0111-KDIB3-1.4012.513.2026.4.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

   A

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

   B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy niżej opisanej nieruchomości, nabytej przez B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Sprzedający” lub „Zbywca”) w celu jej zabudowania i sprzedaży. Opisana w ramach niniejszego wniosku transakcja będzie zwana dalej także jako „Transakcja”.

Sprzedający jest spółką celową. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych (...). Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce.

Nabywca jest podmiotem zbiorowego inwestowania funkcjonującym w formie spółki lokującej kapitał w nieruchomości. Nabywca jest podmiotem zarządzanym przez Spółkę Zarządzającą, która posiada odpowiednie zezwolenia do prowadzenia takiej działalności gospodarczej.

Nabywca specjalizuje się w inwestycjach w komercyjne nieruchomości w krajach europejskich, w tym w Polsce.

Nabywca realizuje swoją strategię (...).

Po przeprowadzeniu Transakcji, Nabywca zamierza zatem prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni Budynku (zdefiniowanego poniżej) z wykorzystaniem również pozostałych naniesień. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej), ani jej części na cele zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca może również – w zależności od okoliczności rynkowych – dokonać w przyszłości dalszej sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie w niniejszym wniosku, jako „Zainteresowani”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ani w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Przedmiot Transakcji

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha (dalej: „Grunt”), (…), która na dzień Transakcji ma być zabudowana:

(i) budynkiem magazynowo-usługowym (halą logistyczną) o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(ii) budynkiem biurowo-socjalnym o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(iii) budynkiem zespołu pomieszczeń technicznych o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(iv) budynkiem gromadzenia odpadów o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(v) budynkiem gromadzenia odpadów niebezpiecznych wraz z miejscem do składowania palet o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m² oraz

(vi) budowlami towarzyszącymi (takimi jak (…), dalej: „Budowle”)

(budynki wskazane w pkt. (i)–(v) będą określane łącznie jako „Budynek”, a Budynek i Budowle wskazane w pkt (i)–(iii) powyżej łącznie określane jako „Obiekt” (łącznie Grunt, Budynek i Budowle będą zwane „Nieruchomością”).

Mając na uwadze, że inwestycja budowlana jest w trakcie realizacji, ostateczna lista Budowli będących przedmiotem Transakcji na chwilę obecną nie jest znana i zostanie potwierdzona pomiędzy Zainteresowanymi przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości. Na Gruncie mogą powstać inne naniesienia, niestanowiące części Budynku i stanowiące osobne obiekty budowlane, które również będą przedmiotem Transakcji.

Na Gruncie na moment Transakcji mogą znajdować się elementy infrastruktury m.in. energetycznej, czy wodociągowej, które jeżeli będą stanowić własność Sprzedającego, będą przedmiotem planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Jeżeli jednak będą one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych), to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji – następujących elementów:

- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy najmu (opisanej poniżej), w tym z której prawa i obowiązki przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą nabycia Nieruchomości oraz praw z zabezpieczeń dostarczonych przez Najemcę (zdefiniowanego poniżej);

- praw własności intelektualnej:

- wszystkich autorskich praw majątkowych do utworów, praw do wykonywania i zezwalania na wykonywanie praw zależnych do opracowań tych utworów, a także przenaszalnych zgód na modyfikowanie utworów (w tym, między innymi projektów architektonicznych lub budowlanych), które mają zostać dostarczone na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego na potrzeby Obiektu;

- wszystkich przenaszalnych praw własności intelektualnej, innych niż prawa autorskie, o ile dotyczą one Obiektu;

- praw z tytułu rękojmi i gwarancji jakości robót budowlanych, gwarancji udzielonych na prace projektowe oraz zabezpieczeń (w tym w formie kaucji/zatrzymanych kwot pieniężnych);

- praw z gwarancji ubezpieczeniowej zabezpieczającej prawidłowe usunięcie wad w okresie rękojmi i gwarancji wynikających z umowy o roboty budowlane – o ile taka wystąpi);

- prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (przy czym mogą być również związane do dnia Transakcji z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku) – o ile takie wystąpią oraz Strony podejmą decyzje o objęciu ich Transakcją;

- prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji) – o ile takie wystąpią oraz Strony podejmą decyzje o objęciu ich Transakcją.

W ramach Transakcji nastąpi również wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony i posiadanym przez Sprzedającego dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych objętych decyzjami administracyjnymi dotyczącymi Obiektu, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej.

Strony planują wypowiedzenie przez Sprzedającego, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach, w tym w drodze porozumień trójstronnych, jeśli przemawiać będzie za tym ekonomika procedowania. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie obowiązujących, zgodnie umowami zawartymi przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji w celu zabezpieczenia operacyjnego funkcjonowania Nieruchomości lub w celu uniknięcia kar umownych związanych z ich wypowiedzeniem. Dotyczy to, w szczególności obecnie obowiązujących umów związanych z serwisowaniem Nieruchomości.

