0111-KDIB3-1.4012.210.2026.5.ICZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części jest prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w kwestii objętej pytaniami nr 2 - jest prawidłowe, w kwestii objętej pytaniem nr 1, nr 3 i nr 4 - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 marca 2026 r. oraz pismem 15 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Spółka jest właścicielem m.in. dwóch budynków mieszkalnych, wielorodzinnych. W budynkach znajdują się jedynie lokale mieszkalne oraz piwnice służące najemcom lokali mieszkalnych. W budynkach nie ma wyodrębnionych lokali stanowiących odrębną własność.

Mieszkania wynajmowane są osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najem spełnia warunki zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt. 36) ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U.2025.775 t.j. z dnia 2025.06.16 z późn. zm). Poza czynszem najmu Spółka obciąża najemców opłatą za gospodarowanie odpadami komunalnymi według stawek określonych przez Radę Miasta oraz kosztami zużycia zimnej wody i odprowadzania ścieków, według stawek dostawcy, bez doliczania marży. Zgodnie z zawartymi umowami najmu najemcy, poza czynszem najmu, miesięcznie obciążani są:

1) opłatami zaliczkowymi za zużycie zimnej wody i odprowadzanie ścieków w wysokości uzależnionej od przewidywanego zużycia (ustalonego na podstawie poprzednich okresów rozliczeniowych lub kalkulacji własnej w przypadku nowych najemców) oraz liczby osób zamieszkujących w mieszkaniu. Opłaty zaliczkowe opodatkowane są stawką podatku VAT właściwą dla dostawy wody i odprowadzania ścieków 8% (odpowiednio PKWiU 36.00.20.0 oraz PKWiU 37.00.11.0). Co pół roku następuje rozliczenie zużycia na podstawie wskazań wodomierzy i stawek dostawcy, bez doliczania marży.

2) opłatami za gospodarowanie odpadami komunalnymi w wysokości ustalonej przez Radę Miasta. Do opłat nie jest doliczany podatek vat, Spółka pomimo wyodrębnienia opłaty w umowie jako opłaty ponoszonej oprócz czynszu najmu traktuje opłatę jako element kalkulacyjny czynszu i stosuje dla niej stawkę zwolnioną.

Spółka planuje inwestycję polegającą na wykonaniu instalacji centralnego ogrzewania (CO) i ciepłej wody użytkowej (CWU) w opisanych powyżej budynkach. W ramach tego zadania jedno z pomieszczeń piwnicznych zostanie pogłębione i wyremontowane z przeznaczeniem na umieszczenie w nim wymiennikowi obsługującej oba budynki, ponadto zostanie wykonana instalacja CO i CWU wewnętrzna w budynkach mieszkaniach, a mieszkania zostaną wyposażone w grzejniki. Przy okazji spółka planuje dokonać remontu instalacji zimnej wody i przeniesienia urządzeń pomiarowych na zewnątrz lokali mieszkalnych co ułatwi rozliczanie zużycia wody.

Po wykonaniu instalacji CO i CWU i podłączeniu jej do sieci miejskiej najemcy będą obciążani kosztami CO i CWU w formie miesięcznych zaliczek, których wysokość będzie ustalana w następujący sposób:

-        w pierwszym okresie tj. od pierwszego dnia miesiąca po podłączeniu do końca roku, wysokość miesięcznych zaliczek CO zostanie określona wg kalkulacji własnej obejmującej prognozowane koszty stałe i zmienne dostarczania ciepła za ten okres przeliczone na każdy m² wynajmowanej powierzchni w ujęciu miesięcznym oraz stałą opłatę w wysokości np. 1 zł na każdy m² wynajmowanej powierzchni na miesiąc. Opłata ta będzie stanowiła częściowy zwrot kosztów inwestycyjnych, a częściowo pokrycie kosztów eksploatacji sieci (koniecznych ewentualnych napraw, konserwacji itp.). Opłata będzie wzrastać co kilka lat w zależności od warunków gospodarczo – ekonomicznych,

-        w pozostałych rocznych okresach wysokość miesięcznych zaliczek CO zostanie określona wg kalkulacji własnej dokonanej na podstawie faktycznie poniesionych kosztów stałych i zmiennych dostawcy ciepła za poprzedni okres, z uwzględnieniem wysokości zużycia w poszczególnych lokalach oraz przewidywanych wzrostów cen ciepła, przeliczone na każdy m² wynajmowanej powierzchni w ujęciu miesięcznym, powiększone o opłatę, o której mowa w tiret pierwsze powyżej, stanowiącą częściowy zwrot kosztów inwestycyjnych, a częściowo pokrycie kosztów eksploatacji sieci.

