0111-KDIB3-1.4012.459.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT, zobowiązanego do wykazania ½ dostawy 20 niezabudowanych działek gruntu wraz z udziałami w gruntach przeznaczonych na drogi wewnętrzne, wydzielonych z działki nr 8 jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

3 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełniła go Pani pismem z 31 lipca 2026 r. (wpływ 31 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

 

  1. Aktem notarialnym rep. A nr (...) zawartym dnia (...) 2002 r. przed Notariuszem C małżonkowie A i B nabyli niezabudowaną działkę gruntu nr 8 o powierzchni (...) ha w (...) gmina (...). Działkę nabyto z małżeńskiego majątku wspólnego. Część ceny za działkę uiszczono, natomiast pozostałą część ceny została spłacona w 7 ratach rocznych. Podatku VAT w transakcji tej nie naliczono. Działkę tą nabyto na cele rolnicze - powiększając dotychczasowe gospodarstwo rolne Wnioskodawcy. Przez okres od daty zakupu działka ta była użytkowana rolniczo. Część tej działki jest zajęta przez wody (lasy) i nie nadaje się do produkcji rolnej (stanowi nieużytki). Działka ta i działki powstałe z jej podziału nie były udostępniane w żaden sposób podmiotom trzecim. Pieniądze na zakup działki pochodziły z produkcji rolnej Wnioskodawcy i jej małżonka.

 2. Uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2011 r. (Dziennik Urzędowy Województwa (…)) oraz uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2011 r. (Dziennik Urzędowy Województwa (…)) uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi (...). Działki gruntu wydzielone z działki nr 8 w trybie opisanym w punkcie 3 stanu faktycznego, zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

 3. Dnia (...) 2025 r. Decyzją Wójta Gminy (...) w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości nr (...) został zaakceptowany podział działki nr 8 na 55 działek, o numerach od 1 do 9. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 zgodnie z decyzją stanowić będą drogi wewnętrzne i będą sprzedane w udziałach (albo ma zostać ustanowiona na nich służebność). Działki nr 10 i 11, z mocy prawa na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami - przeszły na własność Gminy (...). Za działki te ich właścicielom przysługuje odszkodowanie. Wnioskodawca nie występował o dokonanie takiego podziału.

 4. Działki od nr 1 do 7 oraz 11 objęte są Księgą Wieczystą nr (...). Wnioskodawca nie występował w stosunku do jakiejkolwiek z tych działek, o ustalenie warunków zabudowy ani o pozwolenie na budowę. Działki te znajdują się na terenie niemającym walorów turystycznych (uzdrowiskowych). W pobliżu działek znajdują się złoża uranu. Do dnia złożenia wniosku, Wnioskodawca nie przystąpił do projektowania, ani budowy drogi wewnętrznej.

 5. Dnia (...) 2026 r. (...) zapewnił możliwość dostawy wody do wydzielonych nieruchomości, za wyjątkiem działek nr 10, 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Ustalił on także warunki techniczne przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Do dnia złożenia wniosku - Wnioskodawca nie przystąpił jeszcze do projektowania ani budowy sieci i przyłącza wodociągowego.

 6. A jest czynnym podatnikiem VAT o numerze NIP (...). Rejestrację w tym zakresie uzyskała dnia (...) 1993 r. Sprzedaży płodów rolnych z działki gruntu nr 8 Wnioskodawczyni dokonywała jako czynny podatnik VAT. Sprzedaż ta nie była wykazywana do celów podatku dochodowego.

 7. A (Wnioskodawczyni) prowadzi działalność gospodarczą od 1991 r. w oparciu o wpis do CEiDG.

Przedmiotem jej działalności - ujętym w ewidencji CEIDG w zakresie nieruchomości jest:

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.     

A wynajmuje podmiotom trzecim dwa lokale.

Faktycznie A nie dokonywała sprzedaży nieruchomości - zarówno w działalności gospodarczej, jak i poza nią.

 8. A osiąga również przychody z działalności gospodarczej jako wspólnik (...) Spółka Jawna NIP (...); przedmiotem działalności Spółki ujawnionym w KRS, w zakresie nieruchomości jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. A ma prawo do 40% udziałów w stratach i zyskach tej Spółki. Spółka nabyła jedynie nieruchomość - na własne potrzeby. Nie sprzedaje ona oraz nie wynajmuje nieruchomości.

