0111-KDIB3-1.4012.579.2026.3.IK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 12 sierpnia oraz - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(Nabywca, Kupujący)

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna

(Zbywca, Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce (dalej: „Sprzedający”). Przedmiotem jego działalności jest m.in. zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Ponadto przedmiot działalności Sprzedającego obejmuje wykonywanie robót budowlanych specjalistycznych, robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz robót związanych z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej.

A. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce, na moment planowanej transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT. Głównym obszarem działalności Kupującego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Ponadto przedmiot działalności Kupującego obejmuje m.in. realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz działalność związaną z zarządzaniem nieruchomościami wykonywaną na zlecenie.

Sprzedający i Kupujący (dalej łącznie zwani jako: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.) (dalej: „ustawa o CIT”).

Opis nieruchomości

Sprzedający planuje sprzedaż nieruchomości zlokalizowanych (…) (dalej: „Transakcja”), na którą składają się:

-                 prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej (…) (dalej: „Działka 1”);

-                 prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej (…) (dalej: „Działka 2”);

-                 prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej (…) (dalej: „Działka 3”),

(Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3 będą dalej łączne określane jako „Grunty”).

-                 prawo własności budynku usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Działce 3, składającego się z 1 (jednego) poziomu podziemnego oraz 2 (dwóch) poziomów naziemnych (w tym parteru) (dalej: „Budynek”),

-                 prawo własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.:

•                  Budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm., dalej: Prawo budowlane) (łącznie: „Budowle”), obejmujących m.in.:

-             latarnie (Działka 1 oraz Działka 2),

-             chodniki (Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3),

-             drogi (Działka 1, Działka 2)

-             pylon reklamowy (Działka 2),

-             drogi dojazdowe (Działka 1 oraz Działka 2),

-             sieć elektroenergetyczną (Działka 1 oraz Działka 2),

-             sieć kanalizacyjną (Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3);

•                  urządzeń budowlanych,

•                  obiektów małej architektury.

Grunty mają i będą miały na dzień Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek gruntu znajduje się przynajmniej jedna Budowla/Budynek.

Ponadto, Grunty nie stanowią gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278 ze zm.).

Budynek, Budowle oraz Grunty w dalszej części wniosku nazywane są łącznie jako: Nieruchomość.

Budynki i Budowle znajdujące się na Gruntach są trwale związane z Gruntami, zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego.

Wszystkie Budowle znajdujące się na Gruntach, w tym latarnie, drogi, chodniki, pylon reklamowy oraz drogi dojazdowe zlokalizowane na Działce 1 i Działce 2, stanowią własność Sprzedającego, zostały wybudowane lub nabyte przez Sprzedającego z zamiarem wykorzystywania do działalności opodatkowanej VAT (najem komercyjny) i będą przedmiotem Transakcji.

Budynek, Budowle oraz pozostałe naniesienia znajdujące się na Gruntach stanowią odrębne od Gruntów przedmioty własności.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) („Miejscowy Plan”).

Zgodnie z Miejscowym Planem, Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 2.5.c U- B/MW(U), przeznaczonym pod zabudowę usługowo-biurową oraz usługowo-mieszkaniową.

Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości

W 2016 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działki 1, stanowiącej w chwili nabycia działkę ewidencyjną (…), która następnie uległa podziałowi geodezyjnemu na działkę ewidencyjną (…) oraz Działkę 1, oraz Działki 2.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działki 3 w 2015 r. wraz z prawem własności posadowionego na niej Budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość. Sprzedający wyremontował oraz zmodernizował Budynek z zamiarem wykorzystywania go do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, polegających na wynajmie jego powierzchni do celów komercyjnych, a następnie oddał go do użytku w czerwcu 2016 r.

Między momentem oddania Budynku do użytkowania (w tym także rozpoczęciem jego eksploatacji już po modernizacji w 2016 r.) oraz rozpoczęciem użytkowania poszczególnych Budowli, a datą planowanej Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata.

Dodatkowo Sprzedający w okresie ostatnich 2 lat nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli, których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% ich wartości początkowej, a także nie poniesie takich wydatków do dnia Transakcji.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość dla celów działalności opodatkowanej VAT, polegającej na jej wynajmie i dzierżawie Gruntów (Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części Budynku (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogły nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty były jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służyły działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Ponadto należy wskazać, że Sprzedający docelowo planował realizację na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej (biurowca wraz z infrastrukturą towarzyszącą) (dalej: „Projekt”). W związku z powyższym Sprzedający podjął w tym zakresie działania polegające na uzyskaniu zgód i zezwoleń administracyjnych wymaganych dla realizacji Projektu oraz pozyskał opracowania architektoniczne i projektowe w tym zakresie (dalej łącznie: „Pozwolenia”).

