0111-KDIB3-1.4012.500.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr 1 – jest prawidłowe,

- uznania wyłącznie Pana A za podmiot występujący w charakterze podatnika podatku VAT z tytuły sprzedaży działki nr 1 zobowiązanego do wykazania Planowanej transakcji w deklaracji podatkowej (JPK_V7) - jest nieprawidłowe,

- braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działki nr 1 i opodatkowania tej sprzedaży właściwą stawką VAT – jest prawidłowe,

- prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przez Kupującego z tytułu zakupu działki nr 1 – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 29 lipca 2026 r. (data wpływu 29 lipca 2026 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

- Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

B

(...) Spółka Akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawca i Zainteresowana nr 1 - charakterystyka

Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (...) i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie z wpisem w CEIDG przedmiotem pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a także zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z Panią B (Zainteresowana nr 1), a w ich małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca i Zainteresowana nr 1 nie zawierali umów majątkowych małżeńskich.

Zainteresowana nr 1 nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W dalszej części wniosku Wnioskodawca oraz Zainteresowana nr 1 będą łącznie określani również jako „Sprzedający PIB”.

2. Zainteresowana nr 2 - charakterystyka

Zainteresowana nr 2 jest spółką prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Jest ona jednocześnie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowana nr 2 ma zrealizować inwestycję deweloperską polegającą na budowie parku handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą (dalej jako: „Inwestycja”).

W tym celu jest zainteresowana nabyciem nieruchomości będącej przedmiotem wniosku oraz nieruchomości w stosunku do niej sąsiedniej. Szczegóły w tym zakresie poniżej.

3. Nieruchomość

Sprzedający PIB są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta pod numerem (...) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Sprzedający PIB zostali jedynymi właścicielami Nieruchomości w wyniku etapowego nabywania udziałów w tej Nieruchomości, gdyż:

a) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 1996 r. Wnioskodawca działając w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz Zainteresowanej nr 1 nabył udział w Nieruchomości wynoszący 65/100,

b) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2007 r. Sprzedający PIB nabyli od innego współwłaściciela udział w Nieruchomości wynoszący 2/100,

c) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2007 r. Sprzedający PIB nabyli od innego współwłaściciela udział w Nieruchomości wynoszący 33/100.

W rezultacie powyższego Sprzedający PIB są jedynymi właścicielami Nieruchomości (udział 100/100) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość aktualnie składa się z jednej działki ewidencyjnej o nr 1, która w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczona symbolem R – grunty orne. Nieruchomość ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (...), przyjętym uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2005 r., zmienionym uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2023 r.

Zgodnie z powyższym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość przeznaczona jest pod funkcje oznaczone symbolami:

1) UPM - „zabudowa usług produkcyjnych i składów z mieszkaniem właściciela”,

2) ZI - „zieleń izolacyjna” oraz

3) KZ - „drogi zbiorcze”.

Nieruchomość nie była przez Sprzedających PIB wykorzystywana w celach prywatnych niezwiązanych z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, w szczególności nie została nabyta z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ani innych celów osobistych.

Nabycie Nieruchomości miało charakter inwestycyjny i stanowiło formę lokaty kapitału z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej w przyszłości. Po nabyciu Nieruchomość była traktowana jako składnik majątku przeznaczony do komercyjnego zagospodarowania lub zbycia – (Wnioskodawca nie wykluczał także, że te czynności zostaną zrealizowane w ramach jego działalności) nie jako majątek służący zaspokajaniu potrzeb osobistych lub rodzinnych.

Na decyzję o nabyciu Nieruchomości wpływ miało jej położenie oraz potencjał inwestycyjny. W chwili obecnej w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości znajdują się przede wszystkim tereny o charakterze przemysłowym, usługowym i gospodarczym.

Obecnie procedowane jest również wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na mocy, której zatwierdzony może zostać projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany obejmujący realizację zjazdu z drogi krajowej (...) po stronie, po której względem tej drogi położona jest Nieruchomość.

Nieruchomość nie była wprowadzana do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy ani nie była wcześniej faktycznie wykorzystywana przez Sprzedających PIB w pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przez Sprzedających PIB wykorzystywana w celach zarobkowych, w tym nie była ani wynajmowana, ani dzierżawiona innym podmiotom za wynagrodzeniem.

Ponadto, w związku z nabyciem Nieruchomości po stronie Sprzedających PIB nie wystąpiło prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z uwagi na brak podatku naliczonego przy nabywaniu udziałów w Nieruchomości od kolejnych jej poprzednich współwłaścicieli).

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, w szczególności budynki lub budowle. Nieruchomość była i nadal jest niezabudowana (i będzie niezabudowana w dacie planowanej transakcji – zgodnie z dalszymi uwagami)

4. Planowana transakcja

Sprzedający PIB planują sprzedaż Nieruchomości (dalej jako: „Planowana transakcja”) na rzecz Zainteresowanej nr 2, która jest zainteresowana nabyciem Nieruchomości, jak również nieruchomości sąsiedniej.

Właścicielem sąsiedniej nieruchomości jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Spółka PB”), której jedynym wspólnikiem jest Wnioskodawca (transakcja nabycia nieruchomości sąsiedniej względem Nieruchomości nie jest jednak przedmiotem niniejszego wniosku).

Zainteresowana nr 2 zamierza zrealizować Planowaną transakcję w celu realizacji Inwestycji na Nieruchomości oraz na nieruchomości w stosunku do niej sąsiedniej.

Realizacja Inwestycji wymaga zapewnienia odpowiednich parametrów planistycznych oraz komunikacyjnych dla terenu przeznaczonego pod przyszłą Inwestycję. Z tego względu przed zrealizowaniem Planowanej transakcji podejmowane były/są – zasadniczo przez Wnioskodawcę działającego samodzielnie, chyba że z przepisów prawa wynikał wymóg współdziałania Wnioskodawcy z Zainteresowaną nr 1 (vide szerzej uwagi w pkt 5 poniżej) – działania związane z przygotowaniem Nieruchomości do realizacji Inwestycji, w tym działania dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz obsługi komunikacyjnej terenu.

Wszelkie negocjacje odnoszące się do Planowanej transakcji oraz postanowień poszczególnych umów związanych z Planowaną transakcją, a zawieranych pomiędzy Sprzedającymi PIB oraz Zainteresowaną nr 2, były/są prowadzone przez Wnioskodawcę.

