0111-KDIB3-1.4012.423.2026.4.ICZ

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

24 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

 

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 czerwca 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

 

Spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”, „Wnioskodawca”, „Dzierżawca”) została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 1 sierpnia 2001 r. pod numerem(...). Spółce nadano numer NIP (…) oraz numer REGON (…).

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) oraz podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: CIT). Przedmiotem przeważającej działalności Spółki jest naprawa i konserwacja (…). Działalność operacyjna Wnioskodawcy prowadzona jest na nieruchomości zabudowanej budynkiem warsztatu (…), budynkiem warsztatu (…), placami utwardzonymi (wraz z infrastrukturą techniczną), a także na gruntach niezabudowanych, (…).

Drugą stroną relacji gospodarczej jest Z spółka akcyjna (dalej: „Wydzierżawiający”, „Z”), będąca właścicielem wskazanej nieruchomości. Z jest podmiotem niepowiązanym kapitałowo ani osobowo z Wnioskodawcą.

Pierwotna umowa dzierżawy

Pomiędzy Wnioskodawcą a Wydzierżawiającym obowiązywała umowa dzierżawy nieruchomości zawarta umowa. Na podstawie tej umowy Wnioskodawca korzystał z opisanej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Strony ustaliły miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł netto, który był dokumentowany fakturami VAT wystawianymi przez Wydzierżawiającego i regulowanymi przez Wnioskodawcę. Faktury te były ujmowane przez Spółkę w bieżących rozliczeniach podatku VAT oraz podatku CIT. Umowa dzierżawy miała kluczowe znaczenie dla ciągłości działalności Wnioskodawcy, gdyż nieruchomość stanowiła podstawowe zaplecze techniczne i organizacyjne Spółki.

Propozycja istotnej zmiany warunków finansowych i wypowiedzenie umowy. W drugiej połowie 2023 r. Wydzierżawiający przedstawił Wnioskodawcy propozycję istotnego podwyższenia czynszu dzierżawnego, w skali wielokrotnie przewyższającej dotychczasowe wynagrodzenie. Podwyżka ta sięgająca ponad 400% - została uzasadniona przez Wydzierżawiającego ogólnym operatem szacunkowym odnoszącym się do stawek rynkowych najmu nieruchomości na terenie (…).

Wnioskodawca nie zaakceptował zaproponowanych warunków finansowych, uznając je za nieadekwatne do specyfiki wykorzystywanej nieruchomości oraz dotychczasowych zasad współpracy. W konsekwencji braku porozumienia umowa dzierżawy została wypowiedziana przez Wydzierżawiającego, a jej obowiązywanie ustało z końcem 2023 r.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości i stosowana stawka wynagrodzenia. Pomimo ustania umowy dzierżawy Wnioskodawca nadal faktycznie korzystał z nieruchomości od listopada 2023 r., co było podyktowane obiektywnymi względami gospodarczymi. W szczególności brak było możliwości zawarcia w krótkim czasie umowy z innym podmiotem oraz odtworzenia infrastruktury technicznej koniecznej do prowadzenia działalności. Co ważne, Zbył świadomy, iż nagłe opuszczenie dzierżawionych budynków przez Wnioskodawcę uniemożliwiałoby realizację zawartych umów ramowych i inwestycyjnych zawartych między stronami, które warunkowały utrzymanie ciągłości produkcyjnej instalacji Z.

W okresie bezumownego korzystania z nieruchomości Wydzierżawiający obciążał Wnioskodawcę opłatami według nowej, znacząco wyższej stawki, ustalonej w oparciu o wskazany ogólny operat szacunkowy. Opłaty te były dokumentowane fakturami VAT.

Faktury wystawiane za okres styczeń - październik 2024 r. były przez Wnioskodawcę odsyłane do Wydzierżawiającego i pierwotnie nieujmowane w księgach rachunkowych. Ostatecznie, w marcu 2026 r., Wnioskodawca złożył korektę zeznania CIT za 2024 r., ujmując koszt wynikający z tych faktur. Korekty rozliczeń VAT za poszczególne okresy 2024 r. zostały przygotowane i złożone następnie.

Kwestionowanie wysokości wynagrodzenia i indywidualny operat szacunkowy

Wnioskodawca przez cały okres bezumownego korzystania kwestionował wysokość stosowanej stawki, wskazując, że oparta jest ona na operacie o charakterze ogólnym i nie uwzględnia konkretnych cech nieruchomości.

