0111-KDIB3-1.4012.274.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek wspólny z 23 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług wpłynął 24 marca 2026 r.

 

Wniosek został uzupełniony pismem z 11 maja 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) spółka komandytowa

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej jako: „Zainteresowany I” lub „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Sprzedający na dzień składania niniejszego Wniosku jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Sprzedającemu przysługuje od dnia (...) 2021 r. prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1 (dalej jako: „Działka 1”), 2 (dalej jako: „Działka 2”), 3 (dalej jako: „Działka 3”) oraz 4 (dalej jako: „Działka 4”), o łącznym obszarze (...) ha, położonej w miejscowości (...), gmina (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość”, „Przedmiot Transakcji”).

Zainteresowany I zamierza zawrzeć z Zainteresowanym II umowę, na podstawie której dojdzie do przeniesienia na rzecz Kupującego prawa własności Nieruchomości, obejmującej grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami oraz budowlami (dalej: „Transakcja”).

Charakterystyka poszczególnych działek

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę (...) z dnia (...) 2026 r., status poszczególnych działek przedstawia się następująco:

   1. Działka nr 1

Działka nr 1 ma powierzchnię (...) ha i w ewidencji gruntów oznaczona jest jako tereny przemysłowe (Ba). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta położona jest na obszarze oznaczonym symbolem MU1 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Działka ta jest zabudowana budynkiem niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności, tj. budynkiem handlowo-usługowym o jednej kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (...) m² (dalej: „Budynek 1”), położonym przy ul. (...).

Pozwolenie na użytkowanie Budynku 1 zostało wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu (...) 2023 r.

Na dzień złożenia niniejszego Wniosku Budynek 1 jest przedmiotem umów najmu zawartych z podmiotami trzecimi i również na moment planowanej Transakcji będzie objęty stosunkami najmu.

   2. Działka nr 2

Działka nr 2 ma powierzchnię (...) ha i w ewidencji gruntów oznaczona jest jako tereny przemysłowe (Ba). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta położona jest na obszarze oznaczonym symbolem MU1 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Działka ta jest zabudowana budynkiem niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności, tj. budynkiem handlowo-usługowym o jednej kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy (...) m² (dalej: „Budynek 2”), położonym przy ul. (...).

Na działce znajduje się ponadto pylon reklamowy stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku 2 zostało wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu (...) 2023 r.

Działka nr 2 stanowi zasadniczą, gospodarczo i funkcjonalnie istotną część Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Na dzień złożenia niniejszego Wniosku Budynek 2 jest przedmiotem umów najmu zawartych z podmiotami trzecimi i również na moment planowanej Transakcji będzie objęty stosunkami najmu.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Budynek 2 w przeważającym zakresie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji, w zakresie, w jakim Kupujący będzie wykorzystywał powierzchnię uprzednio będącą przedmiotem najmu, dojdzie do wygaśnięcia stosunku najmu wskutek konfuzji, tj. połączenia w jednej osobie praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy.

   3. Działka nr 3

Działka nr 3 ma powierzchnię (...) ha i w ewidencji gruntów oznaczona jest jako tereny mieszkaniowe (B). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta położona jest na obszarze oznaczonym symbolem KDG - tereny komunikacji drogowej, z przeznaczeniem pod drogę główną.

Działka ta jest niezabudowana.

Stanowi ona grunt niezabudowany wchodzący w skład Nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą i będzie objęta planowaną Transakcją łącznie z pozostałymi działkami.

   4. Działka nr 4

Działka nr 4 ma powierzchnię (...) ha i w ewidencji gruntów oznaczona jest jako tereny przemysłowe (Ba). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta położona jest na obszarze oznaczonym symbolem KDG - tereny komunikacji drogowej, z przeznaczeniem pod drogi publiczne klasy głównej.

Działka ta jest niezabudowana.

Podobnie jak działka nr 3, będzie objęta planowaną Transakcją łącznie z pozostałymi działkami jako element jednej Nieruchomości objętej wskazaną księgą wieczystą.

Nabycie Nieruchomości

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu (...) 2021 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (...)).

Nieruchomość została pierwotnie nabyta w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej pod firmą (...). Następnie działalność ta została przekształcona w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą (...) sp. z o.o., która z kolei została przekształcona - w dniu (...) 2025 r. - w (...) spółka komandytowa.

Powyższe przekształcenia zostały dokonane z zachowaniem zasady sukcesji uniwersalnej, w tym sukcesji podatkowej, co oznacza, że Sprzedający jako następca prawny wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki podatkowe związane z Nieruchomością.

Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. W konsekwencji Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Na moment nabycia Nieruchomość była zabudowana dwoma budynkami o charakterze gospodarczym (technicznym), przy czym w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego wykorzystywana była powierzchnia dachów tych budynków, stanowiąca przedmiot umowy najmu.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający dokonał rozbiórki istniejących budynków na podstawie stosownej decyzji administracyjnej, a następnie podjął działania inwestycyjne mające na celu jej komercyjne wykorzystanie.

W szczególności na działkach nr 2 oraz 1 zrealizowana została inwestycja polegająca na budowie budynków handlowo-usługowych, przeznaczonych do odpłatnego udostępniania powierzchni (najmu również powierzchni dachu) na rzecz podmiotów trzecich.

Powstałe budynki są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z realizacją inwestycji Sprzedający ponosił wydatki udokumentowane fakturami VAT i - zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W rezultacie Nieruchomość została przekształcona w nieruchomość o charakterze komercyjnym (handlowo-usługowym), wykorzystywaną do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Planowane opodatkowanie Transakcji VAT

W odniesieniu do budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na działkach nr 2 oraz 1, stanowiących część Nieruchomości zabudowanej, wskazać należy, że w zakresie, w jakim na planowaną datę Transakcji będą one spełniać przesłanki zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający oraz Kupujący zamierzają skorzystać z opcji rezygnacji z tego zwolnienia.

W tym celu Strony - działając na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT - złożą, w dniu dokonania Transakcji, w akcie notarialnym dokumentującym jej zawarcie, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy wskazanych budynków, budowli lub ich części.

Opis Kupującego i jego działalności gospodarczej

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej jako: „Kupujący”, „Zainteresowany II” lub „(...)”) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny (oraz będzie nim na moment Transakcji).

Podstawowy zakres działalność Kupującego obejmuje działalność handlową, w szczególności sprzedaż hurtową niewyspecjalizowaną żywności, napojów i wyrobów tytoniowych (PKD 46.39.Z). Pozostała działalność obejmuje m.in. działalność detaliczną i gastronomiczną oraz działalność pomocniczą wskazaną powyżej.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać ją przede wszystkim na potrzeby prowadzonej działalności handlowej.

Jednocześnie część powierzchni będzie wykorzystywana do odpłatnego udostępniania na rzecz podmiotów trzecich, przy czym działalność ta będzie miała charakter pomocniczy względem podstawowej działalności Kupującego.

W konsekwencji nabycie Nieruchomości będzie pozostawać w bezpośrednim związku z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Celem ekonomicznym Transakcji jest nabycie składnika majątkowego służącego prowadzeniu działalności operacyjnej Kupującego, a nie nabycie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej jako wyodrębnionej całości.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że przedmiotem wniosku są wyłącznie skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości (wraz z budynkami i budowlami), bez innych składników majątkowych.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, że:

Ad. 1

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Czy przedmiot planowanej Transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego? Należy szczegółowo wskazać, jakie składniki materialne i niematerialne będą przedmiotem sprzedaży oraz jakie składniki nie będą podlegały przeniesieniu.”

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przedmiotem planowanej Transakcji będzie prawo własności Nieruchomości obejmującej grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami oraz wybrane prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, w tym prawa i obowiązki wynikające z umów najmu przechodzące na Kupującego z mocy prawa.

Jednocześnie w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia składników charakterystycznych dla przedsiębiorstwa jako zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności:

- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

- środków pieniężnych i rachunków bankowych,

- należności oraz zobowiązań o charakterze ogólnym,

- ksiąg rachunkowych i dokumentacji przedsiębiorstwa,

- dokumentacji korporacyjnej i podatkowej,

- umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego,

- źródeł finansowania działalności,

- pracowników,

- struktury organizacyjnej,

- zaplecza administracyjnego i księgowego,

- know-how oraz tajemnicy przedsiębiorstwa,

- koncesji, licencji i zezwoleń związanych z działalnością Sprzedającego.

W konsekwencji przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, albowiem nie dojdzie do przeniesienia zorganizowanego zespołu składników umożliwiającego kontynuowanie działalności gospodarczej Sprzedającego.

Ad. 2

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Czy Przedmiot Transakcji tj. Nieruchomość na dzień transakcji będzie stanowił:

   - zespół składników wyodrębnionych organizacyjnie tj. występuje w strukturze organizacyjnej w prowadzonym przedsiębiorstwie Sprzedającego?

   - zespół składników wyodrębnionych finansowo u Sprzedającego, tzn. czy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do tej części przedsiębiorstwa Sprzedającego i oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów tej części przedsiębiorstwa?

   - wyodrębnioną organizacyjnie całość która będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku tj. posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy?”

Wnioskodawca wskazuje, że przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W ocenie Wnioskodawców przesłanki te nie zostaną spełnione.