Działalność Sprzedającego i posiadane aktywa

Do momentu Transakcji Nieruchomość pozostaje składnikiem majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego, wykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT – uprzednio w formie wynajmu powierzchni komercyjnych, a obecnie w związku z przygotowaniem do sprzedaży wraz z Pozwoleniami.

W celu zapewnienia obsługi Budynku Sprzedający zawarł umowę o zarządzanie (dalej: „Umowa o Zarządzanie”). Umowa o Zarządzanie została wypowiedziana przez Sprzedającego w czerwcu 2026 r., z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. W ramach Transakcji Umowa o Zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego – w zależności od daty zamknięcia Transakcji, umowa ta albo wygaśnie przed dniem Transakcji (jeżeli okres wypowiedzenia upłynie wcześniej), albo Sprzedający pozostanie jej stroną do końca okresu wypowiedzenia, przy czym prawa i obowiązki z niej wynikające nie zostaną w żadnym zakresie przeniesione na Kupującego.

Sprzedający jest również stroną umów o finansowanie oraz będzie stroną umowy dotyczącej bieżącego funkcjonowania Nieruchomości na dzień Transakcji tj. umowy na dostawę wody (dalej: „Umowa Mediowa”).

Zakres Transakcji

Sprzedający planuje przenieść na Kupującego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz elementami wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego (poniżej), na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Przenosząca”). Zawarcie Umowy Przenoszącej zostanie poprzedzone zawarciem umowy warunkowej sprzedaży Nieruchomości („Umowa Warunkowa”), zawartej pod warunkiem nieskorzystania (zarówno poprzez zrzeczenie się jak i upływ ustawowego terminu na skorzystanie z tego prawa) przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego Gruntu 1 i Gruntu 2

Zgodnie z założeniami, przedmiotem planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji będą następujące elementy:

i.                prawo użytkowania wieczystego Gruntów,

ii.               prawo własności Budynku, Budowli oraz pozostałej infrastruktury towarzyszącej i naniesień zlokalizowanych na Nieruchomości (w tym: urządzenia budowlane i obiekty małej architektury), przy czym w zakresie infrastruktury towarzyszącej zarówno znajdującej się na Gruncie jak i poza nim, w zakresie w jakim zapewniają funkcjonowanie Nieruchomości,

iii.             autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej, w zakresie pól eksploatacji przysługujących Sprzedającemu, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów w zakresie, w jakim prawa te będą posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do jego udzielenia, wraz z własnością nośników (materiały, akta i pliki) znajdujących się w jego posiadaniu, na których utrwalono dokumentację projektową,

iv.             prawa wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych w związku z dokumentacją projektową;

v.               prawa i obowiązki wynikające z porozumień dotyczących przeniesienia praw autorskich oraz praw z rękojmi i gwarancji jakości do dokumentacji projektowej,

vi.             prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z architektami oraz porozumień dotyczących umów zawartych z architektami przez podmioty trzecie,

vii.            prawa i obowiązki wynikające z umów dobrosąsiedzkich,

viii.          prawa i obowiązki wynikające z umów drogowych,

ix.             dokumentacja prawna i techniczna dotycząca ww. składników majątkowych oraz praw będących przedmiotem Transakcji;

x.               opracowania i decyzje administracyjne wchodzące w zakres Pozwoleń (w zakresie w jakim ich przeniesienie na Kupującego będzie dopuszczalne prawnie).

Wnioskodawcy wskazują, że na Kupującego nie zostaną przeniesione inne niż wyżej wymienione składniki majątkowe (z zastrzeżeniem potencjalnego przeniesienia części praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych lub Umowy Mediowej, zgodnie z opisem w dalszej części wniosku), w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia (w tym w drodze cesji) Umowy o Zarządzanie Nieruchomością, ani umowy o finansowanie zawartej przez Sprzedającego.