Rozliczenie kosztów ogrzewania będzie dokonane zarówno po zakończeniu pierwszego okresu, jak i kolejnych, na podstawie cen dostawcy i faktycznego zużycia ciepła wskazanego przez układ pomiarowy oddzielny dla każdego mieszkania oraz faktycznie poniesionych przez Spółkę kosztów stałych wg cen dostawcy i opłaty stałej przeliczanych na m² wynajmowanej powierzchni w ujęciu miesięcznym.

Najemcy będą mieli możliwość rezygnacji z korzystania z CO i tym samym ponoszenia kosztów zmiennych (z uwagi na brak zużycia ciepła), nie będzie to jednak stanowiło podstawy do odstąpienia od obciążania ich przez Spółkę kosztami stałymi dostawcy i opłatą stałą. Każde mieszkanie wyposażone będzie w grzejniki podłączone do instalacji centralnego ogrzewania, a wysokość kosztów stałych dostawcy ciepła uzależniona będzie od zamówionej mocy cieplnej. Zamówiona moc cieplna powinna być adekwatna to zakładanego maksymalnego zużycia ciepła, tym samym najemcy, którzy nie korzystają z centralnego ogrzewania, ale mają zapewnioną taką potencjalną możliwość, również wpływają na wysokość ponoszonych kosztów stałych dostawcy ciepła i opłat stałych.

-        w pierwszym okresie tj. od pierwszego dnia miesiąca po podłączeniu do końca roku, wysokość miesięcznych zaliczek CWU zostanie określona wg kalkulacji własnej obejmującej prognozowane koszty stałe i zmienne podgrzania wody za ten okres przeliczone na miesiąc.

-        w pozostałych rocznych okresach wysokość miesięcznych zaliczek CWU zostanie określona wg kalkulacji własnej dokonanej na podstawie faktycznie poniesionych kosztów stałych i zmiennych dostawcy ciepła za poprzedni okres, z uwzględnieniem wysokości zużycia w poszczególnych mieszkaniach oraz przewidywanych wzrostów cen ciepła w ujęciu miesięcznym.

Rozliczenie kosztów CWU będzie dokonane zarówno po zakończeniu pierwszego okresu, jak i kolejnych, za każdy m3 pogrzanej wody, na podstawie cen dostawcy (opłaty stałe i zmienne) i faktycznego zużycia ciepła wykorzystanego do podgrzania wody.

Najemcy będą mieli możliwość rezygnacji z korzystania z CWU i wobec braku zużycia zarejestrowanego przez urządzenia pomiarowe w danym mieszkaniu, wpłacone zaliczki zostaną im, po dokonaniu rozliczenia zwrócone.

Pismem z 9 marca 2026 r. uzupełnili Państwo wniosek z 5 marca 2026 r. w następujący sposób:

W związku z otrzymanym wezwaniem do uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie doprecyzowania stanowiska własnego do pytania numer 2 oraz zawartymi w informacjach dodatkowych wezwania sugestiami odnoszącymi się do kwestii stawki podatku VAT w pytaniu numer 1 i 3 jako podlegających rozstrzyganiu w innym trybie (WIS), poniżej doprecyzowuję własne stanowisko w zakresie pytania numer 2 oraz biorąc pod uwagę cel złożonego wniosku, dokonuję edycji zawartych w nim pytań o numerze 1 i 3 oraz własnego stanowiska w kwestii pytania nr 3, w taki sposób, aby uzyskać odpowiedź w zakresie czy dostawa mediów stanowi w opisanym stanie faktycznym świadczenie rozliczane niezależnie od usługi najmu i – co do zasady – opodatkowane odpowiednimi stawkami podatku VAT właściwymi dla danego rodzaju świadczenia, czy przeciwnie, należy je traktować jako jedną usługę najmu.

W piśmie uzupełniającym z 15 maja 2026 r. doprecyzowali Państwo opis sprawy i wyjaśnili:

Ad. 1) Tak, zawarte umowy najmu z najemcami lokali mieszkalnych przewidują odrębne od czynszu rozliczanie kosztów zużytych przez najemcę mediów tj. kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków. Po wykonaniu instalacji i podłączeniu jej do sieci Spółka planuje wdrożyć analogiczne zasady w zakresie rozliczania kosztów CO i CWU tzn. stosowne aneksy do zawartych umów najmu będą określały odrębne od czynszu ich rozliczanie na zasadach opisanych we wniosku.

