0111-KDIB3-1.4012.479.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna2026-09-11Dyrektor Krajowej Informacji SkarbowejAktualna

Nieuznanie zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości zabudowanej oraz prawo do odliczenia podatku VAT.

budowle budynek grunty-grunt zabudowany nieruchomości-nieruchomość zabudowana odliczenia-prawo do odliczenia przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 18 czerwca 2026 r. (opłata).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) sp. z o. o. (Kupujący, Nabywca)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) sp. z o. o. (Sprzedający, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

Status Zainteresowanych.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i w dniu zawarcia opisanej Transakcji (zdefiniowanej i opisanej poniżej) pozostanie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, w skład przedmiotowej działalności Kupującego wchodzi kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z).

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i w dniu zawarcia opisanej Transakcji (zdefiniowanej i opisanej poniżej) pozostanie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony”, „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ani Sprzedający ani Kupujący nie są przedsiębiorcami przesyłowymi w rozumieniu art. 305¹ Kodeksu cywilnego.

Sprzedający oraz Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego zdefiniowanych poniżej Gruntów, wraz z własnością zlokalizowanych na nich Budynków i Budowli, jak również ruchomości znajdujących się na Gruntach oraz inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego (dalej: „Transakcja”). Zawarcie Umowy Sprzedaży poprzedzi podpisanie umowy przedwstępnej.

Strony planują, że do zawarcia Transakcji dojdzie w listopadzie 2026 r.

Kupujący i Sprzedający są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opodatkowania podatkiem od towarów i usług płatności związanej z miesiącem zamknięcia, która nastąpi pomiędzy Zainteresowanymi. W związku z tym w dalszych punktach Zainteresowani opisują m.in. Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

i) nieruchomość gruntową położoną w (...) przy ul. (...), stanowiącą działkę nr 1, obręb (…) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 1”);

ii) nieruchomość gruntową położoną w (...) przy ul. (...), stanowiącą działkę nr 2, obręb (…), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi Księgę Wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 2”);

iii) – Grunt 1 i Grunt 2 dalej łącznie jako „Grunty”;

iv) zlokalizowany na obu Gruntach budynek biurowy, posiadający 6 kondygnacji naziemnych, o powierzchni wynajmu brutto wynoszącej ok. (...) m² oraz 2 kondygnacje podziemne, w których dostępnych jest 269 miejsc parkingowych, klasyfikowany do symbolu PKOB 1220 – budynki biurowe (dalej: „Budynek”) wraz z instalacjami, systemami i innymi elementami wykorzystywanymi dla potrzeb Budynku oraz wymaganymi do jego obsługi, niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności od Budynku; Budynek zdefiniowany powyżej będzie zarazem stanowił budynek zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane;

v) prawo własności naniesień znajdujących się na Gruntach, będących własnością Sprzedającego, takich jak naniesienia stanowiące budowle lub ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, które zostały szczegółowo wymienione w dalszej części (dalej łącznie: „Budowle”) oraz naniesienia w postaci innych obiektów budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego, w tym urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury.

Grunty, Budynek, Budowle oraz inne naniesienia na Gruntach w dalszej części wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”.

Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym Gruntów. Użytkowanie wieczyste Gruntu 1 oraz Gruntu 2 zostało ustanowione do 5 grudnia 2089 r.

Grunty znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic (...), przyjęty na podstawie uchwały Rady Miasta (...) nr (…), zgodnie z którą Nieruchomość znajduje się na obszarach oznaczonych symbolami: 73.1-U – tereny usług oraz 15 KDL – tereny dróg publicznych klasy lokalnej (ul. (...)).

Strony przedstawiają poniżej podsumowanie naniesień stanowiących własność Sprzedającego, które (poza opisanym wyżej Budynkiem) – według ich najlepszej wiedzy na moment złożenia wniosku – będą istniały na Gruntach na moment dokonania Transakcji, wraz z ich kwalifikacją na gruncie przepisów Prawa budowlanego.

Lp.	Naniesienie	Klasyfikacja na gruncie Prawa budowlanego	Lokalizacja (Grunt 1/Grunt 2)	Data przyjęcia do użytkowania
1.	Nawierzchnie utwardzone – drogi i chodniki	Budowla	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
2.	T2 Pylon informacyjny zewnętrzny	Budowla	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
3.	Instalacja kanalizacji deszczowej zewnętrznej	Budowla	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
4.	Oświetlenie zewnętrzne	Budowla	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
5.	Słupki hydrauliczne	Budowla	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
6.	Murki oporowe	Budowla	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
7.	Stołki	Obiekty małej architektury	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
8.	Ławki	Obiekty małej architektury	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
9.	Kosze	Obiekty małej architektury	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
10.	Donica na tarasie	Obiekty małej architektury	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
11.	Projektory oświetleniowe	Obiekty małej architektury	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.
12.	Poidełko dla ptaków	Obiekty małej architektury	Grunt 1	1 sierpnia 2022 r.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Wszelkie naniesienia stanowiące własności Sprzedającego stanowiące urządzenia budowlane są funkcjonalnie związane z Budynkiem.

Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntów oraz wyłącznym właścicielem Budynku, Budowli oraz ruchomości znajdujących się na Gruntach i będących przedmiotem Transakcji.

Budynek i Budowle będące przedmiotem wniosku znajdują się w całości na Gruntach.

Na Gruntach znajdują się ponadto następujące elementy infrastruktury:

i) przyłącze elektroenergetyczne – należące do (...) Sp. z o. o.;

ii) przyłącze ciepłownicze – należące do (...);

iii) światłowody – należące do operatorów telekomunikacyjnych;

- które nie stanowią własności Sprzedającego i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Ponadto, Sprzedający jest właścicielem przyłączy kanalizacji ogólnospławnej, przyłączy kanalizacji sanitarnej oraz przyłączy kanalizacji deszczowej, które zlokalizowane są poza Gruntami, na gruncie należącym do miasta stołecznego (...), a które zarazem związane są funkcjonalnie z Budynkiem. Możliwe jest, że w ramach Transakcji dojdzie do rozliczenia (sprzedaży na rzecz Kupującego) nakładów poniesionych przez Sprzedającego na posadowienie ww. infrastruktury.

(ii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 wraz z związanymi z nim prawami własności na podstawie umowy z 1 lipca 2022 r. (Rep. A nr (…)) o zniesieniu współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku i urządzeń oraz umowy o ustanowieniu służebności zawartej przez Sprzedającego i (...) sp. z o. o. (dalej: „(...)”) (dalej: „Zniesienie Współwłasności”). Umowa współużytkowników wieczystych o podział nieruchomości do korzystania została pierwotnie zawarta przez Sprzedającego i (...) po wspólnym nabyciu przez obie spółki prawa wieczystego użytkowania m.in. Gruntu 1 od (...) S.A. (dalej: „(...)”) na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynku i budowli z 7 stycznia 2020 r. (Rep. A nr (…)) (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży 1”).

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 wraz z związanymi z nim prawem własności budynku od (...) sp. z o. o. (dalej: „(...)”) na podstawie umowy sprzedaży i umowy ustanowienia służebności gruntowych z 20 grudnia 2021 r. (Rep. A nr (...)) (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży 2”).

(...) na dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży 1 była podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż m.in. prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 wraz z ówczesnymi zabudowaniami była w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według obowiązującej stawki, w związku z czym nie doszło do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z jej wykonaniem.

(...) na dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży 2 była podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2 wraz z ówczesnymi zabudowaniami była w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według obowiązującej stawki, w związku z czym nie doszło do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z jej wykonaniem.

Na moment zawarcia umowy Zniesienia Współwłasności (...) była podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a sama umowa Zniesienia Współwłasności podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z tytułu zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży 1 oraz Poprzedniej Umowy Sprzedaży 2 jak również umowy Zniesienia Współwłasności Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o podatek naliczony.

W związku z realizacją Inwestycji, pierwotnie istniejący budynek znajdujący się na Gruncie 1 oraz wszelkie budowle i naniesienia znajdujące się na Gruntach 1 i 2 zostały wyburzone.

Inwestycja została zakończona i 28 stycznia 2022 r. Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku. Inwestycja objęła wybudowanie Budynku wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz komunikacyjną, na terenie Gruntów.

Sprzedający był uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od wydatków poniesionych na Inwestycję, w tym w szczególności w związku z wzniesieniem Budynku oraz Budowli.

(iii) Wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającego po zakończeniu Inwestycji i jej status w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Celem Inwestycji było zbudowanie funkcjonalnego Budynku, przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu znajdujących się w nim powierzchni biurowych, usługowych oraz miejsc parkingowych.

Sprzedający po zrealizowaniu Inwestycji poniósł wydatki na ulepszenie poszczególnych części powierzchni Budynku (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które w stanie na 31 lipca 2023 r. przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku. Z tytułu tych wydatków, Sprzedającemu również przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego.

Od 1 sierpnia 2023 r. w stosunku do Budynku Sprzedający nie ponosił, jak również nie będzie ponosił do dnia Transakcji, wydatków na jego ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które przekroczyłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W przypadku Budowli, Sprzedający po oddaniu ich do użytkowania nie ponosił wydatków na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które przekroczyłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie będzie również ponosił tego typu wydatków (przekraczających wspomnianą wartość 30%) do czasu zawarcia Transakcji.