Lista elementów, które co do zasady nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

- umów finansowania Sprzedającego;

- umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością wraz z elementami umowy zarządzania aktywami (jeżeli taka umowa (lub umowy) zostanie zawarta przez Sprzedającego);

- umowy o roboty budowlane, generalne wykonawstwo (poza rękojmią i gwarancją),

- polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości (jeżeli takie umowy zostaną zawarte przez Sprzedającego);

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

- umowy o świadczenie usług prawnych, podatkowych, księgowych oraz innych umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione także:

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (za wyjątkiem depozytów / kaucji),

- tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji i badania due diligence Nieruchomości,

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

- zobowiązania bilansowe, w tym zobowiązania handlowe istniejące na dzień Transakcji;

- firma Sprzedającego;

- pracownicy (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników);

- prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatne przez Najemcę, przysługujące Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowane przez Zbywcę (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług (np. usług dostawy mediów). Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i nawet jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy (i na pewno nie będzie to dotyczyło umowy na zarządzanie nieruchomością).

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).

Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Zainteresowani planują w pierwszej kolejności podpisać umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku (dalej jako „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Sprzedający nabył prawo własności Gruntu od A. K. prowadzącego działalność pod firmą (…), na podstawie: (i) przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (…) 2025, (ii) warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) 2025 roku oraz umowy przenoszącej zawartej dnia (…) 2025 roku, za cenę powiększoną o podatek VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo od odliczenia VAT z tytułu nabycia Gruntu. Sprzedający wystąpił o zwrot podatku VAT związanego z nabyciem Gruntu i otrzymał zwrot VAT na rachunek bankowy wskazany do tego celu. Grunt na dzień nabycia przez Sprzedającego był niezabudowany.

W związku z planowanymi nabyciami przez Sprzedającego towarów i usług związanych z realizacją budowy Budynku, naniesień oraz ewentualnych zakupami ruchomości mogących stanowić przedmiot Transakcji, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Nieruchomość nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W momencie sprzedaży Nieruchomości zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

W dniu (…) 2025 r. Sprzedający zawarł umowę najmu ze spółką C sp. z o.o. z siedzibą w W. („Najemca”), na podstawie, której Najemca będzie wynajmować wybudowany Obiekt (z wyłączeniem kondygnacji trzeciej znajdującej się w budynku biurowo-socjalnym, będącym częścią przynależną do hali logistycznej).

Zakładane jest, iż w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami może dojść do odpowiedniego rozliczenia czynszu najmu należnego za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji. W związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą również (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie opodatkowana VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wsparciu Spółki Zarządzającej oraz w oparciu o know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością,

(2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych, umów o dostawę mediów w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (przy czym w wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków z takich umów na Nabywcę),

(3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy ani innych umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego,

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie musiał zapewnić: (i) zarządzanie Nieruchomością, (ii) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (iii) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości, (iv) ubezpieczenie Nieruchomości.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że:

- Przedmiot Transakcji (Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią prawami) nie jest wyodrębniony jako odrębna jednostka (np. dział, wydział, oddział) w strukturze organizacyjnej Zbywcy. W szczególności, w skład przedmiotu Transakcji nie wchodzą jakiekolwiek odrębne zasoby organizacyjne Zbywcy (np. pracownicy, wydzielona komórka organizacyjna), które mogłyby świadczyć o wyodrębnieniu organizacyjnym tego zespołu składników.

- Zbywca nie prowadził ani nie będzie na dzień Transakcji prowadził odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla niej odrębnego bilansu (choć w ramach systemu księgowego Zbywcy możliwe jest przypisanie przychodów i kosztów oraz zobowiązań i należności związanych z Nieruchomością).

- Do Transakcji dojdzie najpewniej do końca 2026 roku, nie wcześniej niż w lipcu 2026 r., przy założeniu, że intencją Zainteresowanych jest dokonanie Transakcji po wybudowaniu na Gruncie Obiektu. W każdym przypadku intencją Zainteresowanych jest dokonanie Transakcji przed upływem okresu 2 lat od dnia wybudowania i oddania do użytkowania Obiektu Najemcy.

- Od momentu oddania do użytkowania Obiektu do momentu zawarcia Transakcji Sprzedający nie będzie ponosić wydatków na prace ulepszeniowe w Budynku (lub którejkolwiek z jego części) ani w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej.

- Zbywca nie posiada żadnych istotnych aktywów oprócz Nieruchomości.

- W związku z planowaną dostawą Nieruchomości, Sprzedający i Nabywca ze względów ostrożnościowych mogą złożyć w akcie notarialnym sporządzonym w związku z tą dostawą na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

- W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

- Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

- W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie wzajemnie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności statusu Sprzedającego, jego umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów udostępnionych Nabywcy oraz jego doradcom w celu przeprowadzenia analizy prawnej i technicznej Gruntu (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

- Po dokonaniu Transakcji Zbywca prawdopodobnie nie będzie kontynuował swojej działalności i nie wyklucza, że zostanie zlikwidowany.

Pismem z 31 lipca 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

„W opisie wskazali Państwo cyt. „Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha (dalej: „Grunt”), (...), która na dzień Transakcji ma być zabudowana:

(i) budynkiem magazynowo-usługowym (halą logistyczną) o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(ii) budynkiem biurowo-socjalnym o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(iii) budynkiem zespołu pomieszczeń technicznych o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(iv) budynkiem gromadzenia odpadów o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m²,

(v) budynkiem gromadzenia odpadów niebezpiecznych wraz z miejscem do składowania palet o planowanej powierzchni zabudowy ok. (…) m² oraz

(vi) budowlami towarzyszącymi (takimi jak (…), dalej: „Budowle”)

(budynki wskazane w pkt. (i)–(v) będą określane łącznie jako „Budynek”, a Budynek i Budowle wskazane w pkt (i)–(iii) powyżej łącznie określane jako „Obiekt” (łącznie Grunt, Budynek i Budowle będą zwane „Nieruchomością”).

