0111-KDIB3-1.4012.556.2022.12.KO

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

  1) ponownie rozpatruję sprawę Państwa wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 kwietnia 2023 r. sygn. akt III SA/Wa 55/23 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 26 maja 2026 r. sygn. akt I FSK 1588/23,

  2) stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2022 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków na Prace Naprawcze i usunięcie wad Budynku powstałych z winy Pracowni Architektonicznej.

Wniosek został uzupełniony pismem z 6 października 2022 r. (data wpływu 14 października 2022 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Spółka akcyjna (zwana dalej: ,,Spółką” lub „Wnioskodawcą”) na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzi działalność deweloperską w zakresie budowy osiedli domów jednorodzinnych oraz budynków wielorodzinnych wraz z lokalami użytkowymi. Jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

W latach 2018-2019 Spółka realizowała przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynku wielorodzinnego wraz lokalami usługowymi oraz wielostanowiskowym garażem podziemnym (…) (zwanym dalej: „Budynkiem”). W dniu 15 maja 2017 r. Spółka podpisała umowę o wykonanie prac projektowych z pracownią architektoniczną (zwaną dalej: „Pracownią Architektoniczną”) na kompletny wielobranżowy projekt budowlany, w tym projekt budowlany konstrukcji, projekt wykonawczy konstrukcji oraz nadzory autorskie.

Generalne wykonawstwo budowy ww. obiektu budowlanego zostało na podstawie umowy z dnia 28 lutego 2018 r. powierzone spółce specjalizującej się w tym zakresie (zwanej dalej: „Generalnym Wykonawcą”). W dniu 26 marca 2018 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę dla powyższej inwestycji.

Budowa budynku zakończyła się w dniu 18 października 2019 r., zgodnie z wpisem w dzienniku budowy.

Odbiory lokali rozpoczęły się 20 listopada 2019 r. - podczas odbiorów zgłaszano jedynie drobne usterki, które zostały niezwłocznie usunięte, a nabywcy rozpoczęli prace wykończeniowe w swoich lokalach mieszkaniach, do których, po ich zakończeniu, wprowadzili się.

W wyniku pojawiających się spękań i zgłoszenia jednego z nabywców stwierdzono pęknięcia również na ścianach w lokalu mieszkalnym (parter), które następnie zauważono również w innych lokalach mieszkalnych znajdujących się na parterze oraz na klatkach schodowych tego samego poziomu. W wyniku przeprowadzonej ekspertyzy technicznej stwierdzono, że wada jest wynikiem błędu projektu konstrukcji wykonanego przez Pracownię Architektoniczną i wymaga przeprowadzenia natychmiastowych prac naprawczych wzmacniających strop pomiędzy podziemną kondygnacją Budynku, w której znajduje się garaż podziemny a pierwszą kondygnacją Budynku - parterem (zwanych dalej: „Pracami Naprawczymi”). Wszystkie działania wynikające z obowiązków leżących po stronie Spółki zostały należycie wykonane. Spółka w swych działaniach nie przyczyniła się do powstałych wad. Defekty konstrukcji nie są wynikiem zaniedbania z jej strony. Na etapie realizacji inwestycji, tj. na etapie nadzoru inwestorskiego, Spółka nie miała też technicznej możliwości wykrycia powyższych wad, zostały one uwidocznione dopiero w momencie rozpoczęcia naturalnego osiadania się budynku i obciążeń użytkowych, co przypadło na czas po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i po zakończeniu odbiorów lokali mieszkalnych i miejsc postojowych. Ekspertyzy techniczne jednoznacznie wskazują, że odpowiedzialnymi za powstałe wady jest Pracownia Architektoniczna i pracujący w jej ramach projektanci konstrukcji. Z uwagi na upływ kodeksowych terminów przedawnienia roszczeń umownych oraz z tytułu rękojmi za wady fizyczne szanse na pozyskanie odszkodowania na podstawie tych przepisów jest niewielka. Opierając się na istniejącym orzecznictwie istnieje szansa na dochodzenie roszczeń na podstawie deliktowej (art. 415 i następne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Z uwagi na to, iż po dniu sporządzenia dokumentacji projektowej zmarło dwóch architektów będących współautorami tej dokumentacji, dochodzenie roszczeń związanych z ich odpowiedzialnością możliwe jest tylko z ich ubezpieczenia OC, co z uwagi jednak na śmierć ww. osób również jest bardzo utrudnione. Powyższe Prace Naprawcze wymagają znacznej ingerencji w strukturę Budynku, również w zamieszkałych już lokalach mieszkalnych. Wysoce prawdopodobnym jest konieczność opuszczenia znajdujących się na parterze lokali mieszkalnych przez zamieszkujących (w celu przeprowadzenia kompleksowych prac naprawczych) - na dzień składania niniejszego wniosku jest to 8 (osiem) lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze. Zgodnie z założeniami, Prace Naprawcze potrwają kilka miesięcy. Niewykluczone, że w trakcie ich trwania zamieszkujący kolejne lokale mieszkalne również będę musieli je opuścić. Ponadto wszyscy nabywcy muszą usunąć z garażu podziemnego swoje samochody, celem przeprowadzenia prac naprawczych.

W związku z powyższym Spółka (na koszt własny) zobowiązała się względem nabywców do:

1) natychmiastowego wzmocnienia konstrukcji budynku;

2) zapewniania i opłacenia zastępczych lokali mieszkalnych;

3) zapewnienia i opłacenia zastępczych miejsc postojowych w garażu podziemnym (w stosunku do wszystkich Lokatorów).

Powyższe prace wiążą się ze skomplikowanym procesem organizacyjnym, wykonaniem projektu tymczasowego i docelowego wzmocnienia konstrukcji oraz przeprojektowaniem istniejących instalacji budynkowych.

W przypadku znaczącej ingerencji w wykończenie lokali mieszkalnych wykonanych przez nabywców może okazać się konieczne przywrócenie stanu do stanu pierwotnego. Drugą opcją jest wypłata nabywcom środków pieniężnych na pokrycie kosztów związanych z przywróceniem lokali mieszkalnych do stanu sprzed rozpoczęcia Prac Naprawczych. Ostateczna decyzja jest uzależniona od ustaleń z poszczególnymi nabywcami i nie została - na dzień składania niniejszego wniosku - podjęta, jako przedwczesna. W ramach prowadzonych Prac Naprawczych Spółka będzie również partycypować w kosztach zużycia mediów, sprzątania, opłat eksploatacyjnych za miejsca parkingowe oraz nadzór Inspektora działającego na rzecz Wspólnoty.

Poniesione przez Spółkę koszty na naprawę wad konstrukcyjnych nie będą miały charakteru ani kar umownych, ani odszkodowań wskazanych w art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy o CIT.

Niewykluczone, że nabywcy wystąpią do Spółki z roszczeniem o wypłatę zadośćuczynienia z tytułu doznanych niedogodności związanych z koniecznością wyprowadzki ze swoich mieszkań oraz koniecznością usunięcia samochodów z miejsc postojowych w garażu podziemnym; przy czym Spółka dziś nie podejmuje się oceny, czy roszczenia te byłyby zasadne czy nie.

 

Pismem z 6 października 2022 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

   a) Ciężar finansowy zapewnienia i sfinansowania nabywcom zastępczych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych oraz ewentualnego pokrycia kosztów związanych z ingerencją w prace wykończeniowe w lokalach mieszkalnych spoczywa na Spółce, jako sprzedającym.

   b) Spółka wskazuje, że w chwili obecnej nie znajduje podstaw prawnych ewentualnych żądań nabywców o wypłatę zadośćuczynienia. Nie może jednak stuprocentowo wykluczyć, że takie żądania nie wystąpią. Jeżeli nabywcy zdecydują się wystąpić z powyższym żądaniem, wówczas będzie znana ich podstawa prawna. W ocenie Spółki ewentualne żądania będą wystosowane na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

   c) Wydatki z tytułu:

   - prac naprawczych i usunięcia wad powstałych z winy Pracowni Architektonicznej,

   - przywrócenia lokali mieszkalnych do stanu sprzed Prac Naprawczych,

   - wypłaty nabywcom środków przeznaczonych na przywrócenie we własnym zakresie lokali mieszkalnych do stanu sprzed Prac Naprawczych

są kosztem poniesionym w celu zachowania oraz zabezpieczenia źródła przychodów, ponieważ uchylenie się Spółki od odpowiedzialności za wady powstałe podczas budowy budynku negatywnie wpłynęłoby na wizerunek Spółki jako dewelopera, co z kolei przełożyłoby się na zmniejszenie zainteresowania potencjalnych klientów zakupem mieszkań oferowanych przez Spółkę. Ponadto odsuwanie w czasie przeprowadzenia Prac Naprawczych spowodowałoby pogłębianie się powstałych wad, które ostatecznie wymagałyby jeszcze większych nakładów finansowych w celu ich usunięcia.

    d) Spółka zakłada odzyskanie poniesionych kosztów z polis ubezpieczeniowych Generalnego Wykonawcy lub Pracowni Architektonicznej, jednakże nie ma stuprocentowej pewności, że to nastąpi. W tym miejscu Spółka pragnie uzupełnić opis stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, przy czym jego treść przedstawione we wniosku pozostaje bez zmian, a Spółka jedynie dokonuje jego uzupełnienia o następującą informację:

W trakcie rozpoczętych już Prac Naprawczych pojawiło się przypuszczenie, że do powstania wady (czy choćby jej zwiększenia) przyczynić się mógł Generalny Wykonawca. Dlatego też Spółka analizuje obecnie polisę (..) Generalnego Wykonawcy, aby ewentualnie zgłosić szkodę również z tej polisy. Tym samym Spółka oprócz dochodzenia wypłaty odszkodowania od Pracowni Architektonicznej Spółka zamierza również zgłosić szkodę z polisty (...) Generalnego Wykonawcy.