Rola Zainteresowanej nr 1 w czynnościach związanych z Planowaną transakcją ograniczała się przede wszystkim do podpisania stosownych umów lub wyrażenia zgody na ich zawarcie przez Wnioskodawcę.

5. Działania Wnioskodawcy zmierzające do komercjalizacji Nieruchomości

Wnioskodawca podjął szereg aktywnych, zorganizowanych i celowych działań zmierzających do przygotowania Nieruchomości do Planowanej transakcji. Szczegóły w tym zakresie poniżej.

5.1. Identyfikacja potencjalnego nabywcy i nawiązanie relacji handlowej

Wnioskodawca przy pomocy pośrednika transakcyjnego zidentyfikował potencjalnego nabywcę zainteresowanego nabyciem Nieruchomości w celu realizacji Inwestycji. Następnie Wnioskodawca nawiązał kontakt z Zainteresowanym nr 2 i prowadził z nim rozmowy dotyczące możliwości zbycia Nieruchomości oraz zasad współpracy stron.

Dodatkowo, pośrednik transakcyjny złożył podpisany przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną nr 1 wniosek o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania terenu.

5.2. Zawarcie umowy o wyłączność

Sprzedający PIB zawarli z Zainteresowaną nr 2 umowę o wyłączność, w ramach której strony potwierdziły zainteresowanie zawarciem umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości.

Na mocy umowy o wyłączność Sprzedający PIB zobowiązali się przez okres wyłączności m.in. do nieprzeprowadzania - bez uprzedniej pisemnej zgody Zainteresowanej nr 2 - bezpośrednio ani pośrednio żadnych negocjacji, rozmów ani konsultacji z jakimikolwiek osobami trzecimi dotyczących zbycia Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Tego rodzaju umowa została zawarta także w odniesieniu do nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości.

5.3. Zawarcie umowy o zachowaniu poufności (NDA)

Sprzedający PIB oraz Zainteresowana nr 2 zawarli umowę o zachowaniu poufności (NDA).

5.4. Udostępnienie Nieruchomości do badań i analiz

Sprzedający PIB udostępnili Nieruchomość Zainteresowanej nr 2 oraz wskazanym przez nią podmiotom w celu przeprowadzenia badań i analiz. W szczególności umożliwiono przeprowadzenie badań geologicznych, środowiskowych, wykonanie odwiertów i innych czynności terenowych. Dodatkowo, umożliwiono Zainteresowanej nr 2 wejście na teren Nieruchomości w zakresie niezbędnym do wykonania badań technicznych.

5.5. Udzielenie pełnomocnictwa do przeprowadzenia due diligence

Sprzedający PIB udzielili Zainteresowanej nr 2 oraz wskazanym przez nią osobom szczegółowego pełnomocnictwa do przeprowadzenia prawnego i technicznego badania due diligence Nieruchomości. Zakres tego pełnomocnictwa obejmował w szczególności:

-    wgląd do wszelkich dokumentów oraz występowanie o wydanie odpisów, kopii i wyciągów z wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości,

-    wgląd do akt ksiąg wieczystych (w tym ksiąg zamkniętych, dawnych i złożonych w archiwach) oraz uzyskiwanie odpisów i kopii dokumentów z tych akt,

-    wgląd do ewidencji gruntów i budynków oraz uzyskiwanie wypisów z rejestru gruntów i budynków, map z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a także operatów KERG,

-    występowanie o wszelkie dokumenty znajdujące się w zasobach organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) oraz sądów powszechnych i administracyjnych, w szczególności organów właściwych w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego, organów administracji architektoniczno-budowlanej, organów nadzoru budowlanego, organów ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zabytków.

5.6. Złożenie wniosków o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Przed zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedający PIB wystąpili do Wójta Gminy (...) z wnioskami o zmianę ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, a także innych ustaleń planu – w sposób umożliwiający Zainteresowanej nr 2 realizację planowanej Inwestycji na nabywanej Nieruchomości. Wnioski te zostały co prawda podpisane przez Sprzedających PIB, lecz złożone przez pośrednika transakcyjnej.

W powyższych wnioskach wystąpiono m.in. o:

-   dopuszczenie przeznaczenia pod funkcje usługowe oraz zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,

-   zniesienie obowiązku realizacji zabudowy mieszkaniowej wyłącznie jako towarzyszącej,

-   zniesienie minimalnej wielkości powierzchni działki,

-   zniesienie limitu osób zatrudnionych,

-   zniesienie obowiązku stosowania płyt ażurowych na terenach przeznaczonych na dojścia i dojazdy,

-   wprowadzenie miejsc postojowych dostosowanych do planowanego przeznaczenia,

-   weryfikację stref ochrony archeologicznej.

Dodatkowo, ww. wnioskami wniesiono również o to, aby Nieruchomość była przeznaczona jako teren usług (U), w tym: usług handlu (UH), usług rzemieślniczych (UL), usług turystyki (UT), usług gastronomii (UG), usług zdrowia i pomocy społecznej (UZ), usług nauki (UN), usług edukacji (UE), usług sportu i rekreacji (US), usług kultury i rozrywki (UK), usług biurowych i administracji (UA), usług handlu wielkopowierzchniowego (UW), usług kultu religijnego (UR), a także teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW).

5.7. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Zainteresowana nr 2 zawarła ze Sprzedającymi PIB umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Umowa przedwstępna zawiera szereg postanowień charakterystycznych dla profesjonalnych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym:

1) zobowiązanie stron do współdziałania w celu uzyskania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ((...)) dotyczącej zjazdu z drogi krajowej (...), z mechanizmem automatycznego podwyższenia ceny w przypadku uzyskania tej decyzji w określonym terminie;

2) kary umowne należne obu stronom w przypadku zaistnienia określonych okoliczności;

3) klauzulę zakazu konkurencji - strony zobowiązały się, że aż do zapłaty całości ceny sprzedaży żadna z nich nie będzie na terenach sąsiednich angażować się w budowę obiektów handlowych o łącznej powierzchni sprzedaży przekraczającej 2.000 m², w tym centrów handlowych, galerii handlowych, parków handlowych ani sklepów wolnostojących;

4) zobowiązanie do wspólnego wystąpienia z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej dotyczącej Planowanej transakcji.

