0111-KDIB3-1.4012.286.2026.2.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Wniosek został uzupełniony pismem z 6 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych

A (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) z siedzibą w (…), zarejestrowana w dniu 26 listopada 2025 r. w (…), zamierza nabyć od B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) (łącznie: „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”) zabudowaną nieruchomość gruntową położoną (…), określaną dalej jako „Nieruchomość” i szczegółowo opisaną w pkt I.2 poniżej. Czynność przeniesienia prawa własności Nieruchomości (gruntu oraz znajdujących się na nim budynków i naniesień oraz wymienionych niżej składników) będzie dalej określana jako „Transakcja”.

Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Prowadzi działalność gospodarczą której głównym przedmiotem jest produkcja części i komponentów do samochodów osobowych i ciężarowych (branża automotive), która prowadzona jest na posiadanej Nieruchomości. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w Polsce.

Docelowo, po Transakcji, na zakupionej Nieruchomości Zbywca będzie kontynuował prowadzoną przez siebie działalność gospodarczą w zakresie produkcji komponentów i części dla branży motoryzacyjnej, przy czym - już nie jako właściciel, a najemca na mocy umowy najmu zawartej z Nabywcą. Innymi słowy, planowana Transakcja odbędzie się w formule tzw. sale & leaseback, tj. Nabywca równolegle z umową nabycia Nieruchomości zawrze umowę najmu (w rozumieniu ustawy Kodeks Cywilny) tej Nieruchomości ze Zbywcą, który będzie kontynuował na niej działalność produkcyjną. Zarówno nabycie, jak i jej późniejsze oddanie w najem zostały uzgodnione w „Umowie Ramowej” zawartej między Stronami. Przeniesienie prawa własności do Nieruchomości nastąpi w trzech etapach: 1) zawarcie Umowy Ramowej, w której Strony wyrażają zgodę na sprzedaż Nieruchomości i zawarcie umowy najmu, która stanie się wiążąca w momencie przeniesienia prawa własności Nieruchomości, 2) zawarcie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, pod warunkiem (szczegółowy opis warunku został przedstawiony poniżej), 3) zawarcie końcowej umowy sprzedaży i rozpoczęcie najmu. Transakcja jest planowana na II kwartał 2026 r., przy czym nie można wykluczyć przesunięcia tego terminu z uwagi na prowadzone negocjacje i ustalenia komercyjne Stron.

Obecnie Nabywca nie posiada nieruchomości w Polsce i nie prowadzi działalności operacyjnej. Po nabyciu Nieruchomości działalność polegająca na jej wynajmie będzie stanowiła podstawowy przedmiot działalności Kupującego.

Zbywca oraz Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Na potrzeby niniejszego wniosku:

i) zainteresowanym będącym stroną postępowania jest Nabywca.

ii) zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Zbywca.

2. Przedmiot Transakcji

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy przysługujących mu praw własności do Nieruchomości, na które składają się:

- prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, obręb (…), dla których prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (…),

- prawo własności działki o numerze ewidencyjnym 3, obręb (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (…),

położonych w (…), dla których księgi wieczyste prowadzi Sąd Rejonowy (…) Ksiąg Wieczystych, dalej określanych jako: „Grunt”,

oraz sprzedaży prawa własności do znajdujących się na Gruncie budynków:

- hala produkcyjna,

- biurowiec,

- budynek techniczny,

- magazyn (...),

- pompownia pożarowa,

- budynek utrzymania ruchu,

- dyżurka,

- magazyn,

- portiernia,

- namiot na opakowania,

które dalej będą łącznie określane jako: „Budynki”, a także sprzedaży znajdujących się na Gruncie budowli, takich jak:

