0111-KDIB3-1.4012.533.2026.3.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie podatku od towarów. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 sierpnia 2026 r. (wpływ 27 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 2001 zakupił Pan nieruchomość gruntową o powierzchni (…) ha o numerze działki (…), zapisaną w księdze wieczystej numer KW (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…). Przedmiotowa transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy zakupie przedmiotowej nieruchomości nie odliczył Pan podatku VAT od zakupu wskazanej nieruchomości. Opisany grunt stanowi Pana majątek prywatny i z takim przeznaczeniem, tj. wyłącznie na cele prywatne został zakupiony. Nieruchomość ta od momentu nabycia jest wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych mieszkaniowych i nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. W latach (…).2011 r. – (…).2021 r. był Pan płatnikiem KRUS. Nigdy nie wykazał Pan ani nie zgłaszał Pan jakiegokolwiek dochodu z działalności rolniczej. Jedynie przynależność do ubezpieczenia w KRUS. Nigdy nie uprawiał Pan ziemi.

W roku 2022 zatwierdzono projekt poddziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka (…) opisanej w KW (…). W wyniku podziału wydzielono (…) odrębnych działek o numerach:

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha;

- nr (…) o powierzchni (…) ha.

Działki nr (…) i (…) nie były przedmiotem wydzielenia i stanowiły pozostałą część nieruchomości opisanej w KW (…). Przedmiotowy podział uzyskał pozytywną opinię w formie postanowienia Wójta (…) z dnia (…) 2022 roku o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, wydanego w trybie przepisów art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż na terenie położenia nieruchomości nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, utracił ważność z dn. (…).2004 roku.

Dla wydzielonych działek została wydana decyzja Wójta (…) o warunkach zabudowy (…) z dnia (…) 2021 r. co jest zgodne z art. 94 ust.1 cytowanej ustawy.

W procesie podziału nieruchomości uzyskałem pozytywną opinię Wójta Gminy w przedmiocie zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nowo wydzielonych działek. Dostęp ten został zrealizowany poprzez wydzielenie z moich gruntów działki nr (…) oraz z gruntów sąsiada działki nr (…). Obie te działki w połączeniu utworzyły pas gruntu pod drogę i zostały przejęte przez Gminę w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przeniesienie własności przedmiotowych działek na rzecz Gminy nastąpiło w formie aktu notarialnego. Podkreślam, że powyższa czynność miała charakter nieodpłatny i wynikała bezpośrednio z procedury podziałowej zatwierdzonej przez organ administracji. Związane z tym działania nie wiązały się z poniesieniem przez Pana żadnych dodatkowych nakładów inwestycyjnych na infrastrukturę (np. budowę nawierzchni, oświetlenia czy mediów). Wszelkie koszty związane z przejęciem gruntu oraz opłaty notarialne zostały pokryte przez Gminę.

Powyższe potwierdza, że moja rola ograniczyła się do niezbędnych czynności prawno-geodezyjnych, co wyklucza przypisanie mi cech profesjonalnego dewelopera lub zawodowego sprzedawcy nieruchomości. Podziału dokonałem z uwagi na zmianę swoich planów życiowych.

Opis zdarzeń przyszłych:

W najbliższym czasie zamierzam dokonywać sukcesywnie sprzedaży (…) działek stanowiących moją własność, a uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne (cena sprzedaży) przekazać w formie darowizny (art. 888 Kodeksu cywilnego) na rzecz mojego syna, (…), lub moich wnuków: (…) i (…), w celu zadysponowania przez nich tymi środkami według własnego uznania. Darowizna zostanie dokonana ze zwolnieniem z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (tzw. grupa zerowa). Część środków chcę także zachować na własne potrzeby, w celu zabezpieczenia własnych interesów życiowych.

Uzupełnił Pan opis sprawy m.in. o następujące informacje:

Ad III

1) Działkę (…) (dalej Nieruchomość) nabyłem (…) lat temu w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Na jej terenie znajduje się dom, w którym zamieszkuję od czasu nabycia działki do dzisiaj.

2) Nieruchomość z której wydzielone zostały działki przeznaczone do sprzedaży była wykorzystywana przez cały okres jej posiadania do celów mieszkaniowych.

3) Nieruchomość przez cały okres posiadania wykorzystywana była wyłącznie na cele prywatne (osobiste) a konkretnie mieszkaniowe.

4) Nigdy nie posiadałem statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

5) Nigdy nie dokonywałem sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej ponieważ nie prowadziłem takiej działalności.

6) Nigdy nie występowałem o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego.

7) Celem wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania działek wydzielonych z Nieruchomości było zapewnienie standardowego zarządu prywatnym majątkiem. Moim celem było formalne ustalenie statusu prawno-budowlanego i możliwości zagospodarowania posiadanej od lat ziemi na cele osobiste oraz rodzinne. Specyfika geodezyjna działki (działka długa i wąska) wymusiła weryfikację w jaki sposób działki mogą zostać ewentualnie wykorzystane w przyszłości. Wydana decyzja w tej sprawie ustala warunki zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

8) Przez okres (…) lat posiadania Nieruchomości nie podejmowałem działań mających na celu ich uatrakcyjnienie. Działki wydzielone z Nieruchomości nie są ogrodzone i nie podejmowałem ani nie zamierzam podejmować w stosunku do nich działań mających na celu ich uatrakcyjnienie.

9) Nieruchomość ani wydzielone z niej działki nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie planuję w stosunku do nich zawierać ww. umów.

10) Powodem planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości są głównie bieżące potrzeby życiowe. Niestety moja emerytura wynosząca niecałe (…) zł miesięcznie coraz częściej nie jest wystarczająca dla pokrycia bieżących potrzeb życiowych w tym związanych z utrzymaniem domu jednorodzinnego w którym mieszkam od (…) lat. Rosnące koszty życia zmuszają mnie do sprzedaży majątku aby zapewnić sobie codzienne utrzymanie. Jednocześnie chciałbym podzielić się moim majątkiem, na który ciężko zapracowałem z najbliższa rodziną tj. moim synem – (…) oraz wnukami: (…) i (…) przekazując im część środków pochodzących z przyszłej sprzedaży.

11) Nie podejmowałem aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie umieszczałem ogłoszeń o sprzedaży.

12) Nie zawarłem przedwstępnej umowy sprzedaży poszczególnych działek, ponieważ nie podejmowałem żadnych aktywnych działań zmierzających do sprzedaży.

13) Nie udzielałem pełnomocnictwa do działania w moim imieniu w sprawach dotyczących Nieruchomości bądź wydzielonych z tej Nieruchomości działek.

14) Nie posiadam innej nieruchomości w tym takiej, która byłaby przeznaczona w przyszłości do sprzedaży.

15) Nie dokonywałem wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem).

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości oraz działki (…) powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W mojej ocenie, planowana sprzedaż (…) działek wydzielonych z nieruchomości gruntowej posiadanej przez okres powyżej 5 lat, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). W ramach tej transakcji nie występuję w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, lecz dokonuję zwykłego zarządu majątkiem osobistym, korzystając z przysługującego mi prawa własności.

Przedmiotowe działki stanowią składnik mojego majątku osobistego, a ich planowana sprzedaż służy wyłącznie pozyskaniu środków na zaspokojenie potrzeb życiowych i konsumpcyjnych związanych z wiekiem emerytalnym, co stanowi klasyczny przejaw wykonywania prawa własności, a nie profesjonalny obrót handlowy.

W stosunku do powyższego oświadczam, że:

1. Nie dokonałem i nie planuję dokonywać uzbrojenia terenu w sieć wodociągową, kanalizacyjną, gazową ani energetyczną przed sprzedażą.

2. Działki nie są i nie będą ogradzane przeze mnie.

3. Nie korzystam z profesjonalnych usług agencji nieruchomości ani nie prowadzę agresywnych kampanii reklamowych. Sprzedaż nastąpi poprzez zwykłe ogłoszenia (np. na portalach internetowych), a dopiero po uzyskaniu interpretacji podatkowej zamierzam wykorzystać usługi agencji nieruchomości. Agencja ma jedynie pomóc w znalezieniu klienta w sposób standardowy dla rynku, ponieważ sam nie mam wiedzy, jak tym zarządzić.