Sprzedający dokonywał sukcesywnego oddawania w najem albo dzierżawę poszczególnych elementów Budynku, zawierając kolejno następujące umowy (w większości przypadków umowy najmu obejmują również najem miejsc parkingowych):

i) umowa najmu powierzchni zawarta 30 grudnia 2021 r. z (...) sp. z o. o. i następnie zmieniona aneksem nr 1 z 6 czerwca 2022 r., aneksem nr 2 z 20 kwietnia 2023 r., aneksem nr 3 z 28 czerwca 2023 r. oraz aneksem nr 4 z 31 marca 2026 r.;

ii) umowa dzierżawy zawarta 1 lutego 2022 r. z (...) sp. z o. o. (dawniej (...) Spółka Jawna), dotycząca oddania do używania części Budynku (w tym dachu, szachtów i instalacji technicznych) na potrzeby instalacji telekomunikacyjnej (system (…));

iii) umowa najmu powierzchni zawarta 16 marca 2022 r. z (...) Sp. z o. o. i następnie zmieniona aneksem z 27 kwietnia 2023 r.;

iv) umowa najmu powierzchni zawarta 1 czerwca 2022 r. z (...) sp. z o.o. i następnie zmieniona aneksami z 12 kwietnia 2023 r. i z 28 kwietnia 2023 r.;

v) umowa najmu powierzchni zawarta 3 czerwca 2022 r. z (...) S.A. i następnie zmieniona aneksami z 29 czerwca 2023 r., 28 września 2023 r., 15 lipca 2024 r. oraz 23 lipca 2025 r.;

vi) umowa najmu powierzchni zawarta 28 lipca 2022 r. z (...) sp. z o. o.;

vii) umowa najmu powierzchni zawarta 28 lipca 2022 r. z (...) i następnie zmieniona aneksami z 21 września 2022 r., 11 listopada 2022 r., 17 kwietnia 2023 r. i 31 lipca 2023 r. – przy czym 6 grudnia 2022 r. w miejsce (...) jako nowy najemca weszła (...) sp. z o. o. (obecnie (...) sp. z o. o. w likwidacji), przy czym na dzień Transakcji ta umowa najmu zostanie najprawdopodobniej rozwiązana;

viii)umowa najmu powierzchni zawarta 29 lipca 2022 r. ze (...) sp. z o. o. i następnie zmieniona aneksem nr 1 z 17 maja 2023 r.;

ix) umowa najmu powierzchni zawarta 27 marca 2023 r. z (...) sp. z o.o. (dawniej (...) Sp. z o. o.);

x) umowa najmu powierzchni zawarta 27 czerwca 2023 r. z (...) S.A. i następnie zmieniona aneksami z 2 listopada 2023 r., 14 marca 2024 r. oraz 29 września 2025 r.;

xi) umowa najmu powierzchni zawarta 3 lipca 2023 r. z (...) S.A. (dawniej (...));

xii) umowa najmu powierzchni zawarta 8 listopada 2024 r. z (...) ((...) sp. z o. o.) oraz umowa najmu miejsc parkingowych na czas nieokreślony z 17 lipca 2025 r.;

xiii) umowa najmu powierzchni zawarta 6 listopada 2025 r. z (...) sp. z o. o.;

xiv) umowa najmu powierzchni zawarta 22 maja 2026 r. z (...) sp. z o. o.;

- dalej „Umowy Najmu”.

W przeszłości w stosunku do części powierzchni Budynku, Sprzedający zawarł również umowę najmu powierzchni 19 października 2022 r. z (...) sp. z o. o., która następnie została rozwiązana na podstawie porozumienia stron z 3 kwietnia 2025 r. Prawa i obowiązki z tej umowy nie będą przedmiotem przyszłej Transakcji.

Po realizacji inwestycji, przed efektywnym rozpoczęciem najmu powierzchni Budynku przez poszczególnych najemców, wykonywane były prace adaptacyjne, które miały przygotować dany lokal do potrzeb najemcy (tzw. fit-out’y). W przypadku części z Umów Najmu koszty takich prac ponoszone były przez Sprzedającego, co doprowadziło do przekroczenia ww. pułapu 30% wydatków na ulepszenie Budynku względem jego wartości początkowej.

Z tytułu ww. prac fit-out, których koszt ponoszony był przez Sprzedającego, był on uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od poniesionych w związku z tym wydatków.

W praktyce, po realizacji Inwestycji i wybudowaniu Budynku, jego powierzchnia w całości została oddana do użytkowania poszczególnym najemcom/dzierżawcy. Zarazem, po wybudowaniu Budynku i poniesieniu wydatków na ulepszenie poszczególnych części jego powierzchni (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które w stanie na 31 lipca 2023 r. przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej, od 1 sierpnia 2023 r. część powierzchni Budynku w dalszej części była użytkowana przez dotychczasowych najemców/dzierżawcę, natomiast część powierzchni Budynku (w tym ta, której dotyczyły nakłady) została oddana do użytkowania określonym najemcom (możliwość faktycznego dysponowania powierzchnią, w tym najpierw na cele wykonania prac adaptacyjnych (prace fit-out) – jeżeli prace te realizowane były przez najemcę) dopiero:

i) 5 marca 2024 r.;

ii) 2 kwietnia 2024 r.;

iii) 14 listopada 2024 r.

W efekcie, w stosunku do ww. części powierzchni Budynku (tj. o których mowa w akapicie powyżej) nie doszło jeszcze w całości do ponownego jej oddania do użytkowania najemcom. Zarazem, Sprzedający nie rozpoczął w tym zakresie użytkowania tych części na własny użytek. Zgodnie z planami Stron, do momentu zawarcia Transakcji całość Budynku zostanie ponownie oddana do użytkowania najemcom.

Sprzedający po zrealizowaniu Inwestycji prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Budynku. Działalność ta nakierowana była przy tym na skomercjalizowanie Budynku w możliwie najwyższym stopniu i docelową sprzedaż na rzecz innego podmiotu. Zgodnie z praktyką rynkową, możliwie wysoki poziom komercjalizacji Budynku wpływa w sposób istotny na możliwie wysoką wartość ceny, którą docelowo Sprzedający może uzyskać z tytułu zbycia Nieruchomości.

Działalność Sprzedającego była i jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisana powyżej, tj. działalności innej niż – aktualnie – komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości. Sprzedający nie posiada aktywów innych niż związane z tą działalnością gospodarczą (innych niż Nieruchomość, prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu, kaucje itp.).

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Jako że przedmiot Transakcji stanowi cały majątek Sprzedającego, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Sprzedający mógłby potencjalnie go oddzielić, ani dla których mógłby potencjalnie prowadzić odrębne księgi. W tym zakresie należy wskazać, że zdaniem Stron, zbywana Nieruchomość w ramach planowanej Transakcji nie będzie na moment sprzedaży wyodrębniona u Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, tzn. na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej nie będzie możliwe przyporządkowanie tylko przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co nie będzie możliwe określenie wyniku finansowego.

Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących usługi zarządzania nieruchomościami. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami. Zdaniem Stron przedmiot Transakcji nie będzie posiadał w praktyce potencjalnej zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze i Spółka (nabywca) nie będzie miała faktycznej możliwości nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej obecnie przez Sprzedającego w zakresie prowadzonym aktualnie przy pomocy Nieruchomości.

(iv) Opis planowanej Transakcji.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie m.in. sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu (w tym wymienionej umowy dzierżawy – zgodnie z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego) zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Strony nie wykluczają także, że na moment Transakcji dojdzie do zawarcia umów najmu innych niż obecnie istniejące Umowy Najmu (np. w sytuacji, gdy do czasu Transakcji dojdzie do rozwiązania/wypowiedzenia istniejącej Umowy Najmu), które nie zostaną przeniesione na Kupującego z mocy prawa – w takich przypadkach Sprzedający dokona cesji praw i przeniesienia obowiązków z tych umów na Kupującego (o ile w ogóle wystąpią).

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

i) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności Budynku, Budowli i pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruntach;

ii) przeniesienie prawa własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

iii) przeniesienie praw i obowiązków związanych z Umowami Najmu dotyczącymi Nieruchomości – jeżeli z jakiegokolwiek powodu te prawa i obowiązki nie przeszłyby na Kupującego z mocy prawa;

iv) przeniesienie w zakresie przysługującym Sprzedającemu autorskich i pokrewnych praw majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością (w szczególności do projektów wykorzystanych do budowy Budynku i Budowli);

v) przeniesienie praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie Umów Najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji/depozytów zdeponowanych przez najemców wraz z zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia kaucji/depozytów zgodnie z Umowami Najmu;

vi) przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości prac dotyczących Nieruchomości, w tym budowlanych (gwarancje jakości i rękojmie);

vii) wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, decyzji administracyjnych, projektów architektonicznych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualnymi na dzień Transakcji najmami powierzchni w Budynku (w tym Umów Najmu);

viii)przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy o ustanowieniu służebności oraz porozumienia dotyczącego rozliczenia kosztów związanych z ustanowionymi służebnościami i ich realizacją;

ix) przeniesienie praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu z tytułu umów na podstawie których dostawcy mediów są uprawnieni do korzystania z Nieruchomości w celu dostarczania mediów (przy czym na tym etapie Strony nie mogą wykluczyć, że nie dojdzie jednak do przeniesienia tych praw i obowiązków);

x) udzielenie prawa do wykorzystywania logotypu (tj. „(...)”) związanego z użytkowaniem Budynku, a nie z przedsiębiorstwem Sprzedającego – w szczególności na potrzeby prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Elementami”.