- Wyjaśnili Państwo następującą rozbieżność przez wskazanie, co określają Państwo jako „Obiekt”? W opisie sprawy w pkt (i)–(iii) wskazano tylko budynki, a następnie napisali Państwo Budynek i Budowle wskazane w pkt (i)–(iii) powyżej łącznie określane jako „Obiekt”.

- W odniesieniu do Budynków i Budowli, proszę wskazać osobno dla każdego Budynku i każdej Budowli:”

Odpowiedź:

Wnioskodawcy wyjaśniają, że w powyższym zakresie doszło do oczywistej omyłki pisarskiej. Zgodnie z intencją Stron definicja Obiektu obejmuje budynki i Budowle wymienione w pkt (i)–(v), a nie wyłącznie budynki wymienione w pkt (i)–(iii).

W związku z tym Wnioskodawcy korygują akapit na str. 7 formularza ORD-WS i nadają mu następujące brzmienie:

„(budynki wskazane w pkt. (i)–(iv) będą określane łącznie jako „Budynek”, a Budynek i Budowle wskazane w pkt (i)–(v) powyżej łącznie określane jako „Obiekt” (łącznie Grunt, Budynek i Budowle będą zwane „Nieruchomością”)”.

2. Pytanie Organu:

„Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) Budynków i Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) (należy zauważyć, że nie chodzi tylko o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku/budowli lecz jego/ich faktyczne zajęcie/używanie przez Sprzedającego lub inny podmiot)?

Czy od pierwszego zajęcia (używania) Budynków i Budowli do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata?”

Odpowiedź:

Na dzień złożenia Wniosku oraz na dzień złożenia niniejszej odpowiedzi inwestycja obejmująca budowę Budynku i Budowli na Gruncie będącym przedmiotem Wniosku jest nadal w trakcie realizacji i nie została jeszcze ukończona. Nie uzyskano również stosownych pozwoleń na użytkowanie Budynku i Budowli.

Intencją Stron jest, aby w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu wszelkich prac budowlanych oraz po uzyskaniu stosownych pozwoleń na użytkowanie doszło do przekazania Budynku i Budowli Najemcy (tj. C sp. z o.o.).

W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że na dzień złożenia niniejszej odpowiedzi doszło już do udostępnienia Najemcy powierzchni budynku magazynowo-usługowego (hali logistycznej), wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego w pkt (i), w celu wykonywania prac adaptacyjno- wykończeniowych w tym budynku. Udostępnienie to nastąpiło, mimo że prace budowlane dotyczące Obiektu nadal trwają i nie uzyskano jeszcze pozwoleń na użytkowanie.

Na dzień złożenia niniejszej odpowiedzi nie doszło natomiast do definitywnego zakończenia prac budowlanych dotyczących pozostałych budynków (opisanych w definicji Budynku) i Budowli, nie uzyskano dla nich pozwoleń na użytkowanie ani nie udostępniono ich Najemcy do użytkowania.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wskazują, że w zakresie budynku magazynowo- usługowego (hali logistycznej), wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego w pkt (i), faktyczne udostępnienie części powierzchni Najemcy w celu prowadzenia prac adaptacyjno-wykończeniowych nastąpiło w dniu (…) 2026 r. W odniesieniu do pozostałych budynków i Budowli składających się na Obiekt, na dzień złożenia niniejszej odpowiedzi nie doszło do ich faktycznego udostępnienia Najemcy do użytkowania ani do rozpoczęcia ich używania przez Sprzedającego lub inny podmiot.

Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, że niezależnie od kwalifikacji prawnej opisanych powyżej okoliczności na gruncie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, intencją Stron jest, aby planowana Transakcja nastąpiła przed końcem 2026 r. (a najpóźniej w 2027 r.), a tym samym, przed upływem dwóch lat od daty wskazanego powyżej udostępnienia budynku magazynowo-usługowego Najemcy oraz – w odniesieniu do pozostałych budynków i Budowli - przed upływem dwóch lat od daty ich ewentualnego przyszłego oddania do używania lub rozpoczęcia używania przed Transakcją.

Wnioskodawcy przedstawiają tym samym wszystkie znane im okoliczności faktyczne istotne dla ustalenia momentu pierwszego zajęcia/używania Obiektu, natomiast kwalifikacja tych okoliczności jako „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi element oceny prawnej będącej przedmiotem wniosku. Stanowisko Wnioskodawców w tym zakresie zostało przedstawione w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 2, które Wnioskodawcy uzupełniają w niniejszym piśmie (por. pkt II poniżej).

3. Pytanie Organu:

„W opisie wskazali Państwo cyt. „Mając na uwadze, że inwestycja budowlana jest w trakcie realizacji, ostateczna lista Budowli będących przedmiotem Transakcji na chwilę obecną nie jest znana i zostanie potwierdzona pomiędzy Zainteresowanymi przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości.

W odniesieniu do Budowli, proszę wskazać:

Czy dostawa Budowli będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim?”

„Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budowli lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”

„Czy w stosunku do Budowli będzie przysługiwało/nie będzie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”

„Czy Sprzedający poniesie/nie poniesie wydatki na ulepszenie Budowli, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli poniesie takie wydatki, to będą one wyższe niż 30% wartości początkowej tych Budowli?”

„Czy po poniesieniu wydatków, o których mowa w ppkt d) dostawa Budowli będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim? Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budowli lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”

„Czy Budowle będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?”

Odpowiedź:

Intencją Stron jest, aby do Transakcji doszło do końca 2026 r., nie wcześniej niż w lipcu 2026 r. (z ewentualną możliwością przesunięcia jej nie później niż na rok 2027), już po wybudowaniu Obiektu na Gruncie, a w każdym przypadku przed upływem dwóch lat od dnia wybudowania i oddania Obiektu do użytkowania Najemcy. Tym samym, w ocenie Wnioskodawców, w ramach Transakcji dojdzie do dostawy Budowli w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawcy wskazują, że w punkcie 3 powyżej przedstawili wszystkie znane im okoliczności faktyczne istotne dla ustalenia momentu pierwszego zajęcia/używania Obiektu (w tym Budowli), natomiast kwalifikacja tych okoliczności jako „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi element oceny prawnej będącej przedmiotem wniosku. Stanowisko Wnioskodawców w tym zakresie zostało przedstawione w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 2, które Wnioskodawcy uzupełniają w niniejszym piśmie (por. pkt II poniżej).

W stosunku do Budowli, tj. w związku z wydatkami poniesionymi przez Sprzedającego na ich nabycie lub wytworzenie, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedający nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budowli przekraczających 30% wartości początkowej tych Budowli, w stosunku do których będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budowle nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

4. Pytanie Organu:

„W opisie wskazali Państwo cyt. „Na Gruncie mogą powstać inne naniesienia, niestanowiące części Budynku i stanowiące osobne obiekty budowlane, które również będą przedmiotem Transakcji.”

1. Co rozumieją Państwo pod pojęciem inne naniesienia?

2. Jeżeli inne naniesienia nie będą stanowić budynków, budowli lub ich części, to proszę wskazać:

- czy będą przez Sprzedającego wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

- czy z tytułu ich wytworzenia przysługiwało/nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

1. Jeżeli inne naniesienia będą stanowić budynki, budowle lub ich części, to proszę wskazać:

- Czy dostawa budynków, budowli lub ich części będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim?

- Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

- Czy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będzie przysługiwało/nie będzie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- Czy Sprzedający budynki, budowle poniesie/nie poniesie wydatki na ich ulepszenie, w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli poniesie takie wydatki, to będą one wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów?

- Czy po poniesieniu wydatków, o których mowa w pkt d) dostawa budynków, budowli lub ich części będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim? Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

- Czy budynki, budowle lub ich części będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?”

Odpowiedź:

Przez pojęcie „inne naniesienia” Strony rozumieją innego rodzaju obiekty budowlane (w tym urządzenia, instalacje, elementy infrastruktury oraz inne elementy zagospodarowania terenu), które mogą znajdować się na Gruncie na dzień Transakcji oraz niestanowiące budynków, budowli ani ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 z późn. zm.), niestanowiące części składowej Budynku.

Określenie to zostało użyte w ogólnym znaczeniu w celu wyczerpującego opisania zdarzenia przyszłego, mając na uwadze, że na dzień złożenia Wniosku (jak również na dzień dzisiejszy) z uwagi na trwający proces budowy Strony nie były w stanie wskazać pełnego katalogu wszystkich obiektów, które będą znajdować się na Gruncie w dniu Transakcji (podczas budowy może bowiem okazać się potrzebne wzniesienie nowych obiektów, np. obiektów małej architektury).

Inne naniesienia nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Z tytułu ich nabycia lub wytworzenia Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

5. Pytanie Organu:

„Czy naniesienia (te już istniejące oraz te mające dopiero powstać) znajdujące się na Nieruchomości (działce będącej przedmiotem sprzedaży) na dzień transakcji są/będą częścią składową Budynków lub gruntu – proszę wskazać które, to są/będą naniesienia?”

Odpowiedź:

Naniesienia stanowiące Budynek i Budowle, znajdujące się na Gruncie na dzień Transakcji (z zastrzeżeniem infrastruktury, o której mowa w pkt 6 poniżej), będą stanowić część składową Gruntu, zgodnie z zasadą superficies solo cedit wynikającą z Kodeksu cywilnego.

6. Pytanie Organu:

„Czy wszystkie elementy infrastruktury, które nie będą własnością Sprzedającego są własnością przedsiębiorstwa określonego w art. 49 Kodeksu cywilnego.”

Odpowiedź:

Według najlepszej wiedzy Wnioskodawców wszystkie elementy infrastruktury znajdujące się na Gruncie na dzień Transakcji, które nie będą własnością Sprzedającego, są lub będą własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 Kodeksu Cywilnego.

Dodatkowo, celem doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku Wnioskodawcy wskazują, że jedną z umów zawartych przez Sprzedającego związanych z Nieruchomością jest umowa najmu powierzchni przeznaczonej pod oznakowanie marketingowe, zawarta pomiędzy Sprzedającym jako wynajmującym a generalnym wykonawcą inwestycji jako najemcą. Umowa została zawarta w dniu (…) 2025 r. na okres do (…) 2026 r., przy czym zostanie rozwiązana przed Transakcją.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy planowana Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

2) Czy planowana Transakcja, jako dostawa dokonywana przed upływem okresu 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia Obiektu, będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT lub innych przepisów tej ustawy?