Ad. 2) W przypadku korzystania z wody wodociągowej i ciepła pochodzącego z centralnego ogrzewania Najemcy nie mają wyboru dostawcy. Dostawcą wody wodociągowej jest miejska spółka wodociągowa, a dostawcą ciepła z sieci ciepłowniczej jest firma X. Stroną umów z tymi dostawcami mogą być wyłącznie właściciele budynku.

Najemcy mają natomiast teoretyczną możliwość niekorzystania z wody dostarczanej za pomocą wodociągu, zaopatrując się w wodę we własnym zakresie oraz niekorzystania ze źródła ciepła generowanego przez sieć centralnego ogrzewania, zamiast tego stosowania np. ogrzewania elektrycznego, natomiast niezależnie od zużycia wody wodociągowej czy ciepła centralnego i tak obciążani będą opłatami stałymi za licznik wody i opłatami stałymi za CO na zasadach opisanych we wniosku.

Ad. 3) i 4) Obciążenie najemców lokali mieszkalnych kosztami zużycia zimnej wody, a w przyszłości również CO i CWU, następuje miesięcznie według szacunkowych wielkości zużycia, a następnie, w określonych okresach czasu, jest rozliczane na podstawie rzeczywistych wskazań liczników przypisanych do danego lokalu, odzwierciedlających wartość zużytych mediów. Ponadto najemcy ponoszą koszty opłat stałych (tzw. opłata za licznik wody) w stałej miesięcznej wysokości, a w przypadku opłat CO na zasadach opisanych we wniosku, kalkulowanych według klucza powierzchniowego wynajmowanego mieszkania.

Ad. 5) Instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody, jak i wyremontowana instalacja wodna będą wykorzystywane tylko i wyłącznie do dostarczania ciepła, podgrzewania i dostarczania wody na potrzeby najemców lokali mieszkalnych. Zdaniem Spółki (co zostało wyrażone w stanowisku własnym do pytania nr 1, 3 i 4) oznacza to, iż wykorzystywane będą bezpośrednio do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia od podatku.

Pytania

1. Czy w opisanym stanie faktycznym obciążenie najemców kosztami zużycia wody i odprowadzania ścieków, zarówno na etapie zapłaty opłat zaliczkowych jak i późniejszego ich rozliczenia stanowi wynagrodzenie za dostawę wody tj. czynność odrębną od świadczenia głównego – usługi najmu - i opodatkowane według zasad właściwych dla dostarczanych mediów? (sformułowane w piśmie uzupełniającym z 9 marca 2026 r.)

2. Czy w opisanym stanie faktycznym obciążenie najemców kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w wysokości ustalonej przez Radę Miasta stanowi element kalkulacyjny czynszu, a w związku z tym jest opodatkowane tak jak czynsz najmu (w tym przypadku zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 36) ustawy o VAT) (sformułowane we wniosku z 5 marca 2026 r.)

3. Czy Spółka postąpi prawidłowo uznając, iż skalkulowane w opisany powyżej sposób zaliczki na CO i CWU, jak i późniejsze ich rozliczenie, stanowić będą wynagrodzenie za niezależne od najmu świadczenie, polegające na dostawie ciepła (CO) i podgrzaniu wody (CWU) opodatkowane podatkiem VAT (sformułowane w piśmie uzupełniającym z 9 marca 2026 r.)

4. Zakładając, że stanowisko Spółki w odpowiedzi na pytanie nr 1 i 3 jest prawidłowe, czy Spółka będzie miała możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wykonaniem instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej oraz remontem instalacji wodnej?

Państwa stanowisko

Pytanie numer 1 Stanowisko własne

W oparciu o stanowisko prezentowane w wielu interpretacjach indywidualnych wydaje się, że zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości, dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich, w tym poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. W opisanej sytuacji, pomimo, że najemcy nie mają możliwości wyboru dostawcy, mają możliwość decydowania o wysokości zużycia, a Spółka przenosi na najemców poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. W związku z tym Spółka stoi na stanowisku, że postępuje prawidłowo.

Pytanie numer 2 Stanowisko własne (doprecyzowanie własnego stanowiska w kwestii pytania numer 2 zostało dokonane w Państwa piśmie z 9 marca 2026 r.):

Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę. Tym samym postępowanie Spółki jest właściwe.

Należy zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani ponosić właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy - na rzecz gminy, na terenie której są położone nieruchomości lub lokale.

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku - uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, z tym, że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, a w przypadku przejęcia przez związek międzygminny zadań gminy, o których mowa w art. 3 ust. 2, w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi, w zakresie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, które stanowią dochód związku międzygminnego - zarządowi związku międzygminnego.