4. Nie jestem zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie prowadzę działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Nie jestem rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Posiadam status emeryta.

5. Z (…) działek powstałych w wyniku podziału działki nr (…) oraz z dz. (…), objętych zakresem pytania, nie były/nie są dokonywane zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.

6. Nie nabywałem i nie nabywam innych gruntów w celu ich dalszej odsprzedaży (nie prowadzę obrotu gruntami).

7. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb konsumpcyjnych i rodzinnych.

Sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy majątku nabytego przed laty (ponad 5 lat temu) na cele prywatne, a nie w celu dalszej odsprzedaży (brak zamiaru handlowego w momencie nabycia). Sama liczba działek (…) nie przesądza o prowadzeniu firmy. Zgodnie z wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10, aby uznać kogoś za podatnika VAT przy sprzedaży ziemi, musi on podejmować aktywne działania marketingowe i inwestycyjne typowe dla profesjonalisty. Nie uzbroiłem terenu, ani nie doprowadziłem mediów specjalnie pod sprzedaż. Nie prowadzę agresywnego marketingu (brak biura sprzedaży, płatnych kampanii). Nie wykazuję „aktywności handlowca" wykraczającej poza zwykłe ogłoszenie. Podział jednej większej nieruchomości na mniejsze (… działek) jest racjonalnym sposobem zagospodarowania własnego majątku i ułatwia znalezienie nabywców na rynku prywatnym, co nie zmienia charakteru tej czynności na komercyjną. Nie nabywam kolejnych gruntów w celu ich podziału i odsprzedaży (brak „obrotu” towarem). Jest to jednorazowy proces upłynnienia składnika majątku osobistego zgromadzonego w przeszłości. Skoro minęło 5 lat od nabycia, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu w podatku dochodowym, co dodatkowo potwierdza prywatny (niebiznesowy) charakter tej operacji. Tym samym nie można uznać mnie za podatnika podatku VAT. Ewentualna przyszła sprzedaż nastąpi w ramach zarządu moim majątkiem prywatnym.

Orzecznictwo:

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32).

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed ewentualną sprzedażą dokonałem podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje będą następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (wyrok w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 , rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach –rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w roku (…) kupił Pan nieruchomość gruntową o numerze ewidencyjnym (…). Opisany grunt stanowi Pana majątek prywatny i z takim przeznaczeniem, tj. wyłącznie na cele prywatne został zakupiony. Nieruchomość od momentu nabycia jest wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych mieszkaniowych i nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Nigdy nie posiadał Pan statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Nigdy nie dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Nigdy nie występował Pan o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego. W roku (…) zatwierdzony został projekt poddziału nieruchomości. Wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania działek wydzielonych z Nieruchomości w celu ustalenia statusu prawno-budowlanego i możliwości zagospodarowania ziemi. Nie podejmował Pan działań mających na celu ich uatrakcyjnienie. Działki wydzielone z Nieruchomości nie są ogrodzone i nie podejmował Pan ani nie zamierza Pan podejmować w stosunku do nich działań mających na celu ich uatrakcyjnienie. Nieruchomość ani wydzielone z niej działki nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie planuje Pan w stosunku do nich zawierać ww. umów. Powodem planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości są bieżące potrzeby życiowe. Nie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie umieszczał Pan ogłoszeń o sprzedaży. Nie zawarł Pan przedwstępnej umowy sprzedaży poszczególnych działek, ponieważ nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań zmierzających do sprzedaży. Nie udzielał Pan pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących Nieruchomości bądź wydzielonych z tej Nieruchomości działek. Nie posiada Pan innej nieruchomości w tym takiej, która byłaby przeznaczona w przyszłości do sprzedaży. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem).

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek stanowiących Nieruchomość nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Należy zauważyć, iż z opisu sprawy wynika, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami w stosunku do działek było uzyskanie warunków zabudowy oraz wystąpił Pan o podział geodezyjny działek. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Natomiast, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału nieruchomości oraz działki (…) nie będzie stanowić czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, a Pan z tego tytułu nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis stanu faktycznego będący przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.