- wiata,

- drogi,

- parkingi,

- ogrodzenia,

- sieć gazowa,

- sieć wodociągowa,

- sieć kanalizacyjna,

- wiata palarnia,

- wiata na butle,

- maszty flagowe,

- pylon reklamowy,

- fundament pod wieżę chłodniczą,

- silosy,

- zbiornik ppoż,

- lampy zewnętrzne,

- wiata na puste opakowania,

- wiata na raki,

- fundament pod dopalacz katalityczny,

- fundament pod rollerpacker,

które dalej będą łącznie określane jako: „Budowle” dalej Budynki i Budowle łącznie jako: „Naniesienia”). W celu kompletnego przedstawienia sytuacji, Strony wskazują że na Nieruchomości znajduje się także instalacja fotowoltaiczna, która jest położona na dachu hali produkcyjnej. Jako że stanowi ona ruchomość (może zostać zdemontowana z budynku bez uszkodzenia jej lub budynku, nie jest niezbędna dla właściwego użytkowania budynku, może zostać przeniesiona, zainstalowana w innym miejscu lub rozebrana na jej części składowe), nie stanowi części Nieruchomości i jej własność nie zostanie przeniesiona na Kupującego.

Nieruchomość jest położona w (…) i jej nabycie podlega prawu pierwokupu przysługującemu zarządzającemu strefą – (…) Z tego powodu, Transakcja na początku przyjmie formę warunkowej umowy sprzedaży (zastrzeżonej warunkiem, że zarządca strefy zrzeknie się przysługującego mu na podstawie artykułu 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych prawa pierwokupu wobec Nieruchomości. Po spełnieniu się tego warunku, Strony zawrą ostateczną umowę sprzedaży w celu przeniesienia prawa własności Nieruchomości na Kupującego (Transakcja).

Co istotne Grunt (tj. działki o numerach ewidencyjnych 1, 2 oraz 3), do którego prawa własności mają zostać przeniesione, jest zabudowany i będzie zabudowany również na datę Transakcji.

Dla uniknięcia wątpliwości i kompletności wniosku, Wnioskodawcy przedstawiają w formie tabeli znajdujące się na Gruncie Naniesienia, wraz z ich klasyfikacją jako budynków albo budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, lokalizacją tj. wskazaniem działki lub działek na których są położone oraz datę roczną, kiedy doszło do ich pierwszego zasiedlenia (tj. datę budowy albo datę, w której wydatki na przebudowę, rozbudowę bądź ulepszenie danego aktywa przekroczyły próg 30% zaktualizowanej wartości początkowej tego aktywa w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym; dla obiektów niedawno wzniesionych bądź ulepszonych podano także miesiąc pierwszego zasiedlenia). Niemniej, w ocenie Wnioskodawców nie powinno to mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia interpretacji w zakresie opodatkowania takich Naniesień, jako iż efektywnie Grunt objęty przedmiotem Transakcji - oraz posadowione na nim Budynki i Budowle - będą opodatkowane VAT na mocy zgodnego oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, złożonego na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, które będzie miało zastosowanie do wszystkich Naniesień znajdujących się na Gruntach i mogących korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Takie oświadczenie ma zostać złożone przez strony w akcie notarialnym stanowiącym warunkową umowę sprzedaży jak i w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości. Oświadczenie będzie zawierało wszystkie niezbędne informacje i elementy formalne przewidziane przepisami prawa.

 

Wskazane w tabeli powyżej Naniesienia nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Wskazane sieci zewnętrzne (gazowa, wodociągowa, kanalizacyjna) nie stanowią odrębnej od Gruntu własności przedsiębiorstwa przesyłowego w myśl art. 49 Kodeksu cywilnego, lecz własność Zbywcy - są objęte zasadą superficies solo cedit i, konsekwentnie, są objęte przedmiotem Transakcji.