W konsekwencji prowadzonych rozmów Strony zawarły porozumienie, w którym postanowiły zlecić sporządzenie indywidualnego operatu szacunkowego przez wspólnie wybranego rzeczoznawcę majątkowego, odnoszącego się bezpośrednio do nieruchomości użytkowanej przez Wnioskodawcę. Operat ten został sporządzony w dniu 13 listopada 2024 roku, czyli po upływie około 12 miesięcy od rozpoczęcia bezumownego korzystania z nieruchomości i wykazał, że rynkowa stawka wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być o ponad 20% niższa od stawki uprzednio stosowanej przez Wydzierżawiającego.

Strony nie zakwestionowały wyników indywidualnego operatu i przyjęły ustaloną w nim stawkę. Od tego momentu Wydzierżawiający stosuje nową, niższą stawkę wynagrodzenia. Jednocześnie należy wskazać, że Dzierżawca od samego początku prosił Wydzierżawiającego o korektę czynszu dzierżawnego za poprzednie okresy. Do dnia złożenia niniejszego wniosku Wydzierżawiający nie złożył faktur korygujących, mimo wykazania w operacie szacunkowym, że czynsz był wyższy o ponad 20% od średniej stawki rynkowej.

Brak korekty faktur za okres wcześniejszy

Pomimo przyjęcia przez Strony nowej stawki czynszu, Wydzierżawiający nie dokonał korekty faktur wystawionych za okres od listopada 2023 r. do października 2024 r., tj. za okres bezumownego korzystania poprzedzający akceptację indywidualnego operatu szacunkowego. W efekcie Wnioskodawca poniósł w tym okresie koszty korzystania z nieruchomości według stawki, która - w świetle późniejszych ustaleń - nie odpowiadała rzeczywistym warunkom rynkowym.

Uzasadnienie ekonomiczne działań Wnioskodawcy

Decyzja Wnioskodawcy o kontynuowaniu korzystania z nieruchomości mimo sporu co do wysokości wynagrodzenia była racjonalna z ekonomicznego punktu widzenia. Alternatywą było przerwanie działalności operacyjnej lub poniesienie znacznie wyższych kosztów związanych z natychmiastowym przeniesieniem działalności i odtworzeniem procesów biznesowych w innej lokalizacji. Przerwanie działalności operacyjnej ze względu na charakter prowadzonej działalności, skutkowałoby poważnymi konsekwencjami dla Z, mogącymi wstrzymać ciągłość produkcyjną instalacji technologicznych Z.

Interes prawny Wnioskodawcy

Wnioskodawca wskazuje, że jako odbiorca faktur dokumentujących opłaty za korzystanie z nieruchomości posiada bezpośredni interes prawny w uzyskaniu interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych opisanej sytuacji.

Wystawione przez Wydzierżawiającego faktury wpływały bezpośrednio na sposób rozliczenia przez Wnioskodawcę: 1) podatku naliczonego VAT, 2) kosztów uzyskania przychodów w podatku dochodowym od osób prawnych.

Brak korekty faktur, pomimo ustalenia przez Strony nowej - niższej - stawki czynszu w oparciu o indywidualny operat szacunkowy, rodzi po stronie Wnioskodawcy wątpliwości co do prawidłowości utrzymania pierwotnych rozliczeń podatkowych w sytuacji, gdy wynagrodzenie udokumentowane fakturami okazało się nieodpowiadające rzeczywistym, obiektywnie ustalonym warunkom rynkowym.

Wnioskodawca nie zmierza do przesądzenia obowiązków Wydzierżawiającego jako wystawcy faktur, lecz dąży do potwierdzenia prawidłowego sposobu rozliczenia podatków po swojej stronie, jako podmiotu, który poniósł ekonomiczny ciężar świadczenia i którego zobowiązania podatkowe są bezpośrednio determinowane dokumentami otrzymanymi od kontrahenta.

 

Pismem z 15 lipca 2026 r. uzupełnili Państwo opis sprawy w następujący sposób:

    - Czy i od kiedy są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

    - Jakie czynności Państwo wykonują w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:

a. czynności opodatkowane,

b. czynności nieopodatkowane,

c. czynności zwolnione?

Wnioskodawca wykonywał wyłącznie czynności opodatkowanie VAT (lit. a).

    - Czy dzierżawiona nieruchomość miała związek wyłącznie z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi? Jeżeli nie, to proszę wskazać z jakimi innymi czynnościami miała związek?

