0111-KDIB3-1.4012.428.2026.3.KO

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

28 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

 

Wniosek został uzupełniony pismem z 26 czerwca 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

 

Treść wniosku jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B sp. z o.o.

 

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej należącej do spółki B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedawca”) na rzecz Nabywcy. Sprzedawca oraz Nabywca będą dalej łącznie określani jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”). Sprzedawcy przysługuje wyłączne prawo własności działek:

- o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5 i 6, obręb (…), (dalej: „Grunt 1”);

- o numerze ewidencyjnym: 7, (…) (dalej: „Grunt 2”);

- o numerze ewidencyjnym: 8, (…) (dalej: „Grunt 3”);

- o numerze ewidencyjnym: 9, (…) (dalej: „Grunt 4”);

- o numerze ewidencyjnym: 10, (…) (dalej: „Grunt 5”);

- o numerze ewidencyjnym: 11, (…) (dalej: „Grunt 6”);

- o numerze ewidencyjnym: 12, (…) (dalej: „Grunt 7”);

- o numerze ewidencyjnym: 13, (…) (dalej: „Grunt 8”);

- o numerze ewidencyjnym: 14, (…) (dalej: „Grunt 9”).

- dalej zwane łącznie “Gruntem” lub “Działkami”

Sprzedawca jest właścicielem inwestycji położonej na wskazanym powyżej Gruncie, obejmującej budynek biurowy , zlokalizowany (…) (dalej: „Budynek”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą m. in. na wynajmie komercyjnym powierzchni Budynku na cele biurowe. Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Sprzedawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedawca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży Gruntu wraz z Budynkiem oraz opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”). Zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji (dalej: „Umowa Sprzedaży”) jest planowane przez Strony na 2026 r.

Nabywca jest francuskim podmiotem zbiorowego inwestowania funkcjonującym w formie spółki lokującej kapitał w nieruchomości (…). Nabywca jest podmiotem zarządzanym przez Spółkę Zarządzającą, która posiada odpowiednie zezwolenia do prowadzenia takiej działalności. Nabywca specjalizuje się w inwestycjach w komercyjne nieruchomości z segmentów biurowych, opieki zdrowotnej, edukacji, logistyki, zakwaterowania i innych, położonych w Europie, w tym w Polsce.

Nabywca realizuje swoją strategię poprzez inwestycyjne nabywanie skomercjalizowanych (tj. wynajętych) nieruchomości, czerpanie z nich pożytków w formie czynszu najmu/dzierżawy oraz zwiększaniu ich wartości w celu ostatecznego wyjścia z inwestycji, tj. sprzedaży na wolnym rynku.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Nabywca zamierza zatem prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem również Budowli. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości, ani jej części na cele zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca może również - w zależności od okoliczności rynkowych - dokonać w przyszłości dalszej sprzedaży Nieruchomości. Nabywca posiada już w Polsce inne nieruchomości komercyjne, które wynajmuje z VAT podmiotom trzecim.

Nabywca posiada polski numer NIP (…) i na dzień Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Nabywca posiada już inne nieruchomości komercyjne w Polsce, które nabył w przeszłości w ramach odrębnych transakcji i wynajmuje je w ramach działalności opodatkowanej VAT.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze. zm., dalej: „ustawa o VAT”), jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2026 r. poz. 554).

W dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją, oraz (iii) historię Nieruchomości.

(1) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedawcy.

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż prawa własności Gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim Budynku oraz innych obiektów budowlanych.

Budynek posadowiony jest na działkach o nr ewidencyjnych 1, 2, 8, 9, 11, 10 oraz 12.

Na Działkach oprócz Budynku znajdują się również inne zabudowania, które są własnością Sprzedawcy, które zostały szczegółowo wskazane poniżej:

- Na Gruncie 1, na następujących działkach znajdują się następujące zabudowania:

- 2 - parking i chodniki, latarnie;

- 3 - parking;

- 4 - parking;

- 5 - parking;

- 6 - parking;

- 1 - parking i chodniki, latarnie, wiata, agregat prądotwórczy.

- Na Gruncie 2 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

- Na Gruncie 3 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

- Na Gruncie 4 znajdują się parking i chodniki, latarnie, stacja rowerowa; przyłącza kanalizacyjne (kanalizacji deszczowej oraz sanitarnej).

