0111-KDIB2-3.4014.319.2026.2.LM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (…);

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

(…) (dalej: „Sprzedający”) oraz (…) sp. z o.o. jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości (…) w gminie (…), stanowiącej działkę gruntu, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki o numerze (…). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji (zdefiniowane poniżej). W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w województwie (…), która na moment zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) będzie stanowiła odrębną działkę ewidencyjną o łącznej przybliżonej powierzchni ok. (…) ha lub innym o obszarze niezbędnym dla potrzeb realizacji Inwestycji.

Nieruchomość ta zostanie wydzielona w drodze podziału geodezyjnego z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nabywana działka gruntu wraz ze znajdującymi się na nich urządzeniami melioracyjnymi stanowiącymi budowle (opisane w dalszej części wniosku) dalej określane będą łącznie jako „Nieruchomość”. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego dalej określane będzie jako „Transakcja”.

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (…) 2025 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) dla fragmentu (…) (dalej: „Uchwała”), Nieruchomość ma przeznaczenie: 1U-PS – tereny usług lub składów i magazynów.

Na dzień sporządzenia wniosku działka ewidencyjna nr (…) nie jest w całości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, zgodnie z Uchwałą, część działki nr (…) – odpowiadająca obszarowi planowanemu do wydzielenia jako Nieruchomość (będąca przedmiotem Transakcji) – jest objęta tym planem i przeznaczona pod tereny usług lub składów i magazynów (1U-PS).

Strony wskazują, że na moment zawarcia umowy sprzedaży podział geodezyjny zostanie dokonany, a Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji będzie w całości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem 1U-PS – tereny usług lub składów i magazynów.

Tym samym Nieruchomość na dzień finalizacji Transakcji będzie stanowiła tereny budowlane – grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne w postaci rurociągów drenarskich stanowiących budowle hydrotechniczne, trwale związane z gruntem, spełniające definicje budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Przedmiotowe urządzenia melioracyjne, powstały przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego w 2001 r. (tj. znajdowały się na Nieruchomości już na moment nabycia jej przez Sprzedającego). Od momentu nabycia budowle (urządzenia melioracyjne) nie były przedmiotem ulepszeń (w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej) i Sprzedający nie planuje również dokonywać ich ulepszeń przed dokonaniem Transakcji.

W ocenie Zainteresowanych, należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych doszło najpóźniej na moment nabycia działki oraz rozpoczęcia wykorzystywania jej przez Sprzedającego, tym samym od pierwszego zasiedlenia urządzeń melioracyjnych do dnia Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie Zainteresowani wskazują, że urządzenia melioracyjne znajdujące się na Nieruchomości nie stanowią, z ekonomicznego punktu widzenia, przedmiotu zainteresowania Kupującego ani celu planowanego nabycia. Celem Transakcji jest nabycie gruntów przeznaczonych pod realizację Inwestycji. Przejście na Kupującego urządzeń melioracyjnych (jako trwale związanych z gruntem oraz będących własnością Sprzedającego) będzie miało charakter wtórny i akcesoryjny wobec zasadniczego przedmiotu Transakcji, jakim jest nabycie Nieruchomości jako terenu inwestycyjnego. Zainteresowani wskazują również, że w związku z planowaną realizacją Inwestycji, w kwietniu 2026 r. właściwy organ wydał na rzecz Agenta (zdefiniowanego poniżej) decyzję – pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotycząca likwidacji sieci drenarskiej znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją), przy czym likwidacja tych urządzeń nastąpi dopiero po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

Poza wyżej wskazanymi urządzeniami melioracyjnymi na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, inne budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzi/znajduje się na niej żadna instalacja wchodząca w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, która w świetle Prawa budowlanego powinna być kwalifikowana jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Nieruchomość jest obecnie obciążona nieodpłatną służebnością osobistą mieszkania ustanowioną na rzecz (…) (matki Sprzedającego), polegającą na dożywotnim i nieodpłatnym prawie zamieszkiwania dwóch izb domu mieszkalnego posadowionego na działce nr (…), położonych od strony północnej i południowej, wraz z prawem korzystania z budynków oraz podwórka w zakresie odpowiadającym jej uzasadnionym potrzebom.

Przedmiotowa służebność została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Sprzedający (…) 2026 r. złożył jednak wniosek o wykreślenie tej służebności z księgi wieczystej, a w księdze odnotowano wzmiankę o złożonym wniosku. Tym samym, przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości wpis zostanie wykreślony z księgi wieczystej albo, w przypadku braku jego wykreślenia, Nieruchomość powstała w ramach podziału geodezyjnego zostanie wydzielona do odrębnej księgi wieczystej.

Jednocześnie należy podkreślić, że działka nr (…), której dotyczy służebność osobista mieszkania, stanowi odrębną nieruchomość i nie jest objęta zakresem planowanej Transakcji. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji oraz działka nr (…) objęte są jedną księgą wieczystą nr (…), w której ujawniona została wskazana służebność.

Tym samym, Nieruchomość na dzień zawarcia planowanej Transakcji nie będzie obciążona żadnymi służebnościami.

Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych na (…) 2026 r. z upoważnienia Starosty (…) (znak: (…)), Nieruchomość stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R o klasyfikacji RIIIb, RIVa i RIVb.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest osobą fizyczną zarejestrowaną od (…) 2011 r. jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający prowadzi działalność rolniczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (Sprzedający nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przewidzianego dla rolników ryczałtowych). Sprzedający jako osoba fizyczna prowadząca jedynie działalność rolniczą nie posiada zarejestrowanej działalności gospodarczej w CEIDG). Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystania.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości, na podstawie umowy o dział spadku oraz zniesienia współwłasności z (…) 2001 r. Rep. A (…). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego było nabyciem do majątku prywatnego (osobistego) i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na moment nabycia, na Nieruchomości poza wyżej wskazanymi urządzeniami melioracyjnymi nie znajdowały się żadne budynki, inne budowle lub obiekty budowlane i stanowiła ona działkę rolną Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość (z urządzeniami melioracyjnymi) do celów rolniczych (działalność rolna opodatkowana podatkiem od towarów i usług).

Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług. Nieruchomość wykorzystywana jest dla celów rolniczych, w tym pobierania plonów oraz ich sprzedaży (sprzedaż opodatkowana podatkiem od towarów i usług). Nieruchomość stanowi fragment gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim.

Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych lub promocyjnych. To Agent zwrócił się do Sprzedającego z ofertą zakupu Nieruchomości.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Strony planują zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży Nieruchomości (umowę przenoszącą własność) najpóźniej do (…) 2026 r. (ale data ta może być i późniejsza).

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji.

(…) 2025 r. spółka (…) sp. z o.o. (dalej: „Agent”) zawarła ze Sprzedającym warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”). Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1) uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2) przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskanie przez kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację planowanej przez niego Inwestycji;

4) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości planowanej Inwestycji;

5) potwierdzenie, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6) uchwalenie i wejście w życie (obowiązywanie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmującego Nieruchomość, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji;

7) podział geodezyjny Nieruchomości, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej zostanie dokonany na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej niniejszy podział;

8) uzyskanie przez kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji;

9) uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego Inwestycji;

10) oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w § 1 Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie ostatecznej;

11) przedstawienie przez kupującego uchwały wspólników kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;

12) niezwłocznie po dokonaniu podziału działki o numerze (…), Sprzedający podejmie wszelkie konieczne działania zmierzające do wykreślenia służebności osobistej mieszkania przysługującej (…) w stosunku do części działki nr (…), która nie jest zabudowana lub działki powstałej z jej podziału, która stanowiła będzie Przedmiot Sprzedaży.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść kupującego (Agenta), co oznacza, że kupujący (Agent) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej wyraził zgodę na dysponowanie przez Agenta – od dnia jej zawarcia do daty zawarcia umowy przyrzeczonej – Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Agent. Ponadto Sprzedający wyraża zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Agenta, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne. Sprzedający oświadczył, że Agent ma prawo do dalszego wyrażania zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, o których mowa powyżej, na rzecz innych podmiotów, a także do udzielania dalszych zgód w zakresie, w jakim zostały one udzielone Agentowi.

Jednocześnie, Sprzedający udzielił przedstawicielowi Agenta pełnomocnictwa (z prawem substytucji) do:

1) przeglądania akt księgi wieczystej KW Nr (…), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

2) uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3) uzyskania wydanych na podstawie art. 306e i art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległości z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4) reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia lub zmiany planu ogólnego oraz uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmującego przedmiot sprzedaży;

5) uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz warunków likwidacji kolizji planowanego przedsięwzięcia z istniejącymi sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

7) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, a jeśli okaże się to konieczne do realizacji Inwestycji, decyzji zatwierdzającej plan remediacji;

8) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

9) uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez kupującego Inwestycji;

10) składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez kupującego Inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;

11) składania wniosków o okazanie, ustalenie, wznowienie oraz rozgraniczenie granic dla Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, decyzji i postanowień związanych z postępowaniami wszczętymi na podstawie tych wniosków;

12) zatwierdzenia w drodze decyzji administracyjnej dokumentacji hydrogeologicznej, geologiczno-inżynierskiej oraz geologicznej, a także prawo podpisywania oraz składania wniosków, prawo

13) odbioru, składania wyjaśnień i uzupełnień, zmian, a także reprezentowanie Sprzedającego w toczących się postępowaniach administracyjnych.

Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Dodatkowo, Sprzedający oświadczył, iż w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie spowoduje jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z jej postanowieniami.

Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie kupującego polegające na realizacji Inwestycji na terenie obejmującym między innymi Nieruchomość, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej Inwestycji, a ponadto zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Sprzedający oświadczył, że na wezwanie kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp. wskazanych w Umowie Przedwstępnej.