Na Gruncie mogą znajdować się elementy sieci przesyłowych (tranzytowych), doprowadzające media do Nieruchomości i stanowiące odrębną własność przedsiębiorstw przesyłowych, jednak nie będą one przedmiotem opisywanej Transakcji i jako takie nie zostały wymienione jako elementy zaliczane do Naniesień, gdyż nie będą miały znaczenia dla przedmiotu rozstrzygnięcia. Z uwagi, iż Grunt (tj. działki o numerach ewidencyjnych 1, 2 oraz 3), do którego prawa własności mają zostać przeniesione, jest w całości zabudowany Budynkami i Budowlami należącymi do Zbywcy, uwzględnionymi w przedmiocie Transakcji, to w ocenie Wnioskodawców opisywanie elementów sieci przesyłowych (tranzytowych) należących do przedsiębiorstw przesyłowych jest zbędne, ponieważ nie będą one wpływać na ocenę Gruntu jako zabudowanego ani też na klasyfikację przedmiotu Transakcji.

Wnioskodawca wskazuje, że na Gruntach mogą znajdować się inne urządzenia pozwalające na prawidłowe korzystanie z Budynków i Budowli, które nie stanowią budynków ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane i stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Podobnie, ruchomości znajdujące się na Nieruchomości nie wpływają na ocenę Gruntu jako zabudowanego.

Dalej, Wnioskodawca wskazuje, że dla Budynków: Hala produkcyjna, Biurowiec, Magazyn (...); oraz budowli: Sieć kanalizacyjna i Fundament pod wieżę chłodniczą – do czasu Transakcji nie upłynie okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia liczonego od momentu ich oddania do używania lub ich ulepszenia o wartości przekraczającej 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej. Dla pozostałych Naniesień do dnia Transakcji upłynie okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia, a nakłady na ich przebudowę, rozbudowę bądź ulepszenia nie przekroczą do tego czasu 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy), oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - m.in. następujących składników majątku:

-   wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków w ramach stosownych pól eksploatacji (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji) – w zakresie w jakim prawa te przysługują Sprzedającemu;

-   wyłącznego prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców - o ile i w zakresie w jakim prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji) – w zakresie w jakim prawa te znajdują się po stronie Sprzedającego;

-   własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację budowlaną, w tym architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynków lub Naniesień;

-   praw wynikających z rękojmi lub gwarancji jakości udzielonych Sprzedającemu w tym z umów o roboty budowlane lub prace projektowe (w tym praw wynikających z gwarancji budowlanych wynikających z tych umów), jeżeli takowe będą przysługiwały Sprzedającemu na dzień Transakcji;

-   wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków i Naniesień [również w związku z adaptacją przestrzeni na potrzeby najemców - o ile i w zakresie w jakim te prawa autorskie będą przysługiwały Zbywcy i Zbywca będzie uprawniony do ich dalszego udzielania (na dzień Transakcji)] oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania – w zakresie, w jakim prawa te znajdują się w posiadaniu Sprzedającego;

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Nabywca oraz Sprzedający podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji - cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości (będącą w posiadaniu Sprzedającego), w szczególności:

-   oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynków lub Naniesień lub jakiejkolwiek ich części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia Nieruchomości lub służących Nieruchomości;

-   kopie projektów budowlanych;

-   oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki obiektu budowlanego.

Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania należności z następujących umów:

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z ewentualnym wyłączeniem polis ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości;

- prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie umów dotyczących finansowania działalności Zbywcy (umowy pożyczek).

Co więcej, nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

-  firma Sprzedającego;

-   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy);

-   zakład pracy (pracownicy) Sprzedającego;

-   aktywa Sprzedającego (inne niż Nieruchomość i prawa wymienione wyżej jako objęte przedmiotem Transakcji) jak park maszynowy, zapasy, produkty i półprodukty, materiały, wyroby czy inne towary należące do Sprzedającego i związane z prowadzoną działalnością w zakresie produkcji części i komponentów dla branży automotive;

-   wiedza techniczna, know-how przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości;

-   księgi rachunkowe Sprzedającego - Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości;

-   prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawę mediów do Nieruchomości – Sprzedający będzie kontynuował nabywanie mediów na własne ryzyko, na własny koszt i w swoim imieniu;

-   prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów usług na obsługę nieruchomości – Sprzedający będzie kontynuował nabywanie tych usług we własnym imieniu i na własny pożytek.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

- umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.;

- umowy związane z zasadniczą działalnością gospodarczą Sprzedającego, tj. produkcją (...).

