0111-KDIB2-3.4015.276.2026.2.BZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od spadków i darowizn jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania, ustalonej z tytułu zasiedzenia, kosztów poniesionych w związku z zawarciem w przeszłości aktu notarialnego.

Opis stanu faktycznego

W związku z postępowaniem dotyczącym opodatkowania nabycia własności dwóch nieruchomości przez zasiedzenie, zakończonym prawomocnymi postanowieniami Sądu Rejonowego z (…) 2025 r., sygn. akt (…) oraz z (…) 2026 r., sygn. akt (…) wnosi Pan o uwzględnienie przy ustalaniu podstawy opodatkowania wszelkich udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie i objęcie w posiadanie przedmiotowych nieruchomości, w szczególności ceny ich zakupu oraz podatku zapłaconego przy zawarciu aktu notarialnego.

W (…)  1990 r. na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza nabył Pan dwie działki. Cena sprzedaży została w całości zapłacona sprzedającym, a od transakcji został również naliczony i uiszczony wymagany wówczas podatek. Transakcja została przeprowadzona w przekonaniu wszystkich stron, że własność nieruchomości została skutecznie przeniesiona.

Przez ponad kolejne (…)  lat pozostawał Pan wraz z rodziną w nieprzerwanym posiadaniu nieruchomości, wykonując wszelkie obowiązki właścicielskie. Na Pana adres kierowane były decyzje podatkowe dotyczące nieruchomości, opłacane były należności publicznoprawne związane z działkami, a organy administracji traktowały Pana jako osobę uprawnioną do wypowiadania się w sprawach dotyczących tych nieruchomości.

Po ponad (…)  latach okazało się, że pomimo zawarcia aktu notarialnego nie doszło do skutecznego ujawnienia Pana prawa własności w księgach wieczystych.

Podejmowane próby usunięcia tej niezgodności nie przyniosły rezultatu, a jedyną możliwą drogą uporządkowania stanu prawnego okazało się postępowanie sądowe o zasiedzenie.

W toku postępowania sądowego poprzedni właściciele jednoznacznie potwierdzili, że dokonali sprzedaży nieruchomości, otrzymali umówioną cenę i od ponad (…)  dekad nie zgłaszali ani nie zgłaszają żadnych roszczeń do przedmiotowych działek. Sąd uwzględnił powyższe okoliczności i stwierdził nabycie własności przez zasiedzenie.

W Pana ocenie obciążenie podatkiem od zasiedzenia bez uwzględnienia wcześniej poniesionych kosztów prowadziłaby do sytuacji, w której te same nieruchomości zostałyby faktycznie opodatkowana po raz kolejny, pomimo że już w 1990 r. poniósł Pan pełny ekonomiczny ciężar ich nabycia, obejmujący zarówno zapłatę ceny sprzedaży, jak i podatku należnego od tej czynności.

Zapłacona cena nabycia oraz podatek związany z transakcją stanowiły rzeczywiste, udokumentowane wydatki poniesione w celu uzyskania prawa do nieruchomości i objęcia jej w posiadanie. W związku z tym wnosi Pan o ich uwzględnienie przy ustalaniu podstawy opodatkowania jako nakładów i wydatków pozostających w bezpośrednim związku z nieruchomościami oraz ich posiadaniem.

Wnosi Pan o:

•      uwzględnienie ceny zapłaconej za nabycie przedmiotowych działek na podstawie aktu notarialnego z (…)1990 r. jako wydatku podlegającego odliczeniu przy ustalaniu podstawy opodatkowania;

•      uwzględnienie podatku zapłaconego w związku z zawarciem aktu notarialnego jako wydatku poniesionego w związku z nabyciem nieruchomości;

•      uwzględnienie wszystkich pozostałych udokumentowanych nakładów poniesionych na nieruchomości w okresie ich posiadania;

•      ustalenie podstawy opodatkowania z uwzględnieniem wskazanych okoliczności.

Pytanie

Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz art. 7 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ma Pan prawo zaliczyć do nakładów pomniejszających podstawę opodatkowania cenę zapłaconą za nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z (…) 1990 r. oraz podatek uiszczony w związku z zawarciem tego aktu notarialnego?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przy ustalaniu podstawy opodatkowania nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz art. 7 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ma Pan prawo zaliczyć do nakładów pomniejszających podstawę opodatkowania cenę zapłaconą za nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z (…) 1990 r. oraz podatek uiszczony w związku z zawarciem tego aktu notarialnego.