W szczególności przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nieruchomość nie funkcjonuje jako dział, wydział, oddział ani inna formalnie wyodrębniona jednostka organizacyjna.

Nie występuje również wyodrębnienie finansowe. Dla Nieruchomości:

- nie są prowadzone odrębne rachunki bankowe,

- nie jest prowadzona odrębna ewidencja księgowa umożliwiająca sporządzenie samodzielnego bilansu,

- nie dochodzi do wyodrębnienia należności i zobowiązań,

- nie są przypisane odrębne źródła finansowania.

Jednocześnie nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego.

Przedmiotem sprzedaży będzie zasadniczo składnik majątkowy w postaci Nieruchomości. Na Kupującego nie zostaną przeniesione składniki umożliwiające samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie prowadzonym przez Sprzedającego, w szczególności:

- pracownicy,

- struktura organizacyjna,

- zaplecze administracyjne,

- obsługa księgowa i finansowa,

- procedury operacyjne,

- systemy zarządzania,

- know-how,

- ani inne składniki pozwalające na samodzielne funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości będzie zobowiązany do samodzielnego zapewnienia zaplecza organizacyjnego, administracyjnego, finansowego i operacyjnego niezbędnego do prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto zamiarem Kupującego nie będzie kontynuowanie działalności Sprzedającego jako zorganizowanego przedsiębiorstwa, lecz wykorzystanie Nieruchomości w ramach własnej działalności gospodarczej.

W konsekwencji przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ad. 3 lit. a)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Kiedy (w jakim dniu, miesiącu i roku) nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynków i budowli będących przedmiotem planowanej sprzedaży? Należy wskazać datę faktycznego rozpoczęcia używania, a nie wyłącznie datę uzyskania pozwolenia na użytkowanie.”

Wnioskodawca wskazuje, że pierwsze faktyczne używanie poszczególnych obiektów nastąpiło odpowiednio:

- Budynek nr 2 (działka 2) - (...) 2023 r.,

- Budynek nr 1 (działka 1) - (...) 2023 r.,

- pylon reklamowy (działka 2) - (...) 2022 r.

Powyższe daty odpowiadają momentowi przekazania najemcom poszczególnych lokali oraz pylonu reklamowego na podstawie protokołów odbioru, celem wykonania prac adaptacyjnych i wykończeniowych niezbędnych do przygotowania powierzchni do docelowego użytkowania zgodnie z potrzebami najemców.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że przekazanie powierzchni w powyższych datach miało charakter techniczny i organizacyjny, związany z realizacją prac aranżacyjnych oraz dostosowaniem lokali do prowadzenia działalności przez najemców. Nie było ono równoznaczne z rozpoczęciem pełnego, docelowego i faktycznego użytkowania lokali zgodnie z ich gospodarczym przeznaczeniem.

Ad. 3 lit. b)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Dokładne daty rozpoczęcia najmu poszczególnych budynków i budowli.”

Wnioskodawca wskazuje, że daty umów najmu przedstawiają się następująco:

- Budynek numer 2 (działka 2) - (...) 2021 r.

- Budynek numer 1 (działka 1) - (...) 2021 r.,

- pylon reklamowy (działka 2) - (...) 2022 r.

Ad. 3 lit. c)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Czy od pierwszego zajęcia (używania) ww. budynków i budowli do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata?”

Wnioskodawca wskazuje, że pomiędzy pierwszym zajęciem (używaniem) poszczególnych budynków i budowli a planowaną datą sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji planowana dostawa budynków i budowli nastąpi po upływie okresu przekraczającego 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ad. 3 lit. d)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Czy ponosili Państwo wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budynków/budowli, w stosunku do których mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”

Wnioskodawca wskazuje, że ponosił wydatki na ulepszenie budynku/lokalu użytkowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W dniu (...) 2023 r. poniesiono wydatki kwalifikowane jako ulepszenie środka trwałego w kwocie (...) zł, które zwiększyły wartość początkową środka trwałego.

Ad. 3 lit. e)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Jeżeli ponosili Państwo takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?”

Wnioskodawca wskazuje, że wartość poniesionych wydatków ulepszeniowych nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Ulepszenie zakończono w dniu (...) 2023 r.

Ad. 3 lit. f)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Czy po poniesieniu wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ww. definicji i kiedy?”

Wnioskodawca wskazuje, że pytanie nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ nie wystąpiły ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej budynków lub budowli.

Ad. 3 lit. g)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budynków/budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?”

Wnioskodawca wskazuje, że pytanie nie znajduje zastosowania, z uwagi na brak ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynków lub budowli.

Ad. 3 lit. h)

W odpowiedzi na pytanie Organu:

„Czy pylon reklamowy stanowi część składową gruntu lub budynku?”