 9. Od działki nr 8 oraz działek powstałych po podziale, stanowiących własność A i B - uiszczany był i jest podatek rolny.

       10.10.1. Aktem notarialnym rep. A nr (...) zawartym w (...) ul. (...) przed Notariuszem D zawarta została umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości, na mocy której dnia (...) 2026 r. zostały zbyte działki gruntu nr 12 oraz 1/6 działki nr 2. Działki te były oznaczone w ewidencji gruntów, jako grunty orne, niezabudowane. Wnioskodawca oświadczył, że z tytułu tej umowy nie jest podatnikiem podatku VAT

 10.2. W akcie sprzedaży o którym mowa w punkcie 10 .1., Wnioskodawca oświadczył że:

A. Zobowiązuje się na własny koszt:

a) do utwardzenia drogi wewnętrznej (działka gruntu nr 2)

b) do utwardzenia działki gminnej drogowej,

c) do utwardzenia części działek gruntu nr 10 i 11.

Prace związane z zobowiązaniem Wnioskodawcy dotyczą następującego zakresu:

- wybranie warstwy humusu,

- nawiezienie warstwy kamienia.

B. Zobowiązuje się na własny koszt do doprowadzenia przyłącza wody - do działki gruntu nr 2.

C. Wyraża zgodę na doprowadzenia mediów do zakupionej działki, a następnie ich wpięcia - przez właściciela działki.

10.3. Nabywca 1/6 działki gruntu nr 2 w akcie notarialnym o którym mowa w punkcie

10.1. udzielił Wnioskodawcy pełnomocnictwa do:

   - dokonania wszelkiego rodzaju niezbędnych przyłączy (które będą stanowiły podziemną infrastrukturę techniczną), w zakresie wody, pod powierzchnią drogi wewnętrznej, a to działki gruntu nr 2,

   - złożenia wniosków oraz wyjednania wszelkiej dokumentacji niezbędnej w zakresie działki gruntu nr 2 - drogi wewnętrznej,

   - działania we wszelkich sprawach niezbędnych w zakresie doprowadzenia wody do i pod powierzchnią drogi wewnętrznej, a to działki nr 2, w tym przed wszystkimi osobami prawnymi i osobami fizycznymi, urzędami, w tym przed urzędami administracji państwowej i samorządowej, Starostwem Powiatowym, Gminą, Urzędem Miasta, geodetą, firmami świadczącymi usługi telekomunikacyjne, dostawcami mediów, w tym zakładem wodociągowym i kanalizacyjnym, w tym przed (...),

   - wypełniania, podpisywania, składania i odbierania w imieniu mocodawczyni, wszelkich dokumentów, umów, formularzy, pism, podań, wniosków, odwołań, zażaleń, sprawozdań, zaświadczeń, do wyrażania zgód na doprowadzenie wody do i pod powierzchnią działki nr 2 oraz do składania wniosków i oświadczeń woli i wiedzy, w zakresie czynności objętych tym pełnomocnictwem.

               11. Wnioskodawca nie zbywał do dnia złożenia wniosku żadnych nieruchomości (ani w działalności gospodarczej ani poza nią), za wyjątkiem wymienionej w punkcie 10.1.

               12. Przedmiotem odpłatnego zbycia ma być 20 niezabudowanych działek budowalnych wydzielonych z działki nr 8 wraz z udziałami w drogach wewnętrznych Zbywane działki stanowią grunt orny.

Działki te będą zbywane poprzez:

- zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, a następnie w przypadku nieskorzystania przez Wójta Gminy (...) z prawa pierwokupu

- przeniesienie prawa własności.

Zbywane działki nie będą ogrodzone.

Wnioskodawca może zawierać umowy przedwstępne ale nie będzie przyjmował zaliczek. Wnioskodawca nie będzie uzyskiwał pozwoleń na budowę dla zbywanych działek.

W każdej umowie przeniesienia własności znajdą się zobowiązania Wnioskodawcy analogiczne do określonych w punkcie 10.2. (w odniesieniu do zbywanej działki).