Tego rodzaju umowa została zawarta także w odniesieniu do nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości.

5.8. Uczestnictwo w postępowaniach administracyjnych

Sprzedający PIB uczestniczą w postępowaniach administracyjnych związanych z Nieruchomością, w tym w procedurze dotyczącej wydania decyzji (...) obejmującej realizację zjazdu z drogi krajowej (...) po stronie, po której względem tej drogi położona jest Nieruchomość.

5.9. Zaangażowanie profesjonalnych doradców

W związku z Planowaną transakcja zaangażowane są profesjonalne podmioty zewnętrzne, tj. pośrednik transakcyjny, prawnicy oraz doradcy podatkowi (do przygotowania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej). Wnioskodawca ponosił i nadal ponosi koszty związane z przygotowaniem Planowanej transakcji, w tym koszty usług doradczych i organizacyjnych.

6. Zakładane przeznaczenie Nieruchomości przez Zainteresowaną nr 2

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Zainteresowana nr 2 zakłada, że po nabyciu Nieruchomość będzie wykorzystywana przez nią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jako element terenu przeznaczonego do realizacji Inwestycji obejmującej Nieruchomość oraz nieruchomość sąsiednią. Inwestycja polegać ma na budowie centrum handlowego, który wg przyjętej typologii stanowić będzie park handlowy (tj. zespół obiektów handlowych o otwartym układzie przestrzennym, bez wewnętrznego pasażu, w którym poszczególne lokale lub obiekty są dostępne bezpośrednio z zewnątrz i funkcjonują w ramach wspólnej infrastruktury komunikacyjnej, parkingowej oraz technicznej), wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym w szczególności parkingami, drogami wewnętrznymi, dojściami, zjazdami, przyłączami, instalacjami, urządzeniami budowlanymi, obiektami małej architektury, innymi elementami zagospodarowania terenu oraz zielenią urządzoną.

Do czasu zakończenia procesu inwestycyjnego Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Zainteresowaną nr 2 do czynności przygotowawczych związanych z realizacją Inwestycji, co obejmuje w szczególności prace projektowe, czynności administracyjne związane z uzyskiwaniem niezbędnych decyzji administracyjnych, uzgodnień, opinii i warunków, a także inne czynności, w tym organizacyjne, niezbędne do przygotowania oraz realizacji zamierzenia inwestycyjnego.

Po zakończeniu realizacji Inwestycji Zainteresowana nr 2 zakłada, że park handlowy może być prowadzony przez Zainteresowaną nr 2 we własnym imieniu. W takim wariancie Zainteresowana nr 2 będzie samodzielnie zarządzać parkiem handlowym albo powierzy jego zarządzanie wyspecjalizowanemu podmiotowi trzeciemu, przy czym zasadniczy gospodarczy sposób wykorzystania Nieruchomości pozostanie związany z odpłatnym udostępnianiem powierzchni handlowych, usługowych, gastronomicznych i innych powierzchni komercyjnych podmiotom trzecim.

W szczególności Zainteresowana nr 2 może wynajmować lokale, powierzchnie zewnętrzne, części budynków, części budowli, miejsca postojowe, powierzchnie reklamowe lub inne elementy infrastruktury parku handlowego najemcom prowadzącym działalność handlową, usługową lub inną działalność komercyjną. Działalność taka będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej (podstawowej) stawki VAT.

Zainteresowana nr 2 nie wyklucza również wariantu mieszanego, w którym część parku handlowego będzie prowadzona, zarządzana i komercjalizowana przez Zainteresowaną nr 2, natomiast jedna albo kilka części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego obejmującego Nieruchomość i nieruchomość sąsiednią zostanie sprzedana na rzecz jednego albo kilku podmiotów trzecich. W takim wariancie sprzedaż może obejmować w szczególności jedną albo kilka działek powstałych z ewentualnego podziału geodezyjnego Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego, części gruntu przeznaczone pod samodzielne obiekty handlowe lub usługowe, albo inne składniki majątkowe powstałe w ramach Inwestycji, jeżeli taki model zostanie uznany za gospodarczo uzasadniony. Zainteresowana nr 2 zakłada, że w takim przypadku ww. sprzedaż będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT.

Podmioty trzecie nabywające takie części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego miałyby, zgodnie z założeniami Zainteresowanej nr 2, prowadzić na nabytym terenie działalność komplementarną wobec zasadniczej funkcji parku handlowego, w szczególności działalność handlową, usługową, gastronomiczną albo inną działalność komercyjną zwiększającą funkcjonalność, atrakcyjność lub kompletność oferty parku handlowego. Sprzedaż takich części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego miałaby zatem charakter elementu komercjalizacji Inwestycji oraz realizacji gospodarczego modelu wykorzystania Nieruchomości.

Niezależnie od przyjętego modelu komercjalizacji, tj. niezależnie od tego, czy Zainteresowana nr 2 będzie wykorzystywać całość parku handlowego poprzez odpłatny najem powierzchni, czy sprzeda jedną albo kilka części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego na rzecz podmiotów trzecich, czy też połączy oba te modele, zakładanym sposobem wykorzystania Nieruchomości będzie wykonywanie przez Zainteresowaną nr 2 czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej według właściwej stawki VAT).

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

1. Jednoznaczne wskazanie w ramach jakich czynności zostały nabyte przez pana A i panią B poszczególne udziały w nieruchomości nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży:

-  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-  zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wszystkie udziały w nieruchomości nr 1 zostały nabyte przez Pana A i Panią B w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2.  W jaki sposób zostało udokumentowane nabycie poszczególnych udziałów w nieruchomości, czy była wystawiona faktura zawierająca podatek VAT lub zwolnienie z podatku VAT, czy nie była wystawiona faktura VAT?

Transakcje związane z nabyciem udziałów w nieruchomości nie zostały udokumentowane fakturami. W związku z tym, że udziały zostały nabyte w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zostały udokumentowane aktami notarialnymi.

3.  W jaki konkretnie sposób pan A i pani B wykorzystywali działkę nr 1 od momentu jej nabycia (poszczególnych udziałów) do chwili sprzedaży?