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielach nieruchomości - rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością. W przypadku Gminy, na obszarze której znajduje się przedmiotowa nieruchomość należąca do Spółki, opłaty za śmieci obliczane są według stawki za osobę, ich łączna wysokość zależy od liczby osób zamieszkujących w Lokalu. W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Zatem opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. Zatem dla ww. opłaty jako elementu kalkulacyjnego czynszu najmu, zastosowanie znajdzie stawka właściwa dla usługi najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, tj. zwolnienie od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Pytanie numer 3 Stanowisko własne:

Analogicznie do stanowiska wyrażonego w pytaniu nr 1 Spółka uważa, że opłaty za CO i CWU stanowić będą niezależne od czynszu świadczenie, a na ich wysokość wpływ będzie miało faktyczne zużycie ustalone na podstawie urządzeń pomiarowych w przypadku CWU i części stanowiącej koszty zmienne dostawcy ciepła CO oraz powierzchnia wynajmowanego mieszkania w części stanowiącej koszty stałe dostawcy ciepła powiększone o opłatę stałą. Pomimo faktu, że Najemcy będą mieli możliwość rezygnacji z korzystania z CO i tym samym ponoszenia kosztów zmiennych z uwagi na brak zużycia ciepła, to koszty stałe dostawcy ciepła powiększone o opłaty stałe rozliczane będą w stosunku do wielkości wynajmowanej powierzchni (stawka za m²) i ponoszone przez Najemców bez względu na zużycie ciepła. Tym samym spełniają one również kryteria co do uznania ich za niezależne świadczenie, odrębne od usługi najmu i opodatkowane stawką podstawową.

Doprecyzowanie własnego stanowiska w kwestii pytania numer 3

Analogicznie do stanowiska wyrażonego w pytaniu nr 1 Spółka uważa, że opłaty za CO i CWU stanowić będą niezależne od czynszu świadczenie. Na ich wysokość wpływ będzie miało faktyczne zużycie ustalone na podstawie urządzeń pomiarowych w przypadku CWU i części stanowiącej koszty zmienne dostawcy ciepła CO, oraz powierzchnia wynajmowanego mieszkania w części stanowiącej koszty stałe dostawcy ciepła powiększone o opłatę stałą dla CO. Pomimo faktu, że Najemcy będą mieli możliwość rezygnacji z korzystania z CO i tym samym nie ponoszenia kosztów zmiennych z uwagi na brak zużycia ciepła, to koszty stałe dostawcy ciepła powiększone o opłaty stałe rozliczane w stosunku do wielkości wynajmowanej powierzchni ( stawka za m²) stanowić będą swojego rodzaju wynagrodzenie za potencjalną możliwość korzystania z ciepła. Tym samym spełniają one również kryteria co do uznania ich za niezależne świadczenie, odrębne od usługi najmu i nie korzystające ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Pytanie numer 4 Stanowisko własne:

Na gruncie orzecznictwa podatkowego, w tym orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje się, że każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. Na tej podstawie przyjmuje się, że czynności dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych od usługi najmu świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Skoro więc dostawę wody i odprowadzanie ścieków oraz dostawę ciepła uznajemy za niezależne i oceniane oddzielnie od usługi najmu z punktu widzenia podatku od wartości dodanej świadczenie, opodatkowane właściwą dla siebie stawką podatku VAT, to podatek naliczony od towarów i usług służących bezpośrednio wykonaniu tego świadczenia powinien, na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o Vat podlegać odliczeniu. Nie ulega wątpliwości, że warunkiem koniecznym do świadczenia usług dostawy ciepła i wody jest wykonanie odpowiednich instalacji, a więc instalacje te służą bezpośrednio czynnościom opodatkowanym. Skoro dostawa ciepła i wody jest świadczeniem opodatkowanym, oddzielnym i niezależnym od usługi najmu, to urządzenia, których istnienie stanowi warunek konieczny do realizacji tych świadczeń są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Biorąc powyższe pod uwagę Spółka uważa, że w sytuacji uznania dostawy zimnej wody, odprowadzania ścieków, dostawy ciepła oraz ciepłej wody użytkowej za świadczenia oceniane oddzielnie od usługi najmu z punktu widzenia podatku od wartości dodanej i tym samym podlegające opodatkowaniu, będzie miała możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wykonaniem instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej oraz remontem instalacji wodnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w kwestii objętej pytaniami nr 2 – jest prawidłowe, w kwestii objętej pytaniem nr 1, nr 3 i nr 4 – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.

Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Zgodnie z tym przepisem:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Zwolnienie opisane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: l) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, są Państwo właścicielem m.in. dwóch budynków mieszkalnych, wielorodzinnych. W budynkach znajdują się jedynie lokale mieszkalne oraz piwnice służące najemcom lokali mieszkalnych. W budynkach nie ma wyodrębnionych lokali stanowiących odrębną własność. Mieszkania wynajmowane są osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najem spełnia warunki zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt. 36) ustawy o podatku od towarów i usług. Poza czynszem najmu obciążają Państwo najemców opłatą za gospodarowanie odpadami komunalnymi, bez doliczania marży.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii:

-        czy w opisanym stanie faktycznym obciążenie najemców kosztami zużycia wody i odprowadzania ścieków, zarówno na etapie zapłaty opłat zaliczkowych jak i późniejszego ich rozliczenia stanowi wynagrodzenie za dostawę wody tj. czynność odrębną od świadczenia głównego – usługi najmu- i opodatkowane według zasad właściwych dla dostarczanych mediów? (pytanie nr 1 - sformułowane w piśmie uzupełniającym z 9 marca 2026 r.);

-        czy Spółka postąpi prawidłowo uznając, iż skalkulowane w opisany powyżej sposób zaliczki na CO i CWU, jak i późniejsze ich rozliczenie, stanowić będą wynagrodzenie za niezależne od najmu świadczenie, polegające na dostawie ciepła (CO) i podgrzaniu wody (CWU) opodatkowane podatkiem VAT (pytanie nr 3 - sformułowane w piśmie uzupełniającym z 9 marca 2026 r.).

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku usługi najmu oraz obciążania najemców kosztami opłat za zużycie wody i odprowadzenie ścieków oraz za kosztami CO i CWU, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

Odnosząc się do problematyki świadczenia złożonego, należy przypomnieć, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika niemniej, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne. Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Jest tak również w sytuacji, gdy jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, natomiast inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności świadczenie należy uznać za pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samego w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy.

W celu ustalenia czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć wówczas pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Co do zasady, towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

W celu ustalenia elementów charakterystycznych rozpatrywanej transakcji można uwzględnić elementy odzwierciedlające interesy stron umowy, takie jak, na przykład, sposoby taryfikacji i fakturowania. Należy w szczególności zbadać, czy na podstawie umowy najemca i wynajmujący zamierzają przede wszystkim, odpowiednio, uzyskać i udostępnić najem nieruchomości i jedynie pomocniczo zamierzają, odpowiednio, uzyskać i dostarczyć inne świadczenia, nawet jeśli są one niezbędne do korzystania z nieruchomości.

Trybunał stwierdził, że w ramach każdego stosunku najmu należy zbadać, czy w odniesieniu do mediów najemca ma swobodny wybór ich zużycia w ilości, jakiej sobie życzy. Jako przesłanki zaistnienia stanu swobodnego wyboru, przemawiającego za tym, że dostawę mediów należy uważać za stanowiącą świadczenia odrębne od najmu, Trybunał wymienił: istnienie indywidualnych liczników i fakturowanie w zależności od ilości wykorzystanych rzeczy.

Zatem, w celu ustalenia, czy usługi najmu i dostawy mediów stanowią niezależne świadczenia, w pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę fakt, czy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody i odprowadzaniu ścieków, lub zużyciu energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być np. liczba korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości.

Mając na względzie wskazówki zawarte w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunału, należy stwierdzić, że co do zasady, dostawy mediów należy traktować jako świadczenia odrębne od usługi najmu nieruchomości. Natomiast, traktowanie dostawy mediów jako jednej usługi z najmem uzasadnione będzie jedynie w przypadku, gdy dane świadczenia są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz orzecznictwo TSUE należy wskazać, że najem lokali mieszkalnych i związane z nim ww. opłaty za media, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla danej czynności.

W analizowanym przypadku, wskazane media są rozliczane odrębnie od czynszu najmu - jak Państwo wyjaśnili - obciążają Państwo najemców kosztami zużycia zimnej wody i odprowadzania ścieków, według stawek dostawcy, bez doliczania marży. Zawarte umowy najmu z najemcami lokali mieszkalnych przewidują odrębne od czynszu rozliczanie kosztów zużytych przez najemcę mediów tj. kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków.

Ponadto planują Państwo inwestycję polegającą na wykonaniu instalacji centralnego ogrzewania (CO) i ciepłej wody użytkowej (CWU) w opisanych budynkach.

Po wykonaniu instalacji i podłączeniu jej do sieci Spółka planuje wdrożyć analogiczne zasady w zakresie rozliczania kosztów CO i CWU tzn. stosowne aneksy do zawartych umów najmu będą określały odrębne od czynszu ich rozliczanie na zasadach opisanych we wniosku.