Nabywcy działek udzielą również Wnioskodawcy pełnomocnictwa analogicznie do określonego w punkcie 10.3. (w odniesieniu do zbywanej działki).

Działki będą zbywane różnym podmiotom.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na:

a) drogi wewnętrzne w zakresie:

- wybrania warstwy humusu,

- nawiezienia kamienia,

- utwardzenia,

b) doprowadzenie przyłącza wody do sprzedawanych działek,

c) remont budynku będącego własnością Wnioskodawcy w (…)

Zarówno działka nr 8 jak i działki powstałe z jej podziału nie były i nie będą majątkiem związanym z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Sprzedaż płodów rolnych pochodzących z upraw na tych działkach, miała charakter rolniczy.

Działki nie były wpisane do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy, jego małżonka ani Spółki Jawnej (...).

               13. Dnia (...) 2026 r. została zawarta przez Wnioskodawcę umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości, z przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą. Na podstawie tej umowy Zleceniobiorca jako pełnomocnik może reprezentować Wnioskodawcę w czynnościach mających na celu zbycie nieruchomości m. in. przed organami administracyjnymi, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, uzyskiwać wypisy z ewidencji gruntów i budynków.

Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami Zleceniobiorca ma prawo do wglądu do rejestrów i ewidencji. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, na wyłączność. Wcześniej działki były oferowane przez Wnioskodawcę na Facebooku.

               14. Wnioskodawca, w związku z posiadaniem ziemi rolnej na działce nr 8 otrzymywał w latach 2023 - 2025, płatności bezpośrednie na podstawie Planu Strategicznego dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023 - 2027.

 

W uzupełnieniu wskazała Pani, że

   1. Wnioskodawczyni wskazuje numery ewidencyjne 20 działek objętych zakresem pytania: 13, 14, 15, 16, 17, 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31.

Z działkami tymi jest związany udział w gruntach, przeznaczonych na drogi wewnętrzne:

   a) działki nr 13, 14, 15 - po 1/4 w drodze wewnętrznej (działka nr 1),

   b) działki nr 17, 12, 18, 19, 20, 21 - po 1/6 w drodze wewnętrznej (działka nr 2),

   c) działki nr 22, 23, 24, 25, 26, 27 - po 1/6 w drodze wewnętrznej (działka nr 3),

   d) działki nr 28, 29, 30, 31 - po 1/7 w drodze wewnętrznej (działka nr 4),

   e) działka nr 16 - bez udziału w drodze wewnętrznej.

2.     

   a) Do wniosku A (pkt 6 opisu zdarzeń przyszłych - poz. 82 wniosku) wkradł się błąd.

Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnej sprzedaży płodów rolnych (w tym z działki gruntu nr 8). Działalność gospodarcza Wnioskodawczyni jako czynnego podatnika VAT nie dotyczyła sprzedaży płodów rolnych.

Działalność gospodarczą opodatkowaną VAT w zakresie sprzedaży płodów rolnych wykonywał wyłącznie mąż Wnioskodawczyni - B.

W tym zakresie Wnioskodawczyni koryguje punkt 6 w poz. 82.

Działka nr 8 jak i działki powstałe po jej podziale będą użytkowane wyłącznie przez męża Wnioskodawczyni B, w zakresie opisanym w uzupełnieniu jego wniosku.

   b) Działka nr 8 jak i działki powstałe po jej podziale będą użytkowane rolniczo wyłącznie przez męża Wnioskodawczyni B, w zakresie opisanym w uzupełnieniu jego wniosku. Wyłącznie B - płody rolne uzyskane z tych nieruchomości - zbywał i zbywa jako podatnik VAT czynny.

   c) Małżonek Wnioskodawczyni - B prowadził i nadal prowadzi działalność gospodarczą, w której jako czynny podatnik VAT wykorzystywał działkę nr 8 oraz działki z niej wydzielone (w zakresie wynikającym z uzupełnienia jego wniosku), w celu uzyskania z nich płodów rolnych, które sprzedawał w swojej działalności.

   d) Działka nr 8 i działki powstałe po jej podziale (za wyjątkiem działek wymienionych w punkcie 1) były, są i będą wykorzystywane w działalności gospodarczej (rolniczej) męża Wnioskodawczyni - B. Nie podlegają one amortyzacji ani nie stanowią środka trwałego u Wnioskodawczyni oraz jej małżonka B.