- Na Gruncie 5 znajdują się parking i chodniki, latarnie, przyłącze wodociągowe, przyłącza kanalizacyjne (kanalizacji deszczowej oraz sanitarnej), sieć elektroenergetyczna.

- Na Gruncie 6 znajdują się parking i chodniki, latarnie, pylon.

- Na Gruncie 7 znajdują się parking i chodniki, latarnie, przyłącze ciepła.

- Na Gruncie 8 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

- Na Gruncie 9 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

(dalej łącznie jako „Budowle”).

Powyższe Budowle (za wyjątkiem przyłączy, latarni oraz agregatu prądotwórczego, które stanowią urządzenia budowlane) stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524; dalej: jako „Prawo budowlane”), ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz nie spełniają definicji budynków ani obiektów małej architektury.

Natomiast Budynek powinien zostać uznany za budynek w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, a jednocześnie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Ponadto, przez poszczególne Działki przebiegają sieci, które jednak nie są własnością Sprzedawcy i nie będą przedmiotem Transakcji, tj. sieć elektroenergetyczna (zlokalizowana na działce o nr ewidencyjnym 1 oraz Gruncie 2-9), sieć wodociągowa (zlokalizowana na działce o nr ewidencyjnym 2 oraz na Gruncie 2-4, Gruncie 6-8) sieć kanalizacyjna (zlokalizowana na Gruncie 7-9) oraz sieć telekomunikacyjna (zlokalizowana na Gruncie 8). Wskazane urządzenia w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jak budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Wszystkie działki ewidencyjne wchodzące w skład Gruntu są zabudowane Budynkiem, Budowlami albo Budynkiem oraz Budowlami. Transakcja nie będzie obejmować dostawy działek niezabudowanych.

Ponadto w ramach Transakcji, Sprzedawca sprzeda też na rzecz Nabywcy własność oznaczonych przynależności, tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie. Grunt, Budynek, Budowle wraz ze związanymi z nimi przynależnościami stanowiącymi własność Sprzedawcy, które łącznie będą przedmiotem Transakcji, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez (…), zgodnie z którym przeznaczenie terenu obejmuje zabudowę wielorodzinną mieszkaniową oraz usługową, w szczególności zabudowę biurową, administracyjną, sprzedaży, opieki zdrowotnej, edukacji, kultury, nauki, turystyczną oraz rekreacyjną.

Nieruchomość stanowi jeden z głównych składników majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalny podmiot na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Jak zostało wskazane powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (ponieważ Sprzedawca nie zatrudnia żadnych pracowników). Czynności te są wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie wspomnianej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - następujących składników majątku:

  1. praw i obowiązków wynikających z umów najmu,

  2. depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu,

  3. praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,

  4. praw z gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczących robót budowlanych związanych z budową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę na moment Transakcji, jeżeli będą występowały.

  5. określonych autorskich praw majątkowych do planów, wzorów lub projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę, wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie projekty zostały utrwalone,

  6. prawa (licencje) do oprogramowań przeznaczonych do zarządzania Nieruchomością,

  7. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Sprzedawcę z (…) umowy dzierżawy działki nr 15, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dla uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że w zależności od zgody wyrażonej przez Miasto, przedmiotowe prawa i obowiązki mogą zostać również przeniesione na podstawie odrębnej niż Umowa Sprzedaży umowy).

Ponadto, w uzgodnionym przez Strony zakresie, dojdzie do przekazania przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy prawnej i technicznej dokumentacji (oryginały lub kopie) dotyczącej Nieruchomości, w szczególności Budynku (w tym umów wymienionych w niniejszym wniosku, pozwoleń związanych z Nieruchomością itp.), jak również kart dostępu, kodów, informacji itp., niezbędnych do obsługi Budynku.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę lub odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Wnioskodawcy podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

  1. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością;

  2. prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag poniżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody, gazu oraz odbioru nieczystości;

  3. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

  4. zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym: (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedawcę, (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedawcą, w tym z tytułu pożyczek, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne, (iv) wynikające ze wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały, (v) pozostałe zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają każdoczesnego jej użytkownika wieczystego/właściciela;

  5. istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;

  6. know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

  7. księgi rachunkowe Sprzedawcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

  8. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami, związanych z Przedmiotem Transakcji, np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

  9. środki pieniężne znajdujące się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych (z wyjątkiem depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu, wskazanych powyżej jako jeden z elementów Przedmiotu Transakcji);

10. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

11. należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

12. firma Sprzedawcy.