W zakresie, w jakim w związku z nabyciem/wytworzeniem Przenoszonych Elementów wystąpił podatek naliczony, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przenoszone Elementy były dotychczas i będą do dnia Transakcji wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Strony również nie wykluczają także, że w ramach Transakcji dojdzie do zbycia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw z umów licencyjnych lub certyfikatów wydanych dla oprogramowania wykorzystywanego przez Sprzedającego do zarządzania Budynkiem i obsługi Budynku, które są niezbędne do eksploatacji Budynku. Jednocześnie na moment składania wniosku Strony nie mogą definitywnie potwierdzić, czy nabycie praw i obowiązków z umów dotyczących oprogramowania ostatecznie nastąpi.

Dodatkowo, jak wskazano powyżej, z mocy prawa nastąpi przeniesienie praw i obowiązków związanych z Umowami Najmu dotyczącymi Nieruchomości.

Ponadto, na moment Transakcji Sprzedający przedstawi Kupującemu zgodę na przeniesienie decyzji dotyczących wykorzystania pasa ruchu w celu wykonania przyłączy inżynieryjnych/decyzji zezwalających na umieszczenie urządzeń infrastruktury technicznej w pasie drogowym.

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu niezbędne dane finansowe dotyczące Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść odpowiednio Sprzedający albo Kupujący za okres (odpowiednio) przed i po Transakcji.

W zależności od ostatecznych uzgodnień między Stronami, Strony mogą ponadto zawrzeć w ramach Transakcji określoną umowę przewidującą mechanizm kompensacyjny dla Kupującego (gwarancja czynszowa udzielona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego lub umowa najmu typu master lease (która wchodziłaby w życie w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym (jako najemcą) i Kupującym (jako wynajmującym)), w przypadku, gdyby na moment Transakcji nie wszystkie powierzchnie byłyby wynajęte (tzn. doszłoby do rozwiązania albo innej formy zakończenia jednej z Umów Najmu w okresie poprzedzającym Transakcję). Ponadto, w takim wypadku Sprzedający przedstawi Kupującemu stosowne poręczenie w rozumieniu Kodeksu cywilnego, które zabezpieczać będzie realizację praw z tytułu ww. umowy. Dodatkowo Strony nie wykluczają, że Sprzedający będzie zobowiązany do naprawy zidentyfikowanych wad/defektów i w związku z tym część ceny zostanie zatrzymana do momentu naprawienia takich wad/defektów.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Zainteresowani wskazują, że dokumenty związane z Nieruchomością, które również mogą zostać przeniesione na Kupującego, nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z działalnością gospodarczą Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

Strony planują wypowiedzenie przez Sprzedającego, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji lub w okolicach tej daty, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych i umów o dostawę mediów).

Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można też wykluczyć, że część umów ściśle związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. Strony skoordynują swoje działania i będą współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpi przerwa w dostawach usług i mediów do Nieruchomości po dokonaniu Transakcji. Do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego, Sprzedający będzie kontynuował przedmiotowe umowy, a Kupujący będzie zwracał Sprzedającemu koszty (bez żadnych dopłat czy marży) usług dostarczanych na rzecz Nieruchomości.

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

i) praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;

ii) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Nieruchomości (z zastrzeżeniem, że część umów ściśle związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji);

iii) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług księgowych i podatkowych;

iv) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego;

v) swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność Sprzedającego;

vi) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

vii) środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów najemców w związku z Umowami Najmu oraz ewentualnych depozytów/retencji wykonawców);

viii)ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

ix) zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych;

x) należności Sprzedającego;

xi) wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-how, reputacja firmy, kontakty itp.;

xii) źródeł finansowania działalności Sprzedającego;

xiii)pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia pracowników).

W związku z Transakcją nie dojdzie do zbycia zakładu pracy Sprzedającego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

W związku z Transakcją na Kupującego nie przejdą żadne prawa ani obowiązki z jakiejkolwiek umowy kredytowej, której stroną jest Sprzedający.

Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Z perspektywy Sprzedającego działalność w zakresie najmu Budynku miała charakter przejściowy i nakierowana była na uzyskanie możliwie najwyższej ceny za zbycie Nieruchomości. Zgodnie z standardami rynkowymi, potencjalni nabywcy/kupujący gotowi są zapłacić więcej za w pełni skomercjalizowane budynki (w pełni wynajęte).

Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości w stosunku do tych elementów Transakcji, które mogłyby ewentualnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług w całości.

Sprzedający posiada i będzie posiadał rachunek bankowy, na który ma zostać zapłacona kwota podatku od towarów i usług znajdujący się na tzw. białej liście podatników podatku od towarów i usług prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej zgodnie z art. 96b ustawy o podatku od towarów i usług.

W Umowie Sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e ustawy Ordynacja podatkowa zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Ponadto, jak wskazano powyżej, Zainteresowani mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać następujących rozliczeń:

i) w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu z tytułu Umów Najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych – bez zaangażowania najemców;

ii) czynsz najmu oraz opłaty serwisowe i eksploatacyjne za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostaną w całości pobrane przez Sprzedającego na podstawie faktur dla najemców, a Kupujący nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już użytkownikiem wieczystym/właścicielem Nieruchomości;

iii) Sprzedający przeleje Kupującemu kwotę czynszu odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej: „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Sprzedającemu przez Kupującego; rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych nastąpi oddzielnie na zasadach uzgodnionych w Umowie Sprzedaży;

iv) ponadto, Strony – po ustaleniu ostatecznego modelu rozliczeń oraz uwzględniając ostateczną datę Transakcji – dokonają rozliczenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Gruntów za 2026 r., która została już uiszczona przez Sprzedającego.

Zgodnie z ustaleniami poczynionymi przez Strony, do zawarcie Transakcji ma dojść najpóźniej 4 listopada 2026 r.

(v) Podjęcie działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni znajdującej się w Budynku na cele komercyjne. Działalność ta będzie podlegać wyłącznie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Podsumowując:

i) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;

ii) bezpośrednio po Transakcji co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów (z zastrzeżeniem, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji);

iii) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

i) zarządzanie Nieruchomością,

ii) dostawę mediów (z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia określonych umów dotyczących mediów w ramach Transakcji) oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia określonych umów serwisowych w ramach Transakcji),

iii) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Planowana przez Kupującego działalność z wykorzystaniem Nieruchomości stanowić będzie przy tym wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

(vi) Dodatkowe informacje.

Kupujący będzie ponosił wszelkie koszty utrzymania Nieruchomości od dnia Transakcji. Jeśli z przyczyn technicznych część takich kosztów poniesie Sprzedający, zostaną one rozliczone między Stronami.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (uwzględniając również fakt, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie (uwzględniając również fakt, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy), Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1 ust. 10 ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

5. Czy otrzymanie Płatności przez Kupującego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego?

6. Czy rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych, które nastąpi oddzielnie na zasadach uzgodnionych w Umowie Sprzedaży przez Kupującego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że rozliczenie to nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego?

7. Czy - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 5 i 6 - Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność jak i faktury z rozliczeniem opłat serwisowych i eksploatacyjnych, o której mowa w pytaniu 5 i 6, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1) Zdaniem zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania z VAT, ponieważ:

i. planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju (Polski) w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

ii. planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności wyłączonej z VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. składniki majątku przenoszone na Kupującego w ramach Transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

2) Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, ponieważ:

i. nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT);

ii. nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (z uwagi na to, że Grunty wchodzące w skład Nieruchomości są zabudowane);

iii. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania w stosunku do dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z uwagi na to, że dostawa Nieruchomości nastąpi częściowo przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia oraz Strony złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie elementów Transakcji, które mogłyby potencjalnie podlegać takiemu zwolnieniu);

iv. nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (z uwagi na to, że Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w ramach realizacji Inwestycji (w tym przy budowie Budynku i Budowli) oraz w ramach nakładów ponoszonych przez Sprzedającego po wybudowaniu Budynku (fit-out’y)).

3) Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT (uwzględniając również fakt, że Strony dodatkowo skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ponieważ nabywana Nieruchomość będzie służyła działalności opodatkowanej VAT Kupującego.

5) Zdaniem Zainteresowanych, otrzymanie Płatności przez Kupującego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego.

6) Zdaniem Zainteresowanych, rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych, które nastąpi oddzielnie na zasadach uzgodnionych w Umowie Sprzedaży przez Kupującego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że rozliczenie to nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego.

7) W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytań nr 5 i 6, zdaniem Zainteresowanych Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT, wystawionej przez Kupującego i dokumentującej Płatność jak i faktury z rozliczeniem opłat serwisowych i eksploatacyjnych, o której mowa pytaniu 5 i 6, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1)

Uwagi wstępne

a. W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie w ogóle podlegać VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na terytorium Polski, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie, czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

b. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

c. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

d. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF”).

e. Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz ZCP – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej Transakcji.

f. Stąd – organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też poszczególnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. I SA/Gl 1044/08).

g. Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT, interpretacjach indywidualnych, orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Objaśnieniach MF.