Grunt objęty działkami wskazanymi w punkcie 1 był od chwili zakupu (ale w tej chwili nie jest) wykorzystywany w działalności rolniczej - objętej VAT męża Wnioskodawczyni.

 3. Działka nr 8 oraz działki z niej wydzielone, w okresie od dnia nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani jakichkolwiek odpłatnych bądź nieodpłatnych umów.

 4.

a) Działki na dzień sprzedaży objęte wnioskiem o udzielenie interpretacji nie będą zabudowane.

b) Wnioskodawczyni zamierza:

- wydzielić drogi wewnętrzne,

- wykonać przyłącza sieci wodociągowej do drogi wewnętrznej na działce nr 2, a w przyszłości dla dróg wewnętrznych na działkach nr 1, 3, 4.

 5. Podział nieruchomości nastąpił z inicjatywy męża Wnioskodawczyni - B. Podział przeprowadzał mąż Wnioskodawczyni w celu wydzielenia działek przeznaczonych do sprzedaży.

 6. Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

 7. Wnioskodawczyni posiada - przeznaczone do sprzedaży nieruchomości (działki gruntu wydzielone z działki nr 8 nieobjęte pytaniem).

Jest to 25 działek wraz z udziałami w drogach wewnętrznych.

   a) W posiadanie działki nr 8 Wnioskodawczyni weszła w sposób opisany w punkcie 1 wniosku.

   b) Cel nabycia działki nr 8 - opisany został w punkcie 1 wniosku.

   c) Działki przeznaczone do sprzedaży (wraz z działkami przeznaczonymi na drogi wewnętrzne) użytkowane są od zakupu i będą użytkowane przez małżonka Wnioskodawczyni do czasu sprzedaży - rolniczo.

   d) W/w nieruchomości mają charakter działek gruntu - niezabudowanych.

 

Pytania

 1. Czy przy dostawie 20 niezabudowanych działek gruntu wraz z udziałami w gruntach przeznaczonych na drogi wewnętrzne, wydzielonych z działki nr 8 Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT obowiązany do wykazania 1/2 sprzedaży?

 2. Czy jeżeli przedmiotowe transakcje są objęte VAT - podatnikiem będzie wspólność małżeńska ustawowa?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawca uważa, że zbywając działki niezabudowane - opisane w stanie faktycznym - nie będzie wykonywał tych czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

 1. Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.o p.t.u. podatnikami są m. in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza obejmuje jednakże wszelką działalność m in. handlowców i rolników (art. 15 ust. 2 u.o p.t.u.).

Nie jest więc taką działalnością zbywanie swojego majątku osobistego - jeżeli zbywca nie zamierzał prowadzić w tym zakresie działalności gospodarczej.

 2. Na brak związku odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę działek - z jego działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, wskazują poniższe przesłanki.

            2.1. Wnioskodawca nabył działkę nr 8 w roku 2002. Została ona włączona do gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Na działce tej przez 24 lata Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą. W momencie nabycia działki Wnioskodawca nie miał zamiaru jej odsprzedaży, ale dokonał zakupu gruntu w celu prowadzenia działalności rolniczej.

              2.2. Dokonując transakcji zbycia, Wnioskodawca będzie sprzedawał działki gruntu - stanowiące zgodnie z zapisami w ewidencjach gruntów grunt orny. Nie będzie dokonywał on więc zmiany charakteru gruntów, na cele nierolnicze.

              2.3. Działka nr 8 ani wyodrębnione na jej gruncie części - nie były do tej pory w żaden sposób przez Wnioskodawcę uzbrajane. Nie doprowadzono do nich mediów, nie dokonywano przyłączy. Dziatek nie ogrodzono. Przyszłościowo zostanie wykonana droga wewnętrzna, doprowadzone zostanie przyłącze wody. Natomiast doprowadzenie mediów do samej działki, a następnie wpięcie ich do sieci oraz ogrodzenie działki - będzie obciążało nabywców.