Obciążenie najemców lokali mieszkalnych kosztami zużycia zimnej wody, a w przyszłości również CO i CWU, następuje miesięcznie według szacunkowych wielkości zużycia, a następnie, w określonych okresach czasu, jest rozliczane na podstawie rzeczywistych wskazań liczników przypisanych do danego lokalu, odzwierciedlających wartość zużytych mediów. Ponadto najemcy ponoszą koszty opłat stałych (tzw. opłata za licznik wody) w stałej miesięcznej wysokości, a w przypadku opłat CO na zasadach opisanych we wniosku, kalkulowanych według klucza powierzchniowego wynajmowanego mieszkania.

Zatem w świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku obciążania najemców lokali mieszkalnych kosztami związanymi z funkcjonowaniem obiektu, brak jest podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej usługi najmu. Media nie stanowią więc elementu kalkulacyjnego ceny usługi najmu. Stanowią odrębny składnik od umowy najmu (niezależny od czynszu) i są rozliczane odrębnie, a także - jak wynika z wniosku - nie jest do nich doliczona marża. Świadczenia powyższe powinny być zatem rozliczane niezależnie od usługi najmu - i co do zasady - opodatkowane odpowiednio stawkami podatku VAT właściwymi dla danego rodzaju świadczenia.

W świetle powyższego brak jest podstaw, aby uznać, że dostawa ww. mediów jest nierozerwalnie związana z najmem lokalu mieszkalnego, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu lokali mieszkalnych. Zatem, w przypadku najmu opisanych lokali media, których zużycie rozliczane jest w oparciu o rzeczywiste wskazania liczników lub według klucza powierzchniowego wynajmowanego mieszkania, bez doliczania marży, powinny być opodatkowane według stawek właściwych dla poszczególnych świadczeń (mediów). Dlatego też, odsprzedaż ww. mediów powinni Państwo fakturować przy zastosowaniu właściwych dla nich stawek VAT.

Reasumując, dostarczanie najemcy zimnej wody, odprowadzenie ścieków a w przyszłości dostarczenie ciepła z centralnego ogrzewania oraz dostarczenie ciepłej wody użytkowej - należy traktować jako odrębną usługę od usługi najmu, opodatkowaną według stawki podatku właściwej dla danej czynności.

Mając na uwadze powyżej przedstawiony stan prawny oraz opis zdarzenia uznaję Państwa stanowisko za prawidłowe w zakresie traktowania jako odrębną usługę od usługi najmu, opodatkowaną według stawki podatku właściwej dla danej czynności - usługę dostarczania najemcy zimnej wody, odprowadzenia ścieków a w przyszłości dostarczenia ciepła z centralnego ogrzewania oraz dostarczenia ciepłej wody użytkowej.

Zwrócić jednak należy uwagę na sposób skalkulowania przez Państwa wysokości opłat zaliczkowych jak i ich późniejszego rozliczenia w sytuacji, gdy planują Państwo opłatą zaliczkową za ww. media objąć również opłatę, która będzie stanowiła częściowy zwrot kosztów inwestycyjnych a częściowo pokrycie kosztów eksploatacji sieci. Planowana inwestycja dotycząca sieci CO, CWU oraz remontem instalacji wodnej jest niewątpliwie związana z budynkami mieszkalnymi, w których znajdują się lokale mieszkalne wynajmowane przez najemców na cele mieszkalne. Instalacje są w sposób trwały związane z substancją budynków mieszkalnych. Zatem ww. opłaty stanowiące częściowy zwrot kosztów inwestycyjnych a częściowo pokrycie kosztów eksploatacji sieci stanowią element kalkulacyjny czynszu za najem lokali mieszkalnych. Planowana inwestycja i remont podniesie wartość budynków. Opłaty z tego tytułu nie stanowią elementu opłat zaliczkowych za usługę dostarczania najemcy zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczenia ciepła z centralnego ogrzewania oraz dostarczenia ciepłej wody użytkowej, lecz stanowią element kalkulacyjny czynszu za najem lokalu.

W konsekwencji opłaty stanowiące częściowy zwrot kosztów inwestycyjnych a częściowo pokrycie kosztów eksploatacji sieci powinny być traktowana jako element wynagrodzenia za świadczenie główne jakim jest usługa najmu i opodatkowane według stawki właściwej dla usługi najmu.