3) Czy w związku z planowaną Transakcją Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

1) Planowana Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

2) Planowana Transakcja, jako dostawa dokonywana przed upływem okresu 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia Obiektu, będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani innych przepisów tej ustawy.

3) W związku z planowaną Transakcją Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie w ogóle podlegać VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na terytorium Polski, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz, czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie, czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą dotychczas realizowaną przez Sprzedającego, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) uznać należy, iż składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością, której dotyczy Transakcja), a tym samym przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

- Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych,

- Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych,

- Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.559.2024.2.KK, z dnia 15 listopada 2024 r, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.353.2024.4.JSU, z dnia 29 października 2024 r., z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanej Nieruchomości.

W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania,

- umowy o zarządzanie Nieruchomością,

- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jego zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Kupujący będzie musiał w szczególności zawrzeć szereg innego rodzaju umów wymaganych do prawidłowej eksploatacji nieruchomości, takich jak np. umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych, a także mających na celu zapewnienie obsługi księgowej i prawnej etc.

Co więcej, w ramach Transakcji, do Nabywcy nie zostaną przeniesieni pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie posiada pracowników).

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzą zobowiązania Sprzedającego (z wyjątkiem ewentualnych ograniczonych obowiązków dotyczących w szczególności ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umowy najmu, jak również z umów dotyczących bezpośrednio Nieruchomości – jeśli takie będą istniały na moment zawarcia Transakcji).

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Na moment Transakcji przedmiot Transakcji nie będzie wystarczający do samodzielnego wykonywania zadań, które do tej pory wykonywał Sprzedający (tj. do prowadzenia działalności deweloperskiej). Intencją Nabywcy nie jest bowiem przejęcie prowadzonej przez Sprzedającego działalności deweloperskiej, lecz rozpoczęcie i prowadzenie przez Nabywcę działalności polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej i biurowej w oparciu o Nieruchomość nabytą od Sprzedającego. Samodzielność wykonywania działań przez Nabywcę będzie przejawiała się w wynajmie Nieruchomości na rzecz Najemcy (przy czym w żadnym stopniu nie będzie to kontynuacja działalności deweloperskiej Sprzedającego).

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień (podkreślenia i pogrubienia własne Zainteresowanych):

- „(…) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (…);

- Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

- Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (…);

- Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (…);

- W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

- umowy o zarządzanie nieruchomością;

- umowy zarządzania aktywami;

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…);

- Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (…);

- Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (…);

- W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku,

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.,

- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

- dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

- W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych).”

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości,

- umowa o zarządzanie nieruchomością wraz z elementami umowy o zarzadzanie aktywem,

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Co więcej; tak jak wskazano we Wniosku, Sprzedający dokonał nabycia prawa własności Gruntu w celu przeprowadzenia na nim inwestycji deweloperskiej oraz następnie zbycia Gruntu z ukończonym Obiektem na rzecz Nabywcy. Tym samym, Transakcja wpisuje się w Przykład 1 ze strony 8 Objaśnień, stanowiący najbardziej reprezentatywny przykład transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej, która nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (z uwagi na brak zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę tj. działalności deweloperskiej).

Zgodnie z tym przykładem:

„Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość. Nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości.

W takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy).”

Odnosząc ten przykład do sprawy będącej przedmiotem wniosku, należy zwrócić uwagę, iż Nabywca nie będzie kontynuować działalności Zbywcy, gdyż Nabywca nie prowadzi (i nie zamierza prowadzić) działalności w zakresie inwestycji deweloperskich, lecz w zakresie wynajmu nieruchomości.

W świetle powyższego, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a co za tym idzie, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 31 lipca 2026 r.)

Mając na uwadze przedstawione powyżej wyjaśnienia oraz doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy wskazują, że ich stanowisko w zakresie pytania nr 2 ulega odpowiedniemu doprecyzowaniu. W konsekwencji Wnioskodawcy nadają swojemu stanowisku w zakresie pytania nr 2 następujące brzmienie:

„2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten reguluje szczególną sytuację, w której podatnik dokonuje dostawy – z punktu widzenia VAT – dwóch różnych towarów: budynku, budowli lub ich części, oraz gruntu, z którym trwale związany jest ten budynek, budowla lub ich część. Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, wówczas podatnik ustalając podstawę opodatkowania dla budynku, budowli lub ich części powinien w tej podstawie uwzględnić również wartość gruntu. Takie rozwiązanie w praktyce oznacza, że grunt niejako przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku, budowli lub ich części, czyli podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach co odpowiednio budynek, budowla lub ich część. Zatem grunt dzieli los podatkowy posadowionych na nim budynków/budowli.

W świetle powyższego, prawo własności Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości, będące przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak Obiekt, znajdujący się na tym Gruncie (będzie podlegało opodatkowaniu stawką podstawową VAT).

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, może mieć zastosowanie zwolnienie określone w przepisach Ustawy VAT.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z faktem, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Gruntu oraz będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia towarów i usług związanych z budową Obiektu oraz innych naniesień znajdujących się na Gruncie. Ponadto Nieruchomość oraz inne naniesienia nie będą do dnia Transakcji wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Transakcja będzie obejmować dostawę Gruntu, który będzie w całości gruntem zabudowanym, co wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający zakupił prawo własności Gruntu w celu przeprowadzenia prac budowalnych i wybudowaniu na Gruncie Obiektu. Nabycie Gruntu nastąpiło za cenę powiększoną o podatek VAT.

Sprzedający będzie prowadził na Gruncie prace budowalne w celu wybudowania Obiektu. W związku z nabywanie przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji prac budowlanych w zakresie budowy Obiektu, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Również przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynku (lub którejkolwiek z jego części) i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynku lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynku i Budowli w rozumieniu regulacji VAT przed dokonaniem Transakcji.

Jak wskazano w uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego, na dzień złożenia uzupełnienia inwestycja obejmująca budowę Obiektu pozostaje w toku i nie uzyskano jeszcze pozwoleń na użytkowanie Budynku i Budowli. Jednocześnie doszło już do udostępnienia Najemcy powierzchni budynku magazynowo-usługowego (hali logistycznej) w celu prowadzenia prac adaptacyjno-wykończeniowych. W ocenie Wnioskodawców, udostępnienie to należy uznać za pierwsze zasiedlenie tego budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

Natomiast w odniesieniu do pozostałych budynków i Budowli składających się na Obiekt, w ocenie Wnioskodawców pierwsze zasiedlenie na dzień złożenia niniejszego uzupełnienia wniosku jeszcze nie nastąpiło, z uwagi na to, iż trwają w odniesieniu do nich nadal prace budowlane, nie uzyskano stosownych pozwoleń na użytkowanie, jak również elementy te nie zostały w żaden sposób udostępnione Najemcy bądź innym podmiotom.

W konsekwencji, w ocenie Stron, Transakcja w zakresie obejmującym dostawę budynku magazynowo- usługowego (hali logistycznej), którego powierzchnia została już udostępniona Najemcy w celu prowadzenia prac adaptacyjno-wykończeniowych, nastąpi już po jego pierwszym zasiedleniu, ale przed upływem 2 lat od tego pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu zaś do pozostałych budynków, Budowli lub ich części składających się na Obiekt, ich dostawa nastąpi przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia albo już po ich pierwszym zasiedleniu, czego na dzień dzisiejszy Strony nie są w stanie jednoznacznie przesądzić z uwagi na fakt, iż Strony nie ustaliły jeszcze ostatecznej daty Transakcji. W każdym razie, w związku z tym, iż intencją Stron jest zawarcie Transakcji do końca 2026 r., a najpóźniej w 2027 r., nie ulega wątpliwości, że dostawa Budynku i Budowli lub ich części w ramach Transakcji nie nastąpi po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze powyższe, w każdym z wyżej opisanych wariantów zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – części Obiektu nieobjęte pierwszym zasiedleniem przed Transakcją

W odniesieniu do tych części Obiektu, które do dnia Transakcji nie zostaną oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi ani nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby własne, należy w ocenie Wnioskodawców stwierdzić, że ich dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Dotyczy to w szczególności tych elementów Obiektu, które na dzień złożenia uzupełnienia nie zostały jeszcze definitywnie ukończone, nie uzyskano dla nich pozwoleń na użytkowanie ani nie zostały udostępnione Najemcy do użytkowania.

Powyższe obejmuje w szczególności tę część Budynku, która nie zostanie wynajęta i nie będzie wykorzystywana na własne potrzeby Sprzedającego, tj. kondygnację trzecią znajdującą się w budynku biurowo-socjalnym, będącym częścią przynależną do hali logistycznej. W odniesieniu do tej części Budynku należy w ocenie Wnioskodawców stwierdzić, że do czasu zawarcia Transakcji nie dojdzie do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Będzie to bowiem przestrzeń, która nie zostanie udostępniona najemcy ani nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego na własne potrzeby. Taki stan rzeczy pozostanie aktualny na dzień zawarcia Transakcji.

Mając powyższe na uwadze Transakcja w zakresie części niewynajętej w ocenie Zainteresowanych będzie nosić znamiona dostawy dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim –zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a Ustawy o VAT. Powyższe skutkuje wykluczeniem możliwości zastosowania zwolnienia fakultatywnego z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT do dostawy niewynajętej części Budynku.

Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

- złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

- adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Jak wskazano powyżej w ocenie Wnioskodawców przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 nie będzie miał zastosowania do Transakcji. Jednakże ze względów ostrożnościowych, w zakresie przenoszonych w ramach Transakcji elementów, które mogłyby potencjalnie podlegać zwolnieniu z VAT na mocy ww. przepisu, Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji ostrożnościowo mogą złożyć we właściwym dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrzeć w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości (w zakresie, w jakim zwolnienie to miałoby zastosowanie). Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego intencją Zainteresowanych jest objęcie Transakcji opodatkowaniem VAT w całości, z zastosowaniem podstawowej stawki 23%.

W związku z tym, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przypadku Sprzedającego nie będzie spełniona żadna ze wskazanych powyższych przesłanek. Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z nabyciem Gruntu Sprzedający był uprawniony do odliczenia podatku VAT. Sprzedający będzie ponosił wydatki na nabycie towarów i usług związanych z budową Obiektu, w związku z którymi będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nie będzie również ponosił wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej Budynku (lub jego części) ani Budowli. W konsekwencji, dostawa Obiektu nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT. Tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu podstawową, 23% stawką VAT.