W świetle powyższego uzupełnienia opisu stanu faktycznego, Spółka zmuszona jest do przeformułowania pytań oraz własnego stanowiska w sprawie. Modyfikacji ulegnie pytanie nr 2, 9 oraz 10. Spółka przedstawi zmodyfikowane treści poniżej udzielonych odpowiedzi na pytania organu.

    e) Spółka wskazuje, iż opis sprawy do sformułowanego we wniosku pytania nr 10 został już przez nią przedstawiony. Z uwagi jednak na wątpliwości organu interpretacyjnego Spółka niniejszym dokona jego rozszerzania:

Z uwagi na upływ kodeksowych terminów przedawnienia roszczeń umownych oraz z tytułu rękojmi za wady fizyczne szanse na pozyskanie odszkodowania na podstawie tych przepisów jest niewielka. Opierając się na istniejącym orzecznictwie istnieje szansa na dochodzenie roszczeń na podstawie deliktowej (art. 415 i następne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Z uwagi na to, iż po dniu sporządzenia dokumentacji projektowej zmarło dwóch architektów będących współautorami tej dokumentacji, dochodzenie roszczeń związanych z ich odpowiedzialnością możliwe jest tylko z ich ubezpieczenia OC, co z uwagi jednak na śmierć ww. osób również jest bardzo utrudnione. W trakcie rozpoczętych już Prac Naprawczych pojawiło się przypuszczenie, że do powstania wady (czy choćby jej zwiększenia) przyczynić się mógł Generalny Wykonawca. Dlatego też Spółka analizuje obecnie polisę (...) Generalnego Wykonawcy, aby ewentualnie zgłosić szkodę również z tej polisy. Tym samym Spółka oprócz dochodzenia wypłaty odszkodowania od Pracowni Architektonicznej Spółka zamierza również zgłosić szkodę z polisty (...) Generalnego Wykonawcy.

Spółka uzyska zatem odszkodowanie z polisy ubezpieczeniowej Pracowni Architektonicznej lub z polisy ubezpieczeniowej Generalnego Wykonawcy.

     f) Odszkodowanie zostanie wypłacone z tytułu usunięcia wad projektowych lub wad wykonawczych.

    g) Otrzymane odszkodowanie będzie dotyczyć zwrotu poniesionych kosztów celem usunięcia stwierdzonych wad projektowych lub wad wykonawczych.

    h) Spółka, na dzień dzisiejszy, nie jest w stanie przewidzieć jaka będzie podstawa prawna wypłaconego odszkodowania. Może to być odpowiedzialność kontraktowa (niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy) lub odpowiedzialność deliktowa z tytułu popełnienia czynu niedozwolonego. Sytuacja jest dynamiczna. Na dzień dzisiejszy Spółka analizuje wszelkie możliwe opcje.

     i) Odszkodowanie zostanie otrzymane z polisy ubezpieczeniowej Generalnego Wykonawcy lub Pracowni Architektonicznej.

     j) Spółka, na dzień dzisiejszy, nie jest w stanie wskazać w jaki sposób będzie skalkulowane odszkodowanie. Spółka będzie dochodzić wszelkich kosztów poniesionych w związku z usunięciem wad w obiekcie.

 

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone nr 9 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 października 2022 r.)

 

    9. Czy Spółka może odliczyć podatek VAT od wydatków na Prace Naprawcze i usunięcie wad Budynku powstałych z winy Pracowni Architektonicznej/Generalnego Wykonawcy?

 

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 października 2022 r.)

Zdaniem Spółki może ona odliczyć podatek VAT od wydatków na prace naprawcze i usunięcie wad budynku powstałych z winy Pracowni Architektonicznej/Generalnego Wykonawcy.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikające z samej konstrukcji podatku VAT przysługuje podatnikowi tego podatku prowadzącemu działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi temu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Powyższa regulacja wskazuje, iż warunkiem niezbędnym do realizacji prawa do odliczenia podatku VAT jest wykorzystywanie towarów bądź usług do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ustawodawca nie wskazuje jednak jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami a sprzedażą, żeby podatnik miał prawo do odliczenia. Związek ten może być zatem bezpośredni jak i pośredni. Związek bezpośredni występuję wówczas, gdy nabywane towary służą dalszej odsprzedaży lub w bezpośredni sposób wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika. Z kolei związek z związkiem pośrednim mamy do czynienia wówczas gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania podmiotu, a więc w sposób pośredni wiążą się z działalnością gospodarczą i z osiąganymi przychodami. Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 18 listopada 2014 r. „Aby wskazać, czy określone zakupy mają związek pośredni musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy między dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem opodatkowanego obrotu. Pośredni związek dokonanych zakupów z działalnością gospodarczą występuje wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu” (nr IPPP2/443-835/14-2/MT). W niniejszej sprawie poniesione przez Spółkę wydatki na zapewnienie i sfinansowanie Lokatorom zastępczych lokali mieszkalnych i garaży podziemnych oraz ewentualnego pokrycia kosztów związanych z ingerencją w prace wykończeniowe Lokatorów pozostają w bezspornym związku z uzyskiwanymi przez Spółkę przychodami mimo, że w wyniku ich poniesienia nie zostaje wygenerowany przychód. Z tytułu rękojmi, Spółka obowiązana jest do naprawy wad powstałych w sprzedanym towarze. Jest to realizacja przysługującemu nabywcy uprawnienia z tytułu rękojmi nierozerwalnie związane z transakcją sprzedaży i jako forma zabezpieczenia interesów nabywcy stanowi element stosunku prawnego jaki łączy Spółkę i nabywcę. Zauważyć należy, iż instytucja rękojmi nie może być przez podatnika pominięta, jest ona wpisana w charakter stosunku prawnego łączącego dwie strony, z których jedna nabywa towar o określonych cechach i właściwościach i oczekuje, że towar po zakupie będzie spełniał te wymagania. Oznacza to, że Spółka obowiązana jest do poniesienia wydatku, którego efektem będzie przywrócenie budynku/lokali mieszkalnych i miejsc postojowych do stanu jaki winien być, zgodnie z zawartymi umowami deweloperskimi.