Tym samym oceniając Państwa stanowisko, w kwestii objętej pytaniem nr 1 i 3, z uwagi na sposób skalkulowania przez Państwa opłat zaliczkowych i późniejszego ich rozliczenia uznaję Państwa stanowisko w tym zakresie za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości, objęte pytaniem nr 2, dotyczą również kwestii obciążania najemców kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w wysokości ustalonej przez Radę.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani ponosić właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy - na rzecz gminy, na terenie której są położone nieruchomości lub lokale.

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku - uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, z tym, że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, a w przypadku przejęcia przez związek międzygminny zadań gminy, o których mowa w art. 3 ust. 2, w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi, w zakresie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, które stanowią dochód związku międzygminnego - zarządowi związku międzygminnego.

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielach nieruchomości – rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Zatem należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za odbiór odpadów komunalnych jest właściciel nieruchomości, czyli Państwo. Wyjaśnili Państwo, że będą Państwo obciążać najemców opłatą za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Jeżeli koszt opłaty za gospodarowanie odpadami jest „przenoszony” na użytkownika nieruchomości (najemcę), wówczas koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Państwa na rzecz użytkownika nieruchomości (element cenotwórczy).

Tym samym opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowana według stawki właściwej dla usługi najmu.

Odnosząc się do opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego należy wskazać, że cytowany wyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT pozwala na zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu na cele mieszkaniowe pod warunkiem, że zostaną spełnione przesłanki do zastosowania tego zwolnienia tzn.:

-        świadczenie usługi odbywa się na własny rachunek,

-        wynajęty lokal posiada charakter mieszkalny,

-        usługa najmu jest świadczona w celu mieszkaniowym.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem prawem do zastosowania zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Jak Państwo wyjaśnili mieszkania wynajmowane są osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Państwa zdaniem najem spełnia warunki zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt. 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze cytowany stan prawny oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że w powyższej sytuacji spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonej przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

W sprawie objętej wnioskiem, jak wykazano powyżej, występuje jedno świadczenie (w postaci jednej usługi najmu lokalu mieszkalnego), do wartości którego jest wliczany dodatkowy koszt, tj. opłata za odbiór odpadów komunalnych. Zatem przedmiotem transakcji jest jedna konkretna usługa – usługa najmu lokalu mieszkalnego. Natomiast koszt opłaty za odbiór odpadów komunalnych doliczany do sprzedaży usługi najmu, nie stanowi wynagrodzenia z tytułu wykonania samodzielnej usługi, lecz jest to koszt dodatkowy ponoszony w związku ze świadczeniem podstawowej usługi jakim jest najem lokalu mieszkalnego.

Tym samym pobierana przez Państwa opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być włączona do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego wynajmowanego na cele mieszkaniowe, jako kompleksowa usługa, do której to usługi należy zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego Państwa stanowisko, w kwestii objętej pytaniem nr 2, zgodnie z którym opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu, zatem dla ww. opłaty jako elementu kalkulacyjnego czynszu najmu, zastosowanie znajdzie stawka właściwa dla usługi najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, tj. zwolnienie od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – uznaję za prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości, objęte pytaniem nr 4, dotyczą kwestii czy będą mieli Państwo możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wykonaniem instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej oraz remontem instalacji wodnej.

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy:

 W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą, np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika. Natomiast pośredni związek nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy występuje wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa – mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu.

Reasumując, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie związku pomiędzy zakupami a konkretną transakcją opodatkowaną. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powinno przysługiwać podatnikowi w takim zakresie, w jakim działalność podatnika daje to prawo. Aby odliczenie podatku było dopuszczalne, transakcja powodująca naliczenie podatku winna pozostawać w ścisłym związku z transakcjami, które rodzą prawo do odliczenia. W ten sposób prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług zakłada, że poczynione wydatki stanowią element cenotwórczy transakcji obciążonych podatkiem należnym, rodzącym prawo do jego odliczenia.