Dzierżawiona nieruchomość miała związek wyłącznie z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

    - Czy w okresie umownego korzystania z nieruchomości oraz bezumownego korzystania z nieruchomości, przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywane przez Państwa tylko do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?

W okresie umownego korzystania z nieruchomości oraz bezumownego korzystania z nieruchomości, przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana tylko do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

    - Czy są Państwo w posiadaniu faktur VAT dokumentujących naliczony czynsz dzierżawny, za okres, w którym jego wysokość była zawyżona?

Wnioskodawca jest w posiadaniu faktur VAT dokumentujących naliczony czynsz dzierżawny, za okres, w którym jego wysokość była zawyżona.

    - Czy Państwa kontrahent odprowadził podatek należy do urzędu skarbowego z faktur VAT dokumentujących naliczony czynsz dzierżawny, za okres, w którym jego wysokość była zawyżona?

Kontrahent odprowadził podatek należy do urzędu skarbowego z faktur VAT dokumentujących naliczony czynsz dzierżawny, za okres, w którym jego wysokość była zawyżona.

    - Czy opłaty dotyczące czynszu dzierżawnego za okresy, w których wysokość czynszu była zawyżona zostały poniesione przez Państwa Spółkę, tj. czy zostały one pokryte z zasobów majątkowych Spółki?

Opłaty dotyczące czynszu dzierżawnego za okresy, w których wysokość czynszu była zawyżona zostały poniesione przez Państwa Spółkę, tj. czy zostały one pokryte z zasobów majątkowych Spółki.

    - Czy powyższe opłaty są definitywne (rzeczywiste), tj. wartość poniesionych na nie wydatków nie została Państwu w jakikolwiek sposób zwrócona?

Powyższe opłaty są definitywne (rzeczywiste), tj. wartość poniesionych na nie wydatków nie została w jakikolwiek sposób zwrócona.

 

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług, oznaczone jak we wniosku:

 

2) Czy w powyższej sytuacji Wnioskodawca uprawniony był do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących czynsz dzierżawny za okresy, w których wysokość czynszu była zawyżona przez Wydzierżawiającego o ponad 20% względem wartości wskazanej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym?

 

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 13 ustawy o VAT, w przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1-3, obniżenia podstawy opodatkowania, w stosunku do podstawy określonej na wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem, dokonuje się za okres rozliczeniowy, w którym podatnik wystawił fakturę korygującą w postaci faktury ustrukturyzowanej, z zastrzeżeniem ust. 13a-13c. Natomiast w myśl art. 29 ust. 14 ustawy o VAT, przepisy ust. 13-13c stosuje się odpowiednio w przypadku stwierdzenia pomyłki w kwocie podatku na fakturze i wystawienia faktury korygującej do faktury, w której wykazano kwotę podatku wyższą niż należna.

Zgodnie z art. 86 ust. 19a ustawy o VAT, w przypadku obniżenia podstawy opodatkowania, o którym mowa w art. 29a ust. 13-13c, lub stwierdzenia pomyłki w kwocie podatku na fakturze, o którym mowa w art. 29a ust. 14, nabywca towaru lub usługi jest obowiązany do zmniejszenia kwoty podatku naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał fakturę korygującą. Jeżeli podatnik nie obniżył kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego określonego na fakturze, której korekta dotyczy, a prawo do takiego obniżenia mu przysługuje, zmniejszenie kwoty podatku naliczonego uwzględnia się w rozliczeniu za okres, w którym podatnik dokonuje tego obniżenia.

W realiach przedstawionego zdarzenia spełnione są podstawowe materialne przesłanki prawa do odliczenia. Po pierwsze, po stronie Wydzierżawiającego doszło do rzeczywistego świadczenia polegającego na udostępnieniu korzystania przez Wnioskodawcę z nieruchomości oraz infrastruktury niezbędnej do prowadzenia działalności operacyjnej. Okoliczność, że pierwotna umowa dzierżawy wygasła, nie eliminuje samego faktu odpłatnego korzystania z nieruchomości - w okresie bezumownego korzystania Wydzierżawiający akceptował stan faktyczny, naliczał wynagrodzenie i dokumentował je fakturami VAT, co potwierdza istnienie ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego. Spór dotyczył wyłącznie wysokości wynagrodzenia, a nie tego, czy świadczenie (udostępnienie nieruchomości) w ogóle wystąpiło.