Wskazać należy, iż jedynie oczywisty i bezpośredni związek poniesionego wydatku z dokonywanymi przez podatnika czynnościami opodatkowanymi daje na podstawie powyżej przytoczonego przepisu uprawnienie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z poniesionych wydatków. W ocenie Spółki, nie ma żadnych wątpliwości co do jego istnienia w okolicznościach przedstawionych w opisie stanu faktycznego. Spółka prowadzi opodatkowaną działalność deweloperską i w jej ramach dokonuje opodatkowanej sprzedaży lokali mieszkalnych, a od wydatków poniesionych na ich wybudowanie odliczenia podatek VAT, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa.

Mając powyższe na względzie, Spółka może odliczyć podatek VAT od wydatków poniesionych na Prace Naprawcze i usunięcie wad powstałych z winy Pracowni Architektonicznej/Generalnego Wykonawcy.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Państwa wniosek - 28 października 2022 r. wydałem interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-1.4012.556.2022.KO, w której uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Państwu 4 listopada 2022 r.

Skarga na interpretację indywidualną

28 października 2022 r. wnieśli Państwo skargę na interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której wnieśli Państwo o:

1) uchylenie w całości zaskarżonej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego,

2) zasądzenie od organu podatkowego na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postępowanie przed sądem administracyjnym

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił skarżoną interpretację - wyrokiem z 24 kwietnia 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 55/23.

Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny - wyrokiem z 26 maja 2026 r., sygn. akt I FSK 1588/23 oddalił skargę kasacyjną.

Wyrok WSA w Warszawie, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 26 maja 2026 r. (data wpływu do tut. Organu 23 lipca 2026 r.).

Ponowne rozpatrzenie wniosku - wykonanie wyroku 

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.):

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

  - uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oraz Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach;

  - ponownie rozpatruję Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej - stwierdzam, że stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możność wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Istotna jest intencja nabycia - jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT - spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę fakt, że prawo do odliczenia powinno być realizowane natychmiast po powstaniu podatku naliczonego, decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi. Przy czym związek ten może mieć charakter bezpośredni lub pośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o pośrednim związku nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa - mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu. Najczęściej do wydatków mających pośredni wpływ na wykonywanie czynności opodatkowanych zalicza się koszty reprezentacji i reklamy, wydatki związane z udziałem w targach, konferencjach, koszty doradztwa podatkowego itp.