Definicja ustawowa

h. Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W interpretacjach organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dalej: „Dyrektor KIS” z dnia 13 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.759.2025.3.JSU, z dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.302.2024.3.KO, z dnia 13 sierpnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.381.2024.4.MG, z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 19 listopada 2024 r., sygn. 112-KDIL1-3.4012.551.2024.2.AKR, z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.559.2024.2.KK, z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM, z dnia 20 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM, czy interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej, dalej: „DIS”, w (...) z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/Kr,) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki NSA z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok WSA w (...) z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok WSA w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 4810) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego.

i. W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

• koncesje, licencje i zezwolenia;

• patenty i inne prawa własności przemysłowej;

• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

• tajemnice przedsiębiorstwa;

• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

j. Stosownie do dyspozycji art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

k. Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Przedmiot Transakcji

l. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji wyczerpuje przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa.

m. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na przedsiębiorstwo w myśl art. 551 Kodeksu cywilnego i w ocenie Stron przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (także w rozumieniu funkcjonalnym).

n. Przedmiotem Transakcji będzie jedynie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności Budynku oraz innych naniesień (w tym Budowli), elementów wyposażenia i ruchomości związanych z Nieruchomością (niestanowiących ich części składowych), dokumentacji prawnej, projektowej i technicznej oraz innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością (np. praw autorskich do projektu budowlanego, gwarancji itp.). – tj. elementów szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

o. Tym samym, przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w zakres aprobowanej przez orzecznictwo definicji przedsiębiorstwa, obejmujących w szczególności:

· nazwę przedsiębiorstwa Sprzedającego;

· tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how;

· należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe Sprzedającego;

· prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

· księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne), związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

· pracowników Sprzedającego (brak zatrudnienia);

· środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (za wyjątkiem depozytów);

· prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umowy świadczenia usług księgowych i podatkowych;

· umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego.

p. W ocenie Stron na powyższe wnioski nie wpływa przy tym fakt, że w ramach Transakcji Kupujący uzyska prawo do wykorzystania logotypu (...), które pozostaje ściśle związane z Budynkiem a nie z przedsiębiorstwem Sprzedającego i udzielone zostało w szczególności na potrzeby prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni.

q. W tym miejscu należy wskazać na liczne orzecznictwo oraz stanowiska organów interpretacyjnych, które potwierdzają prawidłowość wyżej przedstawionej argumentacji, sprowadzającej się do stwierdzenia, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT zbycie przedsiębiorstwa:

· interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 13 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.759.2025.3.JSU;

· interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.437.2024.3.AR;

· interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 14 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.401.2024.3.MW;

· interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 6 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.301.2024.4.KO;

· interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.72.2024.1.AKA;

· interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 13 października 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.362.2023.2.DS;

· interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 8 września 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.385.2023.2.MJ;

· Wyrok WSA z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19 – „Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”;

· Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 16 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH;

· Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.440.2018.3.WH;

· Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.304.2018.2.KT.

r. Z racji tego, iż w zakres przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą elementy konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Stron, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił zasobu/zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

ZCP – definicja

s. Pojęcie ZCP – w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” – zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, a konkretnie w art. 2 pkt 27e tej ustawy. Jak wynika z powołanego przepisu, przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

t. Zgodnie zaś z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 13 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.759.2025.3.JSU, z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 13 września 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.530.2024.2.AWY, z dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.220.2024.3.AW, z dnia 30 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.451.2024.2.MŻ, z dnia 12 kwietnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.63.2024.3.DK, z dnia 15 lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.675.2023.3.AWY, z dnia 16 listopada 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.558.2023.2.MM, z dnia 10 lutego 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.874.2022.1.MN, z dnia 22 grudnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.581.2022.3.DP, z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK, z dnia 29 marca 2018 r.), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

· istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

· składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (są wyodrębnione funkcjonalnie),

· zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

u. Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

v. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa sprzedającego.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

w. Przepisy ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.

x. Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in. „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość”. Zatem już sam wstępny fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych, podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.

y. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w skład takiego zespołu – aby można było mówić o ZCP – muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz zobowiązania.

z. Przy czym w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone, hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego faktu posiadania pewnych składników majątkowych).

aa. W ocenie Zainteresowanych, nie sposób przyjąć, że w ramach planowanej Transakcji Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że nabędzie on ZCP. W szczególności, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, które zostały zawarte przez Sprzedającego z zewnętrznymi usługodawcami, w tym umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością oraz umowy, na podstawie której Sprzedającemu są świadczone usługi zarządzania aktywami. Umowy te są kluczowe dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu.

bb. Kwestia wstąpienia przez Kupującego w stosunki najmu oraz umowy dzierżawy jest konsekwencją nabycia Budynku, będącego przedmiotem najmu i nastąpi z mocy prawa (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Zgodnie z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego te same zasady stosuje się odpowiednio do umów dzierżawy). Ponadto, przeniesienie na Kupującego praw i zobowiązań z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców jest wprost konsekwencją wspomnianego wyżej skutku w postaci wstąpienia przez Kupującego w istniejące stosunki najmu.

cc. Wstąpienie w dotychczasowy stosunek najmu (dzierżawy) przez nabywcę oznacza, że następuje zmiana podmiotowa po jednej ze stron tego stosunku.

dd. W ocenie Zainteresowanych, dla wyłączenia danej transakcji z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 27e ustawy o VAT jako zbycia ZCP konieczne jest, aby zobowiązania stanowiły element zbywanego (przenoszonego na nabywcę) zespołu składników materialnych i niematerialnych, tzn., aby ich przeniesienie mieściło się w przedmiocie transakcji i było objęte wolą stron.

ee. Fakt, że w związku z nabyciem określonych składników majątkowych na nabywcy z mocy prawa czy też w wyniku okoliczności faktycznych zaczynają ciążyć określone zobowiązania, nie wystarczy do stwierdzenia, że takie zobowiązania stanowiły element zbywanego zespołu składników materialnych i niematerialnych (szczególnie biorąc pod uwagę, że art. 678 § 1 oraz art. 679 Kodeksu cywilnego jest przepisem o charakterze imperatywnym, którego skutków strony nie mogą wyłączyć).

Odrębność organizacyjna przedmiotu Transakcji

ff. Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można przede wszystkim mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych, m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 19 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.551.2024.2.AKR, z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.432.2024.3.AR, z dnia 23 lutego 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.718.2023.4.AR, z dnia 31 października 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.682.2019.1.SR, z dnia 21 marca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.16.2019.1.MAZ, czy też z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.746.2018.2.MK). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

gg. Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przy pomocy tego zespołu, bądź związanych wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

hh. Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

ii. W ocenie Zainteresowanych w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie występują żadne ze wskazanych powyżej przesłanek mogących przemówić za organizacyjną odrębnością zespołu składników majątkowych i niemajątkowych w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.

jj. Przedmiot Transakcji, w tym przede wszystkim zbywana w jej ramach Nieruchomość nie jest, nie była i nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Odrębność finansowa przedmiotu Transakcji

kk. Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11, czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).

ll. W analizowanym zdarzeniu przyszłym główny element majątku Sprzedawcy stanowi Nieruchomość i możliwe jest przypisanie jej większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie. W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie i nie będzie prowadził osobnych odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Możliwość alokacji kosztów/przychodów na Nieruchomość i korzystanie z niej w ramach procesów zarządczych nie powoduje, iż odpowiednie obiekty są wyodrębnione finansowo.

mm. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie przejmie od Sprzedającego:

· praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

· środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów uzyskanych od osób trzecich (najemców lub wykonawców) stanowiących środki podlegające zwrotowi po zakończeniu stosunku umownego);

· ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, opisaną szczegółowo we wniosku o wydanie interpretacji;

· zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych;

· należności i zobowiązań bilansowych i pozabilansowych Sprzedającego.

nn. W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

Samodzielność i odrębność funkcjonalna przedmiotu Transakcji

oo. Samodzielność i odrębność funkcjonalna ZCP zdaniem Stron oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

pp. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych – na przykład w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.559.2024.2.KK, z dnia 15 listopada 2024 r, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.353.2024.4.JSU, z dnia 29 października 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.394.2024.2.JSU, z dnia 8 kwietnia 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.18.2024.1.MK oraz interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.k.k., z dnia 14 września 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

qq. Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 20 marca 2012 r. sygn. I FSK 815/11 stwierdził, że: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniu VAT podlega działalność gospodarcza, to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny, tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania ustawy o VAT dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu/oddziału”.

rr. Innymi słowy, aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP, muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

ss. Zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji (opisany szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego) nie będzie stanowił zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych.

tt. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jego zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagać będzie przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie (wszystkich lub części) umów z dostawcami mediów, ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości na cele komercyjne i zwiększaniu jej wartości poprzez aktywne zarządzanie tą nieruchomością.

uu. Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem ograniczonych obowiązków dotyczących w szczególności ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu).

vv. Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

ww. Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie".

xx. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

yy. Biorąc pod uwagę powyższe, jako że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

Objaśnienia MF

zz. Powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF.

aaa. Zgodnie z Objaśnieniami MF: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

bbb. Jak wynika z Objaśnień MF, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

• przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

• nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

ccc. Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT [takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom] na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

· prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

· umowy o zarządzanie nieruchomością;

· umowy zarządzania aktywami;

· należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

ddd. Stosownie do Objaśnień MF, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki – np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły w/w usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

eee. Jak wynika z Objaśnień MF, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę – np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

ruchomości;
prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców;
prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych;
prawa autorskie;

· dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

fff. Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach MF, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

ggg. Zespół składników majątkowych będący przedmiotem Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia szeregu funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny.

hhh. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będą one mogły służyć Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

iii. O ile Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) on przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, ale do sprzedaży na rzecz Kupującego. Tym samym, Budynek nie mógłby zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa / jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

jjj. W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami MF – nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

• umowy o zarządzanie Nieruchomością,

• umowa zarządzania aktywami,

• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

- nie będzie przedmiotem Transakcji.