Jak wskazano we Wniosku, działki nie były wykorzystywane w żaden sposób. Działki zostały nabyte jako forma lokaty kapitału, z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej w przyszłości. Można powiedzieć, że działka nr 1 od momentu jej nabycia do momentu realizacji inwestycji (sprzedaż) po prostu „stała nieużywana”.

4.  Czy działka nr 1 wykorzystywana była przez pana A i panią B w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działka była wykorzystywana przez pana A i panią B w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu byli/są Zainteresowani czynnymi podatnikami podatku VAT?

Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym także w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 tej ustawy.

5.  Czy są/byli pan A i pani B rolnikiem ryczałtowym, jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

Pan A i Pani B nie są obecnie ani nie byli w przeszłości rolnikami ryczałtowymi.

6.  Czy z ww. działki, pan A i pani B dokonywali sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Pan A i Pani B nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych z działki nr 1.

7. Na czyj wniosek, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) z (...) 2005 r., czy na wniosek pana A i pani B?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z (...) 2005 r., został przyjęty z inicjatywy Wójta Gminy (...). Pan A i Pani B nie występowali z wnioskiem w tym zakresie.

8. Czy to pan A i pani B występowali o opracowanie Miejscowego Planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży?

Pan A i Pani B w przeszłości nie występowali o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Przed planowaną transakcją wystąpili oni do Wójta Gminy (...) z wnioskami o zmianę ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, a także innych ustaleń planu - w sposób umożliwiający Zainteresowanej nr 2 realizację planowanej inwestycji na nabywanym gruncie (co zostało szerzej opisane we Wniosku).

W następstwie tego wniosku została wydana uchwała nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2026 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) w obrębie geodezyjnym (...) - rejon ul. (...), rejon ul. (...) oraz rejon (...) kwietnia.

Zgodnie z nową uchwałą przeznaczenie terenu działki nr 1 jest następujące:

-  2U-P – Teren usług lub produkcji oraz

-  1KDZ – Teren drogi zbiorczej.

Uchwała została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) (...) 2026 r. i weszła w życiu po upływie 14 dni od jej ogłoszenia.

9. Czy pan A i pani B wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 1, jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Zainteresowanych było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Pan A i Pani B nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 1.

Nie było to zresztą konieczne ani celowe w kontekście zdarzenia będącego przedmiotem Wniosku. Jak wynika z treści Wniosku, działka nr 1 była przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie natomiast z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi instrument stosowany wyłącznie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

10. Czy pan A i pani B poczynili jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki nr 1 tj. dokonali jej uatrakcyjnienia np. (np. wydzielenie lub budowa drogi, ogrodzenie terenu, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Pan A i Pani B co do zasady nie ponosili nakładów na zwiększenie wartości działki nr 1.

Na przestrzeni lat dokonano jedynie deniwelacji terenu, tj. wyrównania jego powierzchni, która miała na celu odprowadzenie wód opadowych. Działanie to miało na celu poprawę funkcjonalności i estetyki nieruchomości, a tym samym mogło mieć wpływ na zwiększenie jej wartości rynkowej. Deniwelacja miała miejsce około 10 lat temu.

11. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma pan A i pani B ze sprzedaży działki nr 1?

Pan A i pani B na ten moment nie mają sprecyzowanych planów dotyczących tego na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży działki nr 1. Tym samym na ten moment nie jest jeszcze wiadome, czy środki zostaną przeznaczone na cele prywatne, czy też na cele inwestycyjne, np. działalność gospodarcza lub na nabycie kolejnej nieruchomości (nie jest również wykluczone, że środki zostaną przeznaczone w części na każdy z tych celów bądź w odpowiedniej części tylko na niektóre z nich).

12. Czy pan A i pani B posiadają jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Pan A i Pani B obecnie nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

13. Czy pan A i pani B dokonywali wcześniej – sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Pan A i Pani B nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości.

a. kiedy i w jaki sposób pan A i pani B weszli w posiadanie tych nieruchomości?

Nie dotyczy.

b. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez pana A i panią B?

Nie dotyczy.

c. w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez pana A i panią B od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Nie dotyczy.

d. kiedy pan A i pani B dokonali ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Nie dotyczy.

e. ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

Nie dotyczy.

f. na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Nie dotyczy.

g. czy z tytułu ich sprzedaży odprowadził pan A i pani B po-datek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Nie dotyczy.

14. Jednoznaczne wskazanie, czy na moment sprzedaży działki nr 1 zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działka ta przeznaczona będzie pod zabudowę w całości bądź w części, czy nie będzie przeznaczona pod zabudowę?

Na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji, działka nr 1 była przeznaczone pod zabudowę w części, natomiast na moment sprzedaży będzie już przeznaczona pod zabudowę w całości.

Jest tak z uwagi na uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który objął m.in. tę działkę, co miało miejsce już po wystąpieniu przez Pana A oraz Panią B z wnioskami o zmianę ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu – które zostały szerzej opisane w treści Wniosku.

Na moment sprzedaży działka nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie przeznaczona pod zabudowę w całości i oznaczona następującymi symbolami:

1) 2U-P – Teren usług lub produkcji oraz

2) 1KDZ – Teren drogi zbiorczej.

15. W przypadku gdy na moment sprzedaży, działka nr 1 będzie w części przeznaczona pod zabudowę należy wskazać, czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się na działce nr 1 linie rozgraniczające tereny przeznaczone pod zabudowę od terenów nieprzeznaczonych pod zabudowę?

Nie dotyczy.

16. Czy działka nr 1 na moment jej sprzedaży objęta będzie aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Działka nr 1 nie będzie na moment sprzedaży objęta aktualną decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

17. Czy Nieruchomość nr 1 była wykorzystywana przez pana A i panią B przez cały okres jej posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była/jest ww. działka Pan i Pani wykonywali - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Działka nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy Planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2) będzie podmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT?

W razie uznania stanowiska Wnioskodawcy za prawidłowe w zakresie pytania nr 1

2. Kto będzie podatnikiem VAT z tytułu Planowanej transakcji (sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2), a tym samym kto będzie zobowiązany do wykazania Planowanej transakcji w deklaracji podatkowej (JPK_V7)?

3. Czy Planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2) będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT właściwej stawki podatku VAT?