Niezależnie od powyższego, w wyniku planowanego zawarcia Umowy Przenoszącej w ramach Transakcji Sprzedający zobowiąże się wydać wszelkie dokumenty będące w posiadaniu Sprzedającego, określone szczegółowo w ramach Umowy Przenoszącej, dotyczące nabycia Nieruchomości, jak również oryginały lub kopie poświadczone notarialnie za zgodność z oryginałem dokumentacji związanej z wszelkimi postępowaniami w zakresie procesu budowlanego dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności decyzje o pozwoleniu na budowę, decyzje o pozwoleniu na użytkowanie). Szczegółową listę wydanych elementów w związku z Umową Przenoszącą będzie określał załącznik do Umowy Przenoszącej.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

Ponadto Sprzedający jest stroną umów serwisowych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Budynku (dalej: „Umowy Serwisowe”). Intencją stron jest, aby zasadniczo Umowy Serwisowe zostały rozwiązane przez Sprzedającego, a Kupujący zawarł we własnym zakresie nowe umowy niezbędne do prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością. Nie można jednak wykluczyć, że część praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych lub Umowy Mediowej zostanie przeniesiona na Kupującego. Na mocy postanowień Umowy Przenoszącej Strony mogą również określić w zakresie Umowy Mediowej lub Umów Serwisowych szczegółowe zasady rozliczeń kosztów mediów oraz zasad współpracy na potrzeby zapewnienia nieprzerwanej ich dostawy w okresie przejściowym - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

i.         firma (nazwa) Sprzedającego,

ii.       zobowiązania Sprzedającego,

iii.      prawa i obowiązki wynikające z umów finansowania zawartych przez Sprzedającego,

iv.      prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie,

v.       co do zasady prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych lub Umowy Mediowej, z zastrzeżeniem, że wybrane prawa i obowiązki wynikające z części Umów Serwisowych lub Umowy Mediowej mogą zostać przeniesione na Kupującego oraz zastrzeżenia powyżej dotyczącego rozliczenia między stronami,

vi.      wierzytelności pieniężne Sprzedającego,

vii.    rachunki bankowe Sprzedającego oraz środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach,

viii.   prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia zawartych przez Sprzedającego,

ix.      dokumentacja podatkowa i księgowa dotycząca działalności Sprzedającego,

x.       know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią,

xi.      koncesje, licencje i zezwolenia (z zastrzeżeniem Pozwoleń), znaki towarowe, oznaczenia i inne znaki graficzne,

xii.  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, niewskazane jako przedmiot Transakcji, takich jak umowa o świadczenie usług rachunkowych.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji również nie będzie ich zatrudniał).

Przedmiot Transakcji nie stanowi i na dzień Transakcji nie będzie stanowił odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składnik majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

W Umowie Warunkowej i Umowie Przenoszącej Sprzedający udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Budynku, Budowli oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Kupującego oraz okaże lub przekaże Kupującemu dokumenty.

Wnioskodawcy będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Intencją Sprzedającego i Kupującego jest opodatkowanie VAT planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji. Stąd Wnioskodawcy złożą w Umowie Warunkowej i powtórzą w Umowie Przenoszącej zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i będących przedmiotem Transakcji (zgodnie z art. 43 ust. 10, ust. 11 ustawy o VAT), w zakresie w jakim to zwolnienie znajdzie zastosowanie. O ile uzyskana interpretacja podatkowa potwierdzi prawidłowość takiego podejścia, Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W szczególności zamierza on przeprowadzić rozbiórkę obiektów zlokalizowanych na Gruntach, a następnie zrealizować na Gruntach inwestycję polegającą na budowie budynku biurowego przeznaczonego do działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni – w oparciu o dokumentację i Pozwolenia związane z Projektem rozpoczętym przez Sprzedającego. W związku z planowaną inwestycją Kupujący będzie podejmował działania niezbędne do realizacji i prowadzenia tej działalności, w szczególności będzie pozyskiwał aktywa oraz zawierał umowy, które nie będą przedmiotem Transakcji, takie jak m.in. umowy finansowania, zarządzania nieruchomością, obsługi technicznej oraz umowy o świadczenie usług doradczych, w tym prawnych i finansowych. Działalność Kupującego polegać będzie na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i niepodlegających zwolnieniu z tego podatku.