kkk. Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Kupującemu do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania Kupującego dodatkowych czynności, w tym w szczególności zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy o zarządzanie aktywami. Innymi słowy Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

lll. Dodatkowo, w celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia MF zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku, gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

mmm. Zdaniem Zainteresowanych, podejście zastosowane w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający.

nnn. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega na tym, że zakupił on Grunty a następnie realizował projekt deweloperski (Inwestycję), mający na celu wzniesienie Budynku i Budowli. W wyniku realizacji Inwestycji, Budynek (wraz z dokonaniem w nim określonych prac fit-out) był komercjalizowany, z zamiarem docelowej sprzedaży Nieruchomości. Cel ten jest obecnie realizowany, z uwagi na chęć zawarcia Transakcji przez Kupującego.

ooo. Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest i nie było bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz przeprowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży innemu podmiotowi (którego działalność najpewniej będzie nakierowana na czerpanie korzyści z wynajmu). Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub ZCP.

ppp. W tym zakresie fakt okresowego wynajmowania przez Sprzedającego Budynku po jego wybudowaniu (w tym dokonanie określonych prac dostosowawczych – fit-out’ów) nie należy poczytywać jako główne źródło jego zysków, a jedynie element poprzedzający zbycie całej Nieruchomości. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, możliwie wysoki poziom skomercjalizowania Budynku ma istotny wpływ na wysokość ceny, którą Sprzedający może uzyskać z tytułu zbycia Nieruchomości.

qqq. W praktyce zatem, podstawowym celem rozpoczęcia wynajmu powierzchni w Budynku przez Sprzedającego przed Transakcją nie było uzyskiwanie przychodów z najmu Budynku tylko podwyższenie atrakcyjności i wartości rynkowej Budynku na potrzeby potencjalnego inwestora, który (zgodnie z powszechną praktyką rynkową) jest zainteresowany nabyciem przynoszącej już dochody Nieruchomości (z uwagi na skomercjalizowanie Budynku).

rrr. Biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione wyżej argumenty, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Ad 2)

a. Jak wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Stron nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy. W rezultacie powinna podlegać VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

b. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Strony, należy również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem (efektywnie według właściwej stawki).

c. W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

d. Przy tym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

e. W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była, nie jest obecnie i nie będzie przed Transakcją (tj. sprzedażą na rzecz Kupującego) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

f. Ponadto, zarówno w ramach pierwotnego nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntów, jak i przy procesie realizacji Inwestycji oraz czynionych następnie nakładów na Budynek (fit-out’y), Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

g. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

h. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

i. Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

j. Transakcja będzie obejmować dostawę prawa użytkowania wieczystego Gruntów, które – jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - są gruntami w całości zabudowanymi (m.in. przez Budynek i Budowle), co wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – część wynajęta Budynku, co do której nie upłynęły jeszcze 2 lata

k. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

l. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

m. W celu ustalenia, czy w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie wskazane wyżej zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić moment pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli - wchodzących w skład Nieruchomości.

n. W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

o. W ocenie Zainteresowanych, opierając się na definicji „pierwszego zasiedlenia”, pierwsze zasiedlenie części Budynku nastąpiło w odniesieniu do wynajętych poszczególnych części Budynku (żadne części Budynku nie były wykorzystywane na własne potrzeby Sprzedającego) w datach odpowiadających oddaniu w najem poszczególnych części.

p. Następnie, Sprzedający dokonywał nakładów na Budynek w postaci fit-outów. 31 lipca 2023 r. nakłady przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku. Od 1 sierpnia 2023 r. część powierzchni Budynku po ulepszeniu w dalszej części była użytkowana przez dotychczasowych najemców/dzierżawcę, natomiast pozostała część została oddana do użytkowania określonym najemcom (możliwość faktycznego dysponowania powierzchnią, w tym najpierw na cele wykonania prac adaptacyjnych (prace fit-out) – jeżeli prace te realizowane były przez najemcę) w poniższych datach:

i. 5 marca 2024 r.;

ii. 2 kwietnia 2024 r.;

iii. 14 listopada 2024 r.

q. W ocenie Wnioskodawców, w tych datach nastąpiło „nowe” pierwsze zasiedlenie w rozumieniu omawianych przepisów.

r. Jak wskazano zarazem w opisie stanu faktycznego, w okresie od 1 sierpnia 2023 r. część wskazanych powierzchni Budynku, której dotyczyły ww. nakłady, nie została jeszcze oddana do użytkowania najemcom (m.in. z uwagi na prowadzone jeszcze przez Sprzedającego prace fit-out).

s. Powoduje to, że w planowanej dacie zawarcia Transakcji – tj. najpóźniej do 4 listopada 2026 r.:

i. w zakresie powierzchni, które zostały oddane w najem po wybudowaniu Budynku i których najem był kontynuowany po lipcu 2023 r. (poniesieniu nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekraczających 30% wartości początkowej Budynku), oraz

ii. w zakresie części powierzchni Budynku, które po poniesieniu nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekraczających 30% wartości początkowej Budynku, zostały ponownie oddane do użytkowania najemcom w datach:

a. 5 marca 2024 r.;

b. 2 kwietnia 2024 r.;

- minie okres 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia tych części powierzchni Budynku (w tym oddanych w najem po dokonaniu ww. nakładów).

iii. w zakresie powierzchni Budynku, które po dokonaniu ww. nakładów:

a. zostały oddane do użytkowania najemcy 14 listopada 2024 r.;

b. nie zostały jeszcze oddane w najem;

- nie minie okres 2 lat od momentu, w którym dojdzie do pierwszego zasiedlenia tych części powierzchni Budynku (oddaniu w najem po dokonaniu ww. nakładów).

t. W zakresie w jakim do momentu planowanej Transakcji minie okres 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia części powierzchni Budynku (pkt i. wyżej), jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, przez co efektywnie ta część Budynku również podlegała będzie opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

u. Natomiast, w zakresie w jakim do momentu planowanej Transakcji nie minie jeszcze okres 2 lat od tak określonego momentu pierwszego zasiedlenia części powierzchni Budynku (pkt ii. wyżej), dostawa ta nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. W takim wypadku – w zależności od ostatecznego stanu sprawy na moment Transakcji – w stosunku do tych części powierzchni Budynku albo dojdzie do dostawy w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia albo w ramach pierwszego zasiedlenia (jeżeli na moment Transakcji Budynek nie zostanie w całości skomercjalizowany).

v. Podsumowując, do dostawy Budynku nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym jest mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w tym z uwagi na fakt, że w zakresie części Budynku będącego przedmiotem dostawy w ramach Transakcji, co do której zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT mogłoby mieć zastosowanie, Strony skutecznie zrezygnują z niego składając stosowne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Spowoduje to, że całość dostawy Budynku będzie efektywnie podlegała opodatkowaniu VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – Budowle

w. Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku.

x. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, po realizacji Inwestycji Sprzedający przyjął Budowle do użytkowania na potrzeby własne, które zdaniem Stron należy traktować w okolicznościach sprawy jako dokonanie pierwszego zasiedlenia tych Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

y. Z uwagi na fakt, że w praktyce pierwsze zasiedlenie Budowli nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata od daty planowanej Transakcji (listopad 2026 r.), dostawa tych Budowli potencjalnie może podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

z. Z uwagi jednak na fakt, że – jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT (w zakresie w jakim zwolnienie takie będzie mogło mieć zastosowanie, a więc w takim wypadku również w stosunku do dostawy Budowli) zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomość, efektywnie również dostawa Budowli zostanie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych.

aa. Zarazem, od momentu przyjęcia Budowli do używania Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Budowli. W efekcie, do dostawy Budowli nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT.

bb. Podsumowując, dostawa Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na rezygnację przez Strony z tego zwolnienia i w efekcie, dostawa Budowli podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

cc. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że:

i. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

ii. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

dd. Należy wskazać, że Budynek został wzniesiony jako efekt Inwestycji, z tytułu której Sprzedającemu przysługiwało (w zakresie ponoszonych wydatków) prawo do odliczenia VAT naliczonego. Również w stosunku do kosztów związanych z wszelkimi dalszymi nakładami ponoszonymi przez Sprzedającego po jego wybudowaniu (fit-out’y), Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu. Powoduje to, że nie spełniona będzie pierwsza z przesłanek, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

ee. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

ff. Nie zostaną zatem spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym, planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Podsumowanie

gg. Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

i. dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;

ii. dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie również zwolniona z VAT na podstawie fakultatywnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że w stosunku do części powierzchni Budynku nie minął jeszcze okres 2 lat do dnia planowanej Transakcji albo pierwsze zasiedlenie nie oddanych jeszcze obecnie w najem powierzchni nastąpi dopiero w momencie Transakcji oraz, że okres taki upłynął (w stosunku do pozostałej części powierzchni Budynku), ale zarazem Strony dokonają rezygnacji ze zwolnienia tej części dostawy i wybiorą opodatkowanie (poprzez złożenie stosownego oświadczenia), przez co całość dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych.