4. Czy w przypadku adekwatnego w ujęciu podmiotowym oraz przedmiotowym naliczenia VAT z tytułu Planowanej transakcji (sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2), przy zachowaniu warunków formalnych, Zainteresowanej nr 2 będzie przysługiwać prawo do jego odliczenia?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. pytanie nr 1

W ocenie Wnioskodawcy, Planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2), będzie podmiotowo podlegać VAT jako odpłatna dostawa towarów w myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad. pytanie nr 2

W ocenie Wnioskodawcy, podatnikiem VAT z tytułu Planowanej transakcji (sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2) będzie wyłącznie Wnioskodawca i wyłącznie Wnioskodawca będzie zobowiązany do wykazania Planowanej transakcji w deklaracji podatkowej (JPK_V7).

Ad. pytanie nr 3

W ocenie Wnioskodawcy, Planowana transakcja będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki podatku VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, zwłaszcza na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT

Ad. pytanie nr 4

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku adekwatnego w ujęciu podmiotowym oraz przedmiotowym naliczenia VAT przez stronę sprzedającą na Planowanej transakcji (sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2), przy zachowaniu warunków formalnych, Zainteresowanej nr 2 będzie przysługiwać prawo do jego odliczenia.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 1 i 2

1.1. Uzasadnienie zasadnicze

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o przepisy Ustawy o VAT, grunty spełniają definicję towaru, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność pro­ducentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości nie­materialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, str. 1, ze. zm.) – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów.

Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który w odniesieniu do tej czynności działa jako podatnik.

Osoby fizyczne powinny być wyłączone z kręgu podatników VAT, gdy zbywają, przekazują lub darują składniki swojego majątku prywatnego – czyli takiego, który nie był nabywany z zamia­rem dalszej odsprzedaży ani wykorzystania w działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek rolnych przeznaczonych w miejscowym planie za­gospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniowo-usługową wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach Słaby (C-180/10) oraz Kuć i Jeziorska-Kuć (C-181/10).

Odpowiadając na pytania prejudycjalne, TSUE w powyższym wyroku wskazał, że samo wyko­nywanie prawa własności – nawet jeśli wiąże się ze sprzedażą nieruchomości – nie jest auto­matycznie tożsame z prowadzeniem działalności gospodarczej. Sytuacja zmienia się jednak, gdy sprzedający podejmuje aktywne działania charakterystyczne dla profesjonalnego uczest­nika rynku nieruchomości, angażując środki porównywalne do tych, jakimi posługują się pro­ducenci, handlowcy lub usługodawcy w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. O zawodowym charakterze działalności może świadczyć m.in.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, prowadzenie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogło­szenie o sprzedaży, a także uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych przed zbyciem nieruchomości.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieru­chomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, powi­nien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie ma­jątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, np. nie­ruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany jest na po­trzeby własne (prywatne), czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Dodatkowo, zgodnie z orzecznictwem TSUE (np. wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r., C-180/10), należy uznać, że przy rozstrzyganiu, czy osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość działa w charakterze podatnika, zasadniczo nie ma znaczenia liczba sprzedawanych działek. Przyjąć należy, że podatnikiem VAT można być nawet w przypadku sprzedaży wyłącznie jednej działki, jak również można nie posiadać takiego statusu, nawet gdy dana osoba sprzedaje kilkanaście bądź kilkadziesiąt działek.

Decydujące w tym zakresie jest ustalenie czy osoba fizyczna sprzedająca działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową oraz czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zorganizowaną i profesjonalną (tak np. wyrok NSA z 17 marca 2017 r., I FSK 1643/15).

Przenosząc powyższe na stan faktyczny opisany w pkt I wniosku uznać należy, że Wniosko­dawca będzie działał przy Planowanej transakcji jako podatnik VAT. Wynika to z poniższych okoliczności.

Po pierwsze - inwestycyjny charakter nabycia Nieruchomości - Nieruchomość nie została nabyta w celu zaspokojenia potrzeb osobistych ani rodzinnych Wnioskodawcy. Nigdy nie była przez niego ani przez Zainteresowaną nr 1 użytkowana na cele prywatne. Od momentu nabycia Nieruchomość była traktowana wyłącznie jako składnik majątku inwestycyjnego - forma lokaty kapitału z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej w przyszłości.

Po drugie - identyfikacja nabywcy i prowadzenie negocjacji - Wnioskodawca przy pomocy pośrednika transakcyjnego zidentyfikował nabywcę zainteresowanego nabyciem Nieruchomo­ści na cel komercyjny i przeprowadził negocjacje dotyczące warunków transakcji. Jest to dzia­łanie charakterystyczne dla podmiotu aktywnie uczestniczącego w obrocie nieruchomościami, a nie dla osoby jedynie pasywnie odpowiadającej na przypadkowe zapytania. Ma to tym więk­sze znaczenie, gdy weźmie się pod uwagę fakt, że nabywcą Nieruchomości ma być Zaintereso­wana nr 2, tj. podmiot, który zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję.

Po trzecie - zawarcie umowy o wyłączność i umowy NDA - instrumenty te są standardo­wymi narzędziami profesjonalnego, komercyjnego obrotu nieruchomościami. Ich zastosowanie przez Wnioskodawcę wskazuje, że transakcja była przez niego prowadzona w sposób zorganizowany, z zachowaniem standardów właściwych dla podmiotów zawodowo zajmujących się rynkiem nieruchomości komercyjnych.

Po czwarte - udzielenie rozbudowanego pełnomocnictwa do przeprowadzenia due diligence - zakres pełnomocnictwa udzielonego Zainteresowanej nr 2 obejmującego dostęp do dokumentacji prawnej, administracyjnej i geodezyjnej Nieruchomości, w tym do akt organów planowania przestrzennego, nadzoru budowlanego, ochrony środowiska i ochrony zabytków, odpowiada standardom stosowanym przy profesjonalnych transakcjach na rynku nieruchomo­ści komercyjnych. Udzielenie tak szczegółowego pełnomocnictwa świadczy o tym, że Wniosko­dawca aktywnie uczestniczył w przygotowaniu transakcji i podejmował działania typowe dla zawodowego sprzedającego.