W (…) 1990 r. nabył Pan dwie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego. Cena sprzedaży została w całości zapłacona sprzedającym, a od dokonanej czynności został pobrany i uiszczony wymagany wówczas podatek. Transakcja została przeprowadzona w przekonaniu wszystkich stron, że własność nieruchomości została skutecznie przeniesiona.

Następnie przez ponad (…)  lat pozostawał Pan nieprzerwanie w posiadaniu nieruchomości, wykonując wobec nich wszelkie obowiązki właścicielskie, ponosząc ciężary publicznoprawne związane z nieruchomościami oraz występując wobec organów administracji jako osoba uprawniona do rozporządzania nieruchomościami.

Dopiero po wielu latach okazało się, że stan prawny nieruchomości nie został skutecznie ujawniony, a jedyną możliwością jego uporządkowania było przeprowadzenie postępowania o zasiedzenie. W toku postępowania sądowego poprzedni właściciele potwierdzili dokonanie sprzedaży nieruchomości, otrzymanie uzgodnionej ceny oraz brak jakichkolwiek roszczeń wobec nieruchomości. Postępowanie o zasiedzenie nie służyło więc uzyskaniu nowego majątku, lecz potwierdzeniu stanu faktycznego istniejącego od wielu lat.

W Pana ocenie, cena zapłacona za nieruchomości oraz podatek zapłacony przy zawarciu aktu notarialnego stanowią rzeczywiste, udokumentowane wydatki pozostające w bezpośrednim związku z nabyciem nieruchomości i objęciem ich w posiadanie. Wydatki te zostały przez Pana faktycznie poniesione i są możliwe do udokumentowania.

Pana zdaniem pominięcie tych wydatków przy ustalaniu podstawy opodatkowania prowadziłoby do sytuacji, w której opodatkowaniu podlegałaby pełna wartość nieruchomości bez uwzględnienia kosztów faktycznie poniesionych przez Pana w celu ich nabycia. W rezultacie doszłoby do nieuwzględnienia ekonomicznego ciężaru poniesionego już w 1990 r. w związku z zakupem nieruchomości.

W konsekwencji stoi Pan na stanowisku, że cena zapłacona za nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z (…) 1990 r. oraz podatek uiszczony w związku z zawarciem tego aktu notarialnego powinny zostać uznane za nakłady pomniejszające podstawę opodatkowania nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz art. 7 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):

Kwestia zasiedzenia uregulowana została w przepisach art. 172-177 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

W myśl art. 172 Kodeksu cywilnego:

Zasiedzenie jest tzw. instytucją dawności, służącą korygowaniu rzeczywistego stanu posiadania ze stanem prawnym. Prowadzi ono do nabycia przez posiadacza własności na skutek długotrwałego posiadania przez niego rzeczy, czemu towarzyszy utrata własności przez dotychczasowego właściciela, który w przeszłości utracił posiadanie rzeczy. Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego; jest więc ono pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego. Podłożem instytucji zasiedzenia jest taki stan faktyczny, który w swej istocie nie opiera się całkowicie na prawie własności. Jego istotnym elementem musi bowiem być posiadanie określane mianem „posiadania samoistnego”, polegające na faktycznym władaniu rzeczą „jak właściciel” (art. 172 § 1 w zw. z art. 336 Kodeksu cywilnego). Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza wszelkich czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności.

Jak z powyższego wynika, nabycie tytułem zasiedzenia jest tzw. nabyciem pierwotnym, dokonywanym przez posiadacza nieruchomości niebędącego jej właścicielem i jest stwierdzane przez Sąd w sytuacji, gdy rzeczywisty stan posiadania jest inny niż stan prawny nieruchomości.

Stosownie do treści art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Jak wynika z treści art. 6 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 4 i 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Art. 15 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 17a ust. 1 cyt. ustawy:

W opisie sprawy wskazuje Pan, że (…) 1990 r., na podstawie aktu notarialnego, nabył Pan dwie działki. Cena sprzedaży została w całości zapłacona sprzedającym, a od transakcji został również naliczony i uiszczony wymagany podatek. Po ponad (…)  latach okazało się, że pomimo zawarcia aktu notarialnego nie doszło do skutecznego ujawnienia w księgach wieczystych Pana prawa do własności nieruchomości. W toku postępowań sądowych zakończonych prawomocnymi postanowieniami Sądu Rejonowego, odpowiednio: z 2025 r., i z 2026 r., Sąd stwierdził nabycie przez Pana własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Ma Pan wątpliwość czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, ma Pan prawo zaliczyć do nakładów pomniejszających podstawę opodatkowania cenę zapłaconą za nieruchomości na podstawie aktu notarialnego oraz podatek uiszczony w związku z zawarciem tego aktu notarialnego.