            2.4. W podatku dochodowym - przychody ze zbycia działek, Wnioskodawca chce rozpoznać w źródle „odpłatne zbycie” (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. „o podatku dochodowym od osób fizycznych”, tj.: Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Stosowny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej został złożony.

            2.5. Incydentalnie będą zawierane umowy przedwstępne z nabywcami nieruchomości. W większości działki będą sprzedane bez takich umów (tak jak transakcja już dokonana, opisana w stanie faktycznym). Wnioskodawca nie będzie przyjmował zaliczek. Przyjęte przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa z tytułu zbycia opisane w punkcie 10.1, służą zapewnieniu funkcjonalności zbywanych działek.

            2.6. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 3 marca 2015 r. (sygn. akt I FSK 1859/13):

- podział gruntu,

- wytyczenie dróg,

- informowanie o sprzedaży

można uznać za zarząd prywatnym majątkiem, wobec braku inwestycji zwiększających atrakcyjność działek.

Czynności te nie powinny wpływać na zmianę charakteru gruntu z prywatnego na towar handlowy.

              2.7. Wnioskodawca chce zbyć grunty niezabudowane. Nie będzie on uzyskiwał pozwoleń na budowę. O pozwolenia takie będą występować sami nabywcy.

               2.8 Nie przesądza sprawy zmiany charakteru zbywanego gruntu (z prywatnego na towar handlowy) fakt, że większą działkę Wnioskodawca podzielił na mniejsze. Wykonywał on w tym zakresie swoje prawo własności.

Dostawa niezabudowanych gruntów stanowiących majątek osobisty, nabytej w celu wykorzystania jej na własne potrzeby (nawet jeżeli została podzielona na mniejsze działki) - nie powoduje bowiem, że zbywca działa w charakterze podatnika. W wyroku NSA z dnia 09.05.2014 r. sygn. akt I FSK 811/13 sąd stwierdził m.in.:

„Prawidłowo Sąd pierwszej instancji podkreślił, że fakt pojedynczych, czy niepowiązanych zachowań nie przesądza o aktywności handlowca, zaś zarówno podział nieruchomości, jak i ogłoszenia o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym. W przebiegu zdarzeń i zachowań strony nie można dopatrzyć się ciągu zachowań wskazujących na aktywność handlowca. Rozłożenie zdarzeń w czasie nie potwierdza zorganizowanego charakteru działań strony. Okoliczność podziału nieruchomości dla umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i jest w okolicznościach sprawy uzasadnione, ponieważ, jak wynika z wniosku strona nie wie, czy sprzeda jedną czy więcej nieruchomości”. W przedmiotowej sprawie sprzedano dotychczas jedynie jedną działkę. Pozostałe dwadzieścia będą w późniejszym czasie zbyte (odpłatnie).

             2.9 Również ilość zbywanych działek nie powinna mieć znaczenia, dla oceny czy Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT przy transakcjach ich dostawy. W wyroku NSA z dnia 27.05.2014 r, sygn. akt I FSK 774/13, sąd wskazał m in.:

„(…) Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

(…) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

             2.10 Aktywność Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia działek nie jest porównywalna do działań podmiotów, profesjonalnie zajmujących się sprzedażą tego rodzaju.

Świadczy o tym:

- ograniczenie ilości miejsc w których zlecono sprzedaż (do jednego biura obrotu nieruchomości),

- niezawieranie umów przedwstępnych we wszystkich sytuacjach,

- nieprzyjmowanie zaliczek.

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3 4012 66.2020.2 KK:

„Wnioskodawca nie podjął ciągu działań w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek)”

 2.11 Wnioskodawca dokonał wpisu do CEiDG, czynności związanych z obrotem nieruchomościami, ale ich faktycznie nie wykonywał i nie wykonuje.

Wnioskodawca uważa że wynajmowanie nieruchomości nie jest czynnością istotną dla oceny zaangażowania Wnioskodawcy w obrót nieruchomościami. Istotą obrotu jest zakup i sprzedaż zakupionych nieruchomości. Nabycie działki gruntu nr 8 nie było dokonywane z zamiarem jej zbycia, tylko w związku z powiększeniem gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Nie było też innych nieruchomości, które po nabyciu zostały przez Wnioskodawcę sprzedane.