Po piąte - złożenie wniosków o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jest to działanie o fundamentalnym znaczeniu dla oceny statusu podatkowego Wniosko­dawcy. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną nr 1 działając przez zaangażowany przez siebie profesjonalny podmiot obsługujący rynek nieruchomości złożył wnioski o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawierające szereg szczegółowych postulatów do­tyczących przeznaczenia, parametrów zabudowy, zniesienia ograniczeń i weryfikacji stref ar­cheologicznych. Działanie to zmierzało wprost do dostosowania przeznaczenia Nieruchomości do potrzeb konkretnej Inwestycji planowanej przez Zainteresowaną nr 2. Inicjatywa zmiany MPZP jest zachowaniem charakterystycznym dla profesjonalnego uczestnika rynku nierucho­mości, a nie dla osoby fizycznej zbywającej składnik majątku prywatnego.

Po szóste - uczestnictwo w postępowaniu dotyczącym decyzji (...) - Wnioskodawca uczestni­czy w postępowaniu administracyjnym dotyczącym wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obejmującej zjazd z drogi krajowej (...). Umowa przedwstępna przewiduje przy tym mechanizm automatycznego podwyższenia ceny w przypadku uzyskania tej decyzji - co oznacza, że w interesie Wnioskodawcy jest uzyskanie rozstrzygnięcia administracyjnego zwięk­szającego wartość Nieruchomości.

Po siódme - przyjęcie ryzyka gospodarczego - umowa przedwstępna przewiduje kary umowne należne obu stronom w przypadku zaistnienia określonych okoliczności. Wnioskodawca świadomie przyjął na siebie ryzyko gospodarcze związane z Planowaną transakcją, co jest zachowaniem charakterystycznym dla podmiotów prowadzących działalność handlową, a nie dla osób fizycz­nych zbywających majątek prywatny.

Po ósme - klauzula zakazu konkurencji - zobowiązanie Wnioskodawcy do niepodejmowania działalności w zakresie budowy obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m² do czasu zapłaty całości ceny jest postanowieniem niemającym żadnego odpowiednika w trans­akcjach o charakterze prywatnym. Jego obecność w umowie przedwstępnej potwierdza, że cała transakcja jest osadzona w realiach profesjonalnego obrotu komercyjnego.

Po dziewiąte - zaangażowanie wyspecjalizowanych doradców - Wnioskodawca korzysta z pomocy pośrednika transakcyjnego, a także zaangażował doradcę podatkowego do przygoto­wania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Zaangażowanie wyspecjali­zowanych doradców jest kolejnym przejawem zorganizowanego i profesjonalnego podejścia do Planowanej transakcji.

Łączna ocena wszystkich powyższych okoliczności prowadzi do jednoznacznego wniosku, że Wnioskodawca, dokonując sprzedaży Nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie ob­rotu nieruchomościami, angażując środki porównywalne do tych, jakie wykorzystują produ­cenci, handlowcy lub usługodawcy w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112. W konsekwencji Wnioskodawca działa w odniesieniu do Planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT, a sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą przepisom ustawy o VAT.

W konsekwencji należy uznać, że podejmując działania w odniesieniu do Planowanej transakcji, pomimo że Nieruchomość nie była przez niego w przeszłości wykorzystywana do czynności opodatkowanych ani zwolnionych, działa on profesjonalnie, na wzór podmiotów trudniących się handlem, a zatem w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości będzie traktowany jako po­datnik VAT.

Powyższe stanowisko wzmacnia zwłaszcza fakt, że Wnioskodawca korzysta z pomocy pośred­nika transakcyjnego, co potwierdza m.in. wyrok TSUE z dnia 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, w którym wskazano, że: Art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygoto­wanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumie­niu tego przepisu.

1.2. Uzasadnienie – Zainteresowana nr 1 oraz wspólność ustawowa małżeńska jako podatnik VAT

W ocenie Wnioskodawcy w związku z Planowaną transakcją jako podatnika VAT należy uznać wyłącznie Wnioskodawcę.

Na gruncie ustawy o VAT Wnioskodawca oraz Zainteresowana nr 1 są odrębnymi podmiotami prawa podatkowego. Ustawa o VAT nie przewiduje małżonków jako jednego podatnika po­datku od towarów i usług, niezależnie od istniejącego między nimi ustroju wspólności mająt­kowej.

TSUE w wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera), wskazał, że: Art. 9 ust. 1 dy­rektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpre­tować w ten sposób, że w ramach transakcji sprzedaży uznanej za działalność gospodarczą w rozumieniu tej dyrektywy przepis ten nie stoi na przeszkodzie uznaniu za podatnika prowadzą­cego samodzielnie działalność gospodarczą wspólności ustawowej istniejącej między małżon­kami będącymi współwłaścicielami, jeżeli małżonkowie ci jawią się względem osób trzecich jako dokonujący razem stanowiącej działalność gospodarczą transakcji sprzedaży gruntów należą­cych do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko gospodarcze związane z wykonywa­niem tej działalności.

W niniejszej sprawie taki stan nie występuje, a to oznacza, że status podatnika VAT, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, może zostać przypisany wyłącznie Wnioskodawcy. Świadczą o tym następujące względy.

Po pierwsze, należy zauważyć, że w niniejszej sprawie zarówno inicjatywa sprzedaży Nierucho­mości, jak i przeprowadzenie negocjacji oraz wszelkich czynności przygotowawczych w odnie­sieniu do Planowanej transakcji leżało po stronie Wnioskodawcy. Rola Zainteresowanej nr 1 miała charakter bierny, tj. złożyła ona wraz Wnioskodawcą wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a poza tym jedynie wyrażała ona zgodę na rozpo­rządzenie majątkiem wspólnym bądź stawiała się przed notariuszem wraz z Wnioskodawcą w celu zawarcia umów opisanych we wniosku.

Po drugie, Zainteresowana nr 1 nie negocjowała treści umów, a także nie podejmowała żad­nych profesjonalnych działań charakterystycznych dla podmiotów trudniących się handlem. Jej działania miały wyłącznie na celu umożliwienie Wnioskodawcy podjęcia tych czynności.

W takich okolicznościach uznanie za podatnika VAT wyłącznie jednego z małżonków (w tym przypadku Wnioskodawcy) jest w pełni uzasadnione, co potwierdza chociażby pismo z dnia 23.06.2025 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-1.4012.278.2025.2.IZ.