Uważa Pan, że cena zapłacona za nieruchomości oraz uiszczony podatek powinien zostać uznany za nakłady pomniejszające podstawę opodatkowania nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Z taki stanowiskiem nie można się zgodzić.

Na wstępie zaznaczam, że w ustawie o podatku od spadków i darowizn nie ma jednostki redakcyjnej „art. 7 ust. 1 pkt 6”, na którą Pan wskazuje. Definicja podstawy opodatkowania (czystej wartości) zawarta jest w art. 7 ust. 1-6 tejże ustawy. W Pana przypadku istotne przepisy to art. 7 ust. 1 i ust. 4 i 5 powołane powyżej.

Z przepisów tych wynika, że ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn następuje po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jak wynika z ich brzmienia podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi czysta wartość.

Pojęcie „długów” w rozumieniu ww. ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości, natomiast „ciężarem” jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Z treści powyższych przepisów jasno wynika, iż z pojęciem „długów i ciężarów” obniżających podstawę opodatkowania nie można utożsamiać kosztów dawnego zakupu nieruchomości gruntowych ani zapłaconego podatku. Cena zakupu ani podatek nie są bowiem żadnym roszczeniem cywilnoprawnym związanym z nabyciem tych nieruchomości w drodze zasiedzenia. Takie roszczenie nie istniało na dzień zasiedzenia. Te poniesione wcześniej wydatki nie są także istniejącym aktualnie ciężarem, które by obciążało „zasiedziane” nieruchomości.

Zapłaconej ceny i podatku (opłaty skarbowej) nie można również postrzegać w kategorii nakładów dokonanych na nieruchomościach podczas biegu zasiedzenia. Nakłady, to coś co zwiększa wartość nieruchomości. Mogą to być przykładowo: remonty i modernizacja budynku, wymiana dachu, okien, instalacji itp.; czyli coś co zwiększy jej wartość, użyteczność podczas biegu zasiedzenia. Wskazane wydatki (cena zakupu i podatek) z całą pewnością tego nie czynią i zostały zapewne poniesione przed biegiem zasiedzenia. Tym samym nie mogą one zostać uznane za nakłady pomniejszające podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zatem wbrew Pana twierdzeniu – cena zapłacona za nieruchomości oraz uiszczony podatek nie obniżą podstawy opodatkowania ustalonej w związku z nabyciem tytułem zasiedzenia.

Nie można również uznać, że obciążenie podatkiem od spadków i darowizn w związku z nabyciem własności nieruchomości tytułem zasiedzenia bez uwzględnienia wcześniej poniesionych kosztów doprowadzi do sytuacji, w której te same nieruchomości będą opodatkowane po raz kolejny. Wcześniej bowiem uiścił Pan cenę za nabycie (zakup) nieruchomości oraz podatek (opłatę skarbową), które stanowiły należności związane z czynnością sprzedaży (która ostatecznie nie doszła do skutecznego ujawnienia Pana prawa własności w księgach wieczystych). Są to dwie różne czynności prawne, które charakteryzują się różnymi skutkami w sferze cywilnoprawnej i prawnopodatkowej. To, że w przeszłości (w 1990 r.) poniósł Pan ekonomiczny ciężar związany z nabyciem nieruchomości też nie może wpłynąć na ustalenie podstawy opodatkowania. Ustawodawca jasno bowiem wskazał, co wpływa na podstawę opodatkowania; są to nakłady dokonane na nieruchomości podczas biegu zasiedzenia oraz długi i ciężary związane z nią.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Odnośnie do Pana prośby o skierowanie sprawy do Delegatury Krajowej Informacji Skarbowej w (…) – interpretacje indywidualne, zgodnie z obowiązującymi przepisami Ordynacji podatkowej i uprawnieniami wydaje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Bez znaczenia dla wydania takiej interpretacji indywidualnej jest więc, która Delegatura sprawę rozpatruje. W każdym przypadku, w toku rozpatrywania wniosku, Wnioskodawca ma takie same możliwości kontaktu z Organem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.