W odniesieniu do umów takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Zakładane jest, iż:

  - w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców,

  - czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

  - Zbywca przeleje Nabywcy kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

Nie można wykluczyć, że Strony postanowią ostatecznie o innym sposobie dokonania wzajemnych rozliczeń lub w ogóle nie dojdzie do rozliczeń w tym zakresie.

W związku z Transakcją Strony mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Zbywca i Nabywca za okres przed i po Transakcji.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W związku z powyższym, intencją Sprzedawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności Budynku, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Jak wskazano wyżej w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy (wskazane powyżej), a nie jego całość.

Składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedawcy (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą Transakcją).

W odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedawca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W teorii Sprzedawca może przypisać poszczególne przychody lub koszty (czy też należności i zobowiązania) do Nieruchomości (i/lub inne przychody/koszty do ogólnej działalności spółki) jednak takie przyporządkowanie nie jest robione.

(ii) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”) określoną w Umowie Sprzedaży.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Sprzedawca nie posiada takich obiektów).

Nieruchomość obsługiwana jest przez wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości jako całości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Po przeprowadzeniu Transakcji planowana jest likwidacja Sprzedawcy.

Nabywca, po uzupełnieniu Przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe zgodnie z założeniami opisanymi wcześniej) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wsparciu Spółki Zarządzającej oraz w oparciu o własne zasoby i know-how wypracowany w tym zakresie, względnie również przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające umowy o zarządzanie Nieruchomością,

2. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych, umów o dostawę mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (przy czym w wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków, w szczególności z umów o dostawę mediów, na Nabywcę),

3. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy, w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie musiał zapewnić: zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, jak również zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług w oparciu o Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy zamierzają również zawrzeć umowę gwarancji najmu (dalej: „Umowa Gwarancji Najmu”). Umowa Gwarancji Najmu zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 353 (1) Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.), zgodnie z którym to przepisem strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa Gwarancji Najmu ma na celu zabezpieczenie osiągnięcia przez Nabywcę odpowiedniego poziomu rentowności inwestycji w Nieruchomość. Celem Umowy Gwarancji Najmu jest zrekompensowanie Nabywcy (w zakresie przewidzianym w Umowie Gwarancji Najmu) ubytku wpływów (w szczególności przychodów z czynszu w stosunku do poziomu przyjętego na potrzeby ustalenia ceny sprzedaży Nieruchomości), jaki wystąpi po stronie Nabywcy w związku okresowym obniżeniem czynszu najemcom z tytułu zawartych przez Sprzedawcę umów najmu, zawierających określone rabaty czynszowe dla najemców (poprzez występowanie okresów bezczynszowych). W efekcie, Sprzedawca dokonując określonych płatności na rzecz Nabywcy ma zapewnić, że przedmiot Transakcji przyniesie Nabywcy określoną rentowność. Rozliczenie gwarancji planowane jest w niedługim okresie po Transakcji.

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy wskazują, że niezależnie od przedmiotowego Wniosku, planują wystąpić również z odrębnym wnioskiem w zakresie traktowania podatkowego należności jakie zostaną wypłacane w ramach Umowy Gwarancji Najmu.

(iii) Historia Nieruchomości

Sprzedawca nabył prawo własności Nieruchomości wraz z innymi prawami oraz obowiązkami związanymi z Nieruchomością w ramach połączenia przez przejęcie ze spółką D sp. z o.o. sp. k. (dalej: „D”). Połączenie miało miejsce 31 sierpnia 2022 r. W wyniku połączenia Sprzedawca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej i jest następcą prawnym D (sukcesja uniwersalna).

D nabyła natomiast prawo własności Gruntu 2, Gruntu 3, Gruntu 4, Gruntu 5, Gruntu 6, Gruntu 7 oraz działki o numerze ewidencyjnym 1, wchodzącej w skład Gruntu 1 wraz ze znajdującym się na nich Budynkiem oraz infrastrukturą towarzyszącą na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2015 roku, Rep. (…) (na moment nabycia D funkcjonowała w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która następnie została przekształcona w spółkę komandytową).

Dodatkowo, D nabyła również prawo własności:

- działek nr 3, 4, 5 i 6 wchodzących w skład Gruntu 1 na podstawie umowy sprzedaży z 21 grudnia 2018 roku (Rep. A …);

- działki nr 2 wchodzącej w skład Gruntu 1 na podstawie umowy sprzedaży z 21 grudnia 2018 roku (Rep. A …);

- Gruntu 8 na podstawie umowy sprzedaży z 25 czerwca 2019 (Rep. A …);

- Gruntu 9 na podstawie umowy sprzedaży z 21 grudnia 2018 (Rep. A …).

Na moment nabycia Gruntu przez D poszczególne działki były zabudowane Budynkiem oraz wybranymi Budowlami. W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy wskazują, że poszczególne Budowle zostały nabyte wraz z Gruntem lub wybudowane już po nabyciu Gruntu, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Wyżej wymienione nabycia / budowa podlegały opodatkowaniu VAT, a D przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT oraz z tego prawa skorzystała.

Od momentu nabycia, Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej - początkowo przez D, a następie przez Sprzedawcę - polegającej na najmie komercyjnym powierzchni biurowych, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była więc wykorzystywana wyłącznie w ramach działalność zwolnionej z VAT.

Od momentu nabycia przez D Nieruchomość była przedmiotem ulepszeń, z tytułu których właścicielowi Nieruchomości przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT. Przy czym od momentu nabycia Nieruchomości przez D (a tym bardziej przez Sprzedawcę w wyniku połączenia) Budynek oraz poszczególne Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

W zakresie w jakim do Transakcji będzie mogło mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy zamierzają złożyć przed dniem dokonania Transakcji właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Stron do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

 

Pismem z 26 czerwca 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

W odniesieniu do punktu I. Wezwania w zakresie uzupełnienia Wniosku i doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego w odniesieniu do przynależności (tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie) związanych z Budynkiem poprzez wskazanie:

    a) Czy w związku z nabyciem/wytworzeniem „przynależności” Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź: W związku z nabyciem/wytworzeniem „przynależności” Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    b) Czy Zbywca wykorzystywał „przynależności” wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Zbywca nie wykorzystywał „przynależności” wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, gdyż Zbywca prowadził działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług

    c) Czy którykolwiek z elementów „przynależności” został umieszczony/zamontowany w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku? Jeżeli tak, proszę wskazać, który to element?

Odpowiedź: Żaden z elementów „przynależności” nie został zamontowany w Budynku z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych w sposób istotny, tj. taki, który skutkowałby ich trwałym powiązaniem z Budynkiem lub uzależniałby stabilność konstrukcji Budynku od ich obecności.

Wskazane „przynależności” stanowią odrębne środki trwałe stanowiące ruchomości, elementy wyposażenia Budynku, związane z jego użytkowaniem, ale niebędące elementami Budynku, zatem mogą być co do zasady zdemontowane bez uszkodzenia konstrukcji Budynku. Jednocześnie w celu pełnego przedstawienia opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy wskazują, że demontaż wybranych „przynależności” może skutkować utratą właściwości użytkowych Budynku uniemożliwiając jego użytkowanie zgodne z przeznaczeniem, natomiast ich demontaż jest możliwy bez uszkodzenia konstrukcji Budynku oraz bez naruszenia jego elementów konstrukcyjnych.

    d) Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów „przynależności” umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku?

Odpowiedź: Sposób zamocowania poszczególnych elementów stanowiących „przynależności” umożliwia ich późniejszy demontaż bez uszkodzenia konstrukcji Budynku.

    e) Czy demontaż poszczególnych elementów „przynależności” spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń? W odniesieniu do powyższego wskazuję, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce.

Odpowiedź: Demontaż poszczególnych elementów stanowiących „przynależności” może zostać przeprowadzony w sposób nienaruszający głównych elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń, takich jak fundamenty, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach czy wieńce.

2. Czy naniesienia będące przedmiotem sprzedaży, określone przez Państwa jako „Budowle” są częścią składową gruntu bądź budynku - proszę wskazać które.

