Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA. sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

BB. sp. z o. o. (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłe

I.     Zainteresowani i planowana transakcja.

BB. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) z siedzibą w (…) jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W świetle powyższego, główny profil działalności Zbywcy ma charakter deweloperski.

AA. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) z siedzibą w (…) jest funduszem inwestycyjnym, którego głównym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Celem Nabywcy jest generowanie periodycznych przychodów na rzecz jej właściciela, w przeważającej mierze z tytułu realizacji umów najmu i długoterminowego zarządzania nieruchomościami. Główny przedmiot działalności Nabywcy jest więc odmienny od dominującej działalności Zbywcy i nie ma charakteru deweloperskiego.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości oraz powiązanych z nieruchomościami aktywów za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję poprzez zawarcie umowy ostatecznie przenoszącej własność Nieruchomości (umowy przyrzeczonej) (dalej: „Umowa Sprzedaży”) do końca lipca 2026 r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zainteresowani będą w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

II.    Opis Nieruchomości.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmą:

a)    prawo własności działek gruntowych

·         działki o numerach ewidencyjnych (…) i (…), obręb (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…),

(dalej: „Grunt 1”)

b)    prawo własności budynków zlokalizowanych na Gruncie 1:

•        hali magazynowej nr 1 wraz z częścią socjalno-biurową i niezbędną infrastrukturą, położonej na działce (…),

•        hali magazynowej nr 2 wraz z częścią socjalno-biurową i niezbędną infrastrukturą, położonej na działce (…),

•        pompowni położonej na działce (…),

•        portierni położonej na działce (…),

(dalej: „Budynki”)

c)    prawo własności budowli i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie 1:

•        (...) miejsc parkingowych położonych na działce (…),

•        drogi manewrowe pozwalające na dojazd i obsługę hali magazynowej nr 1 i hali magazynowej nr 2, położone na działce (…),

•        chodniki położone na działce (…),

•        instalacja odwodnieniowa do odprowadzania wód z dachu położona na działce (…),

•        ogrodzenie działki (…) oraz (…),

•        szlabany ((...) sztuki) położone na działce (…),

•        sieć/instalacja podziemna wodociągowa położona na działkach (…) oraz (…),

•        sieć/instalacja podziemna gazowa położona na działkach (…) oraz (…),

•        sieć/instalacja podziemna kanalizacji sanitarnej położona na działkach (…) oraz (…),

•        sieć/instalacja podziemna elektryczna położona na działce (…),

•        sieć hydrantowa zewnętrzna położona na działce (…),

•        mur oporowy położony na działce (…),

•        organizacja ruchu – oznakowanie poziome i pionowe położone na działkach (…) oraz (…),

•        pylon informacyjny położony na działce (…),

•        wiata (palarnia) położona na działce (…),

•        zbiornik retencyjny położony na działce (…),

•        zbiornik wody pożarowej położony na działce (…),

(dalej: „Budowle”),

d)    udział ułamkowy (126526/154300) w prawie własności działki gruntowej o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…) dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt 2”),

e)    udział ułamkowy (126526/154300) w prawie własności budowli – drogi wewnętrznej zlokalizowanej na Gruncie 2 („Droga”).

W dalszej części wniosku Grunt 1 i Grunt 2 zwane dalej łącznie „Gruntem”. W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 1, Grunt 2, Budynki, Budowle oraz Droga są łącznie określane jako „Nieruchomość” lub „Nieruchomości”.

Wszystkie Budynki, Budowle oraz Droga, o których mowa we wniosku stanowią budynki oraz budowle w rozumieniu kolejno art. 3 pkt 2 oraz art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane i są trwale związane z Gruntem.

Na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 (udziale w prawie własności przysługującym Sprzedającemu) została ustanowiona hipoteka umowna łączna z najwyższym pierwszeństwem zaspokojenia do kwoty (...) na zabezpieczenie zawartej z (…) (dalej: „Bank”) umowy kredytu budowlanego, kredytu VAT, kredytu inwestycyjnego z (…) 2022 r. z późniejszymi zmianami.

Na pozostałym udziale w prawie własności Gruntu 2 przysługującym innemu współwłaścicielowi (jednakże nie na udziale w prawie własności przysługującym Sprzedającemu) została ustanowiona hipoteka umowna łączna na zabezpieczenie zawartej z Bank (…) (dalej: „Bank 2”) umowy o kredyt inwestycyjny nr (…) z (…) 2017 r. oraz umowa o kredyt obrotowy nr (…) z (…) 2017 r., do kwoty (...).

Według najlepszej wiedzy Stron, poza wymienionymi powyżej Budynkami oraz Budowlami, na Gruncie nie ma innych budowli, instalacji lub naniesień, które są własnością Sprzedającego lub stron trzecich, z wyjątkiem elementów infrastruktury użytkowej, które nie są własnością Sprzedającego i nie będą przedmiotem Transakcji.

Grunt 1, na którym znajdują się Budynki oraz Budowle, oraz Grunt 2 są przeznaczone pod zabudowę produkcyjną oraz zabudowę usługową bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami (oznaczenie 8.P/U), zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Gminy (…) Nr (…) z (…) 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania.