Ponadto, ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

W świetle przywołanych przepisów stwierdzić należy, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Odliczeniu podlega zatem podatek naliczony, który będzie związany z transakcjami opodatkowanymi, tj. takimi, których następstwem jest określenie podatku należnego. Wskazana zasada wyłącza jednocześnie możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku świadczenia czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielem m.in. dwóch budynków mieszkalnych, wielorodzinnych. W budynkach znajdują się jedynie lokale mieszkalne oraz piwnice służące najemcom lokali mieszkalnych. Mieszkania wynajmowane są osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Planują Państwo inwestycję polegającą na wykonaniu instalacji centralnego ogrzewania (CO) i ciepłej wody użytkowej (CWU) w opisanych powyżej budynkach. W ramach tego zadania jedno z pomieszczeń piwnicznych zostanie pogłębione i wyremontowane z przeznaczeniem na umieszczenie w nim wymiennikowi obsługującej oba budynki, ponadto zostanie wykonana instalacja CO i CWU wewnętrzna w budynkach mieszkaniach, a mieszkania zostaną wyposażone w grzejniki. Przy okazji planują Państwo dokonać remontu instalacji zimnej wody i przeniesienia urządzeń pomiarowych na zewnątrz lokali mieszkalnych co ułatwi rozliczanie zużycia wody. Po wykonaniu instalacji CO i CWU i podłączeniu jej do sieci miejskiej najemcy będą obciążani kosztami CO i CWU w formie miesięcznych zaliczek.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii (pytanie nr 4) czy będą Państwo mieli możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wykonaniem instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej oraz remontem instalacji wodnej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz Państwa wątpliwości wyjaśniam, że w każdym przypadku dotyczącym prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych kosztów w związku z prowadzona działalnością gospodarczą - należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, przy czym związek ten może mieć charakter bezpośredni lub pośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą, np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy opodatkowanej podatkiem VAT. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o pośrednim związku nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa – mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości.

Dokonując oceny czy będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących poniesione wydatki w celu wykonania inwestycji polegającej na wykonaniu instalacji centralnego ogrzewania (CO) i ciepłej wody użytkowej (CWU) w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, należy stwierdzić, że w omawianej sprawie warunek uprawniający do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie zostanie spełniony. Jak wynika z okoliczności sprawy – towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji (wykonanie instalacji CO i CWU w budynkach mieszkalnych) nie będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wyjaśnić należy, że wydatki dotyczące poniesionych kosztów mediów nie będą wpływały na odliczenie podatku VAT z tytułu innych zakupów, tj. w tym przypadku zakupów inwestycyjnych związanych z wykonaniem instalacji CO i CWU budynkach mieszkalnych.

Sama inwestycja dot. wykonania instalacji CO i CWU będzie służyła wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług - jak wynika bowiem z opisu sprawy - budynki objęte inwestycją są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe – zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT i inwestycja ta nie będzie miała związku z faktycznym zużyciem mediów.

Przeniesienie przez Państwa kosztów mediów na najemcę nie ma bezpośredniego związku z prowadzoną przez Państwa działalnością gospodarczą (zwolnioną z opodatkowania), ponieważ nie występują związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy prowadzoną działalnością a przeniesieniem kosztów mediów. W tym przypadku Państwo tylko dokonują ich refakturowania zatem koszty tych mediów nie mają związku czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Skoro wykonują Państwo w ramach działalności gospodarczej usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe to nie mają Państwo prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na ww. inwestycję w te budynki. Fakt, że media stanowią odrębne świadczenie od usługi najmu lokalu i refakturują Państwo te media ze stawkami opodatkowanymi (np. 23% lub 8%), nie zmienia to kwalifikacji samych nakładów inwestycyjnych i remontowych wykonanych w tych budynkach.

Należy jeszcze raz podkreślić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia przysługuje tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W Państwa strukturze działalności gospodarczej polegającej na najmie budynków na cele mieszkaniowe - wykonanie inwestycji polegającej na wykonaniu instalacji CO i CWU – służy wyłącznie usłudze głównej: wydatki na remont tych budynków, które są bezpośrednio i wyłącznie związane z samą usługą najmu lokalu. Ponieważ najem ten służy celom mieszkaniowym, jest on ustawowo zwolniony z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Koszty inwestycji remontowych nie są przenoszone (refakturowane) na najemców jako element opłat za media lecz jako element kalkulacyjny czynszu za najem lokalu. Służą one substancji budynku a więc również lokalu, który generuje sprzedaż zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT.

W związku z powyższym, skoro - jak wynika z opisu sprawy - budynki, w których znajdują się lokale mieszkalne wynajmowane na cele mieszkaniowe, nie będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT generujących podatek należny, to stwierdzić należy, że nie zostanie spełniony warunek wynikający z art. 86 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, ze względu na niespełnienie podstawowej pozytywnej przesłanki warunkującej prawo do odliczenia podatku naliczonego, w odniesieniu do zakupów dokonanych w ramach realizacji opisanej we wniosku inwestycji (pytanie nr 4) nie będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków związanych z ww. inwestycją (wykonaniem instalacji CO i CWU, remont instalacji wodnej).

Reasumując, nie będą mieli Państwo prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z realizacją inwestycji, ponieważ – jak wynika z okoliczności sprawy – towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji nie będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w kwestii objętej pytaniem nr 4 – uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-        stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

-        zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu sprawy (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.