Jak doprecyzowano w uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego, w stosunku do Budowli, tj. w związku z wydatkami poniesionymi przez Sprzedającego na ich nabycie lub wytworzenie, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budowle nie będą również wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Okoliczności te dodatkowo potwierdzają, że dostawa Budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, dokonana przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy na podstawie zawartej umowy sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani innych przepisów tej ustawy”.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Zainteresowanych, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywającego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy (i) przedmiot transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki 23%.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym powierzchni w Budynku. Nabywca zamierza zatem wykorzystać przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co więcej, jak zostało wykazane powyżej, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanym stanie faktycznym.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej tę transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu zakupu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nabycie Obiektu wraz z prawem własności Gruntu, na którym jest posadowiony, jak wskazano powyżej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Nabywcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy prawa własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji – następujących elementów:

- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy najmu, w tym z której prawa i obowiązki przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą nabycia Nieruchomości oraz praw z zabezpieczeń dostarczonych przez Najemcę;

- praw własności intelektualnej:

- wszystkich autorskich praw majątkowych do utworów, praw do wykonywania i zezwalania na wykonywanie praw zależnych do opracowań tych utworów, a także przenaszalnych zgód na modyfikowanie utworów (w tym, między innymi projektów architektonicznych lub budowlanych), które mają zostać dostarczone na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego na potrzeby Obiektu;

- wszystkich przenaszalnych praw własności intelektualnej, innych niż prawa autorskie, o ile dotyczą one Obiektu;

- praw z tytułu rękojmi i gwarancji jakości robót budowlanych, gwarancji udzielonych na prace projektowe oraz zabezpieczeń (w tym w formie kaucji/zatrzymanych kwot pieniężnych);

- praw z gwarancji ubezpieczeniowej zabezpieczającej prawidłowe usunięcie wad w okresie rękojmi i gwarancji wynikających z umowy o roboty budowlane – o ile taka wystąpi);

- prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (przy czym mogą być również związane do dnia Transakcji z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku) – o ile takie wystąpią oraz Strony podejmą decyzje o objęciu ich Transakcją;

- prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji) – o ile takie wystąpią oraz Strony podejmą decyzje o objęciu ich Transakcją.

W ramach Transakcji nastąpi również wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony i posiadanym przez Sprzedającego dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych objętych decyzjami administracyjnymi dotyczącymi Obiektu, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej.

Strony planują wypowiedzenie przez Sprzedającego, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach, w tym w drodze porozumień trójstronnych, jeśli przemawiać będzie za tym ekonomika procedowania. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie obowiązujących, zgodnie umowami zawartymi przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji w celu zabezpieczenia operacyjnego funkcjonowania Nieruchomości lub w celu uniknięcia kar umownych związanych z ich wypowiedzeniem. Dotyczy to, w szczególności obecnie obowiązujących umów związanych z serwisowaniem Nieruchomości.

Lista elementów, które co do zasady nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

- umów finansowania Sprzedającego;

- umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością wraz z elementami umowy zarządzania aktywami (jeżeli taka umowa (lub umowy) zostanie zawarta przez Sprzedającego);

- umowy o roboty budowlane, generalne wykonawstwo (poza rękojmią i gwarancją),

- polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości (jeżeli takie umowy zostaną zawarte przez Sprzedającego);

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

- umowy o świadczenie usług prawnych, podatkowych, księgowych oraz innych umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione także:

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (za wyjątkiem depozytów / kaucji),

- tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji i badania due diligence Nieruchomości,

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

- zobowiązania bilansowe, w tym zobowiązania handlowe istniejące na dzień Transakcji;

- firma Sprzedającego;

- pracownicy (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników);

- prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatne przez Najemcę, przysługujące Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowane przez Zbywcę (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z przenoszonymi prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Przedmiot Transakcji (Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią prawami) nie jest wyodrębniony jako odrębna jednostka (np. dział, wydział, oddział) w strukturze organizacyjnej Zbywcy. W szczególności, w skład przedmiotu Transakcji nie wchodzą jakiekolwiek odrębne zasoby organizacyjne Zbywcy (np. pracownicy, wydzielona komórka organizacyjna), które mogłyby świadczyć o wyodrębnieniu organizacyjnym tego zespołu składników. Zbywca nie prowadził ani nie będzie na dzień Transakcji prowadził odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla niej odrębnego bilansu (choć w ramach systemu księgowego Zbywcy możliwe jest przypisanie przychodów i kosztów oraz zobowiązań i należności związanych z Nieruchomością).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że działka będąca przedmiotem sprzedaży jest/będzie zabudowana budynkami i budowlami.

Zatem dostawa ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, która na dzień Transakcji ma być zabudowana:

- budynkiem magazynowo-usługowym (halą logistyczną) o planowanej powierzchni zabudowy ok. (...) m²,

- budynkiem biurowo-socjalnym o planowanej powierzchni zabudowy ok. (...) m²,

- budynkiem zespołu pomieszczeń technicznych o planowanej powierzchni zabudowy ok. (...) m²,

- budynkiem gromadzenia odpadów o planowanej powierzchni zabudowy ok. (...) m²,

- budynkiem gromadzenia odpadów niebezpiecznych wraz z miejscem do składowania palet o planowanej powierzchni zabudowy ok. (...) m² oraz

- budowlami towarzyszącymi (takimi jak (...)).