            2.12. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek, Wnioskodawca przeznaczy na:

   - wykonanie czynności umożliwiających funkcjonowaniu zbywanych działek (droga wewnętrzna, doprowadzenie przyłącza wody) ale też na - remont budynku będącego własnością Wnioskodawcy w (...).

          2.13. Fakt że płody rolne pochodzące z działki gruntu Wnioskodawca zbywał jako podatnik VAT, nie powoduje że sama działka uzyskała taki status. Są to bowiem zupełnie odmienne towary i objęcie jednego z nich podatkiem od towarów i usług nie powoduje że drugi nabywa ten status. Nie ma przy tym znaczenia że płody rolne uzyskiwano z gruntu, który ma być zbyty

          2.14. Przy definicji podatnika, należy uwzględnić regulacje unijne, a w szczególności Dyrektywę 2006/112/WE Rady z dnia 2 8 listopada 2006 r w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE.L.06 347 z późn. zm.) - zwaną dalej Dyrektywą Dyrektywa w art. 9 ust. 1 stanowi, że podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza w świetle art 9 ust. 1 akapit drugi, definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zapis art. 12 ust. 1 Dyrektywy przewiduje natomiast możliwość dla państw członkowskich uznania za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności w jednej z następujących transakcji: dostawy budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem oraz dostawy terenu budowlanego (art 12 ust 3 Dyrektywy). Polska dokonała implementacji pojęcia „terenu budowlanego” - stwierdzając że rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę - zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego - art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jednakże w art. 15 u.o.p.t.u. brakuje uznania podmiotów, które dokonują okazjonalnie takich transakcji za podatników. W tym więc zakresie implementacji w/w przepisu Dyrektywy nie dokonano. Wnioskodawca dokona dostaw działek o opisanym stanie faktycznym okazjonalnie. Po wyczerpaniu bowiem puli sprzedanych działek, Wnioskodawca nie będzie nabywał nowych nieruchomości, z przeznaczeniem na sprzedaż.

            2.15. Dla oceny charakteru podatnika istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej - z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych C 180/10 i C/181/10 dotyczących zbycia nieruchomości i opodatkowania ich VAT

Trybunał wskazał m. in.:

   - Teza 33 „Trzeba w tej kwestii podkreślić, że art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT wprowadza możliwość, a nie zobowiązanie wobec państw członkowskich. Zatem w celu skorzystania z możliwości przewidzianej w tym przepisie państwa członkowskie muszą podjąć stosowną decyzję (zob. analogicznie wyrok z dnia 4 czerwca 2009 r. w sprawie C-102/08 SALIX Grundstucks - Vermietungsgesellschaft, Zb. Orz s 1-4629, pkt 51, 52)."

   - Teza 36 „Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s 1-3013, pkt 32.”

   - Teza 37 „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego Jak orzekł Trybunał. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).”

   - Teza 38 „Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”

Zgodnie z tym orzeczeniem, podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości można się stać, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Wnioskodawca uważa że czynności, które wykonał i planuje wykonać, nie świadczą o profesjonalnym jego działaniu jako podatnika VAT. Wykonuje on bowiem (bądź planuje wykonać) działania które są zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Dlatego też zbywając przedmiotowe działki Wnioskodawca nie występuje jako podatnik VAT.

 3. Jeżeli przedmiotowe transakcje zostaną uznane przedmiotowo za podlegające VAT - należy rozstrzygnąć czy w takim przypadku podatnikiem nie powinna być wspólnota ustawowa małżonków. Zbywane działki stanowią bowiem przedmiot małżeńskiej wspólnoty majątkowej w polskiej u o p.t.u. nie występuje podatnik pod nazwą „wspólnota ustawowa majątkowa” Konstatacja ta jest efektem wyroku TS z dnia 23 kwietnia 2025 r., sygn. C-213/24

Z orzeczenia tego pochodzi teza:

„Przede wszystkim należy przypomnieć, że sam fakt, iż dana rzecz stanowi część wspólności ustawowej i jest współwłasnością małżonków, nie stoi na przeszkodzie odrębnemu opodatkowaniu małżonków, jeżeli dana działalność gospodarcza jest wykonywana oddzielnie przez jednego z małżonków (zob. podobnie wyrok z dnia 21 kwietnia 2005 r, HE, C-25/03, EU:C:2005:241, pkt 74) lub gdy każdy z nich prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą [zob. podobnie wyrok z dnia 24 marca 2022 r, Dyrektor Izby Skarbowej w L. (Utrata statusu rolnika ryczałtowego), C-697/20, EU:C:2022:210, pkt 24, 25]”.