Wnioskodawca wskazuje, że pylon reklamowy stanowi budowlę trwale związaną z gruntem, a tym samym stanowi część składową nieruchomości gruntowej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

 1. Czy dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

 2. Jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 1 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT - czy Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających na rzecz Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawców planowana sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a tym samym Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.

W konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, ponieważ jej przedmiotem będzie wyłącznie Nieruchomość, a nie zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych umożliwiający samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

W zakresie, w jakim dostawa Budynku 1 oraz Budynku 2 mogłaby co do zasady korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający oraz Kupujący skorzystają z możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W rezultacie planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Ad 2.

Jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 1 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających na rzecz Kupującego.

UZASADNIENIE STANOWISKA

Ad 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przepis art. 2 pkt 6 wskazanej Ustawy o VAT wyjaśnia, iż ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż warunkiem objęcia jej tym podatkiem jest dokonanie jej przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Natomiast przepis art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT stanowi, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, obejmując w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co istotne, Ustawa o VAT zawiera autonomiczną definicję działalności gospodarczej, niezależną od regulacji innych gałęzi prawa. Jej zakres był wielokrotnie przedmiotem wykładni Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W szczególności w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby i in.) Trybunał wskazał, że dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą kluczowe znaczenie ma podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.

W świetle powyższego należy uznać, że Sprzedający w analizowanym zdarzeniu przyszłym działa jako podatnik podatku VAT. Nieruchomość stanowi bowiem składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej, przy czym jej charakter ten został zachowany również w wyniku przekształceń dokonanych z zachowaniem sukcesji uniwersalnej, w tym sukcesji podatkowej.

Jednocześnie sposób wykorzystania Nieruchomości jednoznacznie wskazuje na jej gospodarczy charakter. Po jej nabyciu Sprzedający podjął aktywne działania inwestycyjne polegające na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz realizacji inwestycji budowlanej w postaci budynków handlowo-usługowych przeznaczonych do komercyjnego wykorzystania. Nieruchomość jest następnie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. do odpłatnego udostępniania powierzchni na rzecz podmiotów trzecich.

Dodatkowo Sprzedający ponosił wydatki udokumentowane fakturami VAT i skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego, co potwierdza bezpośredni związek Nieruchomości z działalnością gospodarczą. Okoliczności te wykluczają uznanie, że sprzedaż Nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, dokonywaną przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, a tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W zakresie wykładni pojęcia „przedsiębiorstwa” oraz „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” pomocne są objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”).

W niniejszej sprawie również mamy do czynienia z nieruchomościami komercyjnymi, tj. „nieruchomościami przeznaczonymi do celów działalności gospodarczej generującymi periodycznie przychody na rzecz ich właściciela w przeważającej mierze z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze”.

W konsekwencji przedstawione w Objaśnieniach kryteria kwalifikacji dostawy nieruchomości jako zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa znajdują bezpośrednie zastosowanie do oceny skutków podatkowych planowanej Transakcji.

Jak wskazano w Objaśnieniach, pojęcie „przedsiębiorstwa” z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55¹ Kodeksu cywilnego jedynie pomocniczo, z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jednocześnie w Objaśnieniach przywołano stanowisko sądów administracyjnych, zgodnie z którym „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza „każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej” (wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16).

W Objaśnieniach podkreślono zarazem, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, kluczowa jest nie tylko zdolność danego zespołu składników do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, lecz także zamiar kontynuowania działalności zbywcy przez nabywcę. Jak wskazano wprost:

„Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo / zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe - ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji. Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Dalej w Objaśnieniach wskazano, że:

„przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę”.

Szczególne znaczenie ma również przykład wskazany w Objaśnieniach, zgodnie z którym:

„Przykład 1 Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość. Nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. W takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy).”

Powyższe prowadzi do wniosku, że przesłanka zamiaru kontynuowania działalności zbywcy ma charakter podstawowy. Jeżeli bowiem nabywca nie ma zamiaru kontynuować działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, to bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy zbywane składniki potencjalnie umożliwiałyby taką kontynuację.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego należy wskazać, że Kupujący nie ma zamiaru kontynuować działalności Sprzedającego w formie, w jakiej była ona przez nich prowadzona dotychczas.

Po nabyciu Nieruchomości (...) zamierza wykorzystać największą nieruchomość usługowo - handlową o powierzchni handlowej (...) m² przede wszystkim na potrzeby własnej działalności gospodarczej, tj. działalności sprzedażowej prowadzonej pod firmą (...). Podkreślić należy, że działalności Kupującego obejmuje m.in. sprzedaż hurtową niewyspecjalizowaną żywności, napojów i wyrobów tytoniowych, sprzedaż detaliczną prowadzoną w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych, działalność gastronomiczną, sprzedaż hurtową owoców i warzyw oraz pozostałą sprzedaż detaliczną. Jednocześnie po nabyciu Nieruchomości w zakres działalności Kupującego będzie wchodził również najem nieruchomości komercyjnych, jednak nie będzie to główny zakres jego działalności.