W związku z planowaną docelowo realizacją inwestycji (Projektu) na Nieruchomości strony zakładają, że Kupujący, podmiot powiązany z Kupującym oraz Sprzedający lub podmiot wskazany przez Sprzedającego zawrą umowę o świadczenie usług zarządzania projektem polegającym na budowie, komercjalizacji oraz sprzedaży budynku biurowego na Nieruchomości. Podmiotem świadczącym usługi zarządzania projektem będzie Sprzedający lub podmiot wskazany przez Sprzedającego. Umowa ta zostanie zawarta przed dniem lub w dniu dokonania Transakcji, przy czym wejdzie w życie z dniem zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości. Umowa ta nie jest przedmiotem Transakcji, nie będzie przenoszona w ramach Transakcji i będzie stanowić element własnej działalności inwestycyjnej Kupującego, niezależnej od  działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego (polegającej na wynajmie istniejącego Budynku). Ponadto w ramach Transakcji możliwe jest zawarcie pomiędzy Kupującym a Sprzedającym umowy (przy czym może ona przybrać formę osobnej umowy lub być zawarta w ramach innych  umów zawieranych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym) na podstawie której Sprzedający będzie działał, przez określony okres czasu niezbędny do doprowadzenia do przeniesienia wydanych na rzecz  Sprzedającego lub wydania na rzecz Kupującego nowych pozwoleń i decyzji administracyjnych niezbędnych dla realizacji budynku biurowego na Nieruchomości, jako inwestor zastępczy w imieniu i na rzecz Kupującego. Umowa ta może zostać zawarta przed dniem lub w dniu dokonania Transakcji, przy czym wejdzie w życie z dniem zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości i nie będzie przenoszona w ramach Transakcji.”.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że

1.              Osobno do budynku i każdej budowli:

- Czy Sprzedający ponosił lub będzie ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budynków/budowli, w stosunku do których Sprzedający miał/będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Sprzedający w 2016 r. ponosił wydatki na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W 2017 r. zostały poniesione wydatki na ulepszenie Budynku, które nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnej z Budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% ich wartości początkowej, a także nie poniesie takich wydatków do dnia Transakcji (dostawy).

- Jeżeli Sprzedający ponosił takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budowli/budynku, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie Budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym w 2016 r., których wartość przekraczała 30% jego wartości początkowej. modernizacja Budynku został zakończona w grudniu 2016 r. Wydatki poniesione w 2017 r. na ulepszenie Budynku nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Z uwagi na wspominamy powyżej brak modernizacji (ulepszeń) Budowli, pytanie nie dotyczy Budowli.

- Czy po poniesieniu wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający miał/będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budowli należy wskazać, czy doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?

Po poniesieniu wydatków na ulepszenie Budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym z 2016 r., w stosunku do których Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i które były wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku, do jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług doszło w czerwcu 2016 r. w wyniku oddania Budynku w najem opodatkowany VAT.

Z uwagi na wspominamy powyżej brak modernizacji (ulepszeń) Budowli, pytanie nie dotyczy Budowli.

- Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budowli/budynku po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Od pierwszego zasiedlenia Budynku po jego ulepszeniu z 2016 r. przekraczającym 30% jego wartości początkowej, do dnia Transakcji (dostawy) minie okres dłuższy niż 2 lata.

Z uwagi na wspominamy powyżej brak modernizacji (ulepszeń) Budowli, pytanie nie dotyczy Budowli.

- Czy przy nabyciu, wytworzeniu poszczególnych budowli/budynku przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Przy nabyciu i wytworzeniu wszystkich Budowli znajdujących się na Działce 1 i Działce 2 Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka nabyła zaś Działkę 3 wraz z Budynkiem oraz znajdującym się na niej Budowlami w ramach transakcji, które nie była opodatkowana VAT. W związku z tym przy jej nabyciu nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia VAT.

2.              Czy w stosunku do obiektów małej architektury nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

W stosunku do wszystkich obiektów małej architektury Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

3.              Proszę, żeby doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego, tj. wskazali, czy naniesienia składające się na „Nieruchomość” (znajdujące się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży), są częścią składową Budynku (proszę wskazać które).

Naniesienia składające się na Nieruchomość (znajdujące się na działkach ewidencyjnych, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży), nie są częścią składową Budynku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.       Czy sprzedaż opisanego we wniosku przedmiotu planowanej Transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.       Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT?

3.       Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.       Sprzedaż opisanego we wniosku przedmiotu planowanej Transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.       Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym jeżeli Wnioskodawcy złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z VAT i wybierają opodatkowanie VAT, co jest intencją Stron, to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

3.       Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Niemniej, ustawa o VAT przewiduje sytuacje, w których określone czynności, w tym dostawy towarów, pozostają poza zakresem stosowania jej przepisów.

Tym samym, stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP").

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, kluczowe jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż – dla celów podatku VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ KC. Przy czym, jak podkreśla się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16), przy wykładni tego pojęcia kierować się przede wszystkim należy autonomią prawa podatkowego, z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z systemu prawa Unii Europejskiej.