W polskiej u.o p.t.u. nie występuje podatnik pod nazwą „wspólnota ustawowa majątkowa”.

W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że w przypadku przeprowadzenia transakcji o których mowa w punkcie 12 stanu faktycznego podstawą opodatkowania dla Wnioskodawcy - jeżeli będzie on podatnikiem VAT z tytułu czynności, będzie 1/2 zapłaty (pozostała część zostanie przyporządkowania do małżonka).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT, zobowiązanego do wykazania ½ dostawy 20 niezabudowanych działek gruntu wraz z udziałami w gruntach przeznaczonych na drogi wewnętrzne, wydzielonych z działki nr 8 jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

 

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 15 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany
z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jak wynika z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska status czynnego podatnika podatku VAT, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielem działki  gruntu nr 8 o powierzchni (...) ha w (...) gmina (...). Działkę nabyto do małżeńskiego majątku wspólnego. Podatku VAT w transakcji tej nie naliczono. Działka ta i działki powstałe z jej podziału nie były udostępniane w żaden sposób podmiotom trzecim. 3 września 2025 r. Decyzją Wójta Gminy został zaakceptowany podział działki nr 8 na 55 działek, o numerach od 13 do 9. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 zgodnie z decyzją stanowić będą drogi wewnętrzne i będą sprzedane w udziałach (albo ma zostać ustanowiona na nich służebność). Nie występowała Pani o dokonanie takiego podziału. Podział nieruchomości nastąpił z inicjatywy Pani męża w celu wydzielenia działek przeznaczonych do sprzedaży. Zarówno działka nr 8 jak i działki powstałe z jej podziału nie były i nie będą majątkiem związanym z Pani działalnością gospodarczą. Działkę tą nabyto na cele rolnicze - powiększając Pani dotychczasowe gospodarstwo rolne. Jak sprostowała Pani w uzupełnieniu wniosku nie dokonywała Pani żadnej sprzedaży płodów rolnych (w tym z działki gruntu nr 8). Działalność gospodarcza Pani jako czynnego podatnika VAT nie dotyczyła sprzedaży płodów rolnych. Działalność gospodarczą opodatkowaną VAT w zakresie sprzedaży płodów rolnych wykonywał wyłącznie Pani mąż. Działka nr 8 jak i działki powstałe po jej podziale użytkowane były/będą wyłącznie przez Pani męża. Wyłącznie Pani mąż sprzedawał płody rolne uzyskane z tych nieruchomości - zbywał i zbywa jako podatnik VAT czynny. Grunt objęty działkami przeznaczonymi do sprzedaży był od chwili zakupu (ale w tej chwili nie jest) wykorzystywany w działalności rolniczej - objętej VAT Pani męża. Działka nr 8 oraz działki z niej wydzielone, w okresie od dnia nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani jakichkolwiek odpłatnych bądź nieodpłatnych umów. Nie występowała Pani w stosunku do jakiejkolwiek z tych działek, o ustalenie warunków zabudowy ani o pozwolenie na budowę. Do dnia złożenia wniosku, nie przystąpiła Pani do projektowania, ani budowy drogi wewnętrznej. 23 lutego 2026 r. Związek Wodociągów i Kanalizacji zapewnił możliwość dostawy wody do wydzielonych nieruchomości, za wyjątkiem działek nr 10, 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Ustalił on także warunki techniczne przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Do dnia złożenia wniosku - nie przystąpiła Pani jeszcze do projektowania ani budowy sieci i przyłącza wodociągowego. Przedmiotem odpłatnego zbycia ma być 20 niezabudowanych działek budowalnych wydzielonych z działki nr 8 wraz z udziałami w drogach wewnętrznych. Zbywane działki stanowią grunt orny. Zbywane działki nie będą ogrodzone. W uzupełnieniu wniosku, wskazała Pani numery ewidencyjne 20 działek objętych zakresem pytania, tj.: 13, 14, 15, 16, 17, 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31. Z działkami tymi jest związany udział w gruntach, przeznaczonych na drogi wewnętrzne, tj.: działki nr 13, 14, 15 - po ¹/₄ w drodze wewnętrznej (działka nr 1), działki nr 17, 12, 18, 19, 20, 21 - po ¹/₆ w drodze wewnętrznej (działka nr 2), działki nr 22, 23, 24, 25, 26, 27 - po ¹/₆ w drodze wewnętrznej (działka nr 3), działki nr 28, 29, 30, 31 - po ¹/₇ w drodze wewnętrznej (działka nr 4), działka nr 16 - bez udziału w drodze wewnętrznej. Może Pani zawierać umowy przedwstępne ale nie będzie Pani przyjmowała zaliczek. Nie będzie Pani uzyskiwała pozwoleń na budowę dla zbywanych działek. 