Oznacza to, że Nieruchomość nie będzie wykorzystywana po Transakcji w taki sam sposób jak dotychczas u Sprzedającego. Przeciwnie, zasadnicza część Nieruchomości ma zostać przeznaczona na potrzeby własnej działalności operacyjnej Kupującego, zaś najem będzie miał charakter jedynie częściowy i uboczny. Tym samym nie można mówić o zamiarze kontynuowania działalności Sprzedających w dotychczasowej formie.

W świetle powyższego nie zostanie spełniona już pierwsza z dwóch przesłanek wskazanych w Objaśnieniach. To zaś samoistnie wyklucza możliwość uznania planowanej Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 30 kwietnia 2025 r., znak 0111-KDIB3- 2.4012.153.2025.4.EJU, organ zaakceptował podejście, zgodnie z którym dla zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie przesłanki zamiaru kontynuowania działalności zbywcy oraz faktycznej możliwości jej kontynuowania przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji. Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane również m.in. w interpretacjach z dnia 10 listopada 2023 r., znak 0111-KDIB3- 2.4012.522.2023.3.ASZ, z dnia 16 sierpnia 2023 r., znak 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN, oraz z dnia 30 marca 2023 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK.

Niezależnie od powyższego, także druga przesłanka wskazana w Objaśnieniach, tj. faktyczna możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, nie jest w niniejszej sprawie spełniona.

Jak wskazano w Objaśnieniach:

„Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.”

W niniejszej sprawie przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami. W ramach Transakcji dojdzie do cesji na Kupującego części umów najmu, jednak znaczna część Nieruchomości będzie wykorzystywana na potrzeby własne Kupującego, co oznacza, że nie dojdzie do przejęcia w niezmienionym kształcie modelu działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedających.

Jednocześnie w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia szeregu składników typowo związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w szczególności:

- firmy (oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego),

- środków pieniężnych oraz rachunków bankowych,

- należności i zobowiązań,

- praw i obowiązków związanych z finansowaniem Nieruchomości,

- praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomością lub zarządzanie budynkiem,

- praw i obowiązków wynikających z umów o świadczenie usług, takich jak ochrona, sprzątanie czy monitoring przeciwpożarowy,

- dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedającego,

- know-how oraz tajemnic przedsiębiorstwa,

- zaplecza organizacyjnego, administracyjnego i finansowo-księgowego,

- pracowników.

Także z tego względu przedmiot Transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnej całości zdolnej do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Powyższe znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

   - w interpretacji DKIS z dnia 22 stycznia 2024 r., znak 0112-KDIL1- 3.4012.544.2023.2.JŚ, organ wskazał, że:

„(...) zbyciu nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy (...). Jak wskazał Wnioskodawca, w oparciu wyłącznie o przedmiot sprzedaży, tj. nieruchomość, nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. (...) Przedmiot sprzedaży nie stanowił zatem zespołu składników materialnych i niematerialnych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze”;

   - w interpretacji DKIS z dnia 22 listopada 2023 r., znak 0111-KDIB3- 1.4012.633.2023.3.MSO, organ stwierdził:

„Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot aportu nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedaż prawa własności Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy”;

   - w interpretacji DKIS z dnia 12 lipca 2023 r., znak 0114-KDIP1- 1.4012.292.2023.1.AWY, wskazano:

„Transakcja nie będzie obejmowała szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa (...). Tym samym w rozpatrywanej sprawie przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy”;

   - w interpretacji DKIS z dnia 1 czerwca 2023 r., znak 0114-KDIP4- 1.4012.183.2023.2.DP, organ zaakcentował, że:

„Przedmiot transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Niego dodatkowych działań lub angażowania dodatkowych zasobów”;

  - w interpretacji DKIS z dnia 25 maja 2023 r., znak 0111-KDIB3- 3.4012.85.2023.3.MPU, wskazano:

„Będące przedmiotem sprzedaży składniki majątku nie będą umożliwiały kontynuacji działalności Sprzedającego. Transakcja nie będzie obejmowała szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa (...)”.

Również w zakresie pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy stwierdzić, że przesłanki z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT nie będą spełnione.