W myśl art. 55¹ kodeksu cywilnego (dalej: „KC”), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

i.         oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

ii.       własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

iii.      prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

iv.      wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

v.       koncesje, licencje i zezwolenia;

vi.      patenty i inne prawa własności przemysłowej;

vii.    majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

viii.   tajemnice przedsiębiorstwa;

ix.      księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo powinna obejmować wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Ponadto, dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który pozwala na prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. Takie podejście potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), np. postanowienie TSUE z dnia 16 stycznia 2023 r. sygn. C-729/21.

Definicja ZCP

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

i.         jest wyodrębniony organizacyjnie,

ii.       jest wyodrębniony finansowo,

iii.      jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

iv.      mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

- co znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 30 lipca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.411.2025.2.MG, z 12 marca 2025 r., sygn. 0114- KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z 27 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW).

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem składników w oparciu, o które nabywca może faktycznie kontynuować działalność sprzedającego.

Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa oraz zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

Organy wskazują m.in., że: organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące "część przedsiębiorstwa" powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w "istniejącym przedsiębiorstwie", a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa (por. Interpretacja Dyrektora KIS z 16 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.455.2025.4.ASZ).

Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Zatem w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

i.         zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii.       faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Objaśnienia MF dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę przenoszone są wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.         prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii.       umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.      umowy zarządzania aktywami;

iv.      należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, w świetle Objaśnień MF: za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Mając na uwadze powyższe oraz zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie spełnia definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

W szczególności Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, ponieważ nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W ramach Transakcji na Kupującego nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego kluczowych umów, w szczególności Umowy o Zarządzanie, umów finansowania dłużnego itp.

Dodatkowo, na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem praw i obowiązków, które zgodnie z ustaleniami stron mają zostać przeniesione w ramach Transakcji, ani wierzytelności pieniężne Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji nie będą również w szczególności środki pieniężne, rachunki bankowe, dokumentacja podatkowa i księgowa związana z działalnością Sprzedającego, prawa i obowiązki związane z finansowaniem Nieruchomości, firma (nazwa) Sprzedającego oraz know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią.

Należy zatem zauważyć, że przedmiotem Transakcji są standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu VAT. Intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników pozwalających na kontynuowanie przez Kupującego działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe nabyte w wyniku Transakcji.

Kupujący będzie zmuszony do zaangażowania innych środków materialnych, jak i niematerialnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w ramach której będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji. W tym celu Kupujący będzie musiał:

i.         zaangażować inne składniki majątku, w tym wartości niematerialne, środki pieniężne, oraz

ii.       podjąć dodatkowe działania niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w szczególności zawrzeć własne umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz pozostałe umowy serwisowe.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, że dotychczasowa działalność Sprzedającego polegająca częściowo na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku zakończyła się z chwilą wygaśnięcia ostatniej umowy najmu w czerwcu 2026 r. Kupujący nie zamierza kontynuować działalności Sprzedającego w obszarze wynajmu, gdyż po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje przeprowadzić rozbiórkę Budynku i Budowli oraz realizować Projekt (projekt inwestycyjny polegający na budowie nowego budynku biurowego, rozpoczęty przez Sprzedającego). Tym samym, z perspektywy testu 'zamiaru kontynuacji działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę', o którym mowa w Objaśnieniach MF, przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo ani ZCP. Kupujący nie zamierza bowiem w pełnym zakresie kontynuować działalności Sprzedającego w obecnym kształcie (tj. wynajmu istniejącego Budynku oraz działalności inwestycyjnej związanej z Projektem), lecz realizować wyłącznie działalność inwestycyjno-deweloperską związaną z Projektem.

Podsumowując, planowana sprzedaż opisanego we wniosku przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC ani ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W rezultacie, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntów będzie podlegać opodatkowaniu VAT na takich samych zasadach jak dostawa Budynku i Budowli.

Wnioskodawcy wskazują, że dla oceny statusu poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości jako gruntów zabudowanych bądź niezabudowanych dla potrzeb VAT decydujące znaczenie ma to, czy na danej działce znajduje się budynek lub budowla w rozumieniu Prawa budowlanego, stanowiąca własność Sprzedającego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na każdej z Działek wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się Budowle stanowiące własność Sprzedającego (na Działce 3 dodatkowo Budynek). Odmienna klasyfikacja Działki 1 i Działki 2 dla celów cywilnoprawnych (w kontekście ustawowego prawa pierwokupu) pozostaje bez wpływu na klasyfikację VAT, która zgodnie z ugruntowaną praktyką interpretacyjną i orzeczniczą (por. m.in. wyrok NSA z dnia 30 maja 2018 r., sygn. I FSK 889/16) opiera się na kryterium faktycznej zabudowy gruntu obiektami budowlanymi stanowiącymi własność zbywcy. W konsekwencji, wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości powinny być na potrzeby niniejszego wniosku traktowane jako grunty zabudowane, do których zastosowanie znajduje art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niemniej, biorąc pod uwagę, że Budynek i Budowle nie był wykorzystywane w żadnym okresie do celów działalności zwolnionej z VAT, art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w analizowanej sprawie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, „tereny budowlane” to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunty (tj. każda z Działek 1-3 wchodzących w ich skład), są zabudowane Budynkiem oraz Budowlami lub ich częściami. Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntów wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynku i Budowli posadowionych na poszczególnych Działkach.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