Podkreślić należy także, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w latach 2018-2019 realizowali Państwo przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynku wielorodzinnego wraz lokalami usługowymi oraz wielostanowiskowym garażem podziemnym. W dniu 15 maja 2017 r. podpisali Państwo umowę o wykonanie prac projektowych z pracownią architektoniczną na kompletny wielobranżowy projekt budowlany, w tym projekt budowlany konstrukcji, projekt wykonawczy konstrukcji oraz nadzory autorskie. Generalne wykonawstwo budowy ww. obiektu budowlanego zostało na podstawie umowy z dnia 28 lutego 2018 r. powierzone spółce specjalizującej się w tym zakresie. W dniu 26 marca 2018 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę dla powyższej inwestycji. Budowa budynku zakończyła się w dniu 18 października 2019 r. Odbiory lokali rozpoczęły się 20 listopada 2019 r. W wyniku pojawiających się spękań i zgłoszenia jednego z nabywców stwierdzono pęknięcia również na ścianach w lokalu mieszkalnym (parter), które następnie zauważono również w innych lokalach mieszkalnych znajdujących się na parterze oraz na klatkach schodowych tego samego poziomu. W wyniku przeprowadzonej ekspertyzy technicznej stwierdzono, że wada jest wynikiem błędu projektu konstrukcji wykonanego przez Pracownię Architektoniczną i wymaga przeprowadzenia natychmiastowych prac naprawczych wzmacniających strop pomiędzy podziemną kondygnacją Budynku, w której znajduje się garaż podziemny a pierwszą kondygnacją Budynku - parterem (zwanych dalej: „Pracami Naprawczymi”). Ekspertyzy techniczne jednoznacznie wskazują, że odpowiedzialnymi za powstałe wady jest Pracownia Architektoniczna i pracujący w jej ramach projektanci konstrukcji. Z uwagi na upływ kodeksowych terminów przedawnienia roszczeń umownych oraz z tytułu rękojmi za wady fizyczne szanse na pozyskanie odszkodowania na podstawie tych przepisów jest niewielka. Opierając się na istniejącym orzecznictwie istnieje szansa na dochodzenie roszczeń na podstawie deliktowej. Z uwagi na to, iż po dniu sporządzenia dokumentacji projektowej zmarło dwóch architektów będących współautorami tej dokumentacji, dochodzenie roszczeń związanych z ich odpowiedzialnością możliwe jest tylko z ich ubezpieczenia OC, co z uwagi jednak na śmierć ww. osób również jest bardzo utrudnione. Powyższe Prace Naprawcze wymagają znacznej ingerencji w strukturę Budynku, również w zamieszkałych już lokalach mieszkalnych. Wysoce prawdopodobnym jest konieczność opuszczenia znajdujących się na parterze lokali mieszkalnych przez zamieszkujących (w celu przeprowadzenia kompleksowych prac naprawczych) - na dzień składania niniejszego wniosku jest to 8 (osiem) lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze. Niewykluczone, że w trakcie ich trwania zamieszkujący kolejne lokale mieszkalne również będę musieli je opuścić. Ponadto wszyscy nabywcy muszą usunąć z garażu podziemnego swoje samochody, celem przeprowadzenia prac naprawczych.

 

W związku z powyższym Spółka (na koszt własny) zobowiązała się względem nabywców do:

- natychmiastowego wzmocnienia konstrukcji budynku;

- zapewniania i opłacenia zastępczych lokali mieszkalnych;

- zapewnienia i opłacenia zastępczych miejsc postojowych w garażu podziemnym (w stosunku do wszystkich Lokatorów).

Powyższe prace wiążą się ze skomplikowanym procesem organizacyjnym, wykonaniem projektu tymczasowego i docelowego wzmocnienia konstrukcji oraz przeprojektowaniem istniejących instalacji budynkowych. W przypadku znaczącej ingerencji w wykończenie lokali mieszkalnych wykonanych przez nabywców może okazać się konieczne przywrócenie stanu do stanu pierwotnego. Drugą opcją jest wypłata nabywcom środków pieniężnych na pokrycie kosztów związanych z przywróceniem lokali mieszkalnych do stanu sprzed rozpoczęcia Prac Naprawczych. Ostateczna decyzja jest uzależniona od ustaleń z poszczególnymi nabywcami i nie została - na dzień składania niniejszego wniosku - podjęta, jako przedwczesna. W ramach prowadzonych Prac Naprawczych Spółka będzie również partycypować w kosztach zużycia mediów, sprzątania, opłat eksploatacyjnych za miejsca parkingowe oraz nadzór Inspektora działającego na rzecz Wspólnoty.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że w trakcie rozpoczętych już Prac naprawczych pojawiło się przypuszczenie, że do powstania wady (czy choćby jej zwiększenia) przyczynić się mógł Generalny Wykonawca. Dlatego też Spółka analizuje obecnie polisę (...) Generalnego wykonawcy, aby ewentualnie zgłosić szkodę również z tej polisy.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości odliczenia podatku VAT od wydatków na Prace Naprawcze i usunięcie wad Budynku powstałych z winy Pracowni Architektonicznej/Generalnego Wykonawcy.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa wątpliwości, trzeba mieć na uwadze stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przedstawione w wyroku z 24 kwietnia 2023 r. sygn. akt III SA/Wa 55/23 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z 26 maja 2026 r. sygn. akt I FSK 1588/23, które jako zapadłe w tej sprawie, wiążą Organ z mocy art. 153 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 24 kwietnia 2023 r. sygn. akt III SA/Wa 55/23 stwierdził, że:

(…) Wydatki na Prace naprawcze, o zakresie zdefiniowanym we wniosku, pozostają w bezpośrednim związku z czynnościami opodatkowanymi Strony. Są to bowiem wydatki na wytworzenie towaru (nieruchomości) ponoszone w ramach rękojmi. Dla uznania prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ponoszonych wydatków bez znaczenia jest, czy, kiedy i na jakiej podstawie prawnej Strona otrzyma wynagrodzenie od Pracowni Architektonicznej/ Generalnego Wykonawcy i czy otrzymanie tego wynagrodzenia będzie stanowić czynność opodatkowaną.