Zgodnie z tym przepisem przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

W analizowanej sprawie brak jest tak rozumianego wyodrębnienia:

   - organizacyjnego, ponieważ Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedających jako dział, wydział, oddział lub inna jednostka organizacyjna;

   - finansowego, ponieważ brak odrębnych rachunków bankowych, środków pieniężnych, bilansu oraz samodzielności finansowej przypisanej do Nieruchomości;

   - funkcjonalnego, ponieważ sam przedmiot Transakcji nie pozwala na samodzielne prowadzenie działalności bez angażowania przez Kupującego dodatkowych zasobów i zawierania dalszych umów.

W tym zakresie trafne pozostaje stanowisko wyrażone przez DKIS w interpretacji z dnia 16 marca 2022 r., znak 0114-KDIP4-2.4012.15.2022.2.MB, zgodnie z którym: „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. (...) wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych (zarządczych itp.), które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne”.

Z kolei w interpretacji z dnia 9 lipca 2020 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.202.2020.2.KK, organ wskazał, że:

„Na dzień zbycia Aktywa w strukturze Wnioskodawcy nie były wyodrębnione pod względem organizacyjnym, finansowym oraz funkcjonalnym. Przedmiotem transakcji zbycia przez Wnioskodawcę nie był sektor działalności, lecz tylko niektóre składniki majątkowe (...)”.

Podobnie w interpretacji z dnia 16 sierpnia 2023 r., znak 0112 KDIL3.4012.360.2023.2.MBN, podkreślono, że:

„(...) o braku wyodrębnienia funkcjonalnego świadczy fakt, że przedmiot transakcji nie obejmuje w ogóle personelu (...). Zatem, sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony majątek umożliwi kontynuację działalności prowadzonej dotychczas przez Pana, wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem sprzedaży”.

Analogiczny kierunek wynika z orzecznictwa sądowego. W wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, wskazano, że:

„zespół składników majątkowych” posiada zdolność do prowadzenia działalności gospodarczej jedynie wówczas, gdy „sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (...) zdolny jest do prowadzenia działalności”. Nie chodzi zatem o składniki, które dopiero po włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy i po podjęciu dodatkowych działań będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład, lecz o taki zespół składników, który „już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania”.

W realiach niniejszej sprawy taka sytuacja nie zachodzi.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Przemawiają za tym łącznie następujące okoliczności:

   - Kupujący nie ma zamiaru kontynuować działalności Sprzedającego w dotychczasowej formie, lecz zamierza wykorzystać zasadniczą część Nieruchomości na potrzeby własnej działalności handlowej;

   - przedmiotem Transakcji będą wyłącznie określone aktywa, a nie zespół składników materialnych i niematerialnych wraz z zapleczem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym;

   - w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia kluczowych elementów charakterystycznych dla przedsiębiorstwa lub ZCP, takich jak należności, zobowiązania, finansowanie, rachunki bankowe, umowy zarządcze, obsługa księgowa, know-how czy personel;

   - zbywane składniki nie są wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie;

   - nabywca nie będzie prowadzić działalności wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji bez podjęcia dodatkowych działań i zaangażowania dodatkowych zasobów.

 

W konsekwencji planowana dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, bowiem:

   - Działka 1, Działka 2, Działka 3 oraz Działka 4 oraz budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT;

   - W związku z realizacją tej dostawy Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Przedmiotem Transakcji Sprzedających jak właściciel;

   - Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedających ceny sprzedaży.

Sprzedaż Przedmiotu Transakcji Sprzedających w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, według stawki podstawowej podatku VAT w wysokości 22% (zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku wynosi obecnie 23%), chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT lub zastosowanie miałaby stawka VAT preferencyjna (obniżona).

W tym celu należy przeanalizować podleganie planowanej sprzedaży Przedmiotu Transakcji Sprzedających zwolnieniu z VAT, przewidzianemu przez w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (zwolnienie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT oraz zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane stanowiące tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, natomiast zwolnieniu podlegają dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

O przeznaczeniu nieruchomości dla celów podatku VAT rozstrzygają akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - decyzja o warunkach zabudowy, jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają dostawy nieruchomości gruntowych - zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych - przy czym w odniesieniu do gruntów niezabudowanych opodatkowaniu podlegają wyłącznie te, które stanowią tereny budowlane, tj. są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których brak jest takiego przeznaczenia, korzystają ze zwolnienia od podatku VAT.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, działka nr 3 o powierzchni (...) ha oraz działka nr 4 o powierzchni (...) ha stanowią grunty niezabudowane wchodzące w skład Nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą i będą objęte planowaną Transakcją łącznie z pozostałymi działkami.

Jednocześnie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, obie wskazane działki położone są na obszarze oznaczonym symbolem KDG - tereny komunikacji drogowej, z przeznaczeniem pod drogę główną.