(…) 2021 r. Starosta (…) wydał na rzecz Zbywcy, decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków usługowych, zmienioną zamiennym pozwoleniem na budowę nr (…) wydanym przez Starostę (…) w dniu (…) 2022 r. oraz zamiennym pozwoleniem na budowę nr (…) wydanym przez Starostę (…) 2023 r.

(…) 2023 r. Starosta (…) wydał na rzecz Zbywcy, decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę w zakresie przebudowy wraz ze zmianą sposobu użytkowania części budynku hali DC-2.

(…) 2023 r. Starosta (…) wydał na rzecz Zbywcy, decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę obejmującą przebudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania części budynku hali DC-1.

(…) 2023 r. Starosta (…) wydał na rzecz Zbywcy, decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę obejmującą przebudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania części budynku hali DC-2.

Odbiór inwestycji był dokonywany etapami, na podstawie zaświadczeń o przyjęciu do użytkowaniu obiektu bez zastrzeżeń wydawanych przez Powiatowy Urząd Nadzoru Budowlanego w (…) odpowiednio (…) 2022 r. (nr akt (…)), (…) 2023 r. (sygn. akt (…)) oraz (…) 2023 r. (sygn. akt (…)).

Od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków, Budowli i Drogi, które przekroczyłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej oraz nie planuje ponosić takich wydatków do dnia Transakcji.

III.  Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Sprzedający nabył własność Gruntu 1 i Gruntu 2 na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2022 r., Repertorium A Numer (…) w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według standardowej stawki 23%.

W momencie nabycia Grunt 1 i Grunt 2 stanowiły działki niezabudowane i częściowo ogrodzone, w trakcie zabudowy, tj. nie znajdowały się na nim żadne ukończone budynki czy budowle poza sieciami uzbrojenia terenu wraz ze związanymi z nimi urządzeniami, będącymi własnością przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe. Na Gruncie 2 znajdowały się sieci elektroenergetyczne służące zasilaniu oświetlenia.

Zbywca zrealizował prace na terenie Nieruchomości i poniósł nakłady inwestycyjne związane z przeprowadzeniem procesu budowlanego, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, z którego Zbywca skorzystał. Nieruchomość jest używana przez Sprzedającego wyłącznie na potrzeby działalności objętej podatkiem od towarów i usług i nie była, nie jest, ani nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej od tego podatku. Nieruchomość jest wykorzystywana jedynie do celów zgodnych z treścią umów najmu zawartych przez Zbywcę, tj.:

a)    umowy ze (…) Sp. z o. o. z (…) 2021 r.,

b)    umowy z (…) Sp. z o. o. (wcześniej (…) Sp. z o.o.) z (…) 2022 r.,

c)    umowy z (…) Sp. z o. o. z (…) 2022 r.,

d)    umowy z (…) Sp. z o. o. z (…) 2022 r.,

e)    umowy z (…) Sp. z o.o. z (…) 2023 r.,

(dalej: „Umowy Najmu”).

Wynajmowanie powierzchnie były przekazywane najemcom, z którymi zawarto Umowy Najmu w okresie od (…) 2022 r. do (…) 2023 r.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, administracyjne, księgowe itd.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta z usług podmiotu powiązanego świadczącego usługi zarządzania nieruchomością (tzw. usługi property management).

IV. Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

•        prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umów Najmu (o ile nie przechodzą na Nabywcę z mocy prawa), w tym prawa i obowiązki związane z zabezpieczeniami Umów Najmu;

•        wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z dokumentów na zabezpieczenie Umowy Najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które z natury są nieprzenaszalne; niemniej jednak Zbywca wyda Kupującemu, w ramach wydania dokumentacji, oryginały oświadczeń dostarczonych przez najemców);

•        prawa autorskie do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich oraz własność nośników takiej dokumentacji;

•        licencje lub sublicencje do oprogramowania dotyczące Nieruchomości;

•        wszelkie prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi generalnego wykonawcy, na podstawie Umowy o roboty budowlane nr (…) z (…) 2022 r., zawartej w (…) przez (…) działającą jako generalny realizator inwestycji realizowanej na rzecz Zbywcy i (…) S.A. (dalej: „Wykonawca”); po zakończeniu inwestycji wszelkie uprawnienia gwarancyjne zostały scedowane przez (…) na rzecz Zbywcy na podstawie umowy z (…) 2025 r. ze zm.

•        wszelkie inne prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez innych wykonawców;

•        wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z dokumentów na zabezpieczenie Umowy o roboty budowlane nr (…) z (…) 2022 r.;

•        ruchomości związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

W ramach badania stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz kwestii podatkowych i finansowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu, lecz w okresie od dnia Transakcji do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umów z dostawcami mediów, stroną tych umów nadal będzie Zbywca. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług.

Zbywca jest stroną umowy o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „property management”), która zostanie rozwiązana lub wypowiedziana przed dokonaniem planowanej Transakcji, nie później niż na dzień planowanej Transakcji lub wygaśnie na dzień planowanej Transakcji. Po Transakcji Nabywca planuje zawrzeć we własnym zakresie umowę o usługi zarządzania Nieruchomością. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy. W tym przypadku zakres i warunki umowy będą poprzedzone negocjacjami z usługodawcą w celu uzgodnienia treści zgodnej ze standardami rynkowymi. Nabywca nie przewiduje, aby przedmiotowa umowa została zawarta na takich samych warunkach, na jakich współpracował z tym usługodawcą Zbywca, w szczególności Nabywca będzie dążył, aby warunki umowy zostały dostosowane do standardowych zapisów tego rodzaju umów stosowanych przez grupę, do której należy Nabywca oraz aby umowa została przygotowana według obowiązującego w grupie Nabywcy wzoru wykorzystywanego dla tego rodzaju umów.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

•        umowy z dostawcami mediów;

•        umowy o usługi zarządzania Nieruchomością („property management”) i umowy dotyczące technicznego utrzymania nieruchomości zawarte przez Sprzedającego;

•        polisa ubezpieczeniowa Nieruchomości;

•        umowy na usługę utrzymania terenów zewnętrznych;

•        umowy o świadczeniu usługi ochrony mienia;

•        umowy dotyczące profilaktyki i zwalczania gryzoni;

•        oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

•        wierzytelności Zbywcy;

•        środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

•        prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego,

•        zobowiązania Zbywcy;

•        prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Zbywcy;

•        koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości) i zezwolenia;

•        polisa ubezpieczeniowa Nieruchomości;

•        wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

•        księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

•        umowy z pracownikami (Zbywca nie zatrudnia pracowników);

•        zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy (j.w.).

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Umowy Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych, Umowy Najmu. Odpowiedzialność z tytułu tychże oświadczeń zostanie również ubezpieczona ubezpieczeniem transakcyjnym typu W&I.

Przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

V.   Okoliczności związane z płatnością ceny planowanej Transakcji oraz dokumentowania planowanej Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Nabywca zobowiązuje się zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży oraz w związku ze zbyciem Nieruchomości. Cena będzie płatna w EUR, a kwota podatku od towarów i usług – jeśli Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – będzie płatna w PLN. W Umowie Sprzedaży zostanie wykazany podział ceny pomiędzy Grunt, Budynki, Budowle, Drogę oraz ruchomości i inne prawa objęte Umową Sprzedaży.

Strony dokonają rozliczenia czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością w szczególności za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja, według ustalonych przez Strony procedur.

VI. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi pytanie, czy elementy infrastruktury użytkowej, które nie są własnością Sprzedającego są własnością przedsiębiorstwa określonego w art. 49 Kodeksu cywilnego (tzw. „przedsiębiorstwa przesyłowego”), a jeżeli tak, by wymienili je Państwo (i wskazali, na których działkach się znajdują oraz jak powinny zostać zaklasyfikowane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (czy stanowią budowle w rozumieniu przepisów tej ustawy)), wymienili Państwo elementy tejże infrastruktury i wskazali:

-        przyłącze elektroenergetyczne – granica własności to zaciski prądowe rozłącznika SN od strony urządzeń odbiorczych na działce (…); za zaciskami własność (…); przyłącze jest umiejscowione na słupie elektroenergetycznym stanowiącym budowle; samo przyłącze to urządzenie;

-        przyłącze wodociągowe – granica własności to zawór za wodomierzem w studni na działce (…) – własności sieci i przyłącza za zaworem po stronie (…) sp. z o. o.; sama sieć stanowi budowlę, studnia wodomierzowa z przyłączem stanowi urządzenie budowlane;

-        przyłącze kanalizacji sanitarnej – granica własności na działce (…); przyłącze stanowi własność (…) sp. z o. o.; sama sieć stanowi budowlę, przyłącze stanowi urządzenie budowlane;

-        stacja redukcyjno-pomiarowa na działce (…) stanowiąca urządzenie budowlane; sieć do stacji stanowi własności (…), sieć stanowi budowlę;

-        światłowód rozprowadzony po nieruchomości stanowiący własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia (odpowiedzi na wezwanie) a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, o których mowa w pytaniu 2 (dotyczącym podatku od towarów i usług), ich nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, o których mowa w pytaniu 2 (dotyczącym podatku od towarów i usług), ich nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W Państwa opinii, sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, ze względu na obligatoryjne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, o których mowa w pytaniu 2 (dotyczącym podatku od towarów i usług), ich nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedającym) umowę sprzedaży (Transakcja) działek (prawa własności jednej działki i udziału we współwłasności drugiej działki) zabudowanych Budynkami i Budowlami (w tym drogą) określonych łącznie jako: „Nieruchomość” lub „Nieruchomości”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-          planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-          dostawa budynków i budowli (jako infrastruktury towarzyszącej ww. budynkom) posadowionych na Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy;

-          jeśli Strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Nabywca) złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy, to dostawa budynków i budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki tego podatku;

-          dostawa gruntu (udziału w gruncie), na którym posadowione są ww. budynki i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia jakie im będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

AA. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.