3 marca 2026 r. została zawarta przez Panią umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości, z przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą. Na podstawie tej umowy Zleceniobiorca jako pełnomocnik może reprezentować Panią w czynnościach mających na celu zbycie nieruchomości m.in. przed organami administracyjnymi, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, uzyskiwać wypisy z ewidencji gruntów i budynków. Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami Zleceniobiorca ma prawo do wglądu do rejestrów i ewidencji. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, na wyłączność. Wcześniej działki były oferowane przez Panią na Facebooku. W związku z posiadaniem ziemi rolnej na działce nr 8 otrzymywała Pan w latach 2023-2025, płatności bezpośrednie na podstawie Planu Strategicznego dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027. Działki objęte wnioskiem o udzielenie interpretacji na dzień sprzedaży nie będą zabudowane. Zamierza Pani wydzielić drogi wewnętrzne oraz wykonać przyłącza sieci wodociągowej do drogi wewnętrznej na działce nr 2, a w przyszłości dla dróg wewnętrznych na działkach nr 1, 3, 4. Wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości. Posiada Pani - przeznaczone do sprzedaży nieruchomości (działki gruntu wydzielone z działki nr 8 nieobjęte pytaniem). Jest to 25 działek wraz z udziałami w drogach wewnętrznych.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, uznania Pani za podatnika podatku VAT, zobowiązanego do wykazania ½ dostawy 20 niezabudowanych działek gruntu wraz z udziałami w gruntach przeznaczonych na drogi wewnętrzne, wydzielonych z działki nr 8 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie zostały podjęte w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Pani w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziału ww. działkach, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią udziału w 20 działkach niezabudowanych wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku to Pani mąż wykorzystywał działki będące przedmiotem sprzedaży rolniczo wyłącznie w działalności gospodarczej jako podatnik podatku VAT czynny oraz dokonywał sprzedaży płodów rolnych z działki gruntu nr 8 jako czynny podatnik podatku VAT.  Wprawdzie zamierza Pani wydzielić drogi wewnętrzne, wykonać przyłącza sieci wodociągowej do drogi wewnętrznej na działce nr 2, a w przyszłości dla dróg wewnętrznych na działkach nr 1, 3, 4, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie ww. udziału w 20 działkach  podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością nie dokonywała Pani żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pani za podatnika.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Grunty będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Pani męża w całości do działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem konsekwencje podatkowe z tytułu tej dostawy w całości pozostaną po stronie Pani męża.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani na gruncie podatku od towarów i usług - w związku ze sprzedażą udziałów w 20 działkach niezabudowanych - za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Reasumując, w związku z transakcją sprzedaży udziałów w 20 działkach niezabudowanych, Pani jako sprzedająca swój udział w ww. działkach nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziału w ww. działkach na gruncie podatku VAT nie będzie stanowiła u Pani odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy tj. podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Konsekwencje podatkowe w podatku VAT z tytułu dokonania tej sprzedaży w całości pozostaną po stronie Pani męża.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter pytania nr 2, nie udzielam odpowiedzi na pytania oznaczone we wniosku nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela gruntu (Pani męża).

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.