Odpowiedź: Wszystkie wskazane we Wniosku Budowle stanowią część składową gruntu lub Budynku, w tym w szczególności parking i chodniki, wiata, stacja rowerowa, sieć elektroenergetyczna oraz pylon stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego trwale związane z gruntem, natomiast przyłącza, latarnie oraz agregat prądotwórczy stanowią urządzenia budowlane.

W odniesieniu do punktu II. Wezwania w zakresie uzupełnienia Wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego stanowiska Wnioskodawców odnoszącego się do postawionego pytania nr 2 w części dotyczącej opodatkowania/zwolnienia z VAT dostawy własności oznaczonych przynależności, tj. rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzeń i wyposażenia.

Odpowiedź: Wnioskodawcy doprecyzowują opis zdarzenia przyszłego i wskazują, że na pojęcie „Nieruchomość” składają się wyłącznie Grunt, Budynek oraz Budowle opisane i wymienione w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku.

Tym samym, intencją Wnioskodawców w ramach zaadresowanego we Wniosku pytania nr 2 jest potwierdzenie opodatkowania VAT wyłącznie dostawy Nieruchomości rozumianej w sposób opisany powyżej. W szczególności Wnioskodawcy doprecyzowują, że w skład pojęcia Nieruchomość nie wchodzą „przynależności”, stanowiące rzeczy ruchome związane z użytkowaniem Budynku.

Jednocześnie, w celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują, że „przynależności” jako rzeczy ruchome związane z użytkowaniem Budynku, będą wchodziły w zakres Transakcji, a więc będą stanowić Przedmiot Transakcji.

Z uwagi na powyższe doprecyzowanie stanowiska przez Wnioskodawców, przedmiotowe pytanie wskazane w Wezwaniu pozostaje bezprzedmiotowe, z uwagi na fakt, że pytanie nr 2 we Wniosku dotyczy dostawy Nieruchomości, a więc nie „przynależności”, stanowiących rzeczy ruchome związane z użytkowaniem Budynku.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

    1. Czy planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

    2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności z uwagi na złożenie przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

    3. Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedawcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość Ceny należnej za Przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż Przedmiotu Transakcji stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy powinna ona zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy Przedmiot Transakcji spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz wyrażaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  - koncesje, licencje i zezwolenia;

  - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  - tajemnice przedsiębiorstwa;

  - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że Przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedawcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, należności, zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Dodatkowo, intencją Nabywcy jest także zawarcie nowych umów na dostawę mediów (przy czym nie może jednak wykluczyć, iż zajdzie konieczność wstąpienia w niektóre umowy, których stroną był dotąd Sprzedawca).

Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe. Przykładowo interpretacja indywidualna z dnia 29 października 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB oraz interpretacja indywidualna z dnia 22 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z 21 listopada 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.438.2024.3.AR).

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Wnioskodawców, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W związku z faktem, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), w tym brak jest również wyodrębnienia faktycznego Przedmiotu Transakcji w istniejącej strukturze Sprzedającego, a składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedawcy (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością), Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być w postaci oddziału samodzielnie się rozliczającego. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

W przedmiotowej sprawie Sprzedawca jest spółką, której głównym składnikiem majątku jest Nieruchomość i możliwe jest przypisanie do niej większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i przychodów, niemniej wyodrębnienie finansowe nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie. W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedawca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnych ich części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnych ich części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakichkolwiek ich części.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

  - Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomościami,

  - Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach bankowych,

  - Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych Sprzedawcy,

  - Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy związanych z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym praw i obowiązków z umowy związanych z finansowaniem.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 23 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki majątku jak:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego,

- prawa i obowiązku z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy (z powodu braku pracowników u Sprzedawcy; funkcje normalnie wykonywane przez pracowników w spółce u Sprzedawcy wykonywane są w ramach usług wsparcia/doradczych świadczonych przez inne podmioty, które to umowy/usługi nie są przedmiotem Transakcji).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedawcy, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Nabywca przejmie natomiast zawarte przez Sprzedawcę umowy wynajmu powierzchni komercyjnych i będzie je kontynuował. Jednakże, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania nieruchomością. Przy czym, Strony nie wykluczają tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedawcę, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami - do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Nabywcę.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „[…] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

  - przenoszony na kupującego zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

  - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

  - umowy o zarządzanie nieruchomością;

  - umowy zarządzania aktywami;

  - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą powyżej wskazane elementy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące Przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które -zgodnie z Objaśnieniami MF - nie są istotne dla oceny Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy w prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą Przedmiotem Transakcji.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedawcy.