Okoliczność, że działki te są w ewidencji gruntów oznaczone jako tereny mieszkaniowe (B) oraz tereny przemysłowe (Ba), pozostaje bez wpływu na ich kwalifikację na gruncie podatku VAT, gdyż dla celów art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT decydujące znaczenie ma przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W świetle powyższego, skoro na moment planowanej Transakcji działki nr 3 oraz 4 będą przeznaczone pod realizację inwestycji drogowej (droga główna), należy uznać, że stanowią one tereny przeznaczone pod zabudowę, a tym samym tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

W konsekwencji dostawa tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W dalszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści wniosku, Nieruchomości ani zlokalizowane na nich budynki nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wobec niespełnienia jednego z warunków ww. zwolnienia, analiza drugiego z nich jest niecelowa.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Sprzedającego Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Definicja pierwszego zasiedlenia, zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, wskazuje, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższej definicji, pierwsze zasiedlenie może nastąpić zarówno poprzez formalne oddanie obiektu do użytkowania, jak i poprzez faktyczne rozpoczęcie jego wykorzystywania w działalności gospodarczej, w tym poprzez oddanie w najem.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym Budynek 1 oraz Budynek 2 zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia (...) 2023 r.

Jednocześnie, po oddaniu do użytkowania, budynki te były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego, w tym poprzez ich odpłatne udostępnianie na rzecz podmiotów trzecich. Należy zatem przyjąć, że zostały one niezwłocznie włączone do działalności gospodarczej Sprzedającego, co wypełnia przesłanki oddania do użytkowania w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

W konsekwencji w odniesieniu do Budynku 1 oraz Budynku 2 doszło do pierwszego zasiedlenia.

Planowana dostawa Przedmiotu Transakcji nastąpi po upływie okresu dłuższego niż 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia tych budynków, w związku z czym - co do zasady - spełnione będą przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich obiektów, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym zwolnienie (bądź opodatkowanie) dostawy budynków obejmuje również grunt, na którym są one posadowione.

Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie, w jakim dostawa Budynku 1 oraz Budynku 2 (wraz z gruntem, na którym są posadowione) będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, Sprzedający oraz Kupujący zamierzają skorzystać z możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

W tym celu, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, Strony złożą - w dniu dokonania Transakcji, w akcie notarialnym - zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na działkach nr 1 oraz 2.

W konsekwencji planowana dostawa Budynku 1 oraz Budynku 2, wraz z gruntem, na którym są posadowione, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma zastosowanie w sytuacji, gdy w odniesieniu do dostawy budynku, budowli lub ich części nie ma zastosowania zwolnienie, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W okolicznościach zdarzenia przyszłego, przedstawionego w niniejszym Wniosku, taka sytuacja nie ma miejsca, bowiem dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających kwalifikuje się na zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - planowana Transakcja będzie miała miejsce po upływie więcej niż 2 lat od ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na Nieruchomościach.

Reasumując, mając na względzie rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT, dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT.

Ad 2.

Dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, konieczne jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz będzie spełniał definicję podatnika w rozumieniu art. 15 Ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości (...) zamierza wykorzystywać ją przede wszystkim do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w szczególności w ramach prowadzonej działalności handlowej. Nabyta Nieruchomość będzie stanowiła infrastrukturę wykorzystywaną bezpośrednio w tej działalności.

Jednocześnie część powierzchni może być wykorzystywana do odpłatnego udostępniania na rzecz podmiotów trzecich, co również stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT. W tym zakresie wykorzystanie Nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku z działalnością opodatkowaną Kupującego.

W konsekwencji nabycie Nieruchomości będzie służyło wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a związek ten będzie miał charakter bezpośredni i rzeczywisty.

W świetle powyższego, po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości i otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionej faktury VAT, dokumentującej dostawę Przedmiotu Transakcji Sprzedających, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony odpowiednio przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jeżeli, zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Z uwagi na fakt, iż Przedmiot Transakcji Sprzedających będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedających Przedmiotu Transakcji Sprzedających.

Reasumując, jeśli stanowisko tut. Organu względem pytania nr 1 okaże się twierdzące, tj. w przypadku uznania przez tut. Organ, że dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie stanowiła dostawę towarów, opodatkowaną podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Przedmiotu Transakcji Sprzedających na rzecz Kupującego.