Ad 3)

a. Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, czyli tzw. negatywne przesłanki odliczenia VAT, nie będzie miało zastosowania.

b. Zdaniem Zainteresowanych, mając na uwadze, że w odniesieniu do Transakcji nie będzie miało zastosowanie ani zwolnienie z art. 43. ust. 1 pkt 10, ani z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (jak również zwolnienia z art. 43. ust. 1 pkt 2 i 9 tej ustawy), nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT według właściwej stawki.

c. Jak ponadto zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie przenoszonych w ramach Transakcji elementów, które mogłyby potencjalnie podlegać zwolnieniu z VAT, Sprzedający oraz Kupujący zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości (w zakresie, w jakim zwolnienie to miałoby zastosowanie).

d. W związku z tym okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

e. W związku z powyższym, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (tzw. pozytywne przesłanki odliczenia VAT).

f. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

g. Jak w wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

h. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%). W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

i. Wszystkie elementy, które zostaną nabyte przez Kupującego w ramach Transakcji, będą związane ze wspomnianą wyżej działalnością gospodarczą.

j. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

i. nabycia towarów i usług,

ii. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

k. W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

l. Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

m. Po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu zapłaty ceny zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, gdyż spełnione zostaną warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia.

n. Jednocześnie w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ad 5)

a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają:

i. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

ii. eksport towarów;

iii. import towarów na terytorium kraju;

iv. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

v. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

b. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

c. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

d. Rozliczenie czynszów najmu przez Zainteresowanych w ramach Płatności nie będzie stanowiło rzeczy, jej części ani dostawy energii. Tym samym nie może być mowy o traktowaniu Płatności jako towaru i przeniesieniu prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawców, Płatność nie będzie stanowić dostawy towarów.

e. Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

i. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

ii. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

iii. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

f. W świetle powyższego pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, lub tolerowanie określonych stanów rzeczy).

g. Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

h. W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in., jeżeli:

c. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

i. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

ii. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

iii. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

h. W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in., jeżeli:

i. istnieją jasno określone strony świadczenia (podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca);

ii. świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony, tj. istniejąca pomiędzy stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;

iii. istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem;

iv. świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, (...) 2019).

i. W świetle powyższego dana czynność będzie podlegać opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy będzie wykonywana w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji jest bezpośrednim beneficjentem tej czynności. Jednocześnie należy podkreślić, że związek pomiędzy płatnością a danym świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć bezpośredni i wyraźny charakter. Jak bowiem wskazano w prawomocnym wyroku WSA w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) "Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek".

j. W zakresie związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: "TSUE"), m.in. w następujących orzeczeniach:

• w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną VAT;

• w orzeczeniu z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Talsma przeciwko lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy;

• w wyroku z dnia 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Komisja Wspólnot Europejskich przeciwko Republice Finlandii TSUE przypomniała, że świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy.

k. W świetle powyższego należy stwierdzić, że dane świadczenie stanowi świadczenie odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT tylko wtedy, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi usługodawca uzyskuje odpowiednie wynagrodzenie. Konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między usługą a uiszczanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, związek ten musi być na tyle wyraźny, aby można było stwierdzić, że płatność jest dokonywana w zamian za to świadczenie.

l. Zdaniem Wnioskodawców, w świetle powyższego nie można stwierdzić, że w związku z przekazaniem Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego dojdzie do czynności opodatkowanej VAT. W szczególności, Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za żadną usługę, której świadczenie można by przypisać Kupującemu czy dostawę towarów, której dokonywałby Kupujący na rzecz Sprzedającego. W rzeczywistości Płatność stanowić będzie jedynie zwrot kosztów (tu: zwrot pożytków należnych na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, a pobranych przez Sprzedającego od najemców).

m. Otóż celem wprowadzenia Płatności jest rozliczenie czynszu najmu za miesiąc Transakcji tak, aby każda ze stron Transakcji otrzymała czynsz za tę część miesiąca Transakcji, w której była właścicielem Budynku. Taki mechanizm rozliczenia został wybrany, aby nie generować po stronie najemców i stron Transakcji dodatkowych obciążeń administracyjnych i dokumentacyjnych.

n. W związku z dokonaniem Płatności Kupujący nie będzie świadczył na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Płatność nie będzie stanowiła w związku z tym ekwiwalentu za jakąkolwiek zindywidualizowaną usługę świadczoną przez Kupującego. Jej celem będzie wyłącznie realizacja wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, wynikających z Umowy i wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu jako wynajmującego.

o. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do Płatności nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

p. Wnioskodawcy stoją zatem na stanowisku, że dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiło zapłaty za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

q. Stanowisko Wnioskodawców dotyczące rozliczenia czynszu najmu za miesiąc sprzedaży nieruchomości między stronami transakcji zostało wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora KIS w analogicznych sytuacjach podlegających ocenie w ramach wydawanych interpretacji.

r. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO Dyrektor KIS stwierdził, że w przypadku rozliczenia czynszu najmu nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Otóż otrzymując od sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do transakcji, kupujący nie będzie wykonywał na rzecz zbywcy żadnego świadczenia, które mogłoby stanowić świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.

s. Natomiast w interpretacji indywidualnej z 12 lutego 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.875.2024.1.AKA Dyrektor KIS wskazał, że „Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie została spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy Płatnością, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Zbywcy kwotę pobranego od najemców czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym doszło do Transakcji, Nabywca nie wykonywał żadnego świadczenia na rzecz Zbywcy, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji. W konsekwencji, otrzymanie przez Nabywcę Płatności od Zbywcy nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczonych odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, nie stanowi również wynagrodzenia za dostawę towarów na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy. Otrzymanie Płatności, które Zbywca był zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją Umowy sprzedaży, nie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.".

t. Analogiczne stanowisko dotyczące braku wystąpienia usługi opodatkowanej podatkiem VAT przy rozliczeniach czynszu najmu przy sprzedaży nieruchomości przyjęto także m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych:

• interpretacja indywidualna z 28 maja 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.248.2025.2.KO;

• interpretacja indywidualna z 6 października 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.625.2025.3.EW;

• interpretacja indywidualna z 30 stycznia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.708.2025.3.AK;

• interpretacja indywidualna z 20 lutego 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.689.2025.3.MPU;

• interpretacja indywidualna z 20 lutego 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.693.2025.3.AW;

• interpretacja indywidualna z 10 marca 2026 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.113.2026.1.AKA;

• interpretacja indywidualna z 3 kwietnia 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.62.2026.3.MAZ;

• interpretacja indywidualna z 6 maja 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.55.2026.3.MW;

• interpretacja indywidualna z 7 maja 2026 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.227.2026.1.MKA.

u. Podsumowując, dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na zasadach określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowe rozliczenie nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji otrzymanie Płatności przez Kupującego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, gdyż po stronie Kupującego nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem Płatności.

Ad 6)

a. Zdaniem Zainteresowanych, rozliczenie pomiędzy Sprzedającym a Kupującym dotyczące opłat serwisowych i eksploatacyjnych należnych za okres obejmujący miesiąc, w którym dochodzi do Transakcji sprzedaży Nieruchomości, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W szczególności płatność dokonywana pomiędzy stronami w celu odpowiedniego przypisania przychodów i kosztów do okresu, w którym każda ze Stron była właścicielem Nieruchomości, nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

b. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

c. Nie każde jednak przesunięcie majątkowe pomiędzy podmiotami gospodarczymi może zostać uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług. Aby dane świadczenie podlegało opodatkowaniu VAT jako usługa, konieczne jest łączne spełnienie następujących warunków:

a. w następstwie istniejącego stosunku zobowiązaniowego jedna ze stron wykonuje określone świadczenie, którego bezpośrednim beneficjentem jest druga strona;

b. świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy, tj. wynagrodzenie należne za wykonanie tej usługi.

d. Dla uznania danego świadczenia za odpłatne świadczenie usług podlegające VAT konieczne jest zatem istnienie bezpośredniego związku o charakterze przyczynowym pomiędzy wykonanym świadczeniem a otrzymaną zapłatą. Zapłacone kwoty muszą stanowić rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego, w którym dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Innymi słowy, otrzymana płatność powinna być konsekwencją wykonania konkretnego świadczenia na rzecz drugiej strony, a wynagrodzenie powinno być należne właśnie za wykonanie tego świadczenia.

e. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz sądów administracyjnych. W szczególności w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, wskazano, że: „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

f. Pogląd co do braku podstaw opodatkowania VAT danego świadczenia w przypadku braku odpowiadającej mu formy wynagrodzenia, został podzielony również w szeregu orzeczeń m.in. przez: WSA w (...) (wyrok z dnia 1 czerwca 2012 r. sygn. akt III SA/Wa 2112/11, wyrok z dnia 4 września 2013 r. III SA/Wa 9/13, wyrok z dnia 4 września 2013 r. sygn. akt III SA/Wa 10/13), WSA we Wrocławiu (wyrok z dnia 4 lipca 2012 r. sygn. akt I SA/Wr 545/12).

g. W analizowanym przypadku taki bezpośredni czytelny i dostrzegalny związek pomiędzy płatnością dokonywaną pomiędzy Sprzedającym a Kupującym a jakimkolwiek świadczeniem wzajemnym nie występuje. Rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych ma charakter wyłącznie techniczny i służy ekonomicznemu przypisaniu przychodów i kosztów do właściwego okresu posiadania Nieruchomości przez daną stronę Transakcji.

h. Celem takiego rozliczenia jest zapewnienie, aby Sprzedający zachował ekonomiczne prawo do należności dotyczących okresu sprzed transakcji, natomiast Kupujący otrzymał należności dotyczące okresu od dnia Transakcji, tj. okresu, w którym to Kupujący jest już właścicielem Nieruchomości i wstępuje w stosunek najmu jako wynajmujący. Płatność dokonywana w ramach takiego rozliczenia nie jest więc zapłatą za usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego ani przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Nie dochodzi bowiem do wykonania żadnego świadczenia, którego druga strona byłaby bezpośrednim beneficjentem.

