podatku od towarów i usług winno być zatem interpretowane ściśle i ta ogólna zasada musi być brana bezwzględnie pod uwagę przy ocenie okoliczności konkretnej sprawy.

Zatem dla określenia skutków podatkowych transakcji złożonych należy badać, czy mamy do czynienia z kompozycją świadczenia głównego – dominującego, wzbogaconą jedynie o świadczenia pomocnicze, czy też dany dostawca realizuje kilka odrębnych i niezależnych świadczeń. Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna dostawa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za dostawę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako czynności pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do dostawy zasadniczej.

Aby móc natomiast wskazać, że dana dostawa jest czynnością złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na dostawę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast dostawę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania dostawy zasadniczej. Pojedyncza dostawa traktowana jest zatem jak element dostawy kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia dostawy pomocniczej jest zdeterminowany przez dostawę główną oraz nie można dokonać dostawy głównej bez dostawy pomocniczej.

Zatem z ekonomicznego punktu widzenia dostawy nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną dostawę kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład dokonywanej dostawy wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu dostawy kompleksowej.

Za element pomocniczy względem dostawy Nieruchomości, stanowiący razem z tą Nieruchomością świadczenie kompleksowe, należy z kolei uznać związane z tą Nieruchomością Przenoszone Prawa i Obowiązki. Samo nabycie Przenoszonych Praw i Obowiązków odnoszących się do Nieruchomości nie ma racji bytu, ani sensu ekonomicznego, bez nabycia Nieruchomości, której Przenoszone Prawa i Obowiązki dotyczą.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Dostawa Gruntu na którym posadowione są Budynki i Budowle również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie składania niniejszego wniosku, ale będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji. Nabywca planuje prowadzić przy użyciu nabytej Nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej i komercyjnej, tj. działalność opodatkowaną VAT według stawki 23%. Na moment Transakcji Nabywca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT ani do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Dostawa Nieruchomości oraz pozostałych składników będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii czy dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy oraz rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą a Nabywcą będzie stanowiło wynagrodzenie za świadczenie usługi.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

-          w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

-          świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).

Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).

Pogląd, co do braku podstaw opodatkowania podatkiem VAT danego świadczenia w przypadku braku odpowiadającego mu wzajemnego świadczenia, został podzielony również w szeregu orzeczeń m.in. przez: WSA w Warszawie (wyrok z dnia 1 czerwca 2012 r. sygn. akt III SA/Wa 2112/11, wyrok z dnia 4 września 2013 r. III SA/Wa 9/13, wyrok z dnia 4 września 2013 r. sygn. akt III SA/Wa 10/13), WSA we Wrocławiu (wyrok z dnia 4 lipca 2012 r. sygn. akt I SA/Wr 545/12).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na podstawie Umowy Najmu najemca jest zobowiązany do zapłaty kwot czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz kosztów mediów. W związku z Transakcją Strony uzgodniły zasady rozliczenia tych należności oraz związanych z nimi kosztów pomiędzy Zbywcą i Nabywcą, z uwzględnieniem momentu przeniesienia własności Nieruchomości oraz okresu, którego dane należności lub koszty dotyczą.

Jeżeli Transakcja zostanie dokonana w trakcie miesiąca kalendarzowego, może wystąpić sytuacja, w której określone kwoty należne od najemcy albo koszty związane z funkcjonowaniem Nieruchomości będą dotyczyć częściowo okresu przed dniem Transakcji, a częściowo okresu po dniu Transakcji.

Zgodnie z uzgodnioną przez Strony mechaniką rozliczeń, Zbywca, jako wynajmujący przed dniem Transakcji, będzie uprawniony do obciążenia najemcy czynszem najmu, opłatami eksploatacyjnymi oraz, w zakresie właściwym zgodnie z Umową Najmu, kosztami mediów należnymi za okres do końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpi Transakcja. Zbywca będzie również uprawniony do pobrania od najemcy płatności z tego tytułu.

W odniesieniu do czynszu najmu należnego za miesiąc kalendarzowy, w którym nastąpi Transakcja, Strony przewidują rozliczenie pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, bez zaangażowania najemcy. Czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktury wystawionej na rzecz najemcy, a Nabywca nie będzie wystawiał faktury na rzecz najemcy za część miesiąca, w której będzie już właścicielem Nieruchomości. Następnie Zbywca przekaże Nabywcy kwotę odpowiadającą czynszowi najmu należnemu na podstawie Umowy Najmu za okres od dnia Transakcji, rozumianego jako dzień przeniesienia własności Nieruchomości, włącznie, do ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpi Transakcja, tj. za okres, za który ekonomiczna korzyść z czynszu najmu powinna przypadać Nabywcy jako właścicielowi Nieruchomości (Płatność) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę. Kwota Płatności odpowiadać będzie kwocie netto czynszu najmu należnego za wskazany okres, z wyłączeniem podatku VAT należnego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę i odprowadzanego przez Zbywcę do właściwego organu podatkowego.