Po Transakcji, Sprzedawca zostanie odpowiedzialny za zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w tym we własnym zakresie zawrze lub utrzyma umowy dotyczące dostawy usług oraz mediów. Nie można jednak wykluczyć, że niektóre z umów związanych z bieżącą obsługą Budynków/Nieruchomości (inne niż wymienione w podpunktach powyżej) będą musiały być przeniesione na Kupującego z powodów technicznych, operacyjnych lub innych uzasadnionych powodów. Po Transakcji, Sprzedający będzie dokonywał działań konserwacyjnych na Nieruchomości.

Sprzedający będzie uprawniony do wykonywania ulepszeń oraz prac budowlanych na Nieruchomości po poinformowaniu i za pisemną zgodą Kupującego.

3. Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Sprzedający nabył działki składające się na Grunt na podstawie umów przeniesienia własności działek z dnia (...) marca 2009 r. oraz (...) sierpnia 2013 r., które podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) według właściwej stawki.

Od czasu nabycia Gruntu, Sprzedający wykonywał na nim prace budowlane polegające na wzniesieniu Budynków oraz Budowli. W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji tych prac budowlanych Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość dla celów prowadzenia swojej podstawowej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (działalności produkcyjnej), która będzie kontynuowana po Transakcji.

Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W momencie sprzedaży Nieruchomości, zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu oddania jej w najem na rzecz Sprzedającego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego.

W Umowie Ramowej i warunkowej umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielili sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym oraz kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W piśmie z 6 maja 2026 r. wskazali Państwo, że:

Wnioskodawcy wskazują, iż w stosunku do Hali produkcyjnej, Biurowca, Magazynu (...) oraz sieci kanalizacyjnej i fundamentu pod wieżę chłodniczą przysługiwało dokonującemu ich dostawy (tj. Sprzedającemu) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków ponoszonych na ich wybudowanie lub ulepszenie.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1.   Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.   Czy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3.   Czy w przypadku, gdy do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Nabywca po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), względnie do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.   Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.   W stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3.   W przypadku, gdy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Nabywcy po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), względnie otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawców

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia to celem rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma więc kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo PCC.

Ma to z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do pojęcia „przedsiębiorstwa” należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności” pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, tj. w szczególności Nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Co istotne, po Transakcji na przedmiotowej Nieruchomości Sprzedawca będzie kontynuował - już jako najemca, a nie właściciel - prowadzoną zasadniczą działalność gospodarczą w zakresie produkcji części i komponentów dla branży automotive.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Jednocześnie jednak należy wskazać, że Minister Finansów w objaśnieniach w sprawie opodatkowania VAT nieruchomości komercyjnych, opublikowanych 11 grudnia 2018 r. („Objaśnienia”) wskazał, że przy definiowaniu pojęcia „przedsiębiorstwa” dla potrzeb podatku VAT samo odwołanie się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego jest niewystarczające i może mieć jedynie charakter pomocniczy (ze względu na autonomię prawa podatkowego). Co prawda Objaśnienia przedstawiają okoliczności, na jakie powinien zwracać uwagę podatnik VAT dokonujący dostawy nieruchomości komercyjnych (a więc odmiennego rodzaju nieruchomości niż objęte przedmiotem niniejszego wniosku) w celu ustalenia prawidłowego sposobu opodatkowania dokonywanych transakcji, jednak zawarte tam rozważania w zakresie przesłanek kwalifikacji danego zespołu aktywów jako przedsiębiorstwa lub ZCP pozostają (przynajmniej częściowo i ostrożnościowo) aktualne również w przypadku sprzedaży innych składników majątkowych niż nieruchomości, jak również w przypadku sprzedaży innych nieruchomości niż komercyjne, np. nieruchomości produkcyjnych.