Powyższej konkluzji nie zmienia również fakt, że część umów na dostawę mediów oraz świadczenie usług serwisowych może być kontynuowana po dokonaniu Transakcji. Przeniesienie praw i obowiązków ze wskazanych umów nie stanowi bowiem elementu istotnego w zakresie kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie Objaśnień MF.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Ad. 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę Gruntu, Budynku oraz Budowli wraz z przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy i znajdującymi się na Gruncie.

Na wstępie należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów Prawa Budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa Budowlanego, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa Budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak zostało wskazane w opisanie zdarzenia przyszłego, Budynek powinien zostać uznany za budynek w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, a jednocześnie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, natomiast Budowle powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz nie spełniają definicji budynków ani obiektów małej architektury.

Tym samym, do Transakcji zastosowanie powinny mieć przepisy odnoszące się do dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku oraz Budowli znajdujących się na Gruncie. W związku z czym kluczowa dla oceny opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości będzie analiza opodatkowania VAT Budynku i Budowli.

Na gruncie ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Powyższe uregulowania wskazują, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką, pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Jak wskazano w opisanie zdarzenia przyszłego od momentu nabycia Nieruchomości przez D (lata 2015-2019) była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - najem komercyjny. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, niektóre Budowle zostały wybudowane już po nabyciu Gruntu przez D, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją oraz od momentu wybudowania były również wykorzystywane w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

W ocenie Wnioskodawców - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli na Działkach doszło w momencie nabycia Budynków i Budowli - należy bowiem uznać, że od tego momentu mogły one być wykorzystywane przez Sprzedawcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Dodatkowo, od momentu nabycia Nieruchomości przez D (a tym bardziej przez Sprzedawcę w ramach połączenia) Budynek oraz poszczególne Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodać przy tym należy, że połączenie Sprzedawcy oraz D prowadzi do pełnej sukcesji praw i obowiązków, a tym samym na potrzeby niniejszej analizy należy założyć, iż czynności/działania wykonywane/realizowane przez D stanowią czynności/działania realizowane przez Sprzedawcę.

Tym samym, należy uznać, że Transakcja zostanie przeprowadzona w okresie ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, a tym samym będzie mogła korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przy czym należy wskazać, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zamierzają złożyć przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym przenoszącym własności w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Podsumowując, w związku ze złożeniem przez Wnioskodawców oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dostawy Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do Transakcji nie będą miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, w szczególności zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

  a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższej regulacji, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sprzedawcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz ulepszeń Nieruchomości - uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że formalnie prawo to w zakresie Budynku i części Budowli przysługiwało D, jednak z uwagi na sukcesję generalną przewidzianą w art. 93 § 2 pkt 2 Ordynacji podatkowej, na podstawie której Sprzedawca wstąpił we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki spółki przejętej, a także fakt, że samo połączenie jest czynnością pozostającą poza przepisami ustawy o VAT, należy przyjąć, że takie prawo przysługiwało Wnioskodawcy jako sukcesorowi generalnemu D.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

  - towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

  - dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia, importu lub wytworzenia.

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Tym samym, przy założeniu złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, tym samym rezygnując ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, Transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT i będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Ad. 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W rozumieniu art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności dających prawo do odliczenia VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania, w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Przedmiotu Transakcji, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja będzie opodatkowana VAT.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Nabywca zamierza zatem wykorzystywać Przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, która nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, ze względu na fakt, że od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości minęły co najmniej dwa lata, Transakcja będzie podlegać zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, z której to możliwości Wnioskodawcy zamierzają skorzystać. Transakcja będzie zatem opodatkowana VAT. Jak wskazano, zastosowania do Transakcji nie będą miały również zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedawcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiot planowanej Transakcji do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji.