Sprzedającemu przysługiwało prawo od odliczenia VAT z tytułu nabycia Gruntu. Grunt na dzień nabycia przez Sprzedającego był niezabudowany. W związku z planowanymi nabyciami przez Sprzedającego towarów i usług związanych z realizacją budowy Budynku, naniesień oraz ewentualnych zakupami ruchomości mogących stanowić przedmiot Transakcji, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Nieruchomość nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W dniu (...) 2025 r. Sprzedający zawarł umowę najmu ze spółką (Najemca), na podstawie, której Najemca będzie wynajmować wybudowany Obiekt (z wyłączeniem kondygnacji trzeciej znajdującej się w budynku biurowo-socjalnym, będącym częścią przynależną do hali logistycznej).

Na dzień złożenia Wniosku oraz na dzień złożenia odpowiedzi inwestycja obejmująca budowę Budynku i Budowli na Gruncie będącym przedmiotem Wniosku jest nadal w trakcie realizacji i nie została jeszcze ukończona. Nie uzyskano również stosownych pozwoleń na użytkowanie Budynku i Budowli.

Intencją Stron jest, aby w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu wszelkich prac budowlanych oraz po uzyskaniu stosownych pozwoleń na użytkowanie doszło do przekazania Budynku i Budowli Najemcy.

W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że doszło już do udostępnienia w dniu (...) 2026 r Najemcy powierzchni budynku magazynowo-usługowego (hali logistycznej), w celu wykonywania prac adaptacyjno- wykończeniowych w tym budynku. Udostępnienie to nastąpiło, mimo że prace budowlane dotyczące Obiektu nadal trwają i nie uzyskano jeszcze pozwoleń na użytkowanie.

Nie doszło natomiast do definitywnego zakończenia prac budowlanych dotyczących pozostałych budynków i budowli, nie uzyskano dla nich pozwoleń na użytkowanie ani nie udostępniono ich Najemcy do użytkowania.

Intencją Stron jest, aby planowana Transakcja nastąpiła przed końcem 2026 r. (a najpóźniej w 2027 r.), a tym samym, przed upływem dwóch lat od daty wskazanego powyżej udostępnienia budynku magazynowo-usługowego Najemcy oraz – w odniesieniu do pozostałych budynków i Budowli - przed upływem dwóch lat od daty ich ewentualnego przyszłego oddania do używania lub rozpoczęcia używania przed Transakcją.

Na Gruncie na moment Transakcji mogą znajdować się elementy infrastruktury m.in. energetycznej, czy wodociągowej, które jeżeli będą stanowić własność Sprzedającego, będą przedmiotem planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Jeżeli jednak będą one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych), to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli będą znajdować się na działkach sieci przesyłowe przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będzie wyłącznie działka zabudowana budynkami i budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Jak wynika z opisu sprawy Inwestycja obejmująca budowę Obiektu pozostaje w toku i nie uzyskano jeszcze pozwoleń na użytkowanie Budynku i Budowli. Jednocześnie doszło już do udostępnienia Najemcy w dniu (...) 2026 r. powierzchni budynku magazynowo-usługowego (hali logistycznej) w celu prowadzenia prac adaptacyjno-wykończeniowych. Udostępnienie Najemcy powierzchni budynku magazynowo-usługowego (hali logistycznej) należy uznać za pierwsze zasiedlenie tego budynku. Transakcja w zakresie obejmującym dostawę budynku magazynowo- usługowego (hali logistycznej), którego powierzchnia została już udostępniona Najemcy w celu prowadzenia prac adaptacyjno-wykończeniowych, nastąpi już po jego pierwszym zasiedleniu, ale przed upływem 2 lat od tego pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu do części Budynku biurowo socjalnego, która nie zostanie wynajęta i nie będzie wykorzystywana na własne potrzeby Sprzedającego (kondygnacja trzecia znajdująca się w budynku biurowo-socjalnym, będącym częścią przynależną do hali logistycznej) należy stwierdzić, że do czasu zawarcia Transakcji nie dojdzie do jej pierwszego zasiedlenia.

Natomiast w odniesieniu do pozostałych Budynków i Budowli składających się na Obiekt, pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpiło, z uwagi na to, że trwają w odniesieniu do nich nadal prace budowlane, nie uzyskano stosownych pozwoleń na użytkowanie, jak również elementy te nie zostały w żaden sposób udostępnione Najemcy bądź innym podmiotom. Dostawa pozostałych Budynków i Budowli dokonana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym dostawa ww. budynków i budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie będą spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Dostawa Budynków i Budowli nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż w stosunku do tych obiektów przysługuje Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dostawa Budynków i Budowli nie będzie także korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ z tytułu wytworzenia tych budynków i budowli przysługuje Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Nieruchomość nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zatem dostawa Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej dla tej czynności stawki VAT. Także dostawa innych naniesień – ruchomości (nie będących budynkiem, budowlą) będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT, gdyż z tytułu ich nabycia lub wytworzenia przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że w momencie sprzedaży Nieruchomości zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie opodatkowana VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wsparciu Spółki Zarządzającej oraz w oparciu o know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a ;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.