W związku z powyższym ani Zainteresowana nr 1, ani wspólność ustawowa małżeńska istnie­jąca pomiędzy Wnioskodawcą a Zainteresowaną nr 1, nie mogą zostać uznane za podatników VAT w odniesieniu do Planowanej transakcji.

2. Uzasadnienie w zakresie pytania nr 3

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudo­wanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przezna­czone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wy­łącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Działka wchodząca w skład Nieruchomości jest niezabudowana, lecz jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod zabu­dowę. Tym samym Nieruchomość nie jest co prawda terenem zabudowanym, ale jest terenem budowlanym.

Dodatkowo, jedynie na marginesie podkreślić należy, że Planowana transakcja nie będzie rów­nież korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przy­sługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodar­czej Sprzedających PIB, ani nie była przedmiotem najmu czy dzierżawy wykonywanych w ra­mach tzw. najmu prywatnego. Nieruchomość tym samym nie mogła być wykorzystywana do czynności zwolnionych.

Dodatkowo, przy nabyciu Nieruchomości Sprzedającym PIB nie przysługiwało prawo do obni­żenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji Planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomość przez Sprzedających PIB na rzecz Zainteresowanej nr 2) będzie przedmiotowo podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki podatku VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, zwłaszcza na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie w zakresie pytania nr 4

W przypadku naliczenia przez Wnioskodawcę VAT na Planowanej transakcji (dostawie Nieruchomości), przy zachowaniu warunków formalnych, Zainteresowanej nr 2 będzie przysługiwać prawo do jego odliczenia.

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do ob­niżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w Ustawie VAT stawek, a więc czynności inne niż (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i do­kumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatko­waniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zainteresowana nr 2 po zrealizowaniu Planowanej transakcji, zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT (na- jem/sprzedaż), a co za tym idzie będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego przy zaku­pie Nieruchomości.

W omawianym przypadku przeszkodą w odliczeniu przez Zainteresowaną 2 VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości nie będzie w szczególności także fakt, że podatek ten został nali­czony nieprawidłowo na czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT czy też z tego podatku zwolnioną. Zgodnie bowiem z uwagami zawartymi w uzasadnieniu w zakresie pytań 1-3 Pla­nowana transakcja (i) będzie podlegać VAT oraz jednocześnie (ii) będzie opodatkowana według właściwej stawki tego podatku (nie będzie zwolniona z VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie:

-    podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr 1 – jest prawidłowe,

-    uznania wyłącznie Pana A za podmiot występujący w charakterze podatnika podatku VAT z tytuły sprzedaży działki nr 1 zobowiązanego do wykazania Planowanej transakcji w deklaracji podatkowej (JPK_V7) - jest nieprawidłowe,

-    braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działki nr 1 i opodatkowania tej sprzedaży właściwą stawką VAT – jest prawidłowe,

-    prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przez Kupującego z tytułu zakupu działki nr 1 – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Zatem mając na uwadze ww. przepisy, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Dokonując analizy przytoczonych wyżej regulacji prawnych podkreślić należy, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług istotnym jest czy dany podmiot spełnia definicję podatnika w rozumieniu powołanego wyżej przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tegoż przepisu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji jego przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom VAT. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT. Jeżeli więc małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1, ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania jej sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawertyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitsohl, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan (Zainteresowany będący stroną postepowania) pozarolniczą działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z wpisem w CEIDG przedmiotem pozarolniczej działalności gospodarczej Pana jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a także zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. Pozostaje Pan w związku małżeńskim z Panią B (Zainteresowana nr 1 – Zainteresowana niebędącą stroną postępowania), w małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Zainteresowana nr 1 nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dalszej części opisu sprawy Pan oraz Zainteresowana nr 1 będą łącznie określani również jako „Sprzedający PIB”. Zainteresowana nr 2 – Spółka akcyjna będąca czynnym podatnikiem VAT (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) zamierza nabyć od Sprzedający PIB nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Sprzedający PIB są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości. Sprzedający PIB zostali jedynymi właścicielami Nieruchomości w wyniku etapowego nabywania udziałów w tej Nieruchomości, gdyż na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 1996 r. Wnioskodawca działając w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz Zainteresowanej nr 1 nabył udział w Nieruchomości wynoszący 65/100, na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2007 r. Sprzedający PIB nabyli od innego współwłaściciela udział w Nieruchomości wynoszący 2/100, na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2007 r. Sprzedający PIB nabyli od innego współwłaściciela udział w Nieruchomości wynoszący 33/100. W rezultacie powyższego Sprzedający PIB są jedynymi właścicielami Nieruchomości (udział 100/100) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość aktualnie składa się z jednej działki ewidencyjnej o nr 1. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, w szczególności budynki lub budowle. Nieruchomość była i nadal jest niezabudowana (i będzie niezabudowana w dacie planowanej transakcji Nieruchomość nie była przez Sprzedających PIB wykorzystywana w celach prywatnych niezwiązanych z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, w szczególności nie została nabyta z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ani innych celów osobistych. Nabycie Nieruchomości miało charakter inwestycyjny i stanowiło formę lokaty kapitału z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej w przyszłości. Po nabyciu Nieruchomość była traktowana jako składnik majątku przeznaczony do komercyjnego zagospodarowania lub zbycia – (nie wykluczał Pan także, że te czynności zostaną zrealizowane w ramach jego działalności) nie jako majątek służący zaspokajaniu potrzeb osobistych lub rodzinnych. Na decyzję o nabyciu Nieruchomości wpływ miało jej położenie oraz potencjał inwestycyjny. W chwili obecnej w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości znajdują się przede wszystkim tereny o charakterze przemysłowym, usługowym i gospodarczym. Przed zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedający PIB wystąpili do Wójta Gminy z wnioskami o zmianę ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, a także innych ustaleń planu - w sposób umożliwiający Zainteresowanej nr 2 realizację planowanej Inwestycji na nabywanej Nieruchomości.