Po drugie, nabyte usługi były wykorzystywane do czynności opodatkowanych wykonywanych przez Wnioskodawcę. Nieruchomość stanowiła podstawowe zaplecze techniczne i organizacyjne Spółki, a bez jej wykorzystywania prowadzenie działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT) w praktyce nie byłoby możliwe. W konsekwencji istnieje bezpośredni i obiektywny związek między ponoszonym wydatkiem a działalnością opodatkowaną, co wypełnia dyspozycję art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Po trzecie, faktury otrzymane od Wydzierżawiającego stanowiły prawidłową podstawę do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ odzwierciedlały realne zdarzenie gospodarcze. W utrwalonej praktyce organów podatkowych podkreśla się, że prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi wtedy, gdy dokumentuje ona rzeczywiście wykonaną czynność; a contrario - nieprawidłowa jest natomiast faktura, która wykazuje zdarzenie, które nie miało miejsca albo miało miejsce w innej wielkości. W przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do uznania, że czynność udostępnienia nieruchomości nie wystąpiła - a więc nie zachodzi sytuacja „pustej faktury”.

Zawyżenie ceny ujawnione dopiero w oparciu o późniejszy operat szacunkowy nie przesądza automatycznie, że pierwotne faktury nie dokumentowały rzeczywistej usługi; wskazuje co najwyżej na potencjalną potrzebę doprowadzenia rozliczeń do poziomu odpowiadającego ostatecznie uzgodnionym warunkom.

Jeżeli po wystawieniu faktury okaże się, że wynagrodzenie powinno zostać obniżone (np. w wyniku uzgodnień stron albo innego zdarzenia następczego), właściwym mechanizmem dostosowania rozliczeń jest faktura korygująca po stronie sprzedawcy, a po stronie nabywcy - odpowiednia korekta podatku naliczonego wynikająca z tej faktury korygującej. Ustawa o VAT wprost przewiduje, że w przypadku otrzymania faktury korygującej dotyczącej obniżenia podstawy opodatkowania (art. 29a ust. 13 i 14) nabywca jest obowiązany do zmniejszenia podatku naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym tę fakturę korygującą otrzymał (art. 86 ust. 19a), a przepis ten stosuje się odpowiednio także w razie stwierdzenia pomyłki w kwocie podatku i wystawienia faktury korygującej do faktury, w której wykazano podatek wyższy niż należny (art. 86 ust. 13 w zw. z regulacjami korekt).

Na tym tle należy podkreślić, że w przedstawionym stanie faktycznym Wydzierżawiający - pomimo przyjęcia przez strony stawki wynikającej z operatu z (...) 2024 r. - nie wystawił faktur korygujących za okres wcześniejszy. Skoro zatem po stronie Wnioskodawcy brak było faktur korygujących zmniejszających podstawę opodatkowania i VAT, to brak jest również standardowej podstawy do dokonania korekty podatku naliczonego „wstecz” lub „samodzielnie”, wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy. Operat - nawet zaakceptowany jako punkt odniesienia do przyszłych rozliczeń - ma charakter dowodowy i nie zastępuje faktury korygującej jako instrumentu rozliczeniowego w VAT; sam w sobie nie zmienia treści faktur pierwotnych i nie kreuje po stronie nabywcy dokumentu, z którego wynikałaby nowa (niższa) kwota podatku naliczonego.

W konsekwencji należy uznać, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT wynikającego z faktur dokumentujących korzystanie z nieruchomości także w tych okresach, w których - w świetle późniejszego operatu - zastosowana stawka wynagrodzenia okazała się zawyżona. Faktury te dokumentowały rzeczywiste świadczenie, były związane z działalnością opodatkowaną Wnioskodawcy i nie zachodziły przesłanki negatywne pozbawiające prawa do odliczenia (w szczególności nie była to sytuacja „pustej faktury”). Ewentualne doprowadzenie rozliczeń do poziomu odpowiadającego ostatecznym ustaleniom stron powinno następować co do zasady w oparciu o faktury korygujące.

 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy wyjaśnić, iż z powołanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. Przy czym związek dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą może mieć charakter pośredni lub bezpośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą, np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika. Natomiast pośredni związek nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy występuje wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa - mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu.