i.         dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii.       pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

i.         wybudowaniu lub

ii.       ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

W wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli ma miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Przedmiotem Transakcji, oprócz Budynku, będą również znajdujące się na Gruntach Budowle, które służą jego prawidłowemu funkcjonowaniu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku i poszczególnych Budowli a momentem realizacji planowanej Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata (przebudowa Budynku została zakończona w 2016 r.). Dodatkowo, w okresie 2 lat poprzedzających planowaną Transakcję Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli (w rozumieniu ustawy o CIT), których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Tym samym, w związku z tym, że dostawa Budynku i Budowli w ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, powinna ona podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, należy odwołać się do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

i.         są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT oraz

ii.       złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z ustaleniami zamierzają złożyć zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim znajdzie ono zastosowanie) i wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Budynku i Budowli (a w rezultacie całej Nieruchomości) zgodnie z właściwą stawką VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym jeżeli Wnioskodawcy złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z VAT i wybierają opodatkowanie VAT Budynku i Budowli to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Dla porządku Wnioskodawcy wskazują, że planowana Transakcja nie powinna być kwalifikowana jako dostawa gruntu niezabudowanego, mimo że Kupujący zamierza w przyszłości przeprowadzić rozbiórkę Budynku i Budowli. Kwalifikacja dostawy dla celów VAT jest bowiem dokonywana według stanu na moment jej dokonania, a na moment Transakcji Budynek i Budowle będą kompletne, funkcjonalne i zdatne do użytku (do czerwca 2026 r. Budynek generował przychody z najmu). Sprzedający nie rozpocznie prac rozbiórkowych ani nie uzyska pozwolenia na rozbiórkę przed Transakcją. Powyższe odróżnia niniejszą sprawę od stanu faktycznego rozpatrywanego przez TSUE w wyroku z 19 listopada 2009 r., sygn. C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV, w którym istotnym elementem stanu faktycznego było zobowiązanie sprzedawcy do przeprowadzenia (i częściowe wykonanie) prac rozbiórkowych na moment dostawy. W niniejszej sprawie przedmiotem dostawy jest w sposób oczywisty grunt zabudowany wraz z Budynkiem i Budowlami.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość wraz pozostałymi elementami objętymi Transakcją do działalności opodatkowanej VAT.

Jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, Transakcja powinna w całości podlegać opodatkowaniu VAT (na skutek złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT), zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanej sprawie.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i skutecznym złożeniu oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na jego rachunek bankowy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-      zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-      faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)     umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający  planuje sprzedaż nieruchomości zlokalizowanych, na którą składają się:

-                 prawo użytkowania wieczystego działek gruntu (Działka 1, 2 i 3);

-            prawo własności budynku usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Działce 3, (Budynek),

-                 prawo własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.:

•          Budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Budowle), obejmujących m.in.:

-             latarnie (Działka 1 oraz Działka 2),

-             chodniki (Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3),

-             drogi (Działka 1, Działka 2)

-             pylon reklamowy (Działka 2),

-             drogi dojazdowe (Działka 1 oraz Działka 2),

-             sieć elektroenergetyczną (Działka 1 oraz Działka 2),

-             sieć kanalizacyjną (Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3);

•          urządzeń budowlanych,

•          obiektów małej architektury.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość dla celów działalności opodatkowanej VAT, polegającej na jej wynajmie i dzierżawie Gruntów. Sprzedający docelowo planował realizację na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej (biurowca wraz z infrastrukturą towarzyszącą) (Projekt). W związku z powyższym Sprzedający podjął w tym zakresie działania polegające na uzyskaniu zgód i zezwoleń administracyjnych wymaganych dla realizacji Projektu oraz pozyskał opracowania architektoniczne i projektowe w tym zakresie (dalej łącznie: „Pozwolenia”).

