0111-KDIB2-3.4014.372.2026.5.BZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-        w części dotyczącej podlegania opisanej sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych – jest prawidłowe,

-        w części dotyczącej ustalenia na kim ciąży ewentualny obowiązek podatkowy – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 września 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. (Zainteresowany, Sprzedający)

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka, Kupujący)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (Sprzedający) jest jedynym udziałowcem spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma swoją siedzibę w miejscowości (…) na działkach o numerze (…) oraz (…). Jednocześnie Sprzedający jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach (…).

Jako osoba prywatna, Sprzedający prowadzi także inne działalności gospodarcze, w tym jednoosobową działalność gospodarczą oraz gospodarstwa rolne o powierzchni ponad 30 hektarów. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest jednocześnie siedzibą gospodarstwa rolnego Sprzedającego i jest wykorzystywana także do celów rolniczych, właśnie jako siedziba gospodarstwa rolnego. Przez wiele lat nieruchomość była również użytkowana rolniczo, natomiast obecnie firma oraz siedziba gospodarstwa i parku maszynowego gospodarstwa zajmują całą powierzchnię tych działek.

Od ponad 7 lat na nieruchomościach nie jest prowadzana działalność polegająca na uprawach rolnych lub hodowli zwierząt. Nieruchomości gruntowe zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców w 2014 r. i od tego momentu stanowią majątek prywatny Sprzedającego. Działki nr (…) nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani w prowadzonej przez Sprzedającego indywidualnej jednoosobowej działalności gospodarczej, ani w B. sp. z o. o. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Sprzedający wydzierżawia odpłatnie przez wiele lat spółce powiązanej (B.) grunty, stanowiące majątek prywatny. Z tytułu dzierżawy Sprzedający jako czynny podatnik podatku od towarów i usług wystawia faktury z 23% VAT za dzierżawę gruntów. Zgodnie z Wyrokiem WSA (…) z (…) 2025 r., sygn. (…) Najem nieruchomości to czynności polegające na wykorzystywaniu towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Najem nieruchomości spełnia więc definicję działalności gospodarczej bez konieczności ustalania, czy podatnik w danej sytuacji podejmuje czynności charakterystyczne dla producentów, handlowców lub usługodawców. Przychody z tej dzierżawy Sprzedający rozlicza jako przychody z najmu prywatnego, opodatkowane ryczałtem (PIT-28), a nie jako dochody z działalności rolniczej. Uchwała NSA z (…) 2021 r., sygn. (…) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Na działkach o numerach (…) znajdują się budynki wybudowane i sfinansowane w całości przez spółkę B. sp. z o. o. Nakłady poniesione przez spółkę nie będą rozliczane przy sprzedaży. Przedmiotem transakcji – przyszłej sprzedaży – będzie wyłącznie sprzedaż gruntu. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny).

B. sp. z o. o. została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym (…) 2018 r. Siedziba spółki mieści się pod adresem (…) (na nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…)).

Głównym przedmiotem działalności spółki jest (…), w tym w szczególności (…). Jedynym udziałowcem spółki posiadającym 100% udziałów (o wartości nominalnej (…) zł) oraz Prezesem jej Zarządu jest Sprzedający.

Działki nr (…) nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych spółki B. sp. z o. o. gdyż są one użytkowane na podstawie umowy dzierżawy gruntów. Na dzierżawionych działkach
nr (…) znajdują się budynki i budowle, które zostały sfinansowane przez spółkę B. sp. z o. o. Nieruchomość ta stanowi centrum operacyjne spółki, jej siedzibę oraz miejsce montażu parku maszynowego.

Ponadto na terenie nieruchomości gruntowej mieści się również siedziba gospodarstwa rolnego Sprzedającego, przy czym na terenie nieruchomości od ponad 7 lat nie są prowadzone uprawy rolne ani hodowla zwierząt. W przyszłości spółka B. sp. z o. o. planuje dokonać zakupu przedmiotowych nieruchomości gruntowych (działek nr (…)) od Sprzedającego. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie wyłącznie grunt. Nakłady poniesione przez spółkę na wybudowanie budynków nie będą w żaden sposób rozliczane przy tej sprzedaży. Sprzedaż ze strony właściciela gruntu będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny).

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1. Czy transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych o numerach (…) będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2. Czy transakcja zakupu nieruchomości gruntowych o numerach (…) od A. spółce powiązanej B. sp. z o. o. będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone w ORD-IN/A nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych o nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zatem, jeżeli sprzedaż gruntu zostanie objęta podstawową stawką 23% podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie całkowicie wyłączony.

W przypadku transakcji kupna-sprzedaży gruntu, nawet jeżeli podatek od czynności cywilnoprawnych wystąpi, nie obciąża on Kupującego a Sprzedającego. W związku z tym w żadnym wariancie rozstrzygnięcia, podatek od czynności cywilnoprawnych obciążający B. sp. z o. o. nie wystąpi.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach – umowy sprzedaży –Spółka B. sp. z o. o. nabędzie od Sprzedającego, Pana A. – prawo własności gruntu (tj. działek nr (…)). Na ww. działkach znajdują się budynki i budowle wybudowane i sfinansowane w całości przez spółkę B. sp. z o. o. Nakłady poniesione przez Spółkę nie będą rozliczane przy sprzedaży. Zainteresowani wskazali, że przedmiotem przyszłej  sprzedaży będzie wyłącznie sprzedaż gruntu.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że „sprzedaż nieruchomości gruntowych o nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. Zatem sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki”.

Jak wynika z rozstrzygnięcia zawartego w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem w tej części Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Jakkolwiek wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny, to w swoim stanowisku twierdzą Państwo również, że w przypadku transakcji kupna-sprzedaży gruntu – nawet jeżeli podatek od czynności cywilnoprawnych wystąpi – nie obciąża on kupującego a sprzedającego.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ściśle określa, na kim ciąży obowiązek podatkowy. Zgodnie z jego treścią, w przypadku umowy sprzedaży – ciąży on na kupującym.

Zatem, jak wprost wynika z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli w opisanej transakcji wystąpiłby podatek od czynności cywilnoprawnych  to obowiązek  jego uiszczenia spoczywałby na kupującym.

Zatem, z tych względów Państwa stanowisko należało w tej części uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

W przedmiotowej interpretacji nie przesądzam, czy sprzedaż wyłącznie samego gruntu jest prawnie dopuszczalna. W celu rozstrzygnięcia powyższej kwestii konieczne jest przeprowadzenie postępowania dowodowego, do przeprowadzenia którego Dyrektor Krajowej Interpretacji – w ramach nadanych mu uprawnień – nie jest upoważniony. Tym samym zaznaczam, że powyższe kwestie stanowią element zdarzenia, niepodlegający ocenie w tej interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.