Powyższe regulacje oznaczają, że aby stwierdzić, czy podatnikowi podatku od towarów i usług przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, należy zbadać wyłącznie związek ponoszonych wydatków z wykonywanymi przez podatnika czynnościami opodatkowanymi, przy czym związek ten musi mieć charakter niewątpliwy, lecz niekoniecznie bezpośredni. Podatnik musi jednak wykazać związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Istnienie związku między nabywanymi towarami i usługami a transakcjami opodatkowanymi podatnika jest traktowane jako niezbędny wymóg powstania prawa do odliczenia podatku również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 str. 1, ze zm.). Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Dyrektywa 2006/112/WE jako fundamentalną cechę podatku od wartości dodanej wskazuje zasadę neutralności podatku. Cechą podatku od wartości dodanej, wskazaną w ust. 2 art. 1 ww. Dyrektywy, jest faktyczne obciążenie ciężarem podatku od wartości dodanej jedynie konsumpcji towarów i usług. Z treści tego przepisu należy wnioskować, że podatek ten nie powinien obciążać podmiotów biorących udział w obrocie towarami i usługami, niebędących ich ostatecznymi odbiorcami. Należy jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z postanowieniami art. 1, podatek powinien być naliczany na wszystkich stadiach obrotu, z etapem sprzedaży detalicznej włącznie. Mechanizmem zapewniającym obciążenie podatkiem wyłącznie ostatecznych odbiorców towarów i usług, przy jednoczesnym naliczaniu podatku na każdym etapie obrotu, jest wskazane w ust. 2, prawo do odliczenia od podatku należnego podatku zapłaconego przy nabyciu towarów i usług. Ograniczenie prawa do odliczenia podatku przez podatnika, podobnie jak wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, powinny mieć charakter wyjątkowy i mogą być wprowadzane jedynie na podstawie wyraźnych przepisów prawa.

Reasumując, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie związku pomiędzy zakupami a konkretną transakcją opodatkowaną. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powinno przysługiwać podatnikowi w takim zakresie, w jakim działalność podatnika daje to prawo. Aby odliczenie podatku było dopuszczalne, transakcja powodująca naliczenie podatku winna pozostawać w ścisłym związku z transakcjami, które rodzą prawo do odliczenia. W ten sposób prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług zakłada, że poczynione wydatki stanowią element cenotwórczy transakcji obciążonych podatkiem należnym, rodzącym prawo do jego odliczenia.

Podkreślić należy, iż ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy:

 1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

b) (uchylona)

 2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

 3) (uchylony)

 4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

 5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

 6) (uchylony)

 7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Należy podkreślić, że jedną z fundamentalnych zasad konstrukcji podatku od towarów i usług jest prawo podatnika do odliczenia podatku zapłaconego w cenie przy nabyciu towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą, z czynnościami opodatkowanymi.

Podstawowa zasada wspólnego systemu VAT, jaką jest zasada neutralności podatku, jest rozumiana jako stosowanie podatku od towarów i usług na wszystkich etapach obrotu gospodarczego z równoczesnym prawem do potrącenia podatku zawartego w poprzedniej fazie obrotu. Wszelkie ograniczenia prawa do odliczenia podatku naliczonego wpływają na neutralność tego podatku i mogą wynikać jedynie z wyraźnej regulacji ustawowej.

Jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Zatem, co do zasady, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne - wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy - mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Ponadto na zakres prawa do odliczenia w sposób bezpośredni wpływa również pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług, wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik, w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Wobec tego należy stwierdzić, że za podatnika VAT będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Państwem a Wydzierżawiającym obowiązywała umowa dzierżawy nieruchomości. Na podstawie tej umowy korzystali Państwo z opisanej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Strony ustaliły miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości (...) zł netto, który był dokumentowany fakturami VAT wystawianymi przez Wydzierżawiającego i regulowanymi przez Państwa.

W drugiej połowie 2023 r. Wydzierżawiający przedstawił Państwu propozycję istotnego podwyższenia czynszu dzierżawnego, w skali wielokrotnie przewyższającej dotychczasowe wynagrodzenie. Podwyżka ta sięgająca ponad 400% - została uzasadniona przez Wydzierżawiającego ogólnym operatem szacunkowym odnoszącym się do stawek rynkowych najmu nieruchomości na terenie (…).

Nie zaakceptowali Państwo zaproponowanych warunków finansowych, uznając je za nieadekwatne do specyfiki wykorzystywanej nieruchomości oraz dotychczasowych zasad współpracy. W konsekwencji braku porozumienia umowa dzierżawy została wypowiedziana przez Wydzierżawiającego, a jej obowiązywanie ustało z końcem 2023 r.