Do dnia złożenia wniosku, Agent z wykorzystaniem udzielonych mu upoważnień oraz pełnomocnictw od Sprzedającego przeprowadził szereg czynności zmierzających do realizacji Inwestycji, w szczególności:

1) wszedł na teren działek będących przedmiotem Transakcji (w tym Nieruchomości) wykonując otwory wiertnicze w celu opracowania opinii geotechnicznej i ustalenia warunków gruntowo-wodnych;

2) przeprowadził pomiary terenowe niezbędne do pozyskania mapy do celów projektowych;

3) prowadzi przed Burmistrzem (…) w imieniu Sprzedającego (i sprzedających pozostałe działki) postępowanie w sprawie podziału geodezyjnego działek będących przedmiotem Transakcji pod całość planowanej Inwestycji. Na moment zawarcia umowy przyrzeczonej podział będzie dokonany, a Nieruchomość odpowiednio wydzielona.

Poza wyżej wskazanymi działaniami Agent (na wniosek i w imieniu samego Agenta, bez otrzymania pełnomocnictwa od Sprzedającego), w szczególności:

1) uzyskał Decyzję Burmistrza (…) nr (…) z (….) 2025 r. o braku konieczności przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko i określeniu środowiskowych uwarunkowań zgody na realizacje przedsięwzięcia;

2) brał czynny udział przy procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktywnie koordynując działania.

Natomiast należy wskazać, że formalnie to Sprzedający i sprzedający pozostałych działek występowali w ww. procedurze w imieniu własnym. W wyniku czego została wydana Uchwała (tj. uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (…) 2025 r.).

3) uzyskał warunki techniczne dla Nieruchomości: wodne, gazowe oraz prądowe;

4) uzyskał zgodę na lokalizację rurociągu kanalizacji deszczowej w pasie drogi gminnej w celu odprowadzenia wód opadowych i roztopowych z Nieruchomości, w tym uzyskał warunki techniczne odprowadzenia ww. wód;

5) uzyskał decyzję – pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych poprzez likwidację oraz przebudowę sieci drenarskiej (tj. m.in. dotycząca likwidacji sieci drenarskiej znajdującej się na Nieruchomości oraz na pozostałych działkach objętych Inwestycją);

6) uzyskał decyzję – pozwolenie wodnoprawne na: (i.) wykonanie urządzenia wodnego w postaci wylotu kanalizacji deszczowej w biegu rzeki, (ii.) usługę wodną polegającą na odprowadzaniu wód opadowych lub roztopowych z powierzchni Inwestycji, (iii.) szczególne korzystanie z wód polegające na realizacji robót lub obiektów budowlanych, skutkujących zmniejszeniem naturalnej retencji terenowej przez ograniczenie powierzchni biologicznie czynnej, (iv.) lokalizację sieci kanalizacji deszczowej na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią;

7) złożył wniosek o zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych objętych Inwestycją (w tym Nieruchomości) z produkcji rolnej;

8) zawarł porozumienie drogowe (umowę) z gminą (…) celem budowy publicznej drogi dojazdowej do planowanej Inwestycji (przy czym Nieruchomość nie będzie posiadała bezpośredniego dostępu do tej drogi);

9) uzyskał decyzję (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o braku konieczności przeprowadzenia badań archeologicznych na Nieruchomości;

10) przygotował plan podziału Nieruchomości.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Agent uprawniony jest do dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Kupujący zamierza zawrzeć z Agentem umowę cesji, na podstawie, której wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki tego podmiotu wynikające z Umowy Przedwstępnej. W wyniku zawarcia umowy cesji, Transakcji ze Sprzedającym dokona nie Agent, a właśnie Kupujący. Jednocześnie, po dokonaniu cesji to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Neruchomością.

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej i działkach sąsiadujących Inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistycznego wraz z obsługą komunikacyjną i niezbędną infrastrukturą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza skomercjalizować Inwestycję i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku/budynkach. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług i, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług w stosunku do wybudowanej Inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

Dodatkowo w przypadku potwierdzenia w uzyskanej interpretacji indywidualnej, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług i rezygnują ze zwolnienia. Oświadczenie zostanie złożone w formie i terminie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując:

-        Nieruchomość na dzień finalizacji Transakcji będzie terenami budowlanymi. Na Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego;

-        Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny usług lub składów i magazynów;

-        Nieruchomość stanowi grunt rolny;

-        Sprzedający i Kupujący są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na moment złożenia wniosku;

-        Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i nie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług to Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności działki gruntu wraz ze znajdującymi się na niej urządzeniami melioracyjnymi (Nieruchomość). Urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem oraz stanowią własność Sprzedającego. Poza urządzeniami melioracyjnymi na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, inne budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Przez Nieruchomość nie przechodzi/znajduje się na niej żadna instalacja wchodząca w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, która w świetle Prawa budowlanego powinna być kwalifikowana jako budowle (np. urządzenia przesyłowe).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-        sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy;

-        w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do budowli (urządzeń melioracyjnych) zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-        do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych; jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony;

-        jeśli w zakresie dostawy budowli (urządzeń melioracyjnych) Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ww. ustawy, dostawa budowli (urządzeń melioracyjnych) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku;

-        właściwą stawką podatku będzie również opodatkowana dostawa działki, która powstanie z podziału działki nr (…), na której posadowione są ww. urządzenia melioracyjne.

Skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podległa opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w tym podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz.622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.