Jeżeli dzień Transakcji przypadnie na ostatni dzień miesiąca kalendarzowego, rozliczenie czynszu najmu, o którym mowa w poprzednim akapicie, nie będzie dokonywane.

Jeżeli Nabywca otrzyma od najemcy, omyłkowo albo z innej przyczyny, jakiekolwiek kwoty czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych lub kosztów mediów należne na podstawie Umowy Najmu za okres do końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpi Transakcja, Nabywca przekaże takie kwoty Zbywcy, zgodnie z zasadami uzgodnionymi przez Strony.

Jednocześnie, w odniesieniu do okresu rozpoczynającego się od dnia następującego po miesiącu kalendarzowym, w którym nastąpi Transakcja, Zbywca nie będzie uprawniony do obciążania najemcy czynszem najmu ani opłatami eksploatacyjnymi. Jeżeli Zbywca otrzyma od najemcy, omyłkowo albo z innej przyczyny, jakiekolwiek kwoty czynszu najmu lub opłat eksploatacyjnych należne za okres rozpoczynający się od dnia następującego po miesiącu kalendarzowym, w którym nastąpi Transakcja, Zbywca przekaże takie kwoty Nabywcy.

Niezależnie od rozliczenia czynszu najmu opisanego powyżej, Strony dokonają po Transakcji pomiędzy sobą odrębnego rozliczenia wyrównawczego dotyczącego opłat eksploatacyjnych oraz kosztów funkcjonowania Nieruchomości, w tym kosztów mediów w zakresie, w jakim zgodnie z Umową Najmu podlegają one odzyskaniu od najemcy. Rozliczenie to będzie uwzględniało, z jednej strony, kwoty opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy, a z drugiej strony, rzeczywiście poniesione lub należne koszty funkcjonowania Nieruchomości, w zakresie w jakim koszty te podlegają odzyskaniu od najemcy zgodnie z Umową Najmu (Opłaty eksploatacyjne). Rozliczenie wyrównawcze wynikające z porównania tych kwot zostanie przeprowadzone wyłącznie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą, na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży. Rozliczenie to będzie uwzględniać również koszty przypadające na wskazany okres, które będą należne od najemcy w wyniku rozliczenia Opłat eksploatacyjnych zgodnie z Umową Najmu.

Zbywca przygotuje zestawienie rozliczeniowe obejmujące okres od dnia 1 stycznia 2026 r. do ostatniego dnia miesiąca, w którym zostanie zawarta Umowa Sprzedaży. Zestawienie to będzie obejmowało w szczególności łączną kwotę kosztów operacyjnych dotyczących Nieruchomości poniesionych lub należnych do poniesienia przez Zbywcę, w zakresie w jakim koszty te podlegają odzyskaniu od najemcy jako Opłaty eksploatacyjne, oraz łączną kwotę Opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy za ten okres. Jeżeli z takiego rozliczenia będzie wynikało, że kwoty opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy przewyższają koszty operacyjne przypadające na ten okres, odpowiednia kwota wyrównania będzie należna Nabywcy od Zbywcy. Jeżeli natomiast z rozliczenia będzie wynikało, że koszty operacyjne przypadające na ten okres przewyższają kwoty Opłat eksploatacyjnych otrzymanych lub należnych od najemcy, odpowiednia kwota wyrównania będzie należna Zbywcy od Nabywcy.

Opisane powyżej rozliczenia będą służyły przypisaniu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz kosztów mediów do właściwych okresów oraz do właściwej Strony, z uwzględnieniem daty przeniesienia własności Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy oraz rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą a Nabywcą na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży, nie będzie stanowiło świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Pomiędzy Państwem (Nabywcą) a Sprzedającym nie wystąpi żaden stosunek zobowiązaniowy. Nie będą Państwo wykonywali na rzecz Zbywcy, ani Zbywca na rzecz Państwa żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, dokonanie Płatności przez Zbywcę na rzecz Nabywcy oraz rozliczenie Opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie będzie można uznać za zapłatę za usługę, gdyż opisane rozliczenia będą służyły przypisaniu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz kosztów mediów do właściwych okresów oraz do właściwej Strony, z uwzględnieniem daty przeniesienia własności Nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 5 i nr 7 jest prawidłowe.

Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytania oznaczone we wniosku nr 6 i nr 8, ponieważ uzależnili Państwo uzyskanie odpowiedzi na te pytania od uznania odpowiedzi w zakresie pytań nr 5 i nr 7 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.