W tym kontekście Minister Finansów zwrócił uwagę na sposób definiowania pojęcia „przedsiębiorstwa” wypracowanego przez praktykę orzeczniczą sądów administracyjnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1113/16), które za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1) ustawy o VAT uważają każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Podobnie do pojęcia „przedsiębiorstwa” podszedł NSA w wyroku z dnia 13 grudnia 2022 r., sygn. akt III FSK 1346/21 definiując „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1) ustawy o VAT, przez występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Zdaniem NSA występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, który jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Z perspektywy prawa podatkowego dla ustalenia, że dochodzi do przeniesienia przedsiębiorstwa lub ZCP istotne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Natomiast zgodnie z ugruntowaną praktyką, dany zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, może zostać uznany za ZCP, jeżeli:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te służą realizacji określonych zadań gospodarczych, które to zadania mogłyby być samodzielnie realizowane przez zespół składników funkcjonujący jako niezależne przedsiębiorstwo (tzw. wyodrębnienie funkcjonalne).

Dodatkowo, z Objaśnień Ministra Finansów oraz praktyki orzeczniczej krajowych sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) wynika także, że przy analizie przesłanki nr 3 należy uwzględnić w szczególności następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oba te kryteria powinny zostać spełnione łącznie, a wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Poniżej, Wnioskodawcy szczegółowo omawiają poszczególne kryteria uznania składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być generalnie dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Zatem samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym. Ważne jest przypisanie jednostce uprawnień skutkujących samodzielnym prowadzeniem działalności „widocznym z zewnątrz”. Oznacza to, że wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych (zarządczych itp.), które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. Podsumowując, wyodrębnienie organizacyjne oznacza odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych zachowujący miejsce w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa zasadniczo na podstawie formalnego aktu. Powyższe potwierdził przykładowo DKIS w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2020 r. sygn. 0114-KDIP2-2.4010.483.2019.1.RK.

W niniejszym przypadku zbywany przedmiot Transakcji (składający się głównie z Nieruchomości) nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół poszczególnych składników majątkowych służących Zbywcy do wykonywania zasadniczej działalności gospodarczej w zakresie produkcji (...). Ponadto, przedmiot Transakcji (składający się głównie z Nieruchomości) nie jest wyodrębniony w żaden inny obiektywny, tj. „widocznym z zewnątrz” sposób. O wyodrębnieniu można mówić w kontekście prowadzonej przez Zbywcę działalności produkcyjnej, ale nie w przypadku samej Nieruchomości.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach planowanej Transakcji. Zbywca nie wydzielił organizacyjnie przedmiotu Transakcji (Nieruchomości) ani żadnej jego części - ani w sposób faktyczny, ani w sposób formalny, np. poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych (jak statut czy regulamin).

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze). W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Takie stanowisko zajął przykładowo WSA w Gdańsku w wyroku z 7 września 2021 r., sygn. I SA/Gd 534/21, NSA w wyroku z 28 stycznia 2019 r., sygn. I FSK 293/17 oraz WSA w Rzeszowie, w wyroku z 21 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 691/19. Znajduje ono odzwierciedlenie również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez DKIS, przykładowo z 4 maja 2020 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.197.2020.1.MGO.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

-     Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotu Transakcji (składającego się głównie z Nieruchomości) odrębnych ksiąg rachunkowych; księgi te prowadzone są dla działalności Sprzedającego w zakresie produkcji części samochodowych której składnikiem (aktywem, środkiem trwałym) jest przedmiotowa Nieruchomość i która to działalność nie jest zbywana w ramach Transakcji (będzie kontynuowana/nadal prowadzona przez Zbywcę);

-     Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych;

-     Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Kwestia wyodrębnienia funkcjonalnego stanowi istotę uznania zespołu składników materialnych i niematerialnych za ZCP. Przesłanka ta była przedmiotem rozważań w licznych wyrokach sądów administracyjnych, interpretacjach organów podatkowych, a także orzecznictwie TSUE. Zdaniem TSUE, przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej (por. wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. sygn. C-444/10). W podobnym duchu wypowiadają się organy podatkowe, przykładowo DKIS w interpretacjach indywidualnych z 4 listopada 2019 r. sygn. 0111-KDIB1-1.4010.363.2019.4.ŚS, z 17 sierpnia 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.481.2018.1.JP, z 22 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.614.2021.2.SK oraz z 10 listopada 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.394.2022.2.DS.