               6.1. Wyjaśniając podstawy prawne wyroku odnieść się należy do przepisów prawa materialnego dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W myśl art. 86 ust. 1 u.p.t.u. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniami nie mającymi zastosowania w tej sprawie. Z regulacji u.p.t.u. wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, przy nabyciu których podatek został naliczony są lub będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Związek dokonywanych zakupów z działalnością podatnika może mieć charakter bezpośredni lub pośredni. O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży - towary handlowe lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio więc wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o pośrednim związku nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa, mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym osiąganymi przez podatnika przychodami. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotów.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 u.p.t.u. oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 u.p.t.u. Ten drugi przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Organ jest błędzie twierdząc, że prawo do odliczenia powinno być realizowane natychmiast po powstaniu podatku naliczonego. Takie prawo może realizować w terminie 5-letnim wskazanym w art. 86 ust. 13 u.p.t.u.

              6.1. Spółka wskazała, że poniesienie spornych wydatków jest wynikiem zastosowania prawnych reguł rękojmi; Spółka obowiązana jest do naprawy wad powstałych w sprzedanym towarze.

Kwestię rękojmi regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.) zwanej dalej „K.c.”. Zgodnie z art. 556 K.c., sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). W myśl art. 5561 § 1 K.c., wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli: (pkt 1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia; (pkt 2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór; (pkt 3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; (pkt 4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Stosownie do art. 577 § 1 K.c., udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie.

              7.1. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy trzeba stwierdzić, że związek przyczynowo-skutkowy, jako decydujący o prawie do odliczenia podatku od towarów i usług może zatem istnieć również w stosunku do dokonanych już dostaw towarów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w szczególności tych wydatków, które ponoszone są na naprawy towarów, do których ustawowo obowiązani są sprzedawcy. Takie wydatki pozostają w ścisłym związku z opodatkowaną transakcją sprzedaży towaru (dostawy lokali mieszkalnych) i w sposób bezpośredni związane są z całokształtem opodatkowanej działalności gospodarczej jaką prowadzi Skarżąca.

Okazało się bowiem, że sprzedane mieszkanie, umówiony towar nie został w pełni wytworzony przed czynnością jego sprzedaży. Okazało się bowiem, że towar ma wady fizyczne polegające na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową poprzez to, że towar nie ma właściwości, które towar tego rodzaju powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia (art. 556¹ § 1 pkt 1 K.c.). Te wady fizyczne mogą wyrażać się tym, że towar został kupującemu wydany w stanie niezupełnym (art. 5561 § 1 pkt 4 K.c.). Spółka ma prawny obowiązek usunięcia wadliwości fizycznej sprzedanego towaru (lokali mieszkalnych), a więc musi nadal ponosić wydatki na wytworzenie towaru (lokali) zgodnie z jego przeznaczeniem i umową oraz zasadami sztuki budowalnej.

              7.1. Skarżąca prowadząc działalność deweloperską jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a w ramach prowadzonej działalności sprzedaje m.in. lokale mieszkalne klientom indywidualnym. Sprzedaż ta, jako dostawa towaru objęta zakresem art. 5 ust. 1 u.p.t.u. jest opodatkowana podatkiem VAT.

Prace naprawcze i ponoszone w związku z tym wydatki są wynikiem stosunku prawnego łączącego Skarżącą z poszczególnymi nabywcami lokali mieszkalnych, tj. transakcją sprzedaży lokali mieszkalnych, która została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Obowiązek wykonania napraw na rzecz klienta z tytułu rękojmi lub gwarancji wynika więc wprost z przepisów K.c. Źródłem powstania tego obowiązku jest umowa sprzedaży łącząca sprzedającego i kupującego oraz skutki przewidziane w tym zakresie w przepisach K.c. Przysługujące nabywcy uprawnienia z tytułu rękojmi bądź gwarancji są nierozerwalnie związane z transakcją sprzedaży i jako forma zabezpieczenia interesów nabywcy stanowią element stosunku prawnego jaki łączy sprzedawcę i kupującego. Oznacza to, że ewentualne świadczenia sprzedawcy obowiązanego do rękojmi bądź gwaranta wykonywane w razie ujawnienia się wad fizycznych rzeczy w okresie rękojmi bądź gwarancji stanowią jedynie realizację jego zobowiązań z tytułu rękojmi bądź udzielonej gwarancji mających na celu zapewnienie nabywcy rzeczy niezakłóconego korzystania z rzeczy sprzedanej w przypadku, gdy rzecz ta okaże się wadliwa. Świadczenia te nie mogą być więc traktowane jako dodatkowe świadczenia dokonywane na rzecz nabywcy rzeczy w oderwaniu od transakcji sprzedaży rzeczy.

Przeprowadzenie prac mających na celu naprawę wadliwego towaru jest zatem czynnością ściśle związaną z dokonaną czynnością opodatkowaną jaką jest opodatkowana sprzedaż tego towaru. Należy zatem uznać, że charakter tych czynności pozostaje w ścisłym związku przyczynowo-skutkowym z wykonywanymi przez podatnika czynnościami opodatkowanymi, o których mowa w art. 86 ust. 1 u.p.t.u., co w konsekwencji powinno uprawniać podatnika do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków na Prace naprawcze.