Do momentu Transakcji Nieruchomość pozostaje składnikiem majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego, wykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT – uprzednio w formie wynajmu powierzchni komercyjnych, a obecnie w związku z przygotowaniem do sprzedaży wraz z Pozwoleniami.

W celu zapewnienia obsługi Budynku Sprzedający zawarł umowę o zarządzanie (dalej: „Umowa o Zarządzanie”). Umowa o Zarządzanie została wypowiedziana przez Sprzedającego w czerwcu 2026 r., z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. W ramach Transakcji Umowa o Zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego – w zależności od daty zamknięcia Transakcji, umowa ta albo wygaśnie przed dniem Transakcji (jeżeli okres wypowiedzenia upłynie wcześniej), albo Sprzedający pozostanie jej stroną do końca okresu wypowiedzenia, przy czym prawa i obowiązki z niej wynikające nie zostaną w żadnym zakresie przeniesione na Kupującego.

Sprzedający jest również stroną umów o finansowanie oraz będzie stroną umowy dotyczącej bieżącego funkcjonowania Nieruchomości na dzień Transakcji tj. umowy na dostawę wody (dalej: „Umowa Mediowa”).

Zgodnie z założeniami, przedmiotem planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji będą następujące elementy:

-          prawo użytkowania wieczystego Gruntów,

-          prawo własności Budynku, Budowli oraz pozostałej infrastruktury towarzyszącej i naniesień zlokalizowanych na Nieruchomości (w tym: urządzenia budowlane i obiekty małej architektury), przy czym w zakresie infrastruktury towarzyszącej zarówno znajdującej się na Gruncie jak i poza nim, w zakresie w jakim zapewniają funkcjonowanie Nieruchomości,

-          autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej, w zakresie pól eksploatacji przysługujących Sprzedającemu, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów w zakresie, w jakim prawa te będą posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do jego udzielenia, wraz z własnością nośników (materiały, akta i pliki) znajdujących się w jego posiadaniu, na których utrwalono dokumentację projektową,

-          prawa wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych w związku z dokumentacją projektową;

-          prawa i obowiązki wynikające z porozumień dotyczących przeniesienia praw autorskich oraz praw z rękojmi i gwarancji jakości do dokumentacji projektowej,

-          prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z architektami oraz porozumień dotyczących umów zawartych z architektami przez podmioty trzecie,

-          prawa i obowiązki wynikające z umów dobrosąsiedzkich,

-          prawa i obowiązki wynikające z umów drogowych,

-          dokumentacja prawna i techniczna dotycząca ww. składników majątkowych oraz praw będących przedmiotem Transakcji;

-          opracowania i decyzje administracyjne wchodzące w zakres Pozwoleń (w zakresie w jakim ich przeniesienie na Kupującego będzie dopuszczalne prawnie).

Na Kupującego nie zostaną przeniesione inne niż wyżej wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia (w tym w drodze cesji) Umowy o Zarządzanie Nieruchomością, ani umowy o finansowanie zawartej przez Sprzedającego.

Niezależnie od powyższego, w wyniku planowanego zawarcia Umowy Przenoszącej w ramach Transakcji Sprzedający zobowiąże się wydać wszelkie dokumenty będące w posiadaniu Sprzedającego, określone szczegółowo w ramach Umowy Przenoszącej, dotyczące nabycia Nieruchomości, jak również oryginały lub kopie poświadczone notarialnie za zgodność z oryginałem dokumentacji związanej z wszelkimi postępowaniami w zakresie procesu budowlanego dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności decyzje o pozwoleniu na budowę, decyzje o pozwoleniu na użytkowanie). Szczegółową listę wydanych elementów w związku z Umową Przenoszącą będzie określał załącznik do Umowy Przenoszącej.

Sprzedający jest stroną umów serwisowych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Budynku (dalej: „Umowy Serwisowe”). Intencją stron jest, aby zasadniczo Umowy Serwisowe zostały rozwiązane przez Sprzedającego, a Kupujący zawarł we własnym zakresie nowe umowy niezbędne do prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością. Nie można jednak wykluczyć, że część praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych lub Umowy Mediowej zostanie przeniesiona na Kupującego. Na mocy postanowień Umowy Przenoszącej Strony mogą również określić w zakresie Umowy Mediowej lub Umów Serwisowych szczegółowe zasady rozliczeń kosztów mediów oraz zasad współpracy na potrzeby zapewnienia nieprzerwanej ich dostawy w okresie przejściowym - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

-        firma (nazwa) Sprzedającego,

-        zobowiązania Sprzedającego,

-        prawa i obowiązki wynikające z umów finansowania zawartych przez Sprzedającego,