i. Rozliczenie to wynika z faktu, że w dacie dokonania Transakcji następuje zmiana właściciela Nieruchomości, a Kupujący - z mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego - wstępuje w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego, jako dotychczasowego wynajmującego. W konsekwencji konieczne jest dokonanie odpowiedniego rozliczenia należności z tytułu czynszów oraz opłat eksploatacyjnych, pobranych lub należnych od najemców, tak aby ekonomicznie odpowiadały one okresowi, w którym dana strona była właścicielem Nieruchomości i wynajmującym.

j. Nie można zatem przyjąć, że w związku z przekazaniem płatności z tytułu opłat serwisowych i eksploatacyjnych dochodzi do odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Kupujący nie wykonuje na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie. Analogicznie, Sprzedający nie nabywa od Kupującego żadnej usługi. Płatność ma jedynie charakter rozliczeniowy i wyrównawczy, służący odpowiedniemu podziałowi opłat serwisowych i eksploatacyjnych pomiędzy Stronami Transakcji.

k. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w jednolitej linii interpretacyjnej organów podatkowych.

l. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 16 stycznia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.10.2019.3.RMA Organ stwierdził w niej, że: "W konsekwencji, płatność dokonywana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia czynszu najmu za miesiąc Transakcji nie można uznać za zapłatę za usługę - jest to płatność, która ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym i najemcami, wynikających z wejścia przez Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego. Analogicznie rozliczenie opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającym i Kupującym za ustalony przez Strony okres nie będzie stanowić świadczenia usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.".

m. Podobne wnioski wynikają z interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO, dotyczącej rozliczenia rocznych opłat eksploatacyjnych dotyczącymi nieruchomości. Organ potwierdził, że rozliczenie opłat eksploatacyjnych pomiędzy sprzedającym a kupującym na zasadach określonych w umowie sprzedaży nie będzie można uznać za zapłatę za usługę.

n. Należy także wskazać, że linia interpretacyjna w tym zakresie ma utrwalony charakter i sięga co najmniej 2014 r. W interpretacji indywidualnej z 1 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP1/443-607/14-2/MP, organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym rozliczenie czynszu i opłat eksploatacyjnych pomiędzy zbywcą a nabywcą nieruchomości nie stanowi usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczonej przez nabywcę na rzecz zbywcy.

o. Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy, rozliczenie czynszów najmu oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, dokonywane na podstawie zasad uzgodnionych w Umowie Sprzedaży, nie stanowi odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Płatność ta nie jest wynagrodzeniem za jakiekolwiek świadczenie wzajemne, lecz ma charakter technicznego wyrównania wzajemnych rozliczeń wynikających ze zmiany właściciela Nieruchomości oraz wstąpienia Kupującego w miejsce dotychczasowego wynajmującego w zakresie umów najmu.

p. W konsekwencji po stronie Kupującego nie powstaje obowiązek rozliczenia VAT należnego z tytułu otrzymania takiej płatności od Sprzedającego. Rozliczenie to nie powinno być również dokumentowane fakturą VAT, ponieważ nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Dopuszczalnym sposobem jego udokumentowania jest dokument księgowy inny niż faktura, którym może być w szczególności nota księgowa.

Ad 7)

a. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 5 i 6, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność, jak i faktury z rozliczeniem opłat serwisowych i eksploatacyjnych o której mowa pytaniu nr 5 i 6, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT.

b. Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

c. Zakładając, że rozliczenie pomiędzy Kupującym i Sprzedającym zostałoby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Sprzedającemu przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawianej przez Kupującego dokumentującej takie rozliczenia, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Sprzedającego (w tym w szczególności opodatkowanym VAT wynajmem nieruchomości).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…) w tym również zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający oraz Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego zdefiniowanych poniżej Gruntów, wraz z własnością zlokalizowanych na nich Budynków i Budowli, jak również ruchomości znajdujących się na Gruntach oraz inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego. Strony planują, że do zawarcia Transakcji dojdzie w listopadzie 2026 r.

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

i. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;

ii. praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Nieruchomości (z zastrzeżeniem, że część umów ściśle związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji);

iii. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług księgowych i podatkowych;

iv. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego;

v. swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność Sprzedającego;

vi. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

vii. środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów najemców w związku z Umowami Najmu oraz ewentualnych depozytów/retencji wykonawców);

viii. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

ix. zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych;

x. należności Sprzedającego;

xi. wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-how, reputacja firmy, kontakty itp.;

xii. źródeł finansowania działalności Sprzedającego

xiii. pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia pracowników).

W związku z Transakcją nie dojdzie do zbycia zakładu pracy Sprzedającego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

W związku z Transakcją na Kupującego nie przejdą żadne prawa ani obowiązki z jakiejkolwiek umowy kredytowej, której stroną jest Sprzedający.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana dostawa nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Zbywana Nieruchomość w ramach planowanej Transakcji nie będzie na moment sprzedaży wyodrębniona u Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, tzn. na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej nie będzie możliwe przyporządkowanie tylko przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co nie będzie możliwe określenie wyniku finansowego. Przedmiot Transakcji nie będzie posiadał w praktyce potencjalnej zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze i Spółka (nabywca) nie będzie miała faktycznej możliwości nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej obecnie przez Sprzedającego w zakresie prowadzonym aktualnie przy pomocy Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Na Gruncie 1 znajdują się naniesienia tj: Nawierzchnie utwardzone – drogi i chodniki,T2 Pylon informacyjny zewnętrzny, Instalacja kanalizacji deszczowej zewnętrznej, Oświetlenie zewnętrzne, Słupki hydrauliczne Budowla, Murki oporowe stanowiące Budowle i przyjęte do użytkowania 1 sierpnia 2022 r. oraz Stołki, Ławki, Kosze, Donica na tarasie, Projektory oświetleniowe, poidełko dla ptaków stanowiące Obiekty małej architektury i przyjęte do użytkowania 1 sierpnia 2022 r. Wszelkie naniesienia stanowiące własności Sprzedającego stanowiące urządzenia budowlane są funkcjonalnie związane z Budynkiem.

Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntów oraz wyłącznym właścicielem Budynku, Budowli oraz ruchomości znajdujących się na Gruntach i będących przedmiotem Transakcji. Budynek i Budowle będące przedmiotem wniosku znajdują się w całości na Gruntach.

Na Gruntach znajdują się ponadto następujące elementy infrastruktury: przyłącze elektroenergetyczne, przyłącze ciepłownicze, światłowody, które nie stanowią własności Sprzedającego i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 wraz z związanymi z nim prawami własności na podstawie umowy z 1 lipca 2022 r. natomiast prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 wraz z związanymi z nim prawem własności Budynku na podstawie umowy sprzedaży i umowy ustanowienia służebności gruntowych z 20 grudnia 2021 r.

Po nabyciu Gruntu 1 oraz Gruntu 2 Sprzedający ukończył realizację inwestycji w postaci budowy Budynku innych naniesień w postaci m.in. niezbędnej infrastruktury technicznej oraz komunikacyjnej, w tym stanowiących Budowle. W związku z realizacją Inwestycji, pierwotnie istniejący budynek znajdujący się na Gruncie 1 oraz wszelkie budowle i naniesienia znajdujące się na Gruntach 1 i 2 zostały wyburzone. Inwestycja została zakończona i 28 stycznia 2022 r. Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku. Inwestycja objęła wybudowanie Budynku wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz komunikacyjną, na terenie Gruntów. Sprzedający był uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od wydatków poniesionych na Inwestycję, w tym w szczególności w związku z wzniesieniem Budynku oraz Budowli.

Po realizacji Inwestycji i wybudowaniu Budynku, jego powierzchnia w całości została oddana do użytkowania poszczególnym najemcom/dzierżawcy. Zarazem, po wybudowaniu Budynku i poniesieniu wydatków na ulepszenie poszczególnych części jego powierzchni (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które w stanie na 31 lipca 2023 r. przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej, od 1 sierpnia 2023 r. część powierzchni Budynku w dalszej części była użytkowana przez dotychczasowych najemców/dzierżawcę, natomiast część powierzchni Budynku (w tym ta, której dotyczyły nakłady) została oddana do użytkowania określonym najemcom (możliwość faktycznego dysponowania powierzchnią, w tym najpierw na cele wykonania prac adaptacyjnych (prace fit-out) – jeżeli prace te realizowane były przez najemcę) dopiero: 1) 5 marca 2024 r.; 2) 2 kwietnia 2024 r.; 3) 14 listopada 2024 r.

Jednocześnie, w okresie od 1 sierpnia 2023 r. część wskazanych powierzchni Budynku, której dotyczyły nakłady, nie została jeszcze oddana do użytkowania najemcom (m.in. z uwagi na prowadzone jeszcze przez Sprzedającego prace fit-out). W efekcie, w stosunku do ww. części powierzchni Budynku (tj. o których mowa w akapicie powyżej) nie doszło jeszcze w całości do ponownego jej oddania do użytkowania najemcom. Zarazem, Sprzedający nie rozpoczął w tym zakresie użytkowania tych części na własny użytek. Zgodnie z planami Stron, do momentu zawarcia Transakcji całość Budynku zostanie ponownie oddana do użytkowania najemcom. Działalność Sprzedającego była i jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na dzień Transakcji posiadać będą status podatników podatku od towarów i usług oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną tym podatkiem, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT. Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości w stosunku do tych elementów Transakcji, które mogłyby ewentualnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług w całości.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przedmiotem dostawy przez Sprzedającego będą Grunty 1 i 2 zabudowane Budynkiem, Budowlami i innymi obiektami. Tym samym przedmiotem sprzedaży będą grunty zabudowane. A zatem art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. o VAT ustawy nie będzie miał zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Analizując okoliczności przedstawione w opisie sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynku (poza częściami Budynku, które nie zostały oddane w najem) oraz Budowli znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynek (poza częściami Budynku, które nie zostały oddane w najem) i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie, jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, w stosunku do Budynku (z wyłączeniem części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. oraz poza częściami Budynku, które nie zostały oddane w najem) i Budowli posadowionych na ww. działkach, na dzień zawarcia Planowanej Transakcji upłynie co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT po ich zasiedleniu.