Wydatki jakie ponosi Skarżąca na przeprowadzenie Prac Naprawczych i usunięcie wad budynku są ponoszone z uwagi na obowiązek nałożony przepisami K.c. w zakresie rękojmi i są ściśle związane z opodatkowaną transakcją sprzedaży lokali mieszkalnych.

              7.2. Jak trafnie wywodzi Skarżąca, proces realizacji inwestycji deweloperskiej jest długotrwały i wymaga ponoszenia znacznych nakładów, z których w roli przykładu można wymienić zakup materiałów budowlanych, wynagrodzenie podwykonawców oraz koszty funkcjonowania salonów sprzedaży. Skarżąca ponosi wydatki na różnych etapach przedsięwzięcia deweloperskiego, zarówno przed rozpoczęciem budowy, w jej trakcie, ale również po wybudowaniu budynku i znajdujących się w nim lokali mieszkalnych. Okazuje się, że takie wydatki na ukończenie wytwarzania towaru ponosi nadal, już po jego sprzedaży.

Wbrew twierdzeniu organu Skarżąca wykonuje Prace Naprawcze w celach zarobkowych. Sprzedała mieszkania (towar), za które otrzymała umówioną cenę, jakkolwiek towar okazał się fizycznie wadliwy, niewytworzony jak należało, a więc Skarżąca nadal musi ponosić wydatki na ukończenie procesu wytwarzania towaru. Regulacje Kodeksu cywilnego wprost wskazują na obowiązującą przez 5 lat od wydania nieruchomości rękojmię za wady nieruchomości. Koszty ewentualnych roszczeń z tytułu rękojmi muszą być zatem przez Skarżącą uwzględniane w cenie towarów, których dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów t usług. Koszty naprawy są naturalną konsekwencją dokonanej umowy sprzedaży. Usługi związane z naprawą wadliwego towaru stanowią element głównej dostawy towarów i nie powinny być kwalifikowane na gruncie VAT jako odrębna czynność prawna.

Jeżeli Skarżąca nie wywiązałaby się ze swoich powinności w ramach rękojmi to nie ulega wątpliwości, że nie dość, że być może na skutek wyroków sądowych rozwiązujących umowy sprzedaży utraciłaby cały zarobek na sprzedanych mieszkaniach (być może w całym budynku, jeżeli okazałoby się, że nie nadaje się on do użytkowania) to poniosłaby też straty na odszkodowania wypłacone nabywcom wadliwego towaru. Być może, jak wywodzi w skardze, jeszcze większe straty Skarżąca poniosłaby tracąc renomę w branży deweloperskiej. Nie ulega więc wątpliwości, że sporne wydatki Skarżąca ponosi w celach zarobkowych. Usuwanie wad fizycznych sprzedanego towaru nie jest jedynie wyrazem jej dobrej woli, a skutkiem prawnego i biznesowego przymusu oraz ma ścisły związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

                 8. Organ interpretacyjny wyciąga z analizy stanu faktycznego wadliwy wniosek jakoby źródłem obowiązku przeprowadzenia Prac Naprawczych i usunięcia wad Budynku były postępowania odszkodowawcze w ramach stosunku Skarżąca- Pracownia Architektoniczna/Generalny Wykonawca.

Dla oceny prawa do odliczenia podatku naliczonego bez znaczenia jest czy, kiedy i na jakiej podstawie prawnej Strona otrzyma wynagrodzenie od Pracowni Architektonicznej/Generalnego Wykonawcy i czy otrzymanie tego wynagrodzenia będzie stanowić czynność opodatkowaną. Prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na wytworzenie towaru Spółka zachowa nawet wtedy, gdyby okazało się, że całość poniesionych wydatków zostanie Spółce zrekompensowana w ramach odszkodowania z polisy od Pracowni Architektonicznej/Generalnego Wykonawcy. To przecież instytucja rękojmi przewidziana przepisami K.c. zobowiązuje Stronę do przeprowadzenia prac naprawczych, a nie zamiar, perspektywa uzyskania odszkodowania.

Art. 86 ust. 1 u.p.t.u. (art. 168 Dyrektywy 2006/112/WE) nie uzależnia prawa do odliczenia podatku od towarów i usług od ubiegania się od innego podmiotu o odszkodowanie za szkody powstałe z jego winy. Wydatki na naprawę wad towaru powstałych w związku z niewłaściwym wykonaniem zlecenia nie są bowiem ponoszone w celu otrzymania odszkodowania, a są wynikiem zobowiązania prawnego wynikającego z dokonanej wcześniej czynności opodatkowanej polegającej na sprzedaży tego towaru. Ponoszone wydatki pozostają zatem w ścisłym związku z transakcją sprzedaży, a odszkodowanie ma jedynie charakter wtórny (odszkodowawczy) i nie przerywa tego związku.