Pomimo ustania umowy dzierżawy Państwo nadal korzystali z nieruchomości od listopada 2023 r., co było podyktowane obiektywnymi względami gospodarczymi. W szczególności brak było możliwości zawarcia w krótkim czasie umowy z innym podmiotem oraz odtworzenia infrastruktury technicznej koniecznej do prowadzenia działalności.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy w opisanej sytuacji są Państwo uprawnieni do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących czynsz dzierżawny za okresy, w których wysokość czynszu była zawyżona przez Wydzierżawiającego o ponad 20% względem wartości wskazanej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z dnia (...) 2024.

Jak zostało wyżej wskazane, warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przy czym istotna jest intencja nabycia, tzn. czy dany towar/usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych, wówczas po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, pod warunkiem, że nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Przepis art. 88 ust. 3a ustawy określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W dyspozycji tego przepisu jako przesłanki wyłączającej prawo nabywcy (podatnika) do odliczenia podatku naliczonego, nie ujęto przypadku, gdy podatek naliczony wynika z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług, których wartość została zawyżona przez dostawcę/świadczącego usługę.

Zatem faktury - dokumentujące nabycie przez Państwa usługi w kwocie zawyżonej (w okresie bezumownego korzystania z nieruchomości) - nie stanowią przesłanki negatywnej, o której mowa w art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, wyłączającej prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z takich faktur.

Dla istnienia prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury, obok fundamentalnych przesłanek takich jak status odliczającego jako czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT i związek zakupionych towarów i usług z czynnościami opodatkowanymi i faktycznie zrealizowana transakcja, to również najistotniejsze jest to, by nabyta usługa lub towar podlegały opodatkowaniu i nie korzystały przy tym ze zwolnienia od tego podatku.

W świetle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Wydzierżawiającego, dokumentujących wykonanie usługi dzierżawy nieruchomości, wynikającego z faktur dokumentujących czynsz dzierżawny za okresy, w których wysokość czynszu była zawyżona przez Wydzierżawiającego o ponad 20% względem wartości wskazanej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z dnia (...) 2024.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług będzie wynikało z następujących okoliczności:

    - są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.;

    - Umowa dzierżawy miała kluczowe znaczenie dla ciągłości Państwa działalności gospodarczej, gdyż nieruchomość stanowiła podstawowe zaplecze techniczne i organizacyjne Państwa Spółki.

    - wykonują Państwo wyłącznie czynności opodatkowanie VAT;

    - Dzierżawiona nieruchomość - w okresie umownego korzystania z nieruchomości oraz bezumownego korzystania z nieruchomości, była wykorzystywana tylko do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

    - Państwo są w posiadaniu faktur VAT dokumentujących naliczony czynsz dzierżawny, za okres, w którym jego wysokość była zawyżona;

    - Kontrahent odprowadził podatek należy do urzędu skarbowego z faktur VAT dokumentujących naliczony czynsz dzierżawny, za okres, w którym jego wysokość była zawyżona;

    - opłaty dotyczące czynszu dzierżawnego za okresy, w których wysokość czynszu była zawyżona są definitywne (rzeczywiste), tj. wartość poniesionych na nie wydatków nie została w jakikolwiek sposób zwrócona.

 

Ponadto wyjaśnili Państwo, że pomimo ustania umowy dzierżawy nadal Państwo korzystali z nieruchomości od listopada 2023 r., co było podyktowane obiektywnymi względami gospodarczymi. W szczególności brak było możliwości zawarcia w krótkim czasie umowy z innym podmiotem oraz odtworzenia infrastruktury technicznej koniecznej do prowadzenia działalności. Co ważne, Państwa Kontrahent był świadomy, iż nagłe opuszczenie dzierżawionych budynków przez Państwa uniemożliwiałoby realizację zawartych umów ramowych i inwestycyjnych zawartych między stronami, które warunkowały utrzymanie ciągłości produkcyjnej instalacji Kontrahenta.

Reasumując, są Państwo uprawnieni na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie usługi dzierżawy nieruchomości za okresy, w których wysokość czynszu była zawyżona przez Wydzierżawiającego o ponad 20% względem wartości wskazanej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym.

Wobec powyższego Państwa stanowisko, w kwestii objętej pytaniem nr 2, jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Ocena Państwa stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.