Zatem mając powyższe na uwadze, dostawa Budynków (z wyłączeniem części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. i części Budynku, które nie zostały oddane w najem) i Budowli znajdujących się na ww. działkach, będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy Budynku (z wyłączeniem części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. i części Budynku, które nie zostały oddane w najem) i Budowli znajdujących się na działkach nr działki nr 1 i nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Odnosząc się natomiast do części Budynku, które nie zostały oddane w najem, należy stwierdzić, że nie nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie, zatem sprzedaż tych części Budynku będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W związku z powyższym dostawa części Budynku nie oddanych w najem nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odnosząc się natomiast do części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. stwierdzić należy, pomimo że doszło do pierwszego zasiedlenia tych części Budynku, dostawa nie będzie korzystać na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych części Budynku nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. i części Budynku, które nie zostały oddane w najem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Sprzedający nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. i części Budynku, które nie zostały oddane w najem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż w związku z budową Budynku przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie sprzedaży części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. i części Budynku, które nie zostały oddane w najem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto Budynek nie był wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej, jak również przy budowie ww. Budynku Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tak więc ww. dostawa części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. i części Budynku, które nie zostały oddane w najem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym dostawa części Budynku, która została oddana do użytkowania określonym najemcom 14 listopada 2024 r. i części Budynku, które nie zostały oddane w najem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a opodatkowana będzie właściwą stawką VAT dla przedmiotu dostawy.

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości, które należy traktować, jako elementy przynależne do Budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak Państwo wskazali we wniosku naniesienia stanowiące urządzenia budowlane są funkcjonalnie związane z Budynkiem, zatem mając powyższe na uwadze dostawa urządzeń budowlanych związanych z częścią Budynku, która podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT również będzie podlegała temu zwolnieniu, natomiast dostawa urządzeń budowlanych związanych z częściami Budynku, które jak wyżej wskazałem podlegają opodatkowaniu wg właściwej stawki VAT będzie opodatkowana właściwą stawką VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości w stosunku do tych elementów Transakcji, które mogłyby ewentualnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług w całości.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. części Budynku (wraz z urządzeniami budowlanymi przynależnymi do tej części budynku) i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały Budynki i Budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu (działek nr 1 i 2), na których są posadowione ww. Budynek i Budowle oraz inne obiekty – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących opodatkowania dostawy Obiektów małej architektury należy zauważyć co następuje:

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą również zlokalizowane na gruncie obiekty małej architektury w postaci Stołków, Ławek, Koszów, Donicy na tarasie, Projektorów oświetleniowych, poidełka dla ptaków.

Jak wynika z treści wniosku, Przenoszone Elementy były dotychczas i będą do dnia Transakcji wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Działalność Sprzedającego była i jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Zatem ww. obiekty nie był wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Zatem w odniesieniu do sprzedaży obiektów małej architektury, należy stwierdzić, że w tym przypadku nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie będą spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zatem dostawa obiektów małej architektury będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni znajdującej się w Budynku na cele komercyjne. Działalność ta będzie podlegać wyłącznie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i 2 zabudowanych Budynkiem i Budowlami będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących transakcję - nabycie Nieruchomości, w ramach opisanej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa pytania nr 5 i 6 tj., należy zauważyć co następuje:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

‒ w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒ świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

„Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego gruntu, prawo własności Budynku, Budowli i innych obiektów znajdując6ych si e na Nieruchomości.

Ponadto, jak wskazano powyżej, Zainteresowani mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać następujących rozliczeń:

· w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu z tytułu Umów Najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych – bez zaangażowania najemców;

· czynsz najmu oraz opłaty serwisowe i eksploatacyjne za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostaną w całości pobrane przez Sprzedającego na podstawie faktur dla najemców, a Kupujący nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już użytkownikiem wieczystym/właścicielem Nieruchomości;

· Sprzedający przeleje Kupującemu kwotę czynszu odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej: „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Sprzedającemu przez Kupującego; rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych nastąpi oddzielnie na zasadach uzgodnionych w Umowie Sprzedaży;

· ponadto, Strony – po ustaleniu ostatecznego modelu rozliczeń oraz uwzględniając ostateczną datę Transakcji – dokonają rozliczenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Gruntów za 2026 r., która została już uiszczona przez Sprzedającego.

Państwa dotyczą również ustalenia, czy otrzymanie przez Kupującego Płatności nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego (pytanie 5).

W niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Najem zdefiniowany jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (…).

Oznacza to, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu następuje z mocy prawa zmiana osoby wynajmującego, nie są wymagane żadne dodatkowe oświadczenia. Nabywca uzyskuje więc prawo wynajmowania rzeczy, a zbywca traci takie prawo. Najem trwa nadal, a do nabywcy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wynajmującego, w szczególności od momentu zbycia rzeczy to nabywcy jako nowemu wynajmującemu przysługuje czynsz z tytułu najmu. Natomiast czynsz zaległy w chwili zbycia rzeczy (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się zbywcy.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu nabywca nieruchomości (tu: Nabywca) wstępuje w miejsce sprzedawcy (tu: Zbywcy), a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Jednocześnie nabywcy rzeczy najętej przysługuje czynsz za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu.

Dokonywane pomiędzy stronami rozliczenia w tym zakresie stanowią konsekwencję wstąpienia Nabywcy w stosunek najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. Nie są one natomiast wynagrodzeniem dla Nabywcy za konkretne, zindywidualizowane świadczenie, lecz w istocie przekazaniem Nabywcy kwoty odpowiadającej kwocie czynszu najmu za okres od daty zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości do daty zakończenia miesiąca, w którym transakcja ta miała miejsce. Tym samym ww. rozliczenia między stronami nie powodują obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu przez Nabywcę i nie dają Zbywcy prawa do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie.

Oczywistym jest natomiast, że kwoty te podlegają opodatkowaniu odpowiednio u danej strony jako zapłata za usługi najmu świadczone przez każdą ze stron w odpowiednim czasie, tj. do dnia i od dnia zawarcia Transakcji.

W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy Płatnością, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Sprzedającego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji lub w którym nastąpi zamknięcie transakcji, nie będą Państwo wykonywali żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu z tytułu Umów Najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Pomiędzy Kupującym, a Sprzedającym nie wystąpi żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie wykonywał na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

W konsekwencji, dokonana płatność przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia Płatności za czynsz nie można uznać za zapłatę za usługę – jest to płatność, która ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym i najemcami wynikających z wejścia przez Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego.

W konsekwencji, otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów od Sprzedającego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczonych odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, nie stanowi również wynagrodzenia za dostawę towarów na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy. Otrzymanie Płatności, które Sprzedający był zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy sprzedaży, nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, otrzymanie Płatności przez Kupującego od Sprzedającego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego.

Również rozliczenie Opłat eksploatacyjnych oraz opłat serwisowych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym (Państwem) na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży nie będzie można uznać za zapłatę za usługę. W przypadku rozliczenia opłat eksploatacyjnych celem stron jest dokonanie rozliczenia opłat eksploatacyjnych i eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Strony.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych, które nastąpi oddzielnie na zasadach uzgodnionych w Umowie Sprzedaży przez Kupującego nie stanowi zapłaty za usługę. W przypadku rozliczenia opłat eksploatacyjnych i opłat serwisowych celem Stron jest dokonanie rozliczenia różnicy pomiędzy kwotą opłat eksploatacyjnych i serwisowych pomiędzy stronami transakcji. Mając powyższe na uwadze, rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, dokonywane na podstawie zasad uzgodnionych w Umowie Sprzedaży, nie stanowi odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Płatność ta nie jest wynagrodzeniem za jakiekolwiek świadczenie wzajemne, lecz ma charakter technicznego wyrównania wzajemnych rozliczeń wynikających ze zmiany właściciela Nieruchomości oraz wstąpienia Kupującego w miejsce dotychczasowego wynajmującego w zakresie umów najmu.

Podsumowując otrzymanie Rozliczenia za rozliczenie z tytułu opłat eksploatacyjnych i serwisowych przez Kupującego na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży, nie będzie stanowić wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Otrzymanie Rozliczenia za rozliczenie z tytułu opłat eksploatacyjnych i serwisowych przez Kupującego, nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, otrzymanie przez Kupującego Rozliczenia za rozliczenie z tytułu opłat eksploatacyjnych i serwisowych nie będzie miało wpływu na wysokość wykazanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego.

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 i 6 jest prawidłowe.

Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 7, ponieważ uzależnili Państwo uzyskanie odpowiedzi na to pytanie od uznania odpowiedzi w zakresie pytań nr 5 i nr 6 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine

Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.

✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów

Pobierz TaxMachine Zobacz wersje programu →