Skarżąca ma rację wywodząc, że pozbawienie podatnika prawa do odliczenia podatku od towarów i usług może zostać zastosowane tylko i wyłącznie w przypadku wystąpienia negatywnej przesłanki z art. 88 u.p.t.u., do których nie zalicza się otrzymania odszkodowania, o którym mowa powyżej.

                 9. Reasumując, spełnione są przesłanki warunkujące możliwość obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług, zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u. w ramach wydatków na Prace naprawcze budynku. Wydatki te pozostają w ścisłym związku z czynnościami opodatkowanymi Strony. Skarżąca jest zatem uprawniona do odliczenia podatku VAT z tytułu ponoszonych wydatków.

 

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 maja 2026 r. sygn. akt I FSK 1588/23 wskazał, że:

              3.3. W realiach sprawy sądowoadministracyjnej, która dotyczyła zaskarżenia przez Spółkę interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS wydanej na jej wniosek, sporna kwestia w podatku VAT odnosiła się do wykładni i następnie oceny co do zastosowania przepisu art. 86 ust. 1 u.p.t.u. i jego odpowiednika w postaci art. 168 dyrektywy 112, w sytuacji, gdy najpierw doszło do opodatkowanych dostaw lokali w budynku wybudowanym przez Spółkę, a następnie - w czasie trwania odpowiedzialności Spółki z tytułu rękojmi lub gwarancji z tym związanej - ujawniły się wady budynku wymagające naprawy i tym samym poniesienia wydatków związanych z ich usunięciem.

(…)

           3.5.1. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego w tym kwestionowanym obszarze organ podatkowy nie wykazał, aby Sąd w zaskarżonym wyroku dopuścił się przypisywanego mu uchybienia prawnego.

Zgodzić bowiem się należało tak z oceną, jak i argumentacją płynącą z uzasadnienia wyroku uchylającego interpretację indywidualną Dyrektora KIS, że: - związek przyczynowo-skutkowy, jako decydujący o prawie do odliczenia, może istnieć również w stosunku do dokonanych już dostaw towarów opodatkowanych podatkiem VAT, zwłaszcza jeśli chodzi o wydatki, które ponoszone są na naprawy towarów, do których prawnie obowiązani są sprzedawcy (w ramach konsekwencji umowy zawartej między jej stronami); - takie wydatki pozostają w ścisłym związku z opodatkowaną transakcją sprzedaży towaru (tu: dostawy lokali mieszkalnych) i w sposób bezpośredni związane są z całokształtem opodatkowanej działalności gospodarczej jaką prowadzi Spółka będąca deweloperem; - w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku sprzedane mieszkania, będące umówionym towarem opodatkowanej dostawy, nie zostały w pełni wytworzone przed ich zbyciem, gdyż jak się okazało tkwiły w nich wady fizyczne, wynikające z wad konstrukcyjnych lub wykonawczych budynku w którym owe lokale się znajdowały: - na Spółce ciążył prawny obowiązek usunięcia ujawnionych wadliwości, a więc musi ona ponieść dodatkowe wydatki na wytworzenie towaru (lokali) zgodnie z właściwym jemu przeznaczeniem i umową oraz zasadami sztuki budowalnej; - prace naprawcze i wydatki na ich realizację są wynikiem stosunku prawnego łączącego Spółkę z poszczególnymi nabywcami lokali mieszkalnych, czyli transakcjami sprzedaży lokali mieszkalnych, które zgodnie z art. 5 ust. 1 u.p.t.u. podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatne dostawy towaru; - należało zatem uznać, że charakter opisanych czynności naprawczych pozostaje w ścisłym związku z wykonywanymi przez Spółkę czynnościami opodatkowanymi, o którym jest mowa w art. 86 ust. 1 u.p.t.u.; - w konsekwencji zaistniały stan uprawnia Spółkę do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków na opisane prace, które są realizowane po opodatkowanej dostawie lokali usytuowanych w wadliwie wykonanym budynku.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i przywołane przepisy oraz wyrok WSA w Warszawie z 24 kwietnia 2023 r. sygn. akt III SA/Wa 55/23 a także wyrok NSA w Warszawie z 26 maja 2026 r. sygn. akt I FSK 1588/23 odpowiadając na pytanie nr 9 należy stwierdzić, że przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na Prace Naprawcze i usunięcie wad budynku związanych z usunięciem skutków błędu projektu konstrukcji wykonanego przez Pracownię Architektoniczną czy spowodowaniem przez Generalnego Wykonawcę powstania lub zwiększenia wady. Wydatki na Prace Naprawcze i usunięcie wad budynku pozostają w ścisłym związku z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT. Koszty naprawy są konsekwencją dokonanej umowy sprzedaży lokali.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii objętej pytaniem nr 9 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena stanowiska Państwa dotycząca podatku dochodowego od osób prawnych została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.