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

 

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;  

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza zbyć na rzecz Kupującego działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1 (dalej jako: „Działka 1”), 2 (dalej jako: „Działka 2”), 3 (dalej jako: „Działka 3”) oraz 4 (dalej jako: „Działka 4”). Działki nr 1 i nr 2 stanowią działki zabudowane natomiast działki nr 3 oraz nr 4 stanowią działki niezabudowane. Wskazali Państwo, że przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przedmiotem planowanej Transakcji będzie prawo własności Nieruchomości obejmującej grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami oraz wybrane prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, w tym prawa i obowiązki wynikające z umów najmu przechodzące na Kupującego z mocy prawa. Jednocześnie w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia składników charakterystycznych dla przedsiębiorstwa jako zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. W szczególności przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nieruchomość nie funkcjonuje jako dział, wydział, oddział ani inna formalnie wyodrębniona jednostka organizacyjna. Nie występuje również wyodrębnienie finansowe. Dla Nieruchomości nie są prowadzone odrębne rachunki bankowe, nie jest prowadzona odrębna ewidencja księgowa umożliwiająca sporządzenie samodzielnego bilansu, nie dochodzi do wyodrębnienia należności i zobowiązań, nie są przypisane odrębne źródła finansowania. Jednocześnie nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego. Przedmiotem sprzedaży będzie zasadniczo składnik majątkowy w postaci Nieruchomości. Kupujący po nabyciu Nieruchomości będzie zobowiązany do samodzielnego zapewnienia zaplecza organizacyjnego, administracyjnego, finansowego i operacyjnego niezbędnego do prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto zamiarem Kupującego nie będzie kontynuowanie działalności Sprzedającego jako zorganizowanego przedsiębiorstwa, lecz wykorzystanie Nieruchomości w ramach własnej działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana dostawa nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nieruchomość nie funkcjonuje jako dział, wydział, oddział ani inna formalnie wyodrębniona jednostka organizacyjna. Nie występuje również wyodrębnienie finansowe. Jednocześnie nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana dostawa Przedmiotu Transakcji tj. działek zabudowanych nr 1 i nr 2 oraz działek niezabudowanych nr 3 oraz nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026, poz. 524, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza zbyć działkę nr 1, która jest zabudowana budynkiem niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności, tj. budynkiem handlowo-usługowym o jednej kondygnacji nadziemnej. Natomiast działka nr 2 jest zabudowana budynkiem niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności, tj. budynkiem handlowo-usługowym o jednej kondygnacji nadziemnej. Na działce znajduje się ponadto pylon reklamowy stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy pomiędzy pierwszym zajęciem (używaniem) poszczególnych Budynków i Budowli a planowaną datą sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji planowana dostawa Budynków i Budowli nastąpi po upływie okresu przekraczającego 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie budynku/lokalu użytkowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, jednak wartość poniesionych wydatków ulepszeniowych nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Budynków i Budowli posadowionych na działkach nr 1 i nr 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż ww. Budynki i Budowla zostały po raz pierwszy użyte w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem dokonania Transakcji, a w stosunku do nich Sprzedający nie ponosił wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

W związku z tym, że dostawa ww. Budynków i Budowli korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a - jest bezzasadna.

 

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że w odniesieniu do Budynków, Budowli lub ich części zlokalizowanych na działkach nr 2 oraz nr 1, Sprzedający oraz Kupujący zamierzają skorzystać z opcji rezygnacji zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i działając na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT - złożą, w dniu dokonania Transakcji, w akcie notarialnym dokumentującym jej zawarcie, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy wskazanych budynków, budowli lub ich części.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i  Budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały Budynki i Budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, dostawa Gruntu (działek nr 2 oraz nr 1), na których są posadowione ww. Budynki i Budowla - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do  możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy dostawie działek niezabudowanych nr 3 i nr 4 należy zauważyć co następuje:

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy działki nr 3 i nr 4 stanowią na dzień transakcji działki niezabudowane.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

 

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

 1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

   6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;

   9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego będą również działki  niezabudowane nr 3 i nr 4. Działka nr 3 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona jest na obszarze oznaczonym symbolem KDG - tereny komunikacji drogowej, z przeznaczeniem pod drogę główną. Działka nr 4 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona jest na obszarze oznaczonym symbolem KDG - tereny komunikacji drogowej, z przeznaczeniem pod drogi publiczne klasy głównej.

Zatem dostawa niezabudowanych działek nr 3 i nr 4, które zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę, stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Dostawa tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa działek nr 3 i nr 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z wniosku Nieruchomość wykorzystywana była do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działek nr 3 i nr 4 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym, dostawa działek nr 3 i nr 4, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Dostawa działek nr 3 i nr 4 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, ponieważ Strony, złożyły zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz do Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

 

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać ją przede wszystkim na potrzeby prowadzonej działalności handlowej. Jednocześnie część powierzchni będzie wykorzystywana do odpłatnego udostępniania na rzecz podmiotów trzecich, przy czym działalność ta będzie miała charakter pomocniczy względem podstawowej działalności Kupującego. W konsekwencji nabycie Nieruchomości będzie pozostawać w bezpośrednim związku z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane właściwą stawką VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Sprzedającego faktury dokumentującej Przedmiot Transakcji.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.