-        prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie,

-        co do zasady prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych lub Umowy Mediowej, z zastrzeżeniem, że wybrane prawa i obowiązki wynikające z części Umów Serwisowych lub Umowy Mediowej mogą zostać przeniesione na Kupującego oraz zastrzeżenia powyżej dotyczącego rozliczenia między stronami,

-        wierzytelności pieniężne Sprzedającego,

-        rachunki bankowe Sprzedającego oraz środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach,

-        prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia zawartych przez Sprzedającego,

-        dokumentacja podatkowa i księgowa dotycząca działalności Sprzedającego,

-        know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią,

-        koncesje, licencje i zezwolenia (z zastrzeżeniem Pozwoleń), znaki towarowe, oznaczenia i inne znaki graficzne,

-        prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, niewskazane jako przedmiot Transakcji, takich jak umowa o świadczenie usług rachunkowych.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji również nie będzie ich zatrudniał).

Przedmiot Transakcji nie stanowi i na dzień Transakcji nie będzie stanowił odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składnik majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W szczególności zamierza on przeprowadzić rozbiórkę obiektów zlokalizowanych na Gruntach, a następnie zrealizować na Gruntach inwestycję polegającą na budowie budynku biurowego przeznaczonego do działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni – w oparciu o dokumentację i Pozwolenia związane z Projektem rozpoczętym przez Sprzedającego. W związku z planowaną inwestycją Kupujący będzie podejmował działania niezbędne do realizacji i prowadzenia tej działalności, w szczególności będzie pozyskiwał aktywa oraz zawierał umowy, które nie będą przedmiotem Transakcji, takie jak m.in. umowy finansowania, zarządzania nieruchomością, obsługi technicznej oraz umowy o świadczenie usług doradczych, w tym prawnych i finansowych. Działalność Kupującego polegać będzie na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i niepodlegających zwolnieniu z tego podatku.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że opisane we wniosku składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości istniejącej oraz z prawami związanymi z planowanym budynkiem, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo, przedmiot Transakcji nie stanowi i na dzień Transakcji nie będzie stanowił odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składnik majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Ponadto, jak Państwo wskazali, przenoszony na Nabywcę zespół składników majątkowych o którym mowa we wniosku, nie umożliwia Nabywcy kontynuacji działalności Zbywcy bez angażowania przez Nabywcę innych składników oraz bez podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę.

Zatem na dzień dokonania opisanego we wniosku Zbycia składników majątku, zespół opisanych składników majątkowych, który będzie przedmiotem transakcji nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze w takim znaczeniu, że w ramach opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości będącego częścią Transakcji, Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa Zbywcy w postaci Nieruchomości wraz z Innymi Prawami i Składnikami wskazanymi w ramach opisu zdarzenia przyszłego - tj. w szczególności majątkowymi prawami autorskimi do projektów, dokumentacją techniczną etc.

Przedmiot Zbycia Nieruchomości nie będzie wystarczający do kontynuacji działalności Zbywcy. Bez angażowania przez Nabywcę innych składników oraz bez podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę nie będzie możliwa kontynuacja działalności Zbywcy.

Ponadto w ramach planowanej Transakcji Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedającego Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego w zakresie zarządzania Nieruchomością.

Mając na uwadze powyższe, przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać, że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie Zbycie opisanych składników majątkowych, nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji zbycie przedmiotu Transakcji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1. 

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania  z budynku/budowli.

Ponadto na mocy z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że w skład Nieruchomości, która będzie przedmiotem dostawy wchodzą na prawo użytkowania wieczystego trzech wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu, czyli Działka 1, 2 i 3. Każda z działek jest zabudowana budynkiem bądź budowlą.

Od dnia oddania Budynku do użytkowania (w tym także rozpoczęciem jego eksploatacji po modernizacji w 2016 r. oraz rozpoczęciem użytkowania poszczególnych Budowli, a datą planowanej Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnej Budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej, a także nie poniesie takich wydatków do dnia Transakcji.   

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku i Budowli  nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynek i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku i Budowli a planowaną ich dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynku jak i Budowli  zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku i Budowli  będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu (Działki nr 1, Działki nr 2 i Działki nr 3), na których posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jeżeli natomiast, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni i  złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania Budynku i Budowli podatkiem VAT, to dostawa ww. Budynku i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadzić działalność polegającą na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i niepodlegających zwolnieniu z tego podatku.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynku i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budynku i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·         Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.