 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż prawa własności Gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim Budynku oraz innych obiektów budowlanych.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - następujących składników majątku:

  1. praw i obowiązków wynikających z umów najmu,

  2. depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu,

  3. praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,

  4. praw z gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczących robót budowlanych związanych z budową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w zakresie posiadanym przez Sprzedawcę na moment Transakcji, jeżeli będą występowały.

  5. określonych autorskich praw majątkowych do planów, wzorów lub projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę, wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie projekty zostały utrwalone,

  6. prawa (licencje) do oprogramowań przeznaczonych do zarządzania Nieruchomością,

  7. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Sprzedawcę z Miastem umowy dzierżawy działki nr 15, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dla uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że w zależności od zgody wyrażonej przez Miasto, przedmiotowe prawa i obowiązki mogą zostać również przeniesione na podstawie odrębnej niż Umowa Sprzedaży umowy).

Ponadto, w uzgodnionym przez Strony zakresie, dojdzie do przekazania przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy prawnej i technicznej dokumentacji (oryginały lub kopie) dotyczącej Nieruchomości, w szczególności Budynku (w tym umów wymienionych w niniejszym wniosku, pozwoleń związanych z Nieruchomością itp.), jak również kart dostępu, kodów, informacji itp., niezbędnych do obsługi Budynku.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Wnioskodawcy podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

  1. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością;

  2. prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag poniżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody, gazu oraz odbioru nieczystości;

  3. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

  4. zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym: (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedawcę, (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedawcą, w tym z tytułu pożyczek, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne, (iv) wynikające ze wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały, (v) pozostałe zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają każdoczesnego jej użytkownika wieczystego/właściciela;

  5. istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;

  6. know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

  7. księgi rachunkowe Sprzedawcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

  8. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami, związanych z Przedmiotem Transakcji, np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

  9. środki pieniężne znajdujące się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych (z wyjątkiem depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu, wskazanych powyżej jako jeden z elementów Przedmiotu Transakcji);

10. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

11. należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

12. firma Sprzedawcy.

W odniesieniu do umów takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedawcy (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą Transakcją).

W odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedawca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W teorii Sprzedawca może przypisać poszczególne przychody lub koszty (czy też należności i zobowiązania) do Nieruchomości (i/lub inne przychody/koszty do ogólnej działalności spółki) jednak takie przyporządkowanie nie jest robione.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Nabywca, po uzupełnieniu Przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe zgodnie z założeniami opisanymi wcześniej) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedawcy (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą Transakcją). Ponadto Sprzedawca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawcy przysługuje wyłączne prawo własności działek o numerach ewidencyjnych:

- 1, 2, 3, 4, 5 i 6, (Grunt 1);

- 2 (Grunt 2);

- 8 (Grunt 3);

- 9 (Grunt 4);

- 10 (Grunt 5);

- 11 (Grunt 6);

- 12 (Grunt 7);

- 13 (Grunt 8);

- 14 (Grunt 9).

Wszystkie działki ewidencyjne wchodzące w skład Gruntu są zabudowane Budynkiem, Budowlami albo Budynkiem oraz Budowlami. Transakcja nie będzie obejmować dostawy działek niezabudowanych.

Budynek posadowiony jest na działkach o nr ewidencyjnych 1, 2, 8, 9, 11, 10 oraz 12. Na Działkach oprócz Budynku znajdują się również inne zabudowania, które są własnością Sprzedawcy, które zostały szczegółowo wskazane poniżej:

- Na Gruncie 1, na następujących działkach znajdują się następujące zabudowania:

- 2 - parking i chodniki, latarnie;

- 3 - parking;

- 4 - parking;

- 5 - parking;

- 6 - parking;

- 1 - parking i chodniki, latarnie, wiata, agregat prądotwórczy.

- Na Gruncie 2 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

- Na Gruncie 3 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

- Na Gruncie 4 znajdują się parking i chodniki, latarnie, stacja rowerowa; przyłącza kanalizacyjne (kanalizacji deszczowej oraz sanitarnej).

- Na Gruncie 5 znajdują się parking i chodniki, latarnie, przyłącze wodociągowe, przyłącza kanalizacyjne (kanalizacji deszczowej oraz sanitarnej), sieć elektroenergetyczna.

