0111-KDIB2-3.4014.448.2026.1.AD
Jeden z kupujących (współwłaścicieli) – nie wypełnił warunków zwolnienia, zatem cała czynność (również w części odpowiadającej udziałowi wnioskodawcy) nie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 uPCC.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W lipcu 2025 r. nabył Pan wraz z partnerką, z którą pozostawał Pan w związku nieformalnym, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej (segment), pochodzącą z rynku wtórnego.
W chwili dokonania zakupu nie pozostawali Państwo w związku małżeńskim i nie łączyła Państwa wspólność majątkowa. Nieruchomość została nabyta przez Państwa w udziałach ułamkowych. Pana udział w prawie własności nieruchomości wynosi (…), natomiast udział partnerki wynosi (…). Cena sprzedaży całej nieruchomości wynosiła (…) zł, z czego na Pana udział (…) przypadała kwota (…) zł.
Nabycie nieruchomości stanowiło Pana pierwsze nabycie budynku mieszkalnego. Przed dokonaniem tej transakcji nie posiadał Pan prawa własności lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jak również udziału w takim prawie.
Pana partnerka przed dokonaniem zakupu posiadała już wcześniej nieruchomość mieszkalną, w związku z czym nie spełniała warunków zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego dla osoby nabywającej swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną.
Przy zawarciu umowy sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych również od części ceny przypadającej na Pana udział w nieruchomości. Od wartości Pana udziału wynoszącej (…) zł pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł.
Po dokonaniu transakcji powziął Pan informację o orzecznictwie sądów administracyjnych dotyczącym stosowania art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku wspólnego nabycia nieruchomości przez osoby, z których tylko jedna spełnia warunki przewidzianego w tym przepisie zwolnienia.
W szczególności wskazuje Pan na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r., sygn. akt III FSK 281/25, dotyczący zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy wspólnym nabyciu nieruchomości przez osoby, z których jedna nie posiadała wcześniej nieruchomości mieszkalnej, a druga posiadała taką nieruchomość.
Spełniał Pan warunki do zastosowania zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ nabywany budynek mieszkalny był Pana pierwszą nieruchomością mieszkalną. Fakt, że drugi współnabywca – partnerka – posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną, nie powinien pozbawiać Pana prawa do zwolnienia w zakresie Pana udziału w nabywanej nieruchomości.
Uważa Pan, że w świetle art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz wykładni tego przepisu przedstawionej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r., sygn. akt III FSK 281/25, zwolnienie powinno zostać zastosowane proporcjonalnie do Pana udziału wynoszącego (…).
Pytanie
Czy zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych powinno mieć zastosowanie do Pana udziału wynoszącego (…), a podatek od czynności cywilnoprawnych pobrany od wartości Pana udziału w wysokości (…) zł, tj. (…) zł, został pobrany nienależnie?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, przesłanki zastosowania zwolnienia powinny być oceniane indywidualnie w odniesieniu do każdego ze współnabywców. Brak spełnienia warunków zwolnienia przez jednego współnabywcę nie powinien pozbawiać drugiego współnabywcy prawa do zwolnienia w zakresie jego udziału.
Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r., sygn. akt III FSK 281/25, dotyczącym zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy wspólnym nabyciu nieruchomości przez osoby, z których jedna spełniała warunki zwolnienia, a druga ich nie spełniała.
W Pana sytuacji spełniał Pan warunki do zastosowania zwolnienia, natomiast Pana partnerka, jako osoba posiadająca wcześniej nieruchomość mieszkalną, tych warunków nie spełniała.
Wartość Pana udziału w nabywanej nieruchomości wynosiła (…) zł, a pobrany od tej wartości podatek od czynności cywilnoprawnych wyniósł (…) zł.
W związku z powyższym uważa Pan, że przysługiwało Panu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie Pana udziału wynoszącego (…), a podatek od czynności cywilnoprawnych pobrany od Pana udziału w wysokości (…) zł został pobrany nienależnie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że nabył Pan wraz z partnerką nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nieruchomość została nabyta przez Państwa w udziałach ułamkowych. Pana udział w prawie własności nieruchomości wynosi (…), natomiast udział partnerki wynosi (…). Nabycie nieruchomości stanowiło Pana pierwsze nabycie budynku mieszkalnego. Przed dokonaniem tej transakcji nie posiadał Pan prawa własności lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jak również udziału w takim prawie. Pana partnerka posiadała już wcześniej nieruchomość mieszkalną. Przy zawarciu umowy sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych również od części ceny przypadającej na Pana udział w nieruchomości.
Pana zdaniem, przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych proporcjonalnie do Pana udziału (…).
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Analizowany przepis – art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyta musi zostać cała nieruchomość mieszkalna,
- żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.
W przypadku opisanym przez Pana, umowa sprzedaży obejmowała zakup budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia został spełniony, bowiem jak wynika z wniosku – zakupili go Państwo na współwłasność (w częściach ułamkowych – (…) Pan i (…) partnerka), co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży było całe prawo własności nieruchomości mieszkalnej.
Drugi warunek nie został jednak spełniony, ponieważ Pana partnerka była już właścicielem nieruchomości mieszkalnej.
Przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część.
W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest dom jednorodzinny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli każdy z kupujących (Pan i Pana partnerka) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W zdarzeniu przedstawionym przez Pana, jeden z kupujących (Pana partnerka) była już właścicielem lokalu mieszkalnego.
Zatem, w opisanej przez Pana sytuacji nie mogło mieć miejsca zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeden z kupujących (współwłaścicieli) – nie wypełnił bowiem warunków zwolnienia. Skoro nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej Pana udziałowi) nie mogła korzystać z omawianego zwolnienia. Tym samym, podatek został pobrany należnie, również od tej części umowy sprzedaży, która odpowiadała wysokości nabytego przez Pana udziału.
W związku z powyższym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Odnosząc się do powołanego przez Pana wyroku sądu administracyjnego wskazać należy, iż orzeczenia sądów administracyjnych dotyczą konkretnych spraw podatników osądzonych w określonych stanach faktycznych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie stanowią one natomiast materialnego prawa podatkowego.
Niezależnie od tego, Organ nie podziela stanowiska zawartego w przywołanym przez Pana wyroku, czemu dał wyraz w interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów