0111-KDIB2-3.4014.303.2026.2.ASZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-        w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanego nabycia nieruchomości – jest prawidłowe,

-        w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia działki budowlanej − jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 6 lipca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni była właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która została nabyta przez (…) (obecnie (…)) w ramach programu dobrowolnych nabyć nieruchomości przeznaczonych pod realizację inwestycji celu publicznego. Transakcja została dokonana na podstawie aktu notarialnego sprzedaży. Transakcja jest oznaczona w Rejestrze Cen Nieruchomości jako „sprzedaż na cel publiczny”, akt notarialny z (…) 2026 r., (…), cena transakcji brutto: (…) zł.

W związku z koniecznością zapewnienia sobie nowego miejsca zamieszkania Wnioskodawczyni planuje nabycie jednej lub kilku nieruchomości na rynku wtórnym, które co do zasady podlegałyby opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowy stan faktyczny.

Po przedstawieniu przez (…) wariantów wykupu nieruchomości objętych programem nabyć pod inwestycję celu publicznego, przewidując konieczność przyszłej zmiany miejsca zamieszkania, Wnioskodawczyni nabyła w (…) 2023 r. działkę budowlaną przeznaczoną pod budowę domu mieszkalnego. Akt notarialny z (…) 2023 r., (…), cena transakcji brutto: (…) zł.

Dla tej działki zostało wydane pozwolenie na budowę i nastąpiło już rozpoczęcie robót.

Zakup działki miał charakter zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawczyni w związku z planowaną realizacją inwestycji (…) i spodziewaną utratą dotychczasowego miejsca zamieszkania. Następnie w (…) 2026 r. doszło do sprzedaży domu Wnioskodawczyni na rzecz (…) w ramach programu nabywania nieruchomości na cele publiczne.

Nabyta w 2023 r. działka stanowi obecnie miejsce realizacji nowego celu mieszkaniowego i przeznaczona jest pod budowę domu, który zastąpi nieruchomość sprzedaną na rzecz (…).

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że nieruchomość, którą Pani sprzedała na rzecz (…), została zbyta na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

W sytuacji braku sprzedaży ww. nieruchomości zostałaby Pani wywłaszczona. Spełniałaby Pani warunki do wypłaty odszkodowania lub przyznania Pani nieruchomości zamiennej.

Pytania

Czy jako osoba, która sprzedała nieruchomość na cele uzasadniające wywłaszczenie w ramach programu realizowanego przez (…), korzysta Pani ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nowej nieruchomości?

Czy zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych może zostać wykorzystane wyłącznie przy zakupie jednej nieruchomości, czy również przy zakupie kilku nieruchomości dokonywanych w różnych terminach?

Czy limit zwolnienia odpowiada pełnej kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na rzecz (…) i może być wykorzystywany częściowo przy kolejnych zakupach aż do wyczerpania tej kwoty?

Jakie dokumenty powinna Pani posiadać dla celów zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności czy wystarczający jest akt notarialny sprzedaży nieruchomości na rzecz (…), czy wymagane są również inne dokumenty?

W jakim terminie od dnia otrzymania środków ze sprzedaży nieruchomości może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych?

Czy uprawnienie do zwolnienia wygasa po upływie określonego terminu, a jeżeli tak, od jakiej daty należy liczyć jego bieg?

Czy w opisanym stanie faktycznym może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych lub ubiegać się o zwrot podatku od czynności cywilnoprawnych zapłaconego przy zakupie działki budowlanej w (…) 2023 r., jeżeli zakup ten był bezpośrednio związany z koniecznością przyszłej przeprowadzki wynikającej z realizacji inwestycji celu publicznego przez (…), a sprzedaż dotychczasowej nieruchomości na rzecz (…) nastąpiła w (…) 2026 r.?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, sprzedaż nieruchomości na rzecz (…) stanowi sprzedaż na cele uzasadniające wywłaszczenie, a zatem powinny tutaj znaleźć zastosowanie przepisy przewidujące zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla byłych właścicieli takich nieruchomości. Natomiast nie jest Pani pewna co do obowiązującego zakresu.

Własne stanowisko do dodatkowego stanu faktycznego.

W Pani ocenie istnieją argumenty przemawiające za uznaniem, że zakup działki budowlanej pozostawał w bezpośrednim związku z koniecznością odtworzenia warunków mieszkaniowych po utracie nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję celu publicznego. Zakup ten został dokonany po ujawnieniu planów nabycia nieruchomości przez (…) i miał na celu zabezpieczenie miejsca pod budowę nowego domu mieszkalnego.

W Pani ocenie, powinna Pani móc skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nowej działki, ponieważ ten zakup był ściśle związany z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych, na tej działce obecnie jest Pani zameldowana oraz rozpoczęła budowę domu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm. i z 2026 r. poz. 191) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Stosownie do art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 2 i 3 cytowanej ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym; w przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza – jako płatnika – jest pobór tego podatku.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku następujące czynności cywilnoprawne: sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):

a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,

b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,

c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska

- w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Z wniosku wynika, że była Pani właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która została nabyta przez (…) (obecnie (…)) w ramach programu dobrowolnych nabyć nieruchomości przeznaczonych pod realizację inwestycji celu publicznego, określonego w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Transakcja została dokonana na podstawie aktu notarialnego (…) 2026 r., cena transakcji brutto: (…) zł. W sytuacji braku sprzedaży ww. nieruchomości zostałaby Pani wywłaszczona. Spełniałaby Pani warunki do wypłaty odszkodowania lub przyznania Pani nieruchomości zamiennej.

W związku z koniecznością zapewnienia sobie nowego miejsca zamieszkania planuje Pani nabycie jednej lub kilku nieruchomości na rynku wtórnym.

Pani zdaniem, sprzedaż nieruchomości na rzecz (…) stanowi sprzedaż na cele uzasadniające wywłaszczenie, a zatem powinny do niej znaleźć zastosowanie przepisy przewidujące zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla byłych właścicieli takich nieruchomości.

Z treści art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie wynika, że aby umowa sprzedaży nieruchomości korzystała ze zwolnienia jej nabywca:

-        winien być wcześniej właścicielem nieruchomości sprzedanej na cele publiczne, określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami,

-        w przypadku wywłaszczenia spełniłby warunki do otrzymania nieruchomości zamiennej.

Zwolnienie to przysługuje w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Z treści wniosku wynika, że sprzedana przez Panią nieruchomość przeznaczona była na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, a w razie wywłaszczenia spełniłaby Pani warunki do przyznania nieruchomości zamiennej.

Jak stanowi art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, warunkiem zwolnienia jest zakup innej nieruchomości w terminie pięciu lat od daty otrzymania zapłaty. Zwolnienie przysługuje do wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (zapłaty).

(…) 2026 r. za kwotę (…) zł sprzedała Pani nieruchomość na rzecz (…) (obecnie (…)) w ramach programu dobrowolnych nabyć nieruchomości przeznaczonych pod realizację inwestycji celu publicznego, określonego w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Zatem jeżeli nabycie nowej nieruchomości nastąpi w terminie 5 lat od daty otrzymania przez Panią ww. kwoty to zwolnieniu będzie podlegała kwota odpowiadająca cenie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na rzecz (…) (tj. (…) zł.). Z treści art. 9 pkt 3 ww. ustawy nie wynika, że osoba która sprzedała nieruchomość na cele publiczne może nabyć tylko jedną nieruchomość. Warunek określony w cytowanym przepisie zostanie spełniony także przy nabyciu kilku nieruchomości. Jednakże zwolnieniu podlega wyłącznie kwota wydatkowana na nabycie tych nieruchomości odpowiadająca cenie uzyskanej ze sprzedaży na rzecz (…) (tj. (…) zł.)

Jak wynika z powołanych przepisów gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza – jako płatnika – jest pobór tego podatku. W sytuacji zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych konieczne jest przedstawienie dokumentów, z których wynikało będzie, że przysługuje Pani zwolnienie. Takim dokumentem może być akt notarialny sprzedaży nieruchomości na rzecz (…).

Zatem w tej części Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Z wniosku wynika również, że po przedstawieniu przez (…) wariantów wykupu nieruchomości objętych programem nabyć pod inwestycję celu publicznego, przewidując konieczność przyszłej zmiany miejsca zamieszkania, nabyła Pani (…) 2023 r. działkę budowlaną przeznaczoną pod budowę domu mieszkalnego. Dla tej działki zostało wydane pozwolenie na budowę i nastąpiło już rozpoczęcie robót. Zakup działki miał charakter zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych Pani rodziny w związku z planowaną realizacją inwestycji (…) i spodziewaną utratą dotychczasowego miejsca zamieszkania.

Pani zdaniem, powinna Pani móc skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie działki, ponieważ ten zakup był ściśle związany z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych, na tej działce obecnie jest Pani zameldowana oraz rozpoczęła budowę domu.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Jak wynika z powołanego powyżej art. 9 pkt 3 lit. b) aby umowa sprzedaży nieruchomości korzystała ze zwolnienia jej nabywca winien być wcześniej właścicielem nieruchomości sprzedanej na cele publiczne. Zakupiła Pani działkę budowlaną (…) 2023 r., natomiast nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, której była Pani właścicielem została nabyta przez (…) (obecnie (…)) w ramach programu dobrowolnych nabyć nieruchomości przeznaczonych pod realizację inwestycji celu publicznego dopiero (…) 2026 r. Z powołanych powyżej przepisów nie wynika, aby w takiej sytuacji możliwe było zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży działki budowlanej. Najpierw musi nastąpić sprzedaż nieruchomości na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami a następnie zakup innej nieruchomości w terminie pięciu lat od daty otrzymania zapłaty za nieruchomość przeznaczoną na cele publiczne.

Umowa sprzedaży działki budowlanej z (…) 2023 r. podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie można do niej zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i tym samym ubiegać się o zwrot zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, w tej części Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.