- Na Gruncie 6 znajdują się parking i chodniki, latarnie, pylon.

- Na Gruncie 7 znajdują się parking i chodniki, latarnie, przyłącze ciepła.

- Na Gruncie 8 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

- Na Gruncie 9 znajdują się parking i chodniki, latarnie.

(Budowle).

Powyższe Budowle (za wyjątkiem przyłączy, latarni oraz agregatu prądotwórczego, które stanowią urządzenia budowlane) stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz nie spełniają definicji budynków ani obiektów małej architektury.

Na pojęcie „Nieruchomość” składają się wyłącznie Grunt, Budynek oraz Budowle opisane i wymienione w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku. W skład pojęcia Nieruchomość nie wchodzą „przynależności”, stanowiące rzeczy ruchome związane z użytkowaniem Budynku.

Sprzedawca nabył prawo własności Nieruchomości wraz z innymi prawami oraz obowiązkami związanymi z Nieruchomością w ramach połączenia przez przejęcie ze spółką D sp. z o.o. sp. k. Połączenie miało miejsce 31 sierpnia 2022 r. W wyniku połączenia Sprzedawca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej i jest następcą prawnym D (sukcesja uniwersalna).

Na moment nabycia Gruntu przez D poszczególne działki były zabudowane Budynkiem oraz wybranymi Budowlami. Poszczególne Budowle zostały nabyte wraz z Gruntem lub wybudowane już po nabyciu Gruntu, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Wyżej wymienione nabycia/budowa podlegały opodatkowaniu VAT, a D przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT oraz z tego prawa skorzystała.

Od momentu nabycia, Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej - początkowo przez D, a następie przez Sprzedawcę - polegającej na najmie komercyjnym powierzchni biurowych, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była więc wykorzystywana wyłącznie w ramach działalność zwolnionej z VAT.

Od momentu nabycia przez D Nieruchomość była przedmiotem ulepszeń, z tytułu których właścicielowi Nieruchomości przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT. Przy czym od momentu nabycia Nieruchomości przez D (a tym bardziej przez Sprzedawcę w wyniku połączenia) Budynek oraz poszczególne Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na jego podstawie. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że przez poszczególne Działki przebiegają sieci, które jednak nie są własnością Sprzedawcy i nie będą przedmiotem Transakcji, tj. sieć elektroenergetyczna (zlokalizowana na działce o nr ewidencyjnym 1 oraz Gruncie 2-9), sieć wodociągowa (zlokalizowana na działce o nr ewidencyjnym 2 oraz na Gruncie 2-4, Gruncie 6-8), sieć kanalizacyjna (zlokalizowana na Gruncie 7-9) oraz sieć telekomunikacyjna (zlokalizowana na Gruncie 8).

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane Budynkiem i Budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą Budynku i Budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ze zwolnienia od podatku będą również korzystały urządzenia budowlane związane z Budynkiem lub Budowlą, bowiem wskazali Państwo, że na moment nabycia Gruntu przez D poszczególne działki były zabudowane Budynkiem oraz wybranymi Budowlami. Budowle zostały nabyte wraz z Gruntem lub wybudowane już po nabyciu Gruntu, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Ww. nabycia/budowa podlegały opodatkowaniu VAT, a D przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT oraz z tego prawa skorzystała. Od momentu nabycia Nieruchomości przez D (przez Sprzedawcę w wyniku połączenia) Budynek oraz poszczególne Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów. Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej polegającej na najmie komercyjnym powierzchni biurowych, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie w ramach działalność zwolnionej z VAT.

W związku z tym, że dostawa Budynku i Budowli posadowionych na Gruncie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Nabywca posiada polski numer NIP i na dzień Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Wnioskodawcy zamierzają złożyć przed dniem dokonania Transakcji właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedawca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości (tj. Budynku i Budowli), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. Opodatkowaniu będą także podlegała dostawa urządzeń budowlanych związanych z Budynkiem lub Budowlą.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu na którym posadowiony jest Budynek i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Nieruchomości (tj. Budynku i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że po przeprowadzeniu Transakcji, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem również Budowli. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości, ani jej części na cele zwolnione z opodatkowania VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Nieruchomości (tj. Budynku i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy Nieruchomości (tj. Budynku i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.