0111-KDIB2-3.4014.407.2026.1.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości rolnej. Uzupełnił go Pan samoistnie w piśmie z 4 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(wniosek został złożony z opisem stanu faktycznego jednak z treści wniosku wynika, że dotyczy on zdarzenia przyszłego)

(…) 2026 r. zawarł Pan przed notariuszem (…) w (…) (Rep. A nr (…)) warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki gruntu numer 1 o obszarze 0,3326 ha, położonej w obrębie (…). Dla przedmiotowej działki Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę (…) działka oznaczona jest symbolem klas o użytku ŁV (łąki trwałe klasy V). Dla terenu tego brak jest obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), co potwierdza zaświadczenie Burmistrza Gminy (…) z (…) 2026 r. Ponadto grunt ten nie stanowi lasu i nie leży w strefie rewitalizacji.

Jest Pan osobą fizyczną i aktualnie posiada Pan już na własność nieruchomości rolne o łącznej powierzchni (…) ha, prowadząc tym samym gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Kupowana nieruchomość wejdzie w skład tego gospodarstwa i posłuży jego powiększeniu. Łączna powierzchnia gospodarstwa po nabyciu będzie wynosić (…) ha, czyli będzie mieścić się w przedziale między 11 ha a 300 ha. Jest Pan świadomy obowiązku wynikającego z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i zobowiązuje się Pan do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wejdzie nabywana działka, przez okres co najmniej 5 lat od dnia zakupu.

Z uwagi na przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje 30-dniowe prawo pierwokupu. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przeniesienia własności w terminie 7 dni od bezskutecznego upływu terminu dla KOWR.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, przy zawarciu ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej (działka nr 1, ŁV, brak MPZP), transakcja ta będzie podlegała zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a w konsekwencji notariusz jako płatnik nie będzie zobowiązany do pobrania 2% podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, ostateczna umowa przeniesienia własności opisanej działki gruntu będzie w całości zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym notariusz, działający jako płatnik, nie powinien pobierać 2% podatku od czynności cywilnoprawnych przy zawieraniu tego aktu.

Zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, pod warunkiem, że w wyniku uprzednio zawartej umowy zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, którego powierzchnia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha, a gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Nabywany grunt (działka 1) stanowi użytek rolny (łąki trwałe klasy V) i z uwagi na brak MPZP nie ma innego, nierolnego przeznaczenia. Jest Pan już właścicielem gruntów rolnych o powierzchni (…) ha. Zakup nowej działki bezpośrednio powiększy obszar istniejącego gospodarstwa rolnego do wielkości (…) ha. Spełnione zostaną zatem wszystkie kryteria ustawowe: charakter gruntu (rolny), cel transakcji (powiększenie gospodarstwa), kryterium obszarowe (mieści się w przedziale 11-300 ha) oraz deklaracja 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa. Sam fakt, że umowa ostateczna jest konsekwencją upływu 30-dniowej karencji warunkowej umowy sprzedaży z KOWR nie wpływa negatywnie na prawo do zastosowania powyższego zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) stanowi, że:

Z kolei zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 4 pkt 9 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. Płatnikiem podatku przy sprzedaży nieruchomości jest notariusz.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 2 powołanej ustawy:

Z treści ww. przepisu wynika, że w przypadku spełnienia określonych warunków, umowa sprzedaży własności gruntów korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie. W przypadku niedotrzymania któregokolwiek ze wskazanych w art. 9 pkt 2 ww. ustawy warunków zwolnienie od podatku nie może zostać zastosowane.

Jednym z warunków opisanych w ww. przepisie jest to, by przedmiotem umowy sprzedaży były grunty stanowiące gospodarstwo rolne.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1344):

W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, ustawa o podatku rolnym pod pojęciem gospodarstwa rolnego klasyfikuje grunty o powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (…) 2026 r. zawarł Pan przed notariuszem warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki gruntu numer 1 o obszarze 0,3326 ha. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona jest symbolem klas o użytku ŁV (łąki trwałe klasy V). Aktualnie posiada Pan już na własność nieruchomości rolne o łącznej powierzchni (…) ha, prowadząc tym samym gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Kupowana nieruchomość wejdzie w skład tego gospodarstwa i posłuży jego powiększeniu. Łączna powierzchnia gospodarstwa po nabyciu będzie wynosić (…) ha, czyli będzie mieścić się w przedziale między 11 ha a 300 ha.

Ma Pan wątpliwości czy zawarcie ostatecznej umowy przeniesienia własności będzie podlegało zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

W Pana ocenie, z tytułu zawarcia ww. umowy będzie Pan miał prawo do zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Brzmienie omawianych przepisów wskazuje, że ocena spełnienia warunków wskazanych w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z definicją gospodarstwa rolnego, zawartą w przepisach o podatku rolnym, dokonywana jest na moment zawarcia danej czynności cywilnoprawnej, zaś grunty będące przedmiotem sprzedaży muszą spełniać warunki określone w przepisach o podatku rolnym.

Z opisu zdarzenia wynika, że przedmiotem umowy sprzedaży będzie działka o powierzchni 0,3326 ha. Zatem na moment sprzedaży działka ta nie będzie stanowiła gospodarstwa rolnego w myśl przytoczonych już przepisów ustawy o podatku rolnym. To, że działka, którą planuje Pan nabyć stanowi użytek rolny nie oznacza, że stanowi gospodarstwo rolne. Jak wynika bowiem z ww. przepisów ustawy o podatku rolnym, aby grunty mogły być uznane za gospodarstwo rolne, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

1)  muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza;

2)  muszą mieć powierzchnię przekraczającą 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy;

3)  muszą być własnością lub znajdować się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Nabyty przez Pana grunt nie będzie spełniał jednego z elementów definicji gospodarstwa rolnego, tj. powierzchni, która musi przekraczać 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.

Reasumując, aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, w momencie sprzedaży działka musi spełniać definicję gospodarstwa rolnego w myśl przepisów ustawy o podatku rolnym, tj. jej powierzchnia musi przekraczać 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.

Tym samym, w zakresie nabycia działki nie zostanie spełniona przesłanka do zwolnienia określonego w art. 9 pkt. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To oznacza, że notariusz będzie zobowiązany do pobrania 2% podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z jej nabyciem przez Pana.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.