W ocenie Wnioskodawców składniki majątkowe, które mają być przedmiotem Transakcji nie spełniają kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego. Po pierwsze, Nabywca (jak również Najemca, który będzie korzystał z Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji) będzie prowadził całkowicie odmienną działalność od tej prowadzonej przez Zbywcę przy użyciu Nieruchomości. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca przez wiele lat wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby działalności w zakresie produkcji części automotive, przy czym obecnie podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości połączonym z jej najmem od nowego właściciela (Nabywcy). Nabywca nie ma zamiaru (ani technologicznych, kompetencyjnych czy organizacyjnych możliwości) kontynuacji lub prowadzenia działalności produkcyjnej w sektorze automotive. Ponadto, zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Transakcji (szczegółowo opisany w stanie faktycznym) nie jest sam w sobie wystarczający do podjęcia jakiejkolwiek samodzielnej działalności gospodarczej bez znacznego zaangażowania składników majątkowych i niemajątkowych Nabywcy. Wnioskodawcy wskazują, że samodzielne prowadzenie tej działalności wymaga wielu dodatkowych składników, w tym wykwalifikowanego personelu, know-how technologicznego, materiałów, towarów, wyspecjalizowanych maszyn i urządzeń, a także relacji handlowych – które to składniki nie będą przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Zbywcy niewchodzących w skład Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego funkcjonowania Nieruchomości Nabywcy. Aby zagwarantować prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić już we własnym zakresie:

- zawarcie umowy najmu z Najemcą;

- odpowiednie zarządzanie Nieruchomością;

- dostawę mediów i poszczególnych usług (wywóz śmieci, usługi ochrony itd.) do Nieruchomości;

- obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i jej wynajmem.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który byłby zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W efekcie - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, należy rozważyć czy nie znajdzie zastosowania jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Zainteresowani chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Grunt, do którego prawa własności mają zostać przeniesione, jest zabudowany i będzie zabudowany również na datę Transakcji.

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji Grunty (tj. działki o nr ewidencyjnych 1, 2, 3) wchodzące w skład Nieruchomości będą miały status terenów zabudowanych na gruncie ustawy o VAT, gdyż znajdują się na nich i będą znajdowały się na datę Transakcji, Naniesienia (tj. budynki i budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowalnego.

W efekcie, sprzedaż Gruntu (działek o nr ewidencyjnych 1, 2 i 3) wchodzących w skład Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę gruntu zabudowanego.

Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Jednocześnie dostawa Gruntu będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków oraz Budowli znajdujących się na Gruncie i objętych przedmiotem Transakcji.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Jak już wspomniano, w przypadku Budynków (z wyjątkiem Hali produkcyjnej, Biurowca i Magazynu (...)) pomiędzy przyjęciem ich powierzchni do używania a datą Transakcji upłynie okres ponad dwóch lat. Ponadto, wydatki na ulepszenia poniesione przez Sprzedającego nie przekraczały 30% zaktualizowanej wartości początkowej tych budynków. W związku z tym należy uznać, że w odniesieniu do tych Budynków pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości dokonywaną w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podobnie, w przypadku Budowli (z wyjątkiem sieci kanalizacyjnej oraz fundamentu pod wieżę chłodniczą) w odniesieniu do których pomiędzy ich wybudowaniem bądź ulepszeniem o wartość przekraczającą 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej, a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat, należy uznać, że pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: (a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz (b) złożą: (i) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub (ii) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części VAT.

Odnosząc to do opisu zdarzenia przyszłego - zarówno Nabywca, jak i Sprzedawca, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Nieruchomości. A zatem, zdaniem Wnioskodawców, Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania Transakcji VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy VAT. W konsekwencji, w razie skorzystania z powyższego uprawnienia poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Jak zostało wskazane w treści opisu zdarzenia przyszłego, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z ww. zwolnienia oraz wyborze opodatkowania Transakcji VAT w stosunku do wszystkich elementów, do których takie zwolnienie mogłoby mieć zastosowanie, w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości.

W konsekwencji uznać należy, że dostawa Budynków oraz Budowli znajdujących się na sprzedawanych Gruntach, w stosunku do których upłynął okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku budynków Hali produkcyjnej, Biurowca i Magazynu (...), oraz Naniesień – budowli sieci kanalizacyjnej i fundamentu pod wieżę chłodniczą, które zostały wybudowane lub ulepszone (w przypadku, gdy wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej) w okresie 2 lat przed datą Transakcji, należy uznać, że ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, prawo użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład nieruchomości będące przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak Budynki oraz Budowle znajdujące się na tymże Gruncie.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawców – w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Po złożeniu powyższego oświadczenia Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT w całości.

W piśmie z 6 maja 2026 r. wskazali Państwo:

Mając na uwadze powyższe, a także konieczność łącznego spełnienia obu warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT dla możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w tym przepisie, zdaniem Zainteresowanych dostawa Hali produkcyjnej, Biurowca, Magazynu (...) oraz sieci kanalizacyjnej i fundamentu pod wieżę chłodniczą nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad 3.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywającego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy (i) przedmiot Transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja będzie opodatkowana VAT.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym powierzchni w Budynkach. Nabywca zamierza zatem wykorzystać przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości, w zakresie objętym zwolnieniem przedmiotowym uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanym stanie faktycznym.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę VAT. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a jej nabycie jak wskazano powyżej będzie opodatkowane VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Nabywcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

-    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy przysługujących mu praw własności do Nieruchomości, na które składają się prawa własności działek o nr 1, 2 i 3 oraz sprzedaży prawa własności do znajdujących się na Gruncie Budynków i Budowli.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy), oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - m.in. następujących składników majątku:

-   wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków w ramach stosownych pól eksploatacji (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji) – w zakresie w jakim prawa te przysługują Sprzedającemu;

-   wyłącznego prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców - o ile i w zakresie w jakim prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji) – w zakresie w jakim prawa te znajdują się po stronie Sprzedającego;

-   własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację budowlaną, w tym architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynków lub Naniesień;

-   praw wynikających z rękojmi lub gwarancji jakości udzielonych Sprzedającemu w tym z umów o roboty budowlane lub prace projektowe (w tym praw wynikających z gwarancji budowlanych wynikających z tych umów), jeżeli takowe będą przysługiwały Sprzedającemu na dzień Transakcji;

-   wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków i Naniesień [również w związku z adaptacją przestrzeni na potrzeby najemców - o ile i w zakresie w jakim te prawa autorskie będą przysługiwały Zbywcy i Zbywca będzie uprawniony do ich dalszego udzielania (na dzień Transakcji)] oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania – w zakresie, w jakim prawa te znajdują się w posiadaniu Sprzedającego.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji - cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości (będącą w posiadaniu Sprzedającego).

Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania należności z następujących umów:

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z ewentualnym wyłączeniem polis ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości;

- prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie umów dotyczących finansowania działalności Zbywcy (umowy pożyczek).

Nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

-   firma Sprzedającego;

-   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy);

-   zakład pracy (pracownicy) Sprzedającego;

-   aktywa Sprzedającego (inne niż Nieruchomość i prawa wymienione wyżej jako objęte przedmiotem Transakcji) jak park maszynowy, zapasy, produkty i półprodukty, materiały, wyroby czy inne towary należące do Sprzedającego i związane z prowadzoną działalnością w zakresie produkcji części i komponentów dla branży automotive;

-   wiedza techniczna, know-how przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości;

-   księgi rachunkowe Sprzedającego - Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości;

-   prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawę mediów do Nieruchomości – Sprzedający będzie kontynuował nabywanie mediów na własne ryzyko, na własny koszt i w swoim imieniu;

-   prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów usług na obsługę nieruchomości – Sprzedający będzie kontynuował nabywanie tych usług we własnym imieniu i na własny pożytek.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

- umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.;

- umowy związane z zasadniczą działalnością gospodarczą Sprzedającego, tj. produkcją części samochodowych.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu. Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu oddania jej w najem na rzecz Sprzedającego. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że na działkach nr 1, 2 i 3 są posadowione budynki i budowle.

Zatem dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na jego podstawie. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył działki składające się na Grunt na podstawie umów przeniesienia własności działek, które podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) według właściwej stawki. Od czasu nabycia Gruntu, Sprzedający wykonywał na nim prace budowlane polegające na wzniesieniu Budynków oraz Budowli. W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji tych prac budowlanych Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość dla celów prowadzenia swojej podstawowej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (działalności produkcyjnej), która będzie kontynuowana po Transakcji. Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W opisie sprawy wskazano, że dla Budynków: Hala produkcyjna, Biurowiec, Magazyn (...); oraz budowli: Sieć kanalizacyjna i Fundament pod wieżę chłodniczą – do czasu Transakcji nie upłynie okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia liczonego od momentu ich oddania do używania lub ich ulepszenia o wartości przekraczającej 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej. W stosunku do Hali produkcyjnej, Biurowca, Magazynu (...) oraz sieci kanalizacyjnej i Fundamentu pod wieżę chłodniczą przysługiwało dokonującemu ich dostawy (tj. Sprzedającemu) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków ponoszonych na ich wybudowanie lub ulepszenie.

Dla pozostałych Naniesień (tj. Budynków i Budowli) do dnia Transakcji upłynie okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia, a nakłady na ich przebudowę, rozbudowę bądź ulepszenia nie przekroczą do tego czasu 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na Gruncie mogą znajdować się elementy sieci przesyłowych (tranzytowych), doprowadzające media do Nieruchomości i stanowiące odrębną własność przedsiębiorstw przesyłowych, jednak nie będą one przedmiotem opisywanej Transakcji.

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane Budynkiem i Budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynków: Hali produkcyjnej, Biurowca, Magazynu (...); oraz Budowli: Sieci kanalizacyjnej i Fundamentu pod wieżę chłodniczą nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż do czasu Transakcji nie upłynie okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia liczonego od momentu ich oddania do używania lub ich ulepszenia o wartości przekraczającej 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej.

Dostawa ww. Budynków i Budowli nie będzie również korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków ponoszonych na ich wybudowanie lub ulepszenie.

Dostawa ww. Budynków i Budowli nie będzie także korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków ponoszonych na ich wybudowanie lub ulepszenie, a Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Dostawa ww. Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Natomiast dostawa pozostałych Naniesień (tj. Budynków i Budowli) – w przypadku których do dnia transakcji upłynie okres ponad 2 lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia - będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż do dnia Transakcji upłynie okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia, a nakłady na ich przebudowę, rozbudowę bądź ulepszenia nie przekroczą do tego czasu 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do pozostałych Naniesień (tj. Budynków i Budowli) zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa pozostałych Naniesień (tj. Budynków i Budowli) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w momencie sprzedaży Nieruchomości, zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Ponadto Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli).

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Naniesień (tj. Budynków i Budowli), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu na którym posadowione są Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji. Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu oddania jej w najem na rzecz Sprzedającego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.