Nieruchomość nie była wprowadzana do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy ani nie była wcześniej faktycznie wykorzystywana przez Sprzedających PIB w pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przez Sprzedających PIB wykorzystywana w celach zarobkowych, w tym nie była ani wynajmowana, ani dzierżawiona innym podmiotom za wynagrodzeniem.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę, że – jak wynika z opisu sprawy – Sprzedający PIB tj. małżonkowie A i B nie wykorzystywali nieruchomości w celach prywatnych, w szczególności nie została nabyta z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ani innych celów osobistych. Nabycie Nieruchomości miało charakter inwestycyjny i stanowiło formę lokaty kapitału z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej w przyszłości. Po nabyciu Nieruchomość była traktowana jako składnik majątku przeznaczony do komercyjnego zagospodarowania lub zbycia – nie jako majątek służący zaspokajaniu potrzeb osobistych lub rodzinnych. Na decyzję o nabyciu Nieruchomości wpływ miało jej położenie oraz potencjał inwestycyjny.

Zatem, z powyższych okoliczności wyraźnie wynika, że Sprzedający PIB przy nabyciu działki nr 1 kierowali się zamiarem wykorzystania tej działki do prowadzenia działalności gospodarczej a nie natomiast w celach osobistych – co sami podkreślili w opisie sprawy. Tym samym zamysł wykorzystania przedmiotowej działki w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż ww. działki nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym miejscu jeszcze raz należy przytoczyć ww. orzeczenia TSUE potwierdzające powyższe stanowisko tj. wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawertyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitsohl oraz orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że działka nr 1 nie była użytkowana ani nabyta w celach prywatnych Sprzedających PIB, a w odniesieniu do tej działki Sprzedający PIB dokonali czynności z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez zamiar wykorzystywania ich do działalności gospodarczej tj. Nabycie Nieruchomości miało charakter inwestycyjny i stanowiło formę lokaty kapitału z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej w przyszłości, a po nabyciu Nieruchomość była traktowana jako składnik majątku przeznaczony do komercyjnego zagospodarowania lub zbycia – nie jako majątek służący zaspokajaniu potrzeb osobistych lub rodzinnych

W konsekwencji transakcja zbycia działki nr 1 nie będzie stanowiła dostawy towarów należących do majątku prywatnego Sprzedających PIB, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej ich działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

W związku z tym, ww. zamiar wykorzystywania działki 1 ma decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej stwierdzenia, czy dokonując sprzedaży działki Sprzedających PIB będą działali jako podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Kolejną przesłanką dla uznania, że sprzedaż działki 1 dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług jest wystąpienie przez Sprzedających PIB do Wójta Gminy z wnioskami o zmianę ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, a także innych ustaleń planu - w sposób umożliwiający Zainteresowanej nr 2 realizację planowanej Inwestycji na nabywanej Nieruchomości

Na uwagę zasługuje również fakt, że w celu identyfikacji nabywcy i nawiązania relacji handlowej Sprzedający PIB wykorzystywali pośrednika transakcyjnego. Pośrednik transakcyjny złożył również w imieniu Sprzedających PIB wniosek o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania terenu. Sprzedający PIB zawarli również umowy o wyłączność oraz umowy o zachowaniu poufności.

Zatem nie sposób uznać, że działania te tj. wystąpienie o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 w celu umożliwienia na przedmiotowej działce planowanej inwestycji przez spółkę to działania w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających PIB bowiem działania te umożliwią wykorzystanie przedmiotowej działki nr 1 do działalności gospodarczej Spółki.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności, dokonując sprzedaży działki nr 1 Sprzedający PIB nie będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, z uwagi na to, że przedmiotowa działka nie była zakupiona w celach prywatnych i miała być przeznaczona do komercyjnego zagospodarowania lub zbycia a nie jako majątek służący zaspakajaniu potrzeb osobistych lub rodzinnych. Tym samym w ramach opisanej transakcji Sprzedający PIB tj. zarówno A i B - każdy z małżonków z osobna, występować będą charakterze podatnika o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Stroną zawieranych umów z Zainteresowanym nr 2 byli oboje małżonkowie. Zainteresowana nr 1 wyraziła zgodę na zawarcie ww. umów oraz dokonanie ich podpisania.

Zatem w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających PIB tj. zarówno A i B - każdego z małżonków z osobna - za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z czym sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym zarówno A i B będą zobowiązani do wykazania swojej części Planowanej transakcji w deklaracji podatkowej (JPK_V7).

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, że transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jest prawidłowe.

Natomiast Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, że podatnikiem VAT z tytułu Planowanej transakcji będzie wyłącznie A i wyłącznie A będzie zobowiązany do wykazania Planowanej transakcji w deklaracji podatkowej (JPK_V7) - jest nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii opodatkowania przedmiotu sprzedaży tj. działki nr 1 (pytanie nr 3) zauważyć należy co następuje:

W tym miejscu należy wskazać, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W niniejszej sprawie – jak Państwo wskazali – na moment sprzedaży działka nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie przeznaczona pod zabudowę w całości.

Tym samym przedmiotowa działka nr 1, która będzie przedmiotem sprzedaży rzecz Spółki będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z treści wniosku wynika, aby przedmiotowa działka nr 1 nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 przez Sprzedających PIB rzecz Spółki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia przez Zainteresowanego 2 działki nr 1.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że dzień złożenia niniejszego wniosku Zainteresowana nr 2 zakłada, że po nabyciu Nieruchomość będzie wykorzystywana przez nią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Inwestycja polegać ma na budowie centrum handlowego, który wg przyjętej typologii stanowić będzie park handlowy. Działalność taka będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej (podstawowej) stawki VAT. Zainteresowana nr 2 nie wyklucza również wariantu mieszanego, w którym część parku handlowego będzie prowadzona, zarządzana i komercjalizowana przez Zainteresowaną nr 2, natomiast jedna albo kilka części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego obejmującego Nieruchomość i nieruchomość sąsiednią zostanie sprzedana na rzecz jednego albo kilku podmiotów trzecich. Zainteresowana nr 2 zakłada, że w takim przypadku ww. sprzedaż będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT. W konsekwencji nabycie Nieruchomości nr 1 będzie pozostawać w bezpośrednim związku z wykonywaniem przez Zainteresowanego 2 czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Ponadto Zainteresowany 2 jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, zbycie działki nr 1 nie będzie stanowiło czynności zwolnionej na podstawi art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, będzie w całości opodatkowane właściwą stawką VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie zastosowania ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Zainteresowanej nr 2 będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki nr 1.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.